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1 KURZBERICHT

2 VORLÄUFIGER KURZBERICHT zum Geschäftsjahr Kennzahlen 2015 (vorläufig) 2014 Mitglieder Bewirtschaftete Wohnungen Sonstige Objekte wie Läden, Garagen usw Am 18. November 2015 wurde unsere Genossenschaft 140 Jahre alt. Die Gründungsidee von Solidarität und Selbsthilfe leitet uns nach wie vor. Unsere heutige Größe verdanken wir unseren Mitgliedern, die beim Wiederaufbau unseres Wohnungsbestands nach dem 2. Weltkrieg aktiv mithalfen. Fertiggestellte Neubauwohnungen Modernisierte Wohnungen Fluktuationsquote (in %) 8,0 8,3 Investitionen in Instandhaltung/-setzung (in Mio. Euro) Investitionen in energetische Modernisierung und Umbau (in Mio. Euro) Investitionen in Neubau und Grundstückserwerb (in Mio. Euro) 14,4 15,9 4,0 4,5 17,7 20,0 Stand: Dezember 2015 IMPRESSUM Herausgeber Allgemeine Deutsche Schiffszimmerer-Genossenschaft eg Genossenschaftliches Wohnungsunternehmen Fuhlsbüttler Straße 672, Hamburg T F info@schiffszimmerer.de Bildquellen Bilanzsumme (in Mio. Euro) 377,0 359,4 Geschäftsguthaben (in Mio. Euro) 39,4 37,2 Rücklagen (in Mio. Euro) 51,7 49,0 Mitarbeiter (ø p.a.) davon in Teilzeit (ø p.a.) Auszubildende (ø p.a.) 6 5 Nutzungsgebühr Wohnwertmiete freifinanziert (Euro/m 2, ø mtl.) 6,69 6,56 Allg. Dt. Schiffszimmerer-Genossenschaft eg (U2, S. 5, 6) HafenCity Hamburg GmbH (S. 12, 6) Markus Tollhopf Fotografie (Titelmotiv, S. 5. 6, 11, 12) Michael Rauhe (S. 5, 6) nps tchoban voss Architektur und Städtebau (S. 11) Robert Schlossnickel (S. 5) Viebrockhaus (S. 12) Titelmotiv Die Jungfrau mit Kranz an der heutigen Jarrestädter Wohnanlage Kranzhaus erinnert an unser erstes Amtshaus auf dem Brook am Hafen und die damit verbundene Legende. 1

3 Geschäftsverlauf & -lage Die wirtschaftliche Lage der Schiffszimmerer-Genossenschaft war auch im Geschäftsjahr 2015 positiv. Für 2016 sehen wir erneut keine besonderen Risiken für unsere weiterhin erfolgreiche Entwicklung. Daran haben die finanziellen Rahmenbedingungen nach wie vor einen großen Anteil: Die anhaltend günstigen Zinskonditionen bieten uns in Verbindung mit unserer guten Kapitalstruktur attraktive Investitionsspielräume. Zum anderen ist die Marktnachfrage nach qualitativ guten wie bezahlbaren Wohnungen in der Metropolregion Hamburg unverändert hoch. Das Hamburger Bündnis für das Wohnen war auf einem guten Weg. In 2014 wurden Wohnungen fertig gestellt (2013: 6.407). Dass die Stadt wieder striktere Auflagen macht wie etwa aufwendige Verkehrsgutachten oder Architekturwettbewerbe werten wir als kontraproduktiv. Nicht zuletzt durch die erneute Verschärfung der Energieeffizienz-Vorgaben in der EnEV 2016 wird Neubau so wieder komplexer, langwieriger und wirtschaftlich unattraktiver. Unabhängig davon begrüßen wir es, dass auch unter der neuen Koalition im Senat ein Wohnungsbaukoordinator mit ausgewiesener Expertise tätig ist. eine Förderung wurde vom Senat dafür in Aussicht gestellt. Im Herbst hat der Senat zudem den Bau von Unterkünften für Flüchtlinge im Standard von Sozialwohnungen innerhalb eines Jahres beschlossen. Es wird darauf ankommen, dabei auf eine gute Durchmischung mit anderen Bewohnern zu achten, um eine Ghettoisierung zu vermeiden. Wir sehen unsere Aufgabe künftig darin, für alle Anspruchsgruppen mehr öffentlich geförderten Wohnraum zu schaffen, wenn wir entsprechende Grundstücke dafür finden. In unseren Wohnanlagen Nydamer Weg / Rahlstedt und Beerbuschring / Bergstedt sind in nächster Nachbarschaft große Flüchtlingseinrichtungen entstanden. Den daraus erwachsenden Herausforderungen stellen wir uns. Aber ein gutes Miteinander wird nur gelingen, wenn durch Bund und Stadt mehr Geld und Personal investiert werden. Die Beherbungs-, Betreuungs- und Beschäftigungssituation muss deutlich verbessert werden, andernfalls werden sich gravierende Probleme für die Akzeptanz und Integration ergeben. Hier gilt es, einen nicht aufhaltbaren Veränderungsprozess gemeinsam aktiv zu gestalten. Dies gilt für die Stadtentwicklung generell: Nur durch steten Dialog und eine enge, frühzeitige Zusammenarbeit zwischen Stadt und Bezirken, ihren Behörden und der Wohnungswirtschaft können sach- und bedarfsgerechte Lösungen entstehen. Seit Mitte 2015 hat sich die Lage durch den Zustrom an Flüchtlingen mit Bleiberecht drastisch verändert. Diese Entwicklung beeinflusst auch uns, wenngleich nicht finanziell. Da die Zahl der unversorgten Haushalte in Hamburg bereits Ende 2014 sehr hoch war (7.795 Personen), soll das im Bündnis für das Wohnen festgelegte Ziel von jährlich zu bauenden Sozialwohnungen um 300 erhöht werden; 2 3

