BEBAUUNGSPLAN Nr. 16 c DER STADT WESTERLAND begrenzt - im Norden durch die Dr.- Ross- Straße - im Westen durch die Schützenstraße - im Osten durch die Süderstraße - im Süden durch den Bundiswung INHALTSÜBERSICHT I. BEGRÜNDUNG 1. Grundlage des Bebauungsplanes 2 2. Lage, Größe und Situation des Plangebietes 2 3. Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes 3 4. Inhalte und Festsetzungen des Bebauungsplanes 3-1 - SEITE 4.1 Art der baulichen Nutzung 3 4.2 Maß der baulichen Nutzung 4 4.3 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Gebäuden 5 4.4 Höchstmaße für Wohnbaugrundstücke 6 4.5 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche 7 4.6 Gestaltung 7 4.7 Erschließung 8 4.8 Eingriffe in Natur und Landschaft 9 5. Bodenordnende Maßnahmen 9 6. Erschließung 10 6.1 Verkehrserschließung 10 6.2 Versorgung und Entsorgung 10 6.2.1 Wasser: 10 6.2.2. Strom: 10 6.2.3 Gas: 10 6.2.4 Telefon und Kabelfernsehen: 10 6.2.5 Entwässerung: 10 6.2.6 Abfallbeseitigung: 10 7. Entwicklungsgebot 10 8. Kosten 10
Begründung 1. Grundlage des Bebauungsplanes Der Bebauungsplan wird auf der Grundlage des Flächennutzungsplanes der Insel Sylt vom 15. Januar 1979 überwiegend als Wohnbaufläche (Sondergebiete für Dauerwohnen und Touristenbeherbergung) entwickelt. Die Festsetzungen erfolgen gemäß den übergreifenden F-Plan-Zielen, wie der restriktiven Handhabung des Maßes der Nutzung und der Sicherung und Entwicklung des Dauerwohnraumes. 2. Lage, Größe und Situation des Plangebietes begrenzt Das Gebiet des Bebauungsplanes liegt im westlichen Bereich der Ortslage Westerlands; der Geltungsbereich wird - im Norden durch die Dr.- Ross- Straße - im Westen durch die Schützenstraße - im Osten durch die Süderstraße - im Süden durch den Bundiswung Die Größe des Plangebietes beträgt Von diesen entfallen auf Sondergebiete für Dauerwohnen und Touristenbeherbergung Verkehrsflächen/ festgesetzt Verkehrsflächen/ nicht festgesetzt Versorgungsfläche - 2 - ca. 5,931 ha ca. 5,142 ha ca. 0,789 ha ca. 0,004 ha ca. 0,010 ha Im Plangebiet befinden sich überwiegend eingeschossige freistehende Wohngebäude als Einzelund Doppelhäuser. Ausnahmen bilden Appartementhäuser auf den Grundstücken 14 und 17 in der Bismarckstraße, ein Gewerbebetrieb auf dem Grundstück 6, Räume für freie Berufe auf dem Grundstück 48 sowie eine Gaststätte auf dem Grundstück 47 an der Süderstraße Die Wohnhäuser werden vornehmlich dauerbewohnt, teilweise wird Privatvermietung betrieben oder es sind kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes eingerichtet worden. Das Plangebiet liegt in Geltungsbereichen von Satzungen zur Sicherung von Gebieten mit Touristenverkehsrfunktionen ( 22 BauGB ) und zur Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten ( 172 BauGB ). Alle Grundstücke im Plangebiet sind bebaut.
3. Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes Die Stadt Westerland verfolgt mit der Aufstellung des Bebauungsplanes folgende Ziele: - Sicherung einer geordneten Bebauung und Nutzung unter weitgehender Beibehaltung der vorhandenen Baudichten und gewachsenen Nutzungsstrukturen (Dauerwohnen mit Touristenbeherbergung ) - Erhaltung des Gebietscharakters und der Siedlungsstruktur unter Einfügung weiterer zulässiger Nutzungen - Erhaltung von stadtbildprägender Bausubstanz - Sicherung des Wohnbedarfs der einheimischen Bevölkerung - Unterstützung der Ziele der Ortssatzungen zur Erhaltung baulicher Anlagen und der Bevölkerungsstruktur ( 172 BauGB ) sowie des Genehmigungsvorbehaltes bezüglich der Begründung oder Teilung von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz ( 22 BauGB) - Einschränkung des Neubaus von Ferien - und Zweitwohnungen sowie Umnutzung vorhandener Gebäude zu diesem Zweck - Festsetzung von Gestaltungsvorschriften, soweit diese zur Bewahrung und Entwicklung des gewachsenen Erscheinungsbildes im Plangebiet erforderlich sind 4. Inhalte und Festsetzungen des Bebauungsplanes 4.1 Art der baulichen Nutzung Das Plangebiet wird aufgrund seiner Lage an verkehrsberuhigten Straßen als sonstige Sondergebiete für Dauerwohnen und Touristenbeherbergung ( SO-Typ1 ) festgelegt. Entsprechend der Lage an Hauptverkehrsstraßen und zum Zwecke des Anschlusses an die nördlich des Plangebietes gelegenen Geschäftsbereiche an der Bismarckstraße und der Süderstraße werden sonstige Sondergebiete für Dauerwohnen und Touristenbeherbergung ( SO-Typ2 ) festgesetzt. Um den bestehenden Dauerwohnraum in diesem Gebiet zu erhalten und die Anzahl der möglichen Ferienwohnungen zu steuern, wird mit der Festsetzung der SO eine Höchstgrenze der Anzahl von Ferienwohnungen je Wohngebäude festgelegt. Charakteristisch für diese vorgefundenen sonstigen Sondergebiete (SO2) bestimmen Wohngebäude mit dauerwohnlicher Nutzung und Touristenbeherbergung, der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe. Alle Baugrundstücke im Plangebiet werden entsprechend ihrer derzeitigen Nutzung und der planerischen Zielsetzung als SO festgesetzt. Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke, Anlagen für Verwaltungen sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes in Form von Hotels können ausnahmsweise zugelassen werden, soweit diese Einrichtungen keine unverträglichen Auswirkungen auf die Wohnbebauung zur Folge haben oder das Wohnumfeld durch Touristenverkehr belasten. Die Zulässigkeit als Ausnahme ermöglicht die Erhaltung der vorhandenen Anlagen. Zulässigkeiten als Ausnahme ermöglichen, daß bei Bauvorhaben jeweils die Beeinträchtigungen abgewogen und Konfliktsituationen vermieden werden können. Die übrigen Baugrundstücke im Plangebiet werden entsprechend ihrer derzeitigen Nutzung, sowie dem Planungsziel bezüglich der Erhaltung von Dauerwohnungen mit Privatvermietung als SO-1 festgesetzt. Die Anzahl der Wohnungen je Wohngebäude wird begrenzt, die allgemeine Zulassung von kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes soll das Planungsziel unterstützen. - 3 -
Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebietes dienen, Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes in Form von Hotels können ausnahmsweise zugelassen werden, soweit sie dem Gebietscharakter entsprechen bzw. keine unzumutbaren Störungen zur Folge haben. Für den vorhandenen Gewerbebetrieb Tischlerei auf dem Grundstück 6 ist auch bei Beurteilung nach 34 BauGB eine Entwicklungsmöglichkeit nicht gegeben. Der Betrieb prägt nicht den Gebietscharakter; es besteht Bestandsschutz im Rahmen der bisher erteilten Genehmigungen. Änderungen und Erneuerungen der baulichen Anlagen werden auch bei Abweichungen von den festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen ausnahmsweise zugelassen. Dabei wird zu beachten und nachzuweisen sein, daß keine stärkeren Geruchs- und Geräuschbelästigungen außerhalb der Betriebsgebäude auftreten. Auf eine Konkretisierung erforderlicher Maßnahmen wird im Bauleitplanverfahren verzichtet; dies wird dem bauordnungsrechtlichen bzw. gewerberechtlichen Verfahren überlassen. Nutzungsänderungen und Erweiterungen werden nicht zugelassen, weil die vorhandenen Gebäude der Tischlerei für die im SO-1 Gebiet zulässigen Nutzungen nicht geeignet sind, da bauordnungsrechtliche Vorschriften sowie zu schützende Belange der umgebenden Wohnbebauung dem entgegenstehen und Entwicklungen, die über dem Bestandsschutz hinausgehen, nicht zugelassen werden sollen. