Raumordnerische Untersuchung zum Standort Lahr Projektleitung: Dipl.-Ing. Gabriele Ostertag Dipl.-Geogr. Gerhard Beck Ludwigsburg, Mai 2009 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Erfurt, Köln, München, Salzburg 71638 Ludwigsburg, Hohenzollernstraße 14
VERZEICHNIS Seite 1. Aufgabenstellung 1 2. Einordnung der Untersuchungsfläche in das Gesamtgebiet 4 3. Daten und Definitionen zum Vorhaben 4 4. Standortbeschreibung und -bewertung 12 5. Einzugsgebiet und Kaufkraft 14 6. Wettbewerbssituation 16 7. Die voraussichtlichen raumordnerischen und städtebaulichen Wirkungen 25 8. Fazit 30
1. Aufgabenstellung Die CTXL Property Consult GmbH, Berlin, beabsichtigt einen Relaunch des erheblich in die Jahre gekommenen Fachmarktzentrums Blockschluck / Götzmann in der Stadt Lahr, Stadtteil Mietersheim. Mit der Modernisierung des Fachmarktzentrums geht auch eine Erweiterung der bisherigen Verkaufsfläche einher. Nach intensiver Diskussion mit Beteiligten vor Ort wurde die GMA im Mai 2009 mit der Erarbeitung einer raumordnerischen Untersuchung zum geplanten Vorhaben beauftragt. Die GMA hat in dem Gutachten die möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen zunächst für das Vorhaben auf der Fläche BSB 2 darzulegen und zu bewerten. Die Situation am Untersuchungsstandort stellt sich wie folgt dar: Nach dem Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg ist Lahr als Mittelzentrum ausgewiesen. Demzufolge ist in Lahr, unabhängig von der Mikrostandortlage, großflächiger Einzelhandel nicht nur grundsätzlich möglich, sondern landesplanerisch ausdrücklich erwünscht. In dem im Jahr 2008 von der GMA vorgelegten und seitens der Stadt mittlerweile beschlossenen Einzelhandelskonzept der Stadt Lahr wird die Bedeutung des Fachmarktzentrums für die mittelzentrale Versorgungsfunktion der Stadt Lahr deutlich hervorgehoben. Dies gilt insbesondere für die beiden Sortimentsbereiche Elektrowaren und Bau- und Heimwerkermarkt. Allerdings wird auch auf die aktuellen Defizite des Gesamtstandortes im Hinblick auf Aktualität und Erscheinungsbild hingewiesen. Eine Weiterentwicklung des Standortes wird gutachterlicherseits empfohlen, wobei diese insbesondere im nicht zentrenrelevanten Bereich stattfinden sollte. 1
Für das Fachmarktzentrum im Stadtteil Mietersheim gilt aktuell ein Bebauungsplan, der ein Sondergebiet Einzelhandel vorsieht. Die planungsrechtliche Situation stellt sich im Detail wie folgt dar: 1 Sondergebiet Einkaufsmarkt gemäß 11 Abs. 3 BauNVO mit Ausnahme Nahrungsmittel und Textilien (nördliche Fläche) Sondergebiet Einkaufsmarkt gemäß 11 Abs. 3 BauNVO ohne Einschränkung (südöstliche Fläche, ehemalige Kaufhalle). 1 Vgl. auch Bebauungsplan, 9.3.1991. 2
Karte 1: Bebauungsplan Blockschluck Götzmann, 1. Änderung, rechtsverbindlich am 9.3.1991 3
2. Einordnung der Untersuchungsfläche in das Gesamtgebiet Das Bebauungsplangebiet Blockschluck / Götzmann ist aktuell auf drei Eigentümer aufgeteilt (vgl. Karte 2): Eigentümer 1: Flächen um Schuhhof, Eddie s Kinderland, Thomas Philipps und ehemalige Kaufhalle (Flst. Nrn. 1826, 1826/4, 1870) Eigentümer 2: Teile OBI Eigentümer 3: Flächen um Deichmann, Media Markt, Teile OBI. Der Antragsteller ist identisch mit dem Eigentümer der Fläche 1 und beabsichtigt für seine Fläche eine komplette Umgestaltung. Darüber hinaus wird das Gesamtgebiet durch zahlreiche weitere Einzelhandelsangebote geprägt, die sich um das Bebauungsplangebiet herum angesiedelt haben (v. a. Penny, Norma, dm, Dehner, Elektro Flösch, Baumarkt Gnädig, Lilalu). Ziel der untersuchten Planung ist es daher auch, zumindest einen Teil der relativ verstreut liegenden Betriebe auf den Einzelhandelsschwerpunkt zu konzentrieren. 3. Daten und Definitionen zum Vorhaben Das aktuelle Flächen- und Sortimentskonzept 1 des Antragstellers ist Tabelle 1 zu entnehmen und gilt als Grundlage für die vorliegende raumordnerische und städtebauliche Prüfung. 1 Stand: 23.02.2009. 4
