Alex Bieli (Hrsg.) Mit Beiträgen von Heinrich Andereggen Martin Bachmann Rahel Balmer-Zahnd Aymo Brunetti Vera Friedli

Transkript

1 Alex Bieli (Hrsg.) Mit Beiträgen von Heinrich Andereggen Martin Bachmann Rahel Balmer-Zahnd Aymo Brunetti Vera Friedli Angela Krause Adrian S. Müller Renato C. Müller Vasquez Callo W&G Lehrmittel für die kaufmännische Grundbildung 2. Lehrjahr Grundlagen Betriebswirtschaft Recht und Staat Volkswirtschaft und Gesellschaft

2 W & G 2 Vorwort Mit der Reihe «W&G» präsentiert der hep verlag ein Lehrmittel, das alle Leistungsziele des neuen Bildungsplans Kauffrau/Kaufmann EFZ im Lernbereich «Wirtschaft und Gesellschaft» abdeckt. Die Inhalte des dreibändigen Werks orientieren sich dabei an den Bildungsplänen der Basis-Grundbildung (B-Profil) und der erweiterten Grundbildung (E-Profil). Im Mai 202 erschien Band für das erste Schuljahr. Mit dem nun vorliegenden Band 2 für das zweite Lehrjahr ist das Autorenteam der W&G-Reihe komplett. Dies gibt uns die Gelegenheit, die Autorinnen und Autoren vorzustellen. Heinrich Andereggen unterrichtet seit 978 an der KV Zürich Business School und ist Fachvorstand für «Wirtschaft und Gesellschaft». Im vorliegenden Band 2 hat er zusammen mit Martin Bachmann das Kapitel 4 verfasst. Martin Bachmann unterrichtet seit über 35 Jahren an der KV Zürich Business School. Er hat zusammen mit Heinrich Andereggen das Kapitel 4 geschrieben. Rahel Balmer-Zahnd ist stellvertretende Geschäftsführerin des Swiss Venture Club (SVC) und leitet dort die Kommunikation. Sie schloss ihr BWL-Studium an der Universität Bern mit dem Lizentiat ab. Zusammen mit Vera Friedli und Renato C. Müller Vasquez Callo hat sie die Kapitel 2 und verfasst. Prof. Dr. Aymo Brunetti ist ordentlicher Professor für Wirtschaftspolitik und Regio nalökonomie an der Universität Bern. Von leitete er die Direktion für Wirtschaftspolitik im Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO). Von ihm stammen die Kapitel 5, 6, 2, 3 und 5. Dr. Vera Friedli ist Betriebswirtin und Gymnasiallehrerin. Sie unterrichtet als Wirtschaftslehrerin an den Gymnasien NMS Bern und Neufeld Bern. Zusammen mit Rahel Balmer-Zahnd und Renato C. Müller Vasquez Callo hat sie die Kapitel 2 und verfasst. Angela Krause ist Lehrperson in der beruflichen Bildung am BZF Rheinfelden sowie Gymnasiallehrerin. Sie studierte in Deutschland und der Schweiz und schloss mit den Diplomen in Betriebswirtschaft und Volkswirtschaft ab. In Zusammenarbeit mit Adrian S. Müller hat sie die Kapitel, 3, 7, 8, 9 und 0 geschrieben. Adrian S. Müller ist selbstständiger Rechtsanwalt und Partner bei ambralaw Advokatur + Notariat in Bern. Zu dem unterrichtet er Rechtskunde und ist Dozent für Fachdidaktik «Wirtschaft und Recht» an der Pädagogischen Hochschule Thurgau PHTG. Gemeinsam mit Angela Krause hat er die Kapitel, 3, 7, 8, 9 und 0 verfasst. Dr. Renato C. Müller Vasquez Callo ist Unternehmer sowie Teilhaber der Eduard Müller AG. Er bildet seit 200 an der PHTG angehende Gymnasiallehrpersonen in Fachdidaktik «Wirtschaft und Recht» aus. Zudem lehrt er an der Uni Bern Personalführung und in verschiedenen Kaderkursen Betriebswirtschaftslehre. Zusammen mit Vera Friedli und Rahel Balmer-Zahnd ist er für Kapitel 2 und zuständig. Mit ihren fundierten Beiträgen haben die Autorinnen und Autoren massgeblich zur Qualität der W&G-Reihe beigetragen. Herausgeber und Verlag danken ihnen dafür herzlich. Ein Dank gebührt auch den Lehrpersonen, die das Lehrwerk evaluiert haben; beim vorliegenden Band 2 waren dies: Pascal Kopp (Berufs- und Weiterbildungszentrum Toggenburg), Christian Messerli (WirtschaftsSchule Thun) sowie Boris Rohr und Armin Roth (beide Handelsschule KV Aarau). Alex Bieli (Herausgeber) und Verlag 3

