Jens-Werner Hinrichs Nach-Steuern optimierte Immobilienfinanzierung durch kooperative Leasingvertragsgestaltung Technische Universität Darmstadt Fachbereich 1 Betriebswirtschaftliche Bibliothek Inventar-Nr.: &STJ.'24:3 Abstel-Nr.: ÄfctjA&%.! PETER LANG Europäischer Verlag der Wissenschaften
INHALTSVERZEICHNIS Abbildungsverzeichnis 13 Tabellenverzeichnis 15 Abkürzungsverzeichnis 17 1 Einleitung 19 1.1 Problemstellung, Zielsetzung und Themenabgrenzung 20 1.2 Gang der Arbeit 21 2 Grundlagen 23 2.1 Allgemeine Rechtsgrundlagen 23 2.1.1 Sachenrechtliche Grundlagen 23 2.1.1.1 Eigentum und Besitz 23 2.1.1.2 Rechte an Grundstücken 24 2.1.1.2.1 Grundstückseigentum 24 2.1.1.2.2 Erbbaurecht 24 2.1.1.2.3 Dauernutzungsrecht und Dauerwohnrecht 25 2.1.1.2.4 Nießbrauch und Wohnungsrecht 26 2.1.1.2.5 Grundpfandrechte 26 2.1.2 Schuldrechtliche Grundlagen 27 2.1.2.1 Kauf 27 2.1.2.2 Miete, Pacht und Leihe 27 2.1.2.3 Darlehen 28 2.1.2.4 Forderungsverkauf und Forderungsabtretung 29 2.1.3 Gesellschaftsrechtliche Grundlagen 30 2.1.3.1 Objektgesellschaften 30 2.1.3.2 Fondslösung 31
2.2 Steuerrechtliche Grundlagen 32 2.2.1 Verhältnis der Steuerrechtsquellen 32 2.2.2 Relevante Steuerarten 34 2.2.2.1 Ertragsteuer 34 2.2.2.1.1 Einkommensteuer, Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag 34 * 2.2.2.1.2 Körperschaftsteuer 36 2.2.2.1.3 Gewerbesteuer 37 2.2.2.2 Verkehrssteuern 40 2.2.2.2.1 Umsatzsteuer... 40 2.2.2.2.2 Grunderwerbsteuer 41 2.2.2.3 Substanzsteuem 42 2.2.3 Sonderfragen 42 2.2.3.1 Einkunftserzielung durch Betriebs- und Privatvermögen 42 2.2.3.2 Steuerlicher Verlustausgleich 44 2.2.3.2.1 Allgemeine Verlustverrechnung 44 2.2.3.2.2 Verlustausgleichsbeschränkung nach 2b EStG 46 2.2.3.3 Steuerliche Liebhaberei 50 2.2.3.3.1 Begriffsbestimmung 51 2.2.3.3.2 Feststellung der Einkünfteerzielungsabsicht 52 2.2.3.3.2.1 Liebhaberei-Indizien und ihre Entkräftung 53 2.2.3.3.2.1.1 Hobby-Charakteristika.-. 53 2.2.3.3.2.1.2 Steuerersparnis als dominantes Motiv 53 2.2.3.3.2.1.3 Offenkundige Veräußerungsabsicht 53 2.2.3.3.2.2 Einkünfteerzielungsabsicht: Beweis durch Totalerfolgs-Prognose 54 2.2.3.3.2.2.1 Bemessungsgrundlage 55 2.2.3.3.2.2.2 Prognosezeitraum 56 2.2.3.3.3 Folgen für Vertragsgestaltungen bei Kapitalanlagen 57 2.2.3.4 Steuerliche Zurechnung und wirtschaftliches Eigentum 58