4 Mitglieder & Organe Die wohnungswirtschaftliche Förderung unserer Mitglieder ist Zweck unserer Genossenschaft. Das Ziel von guter Lebensqualität ist damit eng verbunden denn Wohnraum ist Lebensraum. Nicht zuletzt betrifft der demografische Unsere Quartiere sollen auch zukünftig lebenswert sein - dazu tragen Partnerschaften wie mit der Martha Stiftung (oben), der Einbezug unserer Bewohner (z. B. in Langenhorn II, links) sowie ein hohes Engagement unserer Mitglieder für die Gemeinschaft bei (unten). Wandel auch uns unsere bei uns wohnenden Mitglieder sind derweil im Schnitt 54 Jahre alt. Somit setzen wir in der Gestaltung von Wohnungen und Wohnumfeldern verstärkt auf generationengerechte Konzepte. Familien mit Kindern genauso wie Singles, Jung genauso wie Alt sollen Nutznießer sein. Barrierearmut bzw. -freiheit, Versorgungssicherheit und die Teilhabe an Gemeinschaft sind wesentliche Voraussetzungen. In 2015 sind wir damit in drei Pilot-Quartieren Rübenkamp (Ohlsdorf), Spannskamp (Stellingen) und Langenhorn II (Hans-Schwenkel-Wohnanlage/ Theodor-Fahr-Straße) gestartet. An unserer Seite kompetente Partner: die Evangelische Stiftung Alsterdorf, die Martha Stiftung und die Stiftung Freundeskreis Ochsenzoll. Drei Quartiersentwicklerinnen haben vor Ort ihre Arbeit aufgenommen. Für die Bewohner gibt es diverse Beteiligungsangebote, z. B. Befragungen, Aktionsgruppen, Ideenwerkstätten. Und auch in vielen anderen Wohnanlagen ist das freiwillige Engagement für ein starkes Miteinander deutlich spürbar. 4 5

5 Die Vertreterversammlung blickte unter Teilnahme von 144 (Stell-)Vertreter/-innen am 28. Mai 2015 auf ein erfolgreich abgeschlossenes Geschäftsjahr 2015 zurück und fasste die erforderlichen Beschlüsse. Vorstand und Aufsichtsrat wurden entlastet. Bei den turnusgemäßen Wahlen des Aufsichtsrats schieden Reinhard Stöppler, Martina Bosselmann und Dierk Vietheer aus und wurden anschließend wiedergewählt. Die Vertreterwahl 2015 begann am 6. Januar 2015 mit der Wahlbekanntgabe durch den Wahlvorstand. Am 28. März standen für die kommende Amtsperiode bis neue Vertreter und 68 Stellvertreter fest; 65 Prozent der Gewählten waren bereits in der vergangenen Amtszeit in diesen Funktionen aktiv. Wir fördern das Vertreteramt durch eine Vielzahl von Informations- und Dialogformaten. Auch unsere Fortbildungsangebote sollen sich bestmöglich an den konkreten Bedarfen und Interessen unserer freiwillig Engagierten ausrichten. In 2015 wurde ein umfängliches Fortbildungsangebot für Vertreter und interessierte engagierte Mitglieder ins Leben gerufen. Zusätzlich zu den bewährten Seminaren Wohnwertmiete und Bilanzen lesen wurden Themen wie z. B. Veranstaltungswerbung, Rhetorik, Teamarbeit und technische Hilfen in der Wohnraumanpassung aufgegriffen. Darüber hinaus wurde erstmals ein umfangreiches Vertreterhandbuch bereitgestellt. Hierneben boten die jährlichen Stadtteilkonferenzen und Vertreterrundfahrten durch ausgewählte Wohnanlagen weitere Möglichkeiten für den gemeinsamen Austausch. 6 7