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung - Grundflächenzahl (GRZ), Geschoßflächenzahl (GFZ), Zahl der Vollgeschosse - wurde aus dem Bestand entwickelt und so festgesetzt, daß einerseits entsprechend der Zielsetzung des Flächennutzungsplanes der Insel Sylt die vorhandene Baudichte im wesentlichen beibehalten und möglichst nicht weiter verstärkt wird, andererseits die zulässige Nutzung der Grundstücke unter Beachtung des 34 BauGB und anderer baurechtlicher Vorschriften im wesentlichen eingehalten werden. Im gesamten Plangebiet wird die Bebauung als eingeschossige Gebäude mit auszubauendem Dachgeschoß - entsprechend dem baulichen Bestand im Baugebiet festgesetzt. Dieses wurde bei der Festlegung der Grundflächenzahl (GRZ) und der Höhenentwicklung der Hauptgebäude - die den möglichen Ausbauanteil des Dachgeschosses mitbestimmt - berücksichtigt. GRZ und GFZ sind entsprechend aufeinander abgestimmt, wobei der GFZ die höhere Aussagekraft über die Wohnverdichtung beigemessen wird. Ausnahmen bilden die Grundstücke 14, 17 und 18 die als zweigeschossige Gebäude festgesetzt werden. Entlang der Schützenstraße deckt die jeweils festgesetzte GFZ von 0,30 bzw. 0,44 den Bestand ab. Die auf dem Grundstück 30 vorhandenen baulichen Anlagen überschreiten die festgesetzte GFZ von 0,44 erheblich. Hier ist eine Reduzierung der GFZ gegenüber der vorhandenen Nutzung geboten, um die in Bezug zur angrenzenden Bebauung weit überhöhte Ausnutzung einzugliedern, zumal die nach der Landesbauordnung für das Land Schleswig-Holstein ( LBO ) erforderlichen Abstandsflächen unterschritten werden, den Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nicht Rechnung getragen wird und auch von daher die Festlegung einer gegenüber den anderen Grundstücken höhere Ausnutzung nicht begründbar ist. Im südwestlichen Teil des Plangebietes entlang der Straße Bundiswung kann der Bestand mit einer GFZ von 0,39 bzw. 0,53 gesichert werden. Für den mittleren Teil des westlichen Planbereiches zwischen Dr.-Roß-Str. und Bundiswung sowie entlang der Dr.-Roß-Straße wird eine Bebauung ermöglicht die der vorhandenen Ausnutzung entspricht und mit einer GFZ von 0,46; 0,44 bzw. 0,39 festgesetzt wird. Westlich der Bismarckstraße wird gemäß dem vorgefundenen Bestand eine GFZ von 0,39; 0,80 bzw. 1,00 festgesetzt. Resultierend aus der Bedeutung der Bismarckstraße als durchgehende Verbindung zur Friedrichstraße und damit direkter Anbindung an das Stadtzentrum ist die vorhandene Bebauung beidseitig des Straßenverlaufs gegenüber den westlich und ostwärts angrenzenden Gebäuden durch ein z.t. höheres Maß der Nutzung und auch durch dominierende Gebäude gekennzeichnet. Die vorhandene Ausnutzung der Grundstücke entlang der Bismarckstraße steigt mit zunehmender Nähe zur Stadtmitte an; dem wird durch die festgesetzten Geschoßflächenzahlen Rechnung getragen. Darüber hinausgehende, überhöhte Ausnutzungen auf den Grundstücken 10 und 14 unterliegen dem Einfügungsgebot und werden auf ein für die städtebauliche Ordnung und die umgebende Bebauung verträgliches Maß der Nutzung begrenzt. - 4 -
