Büromarkt Hamburg MarketView Q3 214 CBRE Global Research and Consulting BIP Q2 214 -,2 % Q/Q BIP Q1 214 +,7 % Q/Q IFO INDEX 14,7 Sept. 214 BA STELLENINDEX 17 Sept. 214 ALQ HH 7,4 % Sept. 214 ÜBERBLICK Quick Stats Q3 214 Hot Topics Starkes drittes Quartal Eigennutzeranteil gestiegen Großvolumige Abschlüsse beherrschen den Markt Leerstandsrate gesunken Spitzenrendite stabil auf Rekordniveau Q/Q Umsatz 151.3 m² Leerstand 1,3 Mio. m² Spitzenmiete 24,5 /m² Spitzenrendite 4,55 % Fertigstellungen 43.9 m² Rendite in den Stadtrandlagen gibt nach Gesamtwirtschaftliche Aspekte Infolge der geopolitischen Lage wurden die Prognosen für die deutsche Wirtschaft leicht nach unten korrigiert. Mit einem Wachstum für 214 von 1,4 % und 1,5 % für 215 gemäß Consensus Forecast, liegt der erwartete Zuwachs der deutschen Wirtschaftsleistung jedoch weiterhin deutlich über dem europäischen Durchschnitt. Auch der Standort Hamburg zeigt sich in einer robusten ökonomischen Verfassung. So wurde im IHK Konjunkturbarometer die Geschäftslage der Hamburger Wirtschaft im dritten Quartal überwiegend positiv bewertet. Die zukünftigen Unwägbarkeiten sorgten allerdings für eine leichte Eintrübung des Gesamtindex um 4,9 Punkte auf 19,5. Weiterhin steht die Stadt Hamburg durch positive Bevölkerungsprognosen und eine diversifizierte Wirtschaftsstruktur im europäischen Vergleich sehr gut dar, was sich auch in der aktuellen Studie des Urban Land Institute niederschlägt. Hier liegt Hamburg im europaweiten Vergleich auf Platz drei der attraktivsten Investitionsstandorte Europas und somit hoch in der Gunst in- und ausländischer Investoren. Büromarkt Auf dem Hamburger Büromarkt wurden in den ersten drei Quartalen 214 rund 374.5 m² Bürofläche neu angemietet. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Zuwachs von rund 14 %. Im Vergleich der Top 5- Büromärkte ist der Flächenumsatz im Jahresvergleich am stärksten gewachsen. Dies ist vor allem dem starken Marktgeschehen im dritten Quartal zu verdanken, welches mit rund 151.5 m² das umsatzstärkste Quartal seit 211 war. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete stieg gegenüber dem Vorjahr um 2 % auf 24,5 /m²/monat an. Investmentmarkt In den ersten drei Quartalen 214 wurde ein Investitionsvolumen von 2,37 Mrd. registriert. Dies entspricht einem Plus von rund 38 % gegenüber dem Vorjahr. Büroimmobilien waren mit 66 % des Investitionsvolumens die am häufigsten gehandelte Assetklasse. Umsatzstärkste Marktteilnehmer waren dabei mit 28 % des Gesamtvolumens die Offenen Immobilienfonds/- Spezialfonds gefolgt von Versicherungen/Pensionskassen (21 %). Das Umsatzvolumen ausländischer Investitionen stieg um mehr als 93 % auf über 1 Mrd. an. Tabelle 1: Büromarktkennzahlen Q3 213 Q3 214 J/J 1 Bestand, in Mio. m² 13,56 13,66 +,7 % Umsatz, kum. in 1. m² 328 374,5 + 14,2 % Leerstand, in Mio. m² 1,9 1,3 5,5 % Leerstandsrate, in % 8,1 7,6,5 %-Pkt. Spitzenmiete, in /m²/monat 24, 24,5 + 2,1 % Spitzenrendite, in % 4,75 4,55,2 %-Pkt. Kapitalwertindex (Q1 1986 = 1) 173 185 + 6,9 % 214, CBRE GmbH
