Dr. Marcus Cieleback Real Estate Appraisal & Consulting, Head of Research
1. Immobilieninvestmentmarkt Europa 2 24
Hohes Interesse institutioneller Investoren an Immobilien Starkes Wachstum nicht börsengehandelter indirekter Anlagen 200 Mrd. 180 Mrd. 160 Mrd. 140 Mrd. 120 Mrd. 100 Mrd. 80 Mrd. 60 Mrd. 40 Mrd. 20 Mrd. 0 Mrd. 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Anzahl Bruttovermögen Anzahl Fonds Quelle: INREV 3 24
Sicherheit und Cash-Flow als bedeutendste Anlagekriterien Zunehmende Cash-Flow-Orientierung in den letzten Jahren Opportunity 15% Core 50% Value added 35% Quelle: INREV 4 24
Immobilieninvestitionen in Europa Steigende Bedeutung grenzüberschreitender Investitionen 120 Mrd. 100 Mrd. 80 Mrd. 60 Mrd. 40 Mrd. 20 Mrd. 0 Mrd. 2000 2001 2002 2003 2004 1. HJ 2005 Inländisch Grenzüberschreitend Quelle: Jones Lang LaSalle 5 24
Immobilienmarkt Deutschland im europäischen Vergleich Mit Assets im Wert von 7.109 Mrd. ist Deutschland der größte Immobilienmarkt in Europa, vor UK (5.054 Mrd. ) und Frankreich (4.864 Mrd. ). Mit 14% werden in Deutschland von institutionellen Investoren in Relation zum BIP weniger Immobilien als Investments gehalten als in UK (23%), Schweden (22%), den Niederlanden (15%) und Finnland (15%). Der Anteil Deutschlands an den europäischen grenzüberschreitenden Investitionen liegt bei knapp 5%, deutlich hinter den bedeutendsten Ländern UK (rd. 45%) und Frankreich (27%). 6 24
2. Büro 7 24
Leerstände in Deutschland erreichen Rekordniveau Langfristig höheres (gleichgewichtiges) Leerstandsniveau zu erwarten 20% Leerstandsrate 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1994 1996 1998 2000 2002 2004 Berlin München Frankfurt Quelle: RAC Research, Maklerhäuser 8 24
Marktgröße, Miet- und Renditeniveau Renditeniveaus weitgehend identisch (1. Halbjahr 2005) 8% Kreisfläche entspricht Büroflächenbestand Rendite (Prime) 7% 6% 5% Leipzig Stuttgart Köln Berlin Hamburg Düsseldorf München Frankfurt 4% 10 15 20 25 30 35 Miete ( /m²/monat) Quelle: RAC Research, Maklerhäuser 9 24
Performance deutscher Büroimmobilien entgegen dem europäischen Trend rückläufig Deutschland Frankreich UK Niederlande Spanien Schweden Finnland -5% 0% 5% 10% 15% 20% Total Return 2002 2003 2004 Quelle: IPD, KTI 10 24
Positiver Yield-Shift macht deutsche Büroimmobilien vom Pricing relativ attraktiver 8% 7% 6% 5% 4% Mrz 86 Mrz 89 Mrz 92 Mrz 95 Mrz 98 Mrz 01 Mrz 04 Deutschland Büro EU-14 Büro (ex Deutschland) Quelle: CBRE 11 24
Büromarkt Deutschland Langfristig ein im internationalen Vergleich attraktiver Standort England Frankreich USA Schw eden Spanien Deutschland Kanada Australien Niederlande Südkorea Russland Polen Türkei 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Quelle: Eurohypo, RAC Research 12 24
3. Einzelhandel 13 24
Flächenexpansion senkt die Produktivität und erhöht den Wettbewerb 120 Mio. m² 4500 /m² 110 Mio. m² 4000 /m² 100 Mio. m² 3500 /m² 90 Mio. m² 3000 /m² 80 Mio. m² 2500 /m² 70 Mio. m² 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 (p) 2000 /m² Flächenentwicklung (linke Achse) Flächenproduktivität (rechte Achse) Quelle: Statistisches Bundesamt, HDE-Prognose 2005, HGZ 93, Metro 14 24
Marktpolarisierung trifft vor allem klassische Fachgeschäfte 100% 80% 60% 40% 20% 0% 1981 1986 1990 2000 2010 Prognose Billigprodukte mittleres Marktsegment qualitativ hochwertige Spitzenprodukte Quelle: in Anlehnung an Elgert 15 24
Performance von Handelsinvestments in Deutschland Niedrigere Volatilität bei höherem Total Return 7% 6% 5% Total Return 4% 3% 2% 1% 0% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 5 Jahre p.a. Handel Büro Alle Grundstücke Quelle: DID 16 24
Deutsche Einzelhandelsinvestments im internationalen Vergleich Höherer Total Return von Handelsimmobilien im Vergleich zu den anderen Nutzungsarten wird von der höheren Netto-Cash-Flow-Rendite getrieben Im Gegensatz zu vielen anderen europäischen Ländern weisen Handelsimmobilien in Deutschland seit Mitte der 90er Jahre in allen Jahren eine negative Wertentwicklung auf Wertänderungsrendite für Handels- und Büroimmobilien im langfristigen Vergleich annähernd identisch, aber deutlich höhere Volatilität bei Büroimmobilien 17 24
Yield-Angleichung im Einzelhandelssektor am weitesten fortgeschritten 8% 7% 6% 5% 4% Mrz 86 Mrz 89 Mrz 92 Mrz 95 Mrz 98 Mrz 01 Mrz 04 Deutschland Einzelhandel EU-14 Einzelhandel (ex Deutschland) Quelle: CBRE 18 24
4. Wohnen 19 24
Baugenehmigungen im Wohnungsbau seit Mitte der 90er Jahre rückläufig 1993 1995 1997 1999 2001 2003 1. HJ 2005 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 EFH / ZFH MFH Quelle: Statistisches Bundesamt 20 24
Entwicklung der Wohnfläche pro Kopf stabilisiert die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt Bevölkerung in Tsd. 82500 82000 81500 81000 80500 80000 79500 79000 42 41 40 39 38 37 36 35 Wohnfläche pro Kopf in m² 78500 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 34 Bevölkerung (in Tsd., li. Achse) Wohnfläche je Einwohner (re. Achse) Quelle: BBR, ifs Städtebauinstitut 21 24
Performance von Wohnimmobilieninvestments in Deutschland 7% 6% 5% Total Return 4% 3% 2% 1% 0% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 5 Jahre p.a. Wohnen Büro Alle Grundstücke Quelle: DID 22 24
Wohnimmobilienmarkt Deutschland Marktattraktivität als wichtiger Faktor für langfristigen Erfolg Einschätzung der Marktattraktivität überdurchschnittlich durchschnittlich unterdurchschnittlich 23 24
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 24 24