Musterrechnung: Immobilie zum Nulltarif

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1 1 of :50 Info PR:? I:? L:? LD:? I:? Rank:? Age:? Tw:? l:? +1:? whois Robo:? Sitemap:? Rank:? Price:? Links: 4 2 Density? Präsentiert von Drucken Vermietete Immobilien So finanziert sich Ihre Wohnung von selbst Aktualisiert am Sonntag, , 10:36 von FOCUS-MONEY-Redakteurin Martina Simon Wohnungen in Westdeutschland sind im Schnitt deutlich größer als die in Ostdeutschland colourbox Der Wohnungsmarkt boomt. Doch kann sich eine Immobilie, die ich vermiete, fast von selbst finanzieren? Sie kann und hier steht, wie das geht. Wohungen und Häuser sind gefragt wie seit langem nicht mehr. Die Preise steigen. Platzt hierzulande also bald einen Immobilienblase? Nein, sagen Experten, weil es keine Blase gibt. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln belegt: Trotz extrem niedriger Zinsen ist weder eine expansive Kreditvergabe noch eine sehr hohe Kauf- und Wiederverkaufsrate zu beobachten. Das bestätigt auch Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD): Von einer viel zitierten Blasenbildung kann in Deutschland keine Rede sein. Die Preisanstiege sind Bestandteil eines längst überfälligen Aufholprozesses der deutschen Wohnungsmärkte. Investoren können also kaufen, müssen aber Spielregeln beachten und können dann Nachsteuerrenditen von mehr als vier Prozent nach Steuern erzielen. Wo ist das derzeit sonst drin? Der Clou: Der Vermögensaufbau kann sich mit minimalem eigenem Aufwand finanzieren, wenn ein sehr solventer Investor das Projekt ohne Eigenkapital finanziert. Für das Projekt Mietimmobilie gelten die alten Immobilien-Grundsätze: Die Lage des Objekts ist neben dem Zustand, der Ausstattung und der Vermietbarkeit ein entscheidendes Kriterium für die dauerhaft gute Rendite, sagt Steuerberater Daniel Frischkorn von Ecovis in Berlin. Eine Immobilie sollte sich grundsätzlich auch ohne Steuerersparnis rechnen dieser Steuervorteil sollte netter Nebeneffekt sein, nicht aber nötige Voraussetzung, so der Experte. Mietausfall als Renditekiller Strukturschwache Gebiete sind für ein Investment nicht empfehlenswert. Dort ist das Risiko einer leer stehenden Wohnung besonders hoch, selbst wenn dort die Kaufpreise attraktiv erscheinen. Bereits ein oder zwei fehlende Monatsmieten können sich als Renditekiller für das laufende Jahr erweisen. Für den Erfolg und die Höhe der Rendite ist ein guter Mieter maßgebend, erklärt Frischkorn. Den finanziellen Hintergrund des Mieters sollten Vermieter daher genau prüfen. Besonders interessant für Kapitalanleger sind wirtschaftlich starke Großstädte und Universitätsstädte, bei denen eine starke Verknappung des Wohnangebots zu Preissteigerungen führt, etwa München, Hamburg oder Münster. Kapitalanleger sollten aktuelle Wohntrends ins Kalkül ziehen. Ein-Personen-Haushalte erhöhen Bedarf und Anforderungen an Wohnraum drastisch. Die letzte Erhebung des Bundesamts für Bauwesen und