in 1. m² in % in 1. m² Q3 214 Büromarkt Hamburg MarketView 2 UMSATZ Im Vergleich der Top 5-Büromärkte konnte am Standort Hamburg das größte Büroflächenwachstum im Jahres- als auch im Quartalsvergleich festgestellt werden. Deutlich zugenommen hat die Anzahl von großvolumigen Vermietungen, insbesondere von Abschlüssen über 1. m². Insgesamt konnten bis zum Ende des dritten Quartals 214 sechs Abschlüsse dieser Größenklasse registriert werden. Dabei stellt die Anmietung der Deutschen Telekom von rund 32.2 m² aus dem zweiten Quartal weiterhin den größten Abschluss dar. Darauf folgt mit rund 22. m² der Eigennutzerbaubeginn der Zentrale der Verwaltungs-Berufsgenossenschaft in Barmbek im dritten Quartal. Des Weiteren konnten mit der Anmietung der WPP Gruppe in Ottensen von 12.6 m² sowie der Funke Mediengruppe in der City von 1.3 m² weitere Großabschlüsse im dritten Quartal registriert werden. Im Teilmarkt City konnte mit einem Anteil von 17 % am Gesamtvolumen der höchste Flächenumsatz registriert werden. Durch die Großabschlüsse in den vergangenen zwei Quartalen folgt Hamburg-West mit einem Anteil von 12,5 % und die City-Nord mit 11 %. Stärkste Nachfragegruppe war die Handelsbranche, die für 46.4 m² (12 %-Anteil am Gesamtumsatz) in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres verantwortlich zeichnete. Es folgten die Branchen Verlage/Medien/Werbung mit 12 % sowie der Telekommunikation mit 1 %. Besonders anhand der letztgenannten Branchen fällt erneut die wachsende Bedeutung des sogenannten TMT-Sektors (Technologie, Medien und Kommunikation) auf. In Summe hatte dieser einen Anteil von rund 32 % am kumulierten Jahresvolumen, was einem Umsatz von 12.2 m² entspricht. Der Trend zu höherer Flächenqualität setzt sich fort und wird neben einem Anstieg der Mietpreise auch bei einem steigenden Umsatz von 44 % bei Büroflächen mit bester Ausstattungsqualität und Lage ersichtlich. Grafik 1: Büroflächenumsatz 6 5 4 3 2 1 Grafik 2: Büroflächenumsatz (kumuliert, in %) nach Branchen* - Top 5 - Grafik 3: Büroflächenleerstand 1.4 1.2 1. 8 6 4 2 1-Jahresdurchschnitt: 476.6 m² 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Restl. Branchen 5% 1-Jahresdurchschnitt: 8, % Q1 Q2 Q3 Q4 Handel 12% Industrie, Bau 8% Verlage, Med., Werbung 12% LEERSTAND Der Büroflächenleerstand verringerte sich gegenüber dem Vorjahr um rund 5 % auf 1,3 Mio. m². Bei einem leicht gestiegenen Büroflächenbestand von rund 13,7 Mio. m² ergibt sich hierdurch eine Leerstandsrate von 7,6 %. Dies stellt gegenüber dem Vorjahrszeitraum einen Rückgang um,5 %- Punkte dar. Spekulative Fertigstellungen wurden vom Markt weitestgehend absorbiert. Vor allem in den zentralen Top 5-Teilmärkten reduzierte sich der Büroflächenleerstand im Vorjahresvergleich. Der deutlichste Rückgang des Leerstands konnte in der City-Süd beobachtet werden. Mit einer Leerstandsrate von 18 % wird hier weiterhin der marktweite Höchstwert registriert, der Rückgang zum Vorjahr beträgt jedoch 1,9 %-Punkte.Verantwortlich hierfür ist die seit zwei Quartalen durchgehend positive Nettoabsorption im Teilmarkt. In der City-Nord erhöhte sich dagegen der Leerstand zum Vorjahr. Mit einer Leerstandsrate von 4,2 % beträgt die Differenz zum gleichen Zeitraum des Vorjahres 2 %-Punkte, jedoch befindet sich die Leerstandsrate weiterhin unter dem langjährigen Quartalsdurchschnitt von 5,1 %. Bis zum Ende 215 ist mit einer leichten Zunahme spekulativen Fertigstellungen zu rechnen. Großteile hiervon konzentrieren sich allerdings auf das Hamburger Stadtzentrum, was eine relativ schnelle Vor- und Nachvermietung wahrscheinlich macht. Vor diesem Hintergrund ist von einer weiteren Stabilisierung des Büroflächenleerstandes auszugehen. Telekomm. 1% Verbände, Vereine 8% *Grundgesamtheit aus 2 Branchen 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Q3 214 Leerstand Leerstandsrate 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, 214, CBRE GmbH
