4 Die SIA-Norm 416 (2003) 4.1 Flächenschema Geschossfläche GF

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1 4 Die SIA-Norm 416 (2003) 4.1 Flächenschema Geschossfläche GF 19

2 Die Proportionalität der Flächen untereinander beeinflussen die Kosten. HNF Hauptnutzfläche zu GF Geschossfläche HNF von GF Faktor HNF x Wohnungsbauten / Schulhausbauten / Heimbauten / Verwaltungsbauten / Wie kleiner der Anteil HNF, desto höher der Gesamtflächenverbrauch und damit die Gesamtkosten. 28

3 5 Kostenkennwerte nach SIA 416 BKP 2 Gebäude CHF/m3 116 CHF/m3 416 CHF/m2 GF (inkl. MWST) Kostenstand 4/2010 Mittelwerte (+ 25% / - 10%) Wohnungsbau - Indexobjekte BKI ZH Mietwohnungen ohne Einstellhalle Eigentumswohnungen ohne Einstellhalle Einfamilienhäuser gerundete Mittelwerte aus je ausgewerteten Objekten inkl. Minergiestandard inkl. MWST ohne Betriebseinrichtungen 30

4 CHF/m3 116 CHF/m3 416 CHF/m2 GF Verwaltungsbau ohne Einstellhalle - Edelrohbau inkl. Ausbau Schulhausbau - Volksschulen Mittelschulen Hochschulen (ohne Betriebseinrichtungen) Turnhallen - Einfach-TH Doppel-TH Dreifach-TH

5 Alle Kennwerte sind abhängig von der Grösse der Konstruktion der Wiederholung von Geschossen der Repetition von Bauelementen der Gestaltung der Gebäudehülle dem Ausbaustandard 33

6 Fazit Bauen ist teuer und doch erhält man relativ viel Volumen fürs Geld CHF 560 / m3 SIA 116 CHF 645 / m3 SIA

7 6 Gebäudekonzept und Bauelemente und ihre Auswirkung auf die Kennwerte nach SIA Referenzobjekt mit gemischter Nutzung Objekt: E.R., Luzern Nutzung: Dienstleistungen, Wohnen Baujahr: 2011/

8 Objekt: E.R., Luzern Nutzung: Dienstleistungen, Wohnen Baujahr: 2011/2012 Grundriss: Normalgeschoss Dienstleistungen 36

9 Objekt: E.R., Luzern Nutzung: Dienstleistungen, Wohnen Baujahr: 2011/2012 Schnitt: Querschnitt 37

10 Objekt: E.R., Luzern Nutzung: Dienstleistungen, Wohnen Baujahr: 2011/2012 Grundriss: Wohnnutzung/ Dienstleistung nordseitig 38

11 Projektkennziffern: GF m2 GGF m2 HNF DL m2 HNF W m m2 FQ HNF/GF 0,72 AGF 358 m2 FQ AGF/GF 0,07 AWF (Fassaden) m2 u/ü Terrain hiervon Innenhof 600 m2 Anteil Fenster m2 FQ AWF 0,57 DF (Dachfläche) m2 Gebäudehüllzahl (total m2) AWF + DF/GF 0,78 Gebäudevolumen GV m3 RI m3 RI/GV 1,07 39

12 6.2 Auswirkung von Nutzung und Ausbau bzw. Edelrohbau Projektkennwerte: DL ausgebaut DL Edelrohbau DL / Wohnen 1990 m m2 ausgebaut ausgebaut 3850 m m m2 (zus. VF) BKP 2 Gebäudekosten Minergiestandard (Mittelwert ) CHF / m2 GF CHF / m3 GV CHF / m3 RI Fazit 1: Objekte mit ausgebauten DL-Flächen haben 20 % höhere Kennwerte als DL im Edelrohbau Fazit 2: Objekte mit Wohnnutzungen liegen mit ihren Kennwerten 30 % höher als Objekte mit Edelrohbau-Dienstleistungsflächen 40