3 W & G 2 W & G 2 Inhaltsverzeichnis. Verträge auf Gebrauchsüberlassung 0.2 Abschluss und Inhalt des s.3 Beendigung des Mietverhältnisses 5.4 Vertragsverletzungen 8 2 Personalmanagement 2. Grundlagen des Personalmanagements Personalbedarf und Personalrekrutierung Personalbeurteilung und Personalentwicklung Personalerhaltung Personalaustritt Verträge auf Arbeitsleistung 3. Arten von Verträgen auf Arbeitsleistung Der Arbeitsvertrag 39 Rechtsquellen 39 Abschluss und Inhalt des Arbeitsvertrags 4 Beendigung des Arbeitsverhältnisses Der Werkvertrag Der Auftrag 5

4 W & G Risiken, Versicherungen und Vorsorge Risiken Versicherungen Haftpflichtversicherungen Sachversicherungen Personenversicherungen Vorsorge. Säule staatliche Vorsorge 2. Säule berufliche Vorsorge 3. Säule private Vorsorge Beschäftigung und Arbeitslosigkeit 5. Wie misst man Beschäftigung und Arbeitslosigkeit? Formen und Ursachen der Arbeitslosigkeit Die Schweizer Arbeitsmarktpolitik 73 6 Sozialer Ausgleich 6. Umverteilung Sozialpolitik und Altersvorsorge in der Schweiz Finanzierung der Altersvorsorge Steuern 7. Steuern in der Schweiz Einkommens-, Vermögens-, Gewinn- und Kapitalsteuer Verrechnungssteuer Mehrwertsteuer 98 5

5 W & G Formen des Zusammenlebens 02 Ehe 8.2 Eheschliessung Wirkungen der Ehe Ehescheidung Eheliches Güterrecht Eingetragene Partnerschaft 8.4 Konkubinat 2 9 Erbrecht 9. Grundlagen des Erbrechts Gesetzliche Erben 7 Verfügungen von Todes wegen und Pflichtteile 9.3 Verfügung von Todes wegen Pflichtteile Familienrecht 0 Erbgang Gesellschaftsrecht 0. Unternehmensformen Einzelunternehmen Aktiengesellschaft Gesellschaft mit beschränkter Haftung 39

6 W & G 2. Finanzierung und Kapitalanlage Finanzierung Arten der Finanzierung.2 Kreditgeschäft Ablauf eines Kreditgeschäfts Kreditarten.3 2 Anlagestrategien Formen der Geldanlage Wirtschaftskreislauf und Wirtschaftsleistung 2. Der einfache Wirtschaftskreislauf Der erweiterte Wirtschaftskreislauf Die Messung des wirtschaftlichen Wohlstands Das Bruttoinlandprodukt (BIP) als Vergleichsmass Die Berechnung des Bruttoinlandprodukts Das BIP in der Schweiz Angebot und Nachfrage in der Gesamtwirtschaft Marktwirtschaft 3. Was ist eine Marktwirtschaft? Die Rolle der Preise Die Nachfrage Das Angebot Das Marktgleichgewicht 86 7

7 W & G Ökologie und Energie Ökologie Energie 4.2 Nichterneuerbare Energieträger Erneuerbare Energieträger Energieverbrauch Schweizer Energiepolitik Umweltpolitik Inflation und Deflation 5. Inflation Deflation 22 Glossar und Stichwortverzeichnis Glossar Stichwortverzeichnis

8 Die Themen in diesem Kapitel. Verträge auf Gebrauchsüberlassung 0.2 Abschluss und Inhalt des s.3 Beendigung des Mietverhältnisses 5.4 Vertragsverletzungen 8

