Optimierung von Hotelinvestments Hotels steueroptimiert kaufen, betreiben und verkaufen Joachim Peter Albrecht Richard 27. März 2014
Agenda 1 Steueroptimierter Hotelerwerb 3 2 Strukturen für den laufenden Betrieb 16 3 Exit und Besteuerung 24 Folie 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 2
Steueroptimierter Hotelerwerb 1
I. Bestimmung der Einkunftsart 1. Grundsatz Eigentümer Pachtvertrag Pächter Grundsatz: Eigentümer erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ( 21 EStG) 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 4
I. Bestimmung der Einkunftsart 2. Rechtsformabhängigkeit a) Bei Pachtverträgen ist die Einkunftsart abhängig von der Rechtsform des Verpächters. Einzelunternehmer GmbH & Co. KG (entprägt) GmbH & Co. KG (gewerblich geprägt) GmbH 21 EStG Vermietung und Verpachtung 21 EStG Vermietung und Verpachtung 15 EStG gewerbliche Einkünfte 8 Abs. 2 KStG gewerbliche Einkünfte keine Gewerbesteuer keine Gewerbesteuer Gewerbesteuer Gewerbesteuer 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 5
I. Bestimmung der Einkunftsart 2. Rechtsformabhängigkeit b) Nutzung der erweiterten Grundbesitzkürzung nach 9 Sätze 2 ff. GewStG Unabhängig von der Rechtsform möglich Voraussetzungen u. a.: - ausschließliche Verwaltung eigenen Grundbesitzes - gemeint ist Grundbesitz im steuerrechtlichen Sinne gemäß 68 BewG: damit wäre insbesondere die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen schädlich - es dürfen keine originär gewerblichen Tätigkeiten erbracht werden (wegen Ausschließlichkeit) - es darf keine Betriebsaufspaltung vorliegen 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 6
I. Bestimmung der Einkunftsart 1. Grundsatz Eigentümer Managementvertrag Manager Grundsatz: Eigentümer erzielt gewerbliche Einkünfte ( 15 EStG) keine erweiterte Grundbesitzkürzung möglich, da Tätigkeit originär gewerblich 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 7
II. Erwerb 1. Asset Deal vs. Share Deal a) Asset Deal PRO: einfache Struktur, da nur Grundstückskaufvertrag wenn ein Pachtvertrag besteht, geht dieser über ( 581 Abs. 2 i. V. m. 566 BGB) keine Übernahme von zusätzlichen Risiken, da nicht die Gesellschaft verkauft wird nur eingeschränkte Financial DD und Tax DD erforderlich Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten auf abschreibungsfähige Wirtschaftsgüter sind in voller Höhe Basis für AfA 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 8
II. Erwerb 1. Asset Deal vs. Share Deal a) Asset Deal CONTRA: andere Verträge als Pachtverträge gehen nicht automatisch auf Käufer über (Management-, Darlehens-, Liefer- und Leistungsverträge); Zustimmung der Gläubiger erforderlich Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt definitiv an ggf. Haftung des Betriebsübernehmers, 75 AO ggf. Neuplatzierung des Hotels am Markt erforderlich 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 9
II. Erwerb 1. Asset Deal vs. Share Deal b) Share Deal PRO: die Vertragsstrukturen in Bezug auf den Hotelbetrieb werden nicht berührt für den Markt ändert sich nichts Möglichkeiten zur Vermeidung der GrESt 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 10
II. Erwerb 1. Asset Deal vs. Share Deal b) Share Deal CONTRA: alle Risiken der Gesellschaft werden übernommen Erweiterte Legal DD (in Bezug auf die Gesellschaft) erforderlich Financial und Tax DD erforderlich 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 11
II. Erwerb 2. GmbH vs. GmbH & Co. KG a) GmbH PRO: ggf. 8b Abs. 1 und Abs. 2 KStG Vermeidung der GrESt kann selbst gesteuert werden; 1 Abs. 3 GrEStG 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 12
II. Erwerb 2. GmbH vs. GmbH & Co. KG a) GmbH CONTRA: aufgedeckte stille Reserven führen nicht zu einer Erhöhung der AfA-Bemessungsgrundlage Finanzierungsaufwendungen für die Anschaffung der Anteile werden steuerlich nicht berücksichtigt Verluste sind grundsätzlich in der GmbH gefangen verschärfte Regelungen zur Abzugsfähigkeit der Zinsaufwendungen im Vergleich zu Personengesellschaften ( 8a KStG) Transfer von Liquidität auf die Gesellschafterebene ist schwierig hohe formale Anforderungen (zivil- und steuerrechtlich) 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 13
