Neubiberg. Lkr. München

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1 Gemeinde Neubiberg Lkr. München Bebauungsplan 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 38 Nachverdichtung südlich der Hauptstraße, Anzengruber- und Waldschmidtstraße Planfertiger Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München Körperschaft des öffentlichen Rechts Geschäftsstelle Arnulfstraße 60, 3. OG, München Bearb.: A.Martin, B.Fries Tel. +49 (0) Az.: /2-56 Plandatum Begründung

2 - 2 - Inhaltsverzeichnis 1. Geltungsbereich und Verfahren Planungsanlass, Ziel und Zweck der Planung Lage im Ort und Beschaffenheit Inhalt des Bebauungsplans Grünordnung / Eingriff / Ausgleich / Umweltbericht... 9

3 Geltungsbereich und Verfahren Der Gemeinderat Neubiberg beabsichtigt aufgrund verschiedener Bauvoranfragen den Bebauungsplan Nr. 38 Südlich der Hauptstraße im Bereich der Anzengruberund Waldschmidtstraße zu ändern (2. Änderung). Die 2. Änderung trägt den Titel Nachverdichtung südlich der Hauptstraße, Anzengruber- und Waldschmidtstraße. Der Bebauungsplan Nr. 38 ist seit 1977 rechtskräftig. Seit 1981 gilt auch die 1. Änderung, in der Regelungen für eine Garage auf Fl. Nr. 208/26 getroffen sind. Rechtskraft hat seit 1997 auch der Plan Nr. 38a, der für das gesamte Gebiet die Zulässigkeit von Wintergärten und Pergolen regelt. Für diesen Plan ist bereits eine Änderung im Verfahren, die in den vorliegenden Entwurf der 2. Änderung integriert wird. Die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 38 Nachverdichtung südlich der Hauptstraße, Anzengruber- und Waldschmidtstraße ersetzt die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 38 und ebenfalls den Bebauungsplan Nr. 38a sowie einen Teilbereich der Planzeichnung des Bebauungsplans Nr. 38 Südlich der Hauptstraße in der Fassung vom Bei der vorliegenden 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 38 handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung, der im beschleunigten Verfahren gem. 13a BauGB aufgestellt werden soll, ein Umweltbericht ist daher nicht erforderlich. 2. Planungsanlass, Ziel und Zweck der Planung Aufgrund einer Bauvoranfrage im südlichen Bereich der Doppelhausbebauung des vorliegenden Plans war festzustellen, dass es in diesem Bereich Möglichkeiten der Nachverdichtung gäbe, die jedoch aufgrund der Festsetzungen in diesem Plan nicht umsetzbar sind. Gleichzeitig gab es im übrigen Bereich immer wieder Wünsche zur Errichtung von Wintergärten, Dachgauben und verschiedenen Nebenanlagen. Die Umsetzung des Bebauungsplans Nr. 38 a stellte sich hierbei als schwierig heraus. Aus diesen Gründen beabsichtigt die Gemeinde in vorliegendem Plan hinsichtlich der Realisierung von Wintergärten, Dachgauben und sonstiger Nebenanlagen praktikable Festsetzungen, angelehnt an den Bebauungsplan Nr. 22 a zu entwickeln, zum anderen Nachverdichtungsmöglichkeiten im südlichen Bereich der Doppelhausbebauung zu schaffen, ohne die in sich geschlossenen Baubereiche im nördlichen Teil, östlich und westlich der Anzengruber Straße (Reihenhäuser) in ihrem ausgeprägten Charakter und Erscheinungsbild zu verändern. Der Bebauungsplanentwurf sieht deshalb zwei Teilbereiche für die Änderungen vor, zum einen textliche Änderungen, die den Gesamtumgriff betreffen, zum anderen wird ein Teilbereich der Planzeichnung ersetzt, für den neue bzw. geänderte Festsetzungen gelten. Im Gesamtumgriff sollen für alle Grundstücke - die Errichtung von Wintergärten - die Errichtung von Nebenanlagen und Fahrradstellplätzen - die Erstellung von Dachaufbauten geregelt werden. In einem Teilbereich ersetzt des Weiteren die Planzeichnung den alten Planteil und regelt für diesen Bereich Nachverdichtungsmöglichkeiten.

