Wettbewerbsrecht für Immobilienmakler

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1 Wettbewerbsrecht für Immobilienmakler Bielefeld Rudolf Koch

2 Agenda Werbung und Wettbewerbsrecht Wie wird Werbung juristisch definiert? Übersicht was 2015 abgemahnt wird Einige wichtige Gesetze zum Wettbewerbsrecht Beispiele für typische und untypische Fehler WoVermRG und UWG, Pflichtangaben, Werbung mit Selbstverständlichkeiten (provisionsfrei), Provisionsforderung für Mietangebot UWG, Irreführung durch Unterlassen (EnEV 2014, Widerrufsrecht) TMG, Homepage Impressum PAngV, falscher Preis, Preisangaben Provision, m²-preis UrhG, Urheberrecht, Karten- und Fotonutzung, Panoramafreiheit BGB, AGB Abmahnung, Hilfe Was mache ich mit einer Abmahnung Muster einer Unterlassungserklärung Fragen und Hilfe 2

3 Wie wird Werbung juristisch definiert? Werbung ist jede Äußerung bei der Ausübung eines Handels, Gewerbes, Handwerks oder freien Berufs mit dem Ziel, den Absatz von Waren oder die Erbringung von Dienstleistungen zu fördern. Das erfasst letztlich jede Äußerung, die mittelbar oder unmittelbar der Absatzförderung dient. (Definition in einer EU-Richtlinie und damit Übernahme in die deutsche Rechtsprechung des BGH und der Instanzengerichte) 3

4 Übersicht was 2015 abgemahnt wird PAngV 1, fehl. Gesamtpreis (Endpreis) 3,5% UWG 7 Unzumutbare Belästigung (Spam), E- Mailwerbung 3,8% UrhG, Bilder, Texte, Karten 5,2% TMG 5, 13 Impressum und Datenschutzerklär ung 12,8% UWG 5a Irreführung d. Unterlassen, fehlende EnEV Angaben 20,5% UWG 5, Irreführung, "KP 1 " (Bieterverfahren) 2,1% WoVermRG 6 II Name, NK-Hinweis 1,4% UWG 5 Irreführung, "Provisionfrei" 33,0% UWG 5a Irreführung d. Unterlassen, Widerrufsbelehrun g 17,0% 4

5 Einige wichtige Gesetze zum Wettbewerbsrecht GewO und z.b. MaBV, GmbHG, PartGG, AktG WoVermG Wohnungsvermittlungsgesetz PAngV Preisangabenverordnung TMG Telemediengesetz (früher TDG TelediensteG) EHUG Gesetz über elektronische Handelsregister DL-InfoV Dienstleistungsinformationspflichtenverordnung EnEV 2014 Energieeinsparverordnung RDG Rechtsdienstleistungsgesetz UrhG Gesetz über Urheberrecht und verwandte Schutzrechte Sonn- und Feiertagsgesetz und BedürfsnisgewerbeV EinheitenZeitG mit Einheitenverordnung BGB Bürgerliches Gesetzbuch und zahlreiche weitere Gesetze und Verordnungen Wettbewerbsregeln, z. B. IVD-Wettbewerbsregeln 5

6 WoVermRG WoVermRG Wohnraumvermittlungsgesetz 1 Begriffe (Wohnungsvermittler, Wohnräume) 2 Provisionsregelung Bestellerprinzip 3 Entgelt und Auslagen (Provisionshöhe, Verbot Einschreibegebühren) 6 Angebote, Anzeigen (Auftragsgebot, 4 Pflichtangaben) 4 Pflichtangaben 1. Name des Wohnungsvermittlers 2. Hinweis auf die Vermittlereigenschaft 3. Nennung der Höhe der Miete und 4. Hinweis ob Nebenleistungen zusätzlich zu vergüten sind. 6

7 Das neue WoVermRG - Bestellerprinzip 7

8 Provisionsforderung nach dem 1. Juni

9 provisionsfrei! nach dem 1. Juni

10 Aktuelles Recht für Immobilienmakler AGB mit Provisionsforderung nach dem 1. Juni 2015 Provisionsforderung unzulässig und als Preisangabe falsch 10

