Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

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1 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Einkommensteuerliche Problemfälle i.vm. 21EStG von Prof. Dr. iur. Christian Rasenack, LL.M. Steuerberater in Berlin 2., völlig neu bearbeitete und ergänzte Auflage 2002 'IIP Verlag Recht und Wirtschaft GmbH Heidelberg

2 I. Einkünfte aus V&V: Bestimmung der Einkunftsart, Ab- und Ausgrenzungen Allgemeines (zeitliche Nutzungsüberlassung und Vorgängen aus der Vermögenssphäre) 17 a) Ausbeuteverträge etc 19 b) Bestellung dinglicher Rechte (Rechtskauf) Subsidiarität bzw. mangelnde Tatbestandsmäßigkeit im Verhältnis zu den Gewinneinkünften 27 a) Veräußerung von Grundstücken 29 b) Vermietung von unbeweglichem Vermögen i.v m. Nebenleistungen 33 c) Verpachtung eines Gewerbebetriebs 35 d) Vermietung und Verpachtung i.vm. einer Betriebsaufspaltung 36 e) Zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten Subsidiarität gegenüber den Überschusseinkünften Liebhaberei und das Problem der Verträge zwischen Angehörigen 40 a) Allgemeines 40 b) Einzelne Liebhabereifälle (im weitesten Sinn) 45 (1) Zeitlich begrenztes V&V-Engagement 45 (2) Weitere Fälle 52 (3) Verfahrensrechtliches Die einzelnen Tatbestände des 21 EStG 63 a) Unbewegliches Vermögen (Nr. 1) 63 b) Sachinbegriffe (Nr. 2) 65 c) Rechte (Nr. 3) 66 d) Veräußerung von Miet- und Pachtforderungen (Nr. 4) 68 II. Zurechnung (persönliche) 70 7

3 III. Gemeinschaftliches Wirtschaften bei V&V-Einkünften Allgemeines Einzelheiten Verfahrensrechtliche Probleme 80 IV. Einkünfteermittlung (Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten) Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung 82 a) Anbaurechte und damit verbundene Entgelte 83 b) Bauten auf fremdem Grund und Boden sowie Mietereinbauten und damit verbundene Einnahmen 83 c) Entschädigungen 86 (1) Bausperrenentschädigungen 86 (2) Bergschadenentschädigungen 87 (3) Beschlagnahmeentschädigungen 87 (4) Enteignungsentschädigungen 88 (5) Entschädigungen i.vm. Dienstbarkeiten 88 d) Erbbauzins 88 e) Erstattete Werbungskosten 89 f) Mieteraufwendungen 89 g) Schadensersatzleistungen und Versicherungsleistungen 91 h) Umlagen etc 92 i) Umsatzsteuer 92 j) Zuschüsse zu den Baukosten aus öffentlichen Mitteln 93 k) Zuschüsse zu den Baukosten aus privaten Mitteln Werbungskosten 94 a) Werbungskosten im Zusammenhang mit dem Erwerb bzw. der Herstellung von V&V-Vermögen (Ausgangsinvestition) 97 (1) Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten 97 (a) Anschaffungskosten 98 (b) Herstellungskosten 101 (2) Vergebliche Aufwendungen 103 b) Werbungskosten im Zusammenhang mit bereits angeschafftem oder hergestelltem V&V-Vermögen (Anschlussinvestition) 104

