Bundeskriminalamt. Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland ~., I I. BKA

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1 Bundeskriminalamt Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland ~., I I. BKA

2 Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland Fachstudie im Auftrag des Bundeskriminalamtes Bundeskriminalamt Referat SO 32 FinancialIntelligenee Unit (FIU), Geldwäsehebekämpfo1'!g Wiesbaden Geldwäsche im Immobilien sektor in Deutschland - 2 -

3 INHALTSVERZEICHNIS 1 MANAGEMENT SUMMARY EINLEITUNG METHODE UND GANG DER UNTERSUCHUNG Begriffsbestimmung Geldwäsche Platzierung Verschleierung Integration Geldwäsche im Immobiliensektor Gesetzeslage Die Studie ""...:...: Datenerhebung , Vorgehensweise Literatur Erhebung mittels Online-Fragebogen Erhebung mittels Interviews Erfahrungswerte und sonstige Datenquellen STRUKTUR DES IMMOBILIENSEKTORS Allgemeine Daten...' Markt und Wettbewerbsentwicklung Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien " Marktkennzahlen ABWICKLUNG VON IMMOBILIENGESCHÄFTEN Lebenszyklus einer Immobilie...: Mitwirkende und beteiligte Stellen Arten von Immobiliengeschäften Beispielhafte Darstellung des Ablaufs einer Immobilientransaktlon BEFRAGUNG UND ERGEBNISSE DER STUDIE Auswertung der Onllne-Fragebögen Zusammenfassung der Ergebnisse der Online-Befragimg Ziel und Inhalt des Fragebogens Rücklauf Beschreibung der Studienteilnehmer und deren organisatorisches Umfeld Weitere Auswertung der Fragebögen Auswertung der Interviews Vorgehensweise Erfahrungen mit Geldwäsche Typologien/Red-Flags Regulatorische Rahmenbedingungen und Verbesserungsvorschläge Erkenntnisse aus sonstigen Analysen Geldwäsche im Immobilfensektor in Deutschland - 3

4 7 TYPOLOGIEN UND WAHRNEHMUNGSKRITERIEN Typologien Typologien als Ergebnis der Studie Geldwäschetypologien im Rahmen der Finanzierung von Immobilien Geldwäschetypologien im Rahmen der Vermietung und Verwaltung von Immobilien Geldwäsche unter der Ausnutzung von Notaren, Rechtsanwälten, Steuerberatern und Amtsgerichten Geldwäschetypologien im Rahmen der Bewertung von Immobilien Geldwäschetypologien im Rahmen der Erstellung und Sanierung von Immobilien Warnhinweise HANDLUNGSBEDARF Sensibilität und Wissensstand Wirksamkeit und Anwendbarkeit des Geldwäschegesetzes auf Fragestellungen innerhalb des Immobiliensektors..., Anwendbarkeit von Typologien und Warnhinweisen MAßNAHMENKATALOG Sensibilität und Wissensstand Wirksamkeit und Anwendbarkeit des Gesetzes auf Fragestellungen innerhalb des Immobiliensektors Anwendbarkeit von Typologien und Warnhinweisen SCHLUSSBEMERKUNG ANLAGEN Anhang A: Auflistung von Warnhinweisen Anhang B: Online-Fragebogen Anhang C: Interviewleitfaden Anhang D: Literaturverzeichnis -4-

5 1 MANAGEMENT SUMMARY Ziel der Studie "" war es, den Immobiliensektor in Hinblick auf dessen Aufbau, dessen Teilnehmer (Stellen) sowie die Arten der durchgefiihrten Transaktionen mit Immobilien zu analysieren, um auf dieser Basis das Potential einer möglichen Geldwäschegeflihrdung zu ermitteln sowie einen konkreten Maßnahmenkatalog zur Verbesserung der Geldwäscheprävention zu entwickeln. Zu diesem Zweck erfolgte neben Literaturrecherchen und Recherchen vorhandener Fallbeispiele eine umfangreiche Datenerhebung mittels einer auf einem Online-Fragebogen basierenden Umfrage sowie ergänzenden Interviews. Zielgruppe dieser Datenerhebung waren dabei insbesondere Vertreter der an Immobilientransaktionen beteiligten Berufsgruppen sowie Vertreter von Aufsichtsbehörden, Fachverbänden und berufsständischen Kammern. Grundsätzlich ist das Thema Geldwäsche und Geldwäscheprävention bei den Studienteilnehmern zu Teilen nicht präsent und es fehlt die Sensibilität. Daraus ergibt sich ein verstärkter Handlungsbedarf, der insbesondere eine Verstärkung der Präsenz der Geldwäscheprävention impliziert. Es konnte bestätigt werden, dass sich der Immobilienmarkt besonders fiir Geldwäsche eignet. Im Rahmen der Literaturrecherchen und Datenerhebungen ergab sich, dass der Immobilienmarkt Möglichkeiten fiir Geldwäsche bietet, die sich zum Teil aus der mangelnden Regulierung, zum Teil aus der mangelnden Sensibilität, zum Teil aber auch anderen Faktoren, die in der Beschaffenheit von Immobilien und des Immobilienmarktes liegen, ergeben. Diese Möglichkeiten wiegen vor allem in Verbindung mit dem außerordentlichen Volumen des Immobilienmarktes im Verhältnis zur gesamtwirtschaftlichen Leistung schwer. Die Tatsache, dass nur von wenigen konkreten Geldwäschefällen berichtet wurde, liegt möglicherweise darin begründet, dass Geldwäsche oftmals nicht als solche erkannt wird. Ebenso verhält es sich mit der Einschätzung der Geflihrdung des Immobilienmarktes in Bezug auf Geldwäsche. Da den Studienteilnehmern das volle Spektrum der Möglichkeiten hinsichtlich Geldwäsche in den seltensten Fällen bewusst war, kann diese Einschätzung nicht im Ansatz mit der wirklichen Ausprägung gleichgesetzt werden. In dieser Betrachtung ist die Diskrepanz hinsichtlich Sensibilität und der eingerichteten geldwäschebezogenen Risikomanagementsysteme zwischen dem Finanzsektor und dem Nichtfinanzsektor auffällig. So unterliegt der Finanzsektor seit rund zwanzig Jahren einer zentralen Überwachung durch die Aufsichtsbehörden auf Bundesebene, die eine intensive Betrachtung der geldwäschebezo- Geldwäsche im Immobillensektor in Deutschland 5-

