Sommertagung 2011 in Hauterive NE

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1 SVKG Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten USECE Union suisse des experts cantonaux en matière d évaluation des immeubles Sommertagung 2011 in Hauterive NE Flächen und Volumen nach SIA 416 Aktualisierung von Projektkennwerten Quantität als Einflussfaktor Walter Graf Studienleiter MAS in Bauökonomie Hochschule Luzern 1

2 Flächen und Volumen nach SIA Aktualisierung von Projektkennwerten Inhaltsübersicht 1 Einflussfaktoren 2 SIA-Norm 116 (1952) 3 Die Unterschiede zwischen SIA-Norm 116 und Die SIA-Norm 416 (2003) Flächenarten und Immobilienbewertung 5 Kostenkennwerte nach SIA Gebäudekonzept und Bauelemente und ihre Auswirkung auf die Kennwerte nach SIA Gebäudehülle als Einflussfaktor 8 Erneuerungs- und Umbaumassnahmen und Aktualisierung des Immobilienneuwertes 9 Eigentumswohnung und Mieterausbau 10 Aktualisierung von verfügbaren Kennwerten SIA 116 nach SIA 416 2

3 1 Einflussfaktoren Grösse m3 Rauminhalt m2 Geschossfläche Form Grundrissform Abwicklung horizontal/vertikal OBJEKT- KOSTEN Komplexität Installationsdichte Qualität Konstruktion Material Die SIA 416 geht auf die Grösse (die Quantität von Flächen und Volumen) ein. 3

4 2 SIA-Norm Urfassung und m3-preis 1952 entstanden 2003 von der SIA Norm 416 abgelöst Teuerung von 1952 bis 2010 (Basis 1939): m3-preis Indexobjekt Pt 203 Pt 1939 CHF CHF CHF = % = % aktuelles Indexobjekt CHF effektiver Kennwert + 10 % Technologiesprung! 4

5 2.2 Zuschläge nach SIA 116 und Interpretationsspielräume Steil-Dachzuschläge 1/3, 1/2, min. 1,0 m Flachdachzuschläge 0,5 bis 1,0 m Terrassen 1,0 m Balkone 1,5 2,0 m Dachgesimse 0 1,5 m Bodenzuschläge 0 1,0 m Lichthöfe u.a.m. Zuschläge zum Grundvolumen 5 20 % mit grossen individuellen Interpretationsspielräumen! 5

6 Der Wunsch nach günstigen m3-preisen führt(e) zu einem echten Wildwuchs im Reich der Zuschläge! ( Boden, Dach, Balkon, Terrassen u.a.m.) interpretationsbedingte Volumen-Abweichungen nach SIA 116 mind. ± 10 % 6

7 2.3 Der lange Schatten der SIA-Norm 116 Heute 2011 sind noch immer m3-preise nach 116 im Gebrauch bei Banken, Versicherungen, Immobiliensachverständigen, Bauherrschaften, Generalunternehmern und auch. bei Architekt/innen. Die Übergangsphase dauert an. 7

8 Die breit verfügbaren Daten nach SIA 116 sind nur mit beträchtlichem Aufwand aktualisierbar: Zuschläge eliminieren ( Pläne!) Standard nivellieren (zb. Minergie) Teuerung / Preisgefälle anpassen Als Benchmarks sind solche Kennwerte meist fragwürdig. 8

9 Die Umstellung fällt nicht leicht und: Ein m3-preis nach SIA 416 liegt meist 5 15 % über dem m3-preis nach SIA 116 weil das Gebäudevolumen nach SIA 416 im Mittel 8 10 % unter dem Volumen nach SIA 116 liegt. Bei publizierten m3-preisen ist meist unklar, ob sie nach 416 oder nach 116 berechnet sind. 9

10 3 Die Unterschiede zwischen SIA 116 und Ausgebauter Dachstock: nach SIA 416 Die Schemaskizzen zur SIA Nr. 116 sind 1994 entstanden in Zusammenarbeit mit H. Donzé von der Kantonalen Gebäudeversicherung Luzern (zur Instruktion der Gebäudeschatzer). 10

11 3.2 Nicht ausgebauter Dachstock: nach SIA 416 Das Gebäudevolumen nach SIA 416 wird OK Dachbelag gemessen. 11

12 3.3 Flachdächer, Erker, Terrassen, Dachaufbauten: nach SIA 416 Das Gebäudevolumen nach SIA 416 wird OK Dachbelag gemessen. 12