2 2 of :50 Raumordnung im Jahr 2010 hat gezeigt: In Deutschland bestehen etwa 40,5 Millionen Haushalte. Lebten im Jahr 2000 nur 30 Prozent aller Deutschen allein, so waren es zehn Jahre später bereits 40 Prozent und dieser Trend hält an. Der Bedarf an Wohnraum mit 60 bis 70 Quadratmetern wird künftig weiter wachsen. Clevere Anleger investieren daher in Eigentumswohnungen dieser Größe, die in einer wirtschaftlich starken Region mit sehr guter Infrastruktur in möglichst ruhiger, aber zentrumsnaher Lage liegen. Renditesicherheit bringen zudem moderne Wohnimmobilien ohne größeren Renovierungsaufwand oder energetischen Sanierungsbedarf. Gehaltsausfall einkalkulieren Bei der Finanzierung des Kaufpreises gilt: Für ein Hypothekendarlehen prüfen die Banken die finanzielle Situation des Investors ganz genau. Wie viel Geld die Bank leiht, hängt dabei nicht nur von den Vermögensverhältnissen ab, sondern auch von Dauer des Beschäftigungsverhältnisses, Alter und Familienstand. Eine 100-Prozent-Finanzierung kostet im Vergleich zur üblichen Finanzierung von 60 bis 70 Prozent des Beleihungswerts der Immobilie etwa 0,4 bis 1,2 Prozentpunkte mehr. Anleger sollten ihre Mittel und Möglichkeiten realistisch einschätzen und auch Gehaltsausfallrisiken wegen Arbeitslosigkeit, Mutterschutz oder Krankheit überbrücken können, mahnt Frischkorn. In Zeiten niedriger Zinsen wie derzeit sollten Kreditnehmer in eine schnelle Schuldenfreiheit investieren. Als Faustformel gilt: Hoch und schnell statt niedrig und lang. Je höher der Tilgungsanteil zwei oder mehr Prozent -, desto geringer ist am Ende der Zinsbindungsfrist, die zehn, besser 15 Jahre betragen sollte, die Höhe der Restschuld, und desto weniger Zinsen werden fällig. Ohne eigenes Geld geht es auch Selbst der Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapitaleinsatz kann sich so rechnen. Die Finanzierung ist nicht riskanter als eine Finanzierung mit 20 oder mehr Prozent Eigenkapital. Voraussetzung: Die monatlichen Raten sind langfristig tragbar. Der einzige Unterschied besteht darin, dass ein Kapitalanleger bei einem späteren Verkauf der Immobilie unter Umständen nicht den Preis erzielt, mit dem er die Finanzierung vollständig zurückzahlen kann. Meist ist es aber kein Problem, mit einer Anschlussfinanzierung die Immobilie zunächst weiterzubezahlen. Dabei besteht nur die Gefahr, dass die Zinsen höher sind als heute. Dieses Risiko ist gebannt, sofern der Anleger finanziell in der Lage ist, auch eine höhere Anschlussrate stemmen zu können. Kapitalanleger sollten niemals die Katze im Sack kaufen, resümiert Frischkorn. Immer sollte eine solide Liquiditätsplanung über 15 Jahre aufgestellt werden. In die Gesamtberechnung fließen auch Nebenkosten wie etwa Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Verwalterkosten sowie Rücklagen für Reparaturen ein. Wer diese Spielregeln beachtet, wird an der Wertentwicklung des Objekts seine Freude haben. Musterrechnung: Immobilie zum Nulltarif FOCUS-MONEY hat an fünf Standorten in mittleren Lagen in Freiburg, Hamburg, Köln, München und Münster Kaufimmobilien unter die Lupe genommen. Die Objekte waren laut alle zwischen 60 und 70 Quadratmeter groß. Wichtig war, dass sich die Immobilie in einer wirtschaftsund zukunftsstarken Metropolregion befand oder in einer beliebten Unistadt. Studien zeigen, dass die Immobilien-Wertentwicklung ab einem Studentenanteil von über 15 Prozent besonders positiv verläuft. Das Beispiel München (Spalte 5) zeigt: Eine Immobilie in mittlerer Lage (Sendling) trägt sich auch ohne Eigenkapital. Für eine 65 Quadratmeter große 2-Zimmer-Wohnung muss ein Käufer Euro

3 3 of :50 hinlegen. Hinzu kommen Nebenkosten für Notar, Grunderwerbsteuer sowie Makler in Höhe von insgesamt zehn Prozent sowie Renovierungskosten in Höhe von 4000 Euro. Die Gesamtkosten betragen damit Euro. Tilgung von zwei Prozent Über diesen Betrag nimmt der Käufer einen Hypothekenkredit in Höhe von drei Prozent über die Laufzeit von 15 Jahren auf (Tilgung zwei Prozent). Die Nettomieteinnahmen betragen nach Abzug von Instandhaltungs- und Verwaltungskosten 7713 Euro (je Quadratmeter 11,43 Euro). Der Käufer, der über ein zu versteuerndes Einkommen von Euro im Jahr verfügt, muss aus seinem Budget monatlich nur 363 Euro zur Finanzierung der Wohnung beisteuern; bei einer angenommenen teuren Fünf-prozentigen Anschlussfinanzierung steigt dieser monatliche Beitrag auf 765 Euro. Steuerlich kann der Käufer von der jährlichen Abschreibung profitieren (zwei Prozent von Euro, also 4273 Euro pro Jahr). Zudem sind Schuldzinsen absetzbar. Die Restschuld beträgt nach 15 Jahren noch Euro. Die Rate der Anschlussfinanzierung beträgt Euro, wenn der Zinssatz auf fünf Prozent springt. Bei einem Verkauf nach 20 Jahren erzielt der Käufer Euro und das steuerfrei. Dafür müssen natürlich die Annahmen (Verkauf zur 25-fachen Jahresmiete, Miet-/Kostensteigerung zwei Prozent pro Jahr) aufgehen. In der folgenden Tabelle finden Sie fünf Beispielrechnungen Rendite mit Immobilieneigentum Objekt Freiburg Hamburg Köln München Münster mittlere Lage Betzenhausen, Haslach, Mooswald, Rieselfeld Eimsbüttel, Lokstedt, Niendorf, Ottensen Dellbrück, Deutz, Nippes, Poll Moosach, Sendling, Trudering, Untergiesing Bahnhofsviertel, Geist, Gievenbeck, Hiltrup Kauf Kaufpreis: 65 Quadratmeter davon Grundstücksanteil Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) Renovierungskosten (sofort absetzbar) Gesamtkosten Mieteinnahme pro Jahr (Kaltmiete) Instandhaltungskosten pro Jahr Verwaltungskosten pro Jahr Jahresreinertrag geschätzte Miet-/Kostensteigerung pro Jahr (Prozent) Kaufpreis/Miete- Verhältnis ,76 24,34 17,44 24,88 22

