Immobilieninvestitionen in BRIC Mehr Chancen als Risiken Dr. Tobias Just Frankfurt, 28. September 2006 Think Tank der Deutsche Bank Gruppe
Wofür steht BRIC? B R I C Brasilien Russland Indien China 8,5 Mio. km² 17,1 Mio. km² 3,3 Mio. km² 9,6 Mio. km² 186 Mio. Einw. 143 Mio. Einw. 1,1 Mrd. Einw. 1,3 Mrd. Einw. 4.300 USD (BIP pro Kopf) 5.323 USD (BIP pro Kopf) 693 USD (BIP pro Kopf) 1.700 USD (BIP pro Kopf) Quellen: CIA Factbook, DB Research 12. September 2006 Seite 2
Wirtschaftswachstum: China eilt voraus - reales BIP, % gg. Vj. - 12 9 6 3 0-3 -6 1997 1999 2001 2003 2005 2007 China war in den letzten zehn Jahren (bis auf eine Ausnahme) die BRIC-Nation mit dem stärksten Wirtschaftswachstum Wachstumsraten in Indien zuletzt deutlich höher als in den 1990er Jahren Russlands Wachstum hängt stark von Rohstoffen ab, und ist daher sehr volatil Brasilien ist Schlusslicht; es geht aber aufwärts Quelle: DB Research 12. September 2006 Seite 3
Determinanten langfristiger Entwicklung - Ranglistenplatz von 117 Nationen des WEF-Panels - 120 100 Je niedriger der Balken, umso besser wird dieses Merkmal eingeschätzt 80 60 40 20 0 Qualität des Bildungssystems Qualität der Infrastruktur Sicherheit der Eigentumsrechte Effektivität der Gesetzgebung Quelle: World Economic Forum (2005) 12. September 2006 Seite 4
Langfristige Wachstumsdynamik: Indien ganz vorn - reales BIP, % p.a.- 1986-2000 2006-2020 DB Research hat ein Modell zur Prognose des langfristigen Wachstumstrends veröffentlicht Formel-G berücksichtigt wichtige Trends der Zukunft: Bevölkerungsentwicklung Investitionen Bildung (Humankapital) Offenheit der Märkte -5 0 5 10 Indien gewinnt v.a. durch starkes Bevölkerungswachstum und durch verbesserte Ausbildungssysteme Quelle: DB Research, Formel-G 12. September 2006 Seite 5
Uneinheitliche Bevölkerungstrends Zahl der Einwohner in Mio. Erwerbspersonenpotenzial 15-65 J., in % von gesamt 1800 75 1500 1200 900 600 300 70 65 60 55 0 1970 80 90 00 10 20 30 40 2050 50 1970 80 90 00 10 20 30 40 2050 Quellen: UN Population Division, mittlere Variante 12. September 2006 Seite 6
Wohnungsmärkte von demografischen Trends beflügelt - Zusätzliche Haushalte bis 2025, in Mio. - 26 110 120 Annahmen für Berechnung: In China Rückgang der Haushaltsgrößen von 4 auf 3,2 Personen je Haushalt In Indien Rückgang von 5,3 auf 4,4 Personen je Haushalt In Brasilien Rückgang von 3,7 auf 3,0 Personen je Haushalt In Russland Rückgang von 2,8 auf 2,3 Personen je Haushalt 5 0 50 100 150 Gründe für Rückgänge der HH- Größen sind v.a. Urbanisierung, höhere Einkommen, weniger Kinder, Alterung der Gesellschaft Quellen: UN Population Division, UN Habitat, DB Research 12. September 2006 Seite 7
Neubauvolumen dürfte sogar noch höher ausfallen - Neubaubedarf am Beispiel Indien, in Mio. Einheiten p.a. - Gesamt 6.9 2.8 Bis zu 10 Mio. Wohneinheiten Kleinere Haushalte 1.2 2.8 müssen jedes Jahr fertig werden, um den Bedarf zu decken Angebotslücke 1 Gründe hierfür sind Ersatzbedarf 2 Auf Folie zuvor enthalten Bevölkerungswachstum Kleinere Haushalte Bevölkerungswachstum 2.7 Zusätzliche Aspekte Angebotslücke Ersatzbedarf 0 2 4 6 8 10 Quellen: UN Population Division, UN Habitat, DB Research 12. September 2006 Seite 8
Noch sind die Büromärkte in BRIC-Staaten relativ klein Bürofläche je Einwohner(m²) 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 12. September 2006 Seite 9 Bukarest Sao Paolo Prag Bangalore Delhi Warschau Beispiel: Steigt in Shanghai der Flächenverbrauch je Einwohner in den nächsten Jahren auf den Wert von Warschau, wären zusätzliche 13 Mio. m² Bürofläche notwendig Moskau Shanghai Mumbai Beijing 0 1 2 3 4 5 6 Büroflächenbestand (Mio. m²) Quellen: DB Real Estate, Colliers Intl. JLL Anm.: Indien, alle Flächen; in CEE nur A&B, in RU, BR und CN nur Class A-Büros
