Wohnhypotheken in den USA

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1 Kreditvergabe-Standards für Wohnhypotheken in den USA Zoltan Szelyes 1 1 Die in dieser Arbeit vertretenen Ansichten beruhen auf den persönlichen Einschätzungen des Autors und repräsentieren in keiner Weise die Ansichten einer Institution.

2 Agenda 1. Rahmenbedingungen 2. Kreditvergabestandards 3. Entwicklungen 4. Erklärungsfaktoren 5. Auswirkungen 6. Wertung 2

3 1. Rahmenbedingungen

4 Steile Häuserpreisentwicklung 4

5 Häuserverkäufe 5

6 Bauboom 6

7 Häuserpreis- und Kreditblase Kreditwachstum und Häuserpreisentwicklung Wachtumsrate der ausstehenden Wohnhypoheken "Case-Shiller Häuserpreisindex" in % zum Vorjahr 20% "Ofheo Häuserpreisindex" 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% Source: SNB Finanzmarktanalysen, Datastream 7

8 Wertschöpfungskette und das Originate to Distribute Sytem Vor der Vergabe der Hypotheken Mortgage gg Origination (OTD: spezialisierter Broker) Mortgage Funding (OTD: Kapitalmarkt) Nach der Vergabe der Hypotheken Mortgage Servicing (OTD: Banken) Warehousing (nur im OTD: Banken) Mortgage Portfolio Management (OTD:Investoren, Manager der Produkte usw.) Mortgage Risk Management (OTD: alle ein bisschen ) 8

9 Bedeutung der Verbriefungen Wohnhypotheken h h in den USA (austehende Volumen) nicht verbrieft GSE-Verbrieft privat-verbrieft Verbriefungsanteil am Gesamtvolumen r.s. Mrd. USD 70% % % 40% % % % 0 0% Quelle:Datastream, SNB Finanzmarktanalysen 9

10 2. Kreditvergabestandards

11 Kreditvergabestandards Prime- Hypotheken Maximale Belehnungsgrenzen (LTVs) Auch CLTVs Akzeptable Kreditwürdigkeit des Schuldners FICO Scores Akzeptable Kreditfähigkeit des Schuldners: Payment to Income (PTI), Debt servicing to Income (DTI) Maximale Kredithöhe 11

12 Berechnung FICO Scores Komponenten für die Berechnung Quelle: Fair Isaacs Corporation 12

13 Verteilung der FICO Scores FICO-Scores als %der US-Bevölkerung Prime Pi Prime/Alt-A /AltA Subprime/Alt-A/Prime Subprime/Alt-A Prime 10 Subprime 5 keine Kredite Subprime Quelle: eigene Darstellung basierend auf Angaben der Fair Isaacs Corporation 13

14 Indikatoren zur Kreditfähigkeit Payment to Income Ratio < 28% Mortgage gg und Housing Payment Debt to Income Ratio <36% Alle Schuldzahlungen hl Housing Gap Ratio < 15% Differenz 14

15 Charakteristiken Subprime FICO zwischen Hohe LTVs Hohe PTIs Unvollständige Dokumentation 2/28 3/27 Teaser Rate Hypotheken Erschwerte Refinanzierungsmöglichkeiten 15

16 Unterkategorisierung im Subprime- Sektor Tbll Tabelle 1: Unterkategorisierung i innerhalb lbdes Subprime Sk Sektors Credit history Premier Plus Premier A B C C Mortgage 0 x 30 x 12 1 x 30 x 12 2 x 30 x 12 1 x 60 x 12 1 x 90 x 12 2 x 90 x delinquency 12 in days Foreclosures >36 months >36 >36 >24 >12 >1 day months months months months Bankruptcy Chapter 7 Discharged Discharged Discharged Discharged Discharged Discharge d Bankruptcy Chapter 13 Debt servicing to income ratio >36 months >36 >36 >24 >12 months months months months Discharged Discharged Discharged Discharged Filed Pay >24 months >24 >24 >18 >12 months months months months 50% 50% 50% 50% 50% 50% Quelle: Chomsisengphet und Pennington-Cross (2008) basierend auf Angaben von Countrywide Financial 16

17 Risk based Pricing für Subprime Tabelle 2: Zinssätze von Subprime-Hypotheken in Abhängigkeit der LTV, Loan Grade und des FICO Score Loan grade FICO Score LTV 60% 70% 80% 90% 100% Premier Plus Premier A B C

18 Charakteristiken Alt-AA FICO zwischen 600 und 740 Mangelhafte Dokumentation Hohe LTVs Refinanzierung und Investitionszwecke 18

19 3. Entwicklungen

20 FED Senior Credit Officer Loan Survey Quelle: FED 20

21 Bedeutungszunahme des Nichtprime Segmentes Neu vergebene Hypotheken (enthalten auch Refinanzierungen) 4000 Mrd. USD Subprime Alt-A Prime Anteil der Nicht-Prime Hypotheken r.s % 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Quelle: SNB Finanzmarktanalysen, IMF 21

22 Entwicklungen im Subprime-Segment Segment Tabelle 3: Deskriptive Statistiken zu erstrangigen Subprime-Hypotheken FICOScore Combined Loan-to-Value Ratio(%) Debt-to-IncomeRatio(%) Investor Dummy (%) Documentation Dummy (%) Prepayment Penalty Dummy (%) Mortgage Rate (%) Margin for ARM and Hybrid Mortgage Loans(%) Quelle: Demyanyk y und van Hemert (2008) basierend auf Daten von LoanPerformance 22

23 Hochrisikokombinationen Quelle: Gerardi et al (2008), Making Sense of the Subprime Crisis 23

24 4. Erklärungsfaktoren

25 Resultate Papers Mehrheitsmeinung: Lockerung der Kreditvergabestandards Faktoren hinter der Lockerung: Häuserpreiswachstum Kreditboom und starker Wettbewerb Verbriefungen 25

26 Quelle: Dell Ariccia G., Igan D. and Laeven L. (2008), Credit Booms and Lending Standards: Evidence from the Subprime Mortgage Market 26

27 Lax Screening und Verbriefung 27 Quelle: Seru et al (2008)

28 5. Auswirkungen

29 Resultate Papers Stärkerer Anstieg der Zahlungsverzüge und Ausfälle der Jahrgänge g Keine Aussagen zur Kausalität möglich Lockerung kann Anstieg der Zwangsvollstreckungen nicht erklären Lockerung kann Häuserpreiswachstum nicht erklären 29

30 Steigende Zahlungsverzugsraten Häuserpreiswachstum und dzahlungsverzugsraten 14 Zahlungsverzugsrate von Subprime-Hypotheken Zahlungsverzugsrate von Prime-Hypotheken Häuserpreiswachstum (rechte inverse Skala) in % in % zum Vorjahr Source: SNB Finanzmarktanalysen, Bloomberg

31 nach Jahrgang Quelle: Demyanyk und van Hemert (2008), Understanding the Subprime Mortgage Crisis 31

32 32 Quelle: Coleman et al (2008) Subprime lending and the housing bubble: Tail wags dog?