6 Wohnungsbestand Instandhaltung und Modernisierung Getreu unseres Mottos Modernes Wohnen aus Tradition haben wir auch in 2015 unsere Investitionen in eine nachhaltig gute Wohnqualität auf hohem Niveau fortgesetzt. Instandhaltungen In 2015 standen weiterhin zwei Großinstandsetzungsmaßnahmen unter Denkmalschutz im Fokus, die beide eine Sanierung des Fugennetzes und Fassadenmauerwerks beinhalten: Der Barmbeker Heinrich-Groß-Hof erhält zudem neue Fenster aus Holz in denkmalgerechter Optik und mit besonderem Schallschutz. Auch eine Komfortlüftung wird eingebaut und die Loggien bzw. Balkone werden restauriert. Wir sind zuversichtlich, bis Ende 2015 auch den 2. Bauabschnitt beenden zu können (27 Wohneinheiten zzgl. ein Gewerbe). Der 3. Bauabschnitt soll im Frühjahr 2016 starten. Im Winterhuder Otto-Stolten-Hof werden die seit 2012 laufenden Arbeiten Ende 2015 weitestgehend abgeschlossen (gesamt 187 Wohnungen). Energetische Modernisierungen In Eilbek erfolgt seit 2013 die Wärmedämmung mehrerer benachbarter Wohnanlagen. Zusätzlich werden u. a. die (Keller-)Fenster ausgetauscht sowie die Balkone und Windfangelemente erneuert. Der 1. Bauabschnitt in der Wohnanlage Eilbek III (Eilbektal / Maxstraße) soll bis Ende 2015 fertiggestellt werden (104 Wohnungen); der 2. Bauabschnitt soll bis Ende 2016 folgen (weitere 104 Wohnungen). In Lohbrügge wird seit 2012 die Wohnanlage Harnackring energetisch modernisiert (insgesamt 346 Wohnungen). In 2015 wird der 4. Bauabschnitt planmäßig fertiggestellt (102 Wohnungen; Restarbeiten an den Außenanlagen folgen zu Beginn 2016). Der folgende 5. und letzte Bauabschnitt mit 48 Wohnungen in der Schär- und Häußlerstraße ist ab März/April 2016 eingeplant (voraussichtliches Projektende 2016/2017). Bewirtschaftung Wohnwertmiete In 2015 betrug die durchschnittliche monatliche Nutzungsgebühr für unsere frei finanzierten Genossenschaftswohnungen 6,69 Euro/m 2 netto kalt (im Vergleich: Hamburger Mietenspiegel 2015 mit 8,02 Euro/m 2 ). Auch deshalb blieb unsere Fluktuationsquote mit 8 % weiterhin niedrig auf einem vergleichbaren Niveau wie in den Vorjahren. Nach intensiven Abwägungen erfolgte zum erstmals seit fünf Jahren wieder eine Erhöhung unserer genossenschaftlichen Wohwertmiete um durchschnittlich 3,5 Prozent. Ursächlich dafür sind die erheblichen und dauerhaften Kostensteigerungen, insbesondere bei der Wohnungsinstandhaltung. Öffentlich geförderte Wohnungen sind nicht betroffen; dort findet die Wohnwertmiete generell keine Anwendung. Darüber hinaus beschäftigt uns der Austausch der Holzfenster im Eimsbütteler Moorkamp auch eine Großinstandsetzung unter Denkmalschutz, die seit Ende 2014 läuft. Die Wohnanlage erhält mit der neuen denkmalgerechten Fensteroptik ihr historisches Gesicht zurück. Bis Ende 2015 werden die Arbeiten im Moorkamp abgeschlossen; in 2016 werden wir uns in zwei letzten Bauabschnitten den Hausnummern zuwenden (55 Wohneinheiten). 8 9

