Sparkassen Immobilien AG. Eine Anlage fürs Leben

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1 Sparkassen Immobilien AG Eine Anlage fürs Leben Geschäftsbericht 2005

2 Mission-Statement Wir schaffen sichere und dauerhafte Werte für Generationen. Für unsere Aktionäre ein solides, werterhöhendes Wachstum mit einer langfristig stabilen Performance, für unsere Mieter eine nachhaltige Qualität mit Substanz und ausgezeichnetem Service. Wir konzentrieren uns auf Märkte, in denen wir langfristig ein faires Preis-Rendite-Verhältnis erzielen können. Wir leisten unseren Beitrag zur Gesellschaft mit Immobilien, deren Substanz wir pflegen und dadurch Stadtbilder erhalten. Unternehmensstruktur Sparkassen Immobilien AG Streubesitz- Anteil 100 % IMMO INVEST Ausschüttend REIT-Struktur IMMO-Aktie Thesaurierend Erste Bank-Gruppe Anteil 20,01 % Streubesitz- Anteil 79,99 % 49 % 51 % CEE Property-Invest Immobilien AG

3 Kennzahlen in Mio. EUR Veränderung KONZERN Umsatz 42,2 35,3 +20 % EBITDA 32,4 23,9 +36 % EBIT 16,1 12,9 +25 % EBT 10,1 6,6 +53 % EK-Quote 1 72 % 78 % Anzahl Objekte % Immobilienvermögen (SW) 758,8 472,7 +61 % Gesamtnutzfläche m² m² +29 % Börsekapitalisierung 803,6 473,3 +70 % AKTIE Umsatz 23,8 21,2 +12 % EBITDA 18,9 14,5 +30 % EBIT 9,9 7,6 +31 % EBT 9,1 6,2 +47 % EK-Quote 70 % 72 % Anzahl Objekte 2, % Immobilienvermögen (SW) 402,6 308,1 +31 % Gesamtnutzfläche m² m² +15 % Börsekapitalisierung 436,1 271,3 +60 % Ultimokurs in EUR 8,70 8,12 +7 % EPS pro Aktie in EUR 4 0,44 0,43 +2 % GENUSSSCHEIN Umsatz 18,3 14,1 +30 % EBITDA 13,5 9,5 +42 % EBIT 6,2 5,4 +15 % EBT 6,9 5,2 +33 % EK-Quote 67 % 75 % Anzahl Objekte 2, % Immobilienvermögen (SW) 356,2 164, % Gesamtnutzfläche m² m² +52 % Börsekapitalisierung 367, % Ultimokurs in EUR 95,2/ %/+4 % EPS pro Genussschein in EUR 4 4,9 4,0 +23 % Ausschüttung pro Genussschein 4,36 4,36 1 Inkl. Genussscheinkapital. 2 Inkl. Entwicklungsobjekte. 3 Inkl. 50,01 % CEE, 50 % Deutschland. 4 Gemäß Fair Value.

4 Highlights 2005 Ertragsstark _Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) +25 %: EUR 16 Mio. _Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT): +53 %: EUR 10 Mio. _Umsatzerlöse: +19,4 % auf EUR 42,2 Mio. _Bilanzsumme auf EUR 920,5 Mio. beinahe verdoppelt Erfolgreich am Kapitalmarkt _Solider Wertzuwachs: +7,1 % bei s IMMO-Aktie +9,5 % bei s IMMO INVEST (2. Tranche) +10,8 % bei s IMMO INVEST (1. Tranche) _Emissionserlös von insgesamt EUR 290 Mio. für weiteres Wachstum: März 2005: mit s IMMO INVEST-Genussschein Emissionserlös von EUR 20,2 Mio. erzielt. Juni 2005: aus der zweiten Kapitalerhöhung bei s IMMO INVEST EUR 127 Mio. erlöst. Portfolio und Investitionsgebiete deutlich erweitert _Steigerung des Neuinvestitionsvolumens um +136 % auf EUR 288 Mio. November/Dezember 2005: zwei Kapitalerhöhungen mit Emissionserlös von EUR 144 Mio. bei der s IMMO-Aktie erfolgreich platziert. _Börsekapitalisierung um 70 % auf EUR 803,6 Mio. gesteigert _Gesamtnutzfläche um 29 % auf m 2 gesteigert _Deutschland als neues Investitionsgebiet

5 Inhalt 2 Vorwort des Vorstands 4 Organe der Gesellschaft 5 Bericht des Aufsichtsrats 6 Unternehmensstrategie 8 Bericht des Vorstands 8 Wirtschaftliches Umfeld 10 Geschäftsverlauf Konzern 18 s IMMO-Aktie 28 s IMMO INVEST 38 Neuakquisitionen im Gesamtportfolio 39 Ausblick Konzern 40 Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag 41 Konzernabschluss 67 Bericht des Abschlussprüfers

6 Vorwort des Vorstands Sehr geehrte Damen und Herren, sehr geehrte Anlegerinnen und Anleger, für Sie bedeutet ein gutes Jahr eine erfolgreiche Performance Ihres Investments, für unsere Kunden Kontinuität in einer guten und fairen Geschäftsbeziehung und für unsere Partner erfolgreich realisierte Projekte. Für unsere Mitarbeiter sind spannende Aufgaben, ein leistungsorientiertes Gehalt und eine gute wirtschaftliche Basis für einen sicheren Arbeitsplatz Ausdruck eines erfolgreichen Geschäftsjahres. Ernst Vejdovszky, Holger Schmidtmayr Was wir als Vorstand der Sparkassen Immobilien AG unter einem guten Jahr verstehen, ist mehr als die Summe seiner Teile: Die kurzfristige Betrachtung wirtschaftlicher Erfolgsmeldungen mag in diesen Zeiten en vogue sein, wir rechnen in anderen Zeiträumen. Seit nunmehr 20 Jahren haben wir unser Unternehmen auf kontinuierliches und langfristiges Wachstum, größte Sicherheit und Nachhaltigkeit ausgerichtet. Wir sind überzeugt, dass wir diese Aufgabe im Sinne unserer Partner, die uns ihr Vertrauen und ihr Geld gegeben haben, bisher gut bewältigt haben. Renditen können zwar kurzfristig in den Himmel wachsen, Erträge aus Immobilienobjekten tun dies nicht. Daher bleiben wir am Boden und konzentrieren uns auf unser Geschäft: langfristige, solide Erträge mit nachhaltigen Objekten und mit österreichischen und internationalen Mietern. Dazu eine vernünftige geografische sowie sektorale Streuung und eine außerordentlich solide Eigenkapitalquote, die wir als wichtigen Teil unserer Sicherheitsstrategie sehen. Schließlich eine Akquisitionspolitik, die nicht nur auf schnelle Erfolge und Renditen aus ist, sondern mehr als das berücksichtigt. Damit bieten wir Ihnen ein sicheres und nachhaltiges Investment! Wenn Sie diese Strategie für so vernünftig und wichtig halten wie wir, dann freuen wir uns, Sie weiterhin zu unseren Aktionärinnen und Aktionären zählen zu können oder als neue begrüßen zu dürfen. Wichtiger: Selbstverständlich haben wir auch 2005 ein ausgezeichnetes Ergebnis erzielt. Die Umsatzerlöse konnten wir um 20 % auf EUR 42,2 Mio. steigern und das EBIT um 25 % auf EUR 16 Mio. erhöhen. Einen wichtigen Beitrag dazu haben

