IMK-Modul. Erwerb, Bebauung und Verkauf von Grundstücken in der Buchhaltung

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1 IMK-Modul Lernfeld 8 Bauprojekte entwickeln und begleiten Erwerb, Bebauung und Verkauf von Grundstücken in der Buchhaltung Inhalt Kauf und Verkauf von unbebauten GS des Anlagevermögens Kauf und Verkauf von unbebauten GS des Umlaufvermögens Kontenklasse 7 als Baubuch Buchungen vor Baubeginn Umbuchungen bei Baubeginn Buchungen während der Bautätigkeit Buchungen zum Abschluss des Bautätigkeit Bilanzierung der bebauten GS des AV bzw. UV Verkauf von bebauten GS des AV und UV Einführung In Ihrer bisherigen Ausbildung haben Sie schon erfahren, dass die Geschäftsfelder eines Immobilienunternehmens sehr vielfältig sein können. So spielt auch die Bautätigkeit oft eine wesentliche Rolle, auch oder gerade weil es dort in rel. kurzer Zeit um verhältnismäßig hohe Umsätze und bei richtiger Kalkulation auch Gewinne geht. Weil es sich bei diesen Geldern oft auch um Vermögen von Dritten handelt, in deren Auftrag gebaut wird, schreiben verschiedene gesetzliche Bestimmungen (MaBV, Gesetz zur Sicherung der Bauforderungen u. a.) gewisse Sicherheitsregularien vor. Beispielsweise ist vom Bauträger/ Bauherren ein Baubuch zu führen also außerhalb der Geschäfts-Buchführung eine Art baubezogenes Kassenbuch. Andererseits zieht jede Bautätigkeit auch buchungsrelevante Sachverhalte der Geschäftsbuchführung nach sich. Um die wichtigsten aufzeichnungspflichtigen Geschäftsfälle im Zusammenhang mit der Bautätigkeit dennoch in gewohnter Art in die Geschäftsbuchhaltung zu integrieren, steht die Kontenklasse 7 zur Verfügung. Sie werden die Bautätigkeit aus buchhalterischer Sicht von der ersten Planungsidee über den Kauf eines geeigneten Baugrundstücks bis hin zur Fertigstellung und ggf. Verkauf des Grundstücks verfolgen. Dabei werden zwei mal zwei Themenkomplexe zum besseren Verständnis voneinander abgegrenzt: Kauf und Verkauf eines unbebauten GS des UV Kauf und Verkauf eines unbebauten GS des AV Bebauung eines GS des UV Bebauung eines GS des AV Es wird von dem (buchungstechnisch einfacheren) Sachverhalt ausgegangen, dass Baubeginn und Bauende im selben Wirtschaftsjahr liegen. Seite 1 von 9 bi_08_3_aufg_erw_bau_verk

2 Ein wichtiger Hinweis zu den Lehrbüchern (z. B. ReWe-Lehrbuch von Birkner, Bornemann): Die Autoren bieten zwei mögliche Buchungsvarianten für die Bautätigkeit an für das Anlagevermögen über Kontenklasse 7 und für das Umlaufvermögen über Kontenklasse 8. Man kann aber auch die Baukosten für Grundstücke des UV über Klasse 7 buchen und dies ist auch die Variante der Nürnberger AkA-Abschlussprüfung. Dieses Modul folgt der AkA und geht bei der Bautätigkeit im AV und im UV ausschließlich von Buchungen über Kontenklasse 7 aus. Mögliche Literatur: Birkner, Bornemann: Rechnungswesen in der Immobilienwirtschaft, Hammonia Verlag Immobilienwirtschaft Kompendium Rechnungswesen, Cornelsen Verlag Immobilienkauflaute, insbes. Band 3, Cornelsen Verlag Seite 2 von 9 bi_08_3_aufg_erw_bau_verk