4 (1) Nachträgliche Anschaffungskosten 106 (2) Nachträgliche Herstellungskosten/Erhaltungsaufwand 107 (a) Erweiterungen 107 (b) Wesentliche Verbesserungen 110 (c) Zusammentreffen von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand 112 (3) Anschaffungsnaher Aufwand 114 c) Laufende Werbungskosten i.v m. (weiteren) gesetzlichen Vorgaben 118 (1) Finanzierungskosten 119 (2) Renten und dauernde Lasten 124 (3) Steuern vom Grundbesitz und andere öffentliche Abgaben, Versicherungen 124 d) Sonstige Werbungskosten 126 e) Sonderfälle von sonstigen Werbungskosten 129 (1) Sonderfall: Erbauseinandersetzungen 130 (2) Sonderfall: Vorweggenommene Erbfolge 131 (3) Sonderfall: Werbungskosten (Bodenwertminderungen) i.vm. Ausbeuteverträgen 137 (4) Sonderfall: Werbungskosten i.vm. Erbbaurechtsbestellungen 138 (5) Sonderfall: Umsatzsteuer als Werbungskosten (6) Sonderfall: Werbungskosten i.v m. Bauherrenmodellen 140 (a) Allgemeines 140 (b) Einzelheiten 144 (7) Sonderfall: Nachträgliche Werbungskosten 149 f) Absetzungen für Abnutzung etc., erhöhte Absetzungen und Sonderbehandlung von größerem Erhaltungsaufwand 150 (1) Allgemeines 150 (2) (Echte) Absetzungen für Abnutzung etc 152 (a) Allgemeines 152 (b) AfA-Berechtigung 153 (c) AfA-Bemessungsgrundlage 153 (d) Abschreibungszeitraum und AfA-Sätze 154 (e) Außergewöhnliche Abschreibungen (AfaA) (3) Erhöhte Absetzungen 160 9

5 10 (a) Moderne Heizungstechnologien i.v m. 82 a EStDV (b) Baumaßnahmen i. S.v. 7h und 7i EStG (ehemals 82g und 82i EStDV) sowie 7k und 7 und 12 SchutzbauG 161 (aa) Allgemeines 161 (bb) Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen, 7h EStG (ehemals 82g EStDV) 162 (cc) Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmälern, 7i EStG (ehemals 82 i EStDV). 164 (dd) Erhöhte Absetzungen für Wohnungen mit Sozialbindung ( 7 k) 166 (ee) Erhöhte Absetzungen i.v m. Schutzbauten (SchutzbauG) 166 (c) 7b-Abschreibungen (für EFH, ZFH und Eigentumswohnungen) 166 (d) 7 c-abschreibungen (Baumaßnahmen zur Schaffung neuer Mietwohnungen) 166 (4) Sonderbehandlung von Erhaltungsaufwand i. S. v. 82bEStDV 1997 sowie 11 aund 1 lbestg (a) Allgemeines 167 (b) Gemeinsame Voraussetzungen 167 (aa) Verteilungsmodus 167 (bb) Veräußerung bzw. Nutzungsänderung eines Gebäudes 168 (cc) Definition des größeren Erhaltungsaufwands" 169 (dd) Zurechnungsprobleme 169 (c) Besondere Voraussetzungen 170 (aa) im Zusammenhang mit 82 b EStDV (bb) im Zusammenhang mit 11 a EStG (Baumaßnahmen i. S. d. Bundesbaugesetzbuchs usw.) 171 (cc) im Zusammenhang mit 11 b EStG (Baudenkmäler) 171 g) Zurechnungsprobleme bei Werbungskosten 172 h) Abzugsverbot des 21 I 2 (sinngemäße Anwendung von 15a) 179