6 genen Organisation der Risikomanagementsysteme sowie der zugehörigen Prozesse und Arbeitsanweisungen umfasst und eine Sanktionierung entsprechender Defizite beinhaltet. Dazu ist das System der Geldwäscheprävention regelmäßiges PIÜfungsgebiet der Internen Revision, des Jahresabschlussprüfers der Finanzinstitute sowie von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), Bonn, beauftragter SonderpIÜfer gemäß 44 Kreditwesengesetz. Hierdurch ist eine umfassende Betrachtung der geldwäscherelevanten Geschäftsvorgänge im Wesentlichen sichergestellt. Der Nichtfmanzsektor steckt vergleichsweise in Bezug auf die Geldwäscheprävention und Regulierung dagegen noch in den Kinderschuhen. Derzeit sind nicht alle Teilnehmer des Immobilienmarktes Verpflichtete im Sinne des Geldwäschegesetzes (GwG). Auch besteht für die tatsächlichen Verpflichteten keine zentrale Geldwäscheaufsicht auf Bundesebene; diese wird auf Ebene der Bundesländer derzeit erst aufgebaut. Hierbei gibt es derzeit keine einheitliche Vorgehensweise, sondern unterschiedliche länderspezifische Ansätze, wodurch die Effektivität einer umfassenden Aufsicht nur eingeschränkt gegeben scheint. Im Rahmen der Analyse war festzustellen, dass bei den Studienteilnehmern entsprechende Prozesse zur Geldwäscheprävention oftmals nicht oder nur eingeschränkt vorhanden waren. Dies bezieht sich insbesondere auf die Identifizierung von Geschäftspartnern. Auch wurde eine fehlende Sensibilität erkannt, die aus einer eingeschränkten Vorstellungskraft für den Begriff der Geldwäsche und der damit einhergehenden Gefahren und Missbrauchsmöglichkeiten resultiert. So wurde Geldwäsche auch bei Verpflichteten regelmäßig nur auf die Durchführung von Bargeschäften reduziert bzw. grundsätzlich mit anderen Straftaten, die eventuell Vortaten im Sinne des 261 Strafgesetzbuch darstellen können, verwechselt. Die Teilnehmer der Umfrage sahen häufig keine eigene Verantwortung für die Durchführung von Präventionsmaßnahmen, sondern verwiesen regelmäßig auf die Verpflichtung anderer Teilnehmer, wie zum Beispiel Notare oder Banken bei der Identifizierung von Transaktionsteilnehmern oder der Überwachung der Herkunft eingesetzter Mittel. Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass sich der deutsche Immobilienmarkt besonders für Geldwäsche eignet. So qualifiziert sich der Nichtfmanzsektor auf Grund der aufgezeigten Defizite in der Geldwäscheprävention als ideales Einfallstor für einen Missbrauch zur Durchführung von Geldwäschehandlungen. 6

7 2 EINLEITUNG Seit vielen Jahren wird durch unterschiedliche in- und ausländischen Institutionen, wie der Financial Action Task Force on Money Laundering (FATF), sowie in verschiedenen Fachstudien 1 die Auffassung vertreten, dass sich Investitionen in Immobilien - insbesondere, wenn diese,,hochpreisig" sind - besonders für Geldwäsche eignen würden. Dies wird neben der Möglichkeit, mittels Immobilien sehr große Werte transferieren zu können, unter anderem damit begründet, dass der Immobiliensektor im besonderen Maße für die Verschleierung der Mittelherkunft und der Identität des wirtschaftlich Berechtigten prädestiniert sei. Beispielhaft für die Verschieierungsmöglichkeiten seien hier die Nutzung komplexer Eigentümerstrukturen beziehungsweise Finanzierungsmodelle mit Einbindung von Off-Shore-Standorten ge- 2 nannt. Andererseits ist die Anzahl der Verdachtsanzeigen in diesem Bereich als eher gering zu bezeichnen. So wurden im Jahr 2010 bei einem Transaktionsvolumen in Höhe von rund 22 Mrd. Euro und einer Gesamtanzahl von Verdachtsanzeigen nur 292 Verdachtsanzeigen mit Immobilienbezug (2,6%) abgegeben? Unter Berücksichtigung der umgesetzten Volurnina in Verbindung mit der potentiellen Gefährdung des Immobiliensektors, für Geldwäsche missbraucht zu werden, legt die geringe Anzahl an Verdachtsanzeigen eine hohe Dunkelziffer für Verdachtsfälle nahe. Eine Auseinandersetzung mit diesem Thema ist somit dringend geboten, um die Situation aufzuhellen und die Geldwäschebekämpfung in Deutschland nach Identifizierung von Defiziten durch Vorschläge zu deren Beseitigung zu verbessern. Zu diesem Zwecke wurde die Deloitte und Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Düsseldorf, mit der Erstellung einer Fachstudie zum Thema "Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland" durch das Bundeskriminalamt (BKA), Wiesbaden, beauftragt. Ziel dieser Studie ist es, den Immobiliensektor in Hinblick auf dessen Aufbau, dessen Teilnehmer (Stellen) sowie die Arten der durchgefilhrten Transaktionen mit Immobilien zu analysieren, um auf dieser Basis das Potential einer möglichen Geldwäschegefährdung zu ermitteln. Unter Berücksichtigung der gewonnenen Erkenntnisse soll der sich daraus ergebende Handlungsbedarf zur Verbesserung der Geldwäschebekämpfung im Immobiliensektor Deutschland definiert und ein konkreter Katalog mit geeigneten Maßnahmen entwickelt werden. Gleichzeitig soll ein Anhaltspunktepapier für die am Imrnobiliensektor mitwirkenden 1 Unger (2011): Maney Laundering in the Real Estate Sectar, S FATF (2007): Maney Laundering & Terrorist Financing thraugh Ibe real estate sectar, S. 5fI 3 Bundeskrimina1arnt, Zeotralstelle fiir Verdachtsanzeigen (2011): Jahresbericht Deutschland 2010, S.15-1-

8 Stellen erarbeitet werden, das als Hilfestellung zur Erkennung von Geldwäsche in der Praxis dient. Die Herangehensweise zur Erreichung dieser Ziele bestand zunächst in der Beschreibung der in Deutschland üblichen Abläufe bei der Abwicklung yon Immobilientransaktionen sowie der Identifizierung der beteiligten Stellen. In einem weiteren Schritt wurden durch Darlegung typischer Fallkonstellationen, die sich aus der Datenerhebung ergaben, die Möglichkeiten der Geldwäsche bei Immobiliengeschäften erörtert. Sofern das am 29. Dezember 2011 veröffentlichte Gesetz zur Optimierung der Geldwäscheprävention Änderungen an der gesetzlichen Lage bewirkt hat, wurden diese in der vorliegenden Studie noch nicht berücksichtigt. So wird in diesem Bericht unter anderem noch durchgehend der Begriff "Verdachtsanzeigen" verwendet, obwohl mit Inkrafttreten des oben genannten Gesetzes der Begriff "Verdachtsmeldungen" etabliert wurde. Allerdings sieht dieses Gesetz auch überwiegend Änderungen vor, die keine direkten Auswirkungen auf den Immobiliensektor haben. 3 METHODE UND GANG DER UNTERSUCHUNG 3.1 Begriffsbestimmung Geldwäsche Geldwäsche gemäß 261 des Strafgesetzbuches (StGB) ist ein Vorgang, der darauf abzielt, die Spuren illegaler, das heißt, aus Straftaten stammender Vermögensgegenstände zu verschleiern oder zu verwischen, um diese zu einem späteren Zeitpunkt wieder als scheinbar legales Vermögen im regulären Geschäftsverkehr zu verwenden. 4 Diese Straftaten (so genannte Vortaten) umfassen einen weit gefassten Katalog, zu dem alle Verbrechen 5 sowie zahlreiche einzeln aufgefiihrte Vergehen gehören. Zu diesen Vortaten gehören zum Beispiel Drogenhandel, Eigentwnsdelikte wie Raub und Diebstahl, Menschenhandel, Glücksspiel, Kapitalanlageund Subventionsbetrug sowie Insiderhandel und Marktmanipulation. Um den gestaffelten Prozess der Geldwäsche transparenter darstellen zu können, bedient man sich häufig des,,drei-phasen-modells", in dem unterschieden wird nach den Stufen der Platzierung (placement), der Verschleierung (layering) und der Integration (integration). 4 Herzog (2010): Geldwäschegesetz - Kommentar, 1. Auflage, Einleitung Rn. 3 5 Verbrechen sind rechtswidrige Taten, die im Mindestmaß mit Freiheitsstrafe von einem Jahr oder darüber bedroht sind. ( 12, Abs. 1 SIGB) Geldwäsche jm Immobiliensektor in Deutschland - 8 -

