Gemeinde Krailling Krailling Landkreis Starnberg Bebauungsplan Nr. 26 für das Gebiet zwischen Jahnstraße, Margaretenstraße und Elisenstraße Teiländerung Jahnstraße 5 und 7 Planfertiger Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München Körperschaft öffentlichen Rechts Geschäftsstelle Arnulfstraße 60, 3. OG, 80335 München Tel.: 089/ 53 98 02-0 Fax: 089/ 53 28 389 pvm@pv-muenchen.de www.pv-muenchen.de Az.: 610-41/2-59 Bearb.: Jäger/ Krim Plandatum 12.07.2016 Begründung 1 Anlass und Ziel... 2 2 Planungsrechtliche Voraussetzungen... 2 3 Bestand und Städtebauliche Ziele... 3 4 Inhalt der Bebauungsplanänderung... 4 5 Immissionsschutz... 5 6 Klimaschutz und Klimaanpassung... 5 7 Ver- und Entsorgung... 6
1 Anlass und Ziel 1.1 Anlass Der Gemeinderat Krailling fasste am 12.07.2016 den Beschluss, den Bebauungsplan Nr. 26 für den Bereich Jahnstraße 5 und 7 mit den Fl.-Nrn. 374/4 und 374/5 zu ändern. Anlass für die Bebauungsplanänderung ist der Wunsch der Gemeinde, das Dachgeschoss des Gebäudes auszubauen, mit dem Ziel, sozialen Wohnraum zu schaffen. Der vorliegende Bebauungsplan erfüllt die Voraussetzungen für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung mit dem Ziel einer verträglichen Innenentwicklung und wird im beschleunigten Verfahren gemäß 13a BauGB durchgeführt. Die ausgewiesene Grundfläche liegt unter 20.000 m² und begründet keine UVPpflichtigen Vorhaben. Von der Durchführung einer Umweltprüfung kann im beschleunigten Verfahren gem. 13a Abs. 2 Nrn. 1 und 4 BauGB abgesehen werden, weil diese Eingriffe im Sinne des 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt und zulässig gelten. Damit entfällt zugleich die Anwendung der Eingriffs-/ Ausgleichsregelung nach dem Bayer. Leitfaden. Da eine maßvolle Verdichtung unter Berücksichtigung der vorhandenen und umgebenden Bebauung vorgenommen wird, sind keine Beeinträchtigungen der FFH- oder der Vogelschutzrichtlinie zu erwarten. Diese Bebauungsplanänderung ersetzt innerhalb ihres Geltungsbereichs den rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 26 in der Fassung vom 13.12.1977. Mit der Ausarbeitung des Bebauungsplans wurde der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München beauftragt. 2 Planungsrechtliche Voraussetzungen 2.1 Rechtskräftiger Bebauungsplan Nr. 26 Für den Geltungsbereich dieser Bebauungsplanänderung existiert ein rechtskräftiger Bebauungsplan Nr. 26 in der Fassung vom 13.12.1977 (siehe Abbildung 1). Als Art der baulichen Nutzung wird im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung Reines Wohngebiet sowie eine offene Bauweise festgelegt. Es sind max. zwei Vollgeschosse mit einer Traufhöhe bis zu 5,90 m und einem Satteldach mit einer Dachneigung von 22 27 festgesetzt. Die maximale Geschossflächenzahl beträgt 0,35. Die Grundstücke 374/4 und 374/5 können unmittelbar über die Jahnstraße erschlossen werden. Im Rahmen der rechtsverbindlichen 7. Änderung des Bebauungsplanes in der Fassung vom 03.03.1994 wurden die bisherigen Festsetzungen zur baulichen Gestaltung wie folgt geändert. Die Dachneigung wurde auf 30 bis 35 erhöht. Dachgauben sind erst ab einer Dachneigung von 30 zulässig. Die lichte Breite der 2
Dachgauben darf max. 1,50 m betragen, der Abstand der Gauben untereinander muss mindestens 2,00 m betragen, der Abstand der Gauben zum Ortgang muss mindestens 4,00 m betragen. Beim Maß der Nutzung wurde zusätzlich festgesetzt, dass Aufenthaltsräume im Dachgeschoss einschließlich ihrer Umfassungswände nicht auf die Geschossflächenzahl angerechnet werden. Abbildung 1: Ausschnitt aus der Planzeichnung des rechtkräftigen Bebauungsplans Nr. 26 Quelle: Kopie des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 26 3 Bestand und Städtebauliche Ziele 3.1 Lage und städtebaulicher Bestand Das ca. 1.250 qm große Planungsgebiet liegt am nördlichen Rand der Gemeinde Krailling unmittelbar angrenzend an die Gemeinde Planegg. Das Planungsgebiet umfasst nur einen Teil der im aktuell rechtsgültigen Bebauungsplan liegenden Grundstücke. Die betroffenen Grundstücke mit den Fl.-Nrn. 374/4 und 374/5 befinden sich südlich der Jahnstraße, die bereits auf Planegger Gemeindegebiet liegt. Auf den Grundstücken steht ein dreigeschossiges Doppelhaus. Bild 1: Jahnstraße (Blick von Margarethenstraße) Bild 2: Doppelhaushälfte der Gemeinde Krailling 3