Abbildung 1: Verkaufsflächenbilanz Ist-Situation Gesamtbereich Flächen Anbieter Sortimentsschwerpunkt Verkaufsflächen in m² Schuhhof Schuhe 590 590 davon zentrenrelevant in m² (sog. Lahrer Zentrenliste ) Kommentar BPlan Gebiet - Eigentümer 1 - Eddy s Kinderland Spielwaren 790 620 Thomas Philipps Sonderposten 1.700 1.700 ehem. Kaufhalle Leerstand 5.500 möglich: 5.500 Gesamt Eigentümer 1 8.580 8.410 BPlan Gebiet - Eigentümer 2 - OBI-Teile (gemeinsam mit Eigentümer 3) Bau- und Heimwerkerartikel 6.400 800 Gesamt Eigentümer 2 6.400 800 BPlan Gebiet - Eigentümer 3 - OBI-Teile (gemeinsam mit Eigentümer 2) Bau- und Heimwerkerartikel in Eigentümer 2 in Eigentümer 2 Media Markt Elektroartikel 2.100 1.200 Deichmann Schuhe 700 700 Gesamt Eigentümer 3 2.800 1.900 Gesamt BPlan Blockschluck / Götzmann 17.780 11.110 5
Flächen Anbieter Sortimentsschwerpunkt Verkaufsflächen in m² Dehner Gartenartikel 2.500 Flösch Elektroartikel 2.000 dm Drogeriewaren 580 Umgebung nachrichtlich Penny Lebensmittel 800 Norma Lebensmittel 250 Fressnapf Tiernahrung 510 Gnädig Bau- und Heimwerkerartikel 670 Lilalu Baby- und Kinderbedarf 1.500 Knoderer Zweiräder 730 Quelle: GMA-Zusammenstellung 2009 6
Karte 2: Aktuelle Nutzung Eigentümer 1 Eigentümer 2 Eigentümer 3 7
Abbildung 2: Verkaufsflächenbilanz Soll-Situation mit Planobjekt Antragsteller BPlan-Bereich BSB 2 (Stand: 23.02.2009) davon zentren- Verkaufs- Sortiments- relevant in m² Flächen Anbieter flächen Kommentar schwerpunkt (sog. Lahrer in m² Zentrenliste ) Schuhhof Schuhe 586 586 Bestandserhalt BPlan Gebiet - Eigentümer 1 - Eddy s Kinderland Spielwaren 791 620 Bestandserhalt OBI Bau- und Heimwerkerartikel 8.883 800 Umzug von Eigentümer 2 / 3 ggf. Rewe Lebensmittel 1.818 1.818? Getränke 395 0? Wein, Spirituosen 107 0? Drogerie-, Wasch- Putzmittel 455 455 ggf. Verlagerung von dm zu Götzmann? Unterhaltungselektronik, Foto, Elektrogeräte 51 51? Zeitschriften, Schreib-, Spielwaren 99 99? Glas, Porzellan, Haushaltswaren 99 99? Saisonartikel, Aktionswaren 99 99? Mallfläche 2: Blumen 81 81? Mallfläche 3: Zeitung 162 162? Mallfläche 4: Backwaren 81 81 Bikemaxx Fahrräder / Ski 1.418 400 voraussichtlich für Bekleidung / Schuhe Grimm Küchen 1.148 0 Gesamt Eigentümer 1 16.273 5.351 8
Flächen BPlan Gebiet - Eigentümer 2 - BPlan Gebiet - Eigentümer 3 - Anbieter Sortimentsschwerpunkt Verkaufsflächen in m² davon zentrenrelevant in m² (sog. Lahrer Zentrenliste )???????? Media Markt Elektroartikel 2.100 1.200 Deichmann Schuhe 700 700 Gesamt Eigentümer 3 2.800 1.900 Quelle: GMA-Zusammenstellung auf Basis des Verkaufsflächen- und Sortimentskonzeptes des Antragstellers vom 23.02.2009 Kommentar Aktuell: Ausschluss von Nahrungsmittel und Textil Aktuell: Ausschluss von Nahrungsmittel und Textil 9
Zur Erläuterung der Planung ist anzumerken, dass es sich im wesentlichen um eine Neuansiedlung bereits vorhandener Anbieter handelt. Im einzelnen setzt sich das Konzept des Antragstellers aus folgenden Bausteinen zusammen: Tabelle 1: Verkaufsflächenbilanz BSB 2 Sortiment Veränderung / Planung VK-Bilanz (ca.-werte) (davon zentrenrelevant) in Gesamt in m² m² Bau- und Heimwerkermarkt (OBI) Verlagerung des bestehenden Marktes + 2.500 - Lebensmittel, Getränke, Wein, Spirituosen, Drogeriewaren, Wasch-, Putzmittel, Unterhaltungselektronik, Foto, Elektrogeräte, Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren, Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltswaren, Saisonartikel, Aktionswaren Mall: Blumen, Zeitung, Bäckerei Ersatz für frühere Kaufhalle (5.500 m² zentrenrelevante Sortimente) - 2.053-2.555 Schuhe Erhalt des bestehenden Marktes ± 0 - Spielwaren Erhalt des bestehenden Marktes ± 0 - Sportgeräte Neuansiedlung + 1.418 + 400 Küchen Neuansiedlung + 1.148 - Sonderpostenmarkt entfällt - 1.700-1.700 Summe + 1.313-3.855 Quelle: GMA-Zusammenstellung 2009 10