Ostwärts der Bismarckstraße entspricht die festgesetzte GFZ von 0,39 und 0,53 im wesentlichen dem Bestand auf den jeweiligen Grundstücken. Durch die Neuordnung der Grundstücke 61 und 62 wird nicht in die ausgeübte Nutzung eingegriffen, jedoch erfordert der Zuwachs an Geschoßfläche auf dem Grundstück 62 einen Verzicht auf vorhandene Ausnutzungen insbesondere im rückwertigen Bereich des Grundstücks 61. Die gegenüber der umgebenden Bebauung überhöhten Maße der Nutzung auf den Grundstücken 65 und 66 resultieren aus Bauteilen im rückwärtigen Grundstücksbereich, die der offenen Bauweise sowie den Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nicht entsprechen und erforderliche Abstandsflächen nicht einhalten. Deshalb wird eine Verringerung der Geschoßfläche zum Zwecke einer geordneten Bebauung und der Einfügung in die umgebende Situation als planerische Zielsetzung vorgegeben. Im westlichen Teil des ostwärtigen Planbereiches zwischen Dr. Roß Straße und Bundiswung wird dem Bestand sowie einer angepaßten Erweiterungsmöglichkeit bisher gering ausgenutzter Grundstücke mit einer GFZ von 0,34 Rechnung getragen. Im weiteren ostwärtigen Verlauf der Dr.-Roß-Straße wird gemäß dem vorgefundenen Bestand eine GFZ von 0,32 festgesetzt. Diese läßt z.t. Erweiterungsmöglichkeiten im Hinteren Grundstücksbereich zu. Entlang des Bundiswung dagegen fügt sich die Bebauung mit einer GFZ von 0,35, Teilflächen unter Beachtung der z.t. großen Grundstücke dagegen mit einer GFZ von 0,25 ein. Durch eine Neuordnung der Grundstücke 38 und 39 wird nicht in die ausgeübte Nutzung eingegriffen. Die gegenüber der umgebenden Bebauung überhöhten Maße der Nutzung auf diesen Grundstücken resultiert aus einer früheren gewerblichen Nutzung durch Lagergebäude im rückwärtigen Grundstücksbereich, die der offenen Bauweise sowie den Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nicht entsprechen und erforderliche Abstandsflächen nicht einhalten. Westlich der Süderstraße ist eine GFZ von 0,49 aufgrund des dortigen Bestandes sowie der nörlich und südlich davon vorhandenen Baudichten abgewogen. Mit Ausnahme der zweigeschossigen Bebauung westlich der Bismarckstraße wird im gesamten Plangebiet die Bebauung als eingeschossige Gebäude mit auszubauendem Dachgeschoß entsprechend dem baulichen Bestand im Gebiet festgesetzt; dies wurde bei der Festlegung der Grundflächenzahl (GRZ ) und der Höhenentwicklung der Hauptgebäude die den möglichen Ausbauanteil des Dachgeschosses mitbestimmt berücksichtigt. Durch die restriktive Festlegung der Grundflächen baulicher Anlagen, ist es erforderlich, einen höheren Anteil an der Grundfläche für Garagen und Stellfläche mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen sowie von baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, zuzulassen, als dies die Baunutzungsverordnung für den Regelfall vorsieht. Zur Vermeidung von übermäßiger Versiegelung des Bodens darf jedoch der Grenzwert von 100 % der zulässigen Grundfläche nicht überschritten werden. Die Vorgabe der Geschoßflächenzahl (GFZ) wird zur eindeutigen Bestimmung der max. Ausnutzung der Grundstücke sowie als Grundlage für die Erhebung von Erschließungsbeiträgen für erforderlich gehalten. Deshalb wird auch festgesetzt, daß Aufenthaltsräume im Dachgeschoß, sowie weitere anrechenbare Bauteile bei der Ermittlung der Geschoßflächenzahl mitzurechnen sind. Die Festsetzung, daß Nebenanlagen unterhalb der Vollgeschosse sowie Kellergeschosse die Umfassungswände des Hauptbaukörpers nicht überschreiten dürfen, soll bewirken, daß keine übermäßigen Nutzungsmöglichkeiten im Untergeschoß entstehen. Zu diesem Zweck wird auch festgesetzt, daß die Höhenlage der Baugrundstücke zu erhalten ist und Abgrabungen unzulässig sind. Ferner dürfen Kellerlichtschächte bestimmte Abmessungen nicht überschreiten und sind auf Geländehöhe waagerecht abzudecken. 4.3 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Gebäuden Im gesamten Plangebiet werden für die Sondergebiete (SO-1 und SO-2) die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden festgesetzt. Wegen der vorhandenen Gebietsstruktur ist eine gesonderte Festsetzung für jedes Grundstück erforderlich. Im Zusammenwirken mit den Satzungen zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion sowie zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ist je Wohngebäude - ausgehend von den - 5 -
