Aufbau Zinsen Funktion der Banken Hypotheken, Immobilienfinanzierung, Berechnung der Risikokosten, Tragbarkeitsindex Immobilienrisiken

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1 Finanzierung

2 Lernziel Was sind Zinsen? Warum gibt es Zinsen? Warum gibt es Banken? Welche Funktionen haben sie? Was ist eine Hypothek? Welche Varianten gibt es? Wann ist eine Hypothek tragbar? Aufbau Zinsen Funktion der Banken Hypotheken, Immobilienfinanzierung, Berechnung der Risikokosten, Tragbarkeitsindex Immobilienrisiken

3 Zinsen Entwicklung variablen Hypothek und Inflation (KPI) seit % 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Hypothekarzins Inflation (rechte Skala)

4 Warum gibt es Zinsen? Gegenwartspräferenz Die Leute sind nur bereit, zu sparen und damit auf Konsum jetzt zu verzichten, wenn sie dadurch in der Zukunft mehr bekommen. Stichwort: Intertemporale Substitution des Konsum Produktivität des Kapitals Der Zins ist die Entlohnung des Kapitals in der Produktion. Stichwort: Grenzproduktivität des Kapitals Inflation Wer Kapital bereitstellt, will für die Geldentwertung entschädigt werden. (genauer erwartete Inflation) Risikoprämien Wer Kapital für riskante Unternehmen oder Projekte gibt, will für das eingegangene Risiko entschädigt werden. 4

5 Warum gibt es Banken? Gedankenexperiment Sie wollen oder brauchen für die Finanzierung eines Hauses oder eine Projektes Kapital. Nehmen Sie an, es gebe keine Banken auf der Welt. Was können Sie tun? Welche Probleme könnten für Sie auftauchen? Suchkosten: Wer hat Kapital? In der richtigen Frist? Informationskosten: Welches ist der faire Zins? Transaktionskosten: Wie soll der Vertrag aussehen? Welche Probleme werden für den Geldgeber entstehen? Informationskosten: Wie ist ihre Bonität? Wie gut ist Ihr Projekt? Asymmetrische Information: Sagen Sie die Wahrheit über ihre Verhältnisse? Risikokosten: Sie sind das alleinige Risiko des Gläubigers! Flexibilität: Stark eingeschränkt, falls der Gläubiger sein Geld braucht. 5

6 Funktionen der Banken Kreditgewährung Die Banken versorgen die Wirtschaft mit Kapital und ermöglichen so Investitionen. Einlagemöglichkeit für Private und Firmen Einlagen bei der Bank sind in jeder Grössenordnung möglich und stehen bei Bedarf schnell zur Verfügung. Risikopooling und Einlegerschutz: Tiefes Risiko der Kapitalgeber Die Bank kann die Einzelrisiken stark diversifizieren und muss ihre Kredite mit Eigenmitteln unterlegen. Bonitätseinschätzung und Risikomonitoring Die effiziente Einschätzung von Risiken und deren Monitoring über die Zeit gehört zur Kernkompetenz einer Bank Fristentransformation Die Kreditnachfrager brauchen das Kapital in der Regel länger als sich die Sparer binden wollen. 6

7 Immobilienfinanzierung Argumente für den Finanzierungsbedarf bei Immobilien: Fehlende Eigenmittel Typisch im Eigenheimbereich. Nur eine Minderheit der Haushalte im mittleren Alter verfügt über genügend Eigenkapital, um sich Wohneigentum zu kaufen. Leverage Typisch im Renditebereich (Private und Gesellschaften). Die Finanzierung ermöglicht es, mehr Immobilien zu halten und damit mehr Rendite zu erzielen. Dabei steigt aber auch das Risiko! Diversifikation Für alle Immobiliensegmente relevant, aber oft missachtet. Der Kredit ermöglicht den Kauf anderer Anlagen (Aktien, Obligationen), so dass das Eigenkapital nicht nur dem Immobilienrisiko ausgesetzt ist, 7

8 Leverage-Effekt I Eigenkapital SFr. 1'000'000 Kredit SFr. 0 Immobilienwert SFr. 1 '0 0 0 '0 0 0 FK-A nteil - N ettorendite Immobilien % W ertveränderung 2 % Kreditzins 3.50% N ettomietertrag SFr. 5 2 ' Zinskosten SFr. 0 O perating Profit SFr. 52'500 Wertzuwachs SFr. 20'000 Gesamtertrag SFr. 72'500 G esamtrendite Immobilien % Rendite Eigenkapital 7.25% Eigenkapital SFr. 1'000'000 Kredit SFr. 2'000'000 Immobilienw ert SFr. 3 '000'000 FK-A nteil Nettorendite Immobilien 5.25% W ertveränderung 2% Kreditzins 3.50% N ettom ietertra g SFr '5 0 0 Zinskosten SFr. 70'000 Operating Profit SFr. 87'500 Wertzuw achs SFr. 60'000 Gesamtertrag SFr. 147'500 Gesamtrendite Immobili 7.25% Rendite Eigenkapital 14.75% 8