13 6.3 Balkone und Loggien (ohne Auswirkung im Gebäudevolumen) pro m2 AGF Putzbalkon 1 m Zimmerbalkon 2 m Zimmerbalkon (inkl. Markise) 6 m Wohnbalkon (inkl. Markise) 10 m Wohnbalkon auf Stützen 15 m (inkl. Markise) Loggia eingezogen 6 m (zusätzl. Fassadenabw.) Loggia eingezogen 12 m (zusätzl. Fassadenabw.) Loggia eingezogen 6 m mit Flachdach u. verglast Loggia eingezogen 12 m mit Flachdach u. verglast 41

14 6.4 Weitere konzeptionelle Massnahmen, welche sich im Gebäudevolumen nicht darstellen ausgebaute Dachräume unter Steildächern erhöhen die Dachgeschoss- Kennwerte gegenüber nicht ausgebauten Dachräumen um CHF bis /m2 GF begehbare Flachdächer sind um CHF bis /m2 teurer als extensiv begrünte (Brüstungen, Aufgänge, Beläge) Dachgesimse (Dachvorsprünge) Kosten bis 60 cm CHF bis /m1 bis 110 cm CHF bis /m1 bis 160 cm CHF bis /m1 ausgebaute Räume im UG zu nicht ausgebauten Kellerräumen; Mehrkosten CHF bis /m2 je nach Installationsanteil 42

15 offene EG-Hallen Referenzobjekt E.R., Luzern GF 85 m2 Zugänge und Stützen CHF /m2 oder (AGF 760 m2) CHF GF Ø + AGF CHF 1 100/m2 GV m3 CHF 3 570/m3 RI m3 CHF 450/m3 Kosten EG CHF Fazit: offene EG-Hallen bringen hohe Kosten, jedoch nach SIA 416 keine GF und kein Volumen, sie erhöhen die mittleren Objektkennwerte erheblich. 43

16 Minergie Label 2009 Minergie Label 2009 Dämmung cm 3-fachverglaste Fenster kontr. Raumlüftung Wärmepumpe 44

17 Minergie-Standard Referenzobjekt: E.R., L. Mehrkosten: Dämmungen/Verglasungen CHF bis inkl. Honorare kontrollierte Lüftung CHF bis inkl. Honorare Total Mehraufwand CHF bis (Mittelwert CHF ) + 8 % bis + 10 % gegenüber Standard

18 7 Gebäudehülle als Einflussfaktor Referenzobjekt: E.R., Luzern GF m2, AWF m2 hievon Innenhof 600 m2 unter Terrain 390 m2 über Terrain m2 Fenster 690 m2 (35 % Holz/Metall, 3 fach IV) Fassaden geschlossen 980 m2 in Kennwerten 6.2 enthalten Fassadenvarianten: Ø Kosten-Anteil m2 pro m2 GF 416 pro m3 GV 416 pro m3 RI Aussendämmung 24 cm, BN/Beton 20 cm, Fassadengerüst, Leibungen, Bänke, Stürze Innere u. äussere Schale Sichtbeton 24 cm Dämmung Verkleidung Faserzement-Platten, BN/Beton, 24 cm Dämmung Verkleidung Naturstein, Beton 24 cm Dämmung Holzelemente, Holzverkleidung 24 cm Dämmung Klinkerverblendung, Beton 24 cm Dämmung

19 8 Erneuerungs- und Umbaumassnahmen und Aktualisierung des Immobilienneuwertes Es gibt 4 Eingriffstiefen zu unterscheiden, für welche folgende Richtpreise gelten können (Stand 2010): Instandhaltung (Pinselrenovation) CHF bis CHF /m2 GF Instandsetzungsarbeiten mit Ersatzmassnahmen CHF bis CHF /m2 GF Erneuerungsarbeiten mit Änderungen der Raumformate, ohne statische Eingriffe CHF bis CHF /m2 GF Umbauarbeiten mit statischen Eingriffen hierin sind Demontagen und Ausbrucharbeiten stets enthalten CHF bis CHF /m2 GF 47

20 zusätzlich: Fassadeninstandsetzung ohne Dämmung CHF bis CHF mit Dämmung, verputzt bzw. mit Verkleidung CHF bis CHF inkl. Gerüstarbeiten ohne Fenster, Sonnenschutz (CHF bis CHF /m2) ohne Naturstein-Instandsetzungen Steildach-Instandsetzungen ohne Dämmung CHF bis CHF mit Dämmung CHF bis CHF bei intaktem Dachstuhl und mit Ersatz der Spenglerarbeiten 48