13 3.4 Unterkellerungen: nach SIA 416 Das Gebäudevolumen nach SIA 416 wird ab UK Bodenplatte gemessen. 13

14 3.5 Offene Gebäudeteile: nach SIA 416 Das Gebäudevolumen nach SIA 416 berücksichtigt offene EG-Hallen, Arkaden, Veranden, Dachgesimse, Vordächer, Balkone nicht (lediglich die Stützen GF x h werden ins Volumen miteinbezogen). 14

15 3.6 Balkon, Loggien: nach SIA 416 Balkone und Loggien werden in die Volumenermittlung nach SIA 416 nicht einbezogen. Bei der Geschossflächenermittlung GF entstehen Aussengeschossflächen AGF. 15

16 3.7 Die Auswirkungen der Bemessungsvorschriften auf das Gebäudevolumen nach SIA 116 bzw. nach SIA 416: ± Auswirkung auf den m3-preis Unterschiede SIA 116 SIA 416 (seit Oktober 2003 ausser Kraft) Satteldach nicht ausgebaut 1/3 h, min. 1,0 m - beide gleich: + ausgebaut voll + 1/3 h, min. 1,0 ± AK Dachlinie - Pultdach nicht ausgebaut 1/3 h, min. 1,0 - beide gleich: + ausgebaut ± AK Dachlinie ± Mansardendach nicht ausgebaut 1/2 h, min. 1,5 m - beide gleich: + ausgebaut voll, + min. 1,0 ± AK Dachlinie ± Walmdach nicht ausgebaut 1/3 h, min. 1,0 m ± beide gleich: ± ausgebaut voll, + 1/3 h, min. 1,0 ± AK Dachlinie ± Zeltdach nicht ausgebaut 1/3 h, min. 1,0 m - beide gleich: + ausgebaut voll, + 1/3 h, min. 1,0 ± AK Dachlinie ± Lukarnen nicht separat berücksichtigt - dem Volumen zugemessen + 16

17 Unterschiede SIA 116 SIA 416 (seit Oktober 2003 ausser Kraft) Flachdach begehbar 1,0 m DZ + OK Dachbelag - nicht begehbar 0,5 m DZ + OK Dachbelag - Terrassen 1,0 m DZ + OK Terrassenbelag - Lichtkuppeln kein Volumen - mit dem Volumen zu- + gemessen Oblichter im Dach kein zusätzliches Volumen - mit dem Volumen zu- - bzw. Dachnorm + gemessen ± Vordach bis 1,5 1,0 m h + kein Volumen - > 1,5 1,5 m h Dachvorsprünge > 1,5 1,5 m h + kein Volumen - bis 1,5 0 m DZ = Dachzuschlag 17

18 Unterschiede SIA 116 SIA 416 (seit Oktober 2003 ausser Kraft) Bodenplatten OK - UK + Beheizte Räume im UG 1,0 m Bodenzuschlag + kein Zuschlag - Loggien voll + kein Volumen - Lichthöfe > 40 m2 0 m3-0 m m2 1/2 m3 + 0 m3-4-seitig umschl. < 20 m2 volle m3-0 m3 - > 40 m2 0 m3-0 m3-3-seitig umschl m2 1/4 m3 + 0 m3 - < 20 m2 1/2 m3 + 0 m3 - offene EG-Hallen/ bis 100 m2 voll m3 + 0 m3 - Arkaden > 100 m2 80 % der m3 nur umschlossene Zugangsräume und Stützen offene Gebäudeteile BZ + h + DZ 0 m3 ( AGF) (gedeckte Sitzplätze) 2 Perrondächer volle m3 0 m3 ( AGF) BZ = Bodenzuschlag DZ = Dachzuschlag 18

19 4 Die SIA-Norm 416 (2003) 4.1 Flächenschema Geschossfläche GF 19

20 4.2 Flächenschema Aussen-Geschossfläche AGF 20

21 4.3 Schema Gebäudevolumen GV Das Gebäudevolumen GV wird aus der Geschossfläche GF und der dazugehörigen Höhe berechnet, ohne jegliche Zuschläge oder Abzüge. 21

22 4.4 Kostenwirksamkeit der Flächenklassen GF Summe aller Geschossflächen pro Objekt pro Trakt mit/ohne Einstellhallen gemittelter Kennwert NF Nutzfläche HNF zweithöchster Kostenanteil HNF + NNF NNF reduzierter Kostenanteil VF Verkehrsfläche hoher Kostenanteil Liftschacht, Treppen FF Funktionsfläche niedriger Kostenanteil jedoch komplex installiert KF Konstruktionsfläche höchster Kostenanteil 22