Obwohl es sich überwiegend um Umstrukturierungen bestehender Betriebe handelt, werden im Folgenden jeweils die gesamten Verkaufsflächen untersucht, d. h. es wird nicht nur die Erweiterung betrachtet, sondern jeweils eine Neuansiedlung unterstellt. Zur besseren Übersichtlichkeit werden die Sortimentsangaben des Antragstellers auf die Systematik des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lahr umgestellt. Dies erlaubt eine direkte Einordnung und einen unmittelbaren Vergleich mit den Kaufkraft- und Wettbewerbsdaten gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Lahr. In der Systematik des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lahr sieht die Konzeption des Antragstellers folgendermaßen aus (vgl. Tabelle 2). Tabelle 2: Geplante Verkaufsflächen nach Systematik Lahrer Zentrenkonzept Sortiment Verkaufsfläche in m² Nahrungs- und Genussmittel 2.401 Gesundheit, Körperpflege 455 Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 81 Bücher, PBS 1, Spielwaren 1.052 Bekleidung, Schuhe, Sport 586 Elektrowaren, Medien, Foto 51 Hausrat, Einrichtung, Möbel 1.247 Sonstiger Einzelhandel 2 10.400 Gesamt 16.273 Quelle: GMA-Zusammenstellung 2009 1 2 PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren hier inkl. Saisonartikel, Aktionswaren (99 m² VK); Bau- und Heimwerkerartikel, Sportgeräte 11
4. Standortbeschreibung und -bewertung Das Fachmarktzentrum Mietersheim stellt aktuell den wesentlichen dezentralen Einkaufsschwerpunkt der Stadt dar und trägt bei bestimmten Sortimenten (z. B. Elektrowaren, Baumarkt) ganz wesentlich zur Sicherung der mittelzentralen Versorgungsfunktion bei. Das Angebot umfasst neben den Sortimenten im Untersuchungsgebiet selbst weitere Anbieter im Umfeld (z. B. Elektro Flösch, Dehner, dm, Penny). Das Areal ist durch günstige handelsbezogene Kriterien gekennzeichnet (v. a. Pkw-Erreichbarkeit, Einsehbarkeit, Agglomerationseffekte). Allerdings weist es im Hinblick auf Aktualität und modernes Erscheinungsbild erhebliche Defizite auf. Durch seine Lage im westlichen Kernstadtbereich, am Kreuzungsbereich B 3 / B 36 gelegen, verfügt das Fachmarktzentrum neben seiner lokalen Ausrichtung auch über eine regionale Ausstrahlung. Zusammenfassend können die wesentlichen Kriterien wie folgt unterteilt werden: Positive Standortkriterien: + sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit + sehr gute Einsehbarkeit von den wesentlichen Verkehrsachsen der Stadt + hoher Bekanntheitsgrad in der Region + Agglomerationseffekte Negative Standortkriterien: deutlich unattraktives Erscheinungsbild z. T. eingeschränkte Verkaufsflächengrößen (insbs. Bau- und Heimwerkermarkt) dezentrale Standortlage. 12
Karte 3: Lage des Planstandorts Legende: Wesentliche Standorte Lebensmittel: 1 = Real, Offenburger Straße 2 = Lidl, Offenburger Straße 3 = Rewe, Tiergartenstraße 4 = Lidl, Geroldsecker Vorstadt Möbel Hugelmann 1 2 EKZ Arena 7 zentraler Versorgungsbereich 6 Möbel Singler 5 = Aldi, Geroldsecker Vorstadt 6 = Plus, Burgheimer Str. 7 = Penny, Friedhofstraße 8 = Treff 3000, Sternenkeller 9 = Aldi, Tramplerstraße Quelle: GMA-Bearbeitung 2008 / 09 4 5 Nahversorgungslage Schwarzwaldstraße 9 3 8 Nestler-Areal FMZ Mietersheim Nahversorgungslage Reichenbach Nahversorgungslage Sulz Quelle: Zentrenkonzept der Stadt Lahr; 2008; bearbeitet 2009