7 Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Unternehmensstrategie Bericht des Vorstands Konzernabschluss unsere Neuakquisitionen des Geschäftsjahres geleistet. Insgesamt haben wir im abgelaufenen Jahr ein Volumen von EUR 288 Mio. eingekauft, das bedeutet eine Verdoppelung gegenüber dem Jahr davor! Wir haben unseren Portfolios nicht nur eine Reihe von ausgezeichneten Objekten hinzugefügt, sondern sind auch in einen neuen, viel versprechenden Markt eingestiegen: Deutschland ist aus unserer Sicht nicht nur jetzt, sondern auch längerfristig interessant und wird daher einen neuen Schwerpunkt bei unseren zukünftigen Investitionen bilden. Stichwort Investitionen auch bei unserer Kapitalmarktpolitik bleiben wir unserer Strategie treu: Was Sie sehen, ist was Sie bekommen! Wir zeigen und sagen unseren Anlegern, welche Objekte wir mit dem Geld kaufen, das wir von ihnen anvertraut bekommen. Das bringt uns in die sehr komfortable Position, dass wir nicht mit einem spekulativ angesammelten Kapital zu einem späteren Zeitpunkt unter hohem Druck und zu entsprechenden Preisen kaufen müssen. werden weiter mit Augenmaß wachsen und auch weiterhin unser Handeln in den Dienst und zum Wohle unserer Kunden, Aktionäre, Partner und Mitarbeiter stellen. Unser besonderer Dank gilt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie den Kolleginnen und Kollegen der IMMORENT! Ihr außerordentliches Engagement und Know-how hat dazu beigetragen, dass wir die gesteckten Ziele im vergangenen Jahr nicht nur erreichen, sondern sogar übertreffen konnten. Und nicht zuletzt: herzlichen Dank an unsere Aktionärinnen, Aktionäre, Kundinnen und Kunden sowie Geschäftspartnerinnen und Geschäftspartner für das Vertrauen und die gute Zusammenarbeit im abgelaufenen Jahr, die eine wesentliche Basis für die erfolgreiche Entwicklung unseres Unternehmens gebildet haben. Ihr Vorstandsteam Bleiben wir beim Thema Spekulativ : Unsere Aktie und unser Genussschein sind alles andere als spekulative Wertpapiere. Sie sind für Anleger geeignet, die wie wir in längeren Zeiträumen denken und eine sichere und nachhaltig solide Entwicklung schätzen. Das hat unseren Anlegerinnen und Anlegern im abgelaufenen Jahr immerhin 7,14 % Rendite bei der s IMMO-Aktie und 9,5 % bzw. 10,8 % (steuerbegünstigter Schein der 1. Tranche) beim s IMMO INVEST-Genussschein beschert. Darüber hinaus war die s IMMO-Aktie im abgelaufenen Jahr auf Basis von Price/Cash-Earnings und Net Asset Value eine der am attraktivsten bewerteten Immobilienaktien am österreichischen Kapitalmarkt! Das bedeutet für die Anleger: mehr Immobilie um weniger Geld. 100 % Sicherheit können auch wir nicht garantieren. Was wir aber bieten können, ist unsere 20-jährige Erfahrung im Immobilieninvestmentgeschäft und den Background eines der größten Finanzdienstleister in Zentraleuropa, der Erste Bank-Gruppe. Wir verfügen damit über wichtige Voraussetzungen, um auch in Zukunft von den Chancen der Märkte zu profitieren. Wir Holger Schmidtmayr Ernst Vejdovszky

8 Organe Vorstand Mag. Ernst Vejdovszky Mitglied des Vorstands MMag. Holger Schmidtmayr Mitglied des Vorstands Aufsichtsrat Dr. Martin Simhandl Vorsitzender Dr. Klaus Braunegg 1. Stellvertreter des Vorsitzenden Mag. Franz Kerber 2. Stellvertreter des Vorsitzenden Mag. Christian Ahlfeld DI Dr. Gerald Antonitsch DR. REINHARD AUMANN (bis ) Dr. Reinhold Schürer-Waldheim MAG. DR. KURT STÖBER (bis ) Ing. Mag. Peter Tichatschek Richard Wilkinson

9 Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Unternehmensstrategie Bericht des Vorstands Konzernabschluss Bericht des Aufsichtsrats In unserer Aufgabe, den Vorstand zu beraten und seine Geschäftsführung zu überwachen, wurden wir vom Vorstand regelmäßig, zeitnah und umfassend unterrichtet. Uns wurden alle Sachverhalte vorgelegt, die der Entscheidung durch den Aufsichtsrat bedurften. Zwischen den Sitzungen wurden wir vom Vorstand über wichtige Vorgänge schriftlich informiert. Der Vorstand hat regelmäßig über die Geschäftspolitik und andere grundsätzliche Fragen der Unternehmensführung und -planung, die Strategie, die finanzielle Entwicklung und Ertragslage des Unternehmens, das Risikomanagement sowie Geschäfte, die für die Sparkassen Immobilien AG von erheblicher Bedeutung waren, berichtet. Aktuelle Einzelthemen und Entscheidungen wurden in regelmäßigen Gesprächen zwischen dem Vorstand und dem Vorsitzenden des Aufsichtsrats erörtert. Dr. Martin Simhandl, Vorsitzender des Aufsichtsrats Der Jahresabschluss (nach österreichischem HGB) sowie der Konzernabschluss (nach IFRS) für das Jahr 2005 sind von der von der Hauptversammlung zum Abschlussprüfer gewählten Eidos Deloitte Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft mbh, Wien geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsbericht versehen worden. Weiters hat der Abschlussprüfer bestätigt, dass der Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss und der Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss steht. Vertreter des Abschlussprüfers haben an der Bilanzsitzung des Aufsichtsrats teilgenommen und Erläuterungen gegeben. Wir haben dem Ergebnis dieser Prüfungen nach Einsicht der Berichte des Abschlussprüfers zugestimmt. Wien, im April 2006 Der Aufsichtsrat Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss wurde von uns gebilligt, sodass er damit gemäß 125 Abs. 2 Aktiengesetz als festgestellt gilt. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Sparkassen Immobilien AG für ihren großen persönlichen Einsatz im abgelaufenen Geschäftsjahr. Dr. Martin Simhandl Vorsitzender

