Grundsätzliches zur Prozessanalyse

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1 Grundsätzliches zur Prozessanalyse Der Immobiliennutzer von morgen wird Gebäude für seine Prozesse auswählen und jede Investition auf ihren Nutzen hin überprüfen! Dr. Sigrid Odin Dr. Odin Unternehmensberatung GmbH, Hamburg Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 1

2 Prozesse Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 2

3 Warum Prozess-Analyse im Facility Management? Facility Management ist die Praxis, den physikalischen Arbeitsplatz mit den Menschen und mit der Arbeit der Organisation zu koordinieren. Facility Management integriert dabei die Grundlagen der wirtschaftlichen Betriebsführung, der Architektur und der Verhaltens- und Ingenieurwissenschaften. [1] Facility Management erfüllt als die Summe komplexer und unterschiedlicher Aufgaben für die Erzielung eines definierten Ergebnisses (Output) in einem sich ständig ändernden Umfeld und Kontext die Definition eines Prozesses: Der Prozess als "inhaltlich abgeschlossene, zeitlich-logische Abfolge der Funktionen... zur Bearbeitung eines prozessprägenden, betriebswirtschaftlich relevanten Objektes" [2] beschreibt die Erbringung von Leistungsbestandteilen und Leistungsabfolgen zur Erreichung eines definierten Ergebnisses und berücksichtigt dabei die betriebswirtschaftlichen Anforderungen an dieses Ergebnis. Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 3 [1] United Staates Library of Congress 1988 [2] Rosemann 1996, S.9

4 Facility Management - Arbeitsteilung im Unternehmen Unternehmensprozess Input an die Verwaltung Strategische Planung Qualitätssicherung. Buchhaltung Controlling Personal- Entwickl. Output aus der Verwaltung Kernprozess Input vom Markt Beschaffung Entwicklung Fertigung Vermarktung Service Output zum Kunden Sekundärprozesse Anforderungen an die Immobilie Idee/ Konzept Finanzierung Planung Bewirtschaftung Nutzung und Bauausführung Arbeitsplatz Rückbau/ Neue Idee Funktionierender Arbeitsplatz FM als die Arbeitsteilung zwischen Kernprozess und Sekundärprozess im Unternehmen ist notwendige Voraussetzung und gleichzeitig Ziel für die Optimierung von Qualitäten und Ressourcen. Das Verständnis der Lieferung eines Outputs unter Berücksichtigung des das Kerngeschäft prägenden Inputs ist die Schlüsselbotschaft für alle Anforderungen an effiziente und wettbewerbsfähige Arbeitsplätze Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 4

5 FM-Leistungen erfordern Geschäftsmodelle Die Optimierung von Prozessen und Abläufen erfordert Organisationsstrukturen, die notwendige Selbstlern-Effekte ermöglichen und fördern. Die Schaffung von Kunden-Lieferanten-Strukturen (in unterschiedlichen Realisierungsausprägungen) hat sich dabei bewährt. Erlös Material / Leistg. Dritter Personalkosten Sonst. betr. Aufwand Ertrag Kernprozess des Unternehmens Sekundärprozess Facility Management Kernprozess Sekundärprozess Erlös Material / Leistg. Dritter Personalkosten Sonst. betr. Aufwand Ertrag Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 5

6 Horizontale Prozess-Optimierung Innerhalb eines Teilprozesses des Facility Managements (Gewerk oder Leistungsbereich) sind die Abläufe, einzusetzenden Hilfsmittel und Materialien oder Komponenten zu optimieren. Dies bedeutet, dass Rationalisierungseffekte genutzt werden müssen, die ähnlich dem industriellen Fertigungsprozess auf Standards- und Grundsatzlösungen zurückgreifen müssen, um im Einzelauftrag wirtschaftlich fertigen zu können. Diese Anforderung gilt für jede Einzelleistung im Facility Management/Gebäudemanagement Erlös EDV input Raumklima Horizontale Prozessverantwortung output Material/Leistungen Dritter Personalkosten Sonst. betr. Aufwand Fuhrpark Entsorgung Büroausstattung Flächen FM- Leistung Ertrag Rationalisierung Standardisierung Industrialisierung Schaffung zusätzlichen Mehrwerts Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 6