5. Einzugsgebiet und Kaufkraft Das Fachmarktzentrum Mietersheim bestimmt im Wesentlichen, neben der Innenstadt, das Marktgebiet der Stadt Lahr. Insofern kann auf das Einzugsgebiet gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Lahr zurückgegriffen werden. Vor diesem Hintergrund ist folgendes Einzugsgebiet abzugrenzen (vgl. auch Karte 3) 1 : Zone I: Lahr-Gesamtstadt: ca. 43.540 Einwohner Zone II: Städte und Gemeinden des Mittelbereiches Lahr 2 : ca. 64.250 Einwohner Zonen I+II: ca. 107.790 Einwohner 3. Perspektivisch wird sich der linksrheinische Bereich mit der geplanten Realisierung der Rheinüberquerung deutlich stärker (bei Unterstellung eines Fortbestandes der heutigen Preisunterschiede) auf den Einzelhandelsstandort Lahr-Mietersheim orientieren. Diese Effekte sind im Rahmen von sog. Streuumsätzen zu berücksichtigen. In der folgenden Tabelle 3 ist das planobjektrelevante Kaufkraftvolumen, unterteilt nach Sortimenten, im Einzugsgebiet dargelegt. 1 2 3 Vgl. GMA-Markt- und Standortuntersuchung für den Einzelhandel des Mittelzentrums Lahr, im September 2008. Die Abgrenzung entspricht dem definierten Mittelbereich gem. LEP Baden-Württemberg: Ettenheim, Friesenheim, Kappel-Grafenhausen, Kippenheim, Mahlberg, Meißenheim, Ringsheim, Rust, Schuttertal, Schwanau, Seelbach. Vgl. Statistisches Landesamt Baden-Württemberg; Stand: 31.12.2007; gerundet. 14
Tabelle 3: Projektrelevante Kaufkraft in Mio. p. a. Warengruppe / Bedarfsbereich Zone I (= Stadt) Kaufkraft in Mio. Zone II (= Umland) Gesamt Nahrungs- und Genussmittel 74,0 113,0 187,0 Gesundheit, Körperpflege 26,5 40,5 67,0 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 4,7 7,2 11,9 Bücher, PBS*, Spielwaren 10,7 16,3 27,0 Bekleidung, Schuhe, Sport 27,9 42,6 70,5 Elektrowaren, Medien, Foto 19,5 29,8 49,3 Hausrat, Einrichtung, Möbel 21,4 32,7 54,1 Sonstiger Einzelhandel 33,2 50,7 83,9 Gesamt 217,9 332,8 550,7 * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2008. 15
6. Wettbewerbssituation 6.1 Stadt Lahr Tabelle 4: Planobjektrelevantes Angebot in Lahr Hauptwarengruppen / Bedarfsbereiche Anzahl der Betriebe 1 Verkaufsfläche in m² 2 Nahrungs- und Genussmittel 104 20.920 Gesundheit / Körperpflege 23 6.590 Blumen / Pflanzen, zoolog. Bedarf 15 1.500 Bücher, PBS 3, Spielwaren 24 3.460 Bekleidung, Schuhe, Sport 63 23.450 Elektrowaren, Medien, Foto 24 5.540 Hausrat, Einrichtung, Möbel 34 21.430 Sonstiger Einzelhandel 62 22.570 Nichtlebensmittel gesamt 245 84.540 Gesamt 349 105.460 1 2 3 Quelle: Zuordnung nach Umsatzschwerpunkt Aufteilung der Mehrbranchenunternehmen (> 3.000 m² VK) PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren GMA-Erhebung 2008 (ca.-werte, gerundet). 16
Karte 4: Wesentlicher Wettbewerb - Lahr Legende: Lebensmittel: 1 = Penny, Im Götzmann 2 = Norma, Im Götzmann 3 = Aldi, Tramplerstraße 4 = Real, Offenburger Straße 5 = Lidl, Offenburger Straße 1 4 5 1 2 2 3 3 9 6 zentraler Versorgungsbereich 2 1 7 8 8 10 11 6 12 6 = E-Center, EKZ-Arena 7 = Rewe, Tiergartenstraße 8 = Treff 3000, Am Sternenkeller 9 = Penny, Friedhofstraße 10 = Lidl, Geroldsecker Vorstadt 11 = Aldi, Geroldsecker Vorstadt 12 = Penny, Am Giesenbach 13 = Treff-Discount, Lahrer Straße Drogeriewaren 1 = Drogerie Müller, Schloßplatz 2 = dm, Schloßplatz 3 = dm, Im Götzmann FMZ Mietersheim 3 4 5 13 Sonstige Anbieter 1 = Möbel Hugelman, Rainer- Haungs-Str. 2 = MediaMarkt, Im Götzmann 3 = Flösch, Breisgaustr. 4 = OBI, Im Götzmann 5 = Gnädig, Breisgaustr. 6 = Möbel Singler Quelle: GMA-Bearbeitung 2009 Quelle: Zentrenkonzept der Stadt Lahr; 2009
