Damoklesschwert demografischer Wandel Katastrophe mit Chancen? 1. Jahreskongress Demographic Challenge

1 Demografische Trends 2 Auswirkungen für Wohnungsmärkte 3 Gewerbeimmobilien unter Druck 4 Strategische Implikationen

1 Demografische Trends Demografische Trends seit Jahrzehnten angelegt Zu wenige Kinder Zahl der Kinder je Frau 3 2 Wir leben immer länger! Lebenserwartung in Jahren 95 90 85 80 Jungen Mädchen 75 1 70 65 60 0 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 Westdeutschland Ostdeutschland Quelle: Destatis 55 50 1925 1950 1975 2000 2025 2050 Quelle: Destatis Seite 3

1 Demografische Trends Bevölkerungszahl in Deutschland schrumpft kräftig Männer Frauen Männer Frauen Männer Frauen 100 90 2009 100 90 2030 100 90 2060 80 80 80 70 70 70 60 60 60 50 50 50 40 40 40 30 30 30 20 20 20 10 10 10 0 600 400 200 0 200 400 600 Quelle: Destatis (2009) 0 600 400 200 0 200 400 600 Quelle: Destatis (2009) 0 600 400 200 0 200 400 600 Quelle: Destatis (2009) Die dunkel markierten Altersjahrgänge sind die erwerbsfähigen Jahrgänge zwischen 18 und 65 Jahre. Dieser Bereich schrumpft deutlich schneller als die Gesamtbevölkerung. Seite 4

1 Demografische Trends Ähnliche Trends in vielen europäischen Ländern Erwerbsfähigenzahlen (2050/2010), in % Einwohner (Mio.) 2010 2030 2050 Österreich 5,7 5,3 4,8 Frankreich 40,5 39,4 38,5 Deutschland 54,3 46,2 38,7 Italien 39,3 36,3 30,4 Polen 27,3 23,3 18,4 Russland 101,2 84,2 70,1 = Negativ = 0 60 = 60-120 = 120 + Quelle : UN Population Division Schweden 6,1 6,1 6,2 Spanien 30,8 31,5 27,4 UK 40,9 42,1 43,9 Seite 5

1 Demografische Trends Alterung nicht aufzuhalten Anteil der über 80-Jährigen (2010-2030), Veränderung in % Anteil über 80- Jährige (%) 2010 2030 Österreich 4,8 12,1 Frankreich 5,3 11,3 Deutschland 5,0 14,1 Italien 5,8 13,4 Polen 3,3 8,5 Russland 3,0 6,0 = 0-30 = 30-60 = 60-100 Quelle : UN Population Division Schweden 5,3 9,2 Spanien 5,0 11,3 UK 4,8 8,6 Seite 6

1 Demografische Trends Der demografische Wandel zwingt zum Handeln - gesellschaftliche Stellschrauben - Mehr Kinder Mehr Globalisierung Mehr Zuwanderung Mehr Menschen in Arbeit Längeres Arbeiten Mehr Bildung Seite 7

2 Auswirkungen für Wohnungsmärkte Seit 20 Jahren wird das Thema diskutiert Wie stark fallen US-Hauspreise? 1976=100 250 200 150 100 50 0 Weiterer Rückgang um 50%? 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 Ende der 1980er Jahre prognostizierten Mankiw und Weil einen dramatischen, demografiebedingten Rückgang der Hauspreise in den USA Trotz der aktuellen Korrektur müssten die Preise noch erheblich weiter sinken Reale Hauspreise USA (IST) Prognose Mankiw/Weil von 1989 Quellen: National Association of Realtors, Mankiw/Weil (1989), DB Research Seite 9

2 Auswirkungen für Wohnungsmärkte Haushaltsgrößen sind altersabhängig Ältere Menschen wohnen in kleinen Haushalten Zahl der Personen je Haushalt 85 und älter 80-85 75-80 70-75 65-70 60-65 55-60 50-55 45-50 40-45 35-40 30-35 25-30 20-25 Unter 20 Ältere Menschen wohnen in spürbar kleineren Haushalten als Menschen über 30 Jahre Bisher gibt es kein Anzeichen für einen strukturellen Wandel Quelle: Destatis, Mikrozensus 0,0 1,0 2,0 3,0 Seite 10

2 Auswirkungen für Wohnungsmärkte Haushalte sind für Wohnungsnachfrage entscheidend Rückgang der Haushaltsgrößen Zahl der Personen je Haushalt 4,5 4 3,5 3 2,5 2 60 64 68 72 76 80 84 88 92 96 00 04 08 Deutschland Irland Spanien Frankreich Italien Polen Schweden UK Österreich Quellen: Nationale Statistische Ämter, DB Research Zahl der Haushalte für Wohnungsmärkte zentral Deutschland, 1986=100 125 120 115 110 105 100 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 Einwohnerzahl Zahl der Wohnungen Zahl der Haushalte Wohnfläche je Kopf Die Zahl der Haushalte für die Zeit vor der Wiedervereinigung wurde anhand der Haushaltsentwicklung im früheren Bundesgebiet zurückgerechnet. Quellen: Destatis, DB Research Seite 11