7 s FM/GM - vertikale Prozess-Optimierung Über die Optimierung in der Einzelleistung hinaus liegen die wesentlichen Rationalisierungs- und Industrialisierungspotenziale in der Verknüpfung der Abläufe, Werkzeuge und Material- und Komponentenentscheidungen zwischen den Gewerken und Einzelleistungen. Die Gesamtverantwortung für die Summe der Prozesse ermöglicht es, durch das Integral über die Prozesse zusätzliche Einspareffekte und verbesserte Ergebnis-Qualitäten zu erzielen. EDV Raumklima Fuhrpark vertikale Prozessverantwortung Erlös Material/Leistungen Dritter Personalkosten Sonst. betr. Aufwand Ertrag Entsorgung Büroausstattung Flächen Rationalisierung Standardisierung Industrialisierung Schaffung zusätzlichen Mehrwerts Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 7

8 Ergebnisziele mit der B.I.L.D.-Methode Teilprozesse der Bewirtschaftung in typische Leistungsbestandteile gruppiert und umfassend beschrieben: Ausgangssituation im Unternehmensprozess Nebenwirkungen an den Unternehmensprozess Rand- Bedingungen aus dem Unternehmensprozess? Output an den Unternehme nsprozess Betreuen Komplette Betreuungsaufgaben der einzelnen Prozesse, z.b. Betriebsführung, Anlagenverantwortung etc. Inganghalten (Werterhalt) Bewahrung und Wiederherstellung des Soll-Zustandes sowie Feststellen und Bewerten des Ist-Zustandes der Anlage, Geräte etc., die zur Durchführung der Teilprozesses erforderlich sind. Liefern Zuverfügungstellung von Stoffen, Energien und Medien, Zuständen und Gebrauchseigenschaften, auch Veredelung vorhandener Stoffe etc. Dokumentieren Kaufmännische Abbildung der Durchführung und Unterstützung der einzelnen Teilprozesse, gesetzlich vorgeschriebene Nachweise etc., Daten und Informationen für die Beratung, das Reporting und die Optimierung der jeweiligen Teilprozesse. Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 8

9 Nutzer der Arbeitsteilung - die eine Seite der Prozess-Optimierung Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 9

10 Nutzer von Arbeitsplätzen Chipfabriken Flughäfen/Bahnhöfe Nutzer der Immobilie ist Inhaber des Kerngeschäfts des Unternehmens Krankenhäuser, Kliniken Hotels, Restaurants Anforderungen an die Immobilie Idee/ Konzept Bauausführung Finanzierung Verwaltungsgebäude Planung Nutzung und Bewirtschaftung Einzelhandelsgebäude Arbeitsplatz Rückbau/ Neue Idee Funktionierender Arbeitsplatz Kernprozess des Kunden. Mehrfamilienhäuser/Wohnungsbau Nur so sind die Abläufe der Dienstleistungen so zu Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 10 Pflegeheime, betreutes Wohnen... Unterschiedliche Kernprozesse des Nutzers verlangen nach unterschiedlichen Kompetenzen und Erfahrungen der Dienstleister an den Schnittstellen zum verändern, dass die erforderlichen Kosteneinsparungen von % realisierbar werden. Einfamilienhäuser Nur so entstehen Preise je Fertigungseinheit oder je Fallpauschale oder je Mitarbeiter etc.