4 4 of :50 Objekt Freiburg Hamburg Köln München Münster anfängliche Brutto- Mietrendite (Prozent) anfängliche Netto- Mietrendite (Prozent) 4,6 4,11 5,73 4,02 4,54 3,66 3,27 4,57 3,19 3,62 Finanzierung Eigenkapital Darlehen Zinsbindung (Jahre) Disagio (Prozent) Zinssatz (Prozent) Tilgungssatz (Prozent) Kreditrate pro Jahr 8248, geschätzter Anschlusszinssatz (Prozent) Anschlussrate pro Jahr Steuern Bemessung für Abschreibung Abschreibungsart linear 2 % linear 2 % linear 2 % linear 2 % linear 2 % allein stehend ja ja ja ja ja zu versteuerndes Einkommen Renditeberchnung Anlagehorizont in Jahren geschätzter Verkaufsfaktor (Kaufpreis/Miete- Verhältnis) Verkaufspreis Objektrendite nach Steuern (Prozent) 4,41 4,1 4,88 4,11 4,4 Quellen: eigene Berechnungen; in Euro; Immobilienkaufpreis je Quadratmeter: Freiburg (2272 Euro), Hamburg (2976 Euro), Köln (1764 Euro), München (3351 Euro), Münster (1800 Euro). Mieteinnahme je Quadratmeter: Freiburg (8,94 Euro), Hamburg (10,40 Euro), Köln (8,73 Euro), München (11,43 Euro), Münster (7,05 Euro)

5 5 of :50 Tipps: Clever finanzieren Immobilienkredite sind die günstigsten Schulden. Die Banken erhalten mit der Immobilie für das verliehene Geld eine ausgezeichnete Sicherheit. Die Hypothekenzinsen sind in den letzten vier Jahren um mehr als die Hälfte gesunken und befinden sich historisch auf niedrigstem Stand. Für einen Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung fallen derzeit 2,62 Prozent an. Immobilienkäufer sollten im aktuellen Umfeld daher keine zu kurze Zinsbindung wählen, sondern eine längere Zinsbindung von 15 oder, besser noch, 20 Jahren. Für 15 Jahre weist der FMH-Index einen Wert von aktuell nur 3,09 Prozent aus; vor fünf Jahren lag er noch bei 5,3 Prozent. Hohe Tilgungsrate sinnvoll Darüber hinaus sollte die Tilgungsrate erhöht werden, denn so sind Immobilienbesitzer schneller schuldenfrei. Eine jährliche Tilgungsrate sollte zwei Prozent betragen, besser noch drei oder vier Prozent. Folge: Je höher der Tilgungsanteil, desto geringer ist am Ende der Laufzeit die Höhe der Restschuld und desto weniger Zinsen müssen insgesamt gezahlt werden. Wer sich hohe Tilgungsraten nicht leisten kann, sollte mit der Bank zumindest ein Sondertilgungsrecht vereinbaren. Der Regelfall ist ein Annuitätendarlehen. Der Kunde zahlt monatlich oder vierteljährlich eine gleich bleibende Rate (Annuität), die sich aus dem Zinssatz und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Die Laufzeit wird über fünf bis 20 Jahre fest vereinbart. Geeignet für Selbstnutzer, die kein Zinsrisiko eingehen wollen und Planungssicherheit suchen. Meist ist aber eine Anschlussfinanzierung mit ungewissem Zinssatz erforderlich. Darlehen mit festem Zinssatz Wer eine Anschlussfinanzierung ausschließen möchte, sollte ein Volltilgerdarlehen in Erwägung ziehen. Ein Volltilgerdarlehen ist meist nur für finanzstarke Darlehensnehmer empfehlenswert, die eine schnelle und übersichtliche Entschuldung möchten, die aber auch eine höhere monatliche Belastung verkraften. Das Darlehen wird im Prinzip über die gesamte Laufzeit mit einem festen Zinssatz zurückgezahlt. Dabei gibt der Darlehensnehmer den Zeitraum vor, in dem er das Darlehen vollständig tilgen will. Daraus ergibt sich der notwendige Tilgungssatz. Je kürzer die Laufzeit gewählt wird, desto höher muss der Tilgungsanteil sein. Durchaus empfehlenswert in Zinstiefphasen wie derzeit. Häufig unterschätzen Käufer von Immobilien aber die Kosten für Renovierungs- und Sanierungsaufwendungen. Diese können das Budget enorm belasten. Steuervorteil: Bonus für Vermieter Steuerlich interessant sind lediglich vermietete Immobilien. Hier können Zinsen, Unterhalts- und Erhaltungskosten gegenüber den Mieteinnahmen steuerlich geltend gemacht werden. Mietüberschüsse sind allerdings einkommensteuerpflichtig. Mietverluste können Vermieter im Gegenzug dafür aber auch mit anderen Einkünften etwa aus Arbeitnehmereinkommen verrechnen. Schuldzinsen. Wer eine Mietimmobilie erwirbt, kann anfallende Schuldzinsen komplett als Werbungskosten absetzen. Abziehbar sind auch Geldbeschaffungskosten: Dazu zählen neben Bereitstellungszinsen für Kredite auch Bearbeitungs-, Immobilienschätzungs- und Notargebühren.

