BEBAUUNGSPLAN Nr.74 DER STADT WESTERLAND begrenzt - im Norden durch die - im Westen durch die - im Osten durch den - im Süden durch die Friesische Straße Norderstraße Bahnweg Johann-Möller-Straße BEGRÜNDUNG: 1. Grundlage des Bebauungsplanes Der Bebauungsplan wird auf der Grundlage des Flächennutzungsplanes der Insel Sylt vom 15. Januar 1979 überwiegend als Wohnbaufläche (Sondergebiete für Dauerwohnen und Touristenbeherbergung) entwickelt. Die Festsetzungen erfolgen gemäß den übergreifenden F-Plan-Zielen, wie der restriktiven Handhabung des Maßes der Nutzung und der Sicherung und Entwicklung des Dauerwohnraumes. 2. Lage. Größe und Situation des Plangebietes Das Gebiet des Bebauungsplanes liegt im westlichen Bereich der Ortslage Westerlands; der Geltungsbereich wird begrenzt - im Norden durch die - im Westen durch die - im Osten durch die - im Süden durch den Friesische Straße Norderstraße Bahnweg Johann-Möller-Straße Die Größe des Plangebietes beträgt Von diesen entfallen auf Sondergebiete für Dauerwohnen. und Touristenbeherbergung Verkehrsflächenl nicht festgesetzt Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung ÖffentI. Grünfläche ca. 4,623 ha ca. 3,131 ha ca. 1,260 ha ca. 0,028 ha ca. 0,237 ha Im Plangebiet befinden sich überwiegend eingeschossige freistehende Wohngebäude als Einzel- und Doppelhäuser. Ausnahmen bilden Wohn- und Geschäftshäuser entlang der Norderstraße, ein- und zweigeschossige Gebäude im "Bäderstil" sowie ein reetgedecktes Gebäude auf dem Grundstück" 12" in der Friesischen Straße und ein Wohn- (reetgedeckt) und Geschäftshaus auf dem Grundstück "32" in der Johann-Möller-Straße - 1 -
Die Wohnhäuser werden vornehmlich dauerbewohnt, teilweise wird Privatvermietung betrieben oder es sind kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes eingerichtet worden. Das Plangebiet liegt in Geltungsbereichen von Satzungen zur Sicherung von Gebieten mit Touristenverkehrsfunktionen ( 22 BauGB ) und zur Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten ( 172 BauGB ). Alle Grundstücke im Plangebiet sind bebaut. 3. Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes Die Stadt Westerland verfolgt mit der Aufstellung des Bebauungsplanes folgende Ziele: - Sicherung einer geordneten Bebauung und Nutzung unter weitgehender Beibehaltung der vorhandenen Baudichten und gewachsenen Nutzungsstrukturen (Dauerwohnen mit Touristenbeherbergung ) Erhaltung des Gebietscharakters und der Siedlungsstruktur unter Einfügung weiterer zulässiger Nutzungen Erhaltung von stadtbildprägender Bausubstanz - Sicherung des Wohnbedarfs der einheimischen Bevölkerung Unterstützung der Ziele der Ortssatzungen zur Erhaltung baulicher Anlagen und der Bevölkerungsstruktur ( 172 BauGB ) sowie des Genehmigungsvorbehaltes bezüglich der Begründung oder Teilung von Rechten nach dem WOhnungseigentumsgesetz ( 22 BauGB) - Einschränkung des Neubaus von Ferien - und Zweitwohnungen sowie Umnutzung vorhandener Gebäude zu diesem Zweck Festsetzung von Gestaltungsvorschriften, soweit diese zur Bewahrung und Entwicklung des gewachsenen Erscheinungsbildes im Plangebiet erforderlich sind 4. Inhalte und Festsetzungen des Bebauungsplanes 4.1 Art der baulichen Nutzung Das Plangebiet wird aufgrund seiner Lage an verkehrsberuhigten Straßen als sonstige Sondergebiete für Dauerwohnen und Touristenbeherbergung (SO-Typ1) festgelegt. Entsprechend der Lage an Hauptverkehrsstraßen ( Norderstraße und Bahnweg/Johann-Möller Straße) und zum Zwecke des Anschlusses an die südlich des Plangebietes gelegenen Geschäftsbereiche (Innenstadt) werden sonstige Sondergebiete für Dauerwohnen und Touristenbeherbergung (SO-Typ2 uns SO-Typ3) festgesetzt. Diese Gebiete stellen die Weiterentwicklung des (SO-Typ1) dar, bezogen auf die in diesen Bereichen vorgefundene gewerbliche Nutzung. Um den bestehenden Dauerwohnraum in diesem Gebiet zu erhalten und die Anzahl der möglichen Ferienwohnungen zu steuern, wird mit der Festsetzung der SO eine Höchstgrenze der Anzahl von Ferienwohnungen je Wohngebäude festgelegt.. Charakteristisch für die vorgefundenen sonstigen Sondergebiete (S01) bestimmen Wohngebäude mit dauerwohnlicher Nutzung und Touristenbeherbergung sowie Räume für die Ausübung freiberuflich Tätiger. -2-
