BEBAUUNGSPLAN GEWERBE- UND INDUSTRIEPARK BINGEN AM RHEIN UND GROLSHEIM` (3. ÄNDERUNG)

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1 BEBAUUNGSPLAN GEWERBE- UND INDUSTRIEPARK BINGEN AM RHEIN UND GROLSHEIM` (3. ÄNDERUNG) Planungsträger: Zweckverband Gewerbe- und Industriepark Bingen am Rhein und Grolsheim Fassung zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß 3 Abs. 1 BauGB sowie zur frühzeitigen Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 4 Abs. 1 BauGB BEGRÜNDUNG Stand: Jugenheimerstraße 22, Engelstadt Telefon: / , Fax: / info@doerhoefer-planung.de internet:

2 Begründung Seite 1 INHALT: 1. Veranlassung der Plan-Änderung / Aufstellungsbeschluss Städtebauliche Ziele und Zwecke der Plan-Änderung Sondergebiet Großflächiger Einzelhandel` - Ansiedlung Möbelhaus Textliche Festsetzungen zur Steuerung des Einzelhandels Beschreibung des Geltungsbereiches Planungsrelevante Vorgaben / Rahmenbedingungen Übergeordnete Vorgaben Planungsrelevante Vorgaben der Landesplanung Planungsrelevante Vorgaben der Regionalplanung Konkrete Prüfung der Vereinbarkeit der Planung mit Vorgaben der Raumordnung und der Landesplanung Flächennutzungsplanung Schutzgebiete / Sonstige Vorgaben Informationen zum Untergrund (Boden / Baugrund etc.), zu Altlasten / Altablagerungen und zur Radonprognose Erschließung Ver- und Entsorgung des Sondergebietes Großflächiger Einzelhandel` Verkehrliche Erschließung des Sondergebietes Großflächiger Einzelhandel` Standortalternativen Begründungen der einzelnen Änderungen Änderung der Art der baulichen Nutzung östlich der Ludwig-Quidde-Straße Festsetzung eines Sondergebietes Großflächiger Einzelhandel` Änderungen der Maße der baulichen Nutzung für das neu festgesetzte Sondergebiet Festsetzung der öffentlichen Straßenverkehrsflächen Verzicht auf den östlichen Abschnitt der ursprünglichen Planstraße Regelung der Art und des Umfangs von Einzelhandelsnutzungen in den sonstigen Baugebieten des Geltungsbereiches der 3.Änderung Voraussichtliche Auswirkungen der Planung Aussagen aus der Auswirkungsanalyse im Hinblick auf die raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen Aussagen aus der Auswirkungsanalyse im Hinblick auf die Übereinstimmung mit den landesplanerischen Vorgaben Weitere raumordnerische Auswirkungen Auswirkungen auf Arbeitsplätze Auswirkungen auf die Verkehrssituation Auswirkungen auf die Belange von Umwelt und Naturschutz Umweltprüfung Umsetzung der Planung Bodenordnung Kosten, Finanzierung Seite

3 Begründung Seite 2 Anlagen: Anlage 1: Einzelhandelskonzept Stadt Bingen BBE HANDELSBERATUNG GMBH (2014a): Einzelhandelskonzept für die Stadt Bingen am Rhein. Stand Februar / März Köln. Anlage 2: Auswirkungsanalyse BBE HANDELSBERATUNG GMBH (2014b): Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses in der Stadt Bingen am Rhein. Für Kleinpoppen Projekte, Solingen. Stand März / April Köln. Anlage 3: Verkehrs-Gutachten VERTEC INGENIEURBÜRO FÜR VERKEHRSPLANUNG UND TECHNIK (2014): Verkehrsplanerische Begleituntersuchung: Einrichtungszentrum Gustav-Stresemann- Straße in Bingen-Sponsheim. Koblenz, Mai Die nachfolgende Anlage folgt zur Öffentlichen Auslegung (als Anlage zum dann vorzulegenden Umweltbericht: Anlage 4: Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag VIRIDITAS (2014): Artenschutzrechtliche Prüfung: Stadt Bingen - Bebauungsplan Gewerbe- und Industriepark Bingen am Rhein und Grolsheim. Bearbeitung: VIRIDITAS - Dipl.-Biol. Thomas Merz et al.. Stand: xx.xx Weiler bei Bingen.

4 Begründung Seite 3 1. Veranlassung der Plan-Änderung / Aufstellungsbeschluss Die Stadt Bingen möchte auf der Gemarkung ihres Stadtteils Sponsheim, im bestehenden Gewerbeund Industriepark Bingen am Rhein und Grolsheim, die Ansiedlung eines großflächigen Möbelhauses planungsrechtlich sichern (s. Übersichtskarte auf dem Plan). Konkret vorgesehen ist die Ansiedlung eines Möbelhauses mit ca qm und eines Möbel- Mitnahmemarktes mit ca qm Verkaufsfläche (insgesamt somit ca qm Verkaufsfläche) in einem Baukörper, der im Norden des Bebauungsplan-Gebietes, östlich der Ludwig-Quidde-Straße, platziert werden soll. Da es sich dabei um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO handelt, muss der Bebauungsplan in diesem (bisher als Gewerbegebiet (GE) bzw. als Industriegebiet (GI) festgesetzten) Teilbereich geändert und ein Sondergebiet Großflächiger Einzelhandel` gemäß 1 Abs. 2 Nr. 10 i.v. m. 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO festgesetzt werden. Der Beschluss zur entsprechenden 3. Änderung der verbindlichen Bauleitplanung wurde vom Träger des Bebauungsplanes, dem Zweckverband Gewerbe- und Industriepark Bingen am Rhein und Grolsheim (s.u.), in der Sitzung der Verbandsversammlung am neu gefasst. (Bereits am war vom Zweckverband ein Aufstellungsbeschluss für die 3. Änderung, allerdings mit anderem Geltungsbereich und teilweise auch anderen städtebaulichen Zielsetzungen, gefasst worden, welche in der ursprünglich vorgesehenen Form jedoch nicht durchgeführt worden war). Zur Realisierung des insgesamt ca. 120 ha großen Gewerbe- und Industrieparks haben sich die Stadt Bingen, die Verbandsgemeinde Sprendlingen-Gensingen und die Ortsgemeinde Grolsheim in einem Zweckverband ( Zweckverband Gewerbe- und Industriepark Bingen am Rhein und Grolsheim`) zusammengeschlossen, welcher die Entwicklung und Erschließung des Gewerbeparks initiiert hat und die Grundstücke auch verwaltet und vermarktet. Die Stadt Bingen hat am die Durchführung der entsprechenden Änderung ihres Flächennutzungsplanes zur Darstellung eines Sondergebietes Großflächiger Einzelhandel` auf dem geplanten, bisher als Gewerbegebiet festgesetzten Standort beschlossen. Die beiden Bauleitplan-Verfahren sollen im Parallelverfahren gemäß 8 Abs. 3 BauGB durchgeführt werden. Gleichzeitig soll mit der vorliegenden 3. Bebauungsplan-Änderung aber auch die Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben in weiteren Bereichen des Ursprungs-Bebauungsplanes textlich neu geregelt werden. Diese Notwendigkeit resultiert aus den Ergebnissen des inzwischen erstellten Einzelhandelskonzepts der Stadt Bingen (dazu s.u.). Dies betrifft alle Gewerbegebiets-Flächen des Bebauungsplanes nördlich der in Ost-West-Richtung verlaufenden Linie, die durch die Alfred-Nobel-Straße (auf Höhe ihrer Verschwenkung in West-Ost- Richtung) und deren östliche Verlängerung bis zur Bahntrasse gebildet wird. Für dieses Teilgebiet sollen aber ausdrücklich nur die textlichen Regelungen zum Einzelhandel (Zulässigkeit; Beschränkungen von Sortimenten) neu gefasst bzw. ergänzt werden; zeichnerische Änderungen sind dazu nicht vorgesehen. Der Geltungsbereich der 3. Änderung beträgt infolge der zu diesem Zwecke einbezogenen Flächen insgesamt ca. 42,58 ha. Hinweis: Die Ergebnisse bzw. Festsetzungen der inzwischen bereits rechtskräftigen 4. Änderung des Bebauungsplanes werden in der vorliegenden Änderung berücksichtigt bzw. (soweit sie den Geltungsbereich der 3. Änderung betreffen) übernommen; dies betrifft den Bereich südlich des Kreisverkehrsplatzes Willy-Brandt-Allee / Gustav-Stresemann-Straße).