Die Mietrenditen in BRIC konvergieren - Nettoanfangsrendite, % - 16 Moskau Sao Paolo Mumbai Shanghai In Shanghai kamen die Anfangsrenditen bereits in den 1990er Jahren von knapp 20% runter. 12 8 Internationale Investoren beschleunigen den Prozess der Renditekonvergenz und v.a. der Renditerückgänge 4 0 2002 2003 2004 2005 2006 Quellen: Colliers, CBRE, JLL 12. September 2006 Seite 10
Investmentpotenzial in BRIC bei fast EUR 500 Mrd. - in Mrd. EUR, Ende 2005 - Investitionspotenzial 700 600 500 400 300 200 100 0 Immobilienbestand Immobilienbestand in gewerblichen Immobilien in China am größten Investitionspotenzial bei 30 bis 40% des Gesamtbestands Der tatsächliche Investmentmarkt ist jedoch noch deutlich kleiner: Rd. EUR 35 Mrd. in Brasilien Rd. EUR 25 Mrd. in Russland Rd. EUR 20 Mrd. in Indien Rd. EUR 150 Mrd. in China/HK Quellen: RREEF, EPRA 12. September 2006 Seite 11
Immobilienaktien spielen außer in HK noch keine Rolle - Ende 2005 - Anteil am gesamten Aktienmarkt 6 4 2 in % Wert der börsennotierten Immobilien 75 In Mrd. EUR 50 25 Bis auf Hongkong spielt der Aktienmarkt für die Immobilienfinanzierung noch keine große Rolle. In Hongkong wurden REITs 2003 eingeführt In Brasilien gibt es seit 1993 Fundos de Investimento Imobiliario (REIT-ähnliche Struktur) 0 0 In Indien wird über REITs nachgedacht Quelle: EPRA 12. September 2006 Seite 12
BRIC-Immobilienmärkte noch immer wenig transparent - Transparenzindex von Jones Lang LaSalle - 2004 2006 Höhere Werte signalisieren geringere Transparenz. USA und UK erreichen Werte von knapp über 1 Verbesserung seit 2004 erzielt 0 1 2 3 4 Quelle: JLL 12. September 2006 Seite 13
Besondere Länderrisiken beachten hoch mittel gering WR BR PR ÖR WR BR PR ÖR WR BR PR ÖR WR BR PR ÖR WR = Währungsrisiko BR = Bankenrisiko PR = Politische Risiken ÖR = Ökonomische Risiken Quelle: EIU 12. September 2006 Seite 14
Schlussbemerkungen - Sieben Thesen 1. Die Immobilienmärkte in den BRIC-Staaten sind noch in einem sehr frühen Entwicklungsstadium 2. Die nächsten Jahrzehnte versprechen hohe Wachstumsraten, sowohl bei Bauvorhaben, als auch bei Werten 3. Die Entwicklung wird jedoch nicht linear aufwärts verlaufen. Vorübergehende Überhitzungen und folgende Abkühlungen sind wahrscheinlich 4. Aktuell laufen einige Wohnungsmärkte (z.b. China und tw. Indien) hochtourig 5. Die Länderrisiken sind moderat. Es gibt Sonderentwicklungen (z.b. demografische Trends in Indien, Rohstoffkonjunktur in Russland). Die Immobilienmärkte sind folglich nicht hoch korreliert 6. Deutliche Rückgänge der Anfangsrenditen zeigen nicht nur geringeres Risiko an, sondern auch hohe Liquidität, die auf noch bescheidenes Angebot trifft 7. Emerging Markets sind weit mehr als BRIC: Man beachte: Südkorea, Türkei, Mexiko, Malaysia etc. 12. September 2006 Seite 15
Mehr Informationen (Auswahl) www.dbresearch.de 1) Demografie lässt Immobilien wackeln (2003) 2) Demografische Entwicklung verschont öffentliche Infrastruktur nicht (2004) 3) Ende der Hauspreis-Rallye in UK in Sicht (2004) 4) Immobilienmarkt Berlin: Mit schwerer Hypothek in die Zukunft (2005) 5) Wohnungsportfolios in Deutschland: Weitere Verkäufe programmiert (2005) 6) Mehr Pflegeimmobilien für eine alternde Gesellschaft (2005) 7) European retail warehousing prospects (2005) 8) Bausparkassen: Das Wichtigste in 10 Minuten (2006) 9) Baustelle Indien: Perspektiven für die indischen Immobilienmärkte (2006) 10) Deutsche Einzelhandelsimmobilien: Chancen trotz Überangebot (2006) 12. September 2006 Seite 16
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