Stadtumbau. Regionale Lösungsansätze des Unternehmensverbundes Wohnungsbaugesellschaft Plauen mbh

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1 Stadtumbau Regionale Lösungsansätze des Unternehmensverbundes Wohnungsbaugesellschaft Plauen mbh

2 Stadt Plauen Mit einem Gesamtbestand von: ca Wohnungen ca. 190 Gewerbebauten ist die Wohnungsbaugesellschaft Plauen mbh der größte Vermieter der Region.

3 Unternehmensstruktur Wohnungsbaugesellschaft Plauen mbh Vermietung & Verwaltung von: ca Wohnungen ca. 190 Gewerbeeinheiten sowie ca sonstige Miet- und Pachtverhältnisse Tochtergesellschaft: Immobilienservice Plauen GmbH Übernahme von Leistungen für die WbG Plauen mbh sowie Spezialisierung auf: Abteilung Bautechnik Immobilienverkauf und Maklertätigkeit Wohneigentums- und Privateigentumsverwaltung (ca Wohnungen/Gewerbe und ca. 250 Flurstücke/Garagen) Hausmeisterdienste Handwerkerleistungen Wärmemessdienst Pflege von öffentlichen Grünflächen Wärmecontracting für 212 Wohnungen Geschäftsbesorgung für zwei kommunale Wohnungsunternehmen: Vermietung & Verwaltung von: ca Wohnungen ca. 100 Gewerbeeinheiten Vermietung & Verwaltung von: ca. 650 Wohnungen und Gewerbeeinheiten

4 Stadtumbau Ausgangssituation 2001! Stadt Plauen : Wohneinheiten davon leer (26%)! WBG Plauen Wohneinheiten davon leer (21%) Stadtumbau Situation 2005/2007! Stadt Plauen (2005) : Wohneinheiten davon leer (24%)! WBG Plauen (2007): Wohneinheiten davon leer (12,1%)

5 Stadtumbau / G2-Rückbau bis 2010 Leerstandsentwicklung WbG Plauen mbh Leerstand in % Unternehmenskonzept: Altschuldenhilfegesetz: WE Abriss Stand = WE WE Abriss Stand = WE

6 Abrissentwicklung WBG Plauen ab 2000

7 Mieterforum 2004! Einladung aller Mieter des vom Rückbau betroffenen Stadtgebietes Chrieschwitz! Vorstellung der Planungen zu: - Komplettabriss -vertikalem Rückbau - horizontalem Rückbau! Erläuterung der Unterstützungsleistungen für die vom Rückbau betroffenen Mieter

8 Unterstützungsleistungen! Umzug in Eigenleistung und mietfreie Nutzung des Umzugsautos der WbG Wohnungsgröße 1-Raumwohnung 2-Raumwohnung 3-Raumwohnung 4-Raumwohnung Gesamtbeihilfe 200,- Euro + WbG-Umzugsfahrzeug mietfrei 300,- Euro + WbG-Umzugsfahrzeug mietfrei 400,- Euro + WbG-Umzugsfahrzeug mietfrei 500,- Euro + WbG-Umzugsfahrzeug mietfrei! Umzug innerhalb der WbG in Eigenregie oder durch Umzugsfirma Wohnungsgröße 1-Raumwohnung 2-Raumwohnung 3-Raumwohnung 4-Raumwohnung Gesamtbeihilfe 400,- Euro 500,- Euro 600,- Euro 700,- Euro > sowie weitere finanzielle Unterstützung

9 Rückbauziele/Rückbaustrategie Leerstandstendenzen:! Standort - Verkehr, Bundesstraßen, Stadtteil! Geschosslage - Erdgeschoss & OG ohne Aufzug! Infrastruktur - Parkplätze, Nahversorgung, Ärzte, Schulen, usw. Verbesserung der Marktsituation durch Reduzieren der Bestände:! WbG Plauen: - Komplettabriss von Wohnungen! Stadt gesamt: - ca Wohnungen Verbleib der Mieter im Unternehmen Subjektive Situation/Denken/Handeln unserer Mieter:! Verbleib im Wohngebiet (ca. 65% der Mieter)! gleicher Grundrisswunsch (Möbel, Lebensgewohnheiten)! Ablehnung des Umzugs aufgrund Alter & Gesundheit Ängste -! Zielwohnung gleicher oder höherer Wohnwert (Balkon, Aufzug, Etage, Ausstattung)! Miethöhe der neuen Wohnung WbG Plauen mbh: ca. 80% Verbleib der Mieter in der Gesellschaft.

