Nachfolge Verträge, Haftungen und weitere rechtliche Aspekte der Betriebsnachfolge. Mag a Renée Haselsteiner. 05. März 2012

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1 Nachfolge Verträge, Haftungen und weitere rechtliche Aspekte der Betriebsnachfolge 05. März 2012 Mag a Renée Haselsteiner Abteilung Rechtspolitik

2 Übergabeziele maximaler Erlös für den Übergeber minimale Belastung für den Erwerber keine Altlasten für den Übergeber keine Altlasten für den Erwerber Erhalt des Unternehmens in der Familie steuerschonende Übergabe für beide Seiten Steueroptimierung im Unternehmen etc etc etc

3 Übergabevarianten Verpachten (ganzes Unternehmen) Verkaufen Vermieten (nur die Räume; in Kombination mit Kauf/Schenkung des Unternehmens) Schenken Anteile übertragen (nur bei Gesellschaften) (Vererben) (Mischformen, zb Kaufpacht )

4 Pachtvertrag Unternehmenspacht = Übernahme eines lebenden Unternehmens auf Zeit Betriebspflicht Rückgabeverpflichtung in lebensfähigem Zustand Kundenstock ist vorhanden und wird mitverpachtet Öffnungszeiten, gemeinsame Werbung (EKZ!) Das Unternehmen gehört weiter dem Übergeber! Der Übergeber erhält den Pachtzins

5 Mietvertrag Geschäftsraummiete = Übernahme leerer Räume, um darin ein Unternehmen zu errichten und zu betreiben Kundenstock wird aufgebaut oder gekauft Unternehmen muss extra erworben werden (zb Kauf, Schenkung) bei Beendigung Rückstellung leerer Räume Das Unternehmen gehört dem Übernehmer! Der Übergeber erhält den Mietzins (+ Kaufpreis) Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes

6 Unterschied Miete Pacht MRG = Mietrechtsgesetz, ABGB = Allgemein Bürgerliches Gesetzbuch UGB = Unternehmensgesetzbuch, AVRAG = Arbeitsvertragsrechts-Anpassungsgesetz (MRG-) MIETE Kündigungsschutz wenn unbefristet ( 30 MRG) Weitergaberecht (Altbau) Mieterschutz (Altbau) Miete bricht Kauf (Haftung für Altschulden, da Unternehmen gekauft werden muss; 1409 ABGB und 38 UGB) PACHT KEIN Kündigungsschutz KEIN Weitergaberecht KEIN Pächterschutz Kauf bricht Pacht ( 1120 ABGB) Keine Haftung für Altschulden gem 1409 ABGB u 38 UGB, außer: Arbeitnehmer (AVRAG)

7 Was ist besser: Miete oder Pacht? Mietvertrag für den Mieter meist günstiger (wenn MRG; Kündigungsschutz) Pachtvertrag für den Pächter ohne gute vertragliche Absicherung unsicher, (kein Kündigungsschutz), aber: KEINE HAFTUNG FÜR SCHULDEN DES VORGÄNGERS (Ausnahme: AVRAG!) daher geeignet für Testbetrieb Abgrenzung Leihe, Miete, Pacht

8 Achtung Pachtvertrag (und Miete ohne MRG = MRG- Vollausnahme ) Für den Pächter: Kündigungsschutz vereinbaren Für den Pächter: Investitionsschutz vereinbaren (sonst keine Ablöse für Investitionen) Eventuell Weitergaberecht vereinbaren Definieren, welche Umbauten erlaubt (bzw verboten) sind Betriebskosten definieren Was passiert, wenn Gebäude verkauft wird? ( Kauf bricht Pacht ) Musterpachtvertrag

9 Achtung Pachtvertrag Der Übergeber bleibt seinen Vertragspartnern verpflichtet (kein 38 UGB): insbesondere GEWÄHRLEISTUNG + SCHADENERSATZ! der Übergeber muss allfällige Lieferverträge etc rechtzeitig beenden (Kündigungsfristen beachten) bzw mit Zustimmung seiner Vertragspartner (!) auf den Übernehmer übertragen Pachtvertrag und Unternehmensnachfolge

