Einzelhandelskonzept Stadt Mettmann, Fortschreibung 2016/2017

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1 München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) Einzelhandelskonzept Stadt Mettmann, Fortschreibung 2016/2017 CIMA Beratung + Management GmbH Eupener Straße Köln T F Entwurfsfassung (Stand: ) Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement Immobilien Organisationsberatung Bearbeitung Dr. Wolfgang Haensch Christoph Mathia Kultur Tourismus Köln, 12. Januar 2017

2 Nutzungs- und Urheberrechte Der Auftraggeber kann den vorliegenden Projektbericht innerhalb und außerhalb seiner Organisation verwenden und verbreiten, wobei stets auf die angemessene Nennung der CIMA Beratung + Management GmbH als Urheber zu achten ist. Jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Der Bericht fällt unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Die Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches durch andere als den Auftraggeber auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH, Köln. 2

3 Inhalt 1 Einführung Anlass und Aufgabenstellung Projektansatz Methodik 9 2 Trends im Einzelhandel Allgemeine Entwicklungen im Einzelhandel Veränderte Kundenansprüche, veränderte Kundenansprache Entwicklung der Betriebsformen Exkurs: Aktuelle Entwicklungen im Lebensmitteleinzelhandel 20 3 Zur rechtlichen Einordnung von Einzelhandelskonzepten Grundsätzliche rechtliche Rahmenbedingungen Ziele und Grundsätze des LEP NRW Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel Inhalte kommunaler Einzelhandelskonzepte 29 4 Einzelhandelsstandort Mettmann allgemeine Strukturdaten 31 5 Marktgebiet und Kaufkraftpotenzial Marktgebiet des Mettmanner Einzelhandels Kaufkraftpotenzial in der Stadt Mettmann 34 6 Einzelhandelsstruktur in Mettmann - Angebotsanalyse Vorhandener Einzelhandelsbesatz (Gesamtstadt) Kennziffern des Mettmanner Einzelhandels Indexwert Verkaufsfläche/ Einwohner Einzelhandelszentralität in Mettmann nach Warengruppen Entwicklung des Einzelhandelsbestandes in der Stadt Mettmann Nahversorgungssituation in der Stadt Mettmann 44 7 Zentrale Zielsetzungen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Mettmann 47 8 Zentren- und Standortkonzept für die Stadt Mettmann Zum Begriff des Zentralen Versorgungsbereichs 49 3

4 8.2 Allgemeine Typisierung der Zentrenstruktur Hauptzentrum Nebenzentrum Nahversorgungszentrum Solitäre Nahversorgungslagen (kein Zentraler Versorgungsbereich) Fachmarktstandorte (kein Zentraler Versorgungsbereich) Zentren- und Standortstruktur in der Stadt Mettmann Hauptzentrum Innenstadt Mettmann Nahversorgungszentrum Karpendeller Weg Nahversorgungszentrum Berliner Straße Nahversorgungszentrum Florastraße Perspektivisches Nahversorgungszentrum Metzkausen Solitäre Nahversorgungslagen Fachmarktstandorte Düsseldorfer Straße und Elberfelder Straße/ Bennighofer Weg 67 9 Mettmanner Sortimentsliste Vorbemerkung Zur Ableitung der Mettmanner Sortimentsliste Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung in Mettmann Standortbezogene Steuerungsempfehlungen Hauptzentrum Innenstadt Mettmann Nahversorgungszentren Solitäre Nahversorgungslagen Fachmarktstandorte Sonstige nicht integrierte Lagen und Gewerbegebiete Fazit Anhang 82 4

