Bebauungsplan Bäumenwiese, 1. Ergänzung Begründung Planstand: Entwurf 12/2017
Inhalt 1 Anlass, Grundlagen, Ziele... 3 2 Lage und Abgrenzung des Gebiets, Bestandsübersicht... 3 3 Planungserfordernis, Vorgaben, Rahmenbedingungen... 4 3.1 Ziele der Raumordnung... 5 3.2 Flächennutzungsplan... 6 4 Planaufstellungsverfahren... 6 5 Festsetzungen... 7 6 Berücksichtigung fachgesetzlicher Belange... 8 7 Bodenordnung... 9 Seite 2 von 9
1 Anlass, Grundlagen, Ziele Unter der Adresse An der Ritsch 31 sind die Grundstücke 150 und 151 (Flur 13) mit einem Wohnhaus bebaut. Es ist geplant, das vorhandene Gebäude durch ein neues Wohnhaus zu ersetzen. Aufgrund veränderter eigentumsrechtlicher Verhältnisse sind die Grundstücke erschließungstechnisch neu dem Buchenweg zuzuordnen. Aktuell besteht über den Buchenwegs eine Zufahrt zu den Grundstücken. Im betreffenden Abschnitt ist der Buchenweg jedoch nicht ausgebaut und nicht gewidmet. Das bestehende Wohngebäude An der Ritsch 33 und die westlich angrenzenden Freiflächen (Flur 13, Flurstück 254/15 und 254/14) werden in die Planung einbezogen, um die neu zu schaffende Zuwegung über den Buchenweg, den neuen Anliegerweg, sowie die erforderlichen Stellplätze für den geplanten Wohnhausneubau auf den nördlich gelegenen Grundstücken nachzuweisen. Desweiteren ist das bestehende Wohnhaus Nr. 33 derzeit dem Außenbereich zugeordnet. Dieses wird mit Einbeziehung in die vorliegende Planung in seinem Bestand planungsrechtlich abgesichert. Auch für das Wohnhaus Nr. 33 ist die Neuordnung der verkehrlichen Anbindung erforderlich. Diese erfolgt derzeit über den Parkplatz des Krankenhauses von Süden. Die Zustimmung hierzu wird mittelfristig seitens des Krankenhauses nicht mehr erteilt und eine direkte Zufahrt über die östlich verlaufende Straße An der Ritsch ist aus topographischen Gründen nicht möglich. Das Plangebiet liegt im unmittelbaren Anschluss an das vollständig erschlossene und bebaute Wohngebiet (Bebauungsplan Bäumenwiese ). Die vorhandene Bebauung ist genehmigt, wegen der formell nicht gegebenen Erschließung und der Lage außerhalb des Geltungsbereichs für den Bebauungsplan Bäumenwiese ist das Plangebiet dem Außenbereich zugeordnet. Eine Neubebauung entspricht der städtebaulichen Zielsetzung der. Die für die Wohnbebauung vorgesehenen Grundstücke sind im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche-Bestand dargestellt. Die Neunutzung bebauter Flächen entspricht den städtebaulichen Geboten zur Innenentwicklung. 2 Lage und Abgrenzung des Gebiets, Bestandsübersicht Das Plangebiet umfasst in der Flur 13 der Gemarkung Lauterbach die Flurstücke 150 und 151, 254/14 und 254/15 sowie ein Teilstück der Wegeparzelle 557 in der Verlängerung des Buchenweges und die Flurstücke 373/1 (Wegeparzelle) und 153/1, 153/2, 153/3 und 153/4 teilweise. Der Geltungsbereich des Plangebiets umfasst eine Fläche von ca. 7.020 m². Die Flächen liegen topografisch am oberen Ende des Baugebiets Bäumenwiese und sind nach Nordosten exponiert. Ca. 50 m südlich (Luftlinie) befindet sich das Gelände des Krankenhauses. Im Norden grenzt unmittelbar das Wohngebiet Bäumenwiese an, im Westen der waldbestandene Eichköpfel. Ein geschotterter Waldweg verläuft durch das Plangebiet. Der Weg ist gleichzeitig Versorgungstrasse für wichtige Wasserleitungen. Südlich davon befindet sich das in die Planung einbezogene Wohnhaus. Im Süden grenzen die Flächen des Krankenhauses an. Im Westen verläuft die Straße An der Ritsch. Das nördliche Wohnhaus ist über die vorhandenen örtlichen Straßen Liebigstraße und Buchenweg im Wohngebiet Bäumenwiese erschlossen. Das südliche Wohnhaus ist derzeit über den Parkplatz des Krankenhauses von Süden verkehrlich angebunden. Diese Seite 3 von 9