11 Der Preis des Arbeitsplatzes Die Ausdehnung der Rationalisierungsanstrengungen in Unternehmen auf den Sekundärprozess führt dazu, ein Kunden-Lieferanten-Verhältnis zwischen Arbeitsplatz und Kernprozess zu entwickeln. Innerhalb des FM-Produktes Arbeitsplatz werden Synergien, Optimierungsmöglichkeiten über den Lebenszyklus des Produktes, Ablaufoptimierungen und standardisierungen genutzt. Der Preis für den Arbeitsplatz, den das Unternehmen zu zahlen bereit ist, hängt von der wirtschaftlichen Situation des Kerngeschäftes ab und ist erst in zweiter Linie ein Marktpreis. Denn es gibt nicht den Marktpreis. FM-Dienstleister (interne wie externe) müssen es zum Bestandteil Ihres Dienstleistungsangebotes machen, diesen in der Kundenbranche bezahlbaren Preis zu liefern, also Marktpreise zu schaffen. Dann kann auch Wettbewerb stattfinden. Wenn der Preis des Arbeitsplatzes an der Fertigungseinheit des Kerngeschäftes in den Wettbewerb gestellt wird, dann sind wirkliche Marktpreise am Markt. Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 11

12 Optimierung über den Lebenszyklus Die Erstinvestition, der Werterhalt und die Aufrecherhaltung und Anpassung der Funktionalität der Immobilie müssen in die Optimierung einbezogen werden. Der damit verbundene Kapitalaufwand kann Bestandteil des Gesamtproduktes werden. Dies ermöglicht neue Horizonte für die Produktentwicklung. Das Produkt Immobilie wird zum Produkt funktionierender Arbeitsplatz. FACILITY MANAGEMENT Rentabilität durch Verknüpfung von Kompetenzen Von der FOLGE der Wertschöpfungsbereiche für das Gebäude... Idee/ Konzept Bauausführung Finanzierung Planung Nutzung und Bewirtschaftung Rückbau/ Neue Idee zur KETTE der Wertschöpfungsbereiche des Lebenszyklus von Gebäuden: Idee/ Konzept Bauausführung Finanzierung Planung Nutzung und Bewirtschaftung Rückbau/ Neue Idee Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 12

13 Anbieter der Arbeitsteilung - die andere Seite der Prozess-Optimierung Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 13

14 Anbieter-Strukturen im FM-Markt Nicht alles, was sich FM nennt, ist auch FM Systemanbieter Facility Management Idee/ Konzept Bauausführung Finanzierung Planung Nutzung und Bewirtschaftung Rückbau/ Neue Idee Systemanbieter Gebäudemanagement Technisches Gebäudemanagement infrastrukturelles Gebäudemanagement kaufmännisches Gebäudemanagement Flächenmanagement Teilsystemanbieter von Dienstleistungen des Gebäudemanagement Technisches Gebäudemanagement infrastrukturelles Gebäudemanagement Anbieter von Einzeldienstleistungen kaufmännisches Gebäudemanagement Flächenmanagement Projektentwicklung Immobilien- Bauausführung Catering Leasing Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 14

15 Komplexität und Vielfalt der Aufgaben in FM-Paketen Der FM-Markt in Deutschland wächst mit ca. 15 % p.a. in den FM-Paketen Der Markt für Einzeldienstleistungen stagniert Kunden fordern Einsparvolumina für die Sekundärprozesse von % der Kosten Kunden erwarten spezifisch ausgerichtete Lösungen und Konzepte Kunden erwarten Beratungskompetenz und unternehmerische Verantwortung Intern erbracht: 21 Mrd. EUR Extern vergeben: 30 Mrd. EUR Kaufmännisch 3,4 Mrd. EUR Technisch 10,4 Mrd. EUR FM-Pakete 4 Mrd. EUR infrastrukturell 12,2 Mrd. EUR Einzeldienstleistung 26 Mrd. EUR FM-Pakete 4 Mrd. EUR Quelle: IKB Deutsche Industriebank Facility Management Bericht zur Branche September 2003 Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 15

16 FM oder GM - gerade Schnittkanten kosten Fläche Der Ergebnisbeitrag in der GuV des Unternehmens wird größer, wenn eine weitgehende Verknüpfung (Integral der Tätigkeiten) zwischen Sekundärprozess und Kernprozess erreicht wird. Die Optimierung der Abläufe innerhalb des jeweiligen Prozesses allein reicht nicht aus. Der Verzicht auf diese Verzahnung zugunsten glatter Schnittstellen für einen unkomplizierten Wechsel des Dienstleisters kostet Effizienz. Kernprozess Kernprozess Sekundärprozess Gebäudemanagement Erlöse - Material Erlöse -- Material - Leistungen Dritter -- Leistungen Dritter - Personal -- Personal - sonstiger betrieblicher Aufwand -- sonstiger betrieblicher Aufwand - Abschreibungen - Finanzergebnis Profit Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 16 Profit -- Abschreibungen -- Finanzergebnis

