Bodenpolitik, Bodenrecht und Stadtentwicklung

Transkript

1 Bodenpolitik, Bodenrecht und Stadtentwicklung Soziale Wohnraumversorgung Prof. Dr. Arno Bunzel

2 Herausforderung: Soziale Wohnraumversorgung in Berlin

3 Berlin wächst. Deutsches Institut für Urbanistik in Tsd Bevölkerungsentwicklung in 3 Varianten Realentwicklung bis 2013; Prognose ab 2012 (Datenbasis: Einwohnerregister) obere Variante mittlere Variante Realentwicklung untere Variante Realentwicklung 2011 bis 2013: >>> Personen Neubaubedarf insgesamt : >>> ca WE* Durchschnittlicher Neubaubedarf pro Jahr: >>> ca WE* * Berechnungsbasis: Mittlere Variante der Bevölkerungsprognose

4 Mietenentwicklung Die Mietspiegelmieten sind in den letzten Jahren stärker gestiegen (+ 3,1 % pro Jahr) als die Verbraucherpreise in Berlin (+ 2,2 % pro Jahr)

5 Mietenentwicklung Noch schneller als die Mietspiegelmieten steigen die Mieten bei Wiedervermietung einer Wohnung (+ 8,6 % in 2013) und die geforderten Mieten von Wohnungsangeboten im Internet (+ 10,3 % in 2013).

6 Anteil der sozialwohnungsberechtigten Haushalte

7 Entwicklung und Prognose der belegungsgebundenen Wohnungsbestände

8 Zu geringes Angebot Herausforderungen, Probleme Forcieren der Bautätigkeit Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren Kostenmiete übersteigt die Möglichkeiten bei Haushalten mit niedrigem Einkommen Baukosten steigen mit zunehmender Nachfrage nach Bauleitstungen Spekulative Bodenpreissteigerungen Relativ hohe Rendite im Verhältnis zu anderen Kapitalanlageformen Niedriges Zinsniveau Spekulative Erwartung steigender Bodenpreise Sozialräumliche Segregation / Verdrängung Weitere räumliche Konzentration sozialer Brennpunkte

9 Rolle der kommunalen Wohnungsbauunternehmern Gemeinwohlorientierte Unternehmensziele Soziale Wohnraumversorgung Mischkalkulation, Quersubventionierung Aufwertung, Wohnumfeld, Einbindung in Stadtentwicklung Direkter Einfluss der Kommune als Gesellschafter Wirtschaftliche Ziele Nicht Gewinnmaximierung sondern Kostendeckung

10 Rolle der kommunalen Liegenschaftspolitik Vergabekriterien Berücksichtigung analog den Zielen der sozialen Wohnraumförderung Konzeptvergabe Vorrangige Berücksichtigung von Interessenten, die die Ziele der sozialen Wohnraumförderung möglichst weitgehend Umsetzen Vergabe an den/die Bieter/in, der/die die günstigste Miete bei Erstvermietung verspricht.

11 Wohnungsbauförderung Wirtschaftlicher Anreiz für den sozialen Wohnungsbau Zinsgünstige Darlehn Zuschüsse Verbilligte Vergabe von Baugrundstücken Belegungs- und Mietpreisbindung Nur Mieter mit WBS Zum Teil differenziert (auch mittlere Einkommensgruppen, auch Eigentumsbildung)

12 Ankauf von Belegungsbindungen in HH Wohnraumversorgung bestimmter Zielgruppen mit besonderem Integrationsbedarf wie Frauen aus Frauenhäusern, Menschen mit psychischen Erkrankungen und seelischen Behinderungen, Menschen mit geistigen oder mehrfachen Behinderungen, Menschen, die aus stationären Einrichtungen oder Haft kommen sowie unterstützungsbedürftige Jungerwachsene aus betreuten Jugendwohnungen und aus öffentlicher Unterbringung. Förderung als Zuschuss Belegungsrechte + Mietpreisbindung max. 10 Jahre >>> einmalig Belegungsrechte + Mietpreisbindung über 20 Jahren einmalig aber meist bei Wohnungen mit noch mäßigem Preisniveau kein Beitrag zur Erhöhung des Angebots an Wohnungen

13 Bündnisse für bezahlbares Bau und Wohnen Bundesinitiative Anstoß für lokale Bündnisse Ziel: Verständigung über Eckpunkte Baufertigstellungen Bindungen Rahmenbedingungen (Dauer von Planungs- und Genehmigungsverfahren, Aufstockung personeller Ressourcen etc.) Bündnispartner Bezirke Kommunale Wohnungsunternehmen Wohnungswirtschaftsverbände

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15 Bündnisse für bezahlbares Wohnen Beispiel Berlin mit kommunalen Wohnungsunternehmen Beschränkung allgemeiner Mieterhöhungen im freifinanzierten Wohnungsbau auf höchstens 15 Prozent in vier Jahren, Beschränkung der Modernisierungsumlage im frei finanzierten Wohnungsbau auf maximal neun Prozent der aufgewandten Kosten jährlich. Bei Neuvermietungen Vergabe innerhalb des S-Bahn-Rings jeder zweite, außerhalb des Rings jeder dritte Wohnung zur ortsüblichen Vergleichsmiete an Haushalte mit WBS-Anspruch Fairer Wohnungstausch in kleiner Wohnungen: neue Bruttowarmmiete unter der der alten Wohnung Bei Empfänger von Sozialleistungen werden Mieterhöhungen beschränkt auf Höchstwerte staatlicher Leistungen für Mietbelastungen vorbehaltlich der angemessenen Wohnfläche. Härtefallregelungen für bestimmte Personengruppen: Schwangere oder Alleinerziehende, Senioren/innen, Menschen mit Behinderung, etc.