4 - 4 - Der Planteil, der im alten Bebauungsplan bezogen auf die Planzeichnung unverändert bleibt, unterscheidet sich in seiner Bebauung wesentlich vom südlichen Teil, für den die Planzeichnung nun im Rahmen der 2. Änderung ersetzt wird. Der nördliche Bereich westlich und östlich der Anzengruberstraße stellt eine sehr homogene Bebauung nach dem Prinzip gleichgroße Gebäude auf unterschiedlich großen Grundstücken dar. Die Grundstücksgrößen liegen zwischen 129 qm und 380 qm. Es gibt im Quartier verteilt 4 Garagenhöfe auf denen sich die zu den Wohngebäuden gehörigen Stellplätze befinden. Die einzelnen Grundstücksgrößen sind eher knapp bemessen, es werden teilweise Dichten bis zu einer GRZ 0,5 / GFZ 1,0 erreicht. Der Bereich ist so konzipiert, dass er als Gemeinschaftsanlage mit Spielplätzen, Grünflächen, Fahrradräumen und Garagenhöfen funktioniert. Individuelle Stellplätze oder Garagen auf den Grundstücken sind nicht möglich und vorgesehen. Auf Nachverdichtungsmöglichkeiten, die ohnehin nur an wenigen Stellen wie Eckgrundstücken möglich wären, wird daher für diesen sehr dicht bebauten Bereich zum einen aus städtebaulichen Gründen verzichtet, da die homogene Bauweise erheblich gestört würde. Zum anderen kann der zusätzlich von Erweiterungen ausgelöste Stellplatzbedarf nicht auf den eigenen Grundstücken untergebracht werden. Daher sind in diesem Bereich keine Erweiterungsmöglichkeiten im Sinne von Wohneinheiten angedacht, jedoch besteht die Möglichkeit über Wintergärten erdgeschossig die Wohnräume zu erweitern. Der südliche Bereich mit der Doppelhausbebauung ist von der Dichte her bereits wesentlich lockerer bebaut, jedem Grundstück ist in der Regel ein Stellplatz auf dem eigenen oder im Nahbereich gelegenen Grundstück fest zugeordnet. Die Grundstücksgrößen liegen in diesem Bereich zwischen 240 qm und 550 qm. Da dieses Quartier wesentlich lockerer bebaut ist als der nördliche Bereich und derzeit eine GRZ von durchschnittlich 0,2 vorhanden ist, besteht hier die Möglichkeit an punktuellen Stellen Nachverdichtungsräume in gewissem Rahmen, der der Wahrung des städtebaulichen Zusammenhangs dient, zu schaffen. Diese Erweiterungsmöglichkeiten sollen jedoch nur an städtebaulich sinnvollen Punkten zugelassen werden und dem Maßstab der bisherigen Bebauung unterworfen werden. Demzufolge soll die Festsetzung eines profilgleichen Anbaus an das Bestandgebäude den städtebaulichen Gesamtzusammenhang wahren und das Entstehen kleinerer Anbauten, unabhängig von den zulässigen Wintergärten, vermeiden. Sinnvolle Erweiterungsspielräume stellen sich demnach bei 4 Grundstücken dar. Die Erweiterungsräume sind so bemessen, dass ein profilgleicher Anbau sinnvoll möglich ist und sich in die vorhandene Bebauung städtebaulich gut einfügt. Die daraus resultierende GRZ liegt im Falle eines Anbaus bei diesen Grundstücken bei max. 0,27, was unter der maximal vorhandenen GRZ von 0,29 im Plangebiet der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 38 liegt und somit der Maßstäblichkeit der Umgebung entspricht. 3. Lage im Ort und Beschaffenheit Das Baugebiet befindet sich südlich der Hauptstraße am östlichen Rand des Gemeindegebiets in ca. 2,5 km Entfernung zur Ortsmitte und der S-Bahn-Haltestelle. Das Gebiet ist seit Ende der 1970er Jahre bebaut und weist beiderseits der Anzengruberstraße im nördlichen Bereich zwei in sich homogene Bebauungsstrukturen mit Reihenhäusern auf, während im südlichen Bereich an der Waldschmidtstraße