23 In der Praxis wird ausschliesslich mit dem gemittelten Kennwert gerechnet. Eine Kostenaufteilung nach Flächenklassen ist weder praktikabel noch sinnvoll. Dasselbe gilt für die Ermittlung der Gebäudevolumen nach SIA

24 Die Flächenklassen nach SIA 416: Gliederung der Nettogeschossfläche SIA Norm 416 Figur 4 24

25 Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen SIA Norm 416 Figur 6 25

26 Gebäudevolumen SIA Norm 416 Figur 8 26

27 Nettogebäudevolumen SIA Norm 416 Figur 9 27

28 Die Proportionalität der Flächen untereinander beeinflussen die Kosten. HNF Hauptnutzfläche zu GF Geschossfläche HNF von GF Faktor HNF x Wohnungsbauten / Schulhausbauten / Heimbauten / Verwaltungsbauten / Wie kleiner der Anteil HNF, desto höher der Gesamtflächenverbrauch und damit die Gesamtkosten. 28

29 Für die Immobilienbewertung sind meist nur die Geschossfläche GF 416 das Gebäudevolumen GV 416 und das Gebäudevolumen V 116 verfügbar. Eine Projektanalyse besteht nicht oder liegt nicht auf. 29

30 5 Kostenkennwerte nach SIA 416 BKP 2 Gebäude CHF/m3 116 CHF/m3 416 CHF/m2 GF (inkl. MWST) Kostenstand 4/2010 Mittelwerte (+ 25% / - 10%) Wohnungsbau - Indexobjekte BKI ZH Mietwohnungen ohne Einstellhalle Eigentumswohnungen ohne Einstellhalle Einfamilienhäuser gerundete Mittelwerte aus je ausgewerteten Objekten inkl. Minergiestandard inkl. MWST ohne Betriebseinrichtungen 30

31 CHF/m3 116 CHF/m3 416 CHF/m2 GF Verwaltungsbau ohne Einstellhalle - Edelrohbau inkl. Ausbau Schulhausbau - Volksschulen Mittelschulen Hochschulen (ohne Betriebseinrichtungen) Turnhallen - Einfach-TH Doppel-TH Dreifach-TH

32 CHF/m3 116 CHF/m3 416 CHF/m2 GF Heimbauten ohne Einstellhallen Einstellhallen - einbündig zweibündig

33 Alle Kennwerte sind abhängig von der Grösse der Konstruktion der Wiederholung von Geschossen der Repetition von Bauelementen der Gestaltung der Gebäudehülle dem Ausbaustandard 33

34 Fazit Bauen ist teuer und doch erhält man relativ viel Volumen fürs Geld CHF 560 / m3 SIA 116 CHF 645 / m3 SIA

35 6 Gebäudekonzept und Bauelemente und ihre Auswirkung auf die Kennwerte nach SIA Referenzobjekt mit gemischter Nutzung Objekt: E.R., Luzern Nutzung: Dienstleistungen, Wohnen Baujahr: 2011/

36 Objekt: E.R., Luzern Nutzung: Dienstleistungen, Wohnen Baujahr: 2011/2012 Grundriss: Normalgeschoss Dienstleistungen 36

37 Objekt: E.R., Luzern Nutzung: Dienstleistungen, Wohnen Baujahr: 2011/2012 Schnitt: Querschnitt 37

38 Objekt: E.R., Luzern Nutzung: Dienstleistungen, Wohnen Baujahr: 2011/2012 Grundriss: Wohnnutzung/ Dienstleistung nordseitig 38

39 Projektkennziffern: GF m2 GGF m2 HNF DL m2 HNF W m m2 FQ HNF/GF 0,72 AGF 358 m2 FQ AGF/GF 0,07 AWF (Fassaden) m2 u/ü Terrain hiervon Innenhof 600 m2 Anteil Fenster m2 FQ AWF 0,57 DF (Dachfläche) m2 Gebäudehüllzahl (total m2) AWF + DF/GF 0,78 Gebäudevolumen GV m3 RI m3 RI/GV 1,07 39