3 Übungsaufgaben 1. Welche Kontenklasse ist ausschließlich für die Bau-Buchführung vorgesehen, welche Rolle spielt diese Kontenklasse beim Jahresabschluss des Immobilienunternehmens? 2. Wie lautet der Buchungssatz für die Anzahlung per Banküberweisung beim Kauf eines unbebauten Grundstücks a) des AV und b) des UV? 3. Wie lautet der Buchungssatz für den Rechnungseingang von Anschaffungsnebenkosten für ein unbebautes BauGS a) des AV und b) des UV? 4. Nennen Sie einige Beispiele für Anschaffungsnebenkosten und begründen Sie, warum diese nicht als Kosten in Kontenklasse 8 erfasst werden. 5. Wann wird der Kauf eines GS in der Buchhaltung registriert? 6. Wie wird die Aufnahme eines Darlehens für den GS-Kauf gebucht, wenn a) GS gehört zum AV, Kredit wird auf Bankkonto des WU überwiesen b) GS gehört zum UV, Kredit wird auf Notaranderkonto überwiesen 7. Mit welchem Buchungssatz buchen Sie den Geldeingang, wenn ein Wanderzirkus vorübergehend ein unbebautes GS nutzt (und dafür Pacht zahlt), welches zur späteren Bebauung mit Wohnhäusern vorgesehen ist. 8. Begründen Sie die Wahl des Erfolgskontos aus Aufgabe 7 9. Erläutern Sie den Unterschied bei der Buchung von Primärkosten und anderen Kosten für unbebaute GS während der Bewirtschaftung vor Beginn der Bautätigkeit 10. Erläutern Sie den Unterschied zwischen Anschaffungsnebenkosten und Bewirtschaftungskosten bei unbebauten GS. 11. Wie und wodurch unterscheidet sich die Buchungstechnik beim Verkauf von unbebauten GS a) im AV und b) im UV? 12. Wie lautet der Buchungssatz beim Verkauf eines unbebauten GS des AV, Buchwert ,-; Verkaufspreis a) ,-; b) ,-; c) ,-? 13. Wie lautet der Buchungssatz beim Verkauf eines unbebauten GS des UV, Buchwert ,-; Verkaufspreis a) ,-; b) ,-; c) ,-? Seite 3 von 9 bi_08_3_aufg_erw_bau_verk

4 Aufg. 14. Ein Immobilienunternehmen (IU) möchte ein unbebautes Baugrundstück erwerben, um es mit Mietwohnhäusern zu bebauen und diese im eigenen Bestand zu bewirtschaften. Buchen Sie die folgenden Sachverhalte (und führen Sie die T-Konten): 14a) Ein Makler liefert am 12.2.X1 auftragsgemäß einen Objektnachweis für ein geeignetes GS, KP ,- zuzügl. Maklerprovision 14b) Das IU wird in einem Gespräch am 17.2.X1 mit dem Verkäufer handelseinig, KP ,- 14c) Notartermin am 3.3.X1 der Kaufvertrag wird notariell beurkundet abgeschlossen. 14d) Das IU erhält den GESt-Bescheid und zahlt per Banküberweisung (kontokorrent) berechnen Sie auch den Betrag 14e) Das IU erhält am 16.3.X1 die Maklerrechnung und bezahlt die vereinbarte Provision in Höhe von ,00 am 27.3.X1 per Banküberweisung 14f) Das IU erhält die Rechnung des Notars über 3.500,- und überweist 14g) Vereinbarungsgemäß leistet das IU eine Anzahlung von ,- auf das Notaranderkonto 14h) Am 28.5.X1 trifft beim IU der Grundbauchauszug ein, aus dem die Umschreibung am 25.5.X1 ersichtlich ist. Als Lasten-Nutzen-Wechsel war im Kaufvertrag der 1.4.X1 vereinbart. Wann ist wie zu buchen? 14i) Das IU nimmt am 29.5.X1 bei der Hausbank einen Kredit für den Restkaufpreis i. H. von ,- auf und tritt den Anspruch auf Auszahlung an den Verkäufer ab (100% Ausz., Laufzeit ab 1.7.X1). 14j) Das IU beauftragt ein Architekturbüro mit den Leistungsphasen 1 bis 4 lt. HOAI. 14k) Das IU nimmt bei einem privaten Investor (Laufzeit ab 1.8.X1) einen Kredit für die Bauerstellung i. H. v ,- auf, das Geld wird überwiesen. 14l) Für die Zeit bis zum geplanten Baubeginn im August X1 pachtet ein Autohändler das GS, um Fahrzeuge auszustellen. Er überweist die Pachtsumme von 1.800,- 14m) Der GrSt-Bescheid für die Zeit vom 1.4. bis X1 trifft ein, das IU zahlt sofort den ersten Abschlag von 260,- Seite 4 von 9 bi_08_3_aufg_erw_bau_verk