Zustimmung wird mittelfristig seitens des Krankenhauses nicht mehr erteilt. Eine direkte Zufahrt über An der Ritsch ist aus topographischen Gründen nicht möglich. Die Parzellen innerhalb des Plangebietes sind mit zwei Wohnhäusern und Garagen bebaut, die Freiflächen sind teilweise mit Bäumen und Sträuchern bewachsen, zum Teil gärtnerisch gestaltet. Abbildung 1: Das Plangebiet im Luftbild Bildquelle: Geoportal Hessen 3 Planungserfordernis, Vorgaben, Rahmenbedingungen Das vorhandene nördliche Wohnhaus steht auf den Flurstücken 150 und 151. Aufgrund von Veränderungen an den Grundstücken 153/1 bis 153/4 ist der Anschluss an die Straße An der Ritsch weggefallen. Die Zufahrt ist über den Buchenweg organisiert, der in Höhe des Grundstücks jedoch nicht ausgebaut ist und auch nicht als Erschließungsstraße gewidmet ist. Der Planbereich ist nicht im Bebauungsplan Bäumenwiese und nicht in der 1. Änderung des Bebauungsplanes Bäumenwiese erfasst. Damit ist weder das bestehende Wohnhaus formell erschlossen noch kann eine Neubebauung genehmigt werden. Das südlich bestehende Wohngebäude liegt im planungsrechtlichen Außenbereich. Die Erweiterung des Geltungsbereiches um die beiden südlichen Parzellen dient der planungsrechtlichen Absicherung des Bestandes und der optimierten verkehrlichen Anbindung beider Wohngebäude. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Genehmigungsgrundlage wird der Bebauungsplan Bäumenwiese ergänzt. Seite 4 von 9
3.1 Ziele der Raumordnung Bebauungspläne sind an die Ziele der Raumordnung anzupassen ( 1 Abs. 4 BauGB). Die Raumordnungsziele sind im Landesentwicklungsplan Hessen 2000 und im Regionalplan Mittelhessen 2010 verankert. Abbildung 2: Regionalplan Mittelhessen (2010) (Ausschnitt): Der Planbereich liegt innerhalb des Vorranggebiets Siedlung-Bestand, die Planung entspricht den Zielen des Regionalplans. Seite 5 von 9
3.2 Flächennutzungsplan Neben den übergeordneten Zielen der Raumordnung ist das Entwicklungsgebot des 8 BauGB, nach dem Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln sind, planungsrechtliche Rahmenbedingung. Nach den Darstellungen des Flächennutzungsplanes liegt der Geltungsbereich größtenteils innerhalb der dargestellten Wohnbauflächen-Bestand. Im südwestlichen Bereich überplant der vorliegende Bebauungsplane einen Teil der im Flächennutzungsplan dargestellte Gehölz-Sukzessionsfläche mit der Anliegerstraße. Der vorliegende Bebauungsplan wird gem. 13b BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt, wonach die Vorschriften des 13a BauGB gelten. Gem. 13b Satz 1 BauGB wird auf die Vorschriften des 13a Abs. 2 Satz 2 BauGB verwiesen. Hiernach kann der Bebauungsplan auch bei Abweichung von dessen Darstellungen aufgestellt werden. Der Flächennutzungsplan ist anschließend im Wege der Berichtigung anzupassen. Abbildung 3: Flächennutzungsplan Lauterbach (Ausschnitt) 4 Planaufstellungsverfahren Mit dem Bebauungsplan werden derzeit bebaute Grundstücke, wobei für das nördliche der Ersatz des bestehenden Wohngebäudes durch einen Neubau ansteht, formell überplant. Faktisch sind die erfassten Grundstücke und die Bebauung Teil der bestehenden Baugebiete. Gemäß 13b BauGB können Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren einbezogen werden. Seite 6 von 9