Das Angebot im Nahrungs- und Genussmittelsektor in Lahr ist mit ca. 580 m² VK je 1.000 EW als sehr gut zu bezeichnen. Dabei sind folgende wesentliche Anbieter festzuhalten: Real; Offenburger Straße; knapp 5.000 m² VK; nicht integriert E-Center; Am Alten Stadtbahnhof; ca. 3.600 m² VK; Innenstadtrandlage (Innenstadtergänzungsfläche) Rewe; Tiergartenstraße; ca. 1.500 m² VK; Innenstadtrandlage Lidl; Offenburger Straße; knapp 900 m² VK; nicht integriert Aldi; Tramplerstraße; ca. 950 m² VK; nicht integriert Lidl; Geroldsecker Vorstadt; ca. 800 m² VK; nicht integriert Aldi; Geroldsecker Vorstadt; ca. 730 m² VK; nicht integriert Penny; Kaiserstraße; ca. 650 m² VK, zentraler Versorgungsbereich Penny; Im Götzmann; ca. 800 m² VK; nicht integriert (Untersuchungsbereich) Der Drogeriewarenbereich ist in Lahr mit verschiedenen Formaten ausgestattet (Müller, dm, Schlecker). Das Drogeriewarensegment ist in Lahr überwiegend in der Innenstadt zu finden. Eine Ausnahme bildet dabei der 2. Standort der Fa. dm in unmittelbarer Nähe zum Untersuchungsstandort. Das Segment Zeitschriften, Schreib- und Spielwaren ist mit Ausnahme der entsprechenden Randsortimentsangebote in den Verbraucher- und Supermärkten klassischerweise in der Innenstadt vorzufinden. Hier stellt ebenfalls der Untersuchungsstandort mit dem Angebot Eddy s Kinderland die einzige Ausnahme dar (knapp 800 m² VK). 18
Auch das Segment Glas, Porzellan und Keramik inkl. Haushaltswaren ist für Lahr, mit Ausnahme der entsprechenden Angebote in den Verbraucher- und Supermärkten, ein Innenstadtthema. Hier wird der Großteil des entsprechenden Umsatzes realisiert. Gleichermaßen verhält es sich mit den Angeboten im Blumenbereich (hier Schnittblumen), welches sich nach wie vor v. a. in Innenstadtlagen befindet. Im Segment Bau- und Heimwerkermarkt ist das Angebot im Wesentlichen auf den zur Verlagerung anstehenden Bau- und Heimwerkermarkt OBI sowie auf das benachbarte Dehner Gartencenter konzentriert: OBI Bau- und Heimwerkermarkt; Im Götzmann; ca. 6.400 m² VK; nicht integriert Dehner Gartencenter; Im Götzmann; ca. 2.500 m² VK; nicht integriert Maier & Kaufmann Baustoffe Hagebau; Tullastraße; ca. 1.000 m² VK; nicht integriert Raiffeisen Baucenter; Karl-Kammer-Straße; ca. 1.000 m² VK, nicht integriert Fachmarkt Gnädig; Breisgaustraße; ca. 700 m² VK; nicht integriert Darüber hinaus sind Spezialanbieter (z. B. Holz Frick, Fliesenfachanbieter) festzuhalten. Der Elektrowarenbereich wird ebenfalls fast ausschließlich durch Anbieter an nicht integrierten Standortlagen dominiert: Media Markt; Im Götzmann; ca. 2.100 m² VK; nicht integriert (Untersuchungsstandort) Flösch Expert; Breisgaustraße; ca. 2.000 m² VK; nicht integriert (Nachbarlage zum Untersuchungsstandort) Im zentralen Versorgungsbereich der Stadt Lahr ist das Angebot weitestgehend auf kleinere Foto- und Telefonanbieter sowie auf handwerksorientierte Angebote reduziert (z. B. Winkler Elektro, Marktplatz 14; Schöttgen, Kaiserstraße 17). 19
Das Thema Sportgeräte ist in Lahr ebenfalls schwerpunktmäßig in integrierter Lage ansässig. Allerdings ist hier auf eine unterdurchschnittliche Ausstattung in Teilsegmenten hinzuweisen. Das Angebot im Küchenmarktsegment hat sich in den vergangenen Jahren erheblich reduziert. In der Innenstadt ist dabei kein Angebot vorhanden. 6.2 Wettbewerbssituation in Zone II (= überörtliches Einzugsgebiet) Die Angebotsverteilung wird nach den entsprechenden projektrelevanten Sortimenten unterteilt in Tabelle 5 dargelegt. 20
Tabelle 5: Projektrelevantes Angebot im Einzugsgebiet (Zone II) Hauptwarengruppen / Bedarfsbereiche Anzahl der Betriebe 1 Verkaufsfläche in m² 2 Nahrungs- und Genussmittel 171 28.885 Gesundheit / Körperpflege 29 3.310 Blumen / Pflanzen, zoolog. Bedarf 16 925 Bücher, PBS 3, Spielwaren 13 665 Bekleidung, Schuhe, Sport 26 4.480 Elektrowaren, Medien, Foto 23 1.035 Hausrat, Einrichtung, Möbel 47 8.575 Sonstiger Einzelhandel 68 12.695 Gesamt 393 60.570 1 2 3 Quelle: Zuordnung nach Umsatzschwerpunkt Aufteilung der Mehrbranchenunternehmen (> 3.000 m² VK) PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren GMA-Erhebung 2009 (ca.-werte, gerundet). 21