9 3.1.2 Platzierung In der ersten Phase werden die aus Vortaten stammenden Vermögenswerte, wie zum Beispiel Bargeld, üblicherweise über Kreditinstitute oder durch sonstige Unternehmen in den legalen Finanzkreislauf eingebracht. Dabei können beispielsweise die Einiahlungen in niedrige Beträge unterhalb der gesetzlich festgelegten Schwellenwerte gestückelt und auf eine Vielzahl von Konten gestreut werden (Smurfing), so dass nur durch eine gezielte Untersuchung des Einzahlungsverhaltens bei Kenntnis der arbeitsteiligen Zusammenhänge zwischen verschiedenen Einzahlern Auffalligkeiten feststellbar werden. Da die Überwachung dieser Methode bei Kreditinstituten mittels EDV-Anwendungen für Monitoring mittlerweile Standard ist, haben sich im Laufe der Zeit zusätzliche Vorgehensweisen für die Platzierung entwickelt. So werden als Einzahlungslegenden zum Beispiel.Einnahmen aus der Automatenaufstellung, dem Betrieb von Spielhallen, Gastronomiebetrieben, Kfz-Häusern sowie Juweliergeschäften generiert. In dieser Phase können auch gefalschte Unterlagen, wie zum Beispiel Rechnungen, Erklärungen, Verträge und Ähnliches eingesetzt werden, um einen legalen geschäftlichen Hintergrund vorzuspiegeln. 6.7 Zahlungen werden im Zusammenhang mit diesen Vortaten oftmals mittels Bargeld abgewickelt, um eine Nachvollziehbarkeit zu verhindern. Einkünfte liegen daher in der Regel ebenfalls in bar vor. Insbesondere im Zusammenhang mit Barmitteln ist die Platzierung die Phase der Geldwäsche, bei der im Vergleich zu den nachfolgenden Phasen die besten Möglichkeiten zur Entdeckung der illegalen Herkunft der Mittel bestehen Verschleierung In der zweiten Phase erfolgt über komplexe Transaktionen eine Verschleierung der Herkunft der platzierten Vermögenswerte. Durch eine Reihe von hintereinander geschalteten Transaktions- und/oder Handlungsketten, häufig unter Nutzung verschiedener (Offshore-) Finanzplätze, wird angestrebt, den Zusammenhang zwischen den Vermögenswerten und der zugehörigen Vortat zu verheimlichen und in der Folge die elektronische bzw. die Papierspur der inkriminierten Gelder zu verschleiern. An den Transaktionen dieser Phase kann aufflillig sein, dass zur Verwischung von Spuren und zur Erschwerung möglicher ErmittlUllgen auch hohe Transaktionskosten billigend in Kauf genommen werden. 8.9.\0 6 Herzog (2010): Geldwäschegesetz - Kommentar, 1. Auflage, Einleitung Rn. Sff 7 Weltbank und Internationaler Währungsfonds (2007): Reference Guide to AML and CFT, S. I-8f 8 Herzog (2010): Geldwäschegesetz - Kommentar, 1. Auflage, Einleitung Rn. Sff 9 Weltbank und Internationaler Währungsfonds (2007): Reference Guide to AML and CFT, S. I-8f 10 UNDCP (1998): Presseunterlage Nr. S - Geldwäsche Geldwäsche im Immobilie.nsektor In Deutschland 9 -

10 3.1.4 Integration In der Integrationsphase fließen die Gelder rege1m!!ßig wieder an den Organisator der Geldwäsche (dies kann auch der Täter der Vortat sein) zurück und können nun in die legale Wirtschaft reinvestiert werden, da deren Herkunft aus den Vortaten kaum mehr nachzuvollziehen ist. Typische Beispiele für die Einschleusung in den legalen Finanzkreislauf sind der Erwerb von Luxusgütem, Geschäftsbeteiligungen, Investitionen in Finanzinstrumente oder der Kauf von Immobilien. ll,j2,13 Für diese Phase bietet Deutschland mit seinen rechtlichen und politischen Gesamtumständen gute Voraussetzungen. Zum einen liegt ein für jedermann frei zugänglicher Markt vor, der Investitionen stets ermöglicht. Zum anderen besteht durch ein stabiles politisches und rechtsstaatliches System, das das Eigentum des Einzelnen schützt, und vergleichsweise geringe Korruption auch Rechtssicherheit für Investitionen. Des Weiteren sind durch einen stabilen Markt attraktive Renditen möglich. Somit ist Deutschland ein sehr geeignetes Umfeld für die Investition sowohl legaler als auch illegaler Gelder Geldwäsche im Immobiliensektor Grundsätzlich ist eine Realisation aller Phasen der Geldwäsche im Immobiliensektor denkbar. So besteht in der ersten Phase die Möglichkeit über Erwerb, Erstellung oder Vermietung von Immobilien inkriminierte Vermögenswerte in den Finanzkreislauf einzubringen. Zum Beispiel könnten in diesem Rahmen Dienstleistungen, Nutzungsentgelte oder Immobilien selbst bar oder auf Basis fmgierter Grundgeschäfte bezahlt werden. In der zweiten Phase ist die Verschleierung der Herkunft von Vermögenswerten aus den in 261 StGB aufgefiihrten Vortaten insbesondere über die Ausnutzung von intransparenten Untemehmens- und Finanzierungskonstrnktionen beziehungsweise intransparenten Märkten sowie über Eigentumsübertragungen im Zusammenhang mit Manipulation des Objektwertes denkbar. Die "gewaschenen" Gelder können in einem dritten Schritt für die erneute (scheinlegale) Investition in Immobilien angelegt werden. 11 Weltbank und Internationaler Währungsfonds (2007): Referenee Guide to AML and CFr, S UNDCP (1998): Presseunterlage Nr. 5 - Geldwäsche 13 Herzog (2010): Geldwäschegesetz - Kommentar, I. Auflage, Einleitung Rn. 5ff Geldwäsche Im Immobiliensektor In Deutschland - 10.

11 3.1.6 Gesetzeslage Die grundsätzlichen Regelungen der für Deutschland gültigen Anforderungen zur Geldwäscheprävention sind im GwG niedergelegt. Diese beinhalten insbesondere die Verpflichtung zur: Identifizierung und Überprüfung von Geschäftspartnern, Überprüfung der Mittelherkunft bei Transaktionen, Einrichtung von organisatorischen Maßnahmen zur Abwehr von Geldwäsche, wie zum Beispiel Arbeitsanweisungen und Schulungen, Meldung von Verdachtsfällen. Darüber hinaus bestehen für den Finanzsektor noch vertiefende Regelungen in 25b ff des Kreditwesengesetzes (KWG), 80c ff des Versicherungsaufsichtsgesetzes (VAG) sowie entsprechenden Verlautbarungen und Stellungnahmen der Bundesanstalt für Finanzdienstleisnmgsaufsicht (BaFin). Die Verpflichtung zur Geldwäscheprävention ergibt sich aus 2 Abs. 1 GwG. Hiernach lassen sich die folgenden Stellen, die auch an Immobiliengeschäften beteiligt sind, als Verpflichtete im Sinne des Geldwäschegesetzes identifizieren: Unternehmen des Finanzsektors, wie zum Beispiel Kreditinstitute, Immobilienleasinggesellschaften, Kapitalanlagegesellschaften für Immobilienfonds, ~ Rechtsanwälte, Rechtsbeistände und Notare, sofern sie an Immobilientransaktionen mitwirken, " Wirtschaftsprüfer und Steuerberater sowie " Immobilienmakler. Für die übrigen am Immobiliensektor beteiligten Stellen lässt sich keine unmittelbare Verpflichtung aus den gesetzlichen Regelungen zur Geldwäscheprävention entnehmen. 3.2 Die Studie "" Wie in der Einleitung bereits ausgefilhrt, wird sowohl in der Wissenschaft als auch in der Öffentlichkeit die Eignung des Immobiliensektors für Geldwäsche diskutiert. Hierbei besteht seitens der Mehrheit ein Konsens darüber, dass auf Grund verschiedener Faktoren eine solche Eignung gegeben sei. 14 Neben einem investitionsfreundlichen Markt sowie sicheren und stabilen rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen begünstigen nach Ansicht in der Literatur die folgen- 14 FATF (2007): Money Laundering & Terrorist Financing through the real estate sector. S. 5ff Geldwäsche im Immobiliensektor In Deutschland - \I