5 Begründung Seite 4 Abb. 1: Orthofoto mit Abgrenzung des Geltungsbereiches der 3. Änderung (Befliegung vom ; unmaßstäblich). (Quelle der Grundlage: Landschaftsinformationssystem der Naturschutzverwaltung Rheinland-Pfalz -

6 Begründung Seite 5 2. Städtebauliche Ziele und Zwecke der Plan-Änderung Im Folgenden werden die städtebaulichen Ziele der beiden wesentlichen Inhalte der vorliegenden Bebauungsplan-Änderung erläutert. 2.1 Sondergebiet Großflächiger Einzelhandel` - Ansiedlung Möbelhaus Das Ziel des o. g. Zweckverbandes sowie der Stadt Bingen, einen solchen Möbelhaus-Betrieb hier anzusiedeln, wurde u.a. auch durch die Ergebnisse des am vom Rat der Stadt Bingen beschlossenen Einzelhandelskonzepts 1 (der vorliegenden Begründung als Anlage beigefügt) bestätigt. In diesem Einzelhandelskonzept sind auch zahlreiche Aussagen enthalten, welche den städtebaulichen Sinn der Plan-Änderung gerade im Hinblick auf den nachhaltigen Ausbau von zeitgemäßen Einzelhandelsstrukturen und die Versorgungsfunktionen des Mittelzentrums Bingen - untermauert. Diese werden im Folgenden auszugsweise und in komprimierter Fassung zur Begründung der B-plan-Änderung erläutert; zur genaueren Darlegung siehe Anlage 1. Einzelhandelssituation: - Im Einzelhandelskonzept wurde, im Hinblick auf den Flächenanteil von ca. 49% des großflächigen Einzelhandels an der Gesamtverkaufsfläche der Stadt, eine vergleichsweise geringe Ausstattung mit großflächigen Betrieben (des Einzelhandels) ermittelt in Städten vergleichbarer Größe und Zentralität liegt der Anteil bei ca. 55% bis 65% (BBE 2014a, S. 17) - Im Besonderen wurde ein geringes Flächenangebot im Möbel- und Einrichtungsbedarf ermittelt (BBE 2014a, S. 17). - Für den Zeitraum von 2010 bis 2013 wurde im Einzelhandelskonzept ein Rückgang des Einzelhandelsangebotes um 33 Betriebe und der Verkaufsfläche um ca qm festgestellt (BBE 2014a, S. 21). - Die Umsatz-Kaufkraft-Relation, die das Verhältnis zwischen den erwirtschafteten Umsätzen des Binger Einzelhandels und dem Kaufkraftpotenzial der Binger Bevölkerung darstellt, liegt bei ca. 86%; sodass der erwirtschaftete Gesamtumsatz das vorhandene Kaufkraftpotenzial um ca. 14%-Punkte unterschreitet und somit per Saldo 23,7 Mio. Binger Kaufkraft in das Umland abfließen (BBE 2014a, S. 21). In der Betrachtung dieses Kriteriums nach einzelnen Sortimenten weist das Sortiment Möbel, Küchen hier mit lediglich ca. 16% die mit Abstand geringste Umsatz-Kaufkraft-Relation aller (insgesamt 24) aufgeführten Sortimente auf: Einer Kaufkraft von ca. 8,3 Mio. steht hier ein Umsatz von lediglich 1,3 Mio. gegenüber, sodass alleine in diesem Segment ein Kaufkraft-Saldo von 7,0 Mio. (somit also fast 30% des o.g. Gesamt-Kaufkraft-Abflusses) zu verzeichnen ist (BBE 2014A, S. 23, Abbildung 11). - Die Gutachter stellen als Fazit fest, dass die Stadt Bingen als Mittelzentrum zur Zeit keine angemessene Einzelhandelsversorgung bereitstellt (BBE 2014a, S. 23). Nachfrageanalyse: - Im Rahmen einer telefonischen Haushaltsbefragung im Januar/Februar 2014 zur Einkaufsorientierung der Binger Bürger war eine regionale Einkaufsorientierung ( ) vor allem bei Wohnmöbeln abzulesen, die sich vorrangig auf das Mittelzentrum Bad Kreuznach und das Oberzentrum Mainz bezieht. Für den Einkauf von Wohnmöbeln wurde sogar eine Vielzahl von Einkaufsorten in der Region genannt (neben Mainz, Ingelheim und Bad Kreuznach vor allem Wiesbaden, Hofheim-Wallau, Frankfurt, Kastellaun, Simmern u.a.) (BBE 2014a, S. 25). - Als Fazit zur Verkaufsflächenentwicklung konstatiert der Gutachter: Insbesondere in den Bereichen Bauund Gartenbedarf sowie Möbel/Einrichtungsbedarf sind mit Blick auf die regionale Wettbewerbssituation Ergänzungen im spezialisierten Angebot möglich (BBE 2014a, S. 44). 1 BBE HANDELSBERATUNG GMBH (2014A): Einzelhandelskonzept für die Stadt Bingen am Rhein. Stand Februar / März Köln.

7 Begründung Seite 6 Aus diesen Aussagen des Einzelhandelskonzeptes zur aktuellen Situation des Einzelhandels und der Nachfrage resultiert nach Auffassung der Stadt und des Zweckverbandes das Erfordernis des Mittelzentrums Bingen, eine zusätzliche Einzelhandelsversorgung zu installieren, um seinem Versorgungsauftrag gerecht zu werden und um die belegten gravierenden Verkaufsflächen-Rückgänge der jüngeren Zeit und die daraus zwangsläufig resultierenden Kaufkraftabflüsse aufzuhalten oder zumindest zu verringern. Dem zitierten gutachterlichen Fazit, dass die Stadt Bingen als Mittelzentrum zur Zeit keine angemessene Einzelhandelsversorgung bereitstellt, muss auch durch Maßnahmen außerhalb der Innenstadt entgegen gesteuert werden. Dies betrifft sogar schwerpunktmäßig das in der Stadt Bingen nachweislich stark unterrepräsentierte Segment Möbel- / Einrichtungs- und Küchenbedarf, in dem wie in den zitierten Passagen des Einzelhandelskonzepts erläutert - die Umsatz-Kaufkraft-Relation auffällig schlecht ist, sodass hier Maßnahmen zur Verringerung der ermittelten gravierenden Kaufkraftabflüsse dringend geboten erscheinen. Da die Stadt Bingen aber keine räumlichen Möglichkeiten hat, flächenintensive Betriebe wie das geplante Möbelhaus in innerstädtischen Bereichen (bzw. generell in anderen Standorten der in Kap. 9.4 des Einzelhandelskonzepts aufgeführten Zentrenhierarchie) anzusiedeln, bietet sich der geplante Standort an; dazu sei auf die Ausführungen in Kap. 6 zur Standortwahl verwiesen. 2.2 Textliche Festsetzungen zur Steuerung des Einzelhandels Auch das mit der vorliegenden B-plan-Änderung verfolgte Ziel des Zweckverbandes sowie der Stadt Bingen, die Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben in weiteren Bereichen des Ursprungs- Bebauungsplanes zu regeln, resultiert im Wesentlichen aus den Ergebnissen des Einzelhandelskonzepts. Die zur Steuerung des Einzelhandels getroffenen textlichen Festsetzungen dienen folgenden städtebaulichen Zielen: - Vermeidung der Schwächung der zentralen Versorgungsbereiche bzw. der Innenstadt durch ein konkurrierendes Angebot innenstadtrelevanter Sortimente in diesen gewerblichen Bauflächen, - Verhinderung einer unkontrollierbaren Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben, - Schaffung von (gleichwohl in vorstehend genanntem Sinne beschränkten) Möglichkeiten für Handwerks- und Gewerbebetriebe, funktional untergeordneten Einzelhandel mit dem Produktionsbetrieb angemessen zu verknüpfen und gleichzeitig - Gewährung angemessener Erweiterungs-, Nutzungsänderungs- und Erneuerungs-Möglichkeiten für zum Zeitpunkt der Planänderung bereits bestehende Einzelhandelsbetriebe. Begründet ist dies im Wesentlichen mit den Empfehlungen in Kap. 12 des Einzelhandelskonzepts sowie den in den Kap und 11.4 bereits relativ konkret formulierten Vorschlägen für Festsetzungen zu Art und Umfang von Einzelhandelsnutzungen in Sondergebieten des großflächigen Einzelhandels und zur Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbegebieten. Zur Erreichung der oben genannten städtebaulichen Ziele werden diese Beschränkungen im Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert. [Weitere Erläuterungen dazu siehe Kap. 7.4].