Ausnahmsweise können Läden, Schank- und Speisewirtschaften die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebietes dienen, Anlagen für soziale und gesundheitliche und nicht störende Handwerksbetriebe sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes in Form von Hotels zugelassen werden, soweit sie dem Gebietscharakter entsprechen bzw. keine unzumutbaren Störungen zur Folge haben. Außerdem können kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes in Form von Hotels als Ausnahme zugelassen werden, soweit diese Einrichtungen keine unverträglichen Auswirkungen auf die Wohnbebauung zur Folge haben oder das Wohnumfeld durch Touristenverkehr belasten. Die Zulässigkeit als Ausnahme ermöglicht die Erhaltung der vorhandenen Anlagen. Die Baugrundstücke im Plangebiet SO-2 werden entsprechend ihrer derzeitigen Nutzung, sowie dem Planungsziel bezüglich der Erhaltung von Dauerwohnungen mit Privatvermietung festgesetzt. Die Anzahl der Wohnungen je Wohngebäude wird begrenzt, die allgemeine Zulassung von kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes soll das Planungsziel unterstützen. Nicht störende Handwerksbetriebe, die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie Räume für die Ausübung freiberuflich Tätiger sind allgemein zulässig. Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke, Anlagen für Verwaltungen sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes in Form von Hotels können als Ausnahme zugelassen werden, soweit diese Einrichtungen keine unverträglichen Auswirkungen auf die Wohnbebauung zur Folge haben oder das Wohnumfeld durch Touristenverkehr belasten. Die Zulässigkeit als Ausnahme ermöglicht die Erhaltung der vorhandenen Anlagen. Nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes in Form von Hotels können als Ausnahme zugelassen werden, soweit diese Einrichtungen keine unverträglichen Auswirkungen auf die Wohnbebauung zur Folge haben oder das Wohnumfeld durch Touristenverkehr belasten. Die Zulässigkeit als Ausnahme ermöglicht die Erhaltung der vorhandenen Anlagen. Zulässigkeiten als Ausnahme ermöglichen, daß bei Bauvorhaben jeweils die Beeinträchtigungen abgewogen und Konfliktsituationen vermieden werden können. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung - Grundflächenzahl (GRZ), Geschoßflächenzahl (GFZ), Zahl der Vol/geschosse - wurde aus dem Bestand entwickelt und so festgesetzt, daß einerseits entsprechend der Zielsetzung des.flächennutzungsplanes der Insel Sylt" die vorhandene Baudichte im wesentlichen beibehalten und möglichst nicht weiter verstärkt wird, andererseits die zulässige Nutzung der Grundstücke unter Beachtung des 34 BauGB und anderer baurechtlicher Vorschriften im wesentlichen eingehalten werden. Im überwiegenden Teil des Plangebietes wird die Bebauung als eingeschossig mit auszubauendem Dachgeschoß - entsprechend dem baulichen Bestand im Baugebiet - festgesetzt. Dieses wurde bei der Festlegung der Grundflächenzahl (GRZ) und der Höhenentwicklung der Hauptgebäude - die den möglichen Ausbauanteil des Dachgeschosses mitbestimmt - berücksichtigt. GRZ und GFZ sind entsprechend aufeinander abgestimmt, wobei der GFZ die höhere Aussagekraft über die Wohnverdichtung beigemessen wird. Ausnahmen bilden die Grundstücke.20-22" die entsprechend