17 Kernprozesse erfordern Kompetenz beim Anbieter Der Schwerpunkt der FM-Leistung verschiebt sich mit steigender Komplexität des Gebäudes in Richtung der Technischen FM-Leistungen. Neben der großen Bedeutung der technischen Verfügbarkeit der Gebäude, die auch bereits bei Verwaltungsgebäuden eine große Rolle spielen kann, übersteigen im oberen Bereich der Komplexitätspyramide der Gebäudearten auch die Aufwendungen für technische Leistungen die der infrastrukturellen und kaufmännischen. FM-System-Leistungen und Ihre Anbieter sind in unterschiedlichen Kernprozessen zu Hause und entwickeln entsprechend spezifischen Dienstleistungsprodukte Chipfabriken Flughäfen/Bahnhöfe Produktionsstätten Krankenhäuser, Kliniken Hotels, Restaurants Verwaltungsgebäude Einzelhandelsgebäude Pflegeheime, betreutes Wohnen... Mehrfamilienhäuser/Wohnungsbau Einfamilienhäuser Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 17 Gebäudekomplexität TFM IFM + KFM FM-Leistung

18 Das Dienstleistungsprodukt FM Zusammen mit einer für jede Kundenbranche unterschiedlichen typischen Auswahl von Dienstleistungen im FM-Paket ergeben sich unterschiedliche Abläufe und Prozesse in der Verknüpfung dieser Dienstleistungen für eine Optimum also ein jeweils anders Dienstleistunsgprodukt. Kernprozess Sekundärprozess Facility Management- Prozess als betriebswirtschaftliche Einheit Erlöse - Material Profit - Leistungen Dritter - Personal - sonstiger betrieblicher Aufwand - Abschreibungen - Finanzergebnis Erlös Material / Leistg. Dritter Personalkosten Sonst. betr. Aufwand Ertrag Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 18

19 Qualitäts-Marke für Verantwortungsteilung Befähigungsnachweis Zertifizierung als ipv-unternehmen ABB Gebäudetechnik AG Dalkia Facilities Management GmbH DeTeImmobilien und Service GmbH Dussmann AG&Co.KGaA HSG Technischer Service GmbH Ausschreibungsleitfaden für komplexe FM-Dienstleistungen ipv-untenehmen Dr. Odin Unternehmensberatung GmbH MEAG Real Estate Düsseldorf GmbH WestWind Capital Prozess Verantwortung im Facility Management Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 19

20 Praxisbeispiele Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 20

21 Praxisbeispiel: Ausschreibung von Output (Ergebnissen) im FM Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 21

22 Zielsetzung Erfahrungen von Auftraggebern und Dienstleistern aus der Vergabe von komplexen FM-Dienstleistungen bewerten Lösungsvorschläge für die Beseitigung von Mängeln und Hindernissen der klassischen LV-Ausschreibung für eine sichere, umfassende und ergebnisorientierte Beauftragung des Dienstleisters unterbreiten Möglichkeiten für den Vergleich und die Bewertung von Know-how der anbietenden Dienstleister aufzeigen Revisionssicheren Wettbewerb der Konzepte und Preise ermöglichen Kosten-Optimierungspotenzial für den Auftraggeber maximal ausschöpfen Ergebnisziele des Auftraggebers präzise und mit vertretbarem Aufwand definieren Praktikable Voraussetzungen für die Umsetzung der Dienstleistungsvergabe schaffen Kontrolle und Mitsprache des Auftraggebers sichern Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 22