5 - 5 - durchweg Doppelhausbebauung in weitgehend einheitlichem Baustil zu finden ist. Die einzelnen Siedlungsteile sind durch öffentliche Grünflächen und Gemeinschaftsgrünflächen gegliedert. Der Baugrund besteht aus tragfähigem Kies. Altlasten sind nicht bekannt. 4. Inhalt des Bebauungsplans Die Zielvorstellung für die Änderung war es, so wenig wie möglich in das bestehende und baulich gut umgesetzte Konzept des Bebauungsplans einzugreifen und nur die Dinge zu ändern, die für die Umsetzung der beschriebenen Ziele notwendig sind. Daher arbeitet der Bebauungsplan zum einen mit Festsetzungen, die den gesamten ursprünglichen Umgriff des Bebauungsplans Nr. 38 betreffen, zum anderen mit einem Teilbereich, der die ursprüngliche Planzeichnung in diesem ersetzt und für den weitere Festsetzungen definiert werden. Art der baulichen Nutzung Die Art der baulichen Umsetzung (WA Allgemeines Wohngebiet) bleibt unverändert erhalten. Maß der baulichen Nutzung Der rechtskräftige Bebauungsplan setzt die Höchstzulässige Geschoßfläche in Quadratmeter für Wohnnutzung innerhalb einer überbaubaren Grundstücksfläche fest, wobei diese Grundflächen durch Bauräume eng gefasst sind und die angegebene Geschossfläche nur erreicht werden konnte unter Einberechnung der halben Geschossflächen im Dachgeschoss. Das bedeutet, dass man davon ausgehen kann, dass das Maß der Nutzung in allen Bauräumen weitgehend vollständig ausgeschöpft ist. Für den die Planzeichnung ersetzenden Teilbereich wird nun die Festsetzung der Geschossfläche aufgehoben und durch die Festsetzung einer absoluten Grundfläche bezogen auf die jeweiligen Grundstücke/ Bauräume festgesetzt. Als Maßstab für die Berechnung der zulässigen Grundfläche wurde zum einen die vormals festgesetzte Geschossfläche herangezogen, zum anderen das Ziel, sinnvolle profilgleiche Erweiterungsmöglichkeiten zu schaffen, die sich u.a. anhand der städtebaulichen Größe der GRZ maßstäblich in die Umgebung einfügen. Um die städtebauliche Einheit des Plangebiets zu wahren, sollen daher Erweiterungsmöglichkeiten nur als profilgleicher Anbau an das Bestandsgebäude realisiert werden können. Auf Grund dessen wurden im Plangebiet nur an den Grundstücken Bauraumerweiterungen vorgesehen, bei denen aufgrund der Grundstückssituation eine profilgleiche Erweiterung von mind. 50 qm möglich ist und die im Gebiet vorhandene maximale GRZ von 0,29 nicht überschritten wird. Bei den vier Grundstücken, für die Erweiterungsmöglichkeiten geschaffen werden, liegt die GRZ im Falle eines Anbaus bei 0,27, woraus abzuleiten ist, dass die Maßstäblichkeit der Bebauung bezogen auf die GRZ gewahrt bleibt. Die übrigen Festsetzungen bezüglich des Maß der Nutzung wie z.b. Geschossigkeit, Dachneigung, Firstrichtung und der Gestaltung gelten auch für diesen Teilbereich unverändert weiter. Ebenso gilt auch die Festsetzung weiter, dass in dem Bereich nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind. Da das Entstehen von einer Hausgruppe bzw. Reihen-