9 Leverage-Effekt Höherer Return bei höherem Risiko Durch den Einsatz von Fremdkapital, das billiger ist als die Immobilienrendite, lässt sich die Eigenkapitalrendite steigern. Damit erhöht sich aber auch das Risiko auf dem Eigenkapital entsprechend. Relevante Risiken bei Immobilien: Zinsänderungsrisiko Miet- und Leerstandsrisiko Immobilienpreisrisiko (allgemeines Marktrisiko) Der Leverage-Effekt kann in günstigen Marktphasen für den Eigentümer (Aktionär) eine viel höhere Rendite erzeugen. Die höhere Rendite ist aber erforderlich, um ihn für das erhöhte Risiko abzugelten. Theorem von Modigliani/Miller (1958): Die Aktien einer Firma mit hohem Leverage werden genau gleich notieren wie die Aktien einer identischen Firma ohne Fremdkapital. Vernachlässigt: Steuern, Grösseneffekte, Konkurskosten, Anreizprobleme 9

10 Hypotheken I Die Hypothek ist ein grundpfandgesicherter Kredit. Die belehnte Liegenschaft (oder das Land) dient als Sicherheit (Kollateralie) für den Kredit. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldner kann der Gläubiger auf die Liegenschaft zugreifen und sie verwerten. Voraussetzung: Errichtung eines Schuldbriefes auf der Liegenschaft, der im Grundbuch eingetragen werden muss. Kurante Deckungen: Wertschriften, Waren. Beispiele: Lombardkredit, Akkreditiv Blankokredit: Kredit ohne Deckung 10

11 Hypotheken II Hypotheken sind vergleichsweise günstige Kredite, da die Verlustrisiken des Gläubigers tief sind. Typische Belehnung bei Neueigentümern: 65% - 80%. Die Mittel aus der 2. Säule (BVG) können für die Bildung von Wohneigentum vorbezogen werden. Im Falle einer Verpfändung von Vorsorgegeldern (Steuervorteil) rechnen die Banken diese als Eigenkapitalersatz an, so dass effektiv bis zu 90% des Hauswertes belehnt werden kann. Bei hohen Belehnungen fordern die Banken in der Regel eine Amortisation des Kredites bis auf 65% (ehemals 1. Hypothek) innerhalb von Jahren. 11

12 Pricing einer Hypothek aus Sicht der Bank Opportunitätskosten: Die Bank könnte den Betrag, den Sie einem Kunden ausleiht, auch am Kapitalmarkt anlegen. Die risikolose Rendite, den die Bank am Kapitalmarkt erzielen würde, entspricht darum den Opportunitäts-kosten des Kredites. Diese hängen von der Laufzeit ab (Zinskurve). Risikokosten: Erwarteter Verlust oder Standardrisikokosten des Kunden Optionsprämie (variable Hypothek): Der Kunde kann eine variable Hypothek jederzeit künden. Marge der Bank: Die erzielbare Marge wird durch die Marktverhältnisse bestimmt. 12

13 Risikokosten einer Hypothek I Die Risikokosten eines Kredit entsprechen dem Erwartungswert des Verlustes (Erwarteter Verlust) pro ausgeliehenem Franken.Bei einem gedeckten Kredit wie einer Hypothek besteht der erwartete Verlust (Expected Loss) aus zwei Teilen: Ausfallwahrscheinlichkeit (Probability of Default, PD): Wahrscheinlichkeit, dass der Kunde (Schuldner) den Kredit nicht mehr bedienen kann, d.h. seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Man spricht auch von der Kundenbonität. Verlust bei Zahlungsunfähigkeit (Loss given Default, LGD): Verlust, welcher der Bank entsteht, falls der Kunde "default" geht. Erwarteter Verlust = PD*LGD = P(D) * E(L D) 13

14 Risikokosten einer Hypothek II Quintessenz: Ein Verlust für die Bank entsteht nur dann, wenn zwei ungünstige Ereignisse gleichzeitig eintreffen: Default des Schuldners Immobilienwert sinkt unter Hypothek (Kredit teilweise ungedeckt) Diese Wahrscheinlichkeit ist relativ klein, vor allem im Eigenheimbereich. Die Risikokosten sind daher tief, was die Hypothek günstig macht. Grund: Tiefe Korrelation zwischen Einkommen des Schuldner und Immobilienpreisen. 14