dem baulichen Bestand als dreigeschossige sowie die Grundstücke,,24-30, 32 und 34" die als zweigeschossige Gebäude festgesetzt werden. Entlang der Friesischen Straße (östlicher Bereich) deckt die jeweils festgesetzte GFZ von 0,53 bzw. 0,35 den Bestand ab. Hierbei wird zur Sicherung und zum Erhalt des denkmalgeschützten Gebäudes das Grundstück,,41" mit eine GFZ mit 0,53 festgesetzt. Im westlichen Teil dagegen kann der Bestand mit einer GFZ von 0,35, 0,25 bzw. 0,21 gesichert werden. Die Sicherung und der Erhalt der vorhandenen und als erhaltenswert gekennzeichneten Bebauung in der Johann-Möller-Straße ist Zielsetzung des Bebauungsplanes. Dieses wird durch die - 3-
Festsetzung der GFZ mit 0,65 im westlichen Bereich und einer GFZ von 0,70 bzw. 0,35 im östlichen Bereich dokumentiert. Hierbei sollen die Grundstücksausweisungen weitgehend erhalten bleiben. Die auf den Grundstücken.24, 25, u. 25" vorhandenen baulichen Anlagen überschreiten jedoch die festgesetzte GFZ von 0,65 erheblich. Hier ist eine Reduzierung der GFZ gegenüber der vorhandenen Nutzung geboten, um die in Bezug zur angrenzenden Bebauung weit überhöhte Ausnutzung einzugliedern und so auf ein für die städtebauliche Ordnung und die umgebende Bebauung verträgliches Maß der Nutzung begrenzt. Beidseitig der Kuhrtstraße und Nordmarkstraße (einseh!. Hinterbebauung) wird eine Bebauung ermöglicht, die der vorhandenen Ausnutzung entspricht und mit einer GFZ von 0,39; 0,49 bzw. 0,35 festgesetzt wird. Hierbei wird die auf dem Grundstück,8" vorgefundene überhöhte Ausnutzung auf ein städtebaulich verträgliches Maß reduziert. Die entlang der Norderstraße befindlichen Anlagen werden gemäß ihres vorgefundenen Bestandes mit einer GFZ von 1,00; 0,49 bzw. 0,39 festgesetzt. Auf den Grundstücken" 32-36» entspricht die festgesetzte GFZ von 0,65 und 0,35 im wesentlichen dem Bestand auf den jeweiligen Grundstücken. Die Sicherung des Gebäudebestandes läßt im Einzelfall die Einhaltung der Abstandsflächen nach 6 LBO nicht zu. Von der Ausnahmeregelung nach 6 Abs. 13 LBO soll in diesen Fällen bei Änderung baulicher Anlagen Gebrauch gemacht werden. Auch bei Gebäuden mit Weichbedachung kann der erforderliche Abstand von 12 m in zwei Fällen nicht eingehalten werden, so daß von der Ausnahmeregelung nach 37 Abs. 4 LBO im Hinblick auf den Erhalt wertvollen Baubestandes Gebrauch gemacht werden muß. Mit Ausnahme der zwei- bzw. dreigeschossigen Bebauung entlang der Johann-Möller-Straße und Norderstraße wird im gesamten Plangebiet die Bebauung als eingeschossige Gebäude mit auszubauendem Dachgeschoß - entsprechend dem baulichen Bestand im Gebiet - festgesetzt; dies wurde bei der Festlegung der Grundflächenzahl (GRZ ) und der Höhenentwicklung der Hauptgebäude - die den möglichen Ausbauanteil des Dachgeschosses mitbestimmt - berücksichtigt. Durch die restriktive Festlegung der Grundflächen baulicher Anlagen, ist es erforderlich, einen höheren Anteil an der Grundfläche für Garagen und SteIlfläche mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen sowie von baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, zuzulassen, als dies die Baunutzungsverordnung für den Regelfall vorsieht. Zur Vermeidung von übermäßiger Versiegelung des Bodens darf jedoch der Grenzwert von 100 % der zulässigen Grundfläche nicht überschritten werden. Die Vorgabe der Geschoßflächenzahl (GFZ) wird zur eindeutigen Bestimmung der max. Ausnutzung der Grundstücke sowie als Grundlage für die Erhebung von Erschließungsbeiträgen für erforderlich gehalten. Deshalb wird auch festgesetzt, daß Aufenthaltsräume im Dachgeschoß, sowie weitere anrechenbare Bauteile bei der Ermittlung der Geschoßflächenzahl mitzurechnen sind. Die Festsetzung, daß Nebenanlagen unterhalb der Vollgeschosse sowie Kellergeschosse die Umfassungswände des Hauptbaukörpers nicht überschreiten dürfen, soll bewirken, daß keine übermäßigen Nutzungsmöglichkeiten im Untergeschoß entstehen. Zu diesem Zweck wird auch festgesetzt, daß die Höhenlage der Baugrundstücke zu erhalten ist und Abgrabungen unzulässig sind. Ferner dürfen Kellerlichtschächte bestimmte Abmessungen nicht überschreiten und sind auf Geländehöhe waagerecht abzudecken. 