10 Unternehmensstrategie Zwei Produkte für zwei unterschiedliche Anlegerbedürfnisse Von der Immobilienexpertise der Sparkassen Immobilien AG können Anleger mehrfach profitieren: 1. durch ein Investment in die thesaurierende s IMMO-Aktie, bei der die Anleger bereits nach einem Jahr Behaltefrist steuerfreie Kursgewinne lukrieren können und 2. durch den Erwerb von ausschüttenden s IMMO INVEST- Genussscheinen, die als einziges Wertpapier in Österreich in steuerlicher Hinsicht dem Konzept eines Real Estate Investment Trust (REIT) entsprechen. Da private und institutionelle Anleger in steuerlicher Hinsicht nicht die gleichen Bedürfnisse haben, kann die Sparkassen Immobilien AG mit der s IMMO-Aktie und dem s IMMO INVEST beiden Nachfrageseiten ideal Rechnung tragen. Nachhaltige Investitions- und Bestandsstrategie Die Sparkassen Immobilien AG verfolgt eine selektive Akquisitionspolitik, die auf Sicherheit und Nachhaltigkeit aufbaut. Zielobjekte sind daher Immobilien mit folgenden Merkmalen: Top-Lage in europäischen Großstädten, beste Bausubstanz, langfristige, bonitätsstarke Mieter und darüber hinaus eine Rendite, die den Anlegern ein langfristig werterhöhendes Wachstum sichert. Dazu kommt noch ein für uns sehr wichtiges Kriterium: die Preise für die Substanz einer Immobilie, also der Preis pro Quadratmeter. Aus Sicht der Sparkassen Immobilien AG können hohe, aber teuer eingekaufte, kurzfristige Renditen nicht Teil einer langfristigen Investmentstrategie sein. Daher kauft die Sparkassen Immobilien AG nicht um jeden Preis zur Sicherheit der Aktionäre und für die Nachhaltigkeit des Portfolios. Auch bei der Expansion in neue Märkte investieren wir dort, wo wir die Märkte kennen, zum Beispiel in Deutschland oder in Osteuropa. Hier können wir auf das Know-how der Erste Bank-Spezialisten, die meist schon lange vor Ort sind, zurückgreifen. Als Teil der Erste Bank-Gruppe kann die Sparkassen Immobilien AG bei der Expansion in neue Märkte entsprechende Synergien bei der Immobilienakquisition erzielen. Mietverträge werden überwiegend in Euro abgeschlossen, sodass die Sparkassen Immobilien AG nur einem geringen Fremdwährungsrisiko unterliegt. Um eine hohe Kundenzufriedenheit und damit langfristige Mieter sicherzustellen, erfolgt das Management des Immobilienportfolios durch unsere eigenen Spezialisten. Optimaler Portfolio-Mix Verschiedene Regionen und Branchen unterliegen unterschiedlichen Zyklen. Die Sparkassen Immobilien AG setzt daher auf eine regionale Ausgewogenheit mit soliden Renditestandbeinen in Österreich und Deutschland und auf renditeträchtigere CEE-EU-Staaten mit Wertsteigerungspotenzial. Die regionale Verteilung sieht mittelfristig den Ausbau des CEE-Anteils auf die Hälfte unseres Portfolios vor. Auf Österreich soll gemeinsam mit Deutschland ungefähr die andere Hälfte entfallen. Das Sparkassen Immobilien AG-Portfolio wird derzeit durch das Bürosegment dominiert, künftig soll der Portfolio-Mix durch den Ausbau von Wohnungs- und Retailflächen weiter optimiert und ein insgesamt ausgewogener Anteil aller Nutzungsarten erzielt werden. Sicherheit durch solide Eigenkapitalquote Die Sparkassen Immobilien AG ist sicher und langfristig ausgerichtet und wird auch künftig einen soliden Eigenkapitalanteil von mindestens 50 % halten, um so wie bisher unabhängig von eventuellen Zinsänderungsrisiken flexibel die Chancen der Immobilienmärkte nutzen zu können. Wachstum mit Augenmaß Die Basis für das weitere solide Wachstum bilden stabile Mieterträge und laufende Akquisitionen, um unser Immobilienvermögen kontinuierlich auszubauen. Dabei verfolgt die Sparkassen Immobilien AG einen dynamischen, aber dennoch sehr risikobewussten und stetigen Wachstumskurs, der durch regelmäßige Kapitalerhöhungen unterstützt wird. Noch im Jahr 2006 peilen wir eine Marktkapitalisierung von EUR 1 Mrd. an. Auch unser Immobilienvermögen wird den Wert von EUR 1 Mrd. übersteigen.

11 Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Unternehmensstrategie Bericht des Vorstands Konzernabschluss Transparente Immobilienbewertung mit stillen Reserven Für Investoren ist eine korrekte und vor allem transparente Bewertung des Immobilienbestands entscheidend, um ein vollständiges Bild von der wirtschaftlichen Lage eines Unternehmens zu erhalten. Wir agieren auch in diesem Bereich sehr konservativ. Wir bewerten unseren Immobilienbestand sehr defensiv und bilden dadurch wichtige stille Reserven. Für noch mehr Transparenz und Unabhängigkeit beauftragt die Sparkassen Immobilien AG als Immobilienbewerter renommierte internationale Bewertungsgesellschaften wie CB Richard Ellis und DTZ. Abgebildet wird der Immobilienbestand in der Finanz- und Ertragslage nach dem niedriger angesetzten Cost- Model. Zur besseren Vergleichbarkeit ist auch die Bilanzierung nach dem Fair Value Model bei beiden Produkten angeführt. Dies hat zwei wesentliche Vorteile: Zum einen können die Teilergebnisse aus dem Immobilienbestand in Zentraleuropa transparenter dargestellt und auch besser strategisch gesteuert werden, und zum anderen profitieren Aktionäre und Genussscheininhaber von einer breiteren Streuung. Know-how durch Managementvertrag Wir können als Immobilieninvestment-Gesellschaft der Erste Bank-Gruppe auf viele Spezialisten innerhalb des Konzerns zurückgreifen und dadurch unseren Aktionären zusätzliches Know-how und Sicherheit bieten. So stehen beispielsweise Finanzierungsspezialisten ebenso zur Verfügung wie lokale Experten mit dem entsprechenden Markt-Know-how in den einzelnen Ländern Zentral- und Osteuropas. Für die Akquisition, die Verwaltung und die gesamte Infrastruktur der Sparkassen Immobilien AG hat das Unternehmen einen Managementvertrag mit der IMMORENT AG abgeschlossen, um die jederzeitige Verfügbarkeit von Experten und Ressourcen sicherzustellen. Der Vorstand der Sparkassen Immobilien AG hat seine Dienstverträge direkt bei der Sparkassen Immobilien AG. Ausländische Tochtergesellschaften für mehr Diversifikation Aufgrund des diversifizierten Portfolios bündelt die Sparkassen Immobilien AG ihre Aktivitäten im Ausland im Rahmen von mehrheitlichen oder 100 %-Tochtergesellschaften. So ist zum Beispiel die CEE Property-Invest Immobilien AG die Zentraleuropa-Holding für alle Aktivitäten in den Ländern Ungarn, Tschechien, Slowakei, Kroatien, Rumänien und Bulgarien.

12 Bericht des Vorstands Wirtschaftliches Umfeld Eurozone, Österreich, Deutschland, Ungarn, Tschechien und Slowakei Eurozone wuchs langsamer als Weltwirtschaft und Wachstumsmotor USA Das reale Wirtschaftswachstum in der Eurozone verlief im Jahr 2005 gemessen an der Weltwirtschaft enttäuschend, schwächte sich auf +1,5 % gegenüber +2,1% im Vorjahr ab. Allerdings lief der Konjunkturmotor innerhalb des Euroraums sehr unterschiedlich. Der Euro-Leitzins lag mit 2,25 % deutlich unter dem Niveau der USA mit 4,25 %, wo sich allerdings bereits ein Ende der Zinserhöhungsphase abzeichnet. Im Dezember 2005 erhöhte die EZB den Leitzins, übrigens das erste Mal seit fünf Jahren, und begründete dies mit den positiven Konjunkturaussichten für die Eurozone. Österreich Wachstumssieger in Euroland Österreich konnte 2005 auch im vierten Jahr das Wachstum der Eurozone outperformen und den stabilen Wachstumskurs mit +1,7 % halten. Auch das BIP pro Kopf erreichte mit EUR einen der höchsten Werte innerhalb der Europäischen Union. Die Arbeitslosenquote ging auf 5,1 % zurück und blieb damit deutlich unter der Quote in der Eurozone, die durchschnittlich 8,5 % betrug. Die Inflation stieg leicht auf 2,2 % an. Deutschland auf leichtem Wachstumspfad Die wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen haben sich im Vorjahr noch nicht verbessert, die deutsche Konjunktur hat dennoch im abgelaufenen Jahr dank einer stärkeren Exportindustrie um +1,1 % angezogen, während die Arbeitslosenquote mit 11,5 % noch immer weit über dem europäischen Durchschnitt lag. Auch die Teuerung stieg aufgrund höherer Energiepreise weiter, und zwar auf 2,0 %. Dauerhaft höheres Wirtschaftswachstum in Osteuropa Die tschechische Wirtschaft war auch im abgelaufenen Jahr der Motor innerhalb der neuen EU-Nachbarn: Das BIP wuchs um 5,0 %, unterstützt von hohen Exporten, während die Inlandsnachfrage positiv, aber eher verhalten blieb. Das BIP pro Kopf erreichte mit EUR einen der höchsten Werte in ganz Zentral- und Osteuropa. Eine positive Entwicklung verzeichnete auch die Arbeitslosenquote, die auf 7,9 % zurückging. Die Slowakei wies auch 2005 ein erfreuliches Wirtschaftswachstum mit +5,7 % und ein BIP pro Kopf von EUR auf. Der stabile private Konsum trug wesentlich zum Wachstum bei. Die Arbeitslosenquote fiel auf 16,4 % nach 18,1 % im Jahr davor. Die positive Entwicklung setzte sich auch in der Inflationsbekämpfung fort, die sich auf 2,7 % halbierte. Ein solides Wachstum verzeichnete auch die ungarische Wirtschaft mit einem BIP-Wachstum von 3,7 % und einem BIP pro Kopf von EUR Als stärkster Wachstumstreiber kristallisierte sich die hohe Inlandsnachfrage in Form von privatem Konsum und verstärkten Investitionen heraus. Die Arbeitslosenquote stieg leicht auf 7 % an, während die Inflation auf 3,7 % zurückging. Trends am Immobilienmarkt Österreich und Zentraleuropa Der Wiener Büroimmobilienmarkt zeigte wie in den vergangenen Jahren weiterhin stabile Mieten, die sich in einem unverändert soliden Renditeniveau zwischen 5,5 und 6,5 % niederschlugen. Auch die Leerstandsrate war mit 6,5 % traditionell niedrig. Für 2006 sind keine wesentlichen Änderungen dieser Rahmenbedingungen absehbar kam es vor allem durch Umsiedelungen öffentlicher Institutionen zu einem signifikanten Anstieg bei den Bürovermietungen, das Volumen stieg um rund 40 %. Nachdem bis 2004 vor allem deutsche Fonds verstärkt in Wiener Büroimmobilien investiert haben, zeigte sich im abgelaufenen Jahr eine klare Dominanz österreichischer Investoren, vor allem im Zinshaussegment. Deutschland Im deutschen Büro- und Wohnimmobilienmarkt gab es 2005 große regionale Unterschiede im Hinblick auf Miet- und Renditeniveau in großen deutschen Städten wie Frankfurt, Hamburg, München und Berlin. Der generell niedrigen Inlandsnachfrage steht ein stark steigendes internationales Investoreninteresse an Wohnimmobilien gegenüber dies führte zu leichten Preisanstiegen. Der gewerbliche Immobilienmarkt (Büro, Retail) war durchwegs von einem niedrigeren Mietniveau und höheren Leerstandsraten gekennzeichnet, wobei die Renditen generell auf einem deutlich höheren Niveau als in Österreich lagen.