9 Einleitung Marc und Ana sind seit knapp sechs Monaten ein Paar. Beide stehen kurz vor dem Lehrabschluss. Marc lebt noch bei seinen Eltern. Ana wohnt während der Ausbildungszeit bei ihrer Tante, da sie so näher bei ihrem Ausbildungsplatz ist. Das Wochenende verbringt sie gerne mit Marc. Die beiden wollen nach der Prüfung eine eigene Wohnung beziehen. Marc hat auch schon eine Anzeige einer Drei-Zimmer-Wohnung für 300 Franken entdeckt. Ana meint, das könnten sie sich leisten, wenn beide sofort nach der Lehre einen Job fänden. So beschliessen sie, den Makler der Wohnung anzurufen und einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Ein neuer Lebensabschnitt beginnt Was kommt wohl alles auf die beiden zu? Worauf muss beim Abschluss eines s geachtet werden? Welches sind die Rechte und Pflichten der Mieter? Wer das folgende Kapitel genau studiert, ist auf diese Herausforderungen bestens vorbereitet!. Verträge auf Gebrauchsüberlassung Die Miete gehört wie die Pacht, die Leihe und das Leasing zu den Verträgen auf Gebrauchsüberlassung. Gemeinsam ist diesen Verträgen, dass eine Vertragspartei einer anderen eine Sache zum Gebrauch überlässt. Die Unterschiede zwischen den vier Vertragsformen zeigt die folgende Tabelle. Arten von Verträgen auf Gebrauchsüberlassung Miete Art c OR Pacht Art OR Leihe Art OR Leasing Konsum kreditgesetz (KKG) 0 Parteien Leistung und Gegenleistung Beispiele Vermieter Überlassung einer Sache zum Gebrauch Mieter Mietzins "" Sie mieten übers Wochenende ein Paar Ski. "" Ihre Familie lebt in einer Mietwohnung. Verpächter Überlassung einer Sache zum Gebrauch und zur Nutzung. Im Unterschied zur Miete ist der Pächter also zusätzlich zum Bezug der Früchte und Erträgnisse be rechtigt. Pächter Pachtzins Verleiher Überlassung einer Sache zum Gebrauch Leiher Unentgeltlich Leasinggeber Überlassung einer Sache zum Gebrauch für eine bestimmte Zeit Leasing nehmer Leasingrate. Im Unterschied zur Miete ist der Leasingnehmer selbst für den Unterhalt der Sache verantwortlich; trägt der Leasingnehmer das Risiko des zufälligen Untergangs der Sache und übernimmt die Versicherungsprämien; bezahlt der Leasingnehmer die Abgaben und Lasten für die Sache. "" Eine Bäuerin pachtet von ihrem Nachbarn ein Stück Land. Das Gemüse, das sie dort anbaut, darf sie ernten und verkaufen. "" Ein Wirt pachtet ein Restaurant. "" Sie leihen in der Bibliothek ein Buch aus. "" Eine Kollegin leiht Ihnen für eine Prüfung ihren Taschenrechner aus. "" Ihr Kollege least einen Sportwagen. Neben den Leasingraten muss er die Versicherungsprämien, die Motorfahrzeugsteuern und den Unterhalt des Wagens bezahlen. "" Eine Druckerei least eine Druckmaschine.

10 Der ist der häufigste Vertrag auf Gebrauchsüberlassung. Übersicht Verträge auf Gebrauchsüberlassung Verträge auf Gebrauchsüberlassung (Art c OR) Pachtvertrag (Art OR) Leihe (Art OR) Leasing (KKG) Der bedeutendste Vertrag auf Gebrauchsüberlassung ist der. In der Schweiz leben zwei Drittel der Bevölkerung in einer Mietwohnung. Und auch in den Ferien schliessen wir oft Mietverträge ab, etwa für eine Ferienwohnung, eine Skiausrüstung oder ein Pedalo. Die wichtigsten Fragen zum werden im Folgenden beant wortet..2 Abschluss und Inhalt des s Das Obligationenrecht definiert den wie folgt: Art. 253 OR «Durch den verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten.» Vermietet werden können: "" bewegliche Sachen, wie z. B. Musikinstrumente, Fahrräder, Autos, Snowboards; "" unbewegliche Sachen, wie Wohnungen, Einfamilienhäuser, Büroräume, Lageroder Fabrikgebäude. Zum Abschluss eines s ist keine besondere Form vorgeschrieben. Die Miete einer Wohnung kann daher auch mündlich vereinbart werden. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich aber, wichtige Mietverträge schriftlich abzuschliessen (vgl. W&G, Kapitel 9.). Form