11 Aktuelles Recht für Immobilienmakler Bestellerprinzip - Konsequenzen für den Makler Was müssen Makler seit dem 1. Juni beachten? 1. Maklerverträge in Textform abschließen! 2. Alle Wohnungsangebote überprüfen und Werbung eventuell ändern! Provisionsforderungen in der Werbung für Mietwohnungsangebote entfernen. Exposé-Aushänge für Mietwohnungen entsprechend ändern. Allgemeine Geschäftsbedingungen auf Provisionsforderungen für Wohnungsinteressenten prüfen und ggfls. ändern. 3. Keine Werbung für Mietwohnungen mit: Provisionsfrei für Mieter Provisionsfrei Provision zahlt Vermieter 11

12 5a UWG Irreführung durch Unterlassen 5a UWG Irreführung durch Unterlassung (2) Unlauter handelt, wer die Entscheidungsfähigkeit von Verbrauchern im Sinne des 3 Abs. 2 dadurch beeinflusst, dass er eine Information vorenthält, die im konkreten Fall unter Berücksichtigung aller Umstände einschließlich der Beschränkung des Kommunikationsmittels wesentlich ist. Das kann z.b. die fehlende Erklärung für einen Steuervorteil sein, oder das Verschweigen einer fehlenden Baugenehmigung oder Altlast. (4) Als wesentlich im Sinne des Absatzes 2 gelten auch Informationen, die dem Verbraucher auf Grund gemeinschaftsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung gemeinschaftsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Das kann z.b. die fehlende Aufsichtsbehörde im Impressum sein, oder die Angaben zur Energieeffiziens von Immobilien in der Werbung oder die Widerrufsbelehrung zum neuen Verbraucherrecht. 12

13 Energieeinsparverordnung EnEV a Pflichtangaben in Immobilienanzeigen EnEV 2014 (1) Wird in Fällen des 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält: 1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des 17 Absatz 1 Satz 1, 2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude, 3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes, 4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und 5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse. Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe nach Satz 1 Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen. (2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit. 13

14 Aktuelles Recht für Immobilienmakler Energieeinsparverordnung Abmahnung Hier Hier hatte die Zeitung das Wort nicht weggelassen! Hier fehlt das Baujahr! 14

15 Werbung in kommerziellen Medien 16a EnEV Die Angaben in Zeitungen könnten für ein Wohngebäude so aussehen: B (Bedarfsausweis), 85 kwh/m²a (Endenergiebedarf), G (Gasheizung), Bj. (Baujahr) 2010, C (Effiziensklasse) (Fett mögliche Abkürzungen) Bisher 261 Abmahnungen 1. Das Fehlen der Pflichtangaben in der Werbung ist ab dem 1. Mai 2015 auch eine Ordnungswidrigkeit, kann aber jetzt schon abgemahnt werden. 2. Der Energieausweis muss seit dem 1. Mai 2014 unaufgefordert bei Besichtigungen vorgelegt werden. 3. Die Nichtvorlage des Ausweises bei der Besichtigung ist schon seit dem 1. Mai 2014 eine Ordnungswidrigkeit.4. 15

16 Informationen zum Widerrufsrecht Erfüllung von Informationspflichten vor Abgabe der Verbrauchererklärung (Angebot Maklervertrag) gemäß EGBGB Art. 246a 1 Abs. 1 und 2 n.f. Identität Handelsname Anschrift Telefonnummer -Adresse Preis / Provisionshöhe einschl. USt. Widerrufsrecht einschl. der Bedingungen des Maklervertrags Erfüllung von Informationspflichten bei bzw. direkt nach Abschluss des Maklervertrags gemäß 312f Abs. 2 BGB n.f.: Bestätigung des Vertrags innerhalb einer angemessenen Frist nach Vertragsschluss, spätestens bevor mit Ausführung der Dienstleistung begonnen wird unter Wiedergabe des Vertragsinhalts auf einem dauerhaften Datenträger (z.b. ) Widerrufsbelehrung (amtlicher Text) und Musterwiderrufsbelehrung 16