23 Ablauf der funktionalen Ausschreibung Vorbereitung Vergabeteam zusammenstellen Klärung der Inhalte und Schaffung der Grundlagen zur Vergabe Bereitstellung der Personen und Mittel Festlegung des Vergabeverfahrens Bildung einer Fach-Arbeitsgruppe für die Führung des gesamten Verfahrensablaufs Erstellung der funktionalen Ausschreibung Vorauswahl der Anbieter Bekanntmachung Festlegung der Ziele, Verantwortungen und Ergebnisse Funktionale Beschreibung der Immobilienprozesse Erstellung der Unterlagen für den Wettbewerb Nachweis von Kompetenz und Fachkunde über Präqualifikation Erarbeitung relevanter Kriterien und deren Gewichtung Überprüfung der Bieter und Beschränkung der Anzahl für den Wettbewerb Beschränkter Wettbewerb Versendung der Wettbewerbsunterlagen Angebotseinholung Bewertung der Angebote Vergabe und Auftrag Feintuning zum Vertrag Ende der Zusammenarbeit Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 23 Absicherung der erforderlichen Informationen zur Angebotserstellung Überprüfung nach Betreuen, Inganghalten, Liefern und Dokumentieren Angebotsabgabe Vergleich der Konzepte Vergleich der Kosten Bewertung mittels Auswertungsschlüssel Verhandlung von Änderungen und Ergänzungen zum Angebot Abschluss des Vertrages auf der Grundlage des verhandelten Angebotskonzeptes (Verhandlungsprotokolle ergänzen das Angebot) Detaillierte Entwicklung der zu leistenden n Prozesse Erarbeitung eines ablauftechnischen Leistungsverzeichnisses Endabstimmung von Ergebniszielen und Aufwand Einleitung von Maßnahmen zur Übertragung der Verantwortung auf den Auftraggeber zurück oder auf einen anderen Anbieter (Organisation, Personal, Dokumentation, Anlagen, Know-how, Verträge)

24 Individuelle Rahmenbedingungen Chipfabriken Die dem Dienstleister vorzugebenden Flughäfen/Bahnhöfe Rahmenbedingungen für die Zusammenarbeit sind von Branche zu Fertigungsstätten Branche unterschiedlich. Inhaber des Kerngeschäfts des Unternehmens Krankenhäuser, Kliniken Hotels, Restaurants Anforderungen an die Immobilie Idee/ Konzept Bauausführung Finanzierung Verwaltungsgebäude Planung Nutzung und Bewirtschaftung Einzelhandelsgebäude Arbeitsplatz Rückbau/ Neue Idee Funktionierender Arbeitsplatz Zusätzlich zu den branchentypischen Rahmenbedingungen hat jedes Unternehmen seine ganz eigenen Spezifika. Auch diese müssen für die Ausschreibung berücksichtigt werden. Pflegeheime, betreutes Wohnen... Mehrfamilienhäuser/Wohnungsbau Einfamilienhäuser C 2003 Dr. Odin GmbH Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 24

25 Beispiele für Rahmenbedingungen des Kerngeschäfts Definition für die Übergabebereiche rechtlicher Verantwortung Organisationsstrukturelle Vorgaben und Randbedingungen Bedingungen für die Zulassung von Subunternehmern und Kooperationspartnern Regelung für Altvertragspartner (bestehende Dienstleistungsverträge) Umgang mit Störungen (Versorgungsunterbrechung, Rufbereitschaft, Handlungen bei Gefahr im Verzug, Informations- und Kommunikationsschnittstelle) Allgemeine Information zum Standort (Räume, Möbel, Einrichtungen, Telefon, EDV, Werkzeuge, Lager, Betriebsausweis, Schlüssel, erteilte Einleitungsgenehmigungen, andere Bereitstellungen, Zutritt und Zufahrt, Unterweisung) Besondere Informationen zum Standort ( z.b. Rechenzentrum) Vorgaben zum Datentransfer (SAP, CAFM, GLT, Bereitstellung, Anbindung, Sicherheit) Umgang mit der Planung und Organisation von Neu-Investitionen bzw. gewünschten Veränderungen Umgang mit betrieblichen und baulichen Veränderungen Rahmenbedingungen für die Finanzierung und Bilanzierung von Investitionen (z.b. eigen oder fremd) Versorgung Dritter auf dem Gelände des Auftraggebers Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 25