8 Begründung Seite 7 3. Beschreibung des Geltungsbereiches Das Plangebiet der vorliegenden 3. Änderung ist aus der Planzeichnung (und ebenso aus den Darstellungen in den Abb. 1 bis Abb. 4) ersichtlich. Der Geltungsbereich umfasst im Wesentlichen das nördliche Drittel des Ursprungs-Bebauungsplanes. - Im Süden wird er begrenzt durch die in Ost-West-Richtung verlaufende Linie, die durch die Alfred-Nobel-Straße (entlang ihrer kurzen Verschwenkung in West-Ost-Richtung) und deren östliche Verlängerung über die L 242 (Willy-Brandt-Allee) hinaus bis zur Bahntrasse im Osten gebildet wird. - Der östliche Rand des Änderungsgebietes entspricht (zumindest nördlich der definierten Südgrenze) dem des Ursprungs-Bebauungsplanes, wobei lediglich das nur aus Straßenverkehrsflächen (Zu- und Abfahrten zur BAB) und begleitenden Grünflächen bestehende Teilgebiet östlich der Willy-Brandt-Allee ausgespart wird, da für diese Flächen kein Änderungsbedarf besteht. - Der Nordrand des Änderungsplanes ist identisch mit dem des Ursprungs-Bebauungsplanes. - Der westliche Rand entspricht zunächst (nördlich der Gustav-Stresemann-Straße) ebenfalls dem des rechtskräftigen Planes, verläuft aber dann südlich der Gustav-Stresemann-Straße entlang der hier festgesetzten Gewerbegebietsflächen, d.h. an deren westlichen Grenzen in Abständen von ca m westlich der Alfred-Nobel-Straße, sodass die westlich dann folgenden Ausgleichs- Flächen der rechtskräftigen Planung nicht einbezogen werden (für diese besteht kein Änderungsbedarf). Diese westliche Grenze verläuft im Süden bis zur o.g. Verschwenkung der Alfred-Nobel- Straße. Nachfolgend werden weitere Parameter des Geltungsbereiches stichwortartig beschrieben. Verwaltungs- Zuordnung: Landkreis Mainz-Bingen, Stadt Bingen, Gemarkung Sponsheim; Trägerschaft des o.g. Zweckverbandes für die Bebauungsplanung. Lage: Größe: Das geplante Sondergebiet liegt ca. 500m nordöstlich des Binger Stadtteils Sponsheim, unmittelbar südwestlich des Autobahndreiecks Nahetal, wo die Autobahn A 60 (Bingen - Mainz) von der Autobahn A 61 (Speyer / Ludwigshafen Koblenz) abzweigt. Der konkrete Standort für das geplante Möbelhaus liegt auf dem Flurstück 205/1 in Flur 3 der Gemarkung Sponsheim, unmittelbar östlich der Ludwig-Quidde- Straße und nördlich bis nordöstlich der Gustav-Stresemann-Straße. Der Geltungsbereich der vorliegenden 3. Änderung ist insgesamt ca. 42,58 ha groß. Das geplante Sondergebiet Großflächiger Einzelhandel` weist eine Größe von ca. 6,24 ha auf. Aktuelle Raumnutzung: Sondergebiet: Das für das geplante Möbelhaus vorgesehene Gelände wurde bisher noch nicht gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes entwickelt. Es wird derzeit zu einem beträchtlichen Anteil (vor allem im Osten und Nordosten der Fläche) ackerbaulich genutzt; die übrigen Flächen liegen brach. Die Brachflächen werden vom Zweckverband Gewerbe- und Industriepark Bingen am Rhein und Grolsheim` in unregelmäßigen Abständen gepflegt. Es liegen keine baulichen Anlagen auf dem völlig unversiegelten Plangrundstück. Die im Bebauungsplan an das Plangebiet westlich angrenzende Planstraße hingegen wurde, einschließlich der festgesetzten Wendeanlage an ihrem Nordrand, bereits hergestellt (Ludwig-Quidde-Straße). Übriger Geltungsbereich: Westlich der Ludwig-Quidde-Straße, an der Ecke zur Gustav-Stresemann-Straße, hat sich bereits ein Gewerbebetrieb (Truck Center Krämer GmbH; Gustav-Stresemann-Straße 8) angesiedelt, nördlich davon liegen die Flächen noch brach. Auch die Flächen südwestlich des geplanten Sondergebietes werden bereits gewerblich genutzt in der Gustav-Stresemann-Straße 3 hat sich das

9 Begründung Seite 8 Malerbedarf-Unternehmen Maler-Einkauf Süd-West eg angesiedelt, dem südlich die Cash- & Carry-Großeinkauf GmbH & Co KG (Gustav-Stresemann-Straße 1) folgt. Den letztgenannten Betrieben nördlich bis nordöstlich gegenüber liegend und somit südöstlich des geplanten Möbelhaus-Standortes (von diesem nur durch die Parzelle 206/5 getrennt) wurde im Januar 2014 der von der Gustav-Stresemann-Straße aus angebundene Autohof Nahetal eröffnet, der auf einem ca qm großen Grundstück außer überwachten Lkw.-Übernachtungsplätzen u.a. eine Tankstelle mit Shop sowie gastronomische Angebote (u.a. ein Fast-Food-Restaurant, ein Fisch-Restaurant und eine weitere Gaststätte) beinhaltet. Die Fläche im Südosten des Änderungsgebietes, südöstlich des Kreisels und östlich der L 242, ist bis zu der Bahntrasse, die den Ostrand des Geltungsbereiches bildet, noch unbebaut. Im Südwesten des Geltungsbereiches hingegen liegt das Versammlungsgebäude einer religiösen Gemeinschaft. Darüber hinaus wird der Gewerbepark von den weiter südlich des Geltungsbereiches der 3. Änderung liegenden großen Hallen und Lagerstätten mehrerer Logistik-Firmen geprägt. Der räumliche Geltungsbereich der 3. Änderung des Bebauungsplanes umfasst folgende Grundstücke der Gemarkung Sponsheim: Geltungsbereich insgesamt: Flur 3: Flurstücke 41/2 (Weg), 41/3, 42, 43, 44, 45, 46/1, 46/2, 47, 48, 49, 50, 51, 53, 54, 55, 56, 57/1, 58, 59, 60, 61, 62, 63/4, 64/5, 64/11, 64/17, 177 (Weg), 197/2, 197/3, 197/5, 197/6, 197/7, 180/3 (Weg), 187, 189/1, 189/2, 190, 191/2, 191/3, 191/4, 191/5,191/6, 196, 198, 199/1, 199/2, 199/4, 199/5, 200/1, 200/3, 200/5, 200/6, 200/9, 200/10, 200/11, 201/2, 201/3, 201/4, 201/5, 204 (Ludwig-Quidde-Straße), 205/1, 205/2, 206/2, 206/4, 206/5, 207/1, 207/2, 208, 211/6 (Willy-Brandt-Allee, L 242) teilw., 213, 215, 216, 302/1 (Gustav-Stresemann-Straße) teilw Darin neues Sondergebiet Großflächiger Einzelhandel` Flur 3: Flurstück 205/1 (teilw.). Die genauen Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches ergeben sich aus der zugehörigen Planzeichnung im Maßstab 1 : Planungsrelevante Vorgaben / Rahmenbedingungen 4.1 Übergeordnete Vorgaben Planungsrelevante Vorgaben der Landesplanung Als flächen- bzw. ausweisungsbezogene Vorgaben des LANDESENTWICKLUNGSPROGRAMMS (LEP IV), die für die Änderung von Bedeutung sein könnten, sind zu nennen:

