S T A D T V R E D E N Kurzbegründung zum Bebauungsplan Nr. 115 Grenzüberschreitendes Dienstleistungszentrum Gaxel Stand: Frühzeitige Beteiligung gem. 3 (1) BauGB
Inhalt 1. Lage und Abgrenzung des Plangebietes 2. Erforderlichkeit sowie Ziel und Zweck der Planung 3. Einordnung des Planes in die übergeordnete Planung, Entwicklung des Planes aus dem Flächennutzungsplan 4. Wesentliche Inhalte des Bebauungsplanes 5. Erschließung und Infrastruktur 6. Umweltauswirkungen 7. Sonstige Auswirkungen der Planung 8. Flächengliederung Seite 2
K U R Z B E G R Ü N D U N G zum Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr. 115 Grenzüberschreitendes Dienstleistungszentrum Gaxel 1. Lage und Abgrenzung des Plangebietes Das Plangebiet liegt südlich des Industriegebietes Gaxel am Grenzübergang Winterswyker Straße zwischen der Winterswyker Straße und dem Wald (Fürstenbusch). Es umfasst die Grundstücke Gemarkung Vreden Flurstücke Nr. 2, 39 tlw. (Gewässerparzelle) und 38 tlw. (Straßenparzelle). 2. Erforderlichkeit sowie Ziel und Zweck der Planung Die Stadt Vreden arbeitet seit einigen Jahren gemeinsam mit ihrer niederländischen Nachbarkommune Winterswijk an den Plänen zu einem grenzüberschreitenden Gewerbe- Seite 3
und Industriegebiet. Wesentlicher Bestandteil dieses Projektes Grenzüberschreitendes Gewerbe- und Industriegebiet soll ein gemeinsames, auf der Grenze errichtetes, grenzüberschreitendes Dienstleistungszentrum werden, das als Keimzelle des späteren Gewerbe- und Industriegebietes fungiert. Dieses Dienstleistungszentrum soll eine maximal nutzbare Geschossfläche von 1800 m² erhalten. Voraussetzung für die erfolgreiche Umsetzung eines grenzüberschreitenden Dienstleistungszentrums ist zum einen ein Standort, der auf der Staatsgrenze liegt, damit das Gebäude später auch real zur Hälfte in Deutschland und zur Hälfte in den Niederlanden liegen wird. Zum anderen ist zwingende Standortvoraussetzung eine gute Erreichbarkeit. Aufgrund der nicht vorhandenen Infrastruktur kann daher ein Standort in der bislang im Flächennutzungsplan 2030 dargestellten gewerblichen Baufläche zwischen dem Industriegebiet Gaxel und der Grenze zu den Niederlanden, die ca. 200 m abseits der Winterswyker Straße liegt, nicht in Frage kommen. Dagegen stellt der Bereich des Grenzüberganges an der Winterswyker Straße einen optimalen Standort für ein grenzüberschreitendes Dienstleistungszentrum dar. 3. Einordnung des Planes in die übergeordnete Planung, Entwicklung des Planes aus dem Flächennutzungsplan Der Regionalplan Münsterland stellt für das Plangebiet einen Allgemeinen Freiraum- und Agrarbereich dar. Der Flächennutzungsplan 2030 der Stadt Vreden stellt für das Plangebiet eine Fläche für die Landwirtschaft dar. Nachrichtlich ist die Darstellung eines Landschaftsschutzgebietes übernommen. Die zukünftigen Festsetzungen sind zurzeit weder an die Ziele der Raumordnung gem. 1 Abs. 4 BauGB angepasst, noch ist der Bebauungsplan gem. 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Aus diesem Grund wird kurzfristig sowohl eine Änderung des Regionalplanes beantragt als auch eine Änderung des Flächennutzungsplanes durchgeführt. Alle Planverfahren sollen parallel durchgeführt werden. 4. Wesentliche Inhalte des Bebauungsplanes Als Art der baulichen Nutzung wird ein eingeschränkte Gewerbegebiet gem. 8 BauNVO festgesetzt. Die Zulässigkeit von Vorhaben wird auf Büro- und Verwaltungsgebäude beschränkt. Insbesondere hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung sind zurzeit zwei Varianten denkbar: Variante 1: In der ersten Variante wird ein maximal dreigeschossiger Baukörper zulässig sein. Das Bauvolumen wird über die maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 sowie die maximal zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,9 beschränkt. Variante 2: Seite 4