2.3 Leasing 58 2.3.1 Begriff und Abgrenzung 59 2.3.1.1 Leasingfähigkeit von Gütern 61 2.3.1.2 Marktentwicklung 62 2.3.2 Beteiligte und deren Beziehungen 63 2.3.2.1 Leasingdreieck 63 2.3.2.2 Leasingnehmer und Leasingnehmer- Motive 64 2.3.2.3 Leasinggeber und Leasinggeber-Motive 69 2.3.3 Steuerliche Zurechnung des Leasingobjektes 71 2.3.3.1 Leasingerlasse 71 2.3.3.2 Nicht explizit geregelte Vertragstypen 75 3 Gestaltungsoptionen und Modellanalyse 76 3.1 Vorteilhaftigkeitsbeurteilungen 76 3.1.1 Kapitalwertmethode 76 3.1.2 Alternatiwerfahren 78 3.2 Gestaltungsoptionen 79 3.2.1 Kooperative Vertragsgestaltung 79 3.2.2 Die Alternativen der Immobilien-Zuordnung zum Vermögen des Investors 80 3.2.2.1 Alternativen innerhalb des Betriebsvermögens: Zur (Nicht-) Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung nach 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG 81 3.2.2.2 Wirkungsanalyse 82 3.2.2.2.1.1 Steuer-Zahlungseffekt: Die isolierte Wirkung einer Steuersatzänderung auf den Kapitalwert des Investors 84 3.2.2.2.1.2 Steuer-Zinseffekt: Die isolierte Wirkung einer Kalkulationszinsänderung auf den Kapitalwert des Investors 85 3.2.2.2.2 Gewerbesteuerbedingte Steuersatz- und Kalkulationszinsänderungen im Rahmen der einkommensteuerlichen Anrechnung der Gewerbesteuer gemäß 35 EStG 86 3.2.2.2.2.1 Steuersatzänderung und Steuer-Zahlungseffekt 86 3.2.2.2.2.2 Kalkulationszinssatzänderung und Steuer-Zinseffekt 89
3.2.2.2.2.3 Exkurs: Wirkung einer hinzurechnungswirksamen Finanzierung auf den Kapitalwert im Rahmen des Anrechnungsverfahrens nach 32c EStG a.f 91 3.2.2.2.2.4 Gesamtwirkung 92 3.2.2.3 Privat-versus Betriebsvermögen 95 3.2.2.3.1 Vorteilhaftigkeit unter Kapitalwertgesichtspunkten 95 3.2.2.3.2 Vorteilhaftigkeit unter Berücksichtigung der Totalgewinnrestriktion 96 3.2.2.3.3 Vorteilhaftigkeit unter Renditegesichtspunkten 97 3.2.2.4 Fazit \ 98 3.2.3 Zahlungsstromoptimierung 98 3.2.3.1 Grundsätze der Verschiebezinsbestimmung 100 3.2.3.2 Zahlungsstromoptimierung im Leasingkontext 102 3.2.3.2.1 Verschiebezinsbestimmung im Betriebsvermögen 103 3.2.3.2.1.1 Leasing.103 3.2.3.2.1.1.1 Verschiebezins des Leasinggebers 103 3.2.3.2.1.1.2 Verschiebezins des Leasingnehmers 107 3.2.3.2.1.2 Forfaitierung 108 3.2.3.2.1.2.1 Verschiebezins des Forfaiteurs 108 3.2.3.2.1.2.2 Verschiebezins des Leasinggebers 111 3.2.3.2.1.2.3 Implikationen für den Leasingratenverschiebezins des Leasinggebers 112 3.2.3.2.2 Verschiebezinsbestimmung im Privatvermögen 113 3.2.3.2.2.1 Verschiebezins des Leasinggebers 113 3.2.3.2.2.1.1 Zuflussprinzip des 11 EStG 114 3.2.3.2.2.1.2 Inanspruchnahme von R 163 EStR 114 3.2.3.2.2.1.3 Linearisierung durch Einzelvertragsgestaltung 118 3.2.3.2.2.1.4 Wahl der steuerlichen Geltendmachung im Privatvermögen 119