13 Wirtschaftliches Umfeld Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Unternehmensstrategie Bericht des Vorstands Konzernabschluss CEE-EU-Länder In den Immobilienmärkten Tschechien, Slowakei, Ungarn und Polen konzentrierte sich das Investoreninteresse auf Gewerbeimmobilien. Der tschechische Immobilienmarkt verzeichnete obwohl die Renditen mittlerweile beinahe auf österreichischem Niveau liegen nach wie vor ein ungebrochen hohes Interesse seitens internationaler Investoren. Steigende Leerstandsraten erhöhten den Druck auf die Mietpreise. Das Mietniveau in der Slowakei ist weiter gefallen, verantwortlich dafür war die hohe Neuproduktion an Flächen. Die Renditen im Büroimmobilienmarkt liegen noch etwas über dem Niveau von Prag und Budapest. In Budapest haben sich die Mieten mittlerweile auf niedrigem Niveau stabilisiert, und die Leerstandsrate ist parallel dazu auf 11 % gesunken. Gegenwärtig findet wieder eine verstärkte Projekt- und Neubautätigkeit statt. In Polen ist das Mietniveau aufgrund von Euro-Dollar-Währungsschwankungen und aufgrund des verstärkten Flächenangebots gesunken. Zukünftige CEE-EU-Länder: Rumänien und Bulgarien Grundsätzlich gibt es in beiden Ländern wenig fertige, verfügbare Investitionsobjekte am Markt. Es besteht jedoch ein großer Nachholbedarf an vermietbaren Büroflächen mit westlichem Standard. Die Mietpreise fielen leicht, und das Renditeniveau lag zwischen 8,5 % und 9,5 %. Emerging Markets: Ukraine und Serbien Durch ein kaum vorhandenes Büroflächenangebot lagen die Mietpreise auf einem sehr hohen Niveau. Derzeit sind zwar viele Projekte in der Pipeline, konkrete Auswirkungen auf das Mietpreisniveau sind aber erst in zwei bis drei Jahren zu erwarten. Derzeit liegen die Renditen noch über 11 %, mit stark fallender Tendenz. Prime Office Yields in CEE in % Immobilien-ATX Warschau Prag Budapest Bratislava Bukarest Moskau Sofia s IMMO Aktie Quelle: DTZ Research, Jänner 2006.

14 Geschäftsverlauf Konzern Seit beinahe 20 Jahren verzeichnet die Sparkassen Immobilien AG ununterbrochen Gewinne. Auch im Jahr 2005 gelang es der Gesellschaft, diesen nachhaltigen Erfolgskurs fortzusetzen und das bereits ausgezeichnete Ergebnis von 2004 sowie alle internen Planzahlen noch deutlich zu übertreffen. Umsatzerlöse gesamt in Mio. EUR 50 42,2 Die nachfolgende Darstellung gibt einen Überblick über die konsolidierten Ergebnisse der Gesellschaft. Eine gesonderte Darstellung der Rechnungskreise s IMMO-Aktie und s IMMO INVEST finden Sie auf Seite 18 und Seite ,1 35,3 Umsatzsteigerung um knapp 20 % Der Umsatz ist im Vergleich zum Vorjahr um 19,4 % von EUR 35,3 Mio. auf EUR 42,2 Mio. gestiegen, die Mieterlöse um 16,5 % auf EUR 34,2 Mio. Die Betriebsleistung, in der auch die Ergebnisse des Hotels Marriott in Budapest beinhaltet sind, stieg um 38,2 % auf EUR 51,8 Mio. Dieser Anstieg ist vor allem auf die erfolgreichen Neuakquisitionen, auf das bestehende Portfolio mit stabilen und langfristigen Mietverträgen, aber auch auf zusätzliche Vermietungen im In- und Ausland zurückzuführen. 40,3 % oder EUR 13,8 Mio. der Mieterlöse erwirtschafteten wir aus dem Zentraleuropaportfolio Ausgezeichnete Ertragslage Das Betriebsergebnis (EBIT) konnte gegenüber dem Vorjahr um 25 % auf EUR 16,1 Mio. nach EUR 12,9 Mio. gesteigert werden. Dieser über unseren internen Planungen liegende Anstieg resultierte vor allem aus den gesteigerten Mieterlösen im Rahmen der Neuakquisitionen, den Gewinnen aus dem Verkauf von Liegenschaften sowie einem unterproportionalen Anstieg der Aufwendungen. Den kontinuierlichen Erträgen aus dem soliden Österreich-Portfolio stehen mittlerweile ertragsstarke CEE-Objekte gegenüber, die im abgelaufenen Jahr mehr als 50 % zur Betriebsleistung beitrugen. Das EBITDA für das Geschäftsjahr 2005 betrug EUR 32,4 Mio. (2004: EUR 23,9 Mio.), der Konzernjahresüberschuss EUR 6,8 Mio. (2004: EUR 5,0 Mio.). Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr auf EUR 920,5 Mio. beinahe verdoppelt. Ausschlaggebend dafür war der Anstieg des Immobilienvermögens um 58 % auf EUR 707 Mio. nach EUR 446 Mio. im Vorjahr. Das Konzerneigenkapital hat sich vor allem durch die Kapitalerhöhungen im Juni und November/Dezember um 62 % auf EUR 387,7 Mio. erhöht. Die Eigenkapitalquote haben wir trotz der Investitionen Regionale Umsatzverteilung in Mio. EUR ,1 1,6 5,9 10,1 24,5 Deutschland Slowakei Tschechien Ungarn Österreich 10