Voraussetzungen hierfür sind: 1. Maximal zulässige Grundfläche i.s.d. 19 Abs. 2 BauNVO von weniger als 10.000 m². 2. Begründung der Zulässigkeit von Wohnnutzung auf diesen Flächen 3. Anschluss der überplanten Flächen an die im Zusammenhang bebauten Ortsteile. 4. Es muss sich um Außenbereichsgrundstücke handeln. Zu 1: Auf den beiden Baugrundstücken können mit Festsetzung der GRZ von 0,3 insgesamt max. ~ 1090 m² überbaut werden. De facto reduziert sich diese Fläche, aufgrund der eng gefassten Baugrenzen. Zu 2: Die Art der zulässigen Bebauung ist mit Reines Wohngebiet ( 3 BauNVO) festgesetzt. Zu 3: Nördlich an das Plangebiet grenzt die vollständig bebaute und als Wohngebiet beplante Ortslage an. Zu 4: Die bereits mit einem Wohnhaus bebauten nördlichen Grundstücke sind planungsrechtlich dem Außenbereich zugeordnet, weil die verkehrliche Anbindung derzeit über den im oberen Abschnitt nicht ausgebauten und nicht gewidmeten Buchenweg erfolgt. Auch das südöstliche Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut und planungsrechtlich dem Außenbereich zugeordnet. Die verkehrliche Erschließung erfolgt derzeit über den Parkplatz des Krankenhauses von Süden her. Die langjährige nachbarliche Zustimmung für die Überfahrt des Parkplatzes läuft aus. Übergangsweise wird die Zufahrt noch gestattet, mittelfristig wird das Krankenhaus die Zustimmung nicht mehr erteilen. Eine direkte Zufahrt über An der Ritsch ist auch für das Grundstück Nr. 33 (Flst. 254/15) nicht realisierbar. Die Voraussetzungen für die Anwendung des 13b BauGB sind erfüllt. 5 Festsetzungen Mit der Definition der Art der baulichen Nutzung als Reines Wohngebiet wird die im übrigen Baugebiet Bäumenwiese geltende Nutzungsart aufgegriffen. Es besteht keine Veranlassung, ergänzende Nutzungen zu ermöglichen oder Einschränkungen zu formulieren. Auch die Bestimmungen zum Maß der baulichen Nutzung (GRZ = 0,3, GFZ = 0,5, Z = II) werden aus der bestehenden Planung für den Neubau im nördlichen Teilbereich übernommen. Die zulässigen Maße zur baulichen Nutzung werden für das bestehende Wohnhaus Nr. 33 ebenfalls aus der bestehenden Planung, sofern erforderlich, übernommen (GRZ = 0,3, Z = I). Auf eine Definition von Dachform und Dachneigung wird für das exponiert oberhalb des Baugebiets liegende Plangebiet aufgrund der besonderen Geländesituation verzichtet. Für den Neubau sieht die Vorhabenplanung ein flach geneigtes Pultdach vor, das der örtlichen Situation angemessen ist. Die maximal zulässige Gebäudehöhe (Firsthöhe max. 7,50 m) wird beibehalten, angepasst wird die zulässige Traufhöhe (6,50 m - vorher: 5 m). Für das Bestandsgebäude (Nr. 33) ist die maximal zulässige Höhe aufgrund des Flachdaches mit der Festsetzung der maximal zulässigen Oberkante des Gebäudes ausreichend definiert. Um städtebauliche Fehlentwicklungen durch zu massive Baukörper zu vermeiden und um fachliche Anforderungen (Abstand zum Wald) zu berücksichtigen, werden die überbaubaren Grundstücksflächen durch die Festsetzung von Baugrenzen eng gefasst. Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen sind auf dem gesamten Grundstück zulässig. Seite 7 von 9
Als Abgrenzung zum westlich anschließenden Wald und dem Neuaufbau eines Waldrandes werden entlang der westlichen und südlichen Grundstücksgrenze Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern festgesetzt. Ergänzend gelangen entlang der nördlichen Plangebietsgrenze, zur Gliederung des Hanges sowie zur Abschirmung der Verkehrsfläche ebenfalls Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern zur Festsetzung. Der an den Buchenweg zum Plangebiet führende Abschnitt der Zuwegung wird als Verkehrsfläche festgesetzt. Die interne verkehrliche Erschließung des Plangebietes wird über die festgesetzte Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung Anliegerweg erfolgen. Die Verkehrsfläche ist mit einer Wendeanlage für 3-achsige Müllfahrzeuge ausreichend dimensioniert. Parallel sind Parkplätze vorgesehen, um die erforderlichen Stellplätze für den Wohnhausneubau nachzuweisen. Damit ist die Grundlage geschaffen, die Baugrundstücke formell in das bestehende Erschließungssystem