6 6 of :50 Disagio. Kreditnehmer können ein Disagio im Jahr der Darlehensaufnahme in voller Höhe als Werbungskosten absetzen (BMF, Az. IV C 3 S 2253 a 19/05). Der Steuervorteil wird gewährt, wenn das Disagio bei mindestens fünfjähriger Zinsbindung nicht mehr als fünf Prozent der Darlehenssumme beträgt. Renovierung. Werden nach dem Kauf gebrauchter Immobilien umfangreiche Renovierungen und Modernisierungen fällig, sind die Kosten sofort als Erhaltungsaufwand absetzbar. Voraussetzung ist aber, dass sich weder Standard noch Nutzfläche des Objekts erhöhen. Andernfalls gelten sie als Herstellungskosten und können nur jährlich mit zwei Prozent über 50 Jahre abgeschrieben werden. Ausnahme: Die Kosten betragen nicht mehr als 4000 Euro. Abschreibung. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten von vermieteten Immobilien sind als Werbungskosten absetzbar, allerdings nicht auf einen Schlag, sondern über die Dauer der Nutzung (50 Jahre) verteilt. Seit 2006 beträgt die Abschreibung somit jeweils zwei Prozent pro Jahr für gebrauchte und neue Immobilien. Als Bemessungsgrundlage zählt nur der Gebäudeanteil, nicht das miterworbene Grundstück. Tipp: Immobilienkäufer sollten den Gesamtpreis im Kaufvertrag bereits aufteilen. Dabei sollte der Anteil für den Grund und Boden möglichst gering gehalten werden. In der Regel akzeptiert das Finanzamt die Werte aus dem Notarvertrag. Wichtig: Wird eine Mietimmobilie innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. Kosten absetzen vermietete Immobilie Mieteinnahme 1) Darlehenszinsen 2) Abschreibung 3) sonstige Werbungskosten 4) Verlust aus Vermietung Steuerersparnis 5) Altbau 7800 Euro 3600 Euro 2400 Euro 4000 Euro 2200 Euro 924 Euro Quelle: eigene Berechnung 1) 500 Euro der ortsüblichen Miete für 12 Monate; 2) Finanzierung nominal; 10 Jahre fest 3 %; keine Tilgung; 3) Altbau: linear 2 % 50 Jahre; 4) Verwalterkosten, lfd. Nebenkosten; Renovierung; 5) angenommener Steuersatz 42 % ohne Soli Erläuterung zur Tabelle: Im Beispiel kauft ein IT-Experte eine 60 Quadratmeter große 2-Zimmer- Wohnung für Euro. Bei Vermietung erzielt er eine monatliche ortsübliche Miete von 650 Euro. Den Kaufpreis muss er per Kredit finanzieren. Das Jahreseinkommen des unverheirateten Fachmanns beträgt Euro. Seine Hausbank hat ihm einen Hypothekenkredit zum Zinssatz von drei Prozent für die Laufzeit von zehn Jahren eingeräumt. FOCUS Online Drucken Foto: colourbox

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