21 Investitionsbedarf Dachgeschossausbau /m2 zu Wohnzwecken Dach erneuern / dämmen /m2 Bad erneuern Pinselrenovation /m2 GF (ohne Ersatz) Pinselrenovation /m2 GF (mit Oberflächenersatz) Bad an neuem Standort Umbaumassnahmen /m2 GF mit Wandverschiebungen Küche erneuern Elektroanlage erneuern /m2 GF Küche an neuem Standort Heizungsanlage erneuern /m2 GF Fassadenrenovation /m2 Fassaden dämmen, /m2 verkleiden Fenster, Sonnenschutz /m2 ersetzen Toilette erneuern Toilette an neuem Standort Wärmepumpe

22 9 Eigentumswohnungen und Mieterausbau 9.1 Eigentumswohnungen generell höherer Standard als der Mietwohnungsbau, mit um % höheren Kennwerten pro m2 HNF für Elektroinstallationen bis 80.00/m2 HNF Lüftungsanlagen bis /m2 HNF Sanitäranlagen bis /m2 HNF Ausbaustandard bis /m2 HNF Honorare bis /m2 HNF GF 2 000/m bis /m2 HNF HNF 2 800/m2 (FQ 0,7) + 14 % + 32 % 50

23 9.2 Mieterausbau pro m2 HNF ab Edelrohbau ohne Trennwände mit Trennwänden ohne Sanitäranlagen mit Sanitäranlagen ohne Lüftung mit Lüftung für Büroräume für Schulräume für Arztpraxen (ohne Praxiseinrichtung) 51

24 10 Aktualisierung von verfügbaren Kennwerten SIA 116 nach SIA 416 Falls die Daten nicht nach SIA 416 neu erhoben werden können, lassen sich Näherungswerte durch Umrechnung bestehender Daten erzielen. Beispiel 1: MFH Baujahr 1990 Mietwohnungen mittlerer Standard m3-preis SIA 116: CHF /m3 (Schatzung 2005) Schatzung 2011 m3-preis SIA Minderkubatur Annahme + 8 % CHF 38.00/m3 CHF /m3 + Teuerung 2005/ ,2 % CHF 63.00/m3 CHF /m3 - Altersentwertung seit % CHF 29.00/m3 (falls linear) m3-preis SIA 416 CHF /m3 m2-preis GF /m2 (bei Gh 2,9) Gh = Geschosshöhe OK - OK 52

25 Beispiel 2: Verwaltungsgebäude einer Versicherung, Baujahr 1970, Räume ausgebaut m3-preis SIA 116: CHF /m3 (Schatzung 2003) CHF /m2 GF (Ø m3/gf 3,8) Vereinfachte Umrechnung zur Plausibilisierung: Erneuerungsmassnahmen 2010: 30 % Instandhaltung, Pinselrenovation CHF werterhaltend CHF -/m2 30 % Instandsetzung CHF werterhaltend CHF -/m2 20 % Erneuerungsarbeiten CHF % wertvermehrend CHF /m2 30 % Umbauarbeiten CHF % wertvermehrend CHF /m2 CHF /m2 GF + Teuerung 2003/ ,9 % auf CHF CHF /m2 GF CHF m2 GF 53

26 Übertrag CHF m2 GF - Altersentwertung 2003/2010 linear 7 % (auf Wert 2003 plus Teuerung ) CHF /m2 GF Total m2 Preis 2010 nach SIA 416 CHF /m2 GF Umwandlung in m3-preis nach SIA 416 CHF /m3 (bei Gh 3,50*) * GF/m3 3,8 inkl. Zuschläge SIA 116./. 8 % Zuschläge = Gh nach 416 3,50 m OK OK 54

27 Fazit: Die zuverlässigsten Werte nach SIA 416 entstehen auf der Grundlage der Neuermittlung von GF und GV, woraus sich aufgrund des aktualisierten Immobilienwertes die neuen m2- und m3-preise ergeben. 13. Mai