26 Das Ende der Zusammenarbeit ausschreiben Organisatorische Übertragung Überführung von Schnittstellen und Strukturen Rückübertragung von Organisationsverantwortung Juristische Übertragung Regelung von Ansprüchen Dritter Übertragung von Betreiberverantwortlichkeiten Personalübergang Dokumentation Kaufmännische Daten Technische Daten und Dokumente (Zertifikate etc.) Bewertung der zu übernehmenden Anlagen und Einrichtungen Know-how- und Wissenstransfer Dokumentation von Abläufen und Arbeitsweisen z.b. Verändertes Vertragsmanagement für den Energiebezug etc. Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 26

27 Praxisbeispiel: Geschäftsmodelle für integrale FM-Prozesse bei unterschiedlichen Kernprozessen Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 27

28 Beispiel: Shopping-Center Idee/ Konzept Bauausführung Finanzierung Planung Nutzung und Bewirtschaftung Rückbau/ Neue Idee Bewertung der Kaufkraft und des Einkaufsverhaltens eines Einzugsgebietes für ein effektives Mix an Einzelhändlern, Fähigkeit für Maßnahmen zur Aufrechterhaltung der Attraktivität des Standortes durch Events etc. Marktbewertung und Controlling Voraussetzung: Kenntnis des Shopping- Center-Prozesses Erfahrung bei der Umsetzung von Shopping- Center-Prozessen in Logistikunterstützung, Geräten, Technik und Material Erfahrung bei der Bewirtschaftung von Shopping-Centern Ingenieur-Kompetenz für Bau Ingenieur-Kompetenz für Haustechnik Kompetenz für Einkaufs- und Logistik-Prozesse Kompetenz für Entsorgung Planungs- und Management- Kompetenz Qualitätsmanagement Führungskompetenz Technische Kompetenz Infrastrukturelle Kompetenz Die hohe Kompetenz in der Beurteilung von Einkaufsverhalten und Kaufkraft eines Einzugsgebietes bestimmen die Investitionsentscheidung im Aufwand und in der Ausstattung und stellen die Vorgaben für den Betrieb des Centers bis hin zu Event- Gestaltung und Mietermix. So wachsen Handelserfahrung und Bau- und Betiebserfahrung zu einem gemeinsamen Produkt (zusammenhängende Wertschöpfung). Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 28

29 Beispiel: Flughafen Athen Idee/ Konzept Bauausführung Finanzierung Planung Nutzung und Bewirtschaftung Rückbau/ Neue Idee Entwicklungsrisiko beim Staat / Land Kernprozess des Nachfragenden Sekundärprozess Sekundärprozess Kernprozess des Dienstleisters Entwicklung der Attraktivität des Flughafens Planung und Bau des Airports Management der Bewirtschaftung In konsequenter Arbeitsteilung werden Flughäfen aus dem Kerngeschäft des Staates entlassen und in professionelle Wertschöpfung übertragen. Aus der anfänglichen Zusammenarbeit zwischen Bau und Betrieb hat sich die Zusammenarbeit auch mit dem Airport-Management ergeben. Ein klassisches Beispiel für so genannte Betreiber- Immobilien Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 29

30 Beispiel: Krankenhaus-Service-Gesellschaften Idee/ Konzept Bauausführung Finanzierung Planung Nutzung und Bewirtschaftung Rückbau/ Neue Idee Bewertung des Standortes und der Anforderungen an die Versorgungsanforderungen der jeweiligen Region Kernprozess des Nachfragenden Sekundärprozess Sekundärprozess Kernprozess des Dienstleisters Planung und Bau von Kliniken Management und Bewirtschaftung der Kliniken Der kurative Prozess im Gesundheitswesen kann von den unterstützenden Leistungen genau so getrennt werden wie in der Industrie. Funktionierende Krankenhaus- Immobilien oder Räume an unterschiedliche kurative Nutzer zu vermieten ist ein Trend für die Nutzung von Überkapazitäten in der Fläche und zeigt die Machbarkeit der Arbeitsteilung zwischen Kernprozess Heilen und Sekundärprozess Funktionsräume zur Verfügung stellen. Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 30