12 den Umstände die Verwendung von Immobilien für Geldwäsche beziehungsweise die Legiti- inkrimi". G ld mation von illerten e ern ' : Der Immobilienmarkt selbst und auch die Investitionsvolumina pro Transaktion sind relativ hoch, viel Geld kann mit einer einzelnen Transaktion umgesetzt werden, die Globalisiernng der Märkte und die damit einhergehende Verwischung von Grenzen erschwert die Rückverfolgung von Transaktionen, bei einer Immobilie handelt es sich um ein prestigeträchtiges Investitionsobjekt, das auch auflange Sicht relativ sichere und unter Umständen auch legal erwirtschaftete (Deispielsweise bei Mietwohntmgen) Renditen verspricht, Immobilien können im Gegensatz zu anderen typischen Investitionsobjekten, wie Schmuck, für weitere strafbare Aktivitäten, beispielsweise für Labore zur Herstellung von Drogen benutzt werden, o es ist schwierig, den objektiven Wert einer Immobilie festzusetzen, der Wert ist abhängig von mehreren Faktoren, die leicht zu manipulieren sind, oder Immobilienmarkt ist im Gegensatz zum Finanzmarkt nicht stark reguliert oder überwacht, ~ eine Differenzierung zwischen rechtmäßigem und wirtschaftlichem Eigentum ist leicht zu bewerkstelligen, für Straftäter ist es daher leichter im Hintergrund zu bleiben, ader Immobilienmarkt wird traditionell für Speknlationen genutzt. Daher ist es schwierig, den wahren wirtschaftlichen Hintergrund einer Transaktion zu erkennen. Unter Berücksichtigung dieser Attraktivität für Geldwäsche soll in dieser Studie unter anderem untersucht werden, inwieweit die tatsächlichen Rahmenbedingungen im Zusammenhang mit den oben genannten Merkmalen die Realisation von Geldwäschetatbeständen fördern können. Die Studie gliedert sich in mehrere Schritte. Im ersten Schritt werden die Struktur des Immobiliensektors in Deutschland sowie aktuelle Marktentwicklungen beschrieben. Im zweiten Schritt erfolgen Darstellungen der im Vorfeld der Studie identifizierten Teilnehmer des Immobiliensektors, des Lebenszyklus' von Immobilien sowie Arten und Abläufe von Immobiliengeschäften. Im dritten Schritt erfolgt die Erhebung von Daten, auf deren Basis eine Einschätzung der potentiellen Gefährdung des Immobiliensektors erfolgt. Im darauf folgenden Schritt werden im Rahmen der Recherchen ermittelte Typologien und Warnhinweise beschrieben. Im Abschluss der Studie wird der sich aus den Ergebnissen der vorangegangenen 15 Nelen (2008): "Real Eslate and serious forms of crime" in International Journal of Social Economies Vol. 35 No. 10, S Unger (2011): Money Laundering in the Real Estate Sector, Seite

13 Analyse konkretisierte Handlungsbedarf zur Verringerung einer potentiellen Geldwäschegeflilirdung sowie die korrespondierenden Maßnahmen dargestellt. 3.3 Datenerhebung Vorgehensweise Im Rahmen der Datenerhebung wurde eine schriftliche Befragung von Beteiligten an Immobilientransaktionen mittels eines Online-Fragebogenssowie Interviews mit Fachleuten aus dem Immobilienbereich durchgefilhrt. Darüber hinaus fanden weitere Quellen, wie zum Beispiel Fachliteratur und -publikationen sowie Verdachtsanzeigen mit Immobilienbezug in der Auswertung Berücksichtigung Literatur In einem ersten Schritt wurden anband von Fachliteratur und -publikationen die Struktur des Immobilienmarktes, aktuelle Marktentwicklungen, die üblichen Abläufe bei der Abwicklung von Immobilientransaktionen, wie zum Beispiel der Kauf oder die Vermietung von Immobilien, sowie die an Immobilientransaktionen beteiligten Personen und Institutionen (nachfolgend Stellen) identifiziert. Die Ergebnisse dieser Recherche sind in den Kapiteln 4 und 5 der vorliegenden Studie dargestellt. Des Weiteren erfolgte bei der Analyse ein Rückgriff auf einschlägige Veröffentlichungen und Typologiepapiere zum Beispiel der FATF sowie auf Rundschreiben und Datensammlungen von Strafverfolgungs- und Aufsichtsbehörden, um zum Beispiel immobilienbezogene Typologien und Warnhinweise zu erfassen Erhebung mittels Online-Fragebogen Zur Ermittlung des vermuteten Gefährdungspotentials im Immobiliensektor sowie der bestehenden Schwierigkeiten oder Hemmnisse im Rahmen der Geldwäscheprävention wurde ein Online-Fragebogen entwickelt, der rund 80 Fragen umfasst. Hierdurch sollte sich insbesondere eine differenzierte Darstellung der Sichtweise der einzelnen Marktteilnehmer zum Tbemenbereich Geldwäsche und Geldwäscheprävention ergeben. Der Fragebogen enthält Fragen zur Branche sowie zum Tätigkeitsfeld des Befragten, zu gesetzlichen beziehungsweise organisatorischen Grundlagen, zu Abläufen bei Immobiliengeschäften, zur Führung der Geschäftsbeziehung mit Kunden unter Geldwäscheaspekten und zur Einschätzung des aktuellen Handlungsbedarfes im Bereich der Geldwäscheprävention. Zudem wurde erfragt, ob und welche Präventionsmaßnahmen bei den Teilnehmern der Studie bereits erfolgreich implementiert sind. Geldwäsche Im Immobillensektor in Deutschland 13