10 Begründung Seite 9 Raumstrukturgliederung der Landesplanung Die Stadt Bingen wird im LEP IV bereits den Verdichtungsräumen, und zwar den verdichteten Bereichen mit disperser Siedlungsstruktur` (Bevölkerungsanteil in Ober- und Mittelzentren 50%), zugeordnet. Verdichtete Bereiche sind durch eine überdurchschnittliche Verdichtung und günstige Erreichbarkeitsverhältnisse bestimmt. Die Stadt Bingen liegt in einem Raum, in dem mehr als 8 Zentren in weniger als 30 Pkw-Minuten erreichbar sind, der somit eine hohe Zentrenerreichbarkeit und auswahl` aufweist. Die Aufgabe der verdichteten Bereiche besteht u.a. in der Entlastung der hoch verdichteten Bereiche und darin, den ländlichen Bereichen Entwicklungsimpulse zu geben. Prognose der Bevölkerungsentwicklung Gemäß der mittleren Variante der Bevölkerungsprojektion für die kreisfreien Städte und Landkreise in Rheinland-Pfalz des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz aus dem Jahr 2007 (Grundlage: Bevölkerungsvorausberechnung auf Daten von 2006) gehört der Landkreis Mainz- Bingen zu einem von nur drei Gebietskörperschaften, denen für den Zeitraum von eine positive Bevölkerungsentwicklung prognostiziert wird, bei denen die Wanderungsgewinne größer als der Sterbeverlust sein werden (LEP IV, Kap. 1.2). Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung prognostiziert dem Landkreis Mainz-Bingen im Zeitraum von 2007 bis 2025 gar einen Bevölkerungszuwachs von 9,88% Planungsrelevante Vorgaben der Regionalplanung - Gemäß der Raumstrukturgliederung wurde die Stadt Bingen im Regionalen Raumordnungsplan Rheinhessen-Nahe (RROP 2004) zu den hoch verdichteten Räumen gezählt. Die Stadt ist als Mittelzentrum im Grundnetz ausgewiesen: solche "stellen als Versorgungsschwerpunkte ihres jeweiligen Verflechtungsbereiches das Rückgrat dieser Versorgungsebene dar". - Der Stadt als zentralem Ort werden folgende Funktionen zugewiesen: - Besondere Funktion Wohnen (Wohngemeinde, die über ihre Eigenentwicklung hinaus verstärkt Wohnbauflächen ausweisen soll) - Besondere Funktion Fremdenverkehr (Gemeinde mit Voraussetzungen für eine ökologische und sozialverträgliche Intensivierung des Fremdenverkehrs, in der die erholungswirksamen landschaftlichen Eigenarten zu erhalten und zu pflegen und ggf. zu erschließen sind, und in der die Erholungsinfrastruktur bedarfsgerecht auszubauen ist). - Besondere Funktion Gewerbe (Gemeinde, in der über ihre Eigenentwicklung hinaus verstärkt Gewerbeflächen ausgewiesen und erschlossen werden sollen, soweit nicht vorrangig auf Gewerbebrachen und Konversionsflächen zurückgegriffen werden soll). In Kap des RROP 2004 wird Bingen von der Regionalplanung als "zu entwickelnder landesweit bedeutsamer Gewerbestandort" klassifiziert. Der Plan-Änderungs-Standort liegt im Gewerbepark Bingen am Rhein und Grolsheim, der (in Ziel Z 2 in Kap ) im RROP 2004 als besonderer Standort für Industrie und Gewerbe ausgewiesen wird. Das gesamte Plangebiet bzw. der gesamte Gewerbe- und Industriepark ist im noch wirksamen RROP 2004 als Siedlungsfläche (Vorranggebiet) Industrie und Gewerbe dargestellt (s. Abb. 2). Der RROP befindet sich gerade in Fortschreibung; zum Jahresende 2014 ist die Offenlage des Fortschreibungs-Entwurfs vorgesehen.

11 Begründung Seite 10 Lage des geplanten Sondergebietes Geltungsbereich der B-plan-Änderung Abb. 2: Auszug aus dem noch wirksamen RROP mit dem Geltungsbereich der 3. Änderung und mit einer Markierung der Lage des Standortes für das geplante Sondergebiet Großflächiger Einzelhandel` (unmaßstäblich) Konkrete Prüfung der Vereinbarkeit der Planung mit Vorgaben der Raumordnung und der Landesplanung Wegen der möglichen Raumbedeutsamkeit des Vorhabens musste die Vereinbarkeit mit den übergeordneten Vorgaben eingehender geprüft bzw. hergestellt werden. So sind gemäß 15 Abs. 1 Satz 1 des Raumordnungsgesetzes (ROG) zur raumordnerischen Beurteilung von Vorhaben, die in der Raumordnungsverordnung des Bundes (RoV) bestimmt sind, Raumordnungsverfahren durchzuführen, wenn die Vorhaben im Einzelfall raumbedeutsam sind und überörtliche Bedeutung haben. Als eine der Planungen und Maßnahmen, für die ein Raumordnungsverfahren durchgeführt werden soll, wenn sie im Einzelfall raumbedeutsam sind und überörtliche Bedeutung haben, wird in der RoV in 1 u. a. auch (in Ziffer 19) die Errichtung von Einkaufszentren, großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen großflächigen Handelsbetrieben genannt. Bei dem Vorhaben handelt es sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb, sodass eben ein solches Raumordnungsverfahren erforderlich wird.