Karte 5: Wesentlicher Wettbewerb Einzugsgebiet Zone II 15 6 7 8 5 Legende: Einzugsgebiet (Zone II) Lebensmittel: 13 14 9 11 10 12 1 2 3 4 1 16 17 1 = Edeka aktiv Phillip; nicht integriert 2 = Aldi; nicht integriert 3 = Lidl; nicht integriert 4 = Kaufland; nicht integriert 5 = Edeka Kohler; nicht integriert 6 = Treff Discount; nicht integriert 7 = Aldi; nicht integriert 8 = Penny; nicht integriert 9 = Edeka Faißt; integriert 10 = Treff Discount; integriert 11 = Penny; nicht integriert 12 = Edeka Müller; nicht integriert 13 = Lidl; nicht integriert 14 = Edeka Faißt; nicht integriert 15 = Edeka; nicht integriert 16 = Treff Discount; nicht integriert 17 = Edeka Kohler; nicht integriert Drogeriewaren 1 = dm; nicht integriert Quelle: GMA-Bearbeitung 2008 22
Eine vergleichsweise gute Ausstattung ist klassischerweise für den Lebensmittelbereich festzuhalten, wobei ausgehend von der Fa. Kaufland in Ettenheim eine Bandbreite an Anbietern aus dem Supermarkt- und Discountsegment vorzufinden ist. Im Drogeriewarenbereich wird das Angebot durchweg schwerpunktmäßig über die Fa. Schlecker vorgehalten. Eine Ausnahme bildet hier die Fa. dm in Ettenheim (nicht integriert) sowie drei Anbieter aus dem Parfümerie- und Reformhaussegment (Ettenheim, Kippenheim, Seelbach; alle integriert). Der Bau- und Heimwerkersektor ist in den Städten und Gemeinden des überörtlichen Einzugsgebietes ebenfalls im Wesentlichen auf kleinflächige Anbieter begrenzt. Diese befinden sich darüber hinaus in nicht integrierter Lage. Das Angebot bei Küchenmärkten ist wie folgt verortet: Neben Ettenheim sind Anbieter noch in Friesenheim und Rust angesiedelt, die jedoch alle außerhalb städtebaulich integrierter Lagen aufzufinden sind. Für die Segmente Elektrowaren, Zeitschriften, Schreib- und Spielwaren, Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltswaren sowie Blumen wird aufgrund des geringen Flächenvolumens diese Sortimente die Auswirkung auf das Umland nicht nachweisbar sein. Insofern wird auf eine Einzeldarstellung verzichtet. 6.3 Zusammenfassende Bewertung Aus der folgenden Tabelle 6 ist die Verkaufsflächenausstattung je 1.000 EW dargelegt. Der Vergleich mit der GMA-Kennziffer lässt einen ersten Schluss über das quantitative Ausstattungsniveau des Untersuchungsraumes zu: 23
Tabelle 6: Versorgungsausstattung in m² VK je 1.000 Einwohner im Vergleich Soritment-Planung Lahr Städte und Gemeinden des Einzugsgebietes GMA-Kennziffer Nahrungs- und Genussmittel 490 450 580 Gesundheit, Körperpflege 150 50 70 Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 34 14 38 Bücher, PBS, Spielwaren 80 10 52 Bekleidung, Schuhe, Sport 540 70 344 Elektrowaren 130 16 80 Hausrat, Einrichtung, Möbel 490 130 415 Sonstiger Einzelhandel 520 200 551 * Durchschnitt aus 25 Städten in Baden-Württemberg mit 20.000 50.000 Einwohnern. Quelle: GMA-Berechnungen 2009 tendenziell liegt eine gute Versorgung in den Segmenten Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Getränke und Bäckereien); Gesundheit, Körperpflege; Bücher, PBS, Spielwaren; Bekleidung, Schuhe, Sport und Elektrowaren vor. Eine durchschnittliche bis unterdurchschnittliche Ausstattung ist für die Segmente Blumen, Pflanzen, zoogl. Bedarf; Hausrat, Einrichtung, Möbel sowie sonstiger Einzelhandel (hier v. a. Bau- und Heimwerkersegment) festzuhalten. Naturgemäß ist der Ausstattungsgrad in den Städten und Gemeinden der Zone II v. a. im mittel- bis langfristigen Bedarfsbereich unterdurchschnittlich ausgeprägt. 24