im Plangebiet vorgefundene Wohngrundrissen und den festgesetzten bebaubaren Grundstücksflächen- eine Dauerwohnung (1. Wohnsitz) einzurichten. Bei Wohngebäuden, deren Bruttowohngeschoßfläche (BGF) mindestens 130 qm (entsprechend der Bruttogröße einer familiengerechten Wohnung mit einer Wohnung für Touristenbeherbergung ) beträgt, ist neben der geforderten Dauerwohnung zusätzlich eine Wohnung für Touristenbeherbergung und je weitere 45 qm BGF (als Durchschnittswert für eine angemessene Unterbringung von Erholungsuchenden) eine zusätzliche Wohnung für Touristenbeherbergung zulässig. Die Begrenzung der Anzahl der Wohnungen ist geboten, da eine weitergehende Umstrukturierung des Plangebietes zu befürchten ist. Eine Alternative zum gewählten Rechnungsansatz sowie zur Begrenzung der Wohneinheiten ist nicht gegeben. Ein Fortschreiten der Umnutzung von Gebäuden mit Dauerwohnungen und Räumen zur Privatvermietung zu Kleinst-Appartements, würde nicht nur die vorhandene Bevölkerungsstruktur zerstören, sondern der Wohnbevölkerung auch Wohnraum entziehen, der aufgrund der Zielsetzungen der Landesplanung und der Aussagen im Erläuterungsbericht zum F-Plan Insel Sylt innerhalb der engen Siedlungsgrenzen nicht durch Neubebauung ausgeglichen werden kann. Zur Erhaltung der Touristenverkehrsfunktion der Stadt Westerland und zur Erhaltung der Attraktivität bisher relativ intakter Wohngebiete für die Dauerwohnbevölkerung und die Erholungssuchenden, ist die festgesetzte Begrenzung der Wohnungen erforderlich. Darüber hinaus würde eine fortschreitende Einrichtung von Kleinst-Appartements eine Vielzahl weiterer Stellplätze erfordern. Dadurch würde nicht nur ein höheres Verkehrsaufkommen, sondern darüber hinaus eine aus ökologischen Gründen ungewünschte zusätzliche Versiegelung bisheriger Garten- und Freibereiche bewirkt. Dieses ist wegen des gebotenen Schutzes der Umwelt sowie aus ökologischen Gründen nicht vertretbar. Den Grundstückseigentümern verbleiben in vertretbarem Umfang ausreichende Möglichkeiten, unterschiedliche Wohnformen, Wohnungsgrößen sowie Räume zur Beherbergung von Gästen einzurichten. Die Möglichkeit, Gebäude ausschließlich durch Dauerwohnungen zu nutzen, bleibt unberührt. 4.4 Höchstmaße für Wohnbaugrundstücke Aus städtebaulichen Gründen werden Mindestgrößen für Wohnbauflächen festgesetzt. Durch die Festsetzung von Mindestgrößen sollen folgende Planungsziele gewährleistet bleiben: - Sicherung einer geordneten Bebauung und Nutzung unter weitgehender Beibehaltung der vorhandenen Baudichten - Erhaltung des Gebietscharakters und der Siedlungsstruktur unter Einfügung weiterer zulässiger Nutzungen - Erhaltung von stadtbildprägender Bausubstanz - Sicherung des Wohnbedarfs der einheimischen Bevölkerung - Regelung des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund- und Boden - Unterstützung der Ziele der Ortssatzungen zur Erhaltung baulicher Anlagen und der Bevölkerungsstruktur ( 172 BauGB ) und des Genehmigungsvorbehaltes bezüglich der Begründung oder Teilung von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz ( 22 BauGB) Entsprechend der Gestaltung der Grundstücksgrößen werden die Grundstücke entlang der nördlichen Schützenstraße mit einer Mindestgröße 400 qm, im südwestlichen Bereich des Bundiswungs, ostwärts entlang der Bismarckstraße sowie entlang der südlichen Schützenstraße mit Mindestgröße von 450 qm festgesetzt. Ausnahme bilden die Grundstücke 23 ; 24 ; 27 ; 29 ; - 6 -
30 ; 33. Dieses werden mit ihrer vorhandenen Grundstücksgröße festgesetzt, da sie die festgesetzte Mindestgröße des Gebietes unterschreiten. Die übrigen Baugrundstücke werden entsprechend des derzeitigen Bestandes mit einer Mindestgröße von 600 qm festgesetzt um eine maßhaltige geordnete städtebauliche Verdichtung zu gewährleisten. Die Grundstücke 21 ; 38 ; 42 ; 50 ; 52 ; 53 bilden hier eine Ausnahme, da sie die festgesetzte Mindestgröße in diesem Bereich unterschreiten. Sie werden mit ihrer vorhandenen Grundstücksgröße festgesetzt. Bei Grundstücken die zum Zeitpunkt des Erlasses des Bebauungsplanes die zulässige Mindestgröße unterschreiten, gilt die festgesetzte Mindestgröße nicht. Hierdurch soll der Anspruch nach 34 BauGB gewährleistet werden. Bei diesen Grundstücken entspricht die vorhandene Grundstücksgröße der Mindestgröße. Der Ausschluß der Teilung ergibt sich aus der städtebaulichen Zielsetzung, weitere Verdichtungen auszuschließen. Aufgrund der bereits vorhandenen Kleinteiligkeit der besagten Grundstücke käme es zwangsläufig zu weiteren ungewollten baulichen Verdichtungen. 