17 5a UWG Irreführung durch Unterlassen Widerrufsbelehrung fehlt komplett 17

18 5, 13 Telemediengesetz TMG 5 Telemediengesetz Allgemeine Informationspflichen Diensteanbieter haben für geschäftsmäßige Telemedien folgende Informationen leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und ständig verfügbar zu halten: 1. Namen und Anschrift, bei juristischen Personen Rechtsform und den Vertretungsberechtigten 2. Angaben, die eine schnelle elektronische Kontaktaufnahme und unmittelbare Kommunikation ermöglichen, einschließlich der Adresse der elektronischen Post 3. Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde, soweit der Teledienst im Rahmen einer Tätigkeit angeboten oder erbracht wird, die der behördlichen Zulassung bedarf (Aufsichts-/Erlaubnisbehörde nach 34c GewO) 4. Angaben zum Handelsregister und die Registernummer (AG Köln, HRB 12345) 5. Umsatzsteueridentifikationsnummer (falls vorhanden) TMG 13 Telemediengesetz Pflichten des Diensteanbieters Unterrichtungspflicht über Datenerhebung und Nutzung in allgemein verständlicher Form, Inhalt der Unterrichtung (Datenschutzerklärung) muss jederzeit abrufbar sein. 18

19 5 Telemediengesetz Impressum Es fehlt die Aufsichtsbehörde, die angegebene normale Steuernummer gehört nicht in das Impressum, nur die USt-ID- Nr. gemäß 27a UStG 19

20 1, 5 und 9 PAngV PAngV Preisangabenverordnung 1 Abs. 1 Grundvorschriften (Gesamtpreis, VB) Gesamtpreis: Ist der Preis einschließlich Umsatzsteuer, einschließlich aller Preisbestandteile, aber ohne Berücksichtigung von Rabatten. 1 Abs. 2 Grundvorschriften (Preisangaben im Fernabsatz, Hinweis auf enthaltene Umsatzsteuer) 1 Abs. 3 Grundvorschriften (Verrechnungssätze bei Leistungen, Maklerprovision) 1 Abs. 6 Grundvorschriften (Hervorhebung Gesamtpreis bei Preisaufgliederung) 5 Leistungen (Aushang Preisverzeichnis) 9 Ausnahmen (Angebote für gewerbliche oder berufliche Tätigkeit) 20

21 1 Abs. 1 PAngV Immobilienscout verlangt eine Zahl als Kaufpreis, aber nicht die 1,00. Das Bieterverfahren geht bei Scout nicht. Richtig wäre nur: KP gegen Gebot oder VB 21

22 1 PAngV, Gesamtpreis Provision Richtig wäre hier 3,57 % als Gesamtpreis Miete und BK? 22

23 1 PAngV, m²-preis, fehlender Gesamtpreis Bei der Werbung mit Teilpreisen muss der Gesamtpreis hervorgehoben genannt werden, z. B. der Beispielpreis für eine Wohnung 23

24 1, 2 UrhG (Nutzung Karten/Fotos/Texte) Urheberrecht Abschnitt 1 Allgemeines 1 Allgemeines Die Urheber von Werken der Literatur, Wissenschaft und Kunst genießen für ihre Werke Schutz nach Maßgabe dieses Gesetzes. 2 Geschützte Werke (1) Zu den geschützten Werken der Literatur, Wissenschaft und Kunst gehören insbesondere: 1. Sprachwerke, wie Schriftwerke, Reden und Computerprogramme; 2. Werke der Musik; 4. Werke der bildenden Künste einschließlich der Werke der Baukunst und der angewandten Kunst und Entwürfe solcher Werke; 5. Lichtbildwerke einschließlich der Werke, die ähnlich wie Lichtbildwerke geschaffen werden; 6. Filmwerke einschließlich der Werke, die ähnlich wie Filmwerke geschaffen werden; 7. Darstellungen wissenschaftlicher oder technischer Art, wie Zeichnungen, Pläne, Karten, Skizzen, Tabellen und plastische Darstellungen. 13 Anerkennung der Urheberschaft Der Urheber hat das Recht auf Anerkennung seiner Urheberschaft am Werk. Er kann bestimmen, ob das Werk mit einer Urheberbezeichnung zu versehen und welche Bezeichnung zu verwenden ist. 24