11 Welche Pflichten sich aus dem für den Vermieter und den Mieter ergeben, zeigen die Tabellen auf dieser und der nächsten Seite. Hauptpflichten Pflichten des Vermieters Pflicht Inhalt Beispiel Artikel Übergabe Der Vermieter muss dem Mieter die Miet sache in einem gebrauchstauglichen Zustand übergeben. Ihr Vermieter muss Ihnen am Einzugs termin die Schlüssel zur Wohnung übergeben und dafür sorgen, dass dann alle eingebauten Küchengeräte funktionieren. Art. 256 OR Unterhalt Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten. Geht der Kühlschrank in Ihrer Mietwohnung kaputt, muss der Vermieter ihn auf seine Kosten reparieren oder ersetzen lassen. Art. 256 und 259a ff. OR Auskunftspflicht Wurde am Ende des vorangegangenen Mietverhältnisses ein Rückgabeprotokoll erstellt, ist der Vermieter verpflichtet, dieses dem neuen Mieter vorzulegen. Das Protokoll enthält für Sie wichtige Informationen über bereits vorhandene Schäden, wie z. B. Risse in der Bade wanne. Art. 256a Abs. OR Auf Verlangen muss der Vermieter dem neuen Mieter die Höhe des Mietzinses nennen, den ein früherer Mieter bezahlt hat. Sie vermuten, dass Ihr Vermieter den Mietzins ohne Grund stark erhöht hat. Der Vermieter muss Ihnen Auskunft über den Mietzins der Vormieterin geben, sodass Sie sich gegen eine missbräuchliche Mietzinserhöhung wehren können (vgl. S. 4). Art. 256a Abs. 2 OR Der Vermieter trägt sämtliche Abgaben und Lasten, die mit der Mietsache ver bunden sind. Die Liegenschaftssteuern und die Gebäudeversicherung für das Mietshaus muss der Vermieter bezahlen. Art. 256b OR Nebenpflichten Abgaben und Lasten In der Schweiz leben zwei Drittel der Bevölkerung in einer Mietwohnung. 2

12 Pflichten des Mieters Inhalt Beispiel Artikel Mietzins Der Mieter muss dem Vermieter einen Mietzins bezahlen. Nebenkosten muss er nur bezahlen, wenn dies vereinbart wurde. Bei einer Mietwohnung können folgende Nebenkosten anfallen: "" Heizung, "" Kalt- und Warmwasser, "" Hauswartung, "" Abonnementsgebühren für den Kabel anschluss von Radio/TV, "" Allgemeinstrom (z. B. für die Beleuchtung im Treppenhaus), "" Abwassergebühren, "" Kehrichtabfuhr, "" Betriebskosten des Lifts. Sie leben zusammen mit Ihrer Freundin in einer Drei-Zimmer-Wohnung und bezahlen einen Nettomietzins von CHF 300. pro Monat. Für die Nebenkosten leisten Sie monatliche Akontozahlungen von CHF 50. Einmal im Jahr werden die tatsächlich angefallenen Nebenkosten ab gerechnet. Sind sie höher als die Akonto zahlungen, müssen Sie nach zahlen. Sind sie tiefer, erhalten Sie den ent sprechenden Betrag zurück. Art. 257 ff. OR Rückgabe Am Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Sache dem Vermieter zurück geben. Die Ski, die Sie übers Wochenende gemietet haben, müssen Sie am Sonntagabend zurückgeben. Art. 267 OR Miet kaution Oft wird vereinbart, dass der Mieter zur Sicherheit eine sogenannte Mietkaution leisten muss. Bei Wohnräumen darf diese höchstens drei Monatszinse betragen. Der Vermieter muss sie auf ein Bankkonto einzahlen, das auf den Namen des Mieters lautet. Sie mieten eine Wohnung. Die Vermieterin verlangt eine Kaution von zwei Monatszinsen. Können Sie die Miete nicht mehr bezahlen oder hinterlassen Sie beim Auszug Schäden, kann die Vermieterin von der Bank die Herausgabe der Kaution verlangen. Art. 257e OR Sorgfalt Der Mieter muss mit der Mietsache sorg fältig umgehen. Sie dürfen mit den gemieteten Ski nicht auf einer Piste fahren, die wegen Schnee mangels gesperrt ist. Art. 257 f Abs. OR Rücksichtnahme Mieter einer unbeweglichen Sache müssen auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. Sie und Ihre Nachbarn dürfen keinen übermässigen Lärm verursachen oder unerträgliche Gerüche freisetzen. Art. 257 f Abs. 2 OR Melden von Mängeln Der Mieter muss Mängel, um die sich der Vermieter zu kümmern hat, dem Vermieter melden. Unterlässt der Mieter die Meldung, haftet er für den Schaden, der daraus entsteht. Funktioniert die Heizung in Ihrer Mietwohnung nicht, müssen Sie dies der Vermieterin melden. So kann die Vermieterin grösseren Schaden wie das Einfrieren und den Bruch von Wasserleitungen verhindern. Art. 257g OR Dulden von Arbeiten und Besichtigungen Der Mieter muss notwendige Arbeiten und Besichtigungen dulden. Sie müssen die Vermieterin und ihre Handwerker in die Wohnung lassen, damit der kaputte Kühlschrank repariert oder ersetzt werden kann. Art. 257 h OR Beseitigung leichter Mängel Kleine Reinigungen und Ausbesserungen muss der Mieter selbst übernehmen. Falls im dieser sogenannte kleine Unterhalt nicht geregelt ist, gilt ein Richtwert von CHF 50.. Teurere Arbeiten oder solche, die Fachwissen voraussetzen, gehören nicht zum kleinen Unterhalt. Dafür ist der Vermieter verantwortlich. Als Mieter müssen Sie in Ihrer Wohnung folgende Arbeiten selbst übernehmen: "" Auswechseln von Glühbirnen und Sicherungen, "" Ersatz des Duschschlauchs, des Dampfabzugsfilters und des Backblechs, "" Reparatur von Steckdosen und Steckern. Art. 259 OR Nebenpflichten Hauptpflichten Pflicht 3