6 - 6 - häusern im Falle eines Anbaus an ein bestehendes Doppelhaus im Zusammenhang mit einer realen Grundstücksteilung nicht Ziel des Bebauungsplans ist, wird an dieser Festsetzung festgehalten. Die städtebauliche Qualität und Charakteristik dieses Bereichs ist durch Doppelhausbebauung auf größeren Grundstücken geprägt. Trotz Nachverdichtungsmöglichkeiten soll diese Charakteristik erhalten bleiben. Die Zahl der Wohneinheiten wird jedoch nicht begrenzt. Der durch die Erweiterungsmöglichkeiten ausgelöste Stellplatzbedarf (1 Stellplatz/Wohneinheit gemäß Bebauungsplan Nr. 38) ist auf dem eigenen Grundstück zusätzlich nachzuweisen, Flächen hierfür (Garage/offener Stellplatz) wurden im Plan festgesetzt. Sollte der Nachweis auf dem Grundstück nicht möglich sein, kann der Nachweis über eine im Nahbereich rechtlich gesicherte Fläche erfolgen. Um den Stellplatznachweis für die Grundstücke mit den Flurnummern 207/127 und 207/139 auf dem eigenen Grundstück führen zu können, sieht der Plan hier eine Änderung der öffentlichen Stellplätze im Bereich der für diese Grundstücke festgesetzten Garagen-/Stellplatzflächen vor, so dass eine Zufahrt zu diesen von der öffentlichen Verkehrsfläche ermöglicht wird. Wintergärten Die Zulässigkeit von Wintergärten wird für das gesamte Plangebiet des BP Nr. 38 durch die vorliegende 2. Änderung durch textliche Festsetzungen geregelt. Insgesamt ist nun für das gesamte Gebiet je Grundstück ein Wintergarten mit einer maximalen Fläche von bis zu 20 qm zulässig. Für diese Fläche dürfen die Baugrenzen und die jeweilig gültige Grundfläche GR/ Geschossfläche GF überschritten werden. Die Wintergärten sind entweder als Grenzanbau zu errichten oder müssen einen Abstand von mind. 3,0 m zur Nachbargrenze einhalten. Die zulässige Tiefe der Wintergärten richtet sich des Weiteren nach dem Baubereich, welcher im Bebauungsplan Nr. 38 im Teil A. Festsetzung durch Planzeichen, Nr. 2.1 und 2.2 festgesetzt ist und dementsprechend in der Planzeichnung eingetragen ist. Für den Baubereich II, mit der dort prägenden Doppelhausbebauung, ist nun in der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 38 eine maximale Tiefe für Wintergärten von 3,0 m festgesetzt. Für den Baubereich I ist gemäß der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 38 eine maximale Tiefe von 2,70 m zulässig. Dieser Bereich ist mit einer Reihenhausbebauung auf z.t. sehr schmalen Grundstücken bebaut, so dass hier aus Gründen des Nachbarschutzes wie z.b. Verschattung eine geringere Bautiefe festgesetzt wird. Die Grundstücke mit den Flurnummern 207/166, 207/127, 207/139 und 207/164 sind von dieser Regelung aufgrund ihres Bautypus als Doppelhäuser ausgenommen und dürfen angelehnt an die Regelung von Baubereich II ebenfalls Wintergärten mit einer Bautiefe von 3,0 m errichten. Eine Ausnahme der maximal zulässigen Tiefe bilden die Grundstücke mit den Flurnummern 208/30, 208/29, 208/28, 208/27, 208/33, 208/34, 207/65, 207/60, 207/59, 207/11 und 207/6. Diese Grundstücke dürfen die maximal zulässige Bautiefe im Falle eines Grenzanbaus bis an die in den Festsetzungen aufgelistete Nachbargrenze überschreiten, da sonst aus der Situierung der Bauräume zu den Grundstücksgrenzen und Garagen heraus die Möglichkeit zur Errichtung von Wintergärten deutlich eingeschränkt wäre und keine städtebaulichen oder nachbarschutzrechtlichen Belange dagegen sprechen. Ebenfalls zulässig sind in beiden Bereichen auch Terrassenüberdachungen in den selben Ausmaßen wie die zulässigen Wintergärten. Für den Baubereich I bilden darüber hinaus die Grundstücke mit den Flurnummern 207/64, 207/63, 207/10 und 207/30 eine Ausnahme. Auf diesen Grundstücken darf