In der zweiten Variante wird ein Gebäude mit maximal zwei Vollgeschossen festgesetzt. Um die gleiche gewünschte Nutzfläche wie in Variante 1 erhalten zu können, ist daher ein Gebäude mit einer größeren Grundfläche erforderlich. Die maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ) wird daher auf 0,4 beschränkt; die Geschossflächenzahl (GFZ) analog auf 0,8. In beiden Varianten kann für erforderliche Stellplätze eine maximale Grundflächenzahl (GRZ II) von 0,8 ausgenutzt werden. In Variante 2 werden die Stellplätze parallel zur Winterswyker Straße angeordnet. Die Stellplätze werden über die zentrale Zufahrt erschlossen. In Variante 1 können die Stellplätze seitlich zum Gebäude angeordnet werden. Die überbaubare Fläche wird durch Baugrenzen großzügig festgesetzt, um ausreichend Gestaltungsspielraum für zukünftige Konzepte bieten zu können. Entlang der Winterswyker Straße befindet sich das Gewässer Nr. 420 mit einem Sandfang nördlich der Staatsgrenze. Der Sandfang wird hier für eine gemeinsame Zufahrt entfernt und dafür im nördlichen Teil des Plangebietes funktional gleichwertig wieder hergestellt. Die Flächen werden im Bebauungsplan als Wasserflächen bzw. Fläche für die Wasserwirtschaft festgesetzt. Entlang des Gewässers ist ein 5 m breiter Streifen von Bebauung, auch Stellplatzanlagen, als Gewässerschutzschutzstreifen freizuhalten. Das zukünftige Gebäude soll landschaftsarchitektonisch in die Umgebung eingebunden werden. Aus diesem Grund wird der nördliche Teil des Plangebietes als private Grünfläche festgesetzt. Entlang des Weges wird der Erhalt der bestehenden Feldhecke durch eine entsprechende Festsetzung gesichert. 5. Erschließung und Infrastruktur Die verkehrliche Erschließung erfolgt über eine zentrale Zufahrt von der Winterswyker Straße bzw. Vredenseweg im Bereich des Grenzübergangs. Die Abwasserentsorgung (Schmutzwasser und Niederschlagswasser) erfolgt im Trennsystem über eine Erweiterung der vorhandenen, ausreichend dimensionierten Systeme. Bezogen auf alle anderen Infrastruktureinrichtungen wie Frischwasser, Elektrizität, Fernmeldeeinrichtung, Müllentsorgung sowie Löschwasserversorgung kann von einer problemlosen Anbindung an die bestehenden Systeme ausgegangen werden. 6. Umweltauswirkungen Eine Umweltprüfung gem. 2 Abs. 4 BauGB wird zurzeit durchgeführt. Ein Umweltbericht wird spätestens zum nächsten Verfahrensschritt Bestandteil der Begründung. Das Plangebiet liegt in einem Landschaftsschutzgebiet. Die Schutzgebietsausweisung tritt zukünftig für diese Teilfläche zurück. Seite 5
7. Sonstige Auswirkungen der Planung 7. 1 Immissionsschutz Die beabsichtigte Nutzung durch ein Büro/- oder Verwaltungsgebäude verursacht bei den nächstgelegenen Wohnhäusern keine unverträglichen Immissionen. Das Plangebiet ist wiederum keinen unverträglichen Immissionen ausgesetzt, da sich im näheren Umfeld weder größere landwirtschaftliche Betriebe mit Tierhaltung noch störende Gewerbebetriebe befinden. 7.2 Altlasten Im Plangebiet sind Altlasten, Altlastenverdachtsflächen und schädliche Bodenverunreinigungen sowie deren Auswirkungen nicht bekannt. 7.3 Denkmalpflegerische Belange Weder Bau- noch Bodendenkmäler sind im Plangebiet bekannt oder werden vermutet. 8. Flächengliederung Variante 1 Fläche in m² (ca.) % Gewerbegebiet 3.076 27,9 Private Grünfläche 3.147 28,5 Gewässer und Sandfang 2.125 19,2 Öffentliche Verkehrsfläche 2.274 20,6 Feldhecke 415 3,8 Gesamt 11.037 100 Variante 2 Fläche in m² (ca.) % Gewerbegebiet 3.250 29,4 Private Grünfläche 2.757 25,0 Gewässer und Sandfang 2.125 19,2 Öffentliche Verkehrsfläche 2.490 22,6 Feldhecke 415 3,8 Gesamt 11.037 100 Seite 6