5 14n) Das Architekturbüro hat alle nötigen Bauunterlagen erstellt, die Vorgaben des BBP werden eingehalten, ein Bauantrag ist gestellt. Die Rechnung des Architekten über ,- brutto trifft ein und wird nach 30 Tagen bezahlt. 14o) Am 1.7.X1 wird vorschüssig die erste Halbjahresrate für den Bankkredit abgebucht (Annuitätendarlehen, 1% Tilgg., 6% Zins) 14p) Am 5.7.X1 wird die Baugenehmigung erteilt, die dafür in Rechnung gestellten Gebühren belaufen sich auf 430,- und werden sofort überwiesen. 14q) Am 1.8.X1 rollen die Bagger an und beginnen mit den Erdarbeiten. 14r) Die Baufirma stellt Rechnungen für die Baugrube über ,-. für die Verlegung von Leitungen im Erdreich auf dem Grundstück ,- für den Bau des Kellers ,- für eine provisorische Lärmschutzwand 5.800,- für den Rohbau ,- Anlage einer provisorischen Baustraße ,- außerhalb des Grundstücks Der Hof wird befestigt und bepflanzt, es werden Kfz-Stellplätze angelegt ,- Für den Hof werden Müllbehälter angeliefert und aufgestellt ,- 14s) Der Architekt, der die Leistungsphasen 5 bis 9 übernommen hat, stellt eine Rechnung über ,- 14t) Der Partyservice, der für das Richtfest engagiert wurde, schickt seine Rechnung über 3.200,- 14u) Zinsen an den privaten Investor für ein Jahr (Endfälligkeitsdarlehen 10 Jahre, Zins 4,5%) werden per Dauerauftrag überwiesen. 14v) Für das Darlehen wurde eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen, Grundbuch-Gebühren 350,- werden sofort bezahlt. Seite 5 von 9 bi_08_3_aufg_erw_bau_verk

6 14w) Sämtliche Rechnungen der Baufirma werden per Überweisung bezahlt, dabei wird vereinbarungsgemäß eine Sicherheit von 5% für eventuelle Gewährleistungsverpflichtungen einbehalten. 14x) Der Bau ist abgeschlossen, der Architekt bestätigt die Mangelfreiheit, die behördliche Endabnahme erfolgt am X1. Für vier Angestellte des IU sind während der Bauzeit Personalkosten von ,- gebucht worden. Diese vier Angestellten waren zu ¾ ihrer Arbeitszeit mit der Baubetreuung beschäftigt, nur für die Baubetreuung wurde Büromaterial im Wert von 6.100,- gekauft. Die Aktivierung wird vorgenommen. Für die Zeit vom 1.4. bis X1 wurde vom IU Grundsteuer i. H. v. 780,- für dieses Grundstück bezahlt, der aktivierungsfähige Teil wird aktiviert Der aktivierungsfähige Zinsaufwand wird aktiviert Alle Baukosten aus Kontenklasse 7 werden als Bestand bilanziert 14y) Am X1 wird die Versicherungsprämie 870,- für die verbundene Gebäudeversicherung vom Bankkonto abgebucht. 14z) Am 14.1.X2 bietet ein bevollmächtigter Makler im Auftrag eines unbekannten Kunden überraschend ,- für dieses Grundstück wie es steht und liegt. Das IU organisiert sofort einen Notartermin und verkauft, wirtschaftliches Eigentum wird übertragen Seite 6 von 9 bi_08_3_aufg_erw_bau_verk

7 Übungsaufgaben Bebauung des UV 15) Das IU plant den Bau und anschließend schnellstmöglichen Verkauf einer Eigentums-Wohnanlage. Buchen Sie die entsprechenden Sachverhalte (und führen Sie die T-Konten). Beachten Sie besonders die Unterschiede zu Aufg a) Ein Makler liefert am 12.2.X1 auftragsgemäß einen Objektnachweis für ein geeignetes GS, KP ,- zuzügl. Maklerprovision 15b) Das IU wird in einem Gespräch am 17.2.X1 mit dem Verkäufer handelseinig, KP ,- 15c) Notartermin am 3.3.X1 der Kaufvertrag wird notariell beurkundet abgeschlossen. 15d) Das IU erhält den GESt-Bescheid und zahlt per Banküberweisung (kontokorrent) bitte Betrag berechnen und buchen 15e) Das IU erhält am 16.3.X1 die Maklerrechnung und bezahlt die vereinbarte Provision in Höhe von ,00 am 27.3.X1 per Banküberweisung 15f) Das IU erhält die Rechnung des Notars über 3.500,- und überweist 15g) Vereinbarungsgemäß leistet das IU eine Anzahlung von ,- auf das Notaranderkonto 15h) Am 28.5.X1 trifft beim IU der Grundbauchauszug ein, aus dem die Umschreibung am 25.5.X1 ersichtlich ist. Als Lasten-Nutzen-Wechsel war im Kaufvertrag der 1.4.X1 vereinbart. Wann ist wie zu buchen? 15i) Das IU nimmt bei der Hausbank einen Kredit für den Restkaufpreis i. H. von ,- auf und tritt den Anspruch auf Auszahlung an den Verkäufer ab. 15j) Das IU beauftragt ein Architekturbüro mit den Leistungsphasen 1 bis 4 lt. HOAI. 15k) Das IU nimmt bei einem privaten Investor ab 1.8.X1 einen Kredit für die Bauerstellung i. H. v ,- auf, der Betrag wird auf das Bankkonto überwiesen 15l) Für die Zeit bis zum geplanten Baubeginn im August X1 pachtet ein Autohändler das GS, um Fahrzeuge auszustellen. Er überweist die Pachtsumme von 1.800,- 15m) Der GrSt-Bescheid für die Zeit vom 1.4. bis X1 trifft ein, das IU zahlt sofort den ersten Abschlag von 260,- 15n) Das Architekturbüro hat alle nötigen Bauunterlagen erstellt, die Vorgaben des BBP werden eingehalten, ein Bauantrag ist gestellt. Die Rechnung des Architekten über ,- brutto trifft ein und wird nach 30 Tagen bezahlt. 15o) Am 1.7.X1 wird vorschüssig die erste Halbjahresrate für den Bankkredit abgebucht (Annuitätendarlehen, 1% Tilgg., 6% Zins) Seite 7 von 9 bi_08_3_aufg_erw_bau_verk