10 Abriss von Wohngebäuden Entscheidungskriterien! Leerstand größer 30%! Schlechte Wohnlage (Bundes- bzw. Hauptstraßenlage, hohe Bebauungsdichte Ergebnisse :! Industrieller Wohnungsbau Abrisskosten (techn. Maßnahmen) 31 EUR/m² Umsetzungskosten 5 EUR/m² Bereitstellung Umsetzerwohnungen 34 EUR/m² sonstige Kosten 6 EUR/m²! Monolith. Altbau (frei stehend) Abrisskosten (techn. Maßnahmen) 47 EUR/m² Umsetzungskosten 0 EUR/m² Bereitstellung Umsetzerwohnungen 0 EUR/m²

11 ! Monolith. Altbau (Reihenendhaus) Abrisskosten (techn. Maßnahmen) 70 EUR/m² Umsetzungskosten 0,6 EUR/m² Bereitstellung Umsetzerwohnungen 4 EUR/m²! Monolith. Altbau (Reihenmittelhaus) Abrisskosten (techn. Maßnahmen) 102 EUR/m² Umsetzungskosten 0,2 EUR/m² Bereitstellung Umsetzerwohnungen 2 EUR/m²

12 Partieller Teilrückbau! Horizontaler Teilrückbau Entscheidungskriterien: gute Wohnlage Leerstand vorwiegend in den Etagen ab 3. Obergeschoss hoher Vermietungsgrad in den unteren Wohngeschossen! Vertikaler Teilrückbau gute Wohnlage große Blockeinheiten, die hauseingangweise unterschiedliche Vermietungssituationen aufweisen (fehlender Balkon, Wohnungszuschnitte)! Partieller Rückbau mit Aufwertung sehr gute Wohnlage

13 Bauablauf horizontaler Rückbau! Technische Vorbereitung (1. Woche) - Trennung von Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektro! Entkernung (2. und 3. Woche) - Entfernen von Türen, Fenstern, Fußböden, Sanitärgegenständen, Fliesen und Einbauten - Trennung der Wasserleitungen im 3. OG - Umbindung der Zirkulationsleitung im 2. OG - Demontage Dachrand und Balkone

14 Bauablauf horizontaler Rückbau! Demontage (4. und 5. Woche) 1. Hauseingang 1. Tag Demontage Dachkonstruktion und Drempel 5. und 4. Obergeschoss 2. Hauseingang 3. bis 4. Tag 3. Hauseingang 5. bis 6. Tag 4. Hauseingang 7. bis 8. Tag 5. Hauseingang 9. und 10. Tag 2. Tag Demontage 3. Obergeschoss Remontage Drempel und Dachkonstruktion Anschluss Dachentwässerung und provisorische Dachfugenabdichtung Die Arbeiten erfolgten täglich von 7:00 bis 19:00 Uhr

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30 Bauablauf horizontaler Rückbau! Instandsetzung (6. und 7. Woche) - Entsorgung der Bauelemente - Giebelsanierung - Heizungskomplettierung - Einbau neuer Ventilatoren - Dachabdichtung

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38 Gesamtkosten ,2 Kosten horizontaler Rückbau 2005/06! 105 Wohnungen! Demontage von jeweils 3 Etagen! in 17 Hauseingängen

39 Wirtschaftlichkeitsbetrachtung horizontaler Rückbau

40 Wirtschaftlichkeitsbetrachtung horizontaler Rückbau

41 Wirtschaftlichkeitsbetrachtung horizontaler Rückbau

42 Wirtschaftlichkeitsbetrachtung horizontaler Rückbau

43 Bauablauf vertikaler Rückbau! 1. Woche - Entkernung - Heizungsänderung! 2. und 3. Woche - Demontage bis OK Kellerdecke! 3. und 4. Woche - Kellerdeckenverstärkung! 5. Woche - Kellerdeckenabdichtung - Beginn Giebelsanierung! 6. und 7. Woche - Giebelsanierung und Restarbeiten

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53 Kosten vertikaler Rückbau 2005/06! 60 Wohnungen! Demontage von jeweils 3 Hauseingängen

54 Teilrückbau und Aufwertung eines Q-6 Wohngebäudes! 50 Wohnungen 5 Gewerbeeinheiten m² Wohnfläche 33 % Leerstand zum

55 Beschreibung der Sanierungsmaßnahme! Bauzeit Febr bis Dez unter teilbewohnten Bedingungen! 28 hochwertige Wohnungen mit modernen Grundrissen - 16 Zweiraumwohnungen - 9 Dreiraumwohnungen - 3 Vierraum Maisonettewohnungen! 1901 m² Wohnfläche! 15 Pkw-Garagenstellplätze im Untergeschoss (urspr. gewerbl. Flächen)! Installation von 2 Fahrstühlen! 0,2 % Leerstand zum (1 Garage z.zt. nicht vermietet)

56 Wirtschaftliche Ergebnisse der Sanierung

57 Bärenstraße Wirtschaftlichkeit

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61 Entwicklung eines Eigenheimstandortes aus Abrissplatten Eugenie-Schumann-Weg 65! Baukosten (brutto) : 128 T bei 123 m² Wohnfläche! Einsparpotenzial Rohbau: ca. 15 T

62 Der Architekt bei seiner verantwortungsvollen Tätigkeit

63 Zusammenfassung! Teilrückbau und Abriss lösen nicht die Fragen Leerstand, Bevölkerungsentwicklung und Haushaltsanzahl! Teilrückbau kann eine wirtschaftlich tragfähige Übergangs- und Ergänzungslösung zum Stadtumbau sein! Rückbau bedarf der betriebswirtschaftlichen und unternehmerischen Abwägung im konkreten Einzelfall -Gebietsentwicklung - regionale Entwicklung - Vorsorge bei drohendem Leerstand (Obergeschosse Alternative Aufzug oder Teilrückbau) - Städtebauliche Komponente (gebietsweiser Rückbau, Nutzung von Freiflächen)