15 Risikokosten einer Hypothek III Simulationsansatz Objekt-Risiko Immobilienwert Belehnung Schuldner-Risiko verfügbares Einkommen Belastung (Zins + Amo) Ausfall t 15

16 Risikokosten einer Hypothek IV Prämienberechnung Prämie für das Verlustrisiko wird in jedem Simulationslauf berechnet: 1. Fall: auf dem Simulationspfad passiert kein Ausfall => Prämie = 0 2. Fall: auf dem Simulationspfad passiert im Zeitpunkt T ein Ausfall: Netto-Erlös = Objektwert in T + kurante Deckung - ausstehender Kreditbetrag im Zeitpunkt T -> falls Netto-Erlös negativ => Verlust -> zuzüglich Recoverykosten sowie noch nicht geleistete vierteljährliche Zinszahlungen bis T der gesamte Verlust ergibt die Prämie für diesen Simulationspfad Verrechnete Prämie (EL) = Durchschnitt aus 6000 Simulationen 16

17 Risikokosten einer Hypothek V Risikoparameter Von welchen Parametern hängen die Risikokosten ab? Belehnungshöhe in % des Hauswertes Belastung von Zins und Amortisation am verfügbaren Einkommen (Tragbarkeit) Volatilität des Einkommens (Beruf, Selbständigkeit, Arbeitslosigkeitsrisiko) Volatilität der Immobilienpreise (Deckungsklasse) Korrelation von Einkommen und Immobilienpreisen Bei Renditeobjekten zusätzlich: Korrelation von Mieten und Preisen (Kapitalisierungssätze) Korrelation von Mieten und übrigen Einkommen 17

18 Risikokosten einer Hypothek VI Beispiel Selbständig/Unselbständig Kunde: 50 Jahre alt, 2 Erwachsene, 2 Kinder, Vollzeiterwb. (alle Beispiele) niedriger Nettolohn: hoher Nettolohn: Selbständig nein ja nein ja Objektart EFH EFH EFH EFH D-Klasse Belehnungsbasis 650' '000 1'800'000 1'800'000 Belehnung (%) Nettolohn (jährlich) 80'000 80' ' '000 Konsum (jährlich) 51'000 51'000 72'540 75'216 VE für Zinsen+Amo (monat.) 2'038 2'038 9'572 9'349 Zinsen+Amo (monat.) 1'937 1'937 6'471 6'471 EinkVol (%) PD (%) Prämie (BP)

19 Risikokosten einer Hypothek VII Beispiel Belehnungshöhe 70% 75% 80% Selbständig nein nein nein Objektart EFH EFH EFH D-Klasse Belehnungsbasis 650' ' '000 Belehnung (%) N ettolohn (jährlich) 80'000 80'000 80'000 Konsum (jährlich) 51'000 51'000 51'000 VE für Zinsen+Amo (monat.) 2'038 2'038 2'038 Zinsen+Amo (monat.) 1'937 2'075 2'337 EinkVol (%) PD (%) Prämie (BP)

20 Risikokosten einer Hypothek VIII Beispiel Einkommen 80'000 85'000 90'000 Selbständig nein nein nein Objektart EFH EFH EFH D-Klasse Belehnungsbasis 650' ' '000 Belehnung (%) N ettolohn (jährlich) 80'000 85'000 90'000 Konsum (jährlich) 51'000 51'823 52'724 VE für Zinsen+Amo (monat.) 2'038 2'386 2'727 Zinsen+Amo (monat.) 1'937 1'937 1'937 EinkVol (%) PD (%) Prämie (BP)

21 Tragbarkeit im Zeitablauf ZKB-Tragbarkeitsindex für Wohneigentum Grundaussage: Wenn sich der Durchschnittshaushalt Wohneigentum leisten kann, liegt der Tragbarkeitsindex per Definition bei 100. Annahmen: Belehnung 80% des Hauswertes Zinsbelastung und Amortisation weniger als 35% des Einkommens Berechnung: Bestimmung des Medianhauses und des Medianhaushaltseinkommens. Berechnung des Qualifikationseinkommens als jenem Einkommen, bei dem das Medianhaus (Kt. ZH: ca. 700'000 Fr, ) gerade noch tragbar ist (d.h. Belastung < 35% des Einkommens). Tragbarkeitsindex = Medianeinkommen/Qualifikationseinkommen 21