13 Untermiete Art. 262 OR Der Mieter darf grundsätzlich ganz oder teilweise untervermieten, sofern der Vermieter dies erlaubt. Der Vermieter darf seine Zustimmung nur in Ausnahmefällen verweigern, so zum Beispiel, wenn der Vermieter erhebliche Nachteile aus der Untervermietung geltend machen könnte. Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen In manchen Regionen der Schweiz gibt es nur wenige freie Wohnungen, und entsprechend gross ist die Versuchung für Vermieter, überhöhte Mietzinse zu verlangen. Zum Schutz der Mieter hat der Staat deshalb Vorschriften gegen missbräuchliche Mietzinse von Wohnräumen erlassen. Missbräuchliche Mietzinse Art. 269 und 269a OR Mietzinse sind missbräuchlich, "" wenn der Vermieter damit einen übersetzten Ertrag erzielt oder "" wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Nicht missbräuchlich sind Mietzinse, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartier üblichen Mietzinse liegen oder durch Kostensteigerungen, z. B. die Erhöhung der Hypothekarzinssätze, oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Eine Mehrleistung des Vermieters ist beispielsweise der Einbau einer Geschirrspül maschine, wenn vorher noch keine installiert war, oder der nachträgliche Anbau eines Balkons. Herabsetzungsbegehren Art. 270 und 270a OR Ist ein Mieter in eine Wohnung mit einem missbräuchlichen Mietzins gezogen, darf er nicht einfach den Mietzins selber reduzieren und dem Vermieter nur noch den tieferen, angemessenen Mietzins überweisen. Er muss sich an die zuständige staatliche Stelle, die Schlichtungsbehörde, wenden (vgl. W&G, Kapitel 7.3), dort den Mietzins anfechten und eine Herabsetzung der Miete verlangen. Werden während des Mietverhältnisses die Kosten des Vermieters wesentlich gesenkt, etwa wegen einer Senkung der Hypothekarzinssätze, kann der Mieter beim Vermieter ein Herabsetzungsbegehren stellen. Will der Vermieter den Mietzins daraufhin nicht reduzieren, kann sich der Mieter auch in diesem Fall an die Schlichtungsbehörde wenden. Wohnungsbesichtigung in Zürich 4