12 Begründung Seite 11 Daher ist zum einen ein Raumordnungsverfahren durchzuführen, auf Grundlage des Einzelhandelskonzepts und der daraus resultierenden Festlegung städtebaulich integrierter Bereiche ( Zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des BauGB) mit einer Liste der innenstadtrelevanten und der nicht-innenstadtrelevante Sortimente. Dem ist die Stadt Bingen inzwischen nachgekommen: Sie hat ein Einzelhandelskonzept mit einer entsprechenden Sortiments-Liste ( Binger Liste`) erarbeiten lassen und dieses am beschlossen, welches an dem in Rede stehenden Standort einen Ergänzungsstandort im Sinne des Z 59 des Landesentwicklungsprogrammes (LEP IV; dazu s.u.) ausweist; dieses Konzept ist Anlage zur vorliegenden Begründung. Zudem wurde eine Auswirkungsanalyse für das konkrete Vorhaben erstellt. Darin war geprüft worden, ob das Vorhaben mit den Zielen der Landesplanung gemäß LEP IV übereinstimmt. Darüber hinaus wurde, unter Beachtung der Prüfvorgaben des 11 Abs. 3 BauNVO untersucht, ob im Ansiedlungsfall absatzwirtschaftliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder auf sonstige für die Versorgung der Bevölkerung wichtige Angebotsstandorte im Einzugsgebiet des Planvorhabens zu erwarten sind. Auch diese Analyse ist Anlage 2 zur vorliegenden Begründung. Schließlich wurde auf Grundlage dieser beiden Beiträge inzwischen (im Juli 2014) vom geplanten Betreiber des Möbelhaus-Projektes auch bereits der entsprechende Antrag auf die o.g. raumordnerische Prüfung bei der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd (SGD) als Obere Landesplanungsbehörde gestellt. Zum anderen wird im Falle der Ansiedlung des Möbelhauses mit dem geplanten Sortimentsspektrum an diesem Standort aber auch ein Zielabweichungsverfahren erforderlich, da übergeordnete landesplanerische Ziele tangiert werden. Abweichung von Zielen des Landesentwicklungsprogrammes (LEP IV) Gemäß Z 58 des LEP IV ist die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten ( ) nur in städtebaulich integrierten Bereichen, das heißt in Innenstädten und Stadt- sowie Stadtteilzentren, zulässig (Städtebauliches Integrationsgebot). Zwar ist gemäß Z 59 des LEP IV die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht-innenstadtrelevanten Sortimenten gemäß dem Ziel Z 59 auch an Ergänzungsstandorten eines zentralen Ortes zulässig und als solcher wurde der Planstandort im aktuellen Einzelhandelskonzept ausgewiesen. Allerdings sind an solchen Ergänzungsstandorten innenstadtrelevante Sortimente als Randsortimente auf eine innenstadtverträgliche Größenordnung zu begrenzen (dies sind laut i.d.r. max. 10% der Verkaufsfläche). Da 10% der Verkaufsfläche im vorliegenden Fall eine Fläche von ca qm bedeutet, überschreitet diese deutlich den Wert von 800qm, der laut Rechtsprechung des BVerwG (Urteil vom 24. November 2005 BVerwG 4 C 10.04) die Grenze der Großflächigkeit im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO darstellt. Da somit die Vorhaltung des Randsortimentes in dieser Größenordnung der Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes mit innenstadtrelevanten Sortimenten gleichzusetzen (bzw. unter raumordnerischen Gesichtspunkten als solche zu werten) ist (die auch an einem Ergänzungsstandort nicht zulässig ist), stellt dieses Vorhaben nach Auffassung der Landesplanungsbehörden eben doch trotz der Ausweisung in einem Ergänzungsstandort - eine Abweichung vom städtebaulichen Integrationsgebot und somit von dem oben zitierten Ziel 58 dar. 2 BBE HANDELSBERATUNG GMBH (2014B): Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses in der Stadt Bingen am Rhein. Für Kleinpoppen Projekte, Solingen. Stand März / April Köln.

13 Begründung Seite 12 [Exkurs: Ziele des Landesentwicklungsprogrammes oder des Regionalen Raumordnungsplanes ( ) sind landesplanerische Letztentscheidungen. Sie sind einer Auslegung und Abwägung nicht mehr zugänglich und stellen verbindliche Vorgaben für die Planungsträger sowie für Genehmigungen und Planfeststellungen dar. Diese Ziele sind zu beachten; die Bauleitpläne sind diesen Zielen anzupassen" (RROP 2004; S. III). Nur in besonderen Fällen kann dieses Anpassungsgebot und allenfalls unter bestimmten Voraussetzungen und nach eingehender Prüfung - ausgesetzt werden. Somit kann auch das geplante Vorhaben allenfalls auf Grundlage eines positiv beschiedenen Antrages auf die Zulassung einer Abweichung von den Zielen der Raumordnung und der Landesplanung (Zielabweichungsverfahren) zugelassen werden. Ein entsprechender Antrag auf Abweichung von diesen Zielen wurde bereits gestellt. Die Fortführung und die Inhalte der Bauleitplanung zur planungsrechtlichen Sicherung dieses Vorhabens hängen vom Ergebnis dieser beiden Prüfungen (vom Entscheid über die raumordnerische Prüfung und vom Bescheid des Zielabweichungsverfahrens) ab. Evtl. Hinweise bzw. Auflagen aus dem Entscheid / dem Bescheid sind in die Abwägung einzustellen bzw. in die Planung zu übernehmen bzw. einzuarbeiten Flächennutzungsplanung Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) ist auf der Fläche, die in ein Sondergebiet Großflächiger Einzelhandel` umgewidmet werden soll, eine gewerbliche Baufläche gemäß 1 Abs. 1 Nr. 3 BauNVO dargestellt (siehe Abb. 3 unten). Der Flächennutzungsplan soll entsprechend geändert und die umzuwidmende Teilfläche für das geplante Möbelhaus als Sondergebiet Großflächiger Einzelhandel` ausgewiesen werden (die übrigen Flächen bleiben unverändert gewerbliche Bauflächen). Der Beschluss für die Durchführung dieser Änderung wurde vom Stadtrat Bingen am gefasst. Die beiden Bauleitplan-Änderungen sollen im Parallelverfahren gemäß 8 Abs. 3 BauGB durchgeführt werden. 4.2 Schutzgebiete / Sonstige Vorgaben Im Folgenden werden die mögliche Betroffenheit von Schutzgebieten und sonstige zu beachtende Vorgaben für das Änderungsgebiet erläutert. Erhaltungsziele und Schutzzweck der NATURA2000-Gebiete (FFH-Gebiete / Vogelschutzgebiete gemäß EU-Richtlinien): Es sind keine NATURA2000-Gebiete direkt betroffen. Das nächst gelegene Gebiet ist das insgesamt über 18 ha große Vogelschutzgebiet VSG Hinter der Mortkaute`, das in über 300m Entfernung nördlich und somit (vom Plangebiet aus) hinter dem Autobahndreieck Nahetal liegt (identisch mit dem u.a. Naturschutzgebiet). Die Umwidmung der Gewerbegebietsfläche in ein Sondergebiet sowie die textlichen Regelungen zum Einzelhandel für das übrige Änderungsgebiet haben - auch angesichts des Abstandes zum Schutzgebiet und der dazwischen bestehenden, stark trennenden Nutzungsstrukturen der Autobahnen - keine erkennbaren Auswirkungen auf den Schutzzweck.

14 Begründung Seite 13 Abb. 3: Auszug aus dem wirksamen FNP mit Abgrenzungen des Geltungsbereiches der 3. Änderung des B-planes (rot gestrichelt) sowie des Geltungsbereiches der FNP- Änderung (bzw. des bisher als gewerbliche Baufläche und nun als Sondergebiet ausgewiesenen Teilgebietes; blau gestrichelt) (unmaßstäblich). Sonstige Schutzgebiete / -objekte nach Naturschutzrecht: Es sind keine sonstigen Schutzgebiete / -objekte nach Naturschutzrecht betroffen. Das nächst gelegene Gebiet ist das insgesamt über 18 ha große Naturschutzgebiet NSG Hinter der Mortkaute`, das in über 300m Entfernung nördlich und somit (vom Plangebiet aus) hinter dem Autobahndreieck Nahetal liegt (identisch mit dem o.a. Vogelschutzgebiet). Die Umwidmung der Gewerbegebietsfläche in ein Sondergebiet sowie die textlichen Regelungen zum Einzelhandel für das übrige Änderungsgebiet haben - auch angesichts des Abstandes zum Schutzgebiet und der dazwischen bestehenden, stark trennenden Nutzungsstrukturen der Autobahnen - keine erkennbaren Auswirkungen auf den Schutzzweck. Schutzgebiete nach Wasserrecht: Es sind keine wasserrechtlich bedeutsamen Gebiete (Trinkwasserschutzgebiete, Heilquellenschutzgebiete, Überschwemmungsgebiete o.ä.) in der Umgebung von der Planung betroffen. Ein seinerzeit hier noch ausgewiesenes Wasserschutzgebiet (im Bereich des Plangebietes Wasserschutzzonen II bis III) existiert nicht mehr. Schutzgebiete nach Denkmalrecht: Es sind keine Flächen oder Objekte des Denkmalschutzes in der näheren Umgebung des Plangebietes vorhanden. Schutzgebiete nach sonstigem Recht: Keine von der Planung tangiert.