22 Tragbarkeit im Zeitablauf II ZKB-Tragbarkeitsindex für Wohneigentum (EFH) Tragbarkeitsindex EFH-Preisindex ZKB Tragbarkeitsindex ZKB Immobilienpreisindex EFH Tragbarkeitsindex kurzfristig 22

23 Typische Hypothekarprodukte in der Schweiz Variable Hypothek Festhypothek Geldmarkthypothek Terminhypothek Strukturierte Hypotheken 23

24 Variable Hypothek Variable Hypothek La ufzeit Zinssatz nicht fix iert passt sich den Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt an Amortistation In der Regel ist nur derjenige Darlehensbetrag amortisationspflichtig, der über 65 % des von der Bank ermittelten Objektw ertes liegt. Kündigungsmöglichkeit jederzeit möglich; Kündigungsfrist 6 Monate durch Kunde Bemerkungen Bei Nichteinhaltung der Kündigungsfrist ist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen. 24

25 Festhypothek Festhy pothek La ufzeit Zinssa tz Typisch sind Laufzeiten von 2, 3, 4, 5 oder 6 Jahren Fest für die vereinbarte La ufzeit Amortistation Kündigungsmöglichkeit durch Kunde Bemerkungen Je nach Objektart unterschiedlich amortisationspflichtig Gegen Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich Nach Ablauf offeriert die Bank dem Darlehensnehmer aus ihrem Hypothekenangebot eine Finanzierung zu den dann zumal festgelegten Konditionen. Zinssatzfixierung als Terminhypothek bis max. 24 Monate im Voraus möglich. 25

26 Geldmarkthypothek Geldmarkthypothek La ufzeit Zinssatz Amortistation Kündigungsmöglichkeit durch Kunde Bemerkungen Unterschiedlich, oft feste Laufzeiten, teilweise variabel LIBOR (London Interbank Offered Rate) für drei- oder sechsmonatige Geldausleihungen plus individuelle Marge. Zinsanpassung/ Zinstermine halbjährlich. Zinsabsicherung gegen Prämie nach oben üblich (Maximalzins, Cap), nach unten fakultativ (Minimalzins, Floor). W ährend der vereinbarten Laufzeit sind keine Rückzahlungen möglich üblicherweise Vorfälligkeitsprämie Im Prinzip variable Hypothek. Im Vergleich zu variablen und festen Hypotheken meist tieferer Zins, aber höheres Risiko. 26

27 Terminhypothek Terminhypothek La ufzeit Zinssatz Vorlaufzeit: Minimal 1 Monat bis maximal 24 Monate Darlehenslaufzeit: wahlweise 2, 3, 4, 5 oder 6 Jahre Fest für die vereinbarte Laufzeit, basierend auf Terminsätzen Amortistation Kündigungsmöglichkeit durch Kunde Bemerkungen Je nach Objektart unterschiedlich amortisationspflichtig. Sowohl während der Vorlaufzeit als auch der Darlehenslaufzeit gegen Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Produkt zur Absicherung gegen steigende Zinsen eingesetzt werden. Teurer als Festhypothek, da Terminzinsen (Forwards) normalerweise höher sind Zinssatz Fixer Zinssatz für eine feste Laufzeit Vorlaufzeit Abschluss Auszahlung Darlehenslaufzeit Laufzeit 27

28 Strukturierte Hypotheken Strukturierte Hypotheken La ufzeit Konstruktion Zinssatz Kündigungsmöglichkeit durch Kunde Bemerkungen In der Regel nicht unbegrenzt Diese Produkte werden in der Regel durch ein rollendes Portfolio von Kapitaltranchen refinanziert, vergleichbar einem Paket von kleinen Festhypothken. Die UBS-Portfoliohypothek z.b. wird so gestaffelt, dass alle drei Monate eine Tranche frei wird, die sofort durch eine neue zu aktuellen Marktbedingungen ersetzt wird. Das 2-Jahres-Portfolio besteht also aus 8 kleinen 2-Jahres-Festhypotheken, das 3-Jahres-Portfolio aus 12 kleinen 3-Jahres-Festhypotheken und das5-jahres-portfolio aus 20 kleinen 5- Jahres-Festhypotheken. Variabel, da gleitendes Mittel der Basiszinssätze entsprechend den zugrundeliegenden Tranchen. Gegen Bezahlung einer Prämie möglich. Flexible, aber komplexe Produkte, die stark auf die Bedürfnisse des individuellen Kunden zugeschnitten werden können. Schutz vor stark schwankenden Zinsen. Ein- und Ausstiegsprämien. 28

29 Strukturierte Hypotheken II Beispiel UBS Portfoliohypothek Quelle: UBS Schweiz Quelle: UBS Schweiz 29