14 .3 Beendigung des Mietverhältnisses Mietverhältnisse können befristet oder unbefristet sein: Befristete Mietverhältnisse enden automatisch am Ende der festen Vertragsdauer. Unbefristete Mietverhältnisse müssen zur Beendigung gekündigt werden. Die Kündigung, d. h. die einseitige Erklärung zur Beendigung des Vertragsverhältnisses, ist mit folgenden Fristen und auf folgende Termine möglich: Dauer des Miet verhältnisses Art. 255 und 266 ff. OR Kündigungsfristen und Kündigungstermine Sache Kündigungsfrist Kündigungstermine Artikel Wohnungen 3 Monate Ortsübliche Termine oder auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer. In vielen Mietverträgen wird heute aber vereinbart, dass die Kündigung auf jedes Monatsende möglich ist, ausgenommen auf Ende Dezember. Art. 266 c OR Geschäftsräume 6 Monate Ortsübliche Termine oder auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer Art. 266 d OR Möblierte Zimmer und Einstellplätze 2 Wochen Ende einer einmonatigen Mietdauer Art. 266 e OR Bewegliche Sachen 3 Tage Auf einen beliebigen Termin Art. 266 f OR Achtung: Damit die Kündigung auf den gewünschten Termin gilt, muss sie rechtzeitig beim Vermieter eintreffen. Wer seine Wohnung auf Ende April kündigen will, kann die Kündigung also nicht erst am 3. Januar abschicken, denn diese muss am sogenannten Kündigungstag (3. Januar) bereits beim Vermieter sein (Postzustellung). Sicherheitshalber sollte man deshalb einige Tage Reserve einplanen. Trifft die Kündigung nämlich zu spät ein, gilt sie erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Kündigung einer Wohnung Mieter: Vermieter: Versand Eingang Kündi gungskündigung Kündigung tag Reserve Kündi gungstermin / Ende Mietverhältnis Kündigungsfrist 3 Monate Wohnungen und Geschäftsräume müssen schriftlich gekündigt werden. Damit man als Mieter nachweisen kann, dass die Kündigung beim Vermieter eingetroffen ist, sollte man per Einschreiben kündigen. Der Vermieter muss für die Kündigung sogar ein amtliches Formular verwenden, ein gewöhnlicher Brief reicht dafür nicht aus. Mit dem Formular wird der Mieter über den Kündigungsschutz informiert (vgl. S. 7). Werden diese Formvorschriften nicht eingehalten, ist die Kündigung nichtig, also ungültig. Das Mietverhältnis dauert in diesem Fall unverändert fort. Form der Kündigung Art. 266 l und 266 o OR 5

15 Wohngemeinschaften und Familienwohnungen Art. 266 m und 266 n OR Unterschreiben zwei Mieter gemeinsam einen, um im Konkubinat oder in einer Wohngemeinschaft zu leben, können sie das Mietverhältnis nur beenden, wenn beide die Kündigung unterschreiben. Besonders geschützt ist die Familie: Wohnungen von Ehegatten und eingetragenen Partnern können nur beide Partner gemeinsam kündigen (vgl. Kapitel 8). Das gilt selbst dann, wenn ein Partner den alleine abgeschlossen hat. So wird verhindert, dass die eine Person die Familienwohnung ohne Einverständnis der anderen kündigen kann. Will der Vermieter die Wohnung einer Familie kündigen, muss er beiden Partnern je ein separates Kündigungsschreiben zustellen. Damit wird sichergestellt, dass beide Partner über die Kündigung informiert werden. Nachmieter Art. 264 OR Ein Mieter kann die Mietsache jederzeit, ohne die Kündigungsfrist und den Kündigungstermin einzuhalten, vorzeitig zurückgeben, wenn er dem Vermieter einen zumutbaren neuen Mieter vorschlägt. Der Nachmieter muss zahlungsfähig und bereit sein, den zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Ist dies der Fall, hat der Mieter seine Pflicht erfüllt; es ist dann am Vermieter zu entscheiden, ob er mit dem vorgeschlagenen Mieter einen Vertrag abschliessen will oder nicht. Aber Vorsicht: Wer vorzeitig auszieht und keinen zumutbaren Nachmieter findet, muss den Mietzins bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin bezahlen. Rückgabe der Sache Art. 267 OR Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Das bedeutet, dass der Mieter nicht für die normale Abnützung haftet. Wer z. B. in seiner Wohnung Bilder aufhängt, haftet nicht, wenn nach dem Auszug Spuren davon an der Wand zu sehen sind. Der Mieter haftet aber, wenn er mit der Mietsache unsorgfältig umgegangen ist und einen Schaden absichtlich oder fahrlässig verursacht hat. Wenn beispielsweise Ihr jüngerer Bruder die Wände seines Zimmers versprayt hat, haftet Ihre Familie beim Auszug. Bei der Berechnung des Schadens wird allerdings die Lebensdauer der beschädigten Sache berücksichtigt. Ein gewöhnlicher Wandanstrich etwa hat eine Lebensdauer von acht Jahren. Zieht man nach vier Jahren aus, müssen Mieter und Vermieter je die Hälfte der Kosten des Neuanstrichs übernehmen. Nach acht Jahren muss der Mieter nichts mehr zahlen. Das Mietrecht schützt Familien speziell. 6