15 Begründung Seite Informationen zum Untergrund (Boden / Baugrund etc.), zu Altlasten / Altablagerungen und zur Radonprognose Baugrund / Böden Spezielle Erkenntnisse zum Baugrund sind nicht bekannt. Sofern das Bauvorhaben es erfordert, können spezielle Baugrunduntersuchungen erforderlich werden, um bspw. verbindliche Aussagen zur Gebäudegründung und zum Teilbodenersatz, zur Grabensicherung, zur Rohrgründung, zur Grabenverfüllung und zur Wasserhaltung sowie zum Bau von Straßen und Parkplätzen zu erhalten. Generell sollten die Anforderungen an den Baugrund der DIN 1054 (Baugrund Sicherheitsnachweise im Erdund Grundbau), DIN 4020 (Geotechnische Untersuchungen für bautechnische Zwecke) und DIN 4124 (Baugruben und Gräben - Böschungen, Verbau, Arbeitsraumbreiten) sowie die Vorgaben zur Geotechnik der DIN EN und -2 (Entwurf, Berechnung und Bemessung in der Geotechnik - Teil 1: Allgemeine Regeln und Teil 2: Erkundung und Untersuchung des Baugrunds) beachtet werden. Die Fläche liegt außerhalb von bisher bekannten rutschgefährdeten Zonen; die nordöstlich des Geltungsbereiches liegende Kurventrasse der BAB 61 liegt allerdings in einem nachgewiesenen Rutschgebiet [Quelle: Karteviewer des Landesamtes für Geologie und Bergbau Rheinland-Pfalz - Altlasten, Altablagerungen, Altstandorte, schädliche Bodenveränderungen oder Verdachtsflächen Altlasten, Altablagerungen, Altstandorte, schädliche Bodenveränderungen oder Verdachtsflächen sind für das Gebiet des Geltungsbereiches nicht bekannt. Radonprognose Gemäß der Radonprognosekarte [s. Karte: liegt das Plangebiet in einer Region, in der laut Legende zur genannten Karte ein erhöhtes ( kbq / m 3 )mit lokal hohem (über 100 kbq / m 3 ) Radonpotenzial in und über einzelnen Gesteinshorizonten in der Bodenluft festgestellt wurde, das in Abhängigkeit von den jeweiligen Gesteinsschichten stark schwanken kann. Diese Einstufung gilt gemäß der genannten Karte für die die überwiegenden Teile der Region des Nordpfälzer Berglandes und des Nahetals. Nach Einschätzung des Ministeriums für Umwelt, Forsten und Verbraucherschutz Rheinland-Pfalz lassen aber die bisher in Rheinland-Pfalz gemessenen Konzentrationen den Schluss zu, dass bei geeigneter Bauausführung praktisch überall Gebäude errichtet werden können, die den notwendigen Schutz vor Radon bieten. Mit steigender Radonkonzentration erhöht sich aber das Risiko einer Erkrankung an Lungenkrebs. Es wird daher eine Radonmessung der Bodenluft empfohlen, deren Ergebnisse Grundlage für die Bauherren sein sollte, sich ggf. für bauliche Vorsorgemaßnahmen zu entscheiden. Sollten hierbei tatsächlich erhöhte Werte (über 100 kbq/m 3 ) festgestellt werden, wird geraten, bauliche und sonstige Vorsorgemaßnahmen zu treffen, um den Eintritt des Radons in das Gebäude weitgehend zu verhindern; hierzu zählen insbesondere - Abdichtung von Böden und Wänden im erdberührten Bereich gegen von außen angreifende Bodenfeuchte mit radondichten Materialien in Anlehnung an die DIN Konstruktiv bewehrte, durchgehende Bodenplatten aus Beton (Dicke 15cm) - Abdichtungen von Zu- und Ableitungen, von Rissen, Fugen und Rohrdurchführungen in Boden berührenden Hausbereichen mit radondichten Materialien - Abdichten von Kellertüren. - Zuführung der Verbrennungsluft für Heizkessel u. ä. von außen, sowie - häufiges intensives Lüften.

16 Begründung Seite 15 Grundsätzlich sind zum Schutz gegen Radon in der Bodenluft eine durchgehende Boden-Fundamentplatte und ein normgerechter Schutz gegen Bodenfeuchte zu empfehlen. Bei stärkeren Konzentrationen werden darüber hinaus ein Abschluss des Treppenhauses gegen das Untergeschoss, der Verzicht auf Wohn- und Aufenthaltsräume im Kellerbereich und der Einbau einer Radon-dichten Folie unter der Bodenplatte empfohlen. Weitere Informationen sind u.a. dem Radon-Handbuch des Bundesamtes für Strahlenschutz, der Radon-Informationsstelle beim Landesamt für Umwelt, Wasserwirtschaft und Gewerbeaufsicht (Oppenheim) sowie folgender Seite zu entnehmen: Die Ergebnisse von vorgenommenen Radonmessungen sollten dem Landesamt für Geologie und Bergbau Rheinland-Pfalz (Mainz) mitgeteilt werden, damit diese in anonymisierter Form zur Fortschreibung der Radonprognosekarte von Rheinland-Pfalz beitragen können. Um der gemeindlichen Hinweispflicht nachzukommen und eine höchst mögliche Transparenz für Architekten und Bauherren zu sichern, werden die vorstehend aufgeführten Aussagen auch in den Bebauungsplan-Text (unter Hinweise`) neu aufgenommen. 5. Erschließung Die Erschließung des geplanten Einzelhandels-Standortes kann durch die Anbindungsmöglichkeiten aller erforderlicher Ver- und Entsorgungsleitungen an bestehende Anlagen in der Ludwig-Quidde- Straße und der Gustav-Stresemann-Straße gesichert werden. Diese sind bereits im Hinblick auf die Nutzung als gewerbliche Baufläche konzipiert und dimensioniert worden, sodass die Umwidmung der vorliegenden Änderung diesbezüglich keine Auswirkungen hat. Die Erschließung der übrigen Flächen des Änderungs-Geltungsbereiches ist ebenfalls bereits gesichert; die jeweiligen Ver- und Entsorgungsanlagen sind auf Ebene der konkreten Projektplanung vorhabenspezifisch und in Abstimmung mit dem Zweckverband an die baulichen Gegebenheiten anzupassen. Da zudem in der vorliegenden B-plan-Änderung für die Bereiche außerhalb des Sondergebietes lediglich textliche Festsetzungen zur Steuerung des Einzelhandels getroffen werden, sind weitere Ausführungen zur Erschließung überflüssig; die folgenden Aussagen beziehen sich daher lediglich auf die Erschließung des neu festgesetzten Sondergebietes. 5.1 Ver- und Entsorgung des Sondergebietes Großflächiger Einzelhandel` - Die ordnungsgemäße Schmutzwasserentsorgung muss über einen Anschluss des Sondergebiets- Grundstückes an die vorhandene örtliche Schmutzwasserkanalisation mit Anschluss an die Kläranlage erfolgen. - Gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan enthält die vorliegende 3. Änderung keine Änderungen in den Festsetzungen bezüglich der Versickerung und Entsiegelung. Fußwege, Garagenzufahrten, Terrassen und Pkw-Stellplätze sind weiterhin in wasserdurchlässiger Bauweise (d.h. mit Schotterrasen, Rasenkammersteinen oder weitfugigem Pflaster) zu errichten. Das auf dem Grundstück anfallende Niederschlagswasser wird entweder auf dem Grundstück selbst oder auf den angrenzenden Grünflächen und Flächen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft versickert. Anfallendes unverschmutztes Oberflächenwasser sollte möglichst vor Ort zurückgehalten werden, wobei auch eine Zwischenspeicherung in Rückhalteeinrichtungen (Zisternen mit Brauchwassernutzung) sinnvoll erscheint. Übrige Mengen sollten breitflächig über die belebte Bodenzone versickert werden; eine Einleitung in den Kanal ist möglichst zu vermeiden. Grundsätzlich geeignet