4.5 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche Die Wohngebiete im südlichen Innenstadtgebiet sollen gemäß dem Städtebaulichen Rahmenplan Innenstadt Westerland/Sylt in ihrer Kleinmaßstäblichkeit erhalten und weiterentwickelt werden. Vorhanden sind überwiegend eingeschossige Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoß in offener Bauweise. Dieser Zielsetzung wird durch die Größe der überbaubaren Grundstücksflächen und die Festsetzung von Einzelhäusern in offener Bauweise Rechnung getragen. Durch die Festlegung von detaillierten überbaubaren Flächen je Grundstück wird, bis auf wenige Ausnahmen, sowohl der Bestand einschl. seiner differenzierten Erweiterungsmöglichkeiten - soweit das Maß der Nutzung diese zuläßt - berücksichtigt als auch der kleinmaßstäbliche Stadtgrundriß in seiner Parzellenteilung erhalten. Gleichfalls wird verhindert, daß durch Zusammenlegung mehrerer Flurstücke sich nicht einfügende Baukörper entstehen. Da auch die gebietstypischen, untergeordneten Nebenanlagen entweder innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche oder mit begrenztem Gesamtvolumen bzw. Gesamtfläche an anderen Stellen auf dem Grundstück mit Ausnahme des Vorgartens unterzubringen sind, werden die Grünbereiche einschl. der Vorgärten als milieubestimmende Elemente der von ihrem vorgefundenen Charakter durchgrünten Wohngebiete erhalten bzw. durch Abgang von vorhandenen Nebenanlagen oder von Gebäuden im rückwärtigen Grundstücksbereich wiederhergestellt. 4.6 Gestaltung Die Festsetzungen bezüglich der Gestaltung baulicher Anlagen, einschl. Garagen, überdeckter Stellplätze und Nebenanlagen werden zur Bewahrung des vorhandenen noch relativ ausgewogenen Gesamteindruckes des Plangebietes in dem hierfür erforderlichen Umfang getroffen. Unter Berücksichtigung vertretbarer Toleranzen werden Bindungen über Höhenentwicklung, Außenwandgestaltung, Dachausbildung - bei besonderer Beachtung zusammenhängender Dachflächen - für sämtliche bauliche Anlagen vorgegeben. Die Anordnung von Energiegewinnungsanlagen im Bereich der geneigten Dachflächen ist unter Beachtung bestimmter gestalterischer Bindungen zulässig. Die Beschränkung, daß Nebenanlagen unterhalb der Vollgeschosse sowie Kellergeschosse die Umfassungswände des Hauptbaukörpers nicht überschreiten dürfen sowie das Verbot von Abgrabungen soll in Verbindung mit der festgesetzten Höhenentwicklung bewirken, daß das Erscheinungsbild der Hauptbaukörper nicht durch Bauteile, die bis zur Grenze der Anrechenbarkeit über die Geländeoberfläche hinausragen, beeinträchtigt wird. - 7 -
Bei den baulichen Anlagen, die die Stadtgestalt prägen bzw. die städtebaulich geschichtlicher Bedeutung sind, sind die Festsetzungen bezüglich der Gestaltung besonders auf das jeweilige Gebäude abgestimmt, wobei sich z.t. Abstandsflächen mit geringeren Tiefen als nach den baurechtlichen Bestimmungen erforderlich ergeben; dies ist zur Erhaltung des Straßenbildes und der ortsbildprägenden Gebäude durch die erlassene Satzung zur Erhaltung baulicher Anlagen gesichert zwingend erforderlich. Zulässige Erweiterungen werden so ermöglicht, daß erforderliche Abstandsflächen eingehalten werden können und die Dominanz des prägenden Gebäudes gewahrt bleibt. Mit der Festsetzung der Höhenentwicklung - sowohl Gesamthöhe als auch die für den jeweiligen Haustyp bestimmende Höhe der Schnittlinie von Gebäudeaußenwand und Dachhaut -, der auf dem Gebäudetyp abgestimmten Außenwandgestaltung, Dachform, Dachneigung und Dacheindeckung wird erreicht, daß die prägenden Gebäude in ihrem