15 Geschäftsverlauf Konzern Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Unternehmensstrategie Bericht des Vorstands Konzernabschluss Kurzbilanz in Mio. EUR Veränderung AKTIVA Langfristiges Vermögen,,7 +58 % Kurzfristiges Vermögen 02,,7 Rechnungsabgrenzungsposten 0,,7 Summe Aktiva 920,5 480,1 +92 % PASSIVA Eigenkapital,,7 +73 % Obligationenähnliche Genussrechte,,9 +87 % Langfristige Verbindlichkeiten 07,,9 Kurzfristige Verbindlichkeiten,,6 Rechnungsabgrenzungsposten,,0 Summe Passiva 920,5 480,1 +92 % Gewinn- und Verlustrechnung in Mio. EUR Veränderung Umsatzerlöse 42,2 35,3 +19 % Sonstige betriebliche Erträge,,1 Ergebnis aus Immobilienverkauf,0 0,0 Betriebsleistung 51,8 37,5 +38 % Sonstige betriebliche Aufwendungen -19,4-13,5 EBITDA 32,4 23,9 +35 % Abschreibungen -16,3-11,0 Ergebnis aus Geschäftstätigkeit/EBIT 16,1 12,9 +25 % Finanzergebnis -6,0-6,3 Konzernjahresüberschuss vor Steuern/EBT 10,1 6,6 +52 % Ertragsteuern -1,6-1,6 Konzerngewinn 8,5 5,0 +69 % davon Anteile für Aktionäre der Muttergesellschaft,,0 davon Anteile fremder Gesellschafter,7 0,0 11

16 in unser Immobilienvermögen zum Bilanzstichtag bei 72 % halten können. Sukzessive werden wir die Quote durch weitere Akquisitionen auf rund 50 % absinken lassen; dies liegt immer noch weit über dem Standard anderer Unternehmen. Immobilien Investitionen verdoppelt Im Geschäftsjahr 2005 haben wir Immobilieninvestitionen in Höhe von insgesamt EUR 287,9 Mio. realisiert. Das entspricht einer Verdoppelung des Volumens gegenüber dem Vorjahr. Davon entfielen 69 % auf Objekte in Österreich, 12 % auf Immobilien in Deutschland sowie 19 % auf den CEE-Raum über die 100%-Tochter CEE Property-Invest. Insgesamt stieg damit der Immobilienbestand auf 63 Objekte, und die Gesamtnutzfläche erhöhte sich um 29 % auf m². Gesamtnutzfläche nach Regionen 5 % Bratislava 19 % Budapest 16 % Prag 3 % Deutschland Gesamtnutzfläche nach Sektoren 51 % Wien 6 % Bundesländer Akquisitionsvolumen,9 Mio. EUR Gesamtnutzfläche.000 m 2 Vermietungsgrad % 9 % Hotel Die Sparkassen Immobilien AG erwarb im Jahr 2005 acht Objekte. Zu den wichtigsten Transaktionen in Österreich zählen der Erwerb der Mehrheit an den beiden Wiener Traditionskaufhäusern Steffl und Herzmansky sowie das Gebäude der Sozialversicherung der Bauern im 3. Bezirk Wiens. Mit der Akquisition zweier Bürogebäude in Hamburg erfolgte der Markteintritt in Deutschland, der nach unseren Investitionskriterien ein ausgezeichnetes Kaufpreis-Rendite-Verhältnis aufweist. Auch in den heftig umworbenen Immobilienmärkten in Budapest und Bratislava gelang es der Sparkassen Immobilien AG dank intensiver Vorbereitungen, ausgezeichnete Objekte zu erwerben bzw. den Developmentprozess zu starten. Das Entwicklungsprojekt Galvaniho Bauteil II in Bratislava wurde 2005 weitgehend fertiggestellt und vermietet. Für das ebenfalls als Entwicklungsprojekt geführte Office Center Pankrac in Prag erhielten wir 2005 die Baubewilligung für insgesamt m 2 Büronutzflächen. Der Baufortschritt bei dem Projekt Brünner Straße in 1210 Wien verläuft plangemäß. Die dabei entstehenden m 2 Geschäftsflächen sind bereits voll vermietet und werden im 3. Quartal 2006 eröffnet. Im Sinne unserer Substanz- und Qualitätsstrategie haben wir im Geschäftsjahr 12 % Wohnungen 17 % Retail 8 % Sonstige 54 % Büro 12

17 Geschäftsverlauf Konzern Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Unternehmensstrategie Bericht des Vorstands Konzernabschluss 2005 insgesamt EUR 2,5 Mio. in die Instandhaltung unserer Objekte investiert und damit eine nachhaltige Wertsteigerung des Portfolios gesichert. Der durchschnittliche Vermietungsgrad lag 2005 im Konzern bei 92 %. Im Inland betrug der Vermietungsgrad 93 %, bei der CEE Property-Invest Immobilien AG reduzierte sich der Auslastungsgrad auf 89 %. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf den Auszug eines Großmieters im Objekt Palác Karlín in Prag zurückzuführen. Die Neuverwertung verläuft inzwischen erfolgreich. Marktkapitalisierung seit 2002 in Mio. EUR ,4 406,3 473,3 803,6 Durch insgesamt vier Kapitalerhöhungen im Jahr 2005 und eine entsprechende Wertentwicklung an der Börse stieg die Marktkapitalisierung der Gesellschaft um 70 % auf EUR 803,6 Mio. per Ziel der Sparkassen Immobilien AG ist es, noch 2006 eine Marktkapitalisierung von EUR 1 Mrd. zu erreichen Investor Relations 1987 haben wir mit dem Immobiliengewinnschein Nr. 1 das erste börsenotierte Immobilienwertpapier an der Wiener Börse emittiert und damit ein neues Segment begründet. Seitdem versteht die Sparkassen Immobilien AG eine aktive und transparente Kommunikationspolitik als wichtigen Bestandteil der Unternehmenskultur. Investor Relations bilden dabei das zentrale Element. Wir stellen dabei allen Kapitalmarktteilnehmern kontinuierlich und zeitgleich unternehmensrelevante Informationen zur Verfügung, und zwar in Form von Geschäfts- und Quartalsberichten, Adhoc- und Presseinformationen sowie laufend aktuelle Informationen auf unserer Website unter Darüber hinaus haben wir im abgelaufenen Jahr an einer Reihe von institutionellen Investorenterminen im Rahmen von Roadshows im In- und Ausland teilgenommen. Außerdem präsentierte sich das Unternehmen bei Informationsveranstaltungen für Privataktionäre, z. B. Tag der Aktie der Wiener Börse oder Gewinn-Messe. Wir pflegen den regelmäßigen Informationsaustausch mit den Wertpapierexperten und -beratern der Erste Bank und Sparkassen und intensivieren die direkte Zusammenarbeit kontinuierlich im Rahmen von persönlichen Kontakten und durch Übermittlung von Informationsmaterial. Um in regelmäßige Analysten-Coverages aufgenommen zu werden, hat die Sparkassen Immobilien AG im abgelaufenen Geschäftsjahr in- und ausländische Analysten-Kontakte verstärkt. Investor Relations-Kontakt: Andreas Feuerstein, Tel: +43-(0) , andreas.feuerstein@immorent.at Franz Zaccaria, Tel: +43-(0) , franz.zaccaria@immorent.at Corporate Governance Das Management der Sparkassen Immobilien AG anerkennt in allen wesentlichen Punkten die Prinzipien der freiwilligen Wohlverhaltensnormen des österreichischen Corporate Governance Codex als Richtschnur für gute Unternehmensführung. Auch wir bekennen uns zu größtmöglicher Transparenz im Sinne unserer Aktionäre und erfüllen sämtliche gesetzlichen Regelungen ( L -Regeln) für börsenotierte Unternehmen, die im Corporate Governance Codex festgehalten sind. Die Umsetzung von C - und R -Regeln wird derzeit vom Management und vom Aufsichtsrat geprüft und gegebenenfalls umgesetzt. Auch stehen wir in laufendem Kontakt zu unserem Aufsichtsrat, mit dem wir alle strategischen Entscheidungen ausführlich vorbereiten und beschließen. 13