7. Die voraussichtlichen raumordnerischen und städtebaulichen Wirkungen 7.1 Grundlagen Im folgenden werden auf Basis der Eingangsdaten (Wettbewerb und Kaufkraft) überblicksartig die Auswirkungen der verschiedenen Einzelsortimente dargestellt. Bei der Interpretation der quantitativen Auswirkungen ist zu beachten, dass stets die maximal möglichen rechnerischen Auswirkungen dargestellt werden (sog. worst-case-ansatz). Dieser Ansatz wird verwaltungsgerichtlich gefordert, um die maximale Beeinträchtigung aufzuzeigen. Zur Interpretation der quantitativen Auswirkungen ist außerdem auf den 10 %-Schwellenwert im Hinblick auf Umsatzumverteilungseffekte hinzuweisen. Es handelt sich dabei nicht um einen absoluten Grenzwert. Vielmehr sind die quantitativen Auswirkungen städtebaulich einzuordnen und je nach individueller Situation zu bewerten. Der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg spricht daher von einem Anhaltswert, bei dem i. d. R. wesentliche Beeinträchtigungen vorliegen können (Beeinträchtigungsverbot). Des weiteren ist auf die sog. 30 %-Marke im Hinblick auf die Umsatzherkunft hinzuweisen, die max. von außerhalb des relevanten Mittelbereichs erzielt werden dürfen. Auch hier ist Bezug zum Einzelhandelserlass Baden-Württemberg zu nehmen (Kongruenzgebot). Zunächst ist jedoch das Umsatzvolumen des Vorhabens zu bestimmen (unter der Prämisse einer Neuansiedlung). Dazu werden branchenübliche Flächenproduktivitäten herangezogen. 25
Tabelle 7: Umsatzprognose Sortimente VK in m² Umsatz p. a. je m² Umsatz in Mio. Nahrungs- und Genussmittel 2.401 5.000 12,0 Gesundheit, Körperpflege 455 4.000 1,8 Blumen, Pflanzen, zoogl. Bedarf 81 3.800 0,3 Bücher, PBS; Spielwaren 1.052 3.500 3,7 Bekleidung, Schuhe, Sport 586 2.200 1,3 Elektrowaren, Media, Foto 51 5.000 0,3 Hausrat, Einrichtung, Möbel 1.247 2.200 2,7 Sonstiger Einzelhandel (hier: Bau- und Heimwerkermarkt; Sportgeräte 10.400 1.700 17,7 Quelle: GMA-Berechnung aus der Grundlage branchenüblicher Durchschnittswerte. 7.2 Kongruenzgebot Entscheidend für die weitere Bewertung ist nicht nur die absolute Umsatzhöhe, sondern auch die Umsatzherkunft (im Sinne des Kongruenzgebotes). Da es sich überwiegend um bestehende Betriebe handelt (OBI) und zu den anderen Branchen umfangreiche Befragungen im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lahr durchgeführt wurden, liegen für die Bewertung sehr konkrete, zuverlässige Daten vor. 26
Tabelle 8: Umsatzherkunft (ca.-werte in %) Sortiment Stadt Lahr Mittelbereich weiteres Umland Summe (= Zone I) (= Zone II) Nahrungs- und Genussmittel 74 75 22 23 3 100 Gesundheit, Körperpflege 74 75 22 23 3 100 Blumen, Pflanzen, zoogl. Bedarf 74 75 22 23 3 100 Bücher, PBS; Spielwaren 50 51 44 45 5 100 Bekleidung, Schuhe, Sport 66 67 28 29 5 100 Elektrowaren, Media, Foto 55 56 41 42 3 100 Hausrat, Einrichtung, Möbel 64 65 30 31 5 100 Sonstiger Einzelhandel (hier: Bau- und Heimwerkermarkt; Sportgeräte 42 43 50 7 8 100 Quelle: GMA-Berechnung 2009 Die Darstellung der Umsatzherkunft macht deutlich, dass bzgl. allen Sortimentsgruppen das Kongruenzgebot eingehalten wird. Das Einzugsgebiet deckt sich weitgehend mit dem Mittelbereich. Lediglich bei hochspezialisierten Sortimenten (z. B. Sportgeräte) wird teilweise auch eine größere Absatzreichweite erzielt. In keinem Fall werden jedoch mehr als 30 % des Umsatzes von außerhalb des Mittelbereichs erreicht. 27