5 Abbildungen Abb. 1: Negative Bevölkerungsentwicklung (und prognose) in Deutschland 10 Abb. 2: Umsätze des Einzelhandels und Online-Handels 11 Abb. 3: Kundenbindung nach Branchen Stationär/ Online und Stadtgröße 12 Abb. 4: Umsatzentwicklung 2013 gegenüber 2008 in Mio. 13 Abb. 5: Top 10 der Warengruppen im interaktiven Handel nach Online-Umsatz Abb. 6: Marktanteile nach Vertriebsformen (nominal in %) 18 Abb. 7: Makrostandort Mettmann 31 Abb. 8: Strukturdaten der Stadt Mettmann 32 Abb. 9: Kundenherkunft Stadt Mettmann 33 Abb. 10: Marktgebiet der Stadt Mettmann 34 Abb. 11: Kaufkraftpotenzial in der Stadt Mettmann 35 Abb. 12: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in Mettmann 37 Abb. 13: Räumliche Verteilung des Einzelhandelsbestandes in Mettmann (Gesamtstadt) 38 Abb. 14: Nachfragevolumen, Umsatz und Handelszentralität in Mettmann 39 Abb. 15: Ranking: warengruppenspezifische Handelszentralitäten in Mettmann 41 Abb. 16: Übersicht Einzelhandelsrelevante Strukturdaten der Stadt Mettmann 42 Abb. 17: Verkaufsflächenentwicklung (ausgewählte Sortimente) 43 Abb. 18: Übersicht Entwicklung Kenndaten Einzelhandel Abb. 19: Netzabdeckung der Lebensmittelmärkte in Mettmann 45 Abb. 20: Merkmale von Fachmarktstandorten des großflächigen, nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels 52 Abb. 21: Zentrenstruktur in Mettmann 53 Abb. 22: Übersicht Zentren- und Standortstruktur der Stadt Mettmann 55 Abb. 23: Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Mettmann 56 Abb. 24: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsätze im Hauptzentrum Innenstadt 57 Abb. 25: Hauptzentrum Innenstadt Mettmann 58 Abb. 26: Branchenmixanalyse für die Innenstadt Mettmann 60 Abb. 27: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Karpendeller Weg 62 Abb. 28: Nahversorgungszentrum Karpendeller Weg 63 Abb. 29: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Berliner Straße 64 Abb. 30: Nahversorgungszentrum Berliner Straße 64 Abb. 31: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Florastraße 65 Abb. 32: Nahversorgungszentrum Florastraße 66 Abb. 33: Fachmarktstandort Düsseldorfer Straße 68 Abb. 34: Fachmarktstandort Elberfelder Straße/ Bennighofer Weg 68 Abb. 35: Verkaufsflächenanteile nach Lagen 72 5

6 Abb. 36: Mettmanner Sortimentsliste Abb. 37: Übersicht Branchen- und Standortkonzept Mettmann 80 Abb. 38: cima-warengruppen 82 6

7 1 Einführung 1.1 Anlass und Aufgabenstellung Als Entscheidungsgrundlage zur planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Mettmann dient bislang das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Mettmann aus dem Jahr Zwischenzeitlich haben sich nicht nur grundlegende Veränderungen in der Einzelhandelsstruktur von Mettmann ergeben; auch auf Landesebene wurde mit dem Sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel eine neue Rechtsgrundlage geschaffen. Handlungserfordernisse ergeben sich schließlich auch durch die anhaltenden Anfragen des großflächigen Einzelhandels für Standorte außerhalb Zentraler Versorgungsbereiche. Darüber hinaus erfordern weitere Veränderungen der allgemeinen Rahmenbedingungen des Einzelhandels (u. a. demographischer Wandel, Angebote des Onlinehandels) eine aktuelle Einschätzung der Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Mettmann. Vor diesem Hintergrund hat die Stadt Mettmann die Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für das gesamte Stadtgebiet bei der CIMA Beratung + Management GmbH, Büro Köln, in Auftrag zu geben. Die Inhalte leiten sich zum einen aus der Bedeutung kommunaler Einzelhandelskonzepte als städtebauliche Entwicklungskonzepte gemäß 1, Abs. 6 Nr. 11 BauGB ab. Wird das vorliegende Einzelhandelskonzept vom Rat der Stadt Mettmann als städtebauliches Entwicklungskonzept förmlich beschlossen, sind die darin enthaltenen Zielsetzungen bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen. Der Gesetzgeber hat den Kommunen hierbei umfangreiche Möglichkeiten eingeräumt, die Entwicklung des (großflächigen) Einzelhandels planungsrechtlich zu steuern. Ziele der Landesplanung sind u. a. die Erhaltung und die Weiterentwicklung der gewachsenen Zentren und die Sicherstellung qualifizierter wohnungsnaher Angebote mit Waren des täglichen Bedarfs. Vorhaben an nicht integrierten Standorten, die dieser Zielsetzung widersprechen, können von den Kommunen bei Einsatz der entsprechenden planungsrechtlichen Instrumente abgelehnt werden. Darüber hinaus soll das Einzelhandelskonzept für die Stadt Mettmann auch ein Entwicklungskonzept für den örtlichen Einzelhandel darstellen, indem es die räumlichen und strukturellen Perspektiven für die ansässigen Unternehmen aufzeigt. Das Konzept soll sowohl Verwaltung und Politik, aber auch den örtlichen Unternehmern als Standortbestimmung und Orientierungsleitfaden für anstehende Entscheidungen dienen. Die Untersuchung behandelt insbesondere die nachfolgenden Fragestellungen: Welche Strukturmerkmale kennzeichnen den Einzelhandelsbesatz innerhalb der Stadt Mettmann? Wie sind der Geschäftsbesatz und die räumlichen Strukturen in der Mettmanner Innenstadt zu bewerten? Welche Standorte kommen für Erweiterungen bzw. Neuansiedlungen aus gutachterlicher Sicht in Betracht? 1 Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Mettmann, Junker und Kruse, Januar