Erscheinungsbild und als Ensemble erhalten bleiben und sich mögliche Anbauten diesen Gestaltungskriterien anpassen. Wintergärten weichen typischerweise von der Gestaltung der Hauptbaukörper ab. Sie werden daher in bezug auf ihre Größe sowie Außenwand- und Dachgestaltung auf transparente Materialien beschränkt, so daß sich eine harmonische Einfügung in die Gestaltung des jeweiligen Hauptbaukörpers ergibt, als auch eine Beeinträchtigung des Ortsbildes vermieden wird. Die ausnahmsweise Überschreitung der Baugrenzen soll auch unabhängig von der festgelegten Baugrenze den Eigentümern kleinerer Grundstücke die Errichtung eines Wintergartens ermöglichen. Zu diesem Zweck dient - neben dem Planungsziel der Erhaltung privater Grünbereiche und der Durchgrünung der Wohngebiete - auch die Beschränkung auf ein Garagengebäude je überbaubarer Grundstücksfläche. Da Nebenanlagen die Dominanz der Hauptgebäude im Ortsbild nicht gefährden sollen, wird ein Zusammenfassen mehrerer Garagengebäude nicht zugelassen. Mit der Festsetzung der Höhenentwicklung einerseits der Gesamthöhe als auch der für den jeweiligen Haustyp bestimmenden Höhe der Schnittlinie von Gebäudeaußenwand und Dachhaut -, der auf den Gebäudetyp abgestimmte Außenwandgestaltung, Dachform, Dachneigung und Dacheindeckung wird erreicht, daß die prägenden Gebäude in ihrem Erscheinungsbild erhalten bleiben und mögliche Anbauten sich diesen Gestaltungskriterien anpassen. Die getroffenen Festsetzungen sind erforderlich, um das Erscheinungsbild der Bebauung im Gebiet zu sichern und Neubauten harmonisch einzufügen. Gleichzeitig wird eine gewünschte Lebendigkeit im Rahmen des Gestaltungskonzeptes und den individuellen Wünschen der Bewohner in vertretbarem Maße Rechnung getragen. Die gärtnerische Gestaltung der Vorgärten sowie die Ausbildung von Stellplätzen mit verringertem Versiegelungsanteil und der Ausschluß von Garagen und überdeckten Stellplätzen in diesem Bereich, wird - im Zusammenwirken mit den Festsetzungen über die Gestaltung der Abgrenzung der Grundstücke zu den öffentlichen Verkehrsflächen - zu durchgrünten Freiräumen mit wiederkehrenden Gestaltungselementen des Abschlusses zum Verkehrsraum führen. 4.7 Erschließung Für die Festsetzung vorhandener ausgebauter öffentlicher Verkehrsflächen besteht kein Erfordernis, da die Erschließung des Plangebietes und der Baugrundstücke gesichert ist und die Bedürfnisse des fußläufigen und fließenden als auch des ruhenden Verkehrs im Plangebiet geregelt sind. Öffentlicher Parkraum steht im öffentlichen Verkehrsraum ausreichend zur Verfügung. An Einmündungen einzelner Straßen werden zur Erhöhung der Sicherheit des Verkehrsablaufs und zur Verbesserung der den Fußgängern zur Verfügung stehenden Flächen Flurstücksteile, die sich im Privatbesitz befinden, als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt. Um die Verkehrsabläufe und die Unterbringung von Parkmöglichkeiten in den Straßenparzellen erhalten zu können, wird für die überwiegende Anzahl der Grundstücke jeweils nur eine Einfahrt mit einer max. Breite von 3,50 m als Anschluß an die Verkehrsfläche zugelassen. Deren Lage ist deshalb jeweils im Einzelfall nach städtebaulichen und straßenverkehrsrechtlichen Gesichtspunkten abzustimmen. - 8 -
Die vorhandene Bebauung und die Lage der Grundstücke 26 ; 6 ; 48 ; 49 ; zu den vorhandenen Verkehrsflächen machen eine Anordnung mehrerer Zufahrten erforderlich; dies führt jedoch nicht zu Beeinträchtigungen verkehrlicher Belange. Auf dem Grundstück 6 wird durch die Festsetzung einer mit Rechten zu belastende Fläche neben Nutzungsrechten für die begünstigten Eigentümer und Versorungsunternehmen auch die Eintragung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Stadt Westerland durch dingliche Sicherung vorbereitet, um die bisher nicht vorhandene Erschließung hinterliegender Grundstücke bzw. Grundstücksteile für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge sicherstellen zu können. 