II. Erwerb 2. GmbH vs. GmbH & Co. KG b) GmbH & Co. KG PRO: steuerlich erhöhen die aufgedeckten stillen Reserven die AfA-Bemessungsgrundlage Finanzierungskosten sind steuerlich i. R. v. 4h EStG absetzbar Gestaltungen zur Vermeidung der GrESt sind möglich (Stichwort: Altgesellschafter erforderlich) einfacher Transfer von Liquidität auf die Ebene der Gesellschafter Formale Anforderungen sind deutlich geringer 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 14
II. Erwerb 2. GmbH vs. GmbH & Co. KG b) GmbH & Co. KG CONTRA: keine steuerfreie Veräußerung der Anteile möglich (aber 16 Abs. 4, 34 Abs. 3 EStG) 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 15
Strukturen für den laufenden Betrieb 2
I. Perspektivwechsel rechtsformunabhängige Betrachtung Welche praktischen Aspekte sind bei der Vertragsgestaltung zu beachten? Wie werden Konflikte im laufenden Betrieb vermieden? Fokus Managementvertrag/Hybridverträge 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 17
II. Grundlagen für den erfolgreichen Start 1. Beschreibung des Objektes besondere Gebäudebestandteile besondere Außenanlagen FF&E SOE 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 18
II. Grundlagen für den erfolgreichen Start 2. Pre-Opening Definition aller Pre-Opening-Maßnahmen Definition des Budgets Wer verantwortet Infrastrukturen für Pre-Opening-Maßnahmen? 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 19
III. Verantwortlichkeit in Betriebsführung Manager vs. Geschäftsführer Eigentümer-Mitwirkung bei Betriebsführung? Budgetführung Preispositionierung Ergebnisverantwortung? Instandhaltung und Ersatzbeschaffung 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 20
IV. Gestaltungsspielräume des Managers? 1. Rechnungswesen/Controlling Kontenrahmen/USALI Betriebsbuchhaltung vs. Eigentümerbuchhaltung Nutzung "Shared Services Center"? Gestaltung der kurzfristigen Erfolgsrechnung Wer schließt welche (!) Versicherungsverträge ab (Pooling)? zweckmäßiges Reporting für Anlagenbuchhaltung 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 21
IV. Gestaltungsspielräume des Managers? 2. Marketing Cost-Sharing für Vertriebsbüros Marketingpauschalen/-fees Relevanz des Reservierungssystems für die Auslastung 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 22
V. Sicherstellung der Liquidität Inhaber der Bankkonten und Verfügungsbefugnis? Wer trägt Verantwortung für Betriebsmittel? Wird FF&E-Rücklage liquide vorgehalten? 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 23
Exit und Besteuerung 3
3. Exit und Besteuerung a) Asset deal PRO: Anschaffungskosten für abnutzbare Wirtschaftsgüter sind AfA-Bemessungsgrundlage Veräußerung mehr als 10 Jahre nach der Anschaffung ist steuerfrei möglich 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 25
3. Exit und Besteuerung a) Asset deal CONTRA: Aufteilung des Kaufpreises auf einzelne Wirtschaftsgüter GrEStG nicht vermeidbar 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 26
3. Exit und Besteuerung b) GmbH PRO: ggf. steuerfreie Veräußerung möglich ( 8b Abs. 2 KStG) Gestaltungen zur Vermeidung der GrESt sind möglich 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 27
3. Exit und Besteuerung b) GmbH CONTRA: Erwerber trägt latente Steuerlast Erwerber trägt potenzielle Risiken der Gesellschaft kein "Step up" für den Käufer kein Abzug der Finanzierungsaufwendungen für den Anteilskauf strenge Anforderungen aus rechtlicher und steuerlicher Sicht 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 28
3. Exit und Besteuerung c) GmbH & Co. KG PRO: Erwerber kann Anschaffungskosten steuerlich geltend machen Finanzierungsaufwendungen sind in den Grenzen des 4h EStG abziehbar GrESt kann durch entsprechende Gestaltungen verhindert werden geringere formale Anforderungen 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 29
3. Exit und Besteuerung c) GmbH & Co. KG CONTRA: Veräußerung steuerpflichtig (aber 16 Abs. 4, 34 Abs. 3 EStG) 03/26/2014 TRINAVIS GmbH & Co. KG 504528 30
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