in 1. m² Index Q1 1986 = 1 in /m²/monat Grafik 4: Spitzenmiete & Gewichtete Durchschnittsmiete 3 25 2 15 1 5 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Q3 214 Spitzenmiete Grafik 5: Mietpreisindex Gewichtete Durchschnittsmiete MIETE Wie beim diesjährigen Umsatzvolumen sticht Hamburg auch beim Vergleich der Mietpreise für Büroflächen der Top 5- Standorte heraus. Während sich die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete in München, Frankfurt und Berlin stabilisierte, gab diese in Düsseldorf um 4 % auf 26,5 /m²/monat nach. Dagegen nahm die Spitzenmiete in Hamburg im dritten Quartal 214 um 2 % auf 24,5 /m²/monat zu. Entsprechend stieg der CBRE Mietpreisindex für Deutschland um 1,9 Punkte auf 211,6 sowie der Hamburger Mietpreisindex um 3,4 Indexpunkte auf 168,1. Die marktweite Spitzenmiete für Hamburg wird in Premiumflächen in der Hamburger City erzielt. In der HafenCity nahm die Spitzenmiete um 7 % auf 24, /m²/monat am stärksten zu. Vor dem Hintergrund der hohen Nachfragen nach attraktiven Neubauflächen in den Teilmärkten St.Pauli/Altona sowie Winterhude/Barmbek konnten auch hier ein Anstieg der Spitzenmietpreise registriert werden. Hier nahm die nachhaltige Spitzenmiete für Büroflächen bester Ausstattungsqualität und Lage um 5 % auf 22, /m²/monat und um 3,8 % auf 13,5 /m²/monat gegenüber dem Vorjahr zu. Q3 214 Büromarkt Hamburg MarketView 3 25 2 15 1 Die gewichtete Durchschnittsmiete erhöhte sich im Vorjahresvergleich um rund 6 % auf 14,73 /m²/monat dem höchsten Wert seit Beginn der Aufzeichnung. Besonders in den zentrumsnahen Teilmärkten setzt sich der seit Mitte 212 begonnene Trend weiter fort und führte zu einer positiven Entwicklung der Mietpreise. Hier wiederum entwickelte sich die HafenCity mit einem Wachstum von rund 12 % zum Vorjahr am stärksten. Die gewichtete Durchschnittsmiete liegt mit derzeit 19,94 /m²/monat deutlich über dem Durchschnittswert im Teilmarkt City mit 18,82 /m²/monat. 5 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 PIPELINE 3 Grafik 6: Büroflächenpipeline 35 3 25 2 15 1 5 Deutschland Hamburg 1-Jahresdurchschnitt: 211. m² 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 fertiggestellt spekulativ vorvermietet Eigennutzer In den ersten drei Quartalen wurde in Hamburg ein Fertigstellungsvolumen von 98.5 m² verzeichnet. Gegenüber dem Vorjahreszeiträum stellt dies einen Rückgang um rund 29 % dar. Die zum Fertigstellungszeitpunkt verfügbaren Flächen machten lediglich rund ein Drittel des Fertigstellungsvolumens des dritten Quartals von 43.9 m² aus. Auch das Jahresvolumen fällt vergleichs-weise gering aus und mit voraussichtlich 144.7 m² Gesamtfläche deutlich unter dem 1-Jahresdurchschnitt von 211. m². Der Anteil spekulativer Fertigstellungen zum Ende des Jahres beläuft sich auf 6.3 m². In 215 nimmt dagegen das spekulative Fertigstellungsvolumen wieder deutlich zu. Der Anteil am Gesamtvolumen beträgt knapp 5 % oder 118.3 m². Der Löwenanteil hiervon konzentriert sich jedoch auf innerstädtische Lagen. Beispielhaft hierfür ist das rund 26.5 m²-objekt Alsterufer 1-3, das spekulativ gebaut und frühestens Ende 215 fertiggestellt werden wird. Allerdings können sich Projekte wie dieses noch in das Frühjahr 216 verschieben und zu einer Erhöhung des derzeitig noch geringen Fertigstellungsvolumens dieses Zeitraumes von aktuell 86.3 m² führen. 3 214, CBRE GmbH