8 15p) Am 5.7.X1 wird die Baugenehmigung erteilt, die dafür in Rechnung gestellten Gebühren belaufen sich auf 430,- und werden sofort überwiesen. 15q) Am 1.8.X1 rollen die Bagger an und beginnen mit den Erdarbeiten. 15r) Die Baufirma stellt Rechnungen für die Baugrube über ,-. für die Verlegung von Leitungen im Erdreich auf dem Grundstück ,- für den Bau des Kellers ,- für eine kurzzeitige ungeplante Dämmung gegen überraschend starken Grundwasserdruck 5.800,- für den Rohbau ,- Anlage einer provisorischen Baustraße ,- außerhalb des Grundstücks Der Hof wird befestigt und bepflanzt, es werden Kfz-Stellplätze angelegt ,- Auf dem Hof werden Müllbehälter aufgestellt ,- 15s) Der Architekt, der die Leistungsphasen 5 bis 9 übernommen hat, stellt eine Rechnung über ,- 15t) Der Partyservice, der für das Richtfest engagiert wurde, schickt seine Rechnung über 3.200,- 15u) Zinsen an den privaten Investor für ein Jahr (Endfälligkeitsdarlehen 10 Jahre, Zins 4,5%) werden per Dauerauftrag überwiesen. 15v) Für das Privatdarlehen wird eine Hypothek ins Grundbuch eingetragen, Grundbuch-Gebühren 350,- werden sofort bezahlt. 15w) Sämtliche Rechnungen der Baufirma werden per Überweisung bezahlt, dabei wird vereinbarungsgemäß eine Sicherheit von 5% für eventuelle Gewährleistungsverpflichtungen einbehalten. 15x) Der Bau ist abgeschlossen, der Architekt bestätigt die Mangelfreiheit, die behördliche Endabnahme erfolgt am X1. 5 % Sicherheitseinbehalt. nur für bleibende Baubestandteile Grube Leitungen Keller Rohbau Hof Für vier Angestellte des IU sind während der Bauzeit Personalkosten angefallen, von denen ein Anteil von ,- ausschließlich der Bautätigkeit zuzurechnen ist. Nur für die Baubetreuung wurde Büromaterial im Wert von 6.100,- gekauft. Die Aktivierung wird vorgenommen. Für die Zeit vom 1.4. bis X1 wurde vom IU Grundsteuer i. H. v. 780,- für dieses Grundstück bezahlt und taggenau anteilig aktiviert. Seite 8 von 9 bi_08_3_aufg_erw_bau_verk

9 Der aktivierungsfähige Zinsaufwand wird taggenau aktiviert Alle Baukosten aus Kontenklasse 7 werden als Bestand bilanziert! Zusätzlich - wenn die Immobilie bis zum Bilanzstichtag noch nicht verkauft wurde (UV!) - müssen die Herstellungskosten (als Fremdkosten) in der GuV ausgewiesen und neutralisiert werden. Primärkosten sind bereits erfasst und neutralisiert, also die nicht mehr 15y) Am X1 wird die Versicherungsprämie für die verbundene Gebäudeversicherung überwiesen 870,- 15z) Am 14.1.X2 bietet ein bevollmächtigter Makler im Auftrag eines Kunden ,- für dieses Grundstück wie es steht und liegt. Das IU organisiert sofort einen Notartermin und verkauft. Seite 9 von 9 bi_08_3_aufg_erw_bau_verk

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