18 Risikomanagement Der verantwortungsvolle Umgang mit Risiken, die aus der Geschäftstätigkeit resultieren, ist für die Sparkassen Immobilien AG im Sinne ihrer Stakeholder ein klarer Auftrag, den sie auch im abgelaufenen Geschäftsjahr mit Umsicht und durch entsprechende Maßnahmen erfüllt hat. Risikoabschätzung und -überwachung ist ein integraler Bestandteil der Geschäftsprozesse der Sparkassen Immobilien AG. Zu den wesentlichen Risiken, die dabei erfasst und bewertet werden, zählen Marktrisiken, strategische und operative Risiken und Finanzierungsund Währungsrisiken. Marktrisiko Immobilienmärkte sind üblicherweise den zyklischen Schwankungen unterschiedlicher Branchen und Länder unterworfen. Die Sparkassen Immobilien AG wirkt möglichen negativen Entwicklungen durch eine breite Streuung des Immobilienportfolios sowohl in sektoraler als auch geografischer Hinsicht entgegen und plant mittelfristig eine noch verstärktere Diversifizierung. Die Ausweitung des Investitionsmarkts auf Deutschland im abgelaufenen Jahr war sowohl ein geografischer wie sektoral wichtiger Schritt in diese Richtung so sollen zukünftig auch verstärkt Hotel- und Wohnimmobilien in Deutschland erworben werden. Zudem ermöglicht die laufende Marktbeobachtung eine genauere Abschätzung von Preisentwicklungen in den bestehenden und zukünftigen Investitionsgebieten der Sparkassen Immobilien AG. Strategisches Risikomanagement Die Sparkassen Immobilien AG hat klare Investitionsrichtlinien definiert, die sich vor allem auf rechtliche Aspekte, Markt, Lage, Mieter- und Preispolitik beziehen. Alle anhand dieser Richtlinie geprüften Akquisitionsvorhaben, die im Vorfeld durch eigene Experten und auf Basis von Analysen externer, internationaler Partner geprüft wurden, werden dem Aufsichtsrat zur Genehmigung vorgelegt. Die Investitionsrichtlinien dienen vor allem dazu, die langfristige Substanzund Wertsteigerung des Portfolios abzusichern und weiter auszubauen. Operatives Risikomanagement Mieterlöse sind die Basis für stabile, kontinuierliche Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung. Die Sparkassen Immobilien AG geht deshalb vor allem sehr langfristige, mit Indexanpassungen versehene Mietverträge ein. Zur Minimierung eines entsprechenden Ausfallrisikos werden vornehmlich Verträge mit großen, internationalen Mietern bester Bonität abgeschlossen. Zudem betreut die Sparkassen Immobilien AG ihre Immobilien durch eigene Experten, um die Kundenzufriedenheit und damit die langfristige Mieterbindung sicherzustellen und eventuellen Leerstandsraten vorzubeugen. Finanzierungs- und Währungsrisiko Mit einer soliden Eigenkapitalquote (inkl. Genussrechtskapital) von 72 % hat die Sparkassen Immobilien AG eine Basis geschaffen, die ihr auch in wirtschaftlich unsicheren Zeiten Stabilität verleiht und Kontinuität ermöglicht. Sie ist damit bestens gegen ein steigendes Zinsniveau abgesichert! Darüber hinaus nutzt sie selbstverständlich zur Absicherung weitere Refinanzierungsinstrumente in Form von Krediten mit Fixzinskonditionen und für Kredite mit variablen Konditionen langfristige Zinscaps. In Finanzierungsfragen spielen die Finanzierungsspezialisten des Kernaktionärs Erste Bank bei der Beratung und Abstimmung eine wichtige Rolle. Die Sparkassen Immobilien AG ist nahezu keinem Währungsrisiko ausgesetzt, da die Mietverträge weitgehend in Euro abgeschlossen werden. Die Sparkassen Immobilien AG bietet ihren Anlegern nachhaltige Ertragschancen im Rahmen von zwei börsenotierten Immobilienwertpapieren an: die thesaurierende s IMMO-Aktie, die einen langfristigen Wertzuwachs und steuerfreie Kursgewinne bietet, und den s IMMO INVEST-Genussschein, der jährlich ausschüttet und an dessen Überschüssen die Anleger beteiligt sind. Beide Wertpapiere werden aus vermögensrechtlichen Gründen in je einem eigenen Rechnungskreis dargestellt. 14

19 Wien Kaufhaus Steffl 15

20 Pulsierender Mittelpunkt in Wiens Haupteinkaufsmeile 16

21 Als Anleger der Sparkassen Immobilien AG habe ich mir dieses Jahr vorgenommen, einige unserer Immobilien persönlich anzuschauen. Immerhin haben wir recht prominente und hoch rentierliche Objekte im Portfolio. In diesem Jahr habe ich mich für Immobilien in den Hauptstädten unserer Kernanlageländer entschieden. Meine Reise beginnt in Wien und führt mich über Prag nach Budapest. Hier nun mein Bericht. Wien, Samstag, 11. Februar 2006, Kärntnerstraße 19. Ich stehe vor unserem Edelkaufhaus Steffl in der frequenzstärksten Einkaufsstraße Wiens. Der Vorstand der Sparkassen Immobilien AG hat die Immobilie 2005 für uns gekauft. Die beeindruckende Fassade sticht aus der Umgebung deutlich hervor. Drinnen überzeugt mich das Konzept des 1997 ausgebauten und erweiterten Kaufhauses: auf elf Geschossen und m 2 knapp 40 unterschiedliche Mieter aus diversen Bereichen. Die Architektur mit den vielen Unterbrechungen und Zwischengeschossen scheint anzukommen, denn das Haus ist voll, und die Kunden kaufen. Herr Mooswalder, unser Mann vor Ort, gewährt mir noch einen Blick hinter die Kulissen. Ausgeklügelte Klimatechnik, zentrale Sicherheitssteuerung, alles vorhanden. Um 17:59 Uhr ist mir klar: Spitzenlage, super Immobilie, prächtige Rendite. 17

22 s IMMO-Aktie Key-Figures s IMMO-Aktie Aktionärsstruktur s IMMO-Aktie Gewinn/Aktie in EUR 1 0,44 0,43 Cashflow/Aktie in EUR 0,46 0,40 Dividende/Aktie (thesaurierend) 0,0 0,0 Net Asset Value (NAV) in EUR,1 7,7 Gearing -2 % 24 % KGV 1 1 9,7 19,0 Kurs/Cashflow-Verhältnis,0 20,0 Kurs/Net Asset Value 07 % 106 % 63 % Private Investoren 17 % Institutionelle Investoren 20 % ERSTE BANK-Gruppe 1 Gemäß Fair Value. Börsendaten (per ) ISIN-Nummer: AT Reuters-Code: SIAG.VI Bloomberg: SPI.AV Anzahl der Aktien per : Marktkapitalisierung:,1 Mio EUR Höchstkurs: 8,73 EUR Tiefstkurs:,15 EUR Performance (per ) 1 Jahr:,1 % 3 Jahre, p. a.: 6,3 % Profil Die s IMMO-Aktie ist auf größtmögliche Sicherheit ausgelegt. Durch die breite Streuung des Portfolios in geografischer und sektoraler Hinsicht sowie durch die hohe Eigenkapitalausstattung ist die s IMMO-Aktie ein Investment mit einer langfristigen stabilen Performance. Die entstehenden Kursgewinne sind nach einem Jahr Behaltefrist steuerfrei. Auf Basis von Cash/Earnings- und Net-Asset-Value Kennzahlen wies die s IMMO Aktie im abgelaufenen Jahr eine besonders attraktive Bewertung im Vergleich aller börsenotierten Immobiliengesellschaften auf. Sie ist ein attraktives Basisinvestment für ein ausgewogenes Immobilienwertpapier-Portfolio. Erfolgreich am Kapitalmarkt: +7,1 % Performance, +60 % Marktkapitalisierung Während die weltweit wichtigsten Leitindizes 2005 mit einem leichten Minus oder knappen Plus abschlossen (Dow Jones Industrial Index -0,6 %, Nasdaq +1,4 %), verzeichnete der ATX der Wiener Börse neuerlich ein All-time High mit einem Zuwachs von 50,8 %. Die Wiener Börse war damit eine der erfolgreichsten der Welt. Ausschlaggebend für die überdurchschnittliche Entwicklung waren unter anderem die steigenden Gewinne der in den Wachstumsmärkten Zentral- und Osteuropas erfolgreich positionierten börsenotierten Unternehmen. Mindestens ebenso wichtig war aber auch die äußerst erfolgreiche Entwicklung des an der Wiener Börse 18