Index Q1 1986 = 1 in % in 1. m² Q3 214 Büromarkt Hamburg MarketView PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN Im Betrachtungszeitrum bis Ende 216 wird das höchste Fertigstellungsvolumen mit rund 52.1 m² im Teilmarkt Harburg/Süderelbe erwartet, welcher durch einen hohen Anteil bereits vorvermieteter Flächen (62 %) charakterisiert wird. Der Großteil hiervon konzentriert sich weiterhin auf das Gelände um das Airbuswerk in Finkenwerder. Es folgt mit einem unwesentlich geringeren Projektvolumen von rund 5.2 m² der Teilmarkt City-Süd. Hier wird durch Projekte wir dem Hammerleev (14.6 m²) und dem Fleet-Office (3.5 m²) derzeit noch ein hoher Anteil (71 %) spekulativer Fertigstellungen erwartet. Dagegen wird in der City- Nord ausschließlich mit hohen Vorvermietungsquoten gebaut, was zu einem Anteil spekulativer Flächen am Teilmarktvolumen von lediglich 21 % führt. Maßgeblich wird das Teilmarktvolumen durch das Projekt Conico beeinflusst. Mit diesem entsteht auf dem ehemaligen BP-Gelände am Überseering ein rund 32. m² großes Bürogebäude, das bereits vollständig an die Deutsche Telekom vermietet wurde. Grafik 7: Büroflächenpipeline (Q4 214-216) nach Teilmärkten* -Top 5-6 5 4 3 2 1 Harb./ Süder. C.- Süd C.- Nord spekulativ vorvermietet Eigennutzer *Grundgesamtheit aus 2 Teilmärkten Grafik 8: Bürospitzenrendite, Kapitalwert und Benchmarkrendite City Hafen- City INVESTMENT 25 6 4 Auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien 2 wurden in den ersten drei Quartalen 214 25,4 Mrd. 4 umgesetzt. Dies ist das beste Neun-Monats-Ergebnis seit 15 27. Auch Hamburg folgt diesem Trend mit einem Transaktionsvolumen von 2,37 Mrd.. Der Zuwachs 3 gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum betrug 1 rund 38 % und war der höchste im Vergleich der deutschen 2 Top 5-Standorte. Dominiert wurde das Markgeschehen 5 1 durch die Veräußerung von Büroimmobilien, welche einen Anteil von rund 66 % am Gesamtvolumen hatten. Es folgten Einzelhandels- (19 %) und Hotelinvestments (7 %). Vor allem die Anzahl großvolumiger Abschlüsse über 1 Mio. 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Q3 nahm im Vorjahresvergleich deutlich zu und trug zu dem Kapitalwertindex Spitzenrendite (in %) 1-j. Bundesanl. (in %) positiven Ergebnis bei. Hierzu zählte auch die Veräußerung der Tanzenden Türme für rund 165 Mio. durch einen *Grundgesamtheit aus 2 Branchen Spezialfonds der Hansainvest im dritten Quartal 214. Paketverkäufe hatten einen Anteil von knapp 13 % am Gesamtvolumen. Eigenkapitalstarke Investoren dominierten das Marktgeschehen. Hiervon waren Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds mit einem Anteil von 28 % oder 652 Mio. die stärkste Käufergruppe, gefolgt von Versicherungen/Pensionskassen mit 21 % oder 49 Mio.. Asset-/Fondsmanager hatten mit Käufen im Wert von 364 Mio. einen Anteil von 15 % am Gesamtvolumen. Verkäuferseitig wurde das Investmentgeschehen am deutlichsten von Projektentwicklern/Bauträgern beeinflusst, welche Grundstücke und Immobilien im Wert von rund 89 Mio. veräußerten, was einem Anteil von 34 % am Gesamtvolumen entspricht. Ausländische Investoren traten so häufig in Erscheinung wie seit dem Boom 26/27 nicht mehr und investierten rund 1,5 Mrd. oder 44 % am Gesamtvolumen. Hierzu zählt unter anderen der Kauf des Atlantic Haus und der Burstah Offices im dritten Quartal durch die schwedische Cityhold-Gruppe. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien lag auf dem Niveau des Vorquartals von 4,55 % während die Rendite am Cityrand im selben Zeitraum um 5 Basispunkte auf 5,55 % nachgab. PROGNOSE Für den weiteren Jahresverlauf gehen wir von einer stabilen Umsatzentwicklung aus. Vor dem Hintergrund der starken Umsatzleistung des dritten Quartals ist bis zum Jahresende ein Überschreiten der Marke des fünfjährigen Durchschnitts von rund 46. m² sehr wahrscheinlich. Hierbei gehen wir von einem stabilen bis leicht sinkenden Büroflächenleerstand aus. Die Nachfrage nach Topflächen, besonders in den attraktiven zentralen Lagen, ist ungebrochen hoch. Aufgrund der des limitierten Angebots, ist ein Anstieg der Spitzenmiete derzeit nicht zu erwarten. 5 214, CBRE GmbH
Tabelle 2: Teilmarktzahlen Kumulierter Flächenumsatz in m² Fertigstellungen Q4 214 216 in m² Leerstandsrate in % Mietpreisspanne in /m²/monat Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/monat Außenalster 3.7 26.5 4,1 11, 2,5 17,39 City 65. 45.8 7,5 11,5 24,5 18,82 City-Nord 41.5 45.9 4,2 6, 12,5 k. A. City-Ost/St. Georg 4.3 15.1 3,3 7,5 19, 14,99 City-Süd 39.5 5.2 18, 7, 14,5 1,11 City-Süd-Erweiterung 1.3 13,3 6, 1,5 k. A. Eppendorf 7.8 8,7 1, 15, 14,14 Flughafen 13.9 2. 4,1 6,5 12, 9,9 Hafen 23. 16.4 7,1 11, 24, 17,69 HafenCity 32.5 45.5 8, 13,5 24, 19,94 Hamburg-Nord/Ost 1.2 3,5 9, 12, k. A. Hamburg-Süd/Ost 3.6 6,3 6, 11, 8,55 Hamburg-West 46.7 12.6 1, 6, 14, 12,18 Harburg/Süderelbe 18.5 52.1 2,2 6,5 12,5 1,82 Schnelsen/Niendorf 6 5,8 7, 12,5 k. A. Stellingen/Lokstedt/Eimsbüttel 1.8 1,9 6,5 13, k. A. St. Pauli/Altona 18.9 2.1 3,9 8, 22, 12,73 Wandsbek 13.7 12.3 11,5 6,5 12,5 11,21 Westl. Hafenrand 1.2 1,4 12, 2, 17,74 Winterhude/Barmbek 35.8 24.9 6,9 8, 13,5 11,53 GESAMT 374.5 369.4 7,6 6, 24,5 14,73 Q3 214 Büromarkt Hamburg MarketView 5 214, CBRE GmbH
Q3 214 Büromarkt Hamburg MarketView Für weitere Informationen zu diesem MarketView kontaktieren Sie bitte: Research Deutschland Dr. Jan Linsin Senior Director, Head of Research Germany CBRE Bockenheimer Landstr. 24 6323 Frankfurt t: +49 69 1777 663 e: jan.linsin@cbre.com Frank Sgonina Analyst CBRE Valentinskamp 7 2355 Hamburg t: +49 4 882 38 e: frank.sgonina@cbre.com Agency Hamburg Heiko Fischer Managing Director, Head of Agency Hamburg CBRE Valentinskamp 7 2355 Hamburg t: +49 4 882 e: heiko.fischer@cbre.com + FOLLOW US GOOGLE+ FACEBOOK TWITTER: @cbregermany Global Research and Consulting Dieser Bericht wurde vom CBRE Germany Research Team erstellt, einem Mitglied von CBRE Global Research and Consulting. Das Netzwerk aus Research-Spezialisten und Beratern erstellt für Investoren und Eigentümer weltweit immobilienwirtschaftliche Marktauswertungen sowie ökonometrische Prognosen und erarbeitet Lösungsansätze für immobilienwirtschaftliche Fragestellungen. 6 Disclaimer Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der CBRE GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der CBRE GmbH vervielfältigt werden. www.cbre.de 214, CBRE GmbH