7 Neubautätigkeit & Projektentwicklung Oben/Links: Visualisierung des 4. Neubauabschnitts im Quartier Rübenkamp Unten: Im Spannskamp beteiligten sich viele Bewohner am weiteren Neubau- Planungsprozess. Ohlsdorf Quartier Rübenkamp Im 4. Bauabschnitt entstehen bis ca. Anfang freifinanzierte Wohnungen, die sich auf 3 Gebäudeteile mit 3 Vollgeschossen verteilen (alle mit Aufzug). Die Grundrisse bieten Wohnungen mit 2 bis 4,5 Zimmern und Wohnflächen zwischen 52 und 115 mc. Alle werden mit Balkon bzw. Terrasse und Einbauküchen ausgestattet. 26 Wohnungen sind barrierefrei. Zudem wird es zwei Tiefgaragen geben. Besonders interessant für Familien werden Maisonette-Wohnungen mit Stadthaus-Flair sein. Der Innenhof zur neuen Wohnanlage erhält u. a. einen Quartiersplatz mit Bäumen, Sitzplätzen und einer Aktionsfläche. Ende 2014 erteilte das Bezirksamt Eimsbüttel einen Bauvorbescheid für drei Neubaugebäude (vier Vollgeschosse plus Staffelgeschoss) und zwei Tiefgaragen. Stellingen Spannskamp Die bedarfsgerechte Gestaltung des Neubau-Wohnraums und der Außenanlagen wurde in 2015 in eine übergreifende Quartiersentwicklung eingebettet. Eine wesentliche Säule: vielfältige Bewohnerbeteiligung. Darüber entstanden Ideen wie z. B. zwei Wohn-Pflege-Gemeinschaften, eine speziell für Demenzkranke. Zudem soll dem Wunsch nach einem höheren Anteil barrierefreier und öffentlich geförderter Wohnungen entsprochen werden. Auch ein Familienwohnen wird in den Wohnungsgrundrissen berücksichtigt. Der Bauantrag für nunmehr 71 Wohneinheiten soll im Frühjahr 2016 eingereicht werden

8 Der Neubau mit 40 barrierearmen Wohnungen und einer Tiefgarage wurde Ende April 2015 fertigstellt. Die Wohnungsgrundrisse bieten 2 bis 5 Zimmer mit Wohnflächen Lokstedt Rimbertweg 1 5 zwischen 45 und 100 mc. 16 Wohnungen sind öffentlich gefördert. Der fertige Neubau im Rimbertweg 1-5 besteht aus 2 Gebäuden und bietet ein Wohnen für Jung und Alt. Der Bebauungsplan Poppenbüttel 40 wurde im März 2015 rechtsgültig verabschiedet; er beinhaltet eine Reihe baugestalterischer Vorgaben. So kann die Siedlung nun - durch schrittweisen Ersatz der Altbauten - weiterentwickelt werden. Poppenbüttel Matthias-Strenge-Siedlung Ebenso wurde festgelegt, dass in Teilen eine hintere Grundstücksbebauung zulässig ist, aber im Strengesweg 7 29 und 2 36 rückwärtig nicht gebaut werden darf. Die neue Architektur nach altem Vorbild wird zunächst auf dem Grundstück Windröschenweg umgesetzt. Dort wurde ein freigewordener Altbau entfernt und der Bauantrag für zwei neue Doppelhäuser wurde eingereicht. In der Strenge-Siedlung sollen auch die Doppelhäuser im neuen Stil mit Viebrockhaus entstehen. Unten: Für unser Baufeld 95 im Baakenhafen fand dieses Jahr der Architekturwettbewerb statt. Auf der früheren Vorbehaltsfläche für den S-Bahn-Ausbau im Petunienweg, die direkt an unsere Grundstücke mit den Bestandsbauten im Saselbergring und Marmorweg grenzt, möchten wir bauen. Der Grundstückserwerb war erfolgreich und wird zum Jahreswechsel 2015/2016 abgeschlossen sein. In 2014 fokussierte sich die Bebauungsüberlegung auf den nördlichen Teil. Dafür liegt dem Bezirksamt eine Bauvoranfrage zu rund 60 generationengerechten Wohnungen vor, verteilt auf drei Mehrfamilienhäuser mit je vier Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss, sowie eine Tiefgarage. Eine Reduzierung der Vollgeschosse auf Sasel Petunienweg drei ist für uns ebenso umsetzbar. Der Bezirk hat in 2015 informiert, sein angekündigtes Verkehrsgutachten nicht vor 2016 vorlegen zu können. In 2016 werden wir den Neubau in einer ganzheitlichen Quartiersentwicklung mit unseren Saseler Mitgliedern bedarfsgerecht aufsetzen und daran auch andere Anwohner beteiligen. Auf dem südlichen Grundstücksteil bringt die Stadt Hamburg noch bis Ende 2019 minderjährige unbegleitete Flüchtlinge unter. Nutzungsverteilung Wohnen Büro Sondernutzung / Freizeit Einzelhandel / Gastronomie Schule / Kita /Soz. Einrichtungen Anteilig Schulnutzung gefördert Im Baakenhafen können wir nach aktuellem Projektstand rd. 75 genossenschaftseigene Wohnungen bauen. Nachdem Ende 2014 die Anhandgabe des Baufelds 95 an uns und unsere Partner Hamburger Wohnen eg und Hamburg Leuchtfeuer erfolgte, fand in 2015 u. a. der von der HafenCity GmbH geforderte Architekturwettbewerb statt. Der Grundstücksvertrag wird derzeit verhandelt. HafenCity Baakenhafen 12 13

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