7.3 Beeinträchtigungsverbot Beim Beeinträchtigungsverbot ist zu unterscheiden zwischen Wirkungen in der Stadt Lahr selbst und im Umland. Tabelle 9: Umsatzrückgänge in der Stadt Lahr (ca.-werte) Sortiment Umsatz Stadt Lahr in Mio. Umsatzrückgang Gesamtstadt in % Umsatzrückgang im zentralen Versorgungsbereich in % Nahrungs- und Genussmittel 93,7 8 9 7 8 Gesundheit, Körperpflege 41,0 2 3 Blumen, Pflanzen, zoogl. Bedarf Bewertung Umsatzrückgänge konzentrieren sich im Wesentlichen auf die Anbieter real, E-Center,. Rewe 4,5 4 5 3 4 keine städtebauliche Wirkung Bücher, PBS, Spielwaren 14,5 2 3 2 3 Bekleidung, Schuhe, Sport 54,0 < 1 < 1 keine städtebauliche Wirkung, v. a. bei angestrebter Verlagerung dm keine städtebauliche Wirkung, Verlagerung eines Bestandsobjektes (Eddy s Kinderland) keine städtebauliche Wirkung, Anbieter Schuhhof bereits vorhanden Elektrowaren, Media, Foto 35,5 < 1 < 1 keine städtebauliche Wirkung Hausrat, Einrichtung, Möbel 43,8 2 3 < 1 keine städtebauliche Wirkung Sonstiger Einzelhandel (hier: Bau- und Heimwerkermarkt; Sportgeräte Quelle: GMA-Berechnung 2009 45,8 7 8 < 1 keine städtebauliche Wirkung; Bewertungsobjekt OBI bereits vor Ort vorhanden (Verlagerung und Erweiterung) 28
Tabelle 10: Sortiment Umsatzrückgänge im Umland Umsatz Einzugsgebiet in Mio. Umsatzrückgang Gesamt in % Umsatzrückgang in zentralen Versorgungsbereichen der Gemeinden und Städte des Einzugsgebietes II in % Nahrungs- und Genussmittel 120,0 1 2 1 keine städtebauliche Wirkung Gesundheit, Körperpflege 20,5 2 2 3 keine städtebauliche Wirkung Blumen, Pflanzen, zoogl. Bedarf 3,5 < 1 1 2 keine städtebauliche Wirkung Bücher, PBS, Spielwaren 3,2 < 1 < 1 Bewertung keine städtebauliche Wirkung; Bewertungsobjekt Eddy s Kinderland bereits vorhanden Bekleidung, Schuhe, Sport 13,5 3 4 1 2 keine städtebauliche Wirkung Elektrowaren, Media, Foto 4,2 5 6 3 4 keine städtebauliche Wirkung Hausrat, Einrichtung, Möbel 20,0 3 4 2 3 keine städtebauliche Wirkung Sonstiger Einzelhandel (hier: Bau- und Heimwerkermarkt; Sportgeräte Quelle: GMA-Berechnung 2009 26,0 7 8 1 2 keine städtebauliche Wirkung; Bewertungsobjekt OBI bereits vor Ort vorhanden (Verlagerung und Erweiterung) 29
8. Fazit Die Ausführungen zu möglichen raumordnerischen und städtebaulichen Wirkungen lassen folgende Schlüsse in Bezug auf die mögliche Weiterentwicklung des Standortes Blockschluck / Götzmann / Bereich BSB 2 zu: Raumordnerische Wirkungen im Sinne eines Verstoßes des Kongruenzgebotes können nicht nachgewiesen werden. Vielmehr ist der Umsatzanteil von außerhalb des Mittelbereiches marginal. Ebenfalls lassen sich städtebaulich negative Wirkungen insbesondere in den umliegenden Gemeinden und Städten des Mittelbereichs nicht nachweisen. Insofern rückt für das gesamte Modernisierungsvorhaben insbesondere die Stadt Lahr selbst in den Fokus. Allerdings sind auch hier städtebaulich relevante Wirkungen (Umverteilungen von über 10 %) zu Lasten zentraler Versorgungsbereiche (hier insbesondere Innenstadt) für alle Segmente auszuschließen. Dabei ist auf die im Konzept enthaltenen Verlagerungs- bzw. Bestandsobjekte hinzuweisen (Eddy`s Kinderland im Bereich Bücher, PBS, Spielwaren sowie OBI im Bereich Sonstiger Einzelhandel ). 30
KARTEN- UNDD TABELLENVERZEICHNIS Seite Kartenverzeichnis Karte 1: Bebauungsplan Blockschluck Götzmann, 1. Änderung, rechtsverbindlich am 9.3.1991 3 Karte 2: Aktuelle Nutzung 7 Karte 3: Lage der Planvorhaben 13 Karte 4: Wesentliche Wettbewerber in der Stadt Lahr 17 Karte 5: Wesentlicher Wettbewerb Einzugsgebiet Zone III 22 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Verkaufsflächenbilanz BSB 2 10 Tabelle 2: Geplante Verkaufsflächen nach Systematik Lahrer Zentrenkonzept 11 Tabelle 3: Projektrelevante Kaufkraft in Mio. p. a. 15 Tabelle 4: Planobjektrelevantes Angebot in Lahr 16 Tabelle 5: Projektrelevantes Angebot im Einzugsgebiet (Zone II) 21 Tabelle 6: Versorgungsausstattung in m² VK je 1.000 Einwohner im Vergleich 24 Tabelle 7: Umsatzprognose 26 Tabelle 8: Umsatzherkunft (ca.-werte in %) 27 Tabelle 9: Umsatzrückgänge in der Stadt Lahr (ca.-werte) 28 Tabelle 10: Umsatzrückgänge im Umland 29