23 s IMMO-Aktie Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Unternehmensstrategie Bericht des Vorstands Konzernabschluss Kursverlauf vs. I-ATX Aktienkurs vs. Substanzwert 140 % % % % % 2 06/02 06/03 06/04 06/05 12/ s IMMO-Aktie Immobilien-ATX NAV Aktienkurs notierten Immobilieninvestmentsegments, das 14 Immobilienwertpapiere im Immobilien-ATX (I-ATX) zusammenfasst. Der I-ATX legte 2005 um 14 % zu, und auch die s IMMO-Aktie konnte sich mit einer Parallelentwicklung erfolgreich am Kapitalmarkt präsentieren. Der Kurs lag zu Jahresbeginn 2005 bei EUR 8,24 und schloss mit einem Höchstkurs von EUR 8,70. Die starke Nachfrage nach österreichischen Immobilienaktien hielt auch im Vorjahr an. Auch wir konnten erfolgreich zwei Kapitalerhöhungen der s IMMO-Aktie bei internationalen und österreichischen institutionellen Investoren und österreichischen Privatanlegern platzieren. Damit haben wir unseren Aktionärskreis mit einem Free Float per von 79,99 % deutlich verbreitert. Im November und Dezember haben wir in zwei Tranchen Stück junge Aktien zu einem Preis von EUR 8,40 emittiert. Auch die Marktkapitalisierung erreichte durch den Wertzuwachs im abgelaufenen Jahr einen neuen Höchststand: per EUR 436,1 Mio. Damit lag der Wert um 60 % über dem des Vorjahres (EUR 271,3 Mio.). Das Ergebnis pro Aktie (EPS) nach dem Fair Value Model betrug EUR 0,44 nach EUR 0,43. Auch der Substanzwert der s IMMO- Aktie (NAV pro Aktie) stieg im Geschäftsjahr 2005 um 5,7 % von EUR 7,7 auf EUR 8,1. Mit einer Kurs-Cash-Earnings-Ratio von 19,0 war die Sparkassen Immobilien AG eine der günstigsten Aktien der in Wien notierten Immobiliengesellschaften. Mit einer Eigenkapitalquote von 70 % (2004: 72 %) ist die s IMMO Aktie eine der eigenkapitalstärksten österreichischen Immobilienaktien. Mittelfristig streben wir eine Eigenkapitalquote von % an. 19

24 Immobilienvermögen wächst auf 403 Mio. EUR Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat die Sparkassen Immobilien AG insgesamt sieben Objekte, an denen die s IMMO-Aktie beteiligt ist, erworben. Durch diese Akquisitionen hat sich das der s IMMO-Aktie zuzurechnende Vermögen auf EUR 402,6 Mio. erhöht, und die Gesamtnutzfläche wurde auf m 2 erweitert. Wir verfolgen bei der s IMMO-Aktie eine klare Anlagestrategie: gemischte Österreich-Immobilien (Wohnen, Retail, Büro, Hotel) bilden die Basis für das sichere und konservative Investment, und der renditeträchtige Anteil von derzeit 35 % der Gesamtnutzfläche kommt aus den CEE-Märkten. Gesamtflächen in m davon Inland.218 davon CEE-Länder davon Deutschland Verkehrswert der Ertragsobjekte des Sachanlagevermögens gesamt in Mio. EUR 402,6 davon Inland 0,8 davon CEE-Länder 2,6 davon Deutschland 3,2 ø Mietrendite s IMMO-Aktie (Ertragsobjekte) 6,8 % Per Ultimo 2005 betrug der Österreich-Anteil im Portfolio 62 % (nach m²). Dieser Anteil wies 2005 eine Durchschnittsmietrendite von 6 % auf und sorgte damit dem inländischen Immobilienmarkt angemessen für sichere und stabile Erlöse. Der dynamischere Teil des Portfolios setzt sich zu 35 % aus zentral- und osteuropäischen Immobilien zusammen. Das gesamte CEE-Portfolio, an dem die s IMMO-Aktie zu über 50 % über die CEE Property-Invest beteiligt ist, wies im Jahr 2005 eine Durchschnittsmietrendite von 8,5 % auf und bildete damit die Basis für die Gesamtrendite des der s IMMO-Aktie zuzurechnenden Immobilienportfolios. 3 % der Gesamtnutzfläche unseres Portfolios liegen im neuen Investitionsgebiet Deutschland. Die Durchschnittsmietrendite der s Immo-Aktie lag im Geschäftsjahr bei 6,8 % und damit auf dem gleichen Niveau wie im Jahr davor. Die Leerstandsquote bei der s IMMO-Aktie belief sich im Geschäftsjahr 2005 auf durchschnittlich 9 % und lag damit leicht über dem Branchendurchschnitt. Regionale Flächenverteilung 1 4 % Bratislava 14 % Prag 17 % Budapest 3 % Deutschland Verteilung nach Hauptnutzflächen 7 % Hotel 5 % Bundesländer 57 % Wien Unsere Immobilien wurden auch im abgelaufenen Geschäftsjahr von verschiedenen international renommierten Immobiliensachverständigen wie CB Richard Ellis und DTZ bewertet. Wie bereits erwähnt, verfolgen wir eine sehr vorsichtige und konservative Bewertungspolitik. 21 % Wohnung 18 % Retail 49 % Büro 5 % Sonstige Daten per Inkl. Entwicklungsobjekte. 2 Beteiligungsaliquoter Ausweis 50,01 %. 3 Beteiligungsaliquoter Ausweis 50 %. 20

25 s IMMO-Aktie Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Unternehmensstrategie Bericht des Vorstands Konzernabschluss Teilkonzernbilanz und -GuV s IMMO-Aktie in TEUR Veränderung AKTIVA A. Langfristiges Vermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände +42 % II. Sachanlagen % III. Finanzanlagen 0 IV. Langfristige Forderungen % % B. Kurzfristiges Vermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände..502 II. Wertpapiere und Anteile III. Liquide Mittel C. Rechnungsabgrenzungsposten % PASSIVA A. Eigenkapital I. Eigenanteil % II. Fremdanteil % B. Langfristige Verbindlichkeiten % C. Kurzfristige Verbindlichkeiten % D. Rechnungsabgrenzungsposten % % in TEUR Veränderung Teilkonzern-Gewinn- und -Verlustrechnung Umsatzerlöse % davon Mieterlöse % Sonstige betriebliche Erträge..696 Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien Betriebsleistung % Abschreibungen % Sonstige betriebliche Aufwendungen % Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit/EBIT % Sonstiger Finanzierungsaufwand Finanzierungserträge. Finanzergebnis Periodenüberschuss vor Steuern/EBT % Ertragsteuern Periodenüberschuss nach Steuern % davon Anteile für Aktionäre der Muttergesellschaft davon Anteile anderer Gesellschafter