40 6.2 Auswirkung von Nutzung und Ausbau bzw. Edelrohbau Projektkennwerte: DL ausgebaut DL Edelrohbau DL / Wohnen BKP m m2 ausgebaut ausgebaut 3850 m m m2 (zus. VF) Gebäudekosten Minergiestandard (Mittelwert ) CHF / m2 GF CHF / m3 GV CHF / m3 RI Fazit 1: Objekte mit ausgebauten DL-Flächen haben 20 % höhere Kennwerte als DL im Edelrohbau Fazit 2: Objekte mit Wohnnutzungen liegen mit ihren Kennwerten 30 % höher als Objekte mit Edelrohbau-Dienstleistungsflächen 40

41 6.3 Balkone und Loggien (ohne Auswirkung im Gebäudevolumen) pro m2 AGF Putzbalkon 1 m Zimmerbalkon 2 m Zimmerbalkon (inkl. Markise) 6 m Wohnbalkon (inkl. Markise) 10 m Wohnbalkon auf Stützen 15 m (inkl. Markise) Loggia eingezogen 6 m (zusätzl. Fassadenabw.) Loggia eingezogen 12 m (zusätzl. Fassadenabw.) Loggia eingezogen 6 m mit Flachdach u. verglast Loggia eingezogen 12 m mit Flachdach u. verglast 41

42 6.4 Weitere konzeptionelle Massnahmen, welche sich im Gebäudevolumen nicht darstellen ausgebaute Dachräume unter Steildächern erhöhen die Dachgeschoss- Kennwerte gegenüber nicht ausgebauten Dachräumen um CHF bis /m2 GF begehbare Flachdächer sind um CHF bis /m2 teurer als extensiv begrünte (Brüstungen, Aufgänge, Beläge) Dachgesimse (Dachvorsprünge) Kosten bis 60 cm CHF bis /m1 bis 110 cm CHF bis /m1 bis 160 cm CHF bis /m1 ausgebaute Räume im UG zu nicht ausgebauten Kellerräumen; Mehrkosten CHF bis /m2 je nach Installationsanteil 42

43 offene EG-Hallen Referenzobjekt E.R., Luzern GF 85 m2 Zugänge und Stützen CHF /m2 oder (AGF 760 m2) CHF GF Ø + AGF CHF 1 100/m2 GV m3 CHF 3 570/m3 RI m3 CHF 450/m3 Kosten EG CHF Fazit: offene EG-Hallen bringen hohe Kosten, jedoch nach SIA 416 keine GF und kein Volumen, sie erhöhen die mittleren Objektkennwerte erheblich. 43

44 Minergie Label 2009 Minergie Label 2009 Dämmung cm 3-fachverglaste Fenster kontr. Raumlüftung Wärmepumpe 44

45 Minergie-Standard Referenzobjekt: E.R., L. Mehrkosten: Dämmungen/Verglasungen CHF bis inkl. Honorare kontrollierte Lüftung CHF bis inkl. Honorare Total Mehraufwand CHF bis (Mittelwert CHF ) + 8 % bis + 10 % gegenüber Standard

46 7 Gebäudehülle als Einflussfaktor Referenzobjekt: E.R., Luzern GF m2, AWF m2 hievon Innenhof 600 m2 unter Terrain 390 m2 über Terrain m2 Fenster 690 m2 (35 % Holz/Metall, 3 fach IV) Fassaden geschlossen 980 m2 in Kennwerten 6.2 enthalten Fassadenvarianten: Ø Kosten-Anteil m2 pro m2 GF 416 pro m3 GV 416 pro m3 RI Aussendämmung 24 cm, BN/Beton 20 cm, Fassadengerüst, Leibungen, Bänke, Stürze Innere u. äussere Schale Sichtbeton 24 cm Dämmung Verkleidung Faserzement-Platten, BN/Beton, 24 cm Dämmung Verkleidung Naturstein, Beton 24 cm Dämmung Holzelemente, Holzverkleidung 24 cm Dämmung Klinkerverblendung, Beton 24 cm Dämmung

47 8 Erneuerungs- und Umbaumassnahmen und Aktualisierung des Immobilienneuwertes Es gibt 4 Eingriffstiefen zu unterscheiden, für welche folgende Richtpreise gelten können (Stand 2010): Instandhaltung (Pinselrenovation) CHF bis CHF /m2 GF Instandsetzungsarbeiten mit Ersatzmassnahmen CHF bis CHF /m2 GF Erneuerungsarbeiten mit Änderungen der Raumformate, ohne statische Eingriffe CHF bis CHF /m2 GF Umbauarbeiten mit statischen Eingriffen hierin sind Demontagen und Ausbrucharbeiten stets enthalten CHF bis CHF /m2 GF 47