6 (1) Allgemeines 179 (2) Sinngemäße Anwendung von 15 a I (Verlustverrechnungsbegrenzung) 184 (a) Normalfall der Verlustverrechnungsbegrenzung 184 (aa) Bestimmung des Verlustanteils eines Kommanditisten bei vermögensverwaltenden Kommanditgesellschaften 187 (bb) Verlustausgleichsvolumen (Entstehen oder Erhöhung eines negativen Kapitalkontos) 188 (b) 21 I 2 i.vm. 15a I 2 und 3 ( erweitertes Regime") 189 (3) Sinngemäße Anwendung von 15 a II (Verlustvortrag) 193 (4) Sinngemäße Anwendung von 15 a III (nachträgliche Einlagenminderungen usw.) 195 (a) Einlageminderung 196 (b) Haftungsminderung 198 (c) Auswirkung einer Einlage- bzw. Haftungsminderung in den Folgejahren 198 (5) Sinngemäße Anwendung von 15 a IV (gesonderte Feststellung der Besteuerungsgrundlagen) (6) Sinngemäße Anwendung i.s.v. 15a V (Ausdehnung der Verlustverrechnungsbeschränkung i. S. d. vorstehenden Absätze auf Unternehmen mit ähnlichen Haftungsbeschränkungen wie bei der KG). 200 (a) Sinngemäße Anwendung bei mitunternehmerischen" stillen Gesellschaftern (Nr. 1) 201 (b) Sinngemäße Anwendung bei Gesellschaften des bürgerlichen Rechts (Nr. 2) 202 (c) Sinngemäße Anwendung auf sonstige vergleichbare Unternehmen (Nr. 3-5) 206 Besonderheiten im Hinblick auf die neuen Bundesländer 206 (1) Anspruchsberechtigung und Definition des Fördergebiets 207 (2) Investitionen im V&V-Bereich 207 (a) Altbausanierung 208 (b) Neubau von Mietwohnungen

7 (3) Bemessungsgrundlagen und Zulagensätze für die Investitionszulage 210 (4) Begünstigungszeitraum 211 (5) Verfahren 211 V. V&V-Probleme i.v. m. nutzungsvermittelnden Rechtsgeschäften (Nießbrauch usw.) Allgemeines Zurechnungsfragen und steuerliche Anerkennung von Nutzungsrechten Nutzungsüberlassungen und die Vermittlung von Einnahmen 215 a) Einnahmen des Nießbrauchers und sonstiger Nutzungsberechtigter 216 (1) Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 216 (a) Einnahmen 216 (b) Ablösung 217 (2) Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 218 (a) Einnahmen 218 (b) Ablösung 218 (3) Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 219 (a) Teilentgeltlichkeit 219 (b) Konsequenzen 219 (4) Vorbehaltsnießbrauch 220 (a) Einnahmen 221 (b) Ablösung 221 (5) Vermächtnisnießbrauch 222 (6) Dingliches Wohnrecht 223 (7) Obligatorische Nutzungsrechte 223 b) Einnahmen des Eigentümers 224 (1) Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 224 (2) Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 225 (3) Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 225 (4) Vorbehaltsnießbrauch 225 (5) Vermächtnisnießbrauch 226 (6) Dingliches Wohnrecht 226 (7) Obligatorische Nutzungsrechte Probleme i.v m. der Werbungskostenseite 227

8 a) Werbungskosten des Nießbrauchers und sonstiger Nutzungsberechtigter 227 (1) Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 227 (a) Nutzung zu eigenen Wohnzwecken 227 (b) Nutzung durch Vermietung etc 228 (2) Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 230 (a) Nutzung zu eigenen Wohnzwecken 230 (b) Nutzung durch Vermietung 230 (3) Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 230 (4) Vorbehaltsnießbrauch 230 (a) Allgemeines 230 (b) Werbungskosten im Einzelnen 231 (5) Vermächtnisnießbrauch 232 (6) Bruchteilsnießbrauch, Quotennießbrauch 232 (7) Dingliches Wohnrecht 233 (8) Obligatorische Nutzungsrechte 234 b) Werbungskosten des Eigentümers 234 (1) Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 234 (2) Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 235 (3) Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 237 (4) Vorbehaltsnießbrauch 237 (5) Vermächtnisnießbrauch 238 (6) Bruchteilsnießbrauch, Quotennießbrauch 238 (7) Dingliches Wohnrecht 239 (a) Unentgeltlich zugewendetes Wohnrecht 239 (b) Entgeltliches dingliches Wohnrecht 240 (c) Vorbehaltenes dingliches Wöhnrecht 240 (d) Ablösungen 241 (8) Obligatorische Nutzungsrechte Übergangs- und Anwendungsregeln der Verwaltung VI. Tarife und beschränkte Steuerpflicht Tarifvergünstigungen gemäß 34 I i.vm. 24 Nr. 1 a) und Beschränkte Steuerpflicht 244 Literaturverzeichnis 245 Sachregister