Die Doppelhaushälfte mit der Hausnummer 5 ohne ausgebautem Dachgeschoss gehört der Gemeinde Krailling und wurde noch nicht saniert. Die andere Doppelhaushälfte ist im Jahr 2007 saniert worden, dabei wurde die Dachneigung auf 37 erhöht und das Dach ausgebaut. 4 Inhalt der Bebauungsplanänderung 4.1 Art und Maß der baulichen Nutzung Als Art der Nutzung wird für die Grundstücke 374/4 und 374/5 ein allgemeines Wohngebiet gemäß 4 BauNVO ausgewiesen. Die im 4 Abs. 3 BauNVO aufgeführten Ausnahmen sind nicht zugelassen. Mit der vorliegenden Bebauungsplanänderung wird das Maß der baulichen Nutzung über die Festsetzung der höchstzulässigen Grundfläche (GR) von 180 m² je Grundstück im Zusammenhang mit einer max. zulässigen Wandhöhe von 8,70 m geregelt. Die Höhe ist gemäß Art. 6 Abs. 4 Satz 2 Bayerischen Bauordnung als das Maß der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand definiert. Die Größe der Grundfläche ergibt sich aus dem Bestand und darf durch bauliche Anlagen i.s. des 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bis zu einer max. Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 überschritten werden. So soll der Versiegelungsgrad möglichst gering gehalten werden. 4.2 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche Maßgebliches Ziel der Bebauungsplanänderung ist es, eine Wohnraumerweiterung der bestehenden Gebäude zu ermöglichen. Dabei soll die städtebauliche Siedlungseinheit beibehalten werden. Da die Lage der Baukörper grundsätzlich beibehalten werden soll, wird der Bauraum baukörperbezogen vorgesehen und ein Doppelhaus zugelassen. Entlang des südlichen Verlaufs der Grundstücksgrenzen wird eine etwa 345 m² große, von Bebauung freizuhaltende Fläche festgesetzt. Dies dient dem Zweck der Sicherstellung einer möglichst geringen Versiegelung sowie dem Erhalt der vorhandenen Gebietsstrukturen mit gartenstadtähnlichem Charakter. Für die Abstandsregelung wird die Geltung nach Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO angeordnet. Die Baugrenzen dürfen gem. Art. 6 Abs. 8 BayBO durch untergeordnete Bauteile und Treppenabgänge überschritten werden. 4.3 Bauliche Gestaltung Gemäß dem Ziel, eine Wohnraumerweiterung zu schaffen, wird die Dachneigung der Gebäude im Bereich der Bebauungsplanänderung auf max. 40 erhöht. Je Dachhälfte ist eine Wiederkehr zulässig, damit ein Dachausbau über das vorhandenen Treppenhaus erfolgen kann. Um energieeffizientes Wohnen zu ermöglichen, sind Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie auf Dächern generell zulässig. Die vorgegebenen Hauptfirstrichtungen sichern die bestehende städtebauliche Einheit. Es sind nur Satteldächer mit mittig verlaufendem First zulässig. 4
4.4 Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen Um gestalterisch unerwünschte Garagenfronten zu verhindern, werden in der Bebauungsplanänderung Flächen für Gemeinschaftsgaragen seitlich des Doppelhauses festgesetzt. Tiefgaragen sind generell zulässig. Die Flächen für oberirdische Stellplätze, Grundstückszufahrten sowie Not- und Feuerwehrzufahrten sind mit wasserdurchlässigen Belägen zu gestalten. Auf Grund der Nähe zur S-Bahn-Haltestelle Planegg sowie der Planung als sozialer Wohnraum wird von einer geringen Pkw-Ausstattung der Anwohner ausgegangen. Aus diesem Grund ist je Wohnung in einem Doppelhaus 1 Stellplatz nachzuweisen. 