8 Erfüllen die im bisherigen Zentrenkonzept dargestellten Zentren heute noch die rechtlichen Anforderungen an die Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche? Welche Warengruppen sind in der Mettmanner Sortimentsliste als zentrenrelevante, welche als nicht zentrenrelevante Sortimente einzustufen? Ist die vorhandene Liste nach den veränderten Vorgaben auf Landesebene noch aktuell? Welche planungsrechtlichen Empfehlungen zum Umgang mit zukünftigen Ansiedlungsanfragen bzw. zu den einzelhandelsrelevanten Festsetzungen in Bebauungsplänen können gegeben werden? Wie kann die Entwicklung des Einzelhandels in der Innenstadt gezielt gefördert werden? Die CIMA Beratung + Management GmbH, Köln, wurde im Dezember 2015 von der Stadt Mettmann mit der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes beauftragt. Nach Abstimmung mit der Stadt Mettmann erfolgten die Vor-Ort-Arbeiten ab März Das vorliegende Einzelhandelskonzept wurde im Zeitraum zwischen März und Dezember 2016 erarbeitet. 1.2 Projektansatz Die von der cima erstellten kommunalen Einzelhandelskonzepte beruhen auf folgendem allgemeinen Verständnis derartiger Konzepte: Das kommunale Einzelhandelskonzept ist mittel- und langfristiger Orientierungsleitfaden für Politik, Verwaltung und Unternehmen: Wohin kann sich der Einzelhandel in der Stadt Mettmann zukünftig entwickeln? Welche Fehlentwicklungen sollten vermieden werden? Das kommunale Einzelhandelskonzept ist Handlungskonzept für die Kommune: Wie können die Rahmenbedingungen des Einzelhandels verbessert werden? Welche Möglichkeiten gibt es zur Stärkung der Zentren und der wohnungsnahen Nahversorgung? Welche Standorte sind für den großflächigen nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel gutachterlich zu befürworten? Das kommunale Einzelhandelskonzept ist Fachgutachten und Arbeitshilfe für die planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung: Wie sind die Zentralen Versorgungsbereiche im Stadtgebiet begründet abzugrenzen? Welche Sortimente sind als nahversorgungs- bzw. zentrenrelevant einzustufen? Wie sollte mit Ansiedlungsgesuchen großflächiger Einzelhandelsbetriebe umgegangen werden? Ein Einzelhandelskonzept erfordert daher zum einen eine intensive Auseinandersetzung mit den ökonomischen Strukturen und Entwicklungen des Handels; zum anderen sind aber auch stadtentwicklungspolitische Fragestellungen zu beachten. 8

9 1.3 Methodik Das vorliegende Einzelhandelskonzept baut auf den folgenden Arbeitsschritten auf: Durchführung einer Angebots- und Nachfrageanalyse, u. a. durch eine Vollerhebung des Einzelhandelsbesatzes im gesamten Stadtgebiet im März 2016 und der Ermittlung des aktuellen Kaufkraftpotenzials in Mettmann Überprüfung und ggfs. Neuabgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche auf Grundlage einer Bewertung des aktuellen Einzelhandelsbesatzes, der einzelhandelsrelevanten Rahmenbedingungen und der aktuellen städtebaulichen Zielvorstellungen Überprüfung und ggf. Anpassung der Mettmanner Sortimentsliste der nahversorgungs- und zentrenrelevanten sowie nicht zentrenrelevanten Sortimente unter Berücksichtigung der veränderten Rechtsgrundlage auf Landesebene Erarbeitung von Handlungsempfehlungen zum Umgang mit zukünftigen Ansiedlungsanfragen bzw. mit einzelhandelsrelevanten Festsetzungen in Bebauungsplänen Durchführung von Abstimmungsgesprächen mit dem Auftraggeber Präsentation der Projektergebnisse 9