16 Für normale Abnützung muss der Mieter nicht aufkommen. Kündigungsschutz Die Suche nach einer neuen Wohnung ist oft schwierig. Der Staat hat deshalb die Mieter als schwächere Partei geschützt. Mieter von Wohnungen können unter bestimmten Voraussetzungen eine Kündigung des Vermieters anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Der Mieter kann die Kündigung aber nur anfechten, wenn er die Gründe für die Kündigung kennt. Der Vermieter muss die Kündigung deshalb auf Verlangen des Vermieters begründen. Gegen Treu und Glauben verstossen unter anderem folgende Kündigungen: "" Der Vermieter kündigt, weil der Mieter gerechtfertigte Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht. Beispiel: Der Mieter reklamiert wegen einer zu hohen Nebenkostenabrechnung, daraufhin wird ihm aus Rache gekündigt. "" Kündigungen während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens zwischen Mieter und Vermieter und während dreier Jahre nach dessen Abschluss. Beispiel: Ein Mieter hat bei der Schlichtungsbehörde die Herabsetzung des Mietzinses verlangt. Ein Jahr später erhält er die Kündigung. Anfechtung der Kündigung Art. 27 und 27a OR Um die Kündigung anzufechten, muss der Mieter innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde ein Anfechtungsbegehren einreichen. Art. 273 Abs. OR Der Mieter kann die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie einen Härtefall darstellt. Das trifft etwa dann zu, wenn eine Familie in der gewohnten Umgebung bleiben möchte, damit die Kinder die Schule nicht wechseln müssen, oder bei einem älteren Ehepaar, das auf eine günstige und behindertengerechte Wohnung angewiesen ist. Will der Mieter eine Erstreckung verlangen, muss er sich innerhalb von 30 Tagen seit Empfang der Kündigung an die Schlichtungsbehörde wenden. Das Mietverhältnis kann bei Wohnungen für maximal vier Jahre erstreckt werden. Beim Erstreckungsentscheid werden aber auch die Interessen des Vermieters berücksichtigt und gegen die Interessen des Mieters abgewogen, z. B. wenn der Vermieter mit seiner Familie selber in die Wohnung ziehen will (Eigenbedarf). Erstreckung des Mietverhältnisses Art. 272 ff. OR 7

17 .4 Vertragsverletzungen Was kann der Mieter machen, wenn der Vermieter den Vertrag verletzt? Und wie kann der Vermieter vorgehen, wenn der Mieter seine Pflichten verletzt? In der folgenden Übersicht finden Sie die Antworten auf diese Fragen. Vertragsverletzungen des Vermieters Vertragsverletzung Beispiel Artikel Verzug bei der Übergabe Übergibt der Vermieter die Wohnung nicht zum vereinbarten Zeitpunkt, kann der Mieter nach den Regeln des Schuldnerverzugs vorgehen (vgl. W&G, Kapitel 9.3). Der Neubau wird nicht rechtzeitig fertig. Sie können erst eine Woche später als vereinbart einziehen und müssen einige Nächte im Hotel verbringen. Die Hotelkosten können Sie vom Vermieter zurückverlangen. Art. 258 Abs. OR, Art OR Mängel bei der Übergabe Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mietsache frei von Mängeln zu übergeben. Je nach Schwere der Mängel hat der Mieter folgende Möglichkeiten: Mängel während der Mietdauer 8 Art. 258 OR Schwere Mängel: Bei Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch erheblich beeinträchtigen oder ausschliessen, kann der Mieter die Annahme verweigern und nach den Regeln des Schuldnerverzugs vorgehen. Das Schlafzimmer ist wegen eines Feuchtigkeitsschadens nicht bewohnbar. Sie können die Annahme verweigern und vom Vertrag zurücktreten. Mittlere oder leichte Mängel: Bei weniger schweren Mängeln darf der Mieter die Annahme nicht verweigern. Der Vermieter muss aber sämtliche Mängel nachträglich beseitigen. Tut er dies nicht, kann der Mieter nach den Regeln für Mängel während der Mietdauer vorgehen (vgl. unten). Die Waschmaschine ist defekt, oder beim Kochherd funktioniert der Abzug nicht. Der Vermieter muss die Sache in gebrauchsfähigem Zustand erhalten. Treten während der Mietdauer Mängel auf, hat der Mieter Anspruch auf: "" Beseitigung des Mangels, "" Herabsetzung des Mietzinses, "" Schadenersatz. Der Mieter kann zudem den Mietzins bei einer Behörde hinterlegen. Beseitigt der Vermieter Mängel nicht innert angemessener Frist, kann der Mieter wie folgt vor gehen: Die Heizung funktioniert im Winter nicht. Der Vermieter muss sie möglichst rasch reparieren. Für die ungeheizte Zeit können Sie eine Reduktion des Mietzinses verlangen. Haben Sie die Wohnung selbst mit einem Elektroofen geheizt, muss Ihnen der Vermieter die Stromkosten bezahlen. Art. 259a ff. OR bei schweren Mängeln fristlos kündigen; Wenn der Vermieter die Heizung nicht reparieren will, können Sie fristlos kündigen und ausziehen. Art. 259b lit. a OR bei mittleren Mängeln diese auf Kosten des Vermieters selber beseitigen lassen; Sie lassen die defekte Waschmaschine selbst reparieren und fordern die Kosten vom Vermieter zurück. Art. 259b lit. b OR bei leichten Mängeln: Da der Mieter den kleinen Unterhalt selbst übernehmen muss, hat er keine Ansprüche gegen den Ver mieter. Ist der Ablauf des Waschbeckens verstopft, müssen Sie diesen selbst reinigen. Art. 259 OR