10 Achtung Mietvertrag Ist das Mietrechtsgesetz anwendbar? (- nicht im 2-Objekt- Haus!) Führt die Weitergabe zu einer Mietzinserhöhung? Gibt es überhaupt ein Weitergaberecht? (- nur im Altbau!) Unternehmen muss erst erworben (Kauf/Schenkung) werden! (Für Unternehmenskauf/Schenkung besteht eine gesetzliche Haftung für Altschulden nach 1409 ABGB und 38 UGB) Will Übergeber/Vermieter Kündigungsschutz (das heißt verhindern, dass der Übernehmer/Mieter vorzeitig kündigt)? Mustermietvertrag

11 Weitergaberecht und Mietzinsanpassung Nur im Altbau (Baubewilligung vor oder Neubau mit WBF) (nur) ein vertragliches Weitergaberecht führt nicht zur Mietzinsanpassung. Mietzinsanpassung auch bei Gesellschaften, wenn sich die Mehrheit und die wirtschaftliche Einflussmöglichkeit ändert Mietzinsanpassung auch bei Verpachtungen; dies gilt auch für ein vertragliches Verpachtungsrecht! Veränderungen in der Gesellschafterstruktur des Mieters und ihre Auswirkungen auf den Mietzins Ausnahme: 15-tel Regelung für gesetzliche Erben (daher nie für Gesellschaften!) Fundstellen: 12a, 46a Abs 2 u 3 MRG Weitergaberecht bei Unternehmensnachfolge im Detail - WKO.at

12 Unternehmenskauf / Schenkung Unternehmenskaufvertrag / Schenkungsvertrag: Notar/Anwalt nicht zwingend, aber sinnvoll (Ausnahme: Ehegatten - Notariatsaktspflicht bei Kaufvertrag) schriftlicher Vertrag nicht zwingend, aber zu empfehlen Achtung: Grundbuch: beglaubigte Verträge notwendig Achtung: Haftungsfolgen für Erwerber und Übergeber Achtung: Erbrecht beachten (Pflichtteilsrecht nicht übernehmender Kinder!)

13 Unternehmenskauf / Schenkung Haftung des Übernehmers für Schulden nach 1409 ABGB Haftung (nur) für Schulden, die der Übernehmer kannte oder kennen musste Haftungsbegrenzung: Wert des Unternehmens (Aktiva) Haftung ist vertraglich NICHT ausschließbar, aber: Keine Haftung, wenn der Kaufpreis zur Zahlung der Schulden verwendet wird (->Treuhänder) Keine Haftung, wenn Kauf aus der Insolvenzmasse

14 Unternehmenskauf / Schenkung Regelungsbedarf allgemein Sicherheiten für Kaufpreis (Eigentumsvorbehalt, Bankgarantie, Treuhänder)? Absicherung für Altschulden Direktzahlung Treuhänder Bankgarantie [Schad- und Klagloshaltung] Absicherung des Übergebers, falls Übernehmer Abfertigung nicht zahlen kann (Haftung 5 Jahre lang!) Stichtag für Übergang des Risikos (Zufall!)

15 Unternehmensfortführung gem 38 UGB Vertragsübernahme 38 Abs 1 UGB: automatische Vertragsübernahme (Legalzession), wenn keine gegenteilige vertragliche Regelung zum Zeitpunkt des Unternehmensüberganges (Zeitpunkt definieren!) unter Lebenden wenn das Unternehmen fortgeführt wird Informationspflichten im Zuge eines Unternehmensüberganges durch Einzelrechtsnachfolge

16 Unternehmensfortführung gem 38 UGB Mitteilung an den Dritten Widerspruch Mitteilung vom Forderungsübergang 38 Abs 2 und 3 UGB: Der Forderungsübergang muss dem Dritten mitgeteilt werden. Der Dritte kann binnen dreier Monate widersprechen. Auf die Widerspruchmöglichkeit muss hingewiesen werden; sonst liegt keine gültige Mitteilung vor. Ohne gültige Mitteilung kann der Dritte sowohl an den Übergeber als auch an den Übernehmer rechtsgeschäftliche Erklärungen gültig abgeben und schuldbefreiend zahlen.