14 Aufgrund teilweise voneinander abweichender Verpflichtungen gemäß Geldwäschegesetz sowie unterschiedlicher Betätigungsfelder der Befragten wurden einzelne Fragen spezifisch an das jeweilige Tätigkeitsfeld der Teilnehmer angepasst. In Einzelfällen wurden, in Abhängigkeit von der gegebenen Antwort, Erläuterungen oder andere ergänzende Informationen erbeten. Der Online-Fragebogen wurde an insgesamt potentielle Teilnehmer mittels versandt. Nach einer ersten Analyse des Immobiliensektors wurde der Kreis der Teilnehmer unter Berücksichtigung der Zielsetzung der Studie festgelegt. Zu den Adressaten gehörten unter anderem Immobilienunternehmen und -makler, Banken, Notare, Rechtsanwälte und Bauunternehmen. Die jeweiligen Kontaktdaten wurden durch Informationen von Vertretern von Fachverbänden und berufsständischen Kammern, der Fachdienststelle zur Geldwäschebekämpfung beim Bundeskriminalamt sowie aus weiteren Quellen gewonnen. So wurde der Oniine-Fragebogen auch an Kontaktpersonen in ausgewählten berufsständischen Ka=ern und Verbänden der Immobilienwirtschaft zur Weiterleitung an ihre Mitglieder versandt. Auf diese Weise wurde der Adressatenkreis innerhalb der angesprochenen Sparten erweitert. Um eine ausreichende Anzahl an beantworteten Fragebögen zu gewährleisten, wurden Zeitpunkte zur Feststellung von Zwischenständen definiert, um gegebenenfalls Maßnahmen (zum Beispiel Erinnerungsschreiben) zur weiteren Erhöhung der Rücklaufquote treffen zu können. Der Fragebogen wurde nicht personalisiert, eine Zuordnung der Antworten zu einer bestimmten Teilnehmergruppe erfolgte lediglich auf Basis der Angaben zu Branche und Tätigkeit. Eine anonyme. Teilnahme an der Umfrage war grundsätzlich vorgesehen. Hierdurch sollten Hemmschwellen hinsichtlich der Auskunftserteilung zu diesem sensiblen Thema gesenkt werden. Es bestand jedoch die Möglichkeit, auf freiwilliger Basis Kontaktdaten zu übermitteln. Auch konnte, da nur eine Internet-Verknüpfung zum Online-Fragebogen versandt wurde, der Empfänger diesen jederzeit an weitere Interessierte beziehungsweise eine andere in st)iner Organisation zuständige Person weiterleiten Erhebung mittels Interviews Neben der Datenerhebung mittels Online-Fragebogen wurden für die Studie 33 Interviews geführt. Gesprächspartner waren dabei Experten aus dem Bereich Immobilien, wie zum Beispiel Rechtsanwälte, Vertreter von Immobiliengesellschaften und -maklern sowie Geldwäschebeauftragte aus dem Finanzbereich, die Informationen zu den entsprechenden gesetzlichen Rahmenbedingungen zur Verfügung stellten sowie die Besonderheiten des Immobilien

15 sektors in Deutschland erläuterten. Darüber hinaus wurden Gespräche mit Vertretern einiger Verbände aus dem Immobilienbereich und berufsständischen Ka=ern gefllhrt, um auch von dieser Seite weitere Informationen zu erhalten. Ziel der Interviews war es, neben dem Online-Fragebogen eine weitere Informationsquelle für die Studie zu erhalten. Durch diese Gespräche ergab sich die Möglichkeit, Hintergrundinformationen zu erfragen sowie zusätzliche Informationen zu erheben, die über den standardisierten Fragebogen nur bedingt erhoben werden konnten. Insgesamt diente dies dazu, ein umfassendes Bild aus Insiderperspektive zu erlangen Erfahrungswerte und sonstige Datenquellen Durch Auswertung von insgesamt 52 anonymisierten Verdachtsanzeigen mit Immobilienbezug, die im Zeitraum vom 1. Januar bis 30. September 2011 an das Bundeskriminalamt übermittelt wurden, sollten gegebenenfalls noch nicht bekannte Typologien und Warnhinweise identifiziert werden. Daneben erfolgte eine analoge Auswertung von anonymisierten Zusammenfassungen über 33 entsprechende Ermittlungsverfahren aus den Jahren 2001 bis Zusätzlich wurden die Ergebnisse einer aktuellen Online-Umfrage l7 ausgewertet, in der Immobilienmakler durch einen Fachverband zu ihren Auffassungen und Erfahrungen bei Geldwäsche und Geldwäscheprävention befragt wurden. 4 STRUKTUR DES IMMOBILIENSEKTORS 4.1 Allgemeine Daten Immobilien stellen mit rund 86,0% einen herausragenden Anteil am deutschen Anlagevermögen dar J8 Gemäß Gesamtwirtschaftlicher Vermögensbilanz des Statistischen Bundesamtes für das Jahr 2010 wurden sämtliche Anlagegüter der deutschen Volkswirtschaft mit knapp 8,0 Billionen Euro angegeben, wovon 6,9 Billionen Euro auf Bauten 19 entfielen. Einschließ- 17 hnmobilienverband Deutschland IVD (2012): Online-Befragung der Mitglieder zum Thema,,Immobilienmakler und das GWG" unter den Mitgliedern des IVD "Bundesinstitut fiir Bau-, Stadt- und Rawnforschung (BBSR) (2009): Bericht über die Wohnungs- und hnmobilienwirtschaft in Deutschland, S. 19 " Gemäß Begriffserläuterung des Statistischen Bundesamtes sind Bauten "Gebäude und sonstige Bauten wie Straßen, Brücken, Tunnels, Flugplätze, Kanäle, Staud!!mme, Stahl- und Holzkonstruktionen (Montagebauten), Versorgungs- und RohrfemIeitungen, Sportplätze, Parks und ähnliches. Einbezogen sind mit Bauten rest verbundene Einrichtungen, wie Aufzüge, Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen. In der Vermögensrechnung unterscheidet man die Bauten nach Wohnbauten und Nichtwohnbauten."

16 lich der Grundstücke betrug das Immobilienvermögen in Deutschland im Jahr 2010 rund 9,1 Billionen Euro. 2o Sowohl auf den Wohn- als auch den gewerblichen I=obilienmärkten kam es in den letzten Jahren verstärkt zu grenzüberschreitenden Investitionen. Immer mehr ausländische Investoren agieren auf dem deutschen Immobilienmarkt, gleichzeitig investieren deutsche Anleger zunehmend im Ausland. Hinzu ko=t, dass inbesondere seit dem Jahr 2005 beträchtliche Su=en auf dem deutschen Immobilienmarkt investiert werden, was hauptsächlich auf das erhöhte Anlageinteresse institutioneller Investoren wie Pensionskassen oder Beteiligungsgesellschaften zurückzufiihren ist. Neben der fortschreitenden Internationalisierung der Immobilienmärkte ist auch eine zunehmende Kapitalmarktorientierung sowie Professionalisierung festzustellen. I=obilienmärkte sind i=er häufiger Aktionsfelder fiir Finanzanlagestrategien, die im Renditewettbewerb mit anderen Anlageformen stehen. Dabei zeichnet sich der deutsche Wohnungsmarkt als Anlageobjekt mit hoher Stabilität und geringem Risiko aus, das in den letzten Jahren bei günstigeren Fremdkapitalzinsen hohe Eigenkapitalrenditen ermöglicht hat. Darüber hinaus muss sich die deutsche Immobilienwirtschaft zunehmend dem internationalen Vergleich stellen und international üblichen Renditeerwartungen entsprechen, was eine Ausschöpfung vorhandener Wirtschaftlichkeitsreserven sowie eine stärkere Professionalisierung erzwingt. Im Zuge der Konzentration auf ihr Kerngeschäft trennen sich Unternehmen und öffentliche Hand zunehmend von ihren I=obilienbeständen, was eine bessere Arbeitsteilung und Spezialisierung der Immobilienwirtschaft erlaubt und ihr große Wachstumspotentiale verschafft?1 Im Jahr 2009 waren Unternehmen im Grundstücks- und Wohnungswesen tätig und haben insgesamt einen Umsatz in Höhe von 105,2 Mrd. Euro erwirtschaftet. Unternehmen mit einem Umsatz von Euro und mehr waren lediglich zu 21,2% vertreten ( Unternehmen), erzielten jedoch 89,9% des Gesamturnsatzes (rund 94,5 Mrd. Euro). Diese Unternehmen setzten sich wie folgt zusa=en: GI 50,8 % Personengesellschaften,.. 29,1% Kapitalgesellschaften, 17,2% Einzeluntemehmen und 2,9% sonstige Rechtsformen. 20 Statistische Bundesamt (2010): Sektorale und gesamtwirtschaftliche Vermögensbilanzen 1992 bis 2010, S Bundesinstitut fiir Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2009): Bericht über die Wohnungs- und hnmobilienwirtschaft in Deutschland, S. 25ff Geldwäsche im Immobiliensektor In Deutschland