4.3 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Gebäuden Im gesamten Plangebiet wird für die Sondergebiete (SO-Typ1-3) die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden festgesetzt. Wegen der vorhandenen einheitlichen Gebietsstruktur ist eine gesonderte Festsetzung für jedes Grundstück erforderlich. Im Zusammenwirken -4-
mit den Satzungen zur Sicherung von Gebieten mit Touristenverkehrsfunktion sowie zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung wird je Wohngebäude - ausgehend von den im Plangebiet vorgefundenen Wohngrundrissen und den festgesetzten bebau baren Grundstücksflächen eine Dauerwohnung mit einer Bruttowohngeschoßfläche von 130 qm (entsprechend der Bruttogröße einer familiengerechten Wohnung) sowie Wohnungen zur Touristenbeherbergung mit einer Bruttowohngeschoßfläche von ca. 45 qm (als Durchschnittswert für eine angemessene Unterbringung von Erholungsuchenden) angenommen und daraus die jeweils festgesetzte Zahl der Wohnungen ermittelt. Die Begrenzung der Anzahl der Wohnungen ist geboten, da ansonsten eine weitergehende ungewünschte Umstrukturierung des Plangebietes zugunsten von Ferienwohnungen und zu Lasten von Dauerwohnungen zu befürchten ist. Eine Alternative zum gewählten Rechnungsansatz sowie zur Begrenzung der Wohneinheiten ist nicht gegeben. Ein Fortschreiten der Umnutzung von Gebäuden mit Dauerwohnungen und Räumen zur Privatvermietung zu Kleinst-Appartements, würde nicht nur die vorhandene Bevölkerungsstruktur zerstören, sondern der Wohnbevölkerung auch Wohnraum entziehen, der aufgrund der Zielsetzungen der Landesplanung und der Aussagen im Erläuterungsbericht zum F-Plan Insel Sylt innerhalb der engen Siedlungsgrenzen nicht durch Neubebauung ausgeglichen werden kann. Zur Erhaltung der Touristenverkehrsfunktion der Stadt Westerland und zur Erhaltung der Attraktivität bisher relativ intakter WOhngebiete für die Dauerwohnbevölkerung und die Erholungssuchenden, ist die festgesetzte Begrenzung der Wohnungen erforderlich. Darüber hinaus würde eine fortschreitende Einrichtung von Kleinst-Appartements eine Vielzahl weiterer Stellplätze erfordern. Dadurch würde nicht nur ein höheres Verkehrsaufkommen, sondern darüber hinaus eine aus ökologischen Gründen ungewünschte zusätzliche Versiegelung bisheriger Garten- und Freibereiche bewirkt. Dieses ist wegen des gebotenen Schutzes der Umwelt sowie aus ökologischen Gründen nicht vertretbar. Den Grundstückseigentümern verbleiben in vertretbarem Umfang ausreichende Möglichkeiten, unterschiedliche Wohnformen, Wohnungsgrößen sowie Räume zur Beherbergung von Gästen einzurichten. Die Möglichkeit, Gebäude ausschließlich durch Dauerwohnungen zu nutzen, bleibt unberührt. 4.4 Höchstmaße für Wohnbaugrundstücke Aus städtebaulichen Gründen werden Mindestgrößen für Wohnbauflächen festgesetzt. Durch die Festsetzung von Mindestgrößen sollen folgende Planungsziele gewährleistet bleiben: Sicherung einer geordneten Bebauung und Nutzung unter weitgehender Beibehaltung der vorhandenen Baudichten - Erhaltung des Gebietscharakters und der Siedlungsstruktur unter Einfügung weiterer zulässiger Nutzungen - Erhaltung von stadtbildprägender Bausubstanz Sicherung des Wohn bedarfs der einheimischen Bevölkerung Regelung des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund- und Boden Unterstützung der Ziele der Ortssatzungen zur Erhaltung baulicher Anlagen und der Bevölkerungsstruktur ( 172 BauGB ) und des Genehmigungsvorbehaltes bezüglich der Begründung oder Teilung von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz ( 22 BauGB) - 5-