7 - 7 - eine Überdachung errichtet werden, jedoch aus Nachbarschutzgründen keine Wintergärten. Da Wintergärten im Falle eines Grenzanbaus mit Brandwand errichtet werden müssen, würde das für die Nachbarbebauung der oben genannten Grundstücke zu einer nicht zumutbaren Verschattung ihrer Wohn- und Aufenthaltsräume im Erdgeschoß führen, da die Bebauung dieser Grundstücke jeweils in ihrer Zeile um einen Sprung von 2,5 m bis 4,0 m nach Westen bzw. Süden versetzt ist und so durch einen Anbau wie einen Wintergarten mit Brandwand die Sonneneinstrahlung in die Wohnräume des Nachbargrundstücks so gut wie nicht mehr möglich ist. Diese Grundstücke erfahren jedoch durch den Versatz in der Häuserzeile den Vorteil, dass, auch wenn Sie selbst keinen Wintergarten errichten dürfen, die Beeinträchtigung durch Brandwände der Nachbargrundstücke auf eine Seite begrenzt ist. Tabelle 1: Ausnahmen der zulässigen Tiefe der Wintergärten (Baubereich I 2,70 m, Baubereich II 3,0 m) Baubereich Ausnahme Betroffene Flurnummer Nachbargrundstück mit Flurnummer Baubereich I Baubereich II Tiefe Wintergärten max. 3,0 m nur Überdachungen zulässig Überschreitung der max. Bautiefe im Falle eines Grenzanbaus zur aufgelisteten Nachbargrenze 207/ / / / /10 207/30 207/63 207/64 208/27 208/28 208/28 208/27 208/29 208/30 208/30 208/29 208/33 208/34 208/34 208/33 207/65 207/ /60 207/59 207/59 207/60 207/11 207/ /6 207/7 Die zulässigen erdgeschossigen Wintergärten sind bis auf die Dachflächen allseitig zu verglasen, ausgenommen sie stehen an der seitlichen Grenze, dann ist hier eine Brandschutzwand zu errichten. Die Möglichkeit, die Dachflächen aus nicht transparentem Material herzustellen, soll die Möglichkeit bieten, einer zu starken Überhitzung der Wintergärten durch eine geeignete Auswahl von Materialien vorbeugen zu können. Die maximale Höhe für Wintergärten ist auf 2,90 m gemessen ab Oberkante natürliches Gelände/Schnittpunkt Außenwand Hauptgebäude begrenzt und soll mit Pultdach mit einer Dachneigung von 10 an das Hauptgebäude angeschlossen werden. Ausgenommen von der Höhenbegrenzung sind die Brandwandscheiben, welche die maximal zulässige Höhe von 2,90 um 0,2 m überschreiten dürfen. Hierzu siehe

8 - 8 - Schemaschnitt im Anhang der Begründung. Die Terrassenüberdachungen lehnen sich in Bezug auf die Grundfläche, Wandhöhe, Dachform und Dachneigung an die Festsetzungen zu den Wintergärten an, jedoch sind diese aus transparentem Material bzw. Glas herzustellen. Nebenanlagen (Gartenhaus) und Fahrradstellplätze Durch die vorliegende Planänderung durch Text für den gesamten Planumgriff wird die Grundfläche für Nebenanlagen wie Gartenhäuschen auf 8 qm je Baugrundstück begrenzt. Die max. Höhe solcher Bauten darf 2,3 m nicht überschreiten. Gartenhäuser sind zur Wahrung der städtebaulichen Situation und des straßenraumbildenden Gefüges im Vorgartenbereich nicht zulässig. Als Vorgartenbereich wird für Nebenanlagen der Bereich zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze bzw. Baulinie der Hauptgebäude definiert. Für die Grundstücke, bei denen die Hauptgebäude im hinteren Grundstücksteil gemessen ab der Straßenbegrenzungslinie liegen, ist die Vorgartentiefe für den Bereich gemessen ab Straßenbegrenzungslinie 5,0 m in Richtung vorderster Baugrenze/Baulinie definiert. Hier lehnt sich die Festsetzung an die Vorgartenbereichsdefiniton der derzeit gültigen Stellplatzsatzung der Gemeinde Neubiberg an. Die Festsetzung durch Text Nr. 7.2 im Bebauungsplan Nr. 38 zur Definition