10 2 Trends im Einzelhandel 2.1 Allgemeine Entwicklungen im Einzelhandel Der Einzelhandel sieht sich seit Jahren mit neuen Herausforderungen und sich verändernden Rahmenbedingungen konfrontiert. Die Bevölkerung wird in Deutschland trotz Zuwanderung langfristig zurückgehen und auf diese Weise auch die Nachfrage. Daneben verändert sich die Bevölkerungsstruktur vor allem im Bereich der älteren Bevölkerungsgruppen. Das sich erweiternde Marktsegment der jungen Alten wird dabei zu einer neuen wichtigen Zielgruppe für den Handel. Abb. 1: Negative Bevölkerungsentwicklung (und prognose) in Deutschland Quelle: IFH Köln, 2014 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2016 Bei nur leicht wachsendem Gesamtumsatz ist der Handel vor allem durch einen starken Verdrängungswettbewerb gekennzeichnet. Der Preis (Discountorientierung, Stichwort Geiz ist geil ) wird weiterhin ein Instrument zur Erhöhung von Marktanteilen und Marktdurchdringung bleiben. Trotz der wieder zunehmenden Qualitätsorientierung und den aktuell steigenden privaten Verbrauchsausgaben (gute Arbeitsmarktlage und steigende Gehälter) bleibt der Kaufpreis auf Verbraucherseite immer noch ein wichtiger Aspekt bei der Kaufentscheidung. 10

11 Weit wichtiger für die aktuelle und zukünftige Entwicklung und dem damit verbundenen Strukturwandel innerhalb der Handelslandschaft ist die Zunahme des Online-Handels. Durch diese Entwicklungen steht der mittelständische Handel nicht nur regionalen Wettbewerbern sondern nationaler oder sogar internationaler Konkurrenz gegenüber. Laut einer Studie des IFH Köln kaufen durchschnittlich rund 20 % der Befragten online ein. Somit verzeichnet der E-Commerce seit Jahren ein stetiges Umsatzwachstum. Je nach Untersuchungsdesign variieren hierbei die Angaben und Prognosen zum Umsatz des Online- Handels: Laut IFH Köln lag der Umsatz des Online-Handels im Jahr 2014 bei 42,8 Mrd. Euro. Für das Jahr 2020 wird ein fast dreifacher Umsatz von 111,7 Mrd. Euro prognostiziert. Abb. 2: Umsätze des Einzelhandels und Online-Handels Quelle: IFH Köln, 2014 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2016 In den letzten 5 Jahren konnte der Einzelhandel insgesamt ein Umsatzwachstum von 32,1 Mrd., d.h. eine Steigerung von 7,5 % verzeichnen, wobei das Wachstum jedoch vor allem im Online-Handel stattgefunden hat. Der einzelhandelsrelevante Online-Handel konnte seine Umsätze um 79,8 %, der Einzelhandel ohne Online-Handel lediglich um 3,2 % steigern. Dabei variieren die Verhältnisse zwischen den einzelnen Branchen und nach Stadtgröße deutlich. Eine Befragung der Kundenbindung in verschiedenen Branchen des IFH Köln kam zu folgendem Ergebnis: Bei Waren des täglichen Bedarfs wie Lebensmittel sowie Kosmetik/ Drogerie/ Gesundheit überwiegt in allen Stadtgrößen eindeutig der Einkauf vor Ort. Hier bleibt abzuwarten wie sich der Trend mit Online-Angeboten und Lieferservice von Lebensmitteln weiterentwickelt. Im Bereich Bücher/ Zeitschriften/ Schreibwaren überwiegt in mittel-großen Städten und Großstädten auch noch der stationäre Handel. Die Branche Multimedia/ Elektronik/ Foto hat ihren Schwerpunkt naturgemäß beim Online-Handel. 11