4.8 Eingriffe in Natur und Landschaft Aufgrund der Aufstellung des Bebaungsplanes Nr. 16c sind keinerlei weitere, als bereits bestehende Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten, die nicht gemäß 34 BauGB innerhalb des vorhandenen im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässig wären. Darüberhinaus werden Festsetzungen zur Begrenzung des Versiegelungsanteils auf den Grundstücken sowie zur Begrünung gegenüber dem Verkehrsraum getroffen. Geschützte Biotope im Sinne von 15 a LNatSchG sind nicht betroffen. 5. Bodenordnende Maßnahmen Die Grundstücke befinden sich überwiegend im Privatbesitz. Für eine geordnete Nutzung und Erschließung sollen nachfolgend aufgeführte Flurstücke zu zweckmäßig gestalteten Grundstücken zusammengefaßt werden, so daß eine sinnvolle bauliche Nutzung ermöglicht wird. Flurstücke: 2/2, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8 29 12/2, 11/1, 9 223/17, 18 10-9 - Grundstück: 15/1, 22/1, 21/2 15 und 16 26/1, 26/2 61 und 62 271, 272 38 und 39 34/2, 37/1, 38/4 40 38/2, 38/3 43 39, 40/2 54 Die zu Grundstücken zusammengefaßten Flurstücke haben in vielen Fällen jeweils denselben Eigentümer bzw. befinden sich in Familienbesitz. Erforderliche Umlegungen sollen im Wege freier Vereinbarungen durchgeführt werden. Die Flurstücke der vorhandenen, ausgebauten Verkehrsflächen sind Eigentum der Stadt Westerland. Der Erwerb der für den ergänzenden Ausbau der öffentlichen Verkehrsflächen in Anspruch zu nehmenden Grundstücksteile an den Einmündungen einzelner Straßen soll im Wege freier Vereinbarungen durchgeführt werden; führen die diesbezüglichen Verhandlungen nicht oder nicht rechtzeitig oder nicht zu tragbaren Bedingungen zum Ziel, so soll das Enteignungsverfahren nach 85 ff BauGB stattfinden.
6. Erschließung Die Erschließung innerhalb des Plangebietes ist gesichert. Ergänzende Maßnahmen werden - soweit erforderlich - von der Stadt Westerland bzw. von den Versorgungsunternehmen durchgeführt. Die Anlieger werden nach den gesetzlichen bzw. ortsrechtlichen Vorschriften zu den Kosten herangezogen. 6.1 Verkehrserschließung Die Grundstücke werden durch öffentliche Straßen erschlossen. Darüber hinaus werden auf verschiedenen Grundstücken Flächen festgesetzt, die mit entsprechenden Nutzungsrechten zu belasten sind. 6.2 Versorgung und Entsorgung Zwischen Stadt bzw. Energieversorgungsunternehmen und Grundstückseigentümern werden entsprechende Verträge geschlossen. 6.2.1 Wasser: Anschluß an das Netz der Energieversorgung Sylt 6.2.2 Strom: Anschluß an das Netz der Energieversorgung Sylt. Westlich der Bismarckstraße ist eine ELT.-Trafostation vorhanden. 6.2.3 Gas: Anschluß an das Netz der Energieversorgung Sylt 6.2.4 Telefon und Kabelfernsehen: Anschluß an das Netz der Deutschen Telekom. 6.2.5 Entwässerung: Anschluß an das Trennsystem des Städtischen Kanalwerkes (Schmutzwasser) und der Stadt Westerland (Niederschlagswasser - Verkehrsflächen) bzw. Versickerung auf den Grundstücken (Niederschlagswasser - Gebäude). 6.2.6 Abfallbeseitigung: Die Abfallbeseitigung obliegt dem Kreis Nordfriesland. 7. Entwicklungsgebot Dem Entwicklungsgebot aus 8 Abs.2 BauGB wird im Rahmen der in Aufstellung befindliche 9. Änderung des Flächennutzungsplanes Rechnung getragen. 8. Kosten Die sich aus der Planung ergebenden Maßnahmen werden sich über einen langen Zeitraum erstrecken; und die Kostenentwicklung ist somit nicht real abschätzbar. - 10 -
Für evtl. ergänzende Maßnahmen des Ausbaues der Verkehrsflächen und der Entwässerungsanlagen durch die Stadt und die Energieversorgung Sylt werden die anliegenden Grundstückseigentümer oder dinglich Berechtigten aufgrund des kommunalen Abgabengesetzes des Landes Schleswig-Holstein und der Satzungen der Stadt Westerland zu Beiträgen veranlagt. - Unabhängig hiervon sind die Kosten für Wasser, Strom und Gasversorgung sowie Telefon- und Kabelanschlüsse, welche von den Grundstückseigentümern zu tragen sind. Die Finanzierung des Gemeindeanteils erfolgt aus dem Haushalt und ggf. aus Zuweisungen des Landes Schleswig- Holstein sowie des Kreises Nordfriesland. - 11 -