31 Beispiel: Büro-Immobilie Die Erstinvestition, der Werterhalt und die Aufrecherhaltung und Anpassung der Funktionalität der Immobilie müssen in die Optimierung einbezogen werden. Der damit verbundene Kapitalaufwand kann Bestandteil des Gesamtproduktes werden. Dies ermöglicht neue Horizonte für die Produktentwicklung. Das Produkt Immobilie wird zum Produkt funktionierender Büroarbeitsplatz. Vermieter Kaltmiete + fixe Nebenkosten Mieter Büro-Fläche fix pro m² Mieter- Grundleistungen fix pro m² Vermieter-Leistungen Mieterleistung optional Abrechnung nach Aufwand Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 31

32 Praxisbeispiel: Investitionsentscheidung für ein Wareneingangs- und Fertigwarenlager Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 32

33 Entscheidung für einen Preis pro Palette Die technischen und funktionalen Anforderungen an ein Lagergebäude werden durch den künftigen Nutzer des Lagers beschrieben und klar definiert. Angebote für Grundstücke, Bestandsimmobilien oder auch den Neubau eines Lagers werden jedoch nicht nur anhand dieser technischen und funktionalen Anforderungen entschieden werden können. Auch die Frage des finanziellen Aufwandes spielt für die zu treffende Entscheidung eine Rolle. Doch die Frage nach der Machbarkeit einer Miet- oder Investitionsentscheidung ist nicht nur mit der Antwort nach der Miete oder dem Aufwand für eine Neubauinvestition zu beantworten. Vielmehr muss die Frage gestellt werden, wie teuer die Lagerhaltung am Gesamtprodukt des Nutzers sein darf. Dies bedeutet jedoch, dass der Anbieter des Lagergebäudes viel mehr als nur eine Miete oder die Baukosten liefern muss, Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 33

34 Logistik-Situation - Szenarien Optimierungsziel: Die Logistik-Kosten pro WE-und FW-einheit sollen const. bleiben Personalkosten PL Zusatzaufwand GMP WE+FW Shuttle zum Labor WE-Shuttle zur Fertigung Anmietung Fläche incl. NK Beistellen Lagerplatz je Palette Handling WE Handling FW FW-Shuttle zum Lager Aufwand pro m² Preis je Verpackungseinheit Preis je Verpackungseinheit Preis pro m² Preis pro Platz Preis je Verpackungseinheit Preis je Verpackungseinheit Szenario 1: Szenario 2: Szenario 3: Bestandsgebäude Neubau Investor Dritte Neubau Eigen - Investition Miete incl. NK + Lagerplatz + Shuttel vom + zum Lager Grundstück + Bauinvestition + Lagerplatz + Shuttel vom + zum Lager Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 34

35 Schnittstellen Fertigungs- und Lagerprozess Abschreibung Grundstückspreis Abschreibung Bauinvestition Hochrechnung Nebenkosten Verbräuche Heizung, Lüftung Wasser/Abwasser Strom/Notstrom Reinigung Gebäudeeigentümer Fertigung Abschreibung Regale Instandsetzung Regale Abschreibung o. Miete Stapler/Maschinen Wartung/Reparatur/Betriebsstoffe Stapler/Maschinen Orgatec / Grundsätzliches zur Prozessanalyse/ Dr. Sigrid Odin / Folie 35 Shuttle-Kosten Fertigwaren zum Labor Shuttle-Kosten Fertigwaren zum Lager Shuttle-Kosten Rohstoffe zum Labor Shuttle-Kosten Rohstoffe zur Fertigung Handling-Kosten Rohstoffe Handling-Kosten Fertigwaren Personal Sonderarbeiten gewerbliche werktags Sonderarbeiten gewerbliche Sonn-und Feiertags Sonderarbeiten admin. werktags Sonderarbeiten admin. Sonn-und Feiertags Lagerhaltung