17 Unternehmensfortführung gem 38 UGB Haftung des Übergebers 38 Abs 1 dritter Satz: Übernahme mit den bis dahin entstandenen Rechten und Verbindlichkeiten (Fälligkeit ist nicht erforderlich); aber: Der Übergeber haftet dennoch für die übernommenen Rechtsverhältnisse! Haftungsbegrenzung: Haftung des Übergebers nur, wenn Fälligkeit binnen 5 Jahren nach Unternehmensübergang. Verjährung solcher Ansprüche: maximal 3 Jahre. Maximaler Haftungsrahmen daher 8 Jahre.

18 Unternehmensfortführung gem 38 UGB Erwerberhaftung ohne Vertragsübernahme Vertragsübernahme kann vertraglich ausgeschlossen werden; Konsequenz: Haftung des Erwerbers, wenn er Verträge nicht übernimmt 38 Abs 4 UGB: Haftung des Erwerbers, wenn alle oder einzelne Rechtsverhältnisse nicht übernommen werden. Abweichende Vereinbarungen (Haftungsausschluss) müssen zu Ihrer Gültigkeit entweder ins Firmenbuch eingetragen oder auf verkehrsübliche Weise bekannt gemacht oder dem Dritten mitgeteilt werden.

19 Unternehmensfortführung gem 38 UGB Verhältnis zu Sonderbestimmungen Verhältnis zu sonstigen gesetzlichen Vertragsübernahmen 38 Abs 6 UGB: Sonstige gesetzliche Vertragsübernahmen bleiben unberührt, zb: 12a MRG AVRAG 69 ff VersVG (= Versicherungsvertragsgesetz) Gesetzliche Sonderhaftungen bleiben ebenfalls unberührt: 1409 ABGB 14 BAO (Bundesabgabenordnung) 67 Abs 4 ASVG (Allgemeines Sozialversicherungsgesetz) Sicherheiten bleiben ebenfalls unberührt.

20 Unternehmensfortführung gem 38 UGB Insolvenz, Zwangsvollstreckung Insolvenz, Zwangsvollstreckung : Die 38 und 39 UGB sind bei Unternehmenserwerb im Wege von Zwangsvollstreckung (Exekution) Insolvenz (ebenso wie 1409 ABGB) nicht anwendbar ( 38 Abs 5 UGB)

21 Anteilskauf (Gesellschaften) gekauft wird nicht das Unternehmen, sondern die Gesellschaftsanteile laufende Verträge gelten weiter laufende Aufträge gehen weiter Schulden bleiben unverändert Vorteil: Firmenname bleibt erhalten bei GmbH: Notariatsaktspflicht

22 Betriebsanlagen GewO = Gewerbeordnung 1994 Durch Betriebsübergabe (Inhaberwechsel) wird die Betriebsanslagengenehmigung nicht berührt, wenn die wesentliche betriebliche Tätigkeit nicht mehr als 5 Jahre unterbrochen ist, ABER: Änderungen der BA sind idr genehmigungspflichtig! Sind Teile der Anlage nicht genehmigt, so ist ein BA- Verfahren nach Rechtslage und Stand der Technik zum Zeitpunkt des (nachträglichen) Ansuchens durchzuführen. DAHER: Einsicht in Unterlagen bei Gewerbebehörde Eigenüberprüfung ( 82b GewO) vorlegen lassen Prüfen, ob Realität mit Genehmigung übereinstimmt

23 Tipps Erbrecht Gesetzliches Erbrecht: Ehepartner 1/3, Kinder zu gleichen Teilen Pflichtteilsrecht: 1/2 des gesetzlichen Erbrechts Anrechnung des Vorempfanges! Berechnungsbasis = Wert der Erbmasse im Todeszeitpunkt inkl Schenkung an ges Erben! (partieller) Pflichtteilsverzicht (kein voller Erbverzicht notwendig; NOTAR!) Wohnrecht für Übergeber (vermindert Wert der Schenkung!) Veräußerungsverbot OK; Belastungsverbot problematisch (muss ausdrücklich ausgenommen werden!) Miteigentumsanteile an Unternehmensliegenschaften vermeiden (wenn, dann nur mit Mietverträgen kombiniert) Erb- und Pflichtteilsrecht

24 Nachfolge Verträge, Haftungen und weitere rechtliche Aspekte der Betriebsnachfolge Bei Fragen zu Miete bzw. Pacht: Abteilung Rechtspolitik Vielen Dank für die Aufmerksamkeit!