des Baugebiets Bäumenwiese einzubeziehen. Im nordwestlichen Randbereich gelangt eine Fläche für die Errichtung von Stellplätzen und Nebenanlagen zur Festsetzung. Die Fläche für die Errichtung von Stellplätzen und Garagen im nordöstlichen Teil des Plangebietes greift die vorhandene Nutzung auf und sichert diese planungsrechtlich ab. Die Festsetzung einer privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung Stadtgrün sichert die vorhandene Nutzung eines mit Bäumen und Sträuchern bewachsenen Bereiches, der durch einen Fußweg das südliche Grundstück mit der Straße An der Ritsch verbindet. Die Festsetzung einzelner Bäume zum Erhalt resultiert aus einer Ortsbegehung mit Vertretern der Unteren Naturschutzbehörde und Hessen Forst, wonach diese Bäume aus fachlicher Sicht aufgrund ihrer Größe oder ökologischen Bedeutung (Bäume mit Bruthöhlen) zu erhalten sind. Grundlage für die Festlegung der zu erhaltenden Bäume ist eine topografische Vermessung des Gebiets, die Grundlage des Bebauungsplan Entwurfes war. 6 Berücksichtigung fachgesetzlicher Belange Für den Bebauungsplan sind keine besonderen Anforderungen zur Berücksichtigung öffentlicher Belange erkennbar. In Übernahme der Anregung der Forstbehörden aus dem ersten Beteiligungsverfahren (mit reduziertem Geltungsbereich) hält die neu festgesetzte Baugrenze des geplanten Neubaus den geforderten Mindestabstand von 30 m zum westlich benachbarten Waldrand ein. Die neu geplante Anliegerstraße greift in Gehölzbestände ein. Zur Verwirklichung des Vorhabens ist das Fällen und Roden von Bäumen erforderlich. Hiergegen bestehen keine grundsätzlichen Vorbehalte der Fachbehörden (UNB und Hessen Forst), was im Rahmen eines Ortstermins vorabgestimmt werden konnte. Größere Bäume und Habitatbäume (Bäume mit Bruthöhlen) sind zum Erhalt festgesetzt. Grundlage für die Festlegung der zu erhaltenden Bäume ist eine topografische Vermessung des Gebiets. Sofern Einzelbäume aufgrund ihrer Größe oder als Habitatbäume erhalten werden müssen, sind diese nach erfolgter Vermessung zum Erhalt festgesetzt. Als Abgrenzung gegenüber dem Wald und den Gehölzstrukturen ist zur Berücksichtigung naturschutzfachlicher Belange eine Anpflanzungsfläche zur Anlage einer Hecke bestimmt. Offene Gewässer, Gewässerrandstreifen, Überschwemmungsgebiete, Grundwasserschutzgebiete oder Heilquellenschutzgebiete sind von der Planung nicht betroffen. Hinweise auf Altflächen oder Bodenverunreinigungen sind nicht bekannt. Seite 8 von 9
Der Bebauungsplan bereitet außer auf dem Flurstück 254/14 (neue Anliegerstraße) keine neue, zusätzliche Inanspruchnahme von Flächen vor, die Planung entspricht den Anforderungen an den vorsorgenden Bodenschutz. Die Grundstücke sind mit den Medien zur Ver- und Entsorgung voll erschlossen. Mit der Überplanung und Einbeziehung des Buchenweges als Verkehrsfläche wird die bestehende Zufahrt formell als Erschließungsstraße im erforderlichen Umfang gewidmet. Ergänzend wird eine Anliegerstraße in Fortführung des Buchenweges mit einer Wendeanlage geplant, wodurch die Andienung für Müllfahrzeuge und Einsatzfahrzeuge gesichert ist. Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder spezielle artenschutzrechtliche Anforderungen sind nicht betroffen. Ausgewiesene Schutzgebiete (Landschaftsschutzgebiete oder Naturschutzgebiete) sind von der Planung nicht betroffen. Die Planung bereitet kein Projekt vor, für das die Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung vorgeschrieben ist. 7 Bodenordnung Bodenordnende Maßnahmen im Sinne des Baugesetzbuchs werden nicht erforderlich. Lauterbach und Wetzlar, 19.12.2017 Planbearbeitung: KuBuS architektur+stadtplanung Altenberger Straße 5 35576 Wetzlar Seite 9 von 9