17 Begründung Seite 16 sind Kombinationen aus verschiedenen Rückhaltesystemen wie Dachbegrünung, Zisternen, Versickerungsmulden, unversiegelte Erdbecken etc.. Gemäß der Begründung zum rechtskräftigen Bebauungsplan soll die Versickerung des überschüssigen Niederschlagswasser, das auf den Dachflächen anfällt, über Rigolen- / Muldensystemen vorgesehen werden. Für das anfallende Niederschlagswasser im Bereich der Rangier- und Parkplatzflächen ist es erforderlich, durch technische Anlagen das dort anfallende Niederschlagswasser zu reinigen, so dass nur unverschmutztes Niederschlagswasser zur Versickerung kommen kann. Sofern auf dem Grundstück selbst eine vollständige Rückhaltung, Vewertung und Versickerung nicht möglich ist, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, die Ableitung des unverschmutzten Niederschlagswassers über das in der 2. Änderung des Bebauungsplans festgesetzte Versickerungsbecken im Bereich des Aspisheimer Grabens weiterzuleiten. Die gesamte Problematik der Versickerung sowie der Ableitung des anfallenden Niederschlagswassers wird im Rahmen des konkreten Bauantrages mit den zuständigen Fachbehörden abgestimmt. - Trinkwasser-Anschlüsse für den Einzelhandels-Standort können über entsprechende Anbindungen an die in den o.g. Straßentrassen vorhandenen Leitungstrassen gesichert werden. - Das Plangrundstück kann durch entsprechende Grundstücksanschlüsse an die im öffentlichen Straßenraum bereits verlegeten Stromkabelleitungen mit elektrischer Energie versorgt werden. - Die fernmeldetechnische Versorgung ist durch die Verlegung von örtlichen Fernmeldeanlagen o.ä. und die entsprechenden Anschlüsse an das im Bebauungsplangebiet bereits realisierte Telekommunikationsnetz herzustellen. 5.2 Verkehrliche Erschließung des Sondergebietes Großflächiger Einzelhandel` Die verkehrliche Anbindung des Änderungsgebietes an das lokale und regionale Straßennetz ist gewährleistet. Über die unmittelbar südlich an das Plangebiet angrenzende Gustav-Stresemann-Straße erfolgen die Zu- bzw. Abflüsse in das regionale bzw. das überregionale Verkehrsnetz: - In südöstliche Richtung folgt nach ca. 340m ab der Einmündung Ludwig-Quidde-Straße ein Kreisverkehrsplatz, der nach Süden auf die L 242 (Willy-Brandt-Allee) abzweigt, die in Richtung Gensingen / B 50 führt und nach ca. 1,6 km auch an die B 41 anbindet. In nördlicher Richtung bindet der Kreisel nach ca m an das Autobahndreieck Nahetal und somit unmittelbar an die Autobahnen A 60 (Bingen Mainz) und A 61 (Speyer / Ludwigshafen Koblenz) an. - In westliche Richtung führt die Gustav-Stresemann-Straße nach ca. 1,4km auf Höhe des Stadtteils Sponsheim - auf die B 50, welche nach 450m in nördlicher Richtung an der Anschlussstelle Bingen ebenfalls auf die A 61 führt, ansonsten im Norden an die Innenstadt Bingen und die Stadtteile Dietersheim und Büdesheim sowie an die B 9 und die Innenstadt anbindet. Nach Süden führt die B 50 vor allem in Richtung Grolsheim, Gensingen und Bad Kreuznach. Das Sondergebiet für das geplante Möbelhaus soll nach vorliegenden Planungen über zwei Anbindungen an das Straßennetz angeschlossen werden: - Hauptanbindung für Kundenverkehre in der Gustav-Stresemann-Straße in Form einer Einmündung von dieser Straße aus in nordöstliche Richtung zu dem Stellplatzbereich; - Anlieferungsverkehr sowie Lagerausfahrt über Ludwig-Quidde-Straße in Form einer von dieser nach Osten abzweigenden Einmündung zum Andienungsbereich. Die innere Erschließung des geplanten Einzelhandelsbetriebes ist durch die Herstellung von entsprechenden An- und Abfahrtstrassen in Verbindung mit den Stellplatzbereichen auf Ebene der konkreten, objektbezogenen Erschließungsplanung sicherzustellen.

18 Begründung Seite 17 Die vorzuhaltenden Parkplätze sind vom Betreiber in Abstimmung mit der Bauaufsichtsbehörde der Stadt Bingen und in Orientierung an die Verwaltungsvorschrift des Ministeriums der Finanzen vom über die Zahl, Größe und Beschaffenheit der Stellplätze für Kraftfahrzeuge festzulegen. Bereits im Vorfeld war eigens für das Vorhaben eine verkehrsplanerische Begleituntersuchung 3 erstellt worden, die auf einer Knotenpunkt-Verkehrszählung (zur Ermittlung der aktuellen Vorbelastung) und auf mehreren Annahmen basierte, die eine belastungsintensivere Prognose gewährleisten. Zusammenfassend kam die Untersuchung zu dem Ergebnis, dass dem Vorhaben aus verkehrsplanerischer Sicht nichts entgegensteht. Die Leistungsfähigkeit der Knotenpunktbelastungen an der neuen Anbindung des Planstandortes an die Gustav-Stresemann-Straße sowie am bestehenden Kreisverkehrsplatz im Südosten wurde auch für den Fall der Realisierung des Vorhabens jeweils als ausgezeichnet gewertet. Alle Knotenpunkte im Untersuchungsgebiet wiesen deutliche Kapazitätsreserven auf und wurden somit allesamt als leistungsfähig eingestuft; aus fachtechnischer Sicht werden für das Vorhaben auch keine geometrischen Anpassungen an bestehenden Verkehrsflächen erforderlich. 6. Standortalternativen Hinweis: Die grundsätzliche Standortfrage einer Bauflächen-Ausweisung ist im Allgemeinen auf Ebene der vorbereitenden Bauleitplanung (Flächennutzungsplanung) zu regeln. Da aber die vorliegende Bebauungsplan-Änderung im Parallelverfahren mit der FNP-Änderung betrieben wird, wird diese Problematik auch an dieser Stelle erörtert, soweit sie für die städtebauliche Abwägung und für die darzulegende Transparenz der Planung von Bedeutung sein könnte. Die Wahl des Standortes für das geplante Möbelhaus im nun festgesetzten Sondergebiet resultierte u. a. aus den konkreten Ansiedlungswünschen eines Möbelhaus-Betreibers auf dieser Fläche. Bestätigt wurde die hohe Eignung des Standortes für eben dieses Sortiment durch die Ergebnisse des Einzelhandelskonzepts der Stadt Bingen sowie aus der im Nachgang zu diesen Ergebnissen bereits erstellten Auswirkungsanalyse für das konkrete Vorhaben; dies wurde bereits in Kap. 2.1 der vorliegenden Begründung erläutert. Die Ergebnisse dieser Untersuchungen gingen konform mit den Standort- und Kaufkraftanalysen des potenziellen Betreibers dieses Betriebes, der sich hier ansiedeln möchte, da hier zum einen ein außergewöhnlich hoher Bedarf für dieses Sortiment belegt und der Standort zur entsprechenden Ansiedlung als städtebaulich sehr sinnvoll angesehen wird. In Kap. 2.1 der vorliegenden Begründung wurden bereits Aussagen aus dem Einzelhandelskonzept zitiert, wonach Bingen nicht nur eine vergleichsweise geringe Ausstattung mit großflächigen Betrieben (des Einzelhandels), sondern ausdrücklich ein geringes Flächenangebot im Möbel- und Einrichtungsbedarf aufweist. Das für die Stadt zudem ermittelte ungünstige Verhältnis zwischen den erwirtschafteten Umsätzen des Binger Einzelhandels und dem Kaufkraftpotenzial der Binger Bevölkerung (Umsatz-Kaufkraft-Relation) von lediglich ca. 86% ist in dem Sortiment Möbel, Küchen am gravierendsten gegeben, da hier der Umsatz lediglich ca. 16% der Kaufkraft beträgt. Auch die im Rahmen des Einzelhandelskonzepts erstellte Nachfrageanalyse bestätigte, dass mit Blick auf die regionale Wettbewerbssituation Ergänzungen im spezialisierten Angebot insbesondere in den Bereichen Bau- und Gartenbedarf sowie Möbel / Einrichtungsbedarf möglich sind. 3 VERTEC INGENIEURBÜRO FÜR VERKEHRSPLANUNG UND TECHNIK (2014): Verkehrsplanerische Begleituntersuchung: Einrichtungszentrum Gustav-Stresemann-Straße in Bingen-Sponsheim. Koblenz, Mai 2014.