Die Festsetzungen der Mindestgrundstücksgrößen orientiert sich im wesentlichen an den vorgefundenen Grundstücksgrößen. Ausnahmen aufgrund überdurchschnittlich großer Grundstücksflächen bilden hier die Grundstücke n 12 und 32", die einmal teilbar sind. Bei Grundstücken die zum Zeitpunkt des Erlasses des Bebauungsplanes die zulässige Mindestgröße unterschreiten, gilt die Mindestgröße nicht. Hierdurch soll der Anspruch nach 34 BauGB gewährleistet werden. Bei diesen Grundstücken entspricht die vorhandene Grundstücksgröße der Mindestgröße. Ausschluß der Teilung ergibt sich aus der städtebaulichen Zielsetzung, weitere Verdichtungen auszuschließen. Aufgrund der bereits vorhandenen Kleinteiligkeit der besagten Grundstücke käme es zwangsläufig zu weiteren ungewollten baulichen Verdichtungen. 4.5 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche Die Wohngebiete im südlichen Innenstadtgebiet sollen gemäß dem Städtebaulichen Rahmenplan "Innenstadt WesterlandiSylt" in ihrer Kleinmaßstäblichkeit erhalten und weiterentwickelt werden. Vorhanden sind überwiegend eingeschossige Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoß in offener Bauweise. Dieser Zielsetzung wird durch die Größe der überbaubaren Grundstücksflächen und die Festsetzung von Einzelhäusern in offener Bauweise Rechnung getragen. Durch die Festlegung von detaillierten überbaubaren Flächen je Grundstück wird, bis auf wenige Ausnahmen, sowohl der Bestand einschi. seiner differenzierten Erweiterungsmöglichkeiten - soweit das Maß der Nutzung diese zuläßt - berücksichtigt als auch der kleinmaßstäbliche Stadtgrundriß in seiner Parzellenteilung erhalten. Gleichfalls wird verhindert, daß durch Zusammenlegung mehrerer Flurstücke sich nicht einfügende Baukörper entstehen. Da auch die gebietstypischen, untergeordneten Nebenanlagen entweder innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche oder mit begrenztem Gesamtvolumen bzw. Gesamtfläche an anderen Stellen auf dem Grundstück mit Ausnahme des Vorgartens unterzubringen sind, werden die Grünbereiche einschi. der Vorgärten als milieubestimmende Elemente der von ihrem vorgefundenen Charakter durchgrünten Wohngebiete erhalten bzw. durch Abgang von vorhandenen Nebenanlagen oder von Gebäuden im rückwärtigen Grundstücksbereich wiederhergestellt. 4.6 Gestaltung Die Festsetzungen bezüglich der Gestaltung baulicher Anlagen, einschi. Garagen, überdeckter Stellplätze und Nebenanlagen werden zur Bewahrung des vorhandenen noch relativ ausgewogenen Gesamteindruckes des Plangebietes in dem hierfür erforderlichen Umfang getroffen. Unter Berücksichtigung vertretbarer Toleranzen werden Bindungen über Höhenentwicklung, Außenwandgestaltung, Dachausbildung - bei besonderer Beachtung zusammenhängender Dachflächen - für sämtliche bauliche Anlagen vorgegeben. Die Anordnung von Energiegewinnungsanlagen im Bereich der geneigten Dachflächen ist unter Beachtung bestimmter gestalterischer Bindungen zulässig. Die Beschränkung, daß Nebenanlagen unterhalb der Vollgeschosse sowie Kellergeschosse die Umfassungswände des Hauptbaukörpers nicht überschreiten dürfen sowie das Verbot von Abgrabungen soll in Verbindung mit der festgesetzten Höhenentwicklung bewirken, daß das Erscheinungsbild der Hauptbaukörper nicht durch Bauteile, die bis zur Grenze der Anrechenbarkeit über die Geländeoberfläche hinausragen, beeinträchtigt wird. Bei den baulichen Anlagen, die die Stadtgestalt prägen bzw. die städtebaulich geschichtlicher Bedeutung sind, sind die Festsetzungen bezüglich der Gestaltung besonders auf das jeweilige -6-