48 zusätzlich: Fassadeninstandsetzung ohne Dämmung CHF bis CHF mit Dämmung, verputzt bzw. mit Verkleidung CHF bis CHF inkl. Gerüstarbeiten ohne Fenster, Sonnenschutz (CHF bis CHF /m2) ohne Naturstein-Instandsetzungen Steildach-Instandsetzungen ohne Dämmung CHF bis CHF mit Dämmung CHF bis CHF bei intaktem Dachstuhl und mit Ersatz der Spenglerarbeiten 48

49 Investitionsbedarf Dachgeschossausbau /m2 zu Wohnzwecken Dach erneuern / dämmen /m2 Bad erneuern Pinselrenovation /m2 GF (ohne Ersatz) Pinselrenovation /m2 GF (mit Oberflächenersatz) Bad an neuem Standort Umbaumassnahmen /m2 GF mit Wandverschiebungen Küche erneuern Elektroanlage erneuern /m2 GF Küche an neuem Standort Heizungsanlage erneuern /m2 GF Fassadenrenovation /m2 Fassaden dämmen, /m2 verkleiden Fenster, Sonnenschutz /m2 ersetzen Toilette erneuern Toilette an neuem Standort Wärmepumpe

50 9 Eigentumswohnungen und Mieterausbau 9.1 Eigentumswohnungen generell höherer Standard als der Mietwohnungsbau, mit um % höheren Kennwerten pro m2 HNF für Elektroinstallationen bis 80.00/m2 HNF Lüftungsanlagen bis /m2 HNF Sanitäranlagen bis /m2 HNF Ausbaustandard bis /m2 HNF Honorare bis /m2 HNF GF 2 000/m bis /m2 HNF HNF 2 800/m2 (FQ 0,7) + 14 % + 32 % 50

51 9.2 Mieterausbau pro m2 HNF ab Edelrohbau ohne Trennwände mit Trennwänden ohne Sanitäranlagen mit Sanitäranlagen ohne Lüftung mit Lüftung für Büroräume für Schulräume für Arztpraxen (ohne Praxiseinrichtung) 51

52 10 Aktualisierung von verfügbaren Kennwerten SIA 116 nach SIA 416 Falls die Daten nicht nach SIA 416 neu erhoben werden können, lassen sich Näherungswerte durch Umrechnung bestehender Daten erzielen. Beispiel 1: MFH Baujahr 1990 Mietwohnungen mittlerer Standard m3-preis SIA 116: CHF /m3 (Schatzung 2005) Schatzung 2011 m3-preis SIA Minderkubatur Annahme + 8 % CHF 38.00/m3 CHF /m3 + Teuerung 2005/ ,2 % CHF 63.00/m3 CHF /m3 - Altersentwertung seit % CHF 29.00/m3 (falls linear) m3-preis SIA 416 CHF /m3 m2-preis GF /m2 (bei Gh 2,9) Gh = Geschosshöhe OK - OK 52

53 Beispiel 2: Verwaltungsgebäude einer Versicherung, Baujahr 1970, Räume ausgebaut m3-preis SIA 116: CHF /m3 (Schatzung 2003) CHF /m2 GF (Ø m3/gf 3,8) Vereinfachte Umrechnung zur Plausibilisierung: Erneuerungsmassnahmen 2010: 30 % Instandhaltung, Pinselrenovation CHF werterhaltend CHF -/m2 30 % Instandsetzung CHF werterhaltend CHF -/m2 20 % Erneuerungsarbeiten CHF % wertvermehrend CHF /m2 30 % Umbauarbeiten CHF % wertvermehrend CHF /m2 CHF /m2 GF + Teuerung 2003/ ,9 % auf CHF CHF /m2 GF CHF m2 GF 53

54 Übertrag CHF m2 GF - Altersentwertung 2003/2010 linear 7 % (auf Wert 2003 plus Teuerung ) CHF /m2 GF Total m2 Preis 2010 nach SIA 416 CHF /m2 GF Umwandlung in m3-preis nach SIA 416 CHF /m3 (bei Gh 3,50*) * GF/m3 3,8 inkl. Zuschläge SIA 116./. 8 % Zuschläge = Gh nach 416 3,50 m OK OK 54

55 Fazit: Die zuverlässigsten Werte nach SIA 416 entstehen auf der Grundlage der Neuermittlung von GF und GV, woraus sich aufgrund des aktualisierten Immobilienwertes die neuen m2- und m3-preise ergeben. 13. Mai