Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin Abteilung Bauwesen - Stadtplanungs- und Vermessungsamt - Planen und Bauen im Grunewald Planungsrechtliche Beurteilung von Bauvorhaben und Nutzungsänderungen Bebauungspläne festgesetzt am 4. November 2002
Ziele Mit Festsetzung der Bebauungspläne für über 2000 Grundstücke in den Villengebieten von Grunewald und Schmargendorf hat das Bezirksamt Charlottenburg - Wilmersdorf ein neues Planungsrecht geschaffen. Die Bebauungsplanfestsetzungen orientieren sich an den historischen Qualitäten der Grunewaldbebauung, ohne moderne Architektur zu verhindern. Mit den Festsetzungen wird sichergestellt, dass maßstäbliche Baukörper zur Straße hin orientiert werden und eine weitere Bebauung der Blockinnenbereiche unterbunden wird. Gleichzeitig wird die Wohnnutzung festgeschrieben, gewerbliche Einzelnutzungen haben sich unterzuordnen und sind quantitativ beschränkt. Durch gleichartige Festsetzungen von Halensee bis zur Pücklerstraße wird die vielfach geforderte Planungssicherheit und Transparenz für die Planung von Vorhaben und für Genehmigungsverfahren sichergestellt. Verfahren Bei den Bebauungsplänen IX-193 bis IX-197 handelt es sich um qualifizierte Bebauungspläne im Sinne des 30 Abs. 1 BauGB. In der Regel ist hiermit die Anwendung des 56 a BauO Bln (Genehmigungsfreistellung) unter den dort genannten Voraussetzungen möglich. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass die mit einem Vorhaben gegebenenfalls verbundenen Ausnahmen und Befreiungen gesondert beantragt werden müssen. Über die Abweichungen wird im Einzelfall mit Blick auf ihre städtebauliche Vertretbarkeit entschieden. Planungsrechtliche Ausnahmen sind beispielsweise die GFZ-Überschreitung bis max. 0,10 durch einen Dachraumausbau bzw. ein Staffelgeschoss, die Errichtung von Nebenanlagen auf nicht überbaubaren Grundstückflächen und die Überschreitung der nach 19 Abs. 4 BauNVO zulässigen GRZ von 0,3. Grundstücksteilungen sind genehmigungsfrei, durch Teilung dürfen jedoch keine Zustände entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans oder bauordnungsrechtlichen Bestimmungen widersprechen. Ausnahmen und Befreiungen im Zusammenhang mit Grundstücksteilungen sind antragspflichtig.
Zulässige Nutzungsarten X = generell zulässig O = ausnahmsweise zulässig --- = unzulässig Nutzung gemäß 4 BauNVO (Allgemeines Wohngebiet) 1. Vollgeschoss (mit zugehörigen Flächen im eventuellen Untergeschoß) ab 2. Vollgeschoss (mit Dach- oder Staffelgeschoß) Wohnen X X Läden und Gaststätten für die Gebietsversorgung X O Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke X X Beherbergungsgewerbe O O sonstige, nicht störende Gewerbebetriebe O --- Verwaltung O 1) O 1) Gartenbaubetriebe --- --- Tankstellen --- --- freie Berufe O O 1) zugunsten wohngebietsverträglicher Einrichtungen ausländischer Staaten
Zulässiges Maß der baulichen Nutzung Generell zulässig: GRZ nach 19 (1) BauNVO 90 0,20 GRZ nach 19 (4) BauNVO 90 0,30 GFZ in Vollgeschossen 0,40 Z (Anzahl Vollgeschosse) 3 Ausnahmsweise zulässig: GFZ-Anteil in Nichtvollgeschossen 0,10 Berechnungshinweise: - Nichtvollgeschossbegriff nach BauO Bln 97 - Dichteberechnung nach BauNVO 90 - in die Nutzungsberechnung sind einzubeziehen: Aufenthaltsräume, zugehörige Treppenräume und deren Umfassungswände ( 20 (3) BauNVO 90) Baukörper: Ausnahme-Kriterien für die GFZ-Überschreitung durch Flächen in Nichtvollgeschossen (Dach-, Staffel- und Untergeschossen) - zulässige GFZ von 0,40 um nicht mehr als 25 % überschritten, max. GFZ-Anteil von 0,10 in Nichtvollgeschossen - ausgewogene Proportion zwischen Hauptbaukörper und Dachzone - deutliche Trennung von Fassade sowie Dach- und Staffelgeschoss - keine Verknüpfung von vorgesetzten Gebäudeteilen der Hauptfassade mit der Dachzone Dach: - in der Höhenentwicklung untergeordnet - klare Kontur, sparsame Verwendung von Gauben und Einschnitten - Lage und Anordnung der Elemente in der Dachzone in Korrespondenz mit der Hauptfassade Staffelgeschoss: - als oberer Abschluss des Gebäudes, in der Höhenentwicklung untergeordnet - allseits von der Fassadenflucht des Baukörpers zurückgesetzt Nutzung Dachgeschoss: - eigenständige Wohnungen nur in einer Hauptnutzebene Nutzung Untergeschoss: - keine eigenständigen Büroeinheiten oder Wohnungen
Sonstige Festsetzungen Bauweise Einzelhäuser, Stadtvillen und Doppelhäuser Breite 20,0 m 1) Gebäudedimension Tiefe 20,0 m 1) Höhe 13,0 m Vollgeschosse 3 Vorgartentiefe zwischen 4,0 m und 7,0 m Baukörperstellung überbaubare Grundstücksfläche 20,0 m Tiefe Tiefgarage 30,0 m Tiefe Stellplätze Fläche Lage Qualifizierung unterirdischer Bauteile innerhalb der Gesamt-GRZ von 0,3 ( 19 (4) BauNVO) oberirdisch innerhalb der überbaubaren Fläche (20,0 m); unterirdisch innerhalb 30,0 m Tiefe 60 cm Erddeckung; Höhenlage mit Erddeckung nicht über Straßenniveau 1) z.t. abweichende Festsetzung für Einzelgrundstücke email: stadtplanung@charlottenburg-wilmersdorf.de Bauberatung : Frau Reichenbach Bau II C Tel.: +49 30 9029 14151 Frau Holzfuß Bau II C2 Tel.: +49 30 9029 14152 Bebauungsplanung : Frau Kahleck-Wolff Bau II A1 Tel.: +49 30 9029 14121