der Vorgartentiefe bezieht sich auf die Situierung der Bauräume bzw. der Hauptgebäude im Baubereich I und bleibt weiter unverändert bestehen. Fahrradstellplätze sind im Vorgartenbereich zulässig, jedoch nur in untergeordneter Größe. Als untergeordnet gilt, bei einer Grundstücksbreite von mehr als 10,0 m, eine Fläche mit einer Breite bis zu 3,50 m und einer Tiefe von max. 2,10 m. Bei einer Grundstücksbreite von weniger als 10,0 m und bei Reihenmittelhäusern ist aufgrund der besonderen Grundstückszuschnitte eine Fläche mit einer Breite bis zu 2,0 m und eine Tiefe von 2,10 m zulässig. Überdachungen und Einhausungen für Fahrräder sind bis zu einer Gesamthöhe von max. 1,50 m zulässig. Sie dürfen mit transparenten Oberflächen oder nicht allseits umschlossen zur Ausführung kommen. Hier lehnt sich die Festsetzung an die derzeit gültige Stellplatzsatzung der Gemeinde Neubiberg an. Da die Eigentümergemeinschaft im Baubereich I Bedarf an einem weiteren gemeinschaftlichen Fahrradraum hat, wurde hier in Absprache mit dem Bewohnerverein die Flurnummer 207/156 festgelegt. Dachaufbauten Da bereits einige Fälle von Dachaufbauten in Form von Satteldachgauben im Planbereich genehmigt sind, regelt dieser Plan nun die weitere Zulässigkeit von Dachaufbauten. Stehende Satteldachgauben sind erst bei einer Dachneigung von 32 zulässig, um die Dominanz solcher in der Dachlandschaft zu minimieren. Aus dem gleichen Grund darf die Gesamtlänge der Summe der Dachaufbauten pro Hausseite bezogen auf ein Reihenhaus/Doppelhaus 1/3 der Gebäudelänge nicht überschreiten. Einzeln darf eine Dachgaube eine maximale Breite von 2,25 m aufweisen.

9 Grünordnung / Eingriff / Ausgleich / Umweltbericht Der geltende Grünordnungsplan wird von den Änderungen nicht berührt. Umweltprüfung und Umweltbericht Nachdem die Voraussetzungen für ein Bauleitplanverfahren gemäß 13a BauGB gegeben sind, entfällt eine Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB und der Umweltbericht gemäß 2a BauGB. Die zulässige Grundfläche liegt unter den Grenzwerten des 13a BauGB. Der Bebauungsplan wird weder erhebliche Umweltauswirkungen auslösen, noch Vorhaben begründen, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltprüfung unterliegen, noch bestehen Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von Schutzgütern, welche in 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB aufgelistet sind. Artenschutzrechtliche Prüfung Eine vorsorgliche Überprüfung des Gebiets durch Ortsbegehung ließ keine Anhaltspunkte dafür erkennen, dass eine vertiefte spezielle artenschutzrechtliche Prüfung erforderlich wäre. Pflanzen- und Tierarten, welche sich infolge der Gartennutzung in diesem Gebiet vorfinden, werden durch die vorgesehenen Möglichkeiten geringfügiger baulicher Erweiterung nicht beeinträchtigt. Gemeinde: Neubiberg, den (Günter Heyland, Erster Bürgermeister)

10 Gemeinde Neubiberg 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 38 Nachverdichtung südlich der Hauptstraße, Anzengruber- und Waldschmidtstraße Schemaschnitte Wintergarten Baubereich I und II M 1: Brandwand DN 10 OK natürliches Gelände 3,00 Beispiel Reiheneckhaus mit Wintergarten, Baubereich II ENTWURF 0,20 2,37 0,20 2,90 Brandwand DN 10 2,42 0,20 2,90 0,20 OK natürliches Gelände Beispiel Reihenmittelhaus mit Wintergarten, Baubereich I 2,70 Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München - Geschäftsstelle - Az /2-56