19 Begründung Seite 18 Nun ist aber aus mehreren Gründen die durchschnittliche Verkaufsfläche von Möbelhäusern in jüngerer Zeit angestiegen. Zunehmend sind Häuser mit Flächen in der Größenordnung von bis qm (welche auch das geplante Haus aufweisen soll) gefragt. Möbelhäuser weisen ohnehin einen großen ebenerdigen Flächenbedarf für Verkaufs- und Lagerflächen auf, der gemäß den Entwicklungen der letzten Jahre künftig wohl keinesfalls abnehmen wird. Zudem führt die naturgemäß sehr starke Pkw.-Orientierung in diesem Segment zu einem zusätzlichen (Stellplatz-)Flächenbedarf. Die Kombination aus dieser außergewöhnlich hohen Flächenintensität und der betriebswirtschaftlich erforderlichen Vorhaltung von Randsortimenten und sonstigen Kundenbindungs- Angeboten hat aber zwangsläufig zur Folge, dass solche Betriebe inzwischen in den seltensten Fällen noch in innerstädtische Bereiche integriert werden können. Dies trifft für die Stadt Bingen mit ihren räumlich sehr beschränkten Möglichkeiten ihrer zentralen Versorgungsbereiche in verstärktem Maße zu. Die Aussagen des Einzelhandelskonzepts belegen auch klar, dass sinnvolle, städtebaulich und raumordnerisch vertretbare verbrauchernähere Standorte für dieses spezielle flächenintensive Nutzungs- Segment an anderen Stellen des Mittelzentrums Bingen nicht gegeben sind alle anderen Standorte der in Kap. 9.4 des Einzelhandelskonzepts aufgeführten Zentrenhierarchie sind dafür ungeeignet. Die Ansiedlung des geplanten Möbelhauses ist somit lediglich in einem solchen Bereich möglich, der diesen Bedarf und gleichzeitig die übrigen infrastrukturellen Erfordernisse (v. a. hinreichend ausgebaute Verkehrswege und eine leistungsstarke Verkehrsanbindung möglichst außerhalb von Wohnstraßen; dazu s. auch Kap. 5.2) zu erfüllen vermag. Gemäß dem Einzelhandelskonzept kommt dafür lediglich der nun ausgewiesene Ergänzungsstandort Bingen / Grolsheim infrage, der diese Vorgaben aufgrund seiner verkehrstechnisch hervorragenden Lage sogar in nahezu idealtypischer Weise erfüllt. Außerdem ist der nun vorgesehene Flächenbedarf von ca. 6,24 ha an keiner anderen verfügbaren Stelle im gesamten Stadtgebiet in städtebaulich vertretbarer Weise erfüllbar. Schließlich wäre an verbrauchernäheren Standorten` in der Regel zwangsläufig ein stärkerer Konflikt zwischen der Verkehrsbelastung durch ein Möbelhaus und den dortigen wohnbaulichen oder gemischten Nutzungen zu erwarten. Auch im Hinblick auf die sehr leistungsstark vorhandene Infrastruktur am Planstandort ist somit die Ansiedlung eines solchen verkehrs-lastigen Einzelhandelsbetriebes in diesem Gebiet geboten. Es erscheint für die Stadt Bingen notwendig, ein derartiges Vorhaben, dessen Auswirkungen auf die Umgebung vergleichbar mit denen von Gewerbe- und Industriebetrieben sind, eben im nun gewählten Ergänzungsstandort dieses Gewerbe- und Industrieparks Bingen am Rhein und Grolsheim zu realisieren, wobei im Rahmen der Bauleitplanung allerdings ein Sondergebiet Großflächiger Einzelhandel` auszuweisen bzw. festzusetzen ist. Der Zweckverband Gewerbe- und Industriepark Bingen am Rhein und Grolsheim macht sich diese Auffassung zu eigen. Aus diesen Gründen wurde dieser Standort für die beabsichtigte Nutzung gewählt. 7. Begründungen der einzelnen Änderungen Im Folgenden werden die durch die vorliegende 3. Änderung des Bebauungsplanes gesicherten Änderungen gegenüber den bisher rechtskräftigen Fassungen erläutert und begründet. Über diese Änderungen hinaus werden im Rahmen der vorliegenden 3. Änderung keine Modifikationen vorgenommen, so dass die übrigen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des bisher rechtskräftigen Bebauungsplanes nachrichtlich übernommen und daher auch nicht mehr nicht erneut begründet werden müssen; es sei auf die Begründungen der rechtskräftigen Fassungen (2. und 4. Änderung) verwiesen.

20 Begründung Seite Änderung der Art der baulichen Nutzung östlich der Ludwig-Quidde- Straße Festsetzung eines Sondergebietes Großflächiger Einzelhandel` Als einzige Änderung der Art der baulichen Nutzung gegenüber der rechtskräftigen Bebauungsplanung wird auf der im Plan eingezeichneten Fläche auf einem Teil der Parzelle 205/1 in Flur 3 der Gemarkung Sponsheim ein SO GEH - Sondergebiet Großflächiger Einzelhandel` (Sonstige Sondergebiete gemäß 11 BauNVO) festgesetzt, wo bisher ein Gewerbegebiet (GE) nach 8 Baunutzungsverordnung (BauNVO) bzw. ein Industriegebiet (GI) nach 9 BauNVO festgesetzt waren (s. Abb. 4). Diese Umwidmung wird erforderlich, da nach den Vorgaben des 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung der gewünschte großflächige Einzelhandelsbetrieb nur in Sondergebieten, nicht aber in Gewerbegebieten, verwirklicht werden kann. Die grundsätzliche städtebauliche Intention für die Neuausweisung wurde bereits in Kap. 2.1 erläutert; darauf sei an dieser Stelle nochmals verwiesen. Zulässig in diesem Sondergebiet sind Großflächige Einzelhandelsbetriebe, einschließlich der für diese Betriebe erforderlichen infrastrukturellen und Nebenanlagen. Die maximal zulässige Verkaufsfläche für Einzelhandelsbetriebe in diesem Gebiet beträgt qm. Abb. 4: Auszug aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan mit Abgrenzung des künftig als Sondergebiet festzusetzenden Änderungsbereiches (unmaßstäblich).