Gebäude abgestimmt, wobei sich z.t. Abstandsflächen mit geringeren Tiefen als nach den baurechtlichen Bestimmungen erforderlich ergeben; dies ist zur Erhaltung des Straßenbildes und der ortsbildprägenden Gebäude - durch die erlassene Satzung zur Erhaltung baulicher Anlagen gesichert - zwingend erforderlich. Zulässige Erweiterungen werden so ermöglicht, daß erforderliche Abstandsflächen eingehalten werden können und die Dominanz des prägenden Gebäudes gewahrt bleibt. Mit der Festsetzung der Höhenentwicklung - sowohl Gesamthöhe als auch die für den jeweiligen Haustyp bestimmende Höhe der Schnittlinie von Gebäudeaußenwand und Dachhaut -, der auf dem Gebäudetyp abgestimmten Außenwandgestaltung, Dachform, Dachneigung und Dacheindeckung wird erreicht, daß die prägenden Gebäude in ihrem Erscheinungsbild und als Ensemble erhalten bleiben und sich mögliche Anbauten diesen Gestaltungskriterien anpassen. Wintergärten weichen typischerweise von der Gestaltung der Hauptbaukörper ab. Sie werden daher in bezug auf ihre Größe sowie Außenwand- und Dachgestaltung auf transparente Materialien beschränkt, so daß sich eine harmonische Einfügung in die Gestaltung des jeweiligen Hauptbaukörpers ergibt, als auch eine Beeinträchtigung des Ortsbildes vermieden wird. Die ausnahmsweise Überschreitung der Baugrenzen soll auch unabhängig von der festgelegten Baugrenze den Eigentümern kleinerer Grundstücke die Errichtung eines Wintergartens ermöglichen. Zu diesem Zweck dient - neben dem Planungsziel der Erhaltung privater Grünbereiche und der Durchgrünung der Wohngebiete - auch die Beschränkung auf ein Garagengebäude je überbaubarer Grundstücksfläche. Da Nebenanlagen die Dominanz der Hauptgebäude im Ortsbild nicht gefährden sollen, wird ein Zusammenfassen mehrerer Garagengebäude nicht zugelassen. Mit der Festsetzung der Höhenentwicklung - einerseits der Gesamthöhe als auch der für den jeweiligen Haustyp bestimmenden Höhe der Schnittlinie von Gebäudeaußenwand und Dachhaut -, der auf den Gebäudetyp abgestimmte Außenwandgestaltung, Dachform, Dachneigung und Dacheindeckung wird erreicht, daß die prägenden Gebäude in ihrem Erscheinungsbild erhalten bleiben und mögliche Anbauten sich diesen Gestaltungskriterien anpassen. Die getroffenen Festsetzungen sind erforderlich, um das ErScheinungsbild der Bebauung im Gebiet zu sichern und Neubauten harmonisch einzufügen. Gleichzeitig wird eine gewünschte lebendigkeit im Rahmen des GestaltungSkonzeptes und den individuellen Wünschen der Bewohner in vertretbarem Maße Rechnung getragen. Die gärtnerische Gestaltung der Vorgärten sowie die Ausbildung von Stellplätzen mit verringertem Versiegelungsanteil und der Ausschluß von Garagen und überdeckten Stellplätzen in diesem Bereich, wird - im Zusammenwirken mit den Festsetzungen über die Gestaltung der Abgrenzung der Grundstücke zu den öffentlichen Verkehrsflächen - zu durchgrünten Freiräumen mit wiederkehrenden Gestaltungselementen des Abschlusses zum Verkehrsraum führen. 4.7 Erschließung Für die Festsetzung vorhandener ausgebauter öffentlicher Verkehrsflächen besteht kein Erfordernis, da die Erschließung des Plangebietes und der Baugrundstücke gesichert ist und die Bedürfnisse des fußläufigen und fließenden als auch des ruhenden Verkehrs im Plangebiet geregelt sind. Öffentlicher Parkraum steht im öffentlichen Verkehrsraum ausreichend zur Verfügung. Um die Verkehrsabläufe und die Unterbringung von Parkmöglichkeiten in den Straßenparzellen erhalten zu können, wird für die überwiegende Anzahl der Grundstücke jeweils nur eine Einfahrt mit einer max. Breite von 3,50 m als Anschluß an die Verkehrsfläche zugelassen. Deren lage ist deshalb jeweils im Einzelfall nach städtebaulichen und straßenverkehrsrechtlichen Gesichtspunkten abzustimmen. Die vorhandene Bebauung und die lage der Grundstücke.32";»1"; zu den vorhandenen Verkehrsflächen machen eine Anordnung mehrerer Zufahrten erforderlich; dies führt jedoch nicht zu Beeinträchtigungen verkehrlicher Belange. -7-