3.2.3.2.2.2 Verschiebezins des Leasingnehmers 122 3.2.3.2.2.2.1 Private Selbstnutzung des Leasingobjektes 122 3.2.3.2.2.2.2 Verwendung des Leasingobjektes zur Einkunftserzielung im Privatvermögen 123 3.2.3.2.2.3 Folgerungen aus Verschiebezinssatzdifferenzen zwischen Leasinggeber und Leasingnehmer 124 3.3 Anwendung und Folgerungen 132 3.3.1 Vorteilhafte Finanzierung der Renovierungsaufwendungen eigengenutzter Baudenkmale 133 3.3.1.1 Annahmen 134 3.3.1.2 Modellanalyse 137 3.3.1.2.1 Eigenrenovierung 138 3.3.1.2.2 Fremdrenovierung 139 3.3.1.2.2.1 Denkmalrenovierung bei Beschränkung des juristischen bzw. wirtschaftlichen Eigentums des Investors auf das Denkmalgebäude 140 3.3.1.2.2.1.1 Zur Vorteilhaftigkeit der Fremdrenovierung bei identischen Kalkulationsgrundlagen 145 3.3.1.2.2.1.2 Zur Vorteilhaftigkeit der Fremdrenovierung bei differierenden Kalkulationsgrundlagen 145 3.3.1.2.2.2 Denkmalrenovierung bei Erweiterung des juristischen Eigentums des Investors auf das Grundstück 151 3.3.1.3 Fazit 157 3.3.2 Vorteilhafte Finanzierung der Renovierungsaufwendungen fremdvermieteter Baudenkmale 158 3.3.2.1 Annahmen 159 3.3.2.2 Modellanalyse 161 3.3.2.2.1 Eigenrenovierung und Vermietung durch den Eigentümer 162 3.3.2.2.2 Fremdrenovierung und Vermietung durch den Investor 162 3.3.2.2.2.1 Denkmalrenovierung bei wirtschaftlichem Eigentum des Investors durch Vollamortisationsleasing 163
10 3.3.2.2.2.2 Zur Vorteilhaftigkeit der Fremdrenovierung 168 3.3.2.2.2.2.1 Fall 1: Identische Ertragsteuer- und Kalkulationszinssätze, s = Sj = s E, r sl =if=if,i = i,=i E 169 3.3.2.2.2.2.2 Fall 2: Identische Ertragssteuersätze bei Refinanzierungsvorteilen des Investors vor Steuern, s = s, =s E,i] Sl <if,ij <i E 172 3.3.2.2.2.2.3 Fall 3: Höhere Ertragsbesteuerung des Investors bei identischen Kalkulationszinssätzen vor Steuern, s, >s E,i vsl =if =if,i, <i E 173 3.3.2.2.2.2.4 Fall 4: Höhere Ertragsbesteuerung des Investors bei Refinanzierungsvorteilen des Investors vor St Steuern, s, >s E,if <i E,i, <i E 175 3.3.2.2.2.3 Vorteilhafte Gestaltung der Vertragsparameter 176 3.3.2.2.3 Bedeutung des neuen 2b EStG für die Fremdrenovierung von Baudenkmalen 181 3.3.2.2.4 Renovierung von Baudenkmalen bei ertragsteuerlicher Liebhaberei 184 3.3.2.3 Fazit 187 3.3.3 Leasing selbstgenutzter Wohnimmobilien 187 3.3.3.1 Ein Kauf/Leasing-Modell 189 3.3.3.2 Die Vorteilhaftigkeitsquellen optimierter Leasingverträge 192 3.3.3.2.1 Basisvorteil: Gebäudeabschreibung 192 3.3.3.2.2 Zahlungsstromoptimierung 195 3.3.3.2.3 Optimierung der Refinanzierung 198 3.3.3.2.4 Regeln für die intelligente Gestaltung von Leasingverträgen 201 3.3.3.2.5 Sensitivitätsanalyse 203 3.3.3.3 Modellmodifikationen für besondere Leasinggeber 204 3.3.3.3.1 Herstellerleasing 204 3.3.3.3.2 Private Leasinggeber 206 3.3.3.4 Fazit 207
11 4 Aspekte der Übertragung in die Praxis 209 4.1 Grenzen steuerlicher Gestaltung 209 4.2 Risiko und Erwartungen 214 4.3 Praxisrelevante Entscheidungskalküle 220 5 Zusammenfassung und Fazit 223 Literaturverzeichnis 225