25 Urheberrecht, Nutzung Stadtplan/Landkarten 25

26 Fremde Fotos, Landkarten, Stadtpläne, Texte, eine Homepage oder Gebäude sind urheberrechtlich geschützt und dürfen deshalb nur mit Genehmigung des Urhebers genutzt werden. Fotos vom Eiffel-Turm bei Nacht sind z.b. für die Firma SETE urheberrechtlich geschützt. Wettbewerbsrecht für Immobilienmakler Beispiel Urheberrecht Häuser dürfen in Deutschland von öffentlichen Straßen und Plätzen fotografiert werden, aber Persönlichkeitsrechte beachten 26

27 Urheberrecht und Panoramafreiheit 27

28 BGB, AGB 305 BGB Einbeziehung allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag (z.b. nur nach ausdrücklichen Hinweis und Einverständnis der anderen Vertragspartei) 305 b BGB Vorrang der Individualabrede 305 c BGB Überraschende und mehrdeutige Klauseln (z.b. wenn in einer Nachweisbestätigung ohne Hervorhebung auch noch eine Provisionsvereinbarung enthalten ist) 306 BGB Rechtsfolgen bei Nichteinbeziehung und Unwirksamkeit (Vertrag bleibt wirksam auch wenn AGB nicht Vertragsbestandteil geworden sind) 306 a BGB Umgehungsverbot 307 II 1 BGB Inhaltskontrolle (Abweichen von einer gesetzlichen Regel, z.b. Gerichtsstandsklausel ) 308 Nr. 7 b BGB Klauselverbot mit Wertungsmöglichkeit (z.b. überhöhter Aufwendungsersatz) 309 Nr. 5 a BGB Klauselverbot ohne Wertungsmöglichkeit (z. B. Maklerprovisionsverlangen für Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren) 310 BGB Anwendungsbereich (Ausnahmen z. B. bei der Nutzung gegenüber Unternehmen) 28

29 AGB (z.b. 309 Nr. 5 BGB) Der Erwerb in der Zwangsversteigerung gilt nicht als provisionsbegründender Nachweis oder Vermittlung einer Vertragsgelegenheit, da der Zuschlag ein hoheitlicher Akt und kein Vertragsverhältnis im Sinne eines Hauptvertrages ist 29

30 6 Abs. 2 WoVermG 1. Name des Wohnungsvermittlers? Es gibt keine Firma dima 2. Nennung der Höhe der Miete? 30

31 Was mache ich mit einer Abmahnung Ruhe bewahren! Eine Abmahnung ist keine Katastrophe Sofort tätig werden, nämlich 1. Berufsverband IVD und IHK informieren 2. Prüfen (lassen) ob Abmahner berechtigt ist 3. Prüfen (lassen) ob Abmahnung berechtigt ist 4. Entscheidung treffen, wie reagiert wird z.b. Unterlassungserklärung, wichtig neu formulieren, (Risikominimierung) z.b. Verfügungsverfahren z.b. Einigungsstellenverfahren 31

32 Muster einer Unterlassungserklärung Mustertext Unterlassungserklärung Ich verpflichte mich - ohne Anerkennung einer Rechtspflicht, aber rechtsverbindlich - gegenüber der Firma X-Immobilien, Musterstadt 1. es ab sofort zu unterlassen, (Wettbewerbsverstoß eintragen) 2. für den Fall einer schuldhaften Verletzung des Unterlassungsversprechens eine vom Unterlassungsgläubiger nach billigem Ermessen festzusetzende, im Streitfall von der zuständigen Gerichtsbarkeit zu überprüfende, Vertragsstrafe an die Firma XY-Immobilien, Musterstadt zu zahlen. 3. Die Unterlassungserklärung wird unter der auflösenden Bedingung einer allgemein verbindlichen, d.h. auf Gesetz oder höchstrichterlichen Rechtsprechung beruhenden Klärung des zu unterlassenden Verhaltens als rechtmäßig, abgegeben. 4. Ort, Datum Unterschrift 32

33 Fragen? IHK Ostwestfalen zu Bielefeld Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit 33