18 Vertragsverletzungen des Mieters Vertragsverletzung Beispiel Artikel Zahlungsverzug Bezahlt der Mieter den Mietzins nicht, kann der Vermieter das Mietverhältnis ausser ordentlich kündigen. Dazu muss er dem Mieter aber zuerst schriftlich eine Zahlungs frist von mindestens 30 Tagen setzen und ihm gleichzeitig die Kündigung androhen. Zahlt der Mieter weiterhin nicht, kann der Vermieter mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Ein Mieter zahlt den Mietzins für März nicht. Mitte März setzt ihm der Vermieter eine Frist von 30 Tagen und droht ihm mit der Kündigung. Trotzdem bezahlt der Mieter bis Mitte April nicht. Nun kann der Vermieter das Mietverhältnis auf Ende Mai kündigen. Art. 257d OR Verletzung der Pflichten zu Sorgfalt und Rücksicht nahme Mieter müssen mit der Mietsache sorg fäl tig umgehen und auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. Verletzt ein Mieter diese Pflichten trotz einer schrift li chen Mahnung, kann der Vermieter das Mietverhältnis mit einer Frist von 30 Tagen auf Monatsende kündigen, wenn ihm oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Ein Mieter hört oft die ganze Nacht laute Musik. Die Nachbarn können deswegen nicht schlafen. Stellt der Mieter die Musik trotz schriftlicher Mahnung nicht leiser, kann der Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich kündigen. Art. 257f OR Erfolgt der Einzug verspätet, da der Neubau noch nicht bezugsbereit ist, gerät der Vermieter in Verzug. 9

19 Repetitionsfragen. Was ist die Gemeinsamkeit von Miete, Pacht und Leasing? Was sind die Unterschiede? 2. In welcher Form kann ein abgeschlossen werden? Welche Form ist sinnvoll? 3. Nennen Sie je drei Pflichten a) des Vermieters; b) des Mieters. 4. Wer muss für kleinere Reparaturen an der Mietsache aufkommen? Wer für grössere Reparaturen? 5. Unter welchen Umständen ist Untervermietung erlaubt? In welchem Gesetzesartikel ist dies geregelt? 6. Wann gilt ein Mietzins als missbräuchlich? 7. Mit welcher Frist und auf welche Termine können Wohnungen gekündigt werden? 8. Welche Form muss bei der Kündigung einer Wohnung eingehalten werden a) bei einer Kündigung des Mieters? b) bei einer Kündigung des Vermieters? 9. Unter welchen Bedingungen kann ein Mieter einen Nachmieter stellen? 0. Wann kann ein Mieter eine Kündigung anfechten?. Wann kann eine Mieterin eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen? 2. Was kann der Vermieter tun, wenn der Mieter mit der Bezahlung des Mietzinses in Verzug gerät? 20