16 Hoheitliche Steuerungsansätze ZweckentfremdungsverbotsVO Zur Vermeidung von Fehlnutzungen (Ferienwohnungen, Ärzte, Büros et.) Aber Frage des Vollzug Sanktionierung über Bußgelder KappungsgrenzenVO Reduzierung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen binnen 3 Jahresfrist von 20 auf 15 % ( 258 III BGB) Milieuschutzsatzung mit Umwandlungsverbot ( 172 I Nr. 2 BaUGB Modernisierungsmaßnahmen und die Umwandlung in Eigentumswohnungen werden einem Genehmigungsvorbehalt unterworfen Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll.

17 Anspruch auf Genehmigung in Milieuschutzgebiet IV BauGB Insbesondere wenn unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist bei Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung bei Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der EnEV wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern

18 Weitere hoheitliche Steuerungsansätze Festlegung eines städtebaulichen Sanierungsgebiet ( 136 BauGB) vorhandenen Bebauung oder nach der sonstigen Beschaffenheit des Gebiets entspricht nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen Funktionsschwäche: Erfüllung der Aufgaben, die dem Gebiet nach seiner Lage und Funktion obliegen Instrumentelle Ansätze Genehmigungsvorbehalt Abschöpfung Sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen Wirkung Aufwertung Keine Deckelung der Mietentwicklung möglich

19 Weitere hoheitliche Steuerungsansätze Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs ( 165 BauGB) nur für Gebiete von besonderer städtebaulicher Bedeutung nur als ultima ratio Instrumentelle Ansätze transitorischer Grunderwerb Genehmigungsvorbehalt Abschöpfung entwicklungsbedingter Bodenwertsteigerungen Wirkung gezielte Vergabe entsprechend den Zielen der Entwicklungsmaßnahme an breite Kreise der Bevölkerung

20 Bauleitpläne zur Förderung und Sicherung der sozialen Wohnraumförderung

21 1 V 1 BauGB Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten.

22 1 VI BauGB Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen: (Nr. 2) die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen Kosten sparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung,

23 9 I Nr. 7 BauGB Festsetzung von Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen; Eingeschränkte Wirkung Keine Verpflichtung zur Inanspruchnahme von Fördermitteln Keine Mietpreis- und Belegungsbindung

24 9 I Nr. 8 BauGB Festsetzung einzelner Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind.

25 Verträge zur Förderung und Sicherung der Ziele der Bauleitplanung insbesondere soziale Wohnraumförderung

26 Gegenstand eines städtebaulichen Vertrags die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele ( 11 I 2 Nr. 2 BauGB), insbesondere die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen.

27 Beispiele aus verschiedenen Großstädten München: 30 % geförderter Wohnungsbau im Rahmen der SoBoN-Bestimmungen Stuttgart: 30 % häufig auf der Basis von vertraglichen Bodenordnungsmaßnahmen Berlin: Leitlinie 25 % (Berliner Modell der Kooperativen Baulandentwicklung) Hamburg: 30 % Köln: > 25 WE, 30% öffentlich geförderte Geschossfläche Düsseldorf: > 100 WE, 20% öffentlich gefördert + 20% preisgedämpft

28 Koppelungsverbot Ist die Bereitstellung mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungen ein legitimes, städtebauliches Ziel der Bauleitplanung? Überlagerung mit wohnungspolitischen und allgemeinen sozialpolitischen Zielen

29 Städtebauliche Ziele: Bereitstellung von Flächen für die Deckung von Bevölkerungsgruppen mit Wohnraumversorgungsproblemen Wohnraumversorgungsproblem für Flächenbereitstellung speziell auch für Haushalte mit geringem Einkommen (sozialgerechte Bodennutzung) Sozial durchmischte Bevölkerungsstrukturen Kann sich nur teilräumlich erweisen. Reduzierung von Verdrängungseffekten

30 Mögliche Regelungen Verpflichtung zur Errichtung von Wohnungen im Standard und mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus, Einräumung von Belegungsrechten zugunsten der Kommune oder deren Beauftragten, Mietpreisbindung, Veräußerungsbeschränkungen und weitere Beschränkungen bei der Errichtung von selbst genutztem Wohneigentum mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung.

31 Praktische Probleme und Lösungsansätze Größe der Vorhabens Mischung unterschiedlicher Eigentums- und Wohnformen unter einem Dach? Ausweichen in angrenzende Gebiete Soziale Wohnungsbau braucht Bestandshalter als Vorhabenträger Veräußerung von Teilflächen an bestandshaltende Wohnungsbauunternehmen Eröffnung dieser Möglichkeit durch Vertragsklausel

32 Begründungserfordernis nur soweit dies mit den im Einzelfall bestehenden städtebaulichen Zielen im Einklang steht Ableitung aus generellem Bedarf Abgleich mit konkreter städtebaulicher Situation Umsetzungswege: Bindungen i.d.r. als öffentlich geförderter Wohnungsbau Ausschlussgrund: Unangemessenheit (Vorrang für das Planungsvorhaben rechtlich unverzichtbaren Vertragsgegenstände).

33 Besondere Aspekte der Angemessenheit Bei gefördertem Wohnungsbau: Kompensation durch Fördermittel Underrent Maßstab geförderter Wohnungsbau oder potenzielle maximale Rendite Quersubventionierung anloge Anwendung des Kausalitätserfordernis aus Nr. 3 wirtschaftliche Gesamtbetrachtung