4.8 Eingriffe in Natur und Landschaft Aufgrund der Aufstellung des Bebaungsplanes Nr. 74 sind keinerlei weitere, als bereits bestehende Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten, die nicht gemäß 34 BauGB innerhalb des vorhandenen im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässig wären. Darüberhinaus werden Festsetzungen zur Begrenzung des Versiegelungsanteils auf den Grundstücken sowie zur Begrünung gegenüber dem Verkehrsraum getroffen. Geschützte Biotope im Sinne von 15 a LNatSchG sind nicht betroffen. 5. Bodenordnende Maßnahmen Die Grundstücke befinden sich überwiegend im Privatbesitz. Die Grundstücke befinden sich überwiegend im Privatbesitz. Für eine geordnete Nutzung und Erschließung sollen nachfolgend aufgeführte Flurstücke zu zweckmäßig gestalteten Grundstükken zusammengefaßt werden, so daß eine sinnvolle bauliche Nutzung ermöglicht wird. Flurstücke: Grundstück: 3/1,2110 " 1" 5, 132/2,.. 2" 18/1, 18/2, 129.. 19" 2/4,215,, 11 " 104/1, 103 "30" Die zu Grundstücken zusammengefaßten Flurstücke haben in vielen Fällen jeweils denselben Eigentümer bzw. befinden sich in Familienbesitz. Erforderliche Umlegungen sollen im Wege freier Vereinbarungen durchgeführt werden. 6. Erschließung Die Erschließung innerhalb des Plangebietes ist gesichert. Ergänzende Maßnahmen werden - soweit erforderlich - von der Stadt Westerland bzw. von den Versorgungsunternehmen durchgeführt. Die Anlieger werden nach den gesetzlichen bzw. ortsrechtlichen Vorschriften zu den Kosten herangezogen. 6.1 Verkehrserschließung Die Grundstücke werden durch öffentliche Straßen erschlossen. Darüber hinaus werden auf verschiedenen Grundstücken Flächen festgesetzt, die mit entsprechenden Nutzungsrechten zu belasten sind. 6.2 Versorgung und Entsorgung Zwischen Stadt bzw. Energieversorgungsunternehmen und Grundstückseigentümern werden entsprechende Verträge geschlossen. 6.2.1 Wasser: Anschluß an das Netz der Energieversorgung Sylt - 8-
6.2.2 Strom: Anschluß an das Netz der Enrgieversorgung Sylt. 6.2.3 Gas: Anschluß an das Netz der Energieversorgung Sylt 6.2.4 Telefon und Kabelfernsehen: Anschluß an das Netz der Deutschen Telekom. 6.2.5 Entwässerung: Anschluß an das Trennsystem des Abwasserzweckverbandes Sylt (Schmutzwasser) bzw. der Stadt Westerland I Städt. Kanalwerk (Niederschlagswasser - Verkehrsflächen) bzw. Versickerung auf den Grundstücken (Niederschlagswasser - Gebäude). 6.2.6 Abfallbeseitigung: Die Abfallbeseitigung obliegt dem Kreis Nordfriesland. 7. Entwicklungsgebot Dem Entwicklungsgebot aus 8 Abs.2 BauGB wird im Rahmen der in Aufstellung befindliche 9. Änderung des Flächennutzungsplanes Rechnung getragen. 8. Kosten Die sich aus der Planung ergebenden Maßnahmen werden sich über einen langen Zeitraum erstrecken; und die Kostenentwicklung ist somit nicht real abschätzbar. Für evtl. ergänzende Maßnahmen des Ausbaues der Verkehrsflächen und der Entwässerungsanlagen durch die Stadt und die Energieversorgung Sylt werden die anliegenden Grundstückseigentümer oder dinglich Berechtigten aufgrund des kommunalen Abgabengesetzes des Landes Schleswig-Holstein und der Satzungen der Stadt Westerland zu Beiträgen veranlagt. - Unabhängig hiervon sind die Kosten für Wasser, Strom und Gasversorgung sowie Telefon- und Kabelanschlüsse, welche von den Grundstückseigentümern zu tragen sind. Die Finanzierung des Gemeindeanteils erfolgt aus dem Haushalt und ggf. aus Zuweisungen des Landes Schleswig-Holstein sowie des Kreises Nordfriesland. - 9-