17 Von den insgesamt im Grundstücks- und Wohnungswesen tätigen Unternehmen ( ) hatten 79,3% ihren wirtschaftlichen Schwerpunkt in der Vermietung und Verpachtung von ~igenen oder geleasten Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen (hnmobilien), 18,8% in der Vermittlung und Verwaltung von Immobilien für Dritte sowie lediglich 1,9% im Kauf und Verkauf von eigenen I=obilien?2 4.2 Markt und Wettbewerbs entwicklung " Im Jahr 2006 wurde der Immobilienmarkt in Europa zum aktivsten weltweit. Dabei war Deutschland der Hauptantriebsfaktor. Eine Kombination aus großem nationalen Angebot, aggressiven grenzüberschreitenden Investitionen, guten Renditen und einer sich wieder erholenden Wirtschaft führten zu einer Vielzahl an Transaktionen. 23 Die Anzahl ausländischer Investoren auf dem deutschen I=obilienmarkt, insbesondere aus dem benachbarten europäischen Ausland (Frankreich, Österreich, Schweiz und Schweden), nahm daher stetig zu - waren es in den 1990er Jahren zwischen 2,0 und 6,0%, umfasst der Anteil mittlerweile über 50,0% 24. Bis zum Jahr 2005 hatten ausländische Investoren vor allem Wohni=obilien im Blickfeld, da diese aus ihrer Sicht unterbewertet waren und somit eine hohe Gewinnchance durch Preis- und Mietsteigerungen versprachen. Erst in den Folgejahren wurde vermehrt in Gewerbei=obilien investiert. Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen I=obilienmarkt erreichte im Jahr 2007 einen Rekordwert von über 60 Mrd. Euro. Aufgrund der Finanzkrise und deutlich ungünstigerer Finanzierungsbedingungen nahm das Transaktionsvolumen in den folgenden Jahren (ab 2008) wieder deutlich ab 25. Seit dem Jahr 2010 stiegen ln3mobilientransaktionen zahlenmäßig wieder an. Diese Entwicklung wird durch stabile Einko=en, ausgesprochen niedrige Finanzierungszinsen und staatliche Programme zur Gebäudesanierung begünstigt. 21 Statistisches Bundesamt (2009): Strukturerhebung im Dienstleistungsbereich Grundstüeks- und Wohnungswesen, Seiten 2ff ' 23 Albert F. Telleehe. (2008): "Economie Crimes in the capital markets" in Journal offinancial Crime Vol. 15 No. 2, S ' Bundesinstitul!Ur Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2009): Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, S Bundesinstitut!Ur Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2009): Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtscbaft in Deutschland, S. 26 Geldwäsche Im lmmobiliensektor in Deutschland - 11

18 Die folgende Abbildung zeigt die Entwicklung. der Immobilien-Transaktionsvolumina für Gewerbe- und Wohnportfolien in Deutschland in den Jahren 2007 bis : Transaktionsvoluminain Deutschland (Mrd. Euro) _ _.. -._ _ L ""'-'-' - Gewerbe _ _ _._..._ ~ Wohnen _... _-- ' o _., _. - Der Abbildung kann entnommen werden, dass die in Gewerbeimmobilien investierten Summen im Verhältnis zu den Wohnportfolios deutlich höher sind. Grundsätzlich weisen jedoch beide Immobilienarten ausreichend hohe Investitionssummen auf, um für Geldwäschezwecke interessant zu sein Wohnimmobilien Eine begehrte Wohnform der Deutschen ist nach wie vor das selbstgenutzte Wohneigentum. Gemäß einem Bericht des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung von Dezember 2011 leben 43,2% aller Haushalte in selbstgenutztem Wohneigentum. 27 Im internationalen Vergleich ist die Wohneigentumsquote Deutschlands jedoch die zweitniedrigste in Europa. Lediglich in der Schweiz liegt der Anteil des Wohneigentums noch darunter 26 Deloitte & Touche: Eigene Darstellung (2012) 27 Bundesinstitut filr Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2011): Wohnungs- und hnmobilienmärkte in Deutschland 2011, S

19 (35,0%). In allen übrigen europäischen Ländern liegt die Wohneigentumsquote zwischen 51,0% und 88,0%, durchschnittlich bei 65,0%.28 Die vergleichsweise niedrige Eigenturnsquote in Deutschland basiert im Wesentlichen auf der Attraktivität des Wohnungsmarktes fi1r Mieter. Bewertet zu Wiederbeschaffungskosten lag das in Wohnimmobilien gebundene Nettobauvermögen Anfang des Jahres 2011 bei über 4,2 Billionen EurO. 29 Bei Wohnportfoliotransaktionen haben sich in den letzten Jahren sowohl die Käufer- als auch die Verkäuferseite massiv gewandelt. Während bis zum Jahr 2007 Investoren wie Opportunity oder Private Equity Fonds 3o dominierten, treten inzwischen vor allem Immobiliengesellschaften, Fondsgesellschaften sowie Versicherungen und Pensionsfonds als Käufer von Wohnportfolios auf. Versicherungen und Pensionsfonds investieren dabei häufig nicht direkt, sondern über geschlossene Fonds und Spezialfonds. Diese indirekte Anlagevariante ermöglicht es, die professionelle Bestandsverwaltung dem Fonds zu überlassen. Zur Steueroptimierung werden bei diesen Anlagemodellen oft komplexe Beteiligungs- und Finanzierungsstrukturen gewählt, die zu einer Intransparenz hinsichtlich des wirtschaftlich Berechtigten und der Kapitalherkunft und somit zu Anhaltspunkten fi1r Geldwäschetätigkeiten fiibren.können. Aber auch seitens der Verkäufer hat ein Wandel stattgefunden. Während die Verkaufsobjekte vor ungeflihr zehn Jahren aus der Privatisierung von Wohnimmobilienbeständen der öffentlichen Hand oder aus Beständen von Großbetrieben mit teils öffentlichem Hintergrund stammten, hat mittlerweile der Anteil an Wiederverkäufen deutlich zugenommen. Immobilienaktiengesellschaften waren im Jahr 2010 mit einem Anteil von 38,0% die eindeutig bedeutendste Verkäufergruppe GewerbeImmobilien Das Jahr 2009 war im Bereich der Portfolioinvestments in Gewerbeimmobilien sehr stark von Rezession und den Nachwirkungen der Finanzkrise geprägt, so dass sich das Volumen gewerblicher Portfolioinvestments insgesamt rückläufig entwickelte. Ihr Anteil im Vergleich zu Wohnportfoliotransaktionen lag im Jahr 2009 bei lediglich 23,7%. Hierbei ist jedoch zu be- " CB Richard Ellis GmbH (2011): Wohnimmobilienmarkt & Portfoliotransaktionen Deutschland, S. IIf " CB Richard Ellis GmbH (2011): Wohnimmobilienmarkt & Portfoliotransaktionen Deutschland, S. 6 " Opportunity und Private Equity Fonds: Diese Anlagefonnen haben das Ziel, bei vergleichsweise kuncm Anlagezeitraum hohe Renditen zu erwirtschaften. Gesucht wird hauptsächlich nach Wertsteigerungspotentialen und nicht nach bestimmten Objekten. Dabei werden meist Objekte unter Verkehrswert angekauft und durch MietpreislUlbebungen, zusätzliche Ausmietungen, Neuverwaltung oder verbessertes Inkasso eine höhere Wirtschaftlichkeit erreicht Eine langfristige Bewirtschaftung ist ausdrücklich nicht Gegenstand dieser Anlageformen. 31 CB Richard Ellis GmbH (2011): Wobnimmobilienmarkt & Portfoliotransaktionen Deutschland, S. 20f Geldwäsche Im Immobilien sektor in Deutschland. 19 -

