Vom Quartierkonzept zum Sanierungsgebiet? Möglichkeiten der Nutzung des Sanierungsrechts im energetischen Bereich Impulsreferat im Workshop: Was bringt den energetischen Umbau im Quartier voran? Plan und Recht GmbH, Berlin Prof. Dr. Gerd Schmidt-Eichstaedt
) 136 BauGB Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen (1) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt. Änderungen aufgrund des Gesetzes zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in den Städten und Gemeinden vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509):
136 Abs. 2 BauGB (2) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Mißstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Mißstände liegen vor, wenn 1.das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder
136 BauGB oder 2. das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.
136 Abs. 3 BauGB (3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Mißstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen 1. die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf a)die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, b)
136 BauGB b)die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten, c)die Zugänglichkeit der Grundstücke, d)die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, e)die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand, f)die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen, g)die vorhandene Erschließung, h) die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung
136 Abs. 4 BauGB (4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass 1. die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird,
Mit anderen Worten: Es ist ganz offensichtlich möglich, vermeidbar hohen Energie- und Wärmeverbrauch in einem Gebiet als städtebaulichen Mißstand zu identifizieren. Aber wie und wo sollen vorbereitende Untersuchungen ausgelöst werden? Oder sind sie hier überflüssig?
141 BauGB Vorbereitende Untersuchungen (1) 1 Die Gemeinde hat vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind, um Beurteilungsunterlagen zu gewinnen über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen.
Das Kernproblem: Wo anfangen? Wo aufhören? Möglicherweise ist das gesamte Stadt- bzw. Gemeindegebiet energetisch erneuerungsbedürftig.
Auftrag an vorbereitende Untersuchungen: Über die räumliche Abgrenzung einer Sanierungsmaßnahme entscheiden nicht nur objektive Kriterien insbesondere der Zustand der baulichen Anlagen, sondern auch subjektive Kriterien insbes. die Mitwirkungsbereitschaft der Grundeigentümer und die soziale Betroffenheit der Bewohner.
138 BauGB - Auskunftspflicht (1) 1 Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstige zum Besitz oder zur Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils Berechtigte sowie ihre Beauftragten sind verpflichtet, der Gemeinde oder ihren Beauftragten Auskunft über die Tatsachen zu erteilen, deren Kenntnis zur Beurteilung der Sanierungsbedürftigkeit eines Gebiets oder zur Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung erforderlich ist.
141 Vorbereitende Untersuchungen (1) 2 Die vorbereitenden Untersuchungen sollen sich auch auf nachteilige Auswirkungen erstrecken, die sich für die von der beabsichtigten Sanierung unmittelbar Betroffenen in ihren persönlichen Lebensumständen im wirtschaftlichen oder sozialen Bereich voraussichtlich ergeben werden.
Strategievorschlag Quartiere einteilen (Kriterium: Objektive Abgrenzbarkeit- statistische Bezirke?). Vorhandene Daten (Grundbücher, amtliche Statistik, Bauakten) pro Quartier auswerten und vergleichen: Eigentümerstruktur, Bewohnerstruktur, Dynamität usw. Mehrere potentielle Sanierungsquartiere bestimmen. Danach: Eigentümer anschreiben: Investitionsbereit?
Strategievorschlag - Fortsetzung Vorbereitende Untersuchungen für das aussichtsreichste Quartier durch förmlichen Beschluss einleiten: Energetische Daten Sozialdaten Verfügbare öffentliche Mittel klären ( Sowieso- Investitionen ). Ggf: Förmliche Festlegung: Sanierungsgebiet im vereinfachten Verfahren 7h EStG
7h EStG Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten (1) 1 Bei einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich kann der Steuerpflichtige abweichend von 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des 177 des Baugesetzbuchs absetzen. 2 Satz 1 ist entsprechend anzuwenden auf Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes im Sinne des Satzes 1 dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat.
MEMO 7 h EStG darf nicht das erste und nicht das einzige Argument für die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets sein, aber als ein wichtiges Argument unter mehreren Gründen der Festlegung darf die steuerliche Vergünstigung von Investitionen in Sanierungsgebieten durchaus verwendet werden.
Noch Fragen? Bitte gerne. Schmidt-Eichstaedt@planundrecht.de Plan und Recht GmbH, Berlin Prof. Dr. Gerd Schmidt-Eichstaedt