4.5 Grünordnung und Einfriedungen Damit der Eindruck einer lockeren, durchgrünten Bebauung im Sinne des Gartenstadt-charakters erhalten bleibt, wird je angefangene 300 m² Grundstücksfläche ein heimischer Laubbaum mind. 2. Wuchsordnung als zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten festgesetzt. Vorhandene Bäume können angerechnet werden. Die von Bebauung freizuhaltende Fläche unterstützt das angestrebte Ziel der Erhaltung des Gartenstadtcharakters. Dieser Bereich ist gärtnerisch zu gestalten. Bei Gehölzen dürfen ausschließlich Laubgehölze angepflanzt werden. Die sonstigen Nebengebäude, die auf diesen Flächen errichtet werden, dürfen eine Grundfläche von 10 m² nicht überschreiten. Einfriedungen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen dürfen nur in Holz oder Stahl ausgeführt werden und eine Höhe von 1,20 m nicht überschreiten. Geschlossene Einfriedungen sind nicht zulässig, Mauern sind nur im Zusammenhang mit Einfahrten/ Eingängen zulässig. Als Einfriedung im Gartenbereich zwischen den Grundstücken sind nur sockellose Stahl-, Maschendraht- oder Holzzäune mit max. 1,00 m Höhe zulässig. Schnitthecken dürfen generell eine Höhe von 1,80 m und entlang der öffentlichen Verkehrsflächen eine Höhe von 1,20 m nicht überschreiten. 5 Immissionsschutz Zur Einhaltung der Immissionsrichtwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) im festgesetzten allgemeinen Wohngebiet ist nur die Errichtung solcher Luft-/ Wärmepumpen zulässig, deren ins Freie abgestrahlte Schalleistung 50 db(a) nicht überschreitet. Der Bauherr muss bei der Errichtung die Immissionsrichtwerte der TA Lärm von 55dB(A) tagsüber und 40 db(a) nachts einhalten. 6 Klimaschutz und Klimaanpassung Ziel des Bebauungsplanes ist es, den Gebietscharakter durch eine behutsame städtebauliche Innenentwicklung über die Regulierung des Maßes der baulichen Nutzung zu erhalten. Damit wird der Innenentwicklung Vorrang vor der 5
Außenentwicklung gegeben, welches auch dem Klimaschutz und der Anpassung an die Folgen des Klimawandels zu Gute kommt. Denn eine Innenbereichsentwicklung mit vorhandener Verkehrserschließung führt zu weniger Flächenversiegelung, als eine Entwicklung im Außenbereich. Die Festsetzungen insbesondere zu wasserdurchlässigen Belägen dienen dazu, das Stadtklima im Plangebiet weiterhin zu schützen. 7 Ver- und Entsorgung Wasser und Abwässer Die Erkundung des Baugrundes obliegt grundsätzlich den jeweiligen Bauherren. Die Wasserversorgung wird durch den Anschluss an die zentrale Wasserversorgungsanlage der Gemeinde sichergestellt. Das Hydrantennetz entspricht dem DVGW-Arbeitsblatt W 405. Die Versorgung mit Trink-, Brauch- und Löschwasser ist sichergestellt. Das Plangebiet ist an das Schmutzwasserkanalnetz des Würmtal-Zweckverbandes angeschlossen. Der Gemeinde Krailling liegen über die getätigten Straßenbaumaßnahmen ausreichend gesicherte Erkenntnisse darüber vor, dass die Böden im gesamten Gemeindegebiet außerhalb der Würm aus Kiesvorkommen bestehen. Deshalb ist davon auszugehen, dass auch weiterhin die Niederschlagswasserbeseitigung mittels Versickerung auf den Grundstücken erfolgen kann. Eine Erweiterung des Schmutzwasserkanals ist wegen der zulässigen Erweiterung der Geschossfläche auf den Grundstücken nicht erforderlich. Durch die geplanten Festsetzungen ist ein Geschossflächenzuwachs möglich. Löschwasser Das Gebiet ist ausreichend für die Löschwasserfahrzeuge erschlossen, auch der zweite Flucht- und Rettungsweges ist gewährleistet. Der Löschwasserbedarf ist für den Löschbereich in Abhängigkeit von der baulichen Nutzung und der Gefahr der Brandausbreitung nach dem DVGW-Arbeitsblatt W405 "Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung" für eine Löschzeit von 2 Stunden zu ermitteln. Der Löschbereich erfasst sämtliche Löschwasserentnahmemöglichkeiten in einem Umkreis von 300m um das Brandobjekt. Gemeinde Krailling.. Christine Borst, Erste Bürgermeisterin 6