2 Auswirkungen für Wohnungsmärkte Zahl und Struktur der Haushalte verändern sich Zahl der Haushalte steigt (noch) Anzahl in Mio. 42 41 40 39 38 37 36 35 hohe Zuwanderung Maximum: 2020 Maximum: 2017 geringe Zuwanderung 2000 2010 2020 2030 2040 2050 Quellen: Stat. BA, DB Research Zahl älterer Haushalte nimmt dramatisch zu Zahl der Haushalte, in Mio., geringe Zuwand. 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 1990 2005 2020 2035 2050 0 bis 24 25 bis 34 35 bis 44 45 bis 54 55 bis 64 65 + Quellen: BBR, Stat. BA, DB Research Seite 12

2 Auswirkungen für Wohnungsmärkte Vier Effekte müssen gleichzeitig beachtet werden Lebenszykluseffekt Remanenzeffekt Kohorteneffekt Niveaueffekt Menschen fragen in ihrem Lebenszyklus unterschiedlich viel Wohnfläche nach Im Alter verbleiben viele Menschen in ihrem gewohnten Umfeld Die zukünftige Seniorengeneration verhält sich nicht zwingend wie die heutige Seniorengeneration Es gibt gerade in Osteuropa starke Nachholeffekte Seite 13

2 Auswirkungen für Wohnungsmärkte Preiseffekte in schrumpfenden Regionen Demografie und Wohnungspreise x-achse: Bevölkerungsentw. 2000-2009, in % y-achse: Wohnungspreise 2000-2009, % 40 30 20 10 0-10 -20 y = 0,8x + 1,7 R² = 0,06 Wohnungspreise sind mittelfristig bei demografischen Veränderungen nach unten reagibler als nach oben Das heißt, die Abwärtsrisiken bei einem Bevölkerungsrückgang sind größer als die Aufwärtschancen bei wachsender Bevölkerung y = 1,68x + 3,6 R² = 0,34-30 -40-20 -10 0 10 20 30 Quellen: BulwienGesa, Destatis, DB Research Seite 14

3 Gewerbeimmobilien unter Druck Bestimmungsfaktoren der Büronachfrage Erwerbsfähige (15 65 Jahre) Erwerbspersonen (Erwerbspersonenquote) Erwerbstätige (abzgl. Arbeitslose) Bürobeschäftigte (Bürobeschäftigtenquote) (mal) Bürofläche je Bürobeschäftigten Quelle: DB Research Seite 16

3 Gewerbeimmobilien unter Druck Der demografische Wandel zwingt zum Handeln Gesellschaftliche Stellschrauben (Mehr Kinder - hier nicht explizit modelliert) Mehr Zuwanderung Mehr Menschen in Arbeit und länger arbeiten Mehr Markt wagen Mehr Bildung 1 2 3 4 Alle (Staat, Individuen und Unternehmen) müssen aktiv mitwirken Seite 17

3 Gewerbeimmobilien unter Druck Hält der Strukturwandel zu Bürotätigkeiten an? Hochqualifizierte arbeiten häufig in Büroräumen Büroflächennachfrage Deutschland, 2005=100 120 115 110 105 100 95 90 85 80 75 70 Ausgangsszenario Mehr Zuwanderung Höhere Erwerbsbeteiligung Mehr Markt Mehr Bildung 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 Quelle: DB Research 3 4 2 1 Annahme: Besser ausgebildete Menschen arbeiten überdurchschnittlich häufig in Büroräumen. Das heißt, die Bürobeschäftigtenquote steigt weiter (bis 2050 um 7%-Punkte) Sie steigt etwas langsamer als in der Vergangenheit, da in einer alternden Gesellschaft menschbezogene Dienstleistungen wertvoller werden Erst im Szenario 4 wird eine ähnliche Entwicklung wie auf dem Wohnungsmarkt erreicht Seite 18

3 Gewerbeimmobilien unter Druck Höhere Flächeneffizienz wahrscheinlich Größe der verfügbaren Bürofläche Bürofläche pro Kopf, in m² Den Haag Berlin Wien Rom Peking Paris Madrid Tokio Warschau London Quelle: DTZ Research Flächeneffizienz: -15% m²/kopf 0 10 20 30 Höhere Flächeneffizienz in deutschen Büros möglich Büroflächennachfrage, 2005=100 120 110 100 90 80 70 60 Ausgangsszenario Mehr Bürojobs Höhere Flächeneffizienz 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 Quellen: DB Research 4 5 1 Seite 19

