Praxishandbuch Immobilienmarktrisiken mit 150 Abbildungen Dr. Karsten Junius (Hrsg.) Leiter Kapitalmarkt- und Immobilienresearch, DekaBank, Frankfurt am Main Dr. Daniel Piazolo (Hrsg.) Geschäftsführer, IPD Investment Property Databank GmbH, Wiesbaden Director, Investment Property Databank Ltd. (IPD), London m immobilien managerwcm entscheidend für entscheider
19 Inhaltsverzeichnis A Analyse von Markt- und Portfoliorisiken 1 Risikoklassen am Immobilienmarkt: Was sind Core, Core Plus, Balanced, Value-added, Opportunistic? 27 Jan Linsin 1 Einleitung 28 2 Zum Begriff Risiko aus portfoliotheoretischer und immobilienökonomischer Sicht 30 3 Definitionen von Risikoklassen 32 4 Investitionsentscheidungen im Immobilienmarktzyklus unter Timingaspekten 38 5 Fazit 42 6 Literaturverzeichnis und Anmerkungen 42 2 Mieterbonitäten und Ausfallwahrscheinlichkeiten im Immobilienzyklus 45 Lars Dierkes, Daniel Piazolo 1 Einleitung 46 2 Kennzahlen für die Mieterbonitätsmessung 47 3 Messung von Portfoliorisiken anhand von Mieterbonitätsdaten 51 4 Analyse und Benchmarking von Mieterbonitätsdaten 52 5 Mieterbonitätsdaten als Hilfe für die Standortselektion 58 6 Praxisbeispiel: Benchmarking nach Mieterbranchen 59 7 Ausblick 61 8 Literaturverzeichnis / 61 3 Risiken auf den Investmentmärkten : 63 Karsten Junius 1 Investmentmarktrisiken im Überblick 64 2 Finanzierungsrisiken 66 3 Anlagerisiken 69 4 Zusätzliche Risiken bei der Auslandsanlage 75 5 Zusammenfassung 77 6 Literaturverzeichnis 79
20 Inhaltsverzeichnis Immobilien und Inflation: Sind Immobilien ein Schutz gegen das Risiko höherer Inflation? 81 Markus Demary, Michael Voigtländer 1 Einleitung 82 2 Die volkswirtschaftliche Bedeutung von Inflation und Deflation 83 3 Immobilien und Inflation in der Theorie 85 4, Immobilien und Inflation in der Empirie 88 5 Wie relevant ist Inflation in der Zukunft? 92 6 Fazit i 94 7 Literaturverzeichnis 94 Die demografische Entwicklung als Risikofaktor für Immobilienanlagen 95 Tobias Just 1 Einleitung 96 2 Der demografische Ausblick für Deutschland ' 97 3 Mehr Wohnungen für weniger Menschen 107 4 Büronachfrage unter Druck : 115 5 Schlussbemerkungen 118 6 Literaturverzeichnis 119 Analyse der Risiken auf den Wohnimmobilienmärkten 121 Marcus Cieleback 1 Einleitung 122 2 Formen von Wohnimmobilieninvestments 123 3 Wohnimmobilien im Portfoliokontext: Risiken bei Indexauswahl zur Abbildung von Wohnimmobilien 125 4 Der Wohnimmobilienmarkt 127 5 Resümee 136 6 Literaturverzeichnis 137 / Grenzen der Portfoliooptimierung in der Praxis: Korrelationen und Cluster von Immobilienstandorten und Sektoren 139 Kristin Wellner 1 Zielstellung und Einordnung des Kapitels 140 2 Konzept der Modern Portfolio Theory nach Markowitz 141 3 Grenzen der Anwendung der Modern Portfolio Theory auf Immobilienportfolios 151 4 Problemlösungsansätze in der Praxis 155 5 Fazit 165 6 Literaturverzeichnis und Anmerkungen 167