20 rücksichtigen, dass der Anteil der Portfolioinvestments in Gewerbeimmobilien aufgrund hoher Transaktionsvolumina sehr stark von einzelnen Transaktionen abhängig sein kann?2 Bei Gewerbeirnrnobilien ist die Entwicklung abhängig von der Nachfrage nach Büro- beziehungsweise Einzelhandelsflächen, der Struktur des Flächenbestandes, dem Mietniveau und den alternativen Investitionsmöglichkeiten. Der Anteil von Bürobeschäftigung33 hat sich in den letzten Jahrzehnten zwar kontinuierlich erhöht, allerdings verlaufen die Mieten schwankend, insbesondere während der Finanzkrise sind sie gefallen?4,35 Der Anstieg der Bürobeschäftigung im Verhältnis zur Gesamtbeschäftigung hängt mit dem sektoralen Wandel zusammen, der kürzlich erfolgte Rückgang ist konjunkturell bedingt. 4,3 Marktkennzahlen Das Bruttoinlandsprodukt Deutschlands (in jeweiligen Preisen) ist im Jahr 2011 im Vergleich zum Vorjahr um 3,8% auf 2.570,8 Mrd. Euro gestiegen. Die Veränderungsrate des preisbereinigten Bruttoinlandsproduktes betrug im Jahr 2011 gegenüber dem Vorjahr 3,0%, dieser Wert dient als Indikator für das Wirtschaftswachstum. Gemäß volkswirtschaftlicher Gesamtrechnung erbrachte das Grundstücks- und Wohnungswesen im Jahr 2011 insgesamt eine Bruttowertschöpfung von 266,3 Mrd. Euro. Das entspricht 11,6% der gesamten Wertschöpfung in Deutschland (2.295,9 Mrd. Euro).36 Der Erwerb vorhandener Immobilien wird hierin jedoch nicht erfasst, da die Umsätze keine Wertschöpfung darstellen. 37 Eine Wertschöpfung [mdet lediglich bei der Erstellung oder der Aufwertung von Immobilien (beispielsweise durch Renovierungsmaßnahmen) statt. Dies verdeutlicht, dass die Immobilienwirtschaft von größerer Bedeutung ist als beispielsweise das Baugewerbe, das im Jahr 2011 lediglich einen Anteil an der gesamten Wertschöpfung von 4,4% (100,9 Mrd. Euro) hatte. Die preisbereinigte Bruttowertschöpfung im Grundstücks- und Wohnungswesen nahm in den vergangenen Jahren stetig zu (2009: 2,0%,2010: 0,2%,2011: 0,6%), obgleich sie hinter den Steigerungsraten der gesamten Bruttowertschöpfung - zumindest in den letzten zwei Jahren - zurückblieb (2009: -5,6%, 2010: 4,1 %,2011: 2,9%) CB Richard Ellis GmhH (2011): Wohnimmobilienmarkt & Portfoliolransalctionen Deutschland, S Bürobeschäftigung: Anteil der Beschäftigung an der Gesamtbeschäftigung, deren Tätigkeit in Büros stattfindet, im Gegensatz zu beispielsweise Tätigkeiten in Fertigung oder Landwirtschaft. 34 Bundesinstitut filr Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2009): Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, S. 32 3S CB Richard Ellis GmbH (2011): Wohnimmobilienmarkt & Portfoliotransaktionen Deutschland, S Statistisches Bundesamt (2012): Deutsche Wirtschaft 4. Quarta1201l (Volkswirtschaft!. Gesamtrechnungen) 37 Bundesinstitut filr Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2009): Bericht über die Wohnungs- und Immobilicnwirtschaft in Deutschland, S. 20 J8 Statistisches Bundesamt (2012): Deutsche Wirtschaft 4. Quartal 2011 (Volkswirtschaft!. Geslll1\trechnungen) Geldwäsche im Immobilien sektor in Deutschland 20

21 Die Anzahl der Haushalte nimmt trotz abnehmender Bevölkerungszahlen kontinuierlich zu, da sich die durchschnittliche Anzahl der Haushaltsmitglieder abnehmend entwickelt. Die Tendenz zu kleineren Haushalten ist vor allem auf die Alterung der Gesellschaft, Alleinerziehende und Partnerschaften mit separater Haushaltsfiihrung sowie eine gestiegene berufliche Mobilität zurückzuführen. Aufgrund der Zunahme der Haushalte ist die Nachfrage nach Wohnraum immer mehr angestiegen und wird voraussichtlich auch in den nächsten Jahrzehnten anwachsen ABWICKLUNG VON IMMOBILlENGESCHÄFTEN 4o 5.1 Lebenszyklus einer Imrnobilie 41 Lebenszyklus einer Immobilie In der Vorplanungsphase werden Optionen zur zukilnftigen Nutzung eines Grundstückes gesammelt. Diese sind rechtlich unter anderem von den lokalen rechtlichen Rahmenbedingungen (zum Beispiel Bebauungs- und Flächeunutzungsplänen), wirtschaftlich von den Ergebnissen von Bedarfs- und Angebotsanalysen sowie von der Art der Finanzierung (Eigenoder Fremdfinanzierung) abhängig. " J ones Lang Lasalle (2011): Wohnungsmarktbericht Deutschland Herbst 2011, S. 9.. Im Rahmen dieser Studie wurden Gebäude bzw. Bauland betrachtet, keine Agrar- oder Waldflächen 41 Deloitte & Tauche: Eigene Darstellung (2012) Geldwäsche im Irnmobiliensektor In Deutschland