3 Gewerbeimmobilien unter Druck Einzelhandel: Demografische Trends wirken auf vier Ebenen Service Beratung Lieferservice Aufbauservice Produkte Seniorengerechtes Sortiment Übersichtliche Warenpräsentation Große Preisschilder Ladenmerkmale Breite Gänge Kurze Wege Angebotsbreite Annehmlichkeiten, Kultur Geografische Nähe Wohnungsnähe Erreichbarkeit mit ÖPNV Große Parkplätze Quelle: DB Research in Anlehnung an Seidel (2007) Seite 20

4 Strategische Implikationen Strategien für den Umgang mit den demografischen Veränderungen Fokussieren Globalisieren Innovieren Aktivieren Automatisieren Z.B. auf kapital- o. beratungsintensive Güter Auf ausgewählte Regionen innerhalb Deutschlands Mit Blick auf Absatzmärkte Mit Blick auf Faktormärkte Produkte für Ältere Produkte für dynamische Teilmärkte Qualifizieren der Mitarbeiter Länger arbeiten Teilaspekt zu Innovation, nämlich Prozessaspekt Das betrifft gerade auch Dienstleistungsbranchen Quelle: DB Research Seite 22

4 Strategische Implikationen Typisieren von Räumen als Investitionshilfe (DE) x-achse: Wachstumsraten, in %-P. (bis 2020) y-achse: Prognosespanne, in %-P. (bis 2020) 12 8 4 0-4 -8 Feld 4 LS Quelle: DB Research BE OS UB PO -20-10 0 10 20 x-achse: Wie viel stärker wächst die Bevölkerung in einer Region im Vergleich zum deutschen Mittelwert y-achse: wie groß die Prognoseunterschiede der vier regionalen Bevölkerungsprognosen ausfallen. Differenz des größten und kleinsten Wertes HF Feld 1 Feld 3 Feld 2 Feld 1 Demografisch begünstigt Uneinigkeit der Forscher Feld 2 Demografisch begünstigt Einigkeit der Forscher Feld 3 Große demografische Last Einigkeit der Forscher Feld 4 Große demografische Last Uneinigkeit der Forscher BE=Berlin HF=Havelland-Fläming (SW) PO=Prignitz-Oberhavel (NW) UB=Uckermark-Barnim (NO) OS=Oderland-Spree (O) LS=Lausitz-Spreewald (SO) Seite 23

4 Strategische Implikationen Global denken und global investieren: Bevölkerungswachstum 2010-2050, in % Bis 2030 benötigen wir weltweit rd. 1 Mrd. zusätzlicher Wohnungen. < 0 = 0-15 = 15-30 = 30-100 > 100 Quelle: UN Population Division Seite 24

4 Strategische Implikationen Weiterführende Gedanken Diversifizierung ernst nehmen Das gilt sowohl für die regionale/internationale Diversifizierung als auch für die Diversifizierung über Anlageklassen hinweg Infrastruktur beachten Infrastrukturangebote sind für Wertentwicklung von Immobilien sehr wichtig Pflegeimmobilien Bedarf an pflegegeeigneten Immobilien nimmt deutlich zu Wohnungspolitische Weichen gestellt Weitere quantitative Förderung unwahrscheinlich; qualitative Nischen-förderung allerdings möglich; Stadtplanung ist immer häufiger nicht einseitig als Expansion, sondern mitunter auch in Form von Rückbau zu organisieren Weitere Trends beachten Individualisierung (gesellschaftliche Spaltung in steigende Zahl an Milieus) und energetische Effizienz von Gebäuden Seite 25

4 Strategische Implikationen Vorsicht mit vorschnellen Urteilen 1 2 3 Welche Produkte konsumieren die Senioren der Zukunft? - Kohorteneffekte - Lebenszykluseffekte nicht zwingend gleichgerichtet - Remanenzeffekte Welche Regionen sind Wanderungsgewinner? - Es gibt große Unterschiede zwischen regionalen Prognosen - Es gibt auch auf regionaler Ebene Schwarze Schwäne - Regionalprognosen erfordern immer eine implizite Branchenprognose Welche Qualifikationen sind zukünftig nötig? - Hoch- und Höchstqualifizierte (MINT) - Menschbezogene Fähigkeiten (Gesundheit, Ausbildung) - Managementfähigkeiten Seite 26

Zum Nachlesen Tobias Just Demografie und Immobilien 2009 Oldenbourg Wissenschaftsverlag Zu bestellen unter: www.oldenbourg.de Oder www.amazon.de ISBN 978-3-486-58871-2 Seite 27

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