Inhaltsverzeichnis 21 Portfoliooptimierung: Korrelationen von Immobilien mit anderen Märkten und Anlageklassen - effiziente Portfoliodiversifikation unter Berücksichtigung von Downside-Risiken 171 Kay Benk, Lars Helge Haß, Lutz Johanning, Bernd Rudolph, Denis Schweizer 1 Immobilien als wesentlicher Bestandteil von Multi-Asset-Portfolios 172 2 Beschreibung der Datensätze 173 3 Effiziente Multi-Asset-Portfolios unter Berücksichtigung von Downside-Risikomaßen 180 4 Schlussbetrachtung 184 5 Literaturverzeichnis 185 6 Weiterführende Literatur 185 Investitionsrisiko Konjunktur 189 Carsten-Patrick Meier 1 Problemstellung 190 2 Charakteristika des Konjunkturverlaufs in der Bundesrepublik 191 3 Schwankungen der Bauinvestitionen im Konjunkturverlauf 194 4 Konjunkturelle Risiken auf Immobilienmärkten 197 5 Implikationen für das Risikomanagement 205 6 Anhang 206 7 Literaturverzeichnis 207 B Instrumente und Methoden zyr Reduktion von Marktrisiken 1 Risikooptimierung durch Immobilienderivate 209 Daniel Piazolo 1 Einleitung: Auch nach der Subprime-Krise haben Derivate eine wichtige Funktion J. 210 2 Zunahme der Bedeutung von derivativen Finanzinstrumenten 211 3 Immobilien und Derivate,' 212 4 Formen der Derivate auf Immobilienindizes 222 5 Risikoabschirmung durch Derivate auf Immobilienindizes 225 6 Herausforderungen beim Einsatz von Derivaten auf Immobilienindizes... 228 7 Praxisbeispiel: Einsatz von Derivaten auf Immobilienindizes bei der AXA - 230 8 Ausblick 232 9 Literaturverzeichnis und Anmerkungen 232 10 Weiterführende Literatur 233
22 Inhaltsverzeichnis Finanzmarktinstrumente zur Reduktion von Zins-, Währungsund Bonitätsrisiken 235 Holger Brauer 1 Die Risiken im Immobilienbereich und ihre Absicherungsinstrumente im Überblick.236 2 Absicherung von Zinsrisiken 238 3, Absicherung von Wechselkursrisiken 247 4 Absicherung von Bonitätsrisiken 252 5 Schlussbemerkung 254 6 Literaturverzeichnis 255 Bewertung und Absicherung inflationsindexierter Mietverträge - aus Inflation wird Investition 257 Markus Höchtl, Stefan Karg, Christian Schramm 1 Einleitung 258 2 Bedeutung und Ausgestaltung inflationsindexierter Mietverträge 259 3 Bewertung und Absicherung von Inflationsforderungen 262 4 Praxisbeispiel 269 5 Fazit 276 6 Literaturverzeichnis 277 Risikoscoring von Gewerbeimmobilienmärkten 279 Stefan Subroweit 1 Einleitung 280 2 Methodische Fragen 281 3 Dimensionen von Immobilienrisiken 287 4 Preisbeispiel: Der DIRECS als makroökonomisches Risikoscoringverfahren für Gewerbeimmobilienmärkte 290 5 Zusammenfassung und Ausblick 300 6 Literaturverzeichnis /. 300 Ökonometrische Immobilienmarktprognose zur zeitnahen Ermittlung von Investitionsrisiken 301 Jonas Dovern, Carsten-Patrick Meier 1 Einleitung 302 2 Grundlagen der empirischen Modellierung 303 3 Von der Theorie zur Praxis: Risikoanalyse von Immobilienmarktprognosen 312 4 Schlussbetrachtung 317 5 Literaturverzeichnis 318