26 Umsatzerlöse in Mio. EUR Umsatzerlöse nach Regionen in Mio. EUR ,2 23, , , ,4 5, , Slowakei Tschechien Ungarn Österreich Umsatzplus von 12 % Die Umsatzerlöse bei der s IMMO-Aktie erhöhten sich im Geschäftsjahr 2005 von EUR 21,2 um 12 % auf EUR 23,8 Mio., primär durch Neuakquisitionen und aufgrund des konstant hohen Vermietungsgrads von 91 %. Rund 58 % der Umsatzerlöse (EUR 13,7 Mio.) kommen aus Österreich. Ungarn, Tschechien und Slowakei lieferten bereits einen Umsatzanteil von insgesamt 42 % oder EUR 10,1 Mio. EBIT um 31 % gestiegen, Das EBITDA betrug 2005 EUR 18,9 Mio. nach EUR 14,5 Mio. im Jahr 2004, und das operative Ergebnis (EBIT) stieg gegenüber dem Vorjahr um 31 % auf EUR 9,9 Mio. nach EUR 7,6 Mio. Verantwortlich hierfür waren in erster Linie die steigenden Erträge aus Mieterlösen. Der Konzernperiodenüberschuss stieg im Geschäftsjahr 2005 erneut um mehr als 35 % von EUR 5 Mio. auf EUR 6,8 Mio. Net Asset Value in Mio. EUR Eigenkapital gemäß Bilanz,9 224,7 Stille Reserven im Immobilienvermögen 41,0 31,3 Net Asset Value 4 07,9 256,0 Anteile in Stück NAV je Anteil in EUR,1 7,7 Börsekurs,7 8,12 Börsekurs zu NAV 1 07 % 106 % 22

27 s IMMO-Aktie Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Unternehmensstrategie Bericht des Vorstands Konzernabschluss s IMMO-Aktie Überleitung Fair Value in TEUR Cost-Model Überleitung Fair Value 1 12/ /2005 Umsatzerlöse Neubewertung von Liegenschaften (IAS 40) Sonstige betriebliche Erträge Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien Betriebsleistung Abschreibungen Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit/EBIT Finanzergebnis Periodenüberschuss vor Steuern/EBT Ertragsteuern Konzerngewinn davon Anteile für Aktionäre der Muttergesellschaft davon Anteile fremder Gesellschafter Durchschnittliche Anzahl der Aktien im Umlauf Ergebnis je Aktie/EPS 0,20 0,44 Ergebnis nach IFRS 40 Fair Value Model Die Sparkassen Immobilien AG bilanziert nach den Richtlinien IFRS 40 Cost-Model, bei der die Immobilien mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um die Abschreibungen, angesetzt werden. Zunehmend gewinnt die alternative Bilanzierungsmethode IFRS 40 Fair Value Model (Verkehrswertmethode) an Bedeutung. Diese Methode erfasst alle Veränderungen des Verkehrswerts der Immobilie in der Gewinn- und Verlustrechnung. Für größtmögliche Transparenz und Vollständigkeit stellt die Sparkassen Immobilien AG die Erfolgsrechnung bei der s IMMO-Aktie auch nach dem Fair Value Model dar. 23

28 Portfolio s IMMO Aktie Zugang Nutzungsart Fläche Verkehrswert Mietrendite/ zum in m 2 in Mio. EUR Verkehrswert Ertragsobjekte 1010 Wien, Kärntner Straße 19, Kaufhaus Steffl (37,5 % Beteiligung) 2005 Geschäftsgebäude.400,0,2 % 1010 Wien, Ballgasse 0 Wohngebäude.410,,5 % 1040 Wien, Theresianumgasse 003 Büro- und Wohngebäude.50,,7 % 1050 Wien, Bräuhausgasse 3- Bürogebäude.,,9 % 1050 Wien, Schönbrunnerstraße Bürogebäude.0,,4 % 1050 Wien, Schönbrunnerstraße 000 Bürogebäude.90,,7 % 1060 Wien, Mariahilfer Straße Geschäfts- und Wohngebäude.,,1 % 1070 Wien, Mariahilfer Straße 26-30, Kaufhaus Herzmansky (37,5 % Beteiligung) 005 Geschäftsgebäude.450 0,,7 % 1070 Wien, Burggasse Wohngebäude.30,,5 % 1070 Wien, St. Ulrichsplatz 000 Wohngebäude.,,7 % 1070 Wien, Stuckgasse 0 Wohngebäude (WEG) 0,,5 % 1070 Wien, Schottenfeldgasse 004 Bürogebäude. 0,,7 % 1090 Wien, Otto Wagner Platz 004 Bürogebäude.0,,9 % 1100 Wien, Hasengasse Gewerbeobjekt.,,3 % 1130 Wien, Amalienstraße 0 Bürogebäude.0,,5 % 1150 Wien, Meiselstraße Geschäfts- und Wohngebäude.10,,1 % 1160 Wien, Lerchenfeldergürtel 000 Gewerbeobjekt (Baurecht).80,,8 % 1160 Wien, Lobmeyrgasse 5- Geschäfts- und Wohngebäude.,,2 % 1180 Wien, Kreuzgasse 72- Geschäfts- und Wohngebäude.,,1 % 1190 Wien, Heiligenstädterstraße Wohngebäude.0,,9 % 1220 Wien, Am Kaisermühlendamm Büro- und Wohngebäude 0.,,3 % 1230 Wien, Ketzergasse 6- Bürogebäude.,,1 % 2700 Wr. Neustadt, Prof.-Dr.-Stefan-Koren-Str. 8a Büro- und Geschäftsgebäude.60,,1 % 4020 Linz, Rainerstraße 6- Geschäfts- und Bürogebäude.,0,2 % 4061 Linz-Pasching, Schärdinger Straße 0 Gewerbeobjekt.800,,3 % 5020 Salzburg, Ernst-Grein-Straße Bürogebäude.240,,6 % 9020 Klagenfurt, Siriusstraße Bürogebäude.,,5 % ,8 6,0 % Entwicklungsobjekte 1210 Wien, Brünner Straße 72 a 005 Geschäftsgebäude Gesamtflächen Inland s IMMO-Aktie Zentraleuropaportfolio CEE Property-Invest Immobilien AG Ertragsobjekte Prag, Narodni 41, (Areal) 003 Bürogebäude.,,7 % Prag, Wenzelsplatz 22 (Hotel Julis) 004 Hotel- und Geschäftsgebäude.870 0,0,8 % Prag, Wenzelsplatz 41, (Luxor) 002 Hotel- und Geschäftsgebäude. 0,0,2 % Prag, Thámova 13, (Palác Karlín) 001 Bürogebäude.0,,7 % 1051 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky út. 12, (City Center) ECE Buda 2001 Bürogebäude 0.,,5 % 1134 Budapest, Váci út. 35, (The River Estates) CEE Kft 001 Bürogebäude.,0,6 % 1138 Budapest, Váci út. 202, (Unilever HQ) Bank Garasz 2001 Bürogebäude.,0,8 % 1122 Budapest, Maros utca (Maros Utca Business Center) 2004 Bürogebäude.,,6 % 1016 Budapest, Hegyalja út (Buda Center) 005 Bürogebäude.580,0,3 % 1052 Budapest, Apaczai Csere Janos u. 2-4 (Budapest Marriott Hotel) 2005 Hotel 0.000,,9 % Bratislava 2, Galvaniho 7 (Galvaniho Business-Center Bauteil I) 2004 Bürogebäude.,,0 % ,2 8,5 % Entwicklungsobjekte Bratislava 2, Galvaniho 7 (Galvaniho Business-Center Bauteil II) 2005 Bürogebäude Prag, Na Pankraci 127/ 003 Bürogebäude ca Gesamt Zentraleuropa ,2 Immobilienportfolio Deutschland Ertragsobjekte Hamburg, Großer Burstah Bürogebäude.750,,6 % ,4 6,6 % Gesamtflächen Deutschland ,4 Gesamt Österreich. 0,8 Gesamt Zentraleuropa über Beteiligung CEE Property-Invest Immobilien AG (50,01 %) ,6 Gesamt Deutschland über Beteiligung Aramisto Immobilien GmbH (50 %).,2 Gesamt s IMMO-Aktie ,6 6,8 % 24