22 Nach Entscheidung über die zukünftige Nutzung der Immobilie wird in der Konzeptionsphase die Errichtung des Objektes geplar.tt. In dieser Phase erfolgt, möglicherweise durch Ausschreibung, die Auswahl eines Architekten zur Erstellung der Baupläne und Projektplanung (Kostenplanung, Terrninplanung, Planung der Gewerke). Auf Basis dieser Planung wird die Baugenehmigung beantragt sowie die Erfüllung gegebenenfalls weiterer rechtlicher Voraussetzung eingeleitet. Des Weiteren werden die bauausfiihrenden Handwerker und Dienstleister unmittelbar oder durch Ausschreibung fiir die einzelnen Gewerke beauftragt. In der Umsetzungsphase werden die geplanten Gewerke umgesetzt und das Objekt erstellt. Nach Fertigstellung und Abnahme schließt sich mit der Nutzungsphase der Betrieb des Objektes an. In dieser kommen alle Aspekte der Bewirtschaftung zum Tragen. Diese umfassen zum Beispiel die Form der Nutzung (Eigennutzung, Vermietung sowie Verkauf), Hausverwaltung sowie Instandhaltung. Im Laufe der Nutzungsphase kann gegebenenfalls eine Umnutzung beziehungsweise Umwidmung des Objektes erfolgen. Ist das Ende der Nutzbarkeit erreicht, kann das Objekt entweder saniert oder zurückgebaut werden. Durch die Sanierung verlängert sich der Nutzungszyklus des Objektes. In der Auflösungsphase wird das Objekt zurückgebaut, wodurch das Grundstück fiir eine neue Nutzung zur Verfügung steht. Innerhalb des Immobilienlebenszyklus ' ist die Nutzung vieler gängiger Methoden aus allen drei Phasen der Geldwäsche zumindest theoretisch möglich. Dies umfasst zum Beispiel die Möglichkeit der Barzahlung mit inkriminierten Geldern sowie Über- oder Unterfakturierung bei Erstellung oder Kauf des Objektes oder de'ssen Bestandteile und fiir alle damit zusammenhängende Dienstleistungen

23 5.2 Mitwirkende und beteiligte Stellen Neben den Vertragspartnern des Grundgeschäftes (zum Beispiel KäuferNerkäufer, MieterNermieter) können insbesondere die folgenden Stellen an einer Immobilientransaktion mitwirken 42 ; Vermittlung Trusts, Notare, Rechtsanwälte, Steuerberater, Grundbuch Imm obilienm akler, Immobilienvermitder d! Immobilien- "'~ sachverständige, (O'>e, -be'nerter, ~, Beleihungs- \\ wertermittler 1: ~ol?~ Banken, Versicherungen, Kapitalanlagegesellschaften, Imillobilien- ~" leasing(lesell- "10 schaften Immobilienverwalter, Facility Management, In 1m obilienu n terneh m en Verwaltung Baulinternehm er, Projektentwickler I- / ~l ",," ~tj Die mitwirkenden Stellen gliedern sich, bezogen auf ihre Tätigkeit, in verschiedene Bereiche auf. Der Bereich Finanzierung umfasst insbesondere Kreditinstitute, Kapitalanlagegesellschaften, Versicherungen und Immobilienleasinggesellschaften. Diese können beispielsweise bei Immobilientransaktionen Eigen- oder Fremdkapital zur Verfiigung stellen. 42 Deloitte & Touche: Eigene Darstellung (2012) - 23

24 Der Bereich Verwaltung umfasst unter anderem Immobilienunternehmen, die eigene Immobilienportfolien verwalten, sowie Immobilienverwalter und Facility Manager, die Verwaltungs- und technische Dienstleistungen für fremde Immobilien erbringen. Die Erstellung von Objekten erfolgt durch Projektentwickler und Bauunternehmer, wobei die Bauunternehmer für die Errichtung des Objektes und der Projektentwickler für die Konzeption und Organisation der Erstellung von in der Regel größeren Objekten oder Objektgruppen zuständig ist. Der Bereich Bewertung umfasst Immobiliensachverständige, -bewerter und Beleihungswertermittier, die auf Gutachtenbasis Grundstücks- und Gebäudewerte ermitteln. Insbesondere die Vermittlung von Immobilien beziehungsweise die Zusammenfiihrung von Käufern und Verkäufern obliegt den Immobilienmaklern und -vermittlern. Im Bereich Sonstige sind weitere Berufsgruppen zusammengefasst, die im Rahmen einer Immobilientransaktion zum Tragen kommen können. Insbesondere sind Notare und Grundbuchämter zu nennen, da ihre Mitwirkung bei der Eigentumsübertragung von Immobilien (Kauf, Schenkung) gesetzlich vorgeschrieben ist. Im Rahmen der Studie wurde nach weiteren an Immobilientransaktionen mitwirkenden und beteiligten Stellen gefragt. In diesem Zusammenhang wird auf den Abschnitt verwiesen. 5.3 Arten von Immobiliengeschäften Bei Immobiliengeschäften lassen sich grundsätzlich zwei Arten unterscheiden. Zum einen die Übertragung des Eigentums und zum anderen die Überlassung zur Miete oder Pacht. Bei der Vermietung oder Verpachtung wird das Objekt für bestimmte Zeit gegen Zahlung zur Nutzung überlassen. Die Übertragung des Eigentums kann entgeltlich (Kauf) oder unentgeltlich (Schenkung) erfolgen. Bei der Eigentumsübertragung kann eine Immobilie zum einen direkt erworben beziehungsweise übertragen werden (Asset Deal). Der Käufer muss in diesen Fällen Grunderwerbsteuer für die zu übertragende Immobilien entrichten. Während Privatinvestoren üblicherweise kleinere Wohn- beziehungsweise Geschäftshäuser oder Eigentumswohnungen erwerben und zumeist eine private Vermögensverwaltung betreiben, sind institutionelle Investoren und so genannte Großinvestoren, wie zum Beispiel Private Equity Fonds, in der Lage, relativ hohe Ka

25 pitalvolumina zu bewegen. Die größte Gruppe dieser Investoren bilden Versicherungen, Pensionskassen sowie offene und geschlossene Immobilienfonds. 43 Durch die Abwicklung dieser Immobilientransaktionen über einen Notar, die Eintragung in das Grundbuch und die Meldung beim Finanzamt (steuerliche Unbedenklichkeitserklärung) ist ein solcher "Asset Deal" in der Regel transparent und der Anleger leichter erkennbar. Alternativ besteht die Möglichkeit des indirekten Erwerbs einer Immobilie, bei dem lediglich die Anteile an einer grundbesitzhaltenden Kapital- oder Personengesellschaft übertragen werden (Share Deal). Falls weniger als 95,0% der Anteile an einer grundbesitzhaltenden Gesell- 3chaft unmittelbar oder mittelbar in einer Hand vereinigt werden, entfällt in der Regel die Grunderwerbsteuerbelastung. Zusätzlich darf bei grundbesitzhaltenden Personengesellschaften innerhalb von tunf Jahren keine Übertragung von mindestens 95,0% der Anteile auf neue Gesellschafter erfolgen, um den Entfall der Grunderwerbsteuer nicht zu geflihrden. Da Investoren bei einern Share Deal nicht direkt die Immobilie, sondern Gesellschaftsanteile erwerben, ist eine notarielle Beurkundung nur notwendig, sofern es sich bei der Rechtsform der Gesellschaft um eine GmbH handelt. Auch erfolgt keine Eintragung eines Eigentümerwechsels ins Grundbuch und muss das Finanzamt in den oben beschriebenen Fällen keine Unbedenklichkeitserklärung erteilen. Da durch dieses Verfahren die Übertragung der Immobilie nur mittelbar erfolgt beziehungsweise kein neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird, ist der faktische Eigentümerwechsel nicht offensichtlich. Ein Share Deal ist daher im Vergleich zum Asset Deal intransparenter. In beiden Erwerbsarten kann durch Einsatz von vorgelagerten komplexen Gesellschaftsstrukturen weitere Intransparenz geschaffen werden, so dass der tatsächliche wirtschaftlich Berechtigte an der Transaktion im Hintergrund bleibt. Diesen Umstand können sich potentielle Geldwäscher zu Nutze machen. " Schulte (2001): Immobilienäkonomie - Betriebswirtschaftliche Grundlagen, S. 38-2S