Inhaltsverzeichnis 23 Risikooptimierung im Immobilienlebenszyklus.' 319 Nina Spiegel 1 Einleitung, 320 2 Marktrisiken und Produktrisiken 321 3 PraxisorientierteMethoden zur Bewertung produktspezifischer Risiken 324 4 Profilierung von Immobilien 333 5 Resümee 335 6 Weiterführende Literatur 336 Risikoaspekte bei der Verbriefung von Immobilienfinanzierungen 337 Martin Damaske 1 Einsatz von Verbriefungen bei Immobilienfinanzierungen 338 2 Risiken einer Immobilienfinanzierung 340 3 Das Instrument Verbriefung 346 4 Risikoaspekte bei Verbriefungen von Immobilienfinanzierungen 354 5 Fazit und Ausblick 359 6 Literaturverzeichnis und Anmerkungen 361 Praxisbeispiele zum Risikomanagement Offene Immobilienfonds 363 Jörg Hof mann, Peter Stübner 1 Einleitung 364 2 Organisatorischer Aufbau 364 3 Instrumente des Risikomanagements 375 4 Fazit 386 5 Literaturverzeichnis, 386 Spezialfonds 387 Jörg Homann, Tobias Strecke! 1 Einleitung 388 2 Spezialfonds im Überblick 389 3 Definition der Strategie von (Immobilien-)Spezialfonds 394 4 Methodische Anforderungen an Risikoidentifikation, -analyse und -management 405 5 Entwicklung und Implementierung der Risikomanagementtools und -prozesse 408 6 Case Study: Risikomanagement eines paneuropäischen Core-Plus-Fonds 412 7 Zusammenfassung und Ausblick 415 8 Literaturverzeichnis und Anmerkungen 415
24 Inhaltsverzeichnis Risikomanagement im Rahmen des Asset-Managements 417 Stephan Seilheimer 1 Einleitung '. ; 418 2 Investment- und Asset-Management 420 3 Risiken auf Objekt- und Portfolioebene 426 4 Aufbau und Vorgehen im Rahmen des Risikomanagements 430 5 ' Fazit und Ausblick 434 6 Literaturverzeichnis 434 i Umgang mit Immobilienmarktrisiken bei internationalen Handelsimmobilienportfolios 437 Claus Hoffmann-Cüth, Andreas Link 1 Einleitung 438 2 Handelsunternehmen METRO Group, seine Vertriebslinien und Betriebstypen 439 3 Umgang mit Immobilienmarktrisiken auf der Managementebene 442 4 Immobilienmarktresearch zur Ermittlung von Marktrisiken und Ableitung von Investitionsstrategien 444 5 Ratingmodell zur Ermittlung von Standort- und Marktrisiken 450 6 Immobilienmarktrisiken bei der Bewertung von großflächigen Handelsimmobilien 454 7 Literaturverzeichnis 458 Risikomanagement bei öffentlichen Immobilienbeständen 459 Katrin Fischer, Hans Wilhelm Alfen 1 Ziele und Nutzen des Risikomanagements bei öffentlichen Immobilienbeständen 460 2 Risikoprofile von PPP-Projekten 462 3 Risikomanagementsystem 465 4 Zusammenfassung /. 471 5 Literaturverzeichnis : 471 Kreditrisikosteuerung und Rating: vom Immobilienmarkt zum Objekt 476 Thomas Reichsthaler, Gerd Siegel 1 Einleitung 474 2 Ratingverfahren im Kontext der Kreditrisikosteuerung 476 3 Ratingverfahren in der Praxis 479 4 Bankinterne Weiterverarbeitung der ICRE-Ratingergebnisse am Beispiel der DekaBank Deutsche Girozentrale 491 5 Fazit 497 6 Literaturverzeichnis und Anmerkungen 498
Inhaltsverzeichnis 25 7 Risiken im Immobilienportfolioplanungsprozess 499 Henri Lüdeke 1 Einleitung - 500 2 Externe Risikobereiche 502 3 Unternehmensindividuelle Risikobereiche 508 4 Praxisbeispiel Immobilienportfolioplanung 510 5 Fazit 515 6 Literaturverzeichnis und Anmerkungen 516 Stichwortverzeichnis : 519