12 Abb. 3: Kundenbindung nach Branchen Stationär/ Online und Stadtgröße Quelle: IFH Köln; KPMG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Branchenreport Online Handel 2015 In allen weiteren Branchen ergeben sich Unterschiede nach Stadtgröße. In Kleinstädten überwiegt in fast allen anderen Branchen der Online-Handel. Besonders bedeutend ist der Zusammenhang für Städte im mittelfristigen Bedarfsbereich, zu dem auch die innerstädtischen Leitbranchen Bekleidung, Schuhe und Sportartikel zählen. Auch mittelgroße Städte können mit dem Online-Handel nicht mehr mithalten. Lediglich Großstädte verfügen über ein ausreichend attraktives Angebot und binden zumindest noch in den meisten Branchen mehr Kunden im stationären Handel. Im Bereich Oberbekleidung wird der Onlineeinkauf in allen drei Stadtgrößen bevorzugt, wobei er sich in Großstädten in etwa noch die Waage mit dem Einkauf vor Ort hält. In fast allen Branchen zeigt sich der Trend: Je größer die Stadt, desto größer das Angebot vor Ort, desto mehr wird (noch) vor Ort eingekauft. Je kleiner die Stadt, desto mehr Waren werden bereits online bestellt. Wie sieht also das Zukunftsszenario für den Einzelhandel aus? Kann der stationäre Handel von dieser Entwicklung profitieren? Das IfH Köln zeigt in seinem Handelsszenario 2020, dass die Chance den Umsatzverlust im klassischen stationären Handel zu kompensieren, im Ausbau und der Verzahnung von offline- und online- Vertriebsformen (Multi-Channeling) liegt. Der Online-Handel kann dadurch den Facheinzelhandel stützen. Aktuell gelingt dies vor allem Filialisten, weshalb der gegenseitige Nutzen zunächst in größeren Städten zur Geltung kommt. 12

13 Abb. 4: Umsatzentwicklung 2013 gegenüber 2008 in Mio. Quelle: IFH Köln, Handelsszenario 2020 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2015 Umsatzstärkste Branche im Online-Handel ist nach wie vor der Handel mit Bekleidung und Textilien. Ebenfalls seit Jahren führend im Onlineumsatz liegen die Warengruppen Unterhaltungselektronik, Medien sowie der Handel mit Büchern und Schuhen. Betrachtet man jedoch die Wachstumsraten im E-Commerce, so wird die Dynamik der Branche deutlich. Immer mehr Warengruppen werden über das Internet nachgefragt. So lag das Wachstum im Online-Handel mit Spielwaren von 2011 bis 2013 bei rd. 103 %. 13

14 Abb. 5: Top 10 der Warengruppen im interaktiven Handel nach Online-Umsatz 2014 Quelle: EHI Handelsdaten 2015 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH,

15 2.2 Veränderte Kundenansprüche, veränderte Kundenansprache Sowohl Kunden als auch Einzelhändler reagieren unterschiedlich auf gesellschaftliche Trends. Konsummuster verschwimmen zunehmend und der Konsument als solches wird für den Einzelhandel zunehmend unberechenbarer. Kennzeichen hierfür sind ein multioptionales Verhalten des Verbrauchers beim Einkauf sowie die hohe Wechselbereitschaft zwischen Produkten, Anbietern und Einkaufsstätten. Die Ansprüche der Konsumenten steigen nicht nur in Punkto Qualität. Über den reinen Versorgungsaspekt hinausgehend soll das Einkaufen als Erlebnis und aktive Freizeitgestaltung fungieren (Erlebniseinkauf). Es besteht der Wunsch nach emotionaler Stimulierung, Unterhaltung und Service. In Anbetracht dieser Entwicklungen ist es wichtig, dass der stationäre Handel seinen Mehrwert darstellt und kommuniziert, der nur im direkten Kontakt möglich ist. Dies betrifft beispielsweise den direkten Kontakt mit dem Produkt und dem Berater vor Ort. Schlagworte wie Authentizität, Erlebnis, Emotion, Individualität/ Personalisierung, Service und Convenience werden somit nicht nur für den Verbraucher beim Einkauf immer wichtiger, auch für den Handel steigt deren Bedeutung im Wettbewerb mit dem Online-Handel. Als Folge daraus resultieren verschiedene Trends, Entwicklungen und Strategien des Handels, um den hybriden Kunden anzusprechen. Inszenierung Aufgrund des zunehmenden Angebots an Produkten und Vertriebskanälen sind eine gezielte Inszenierung der Waren und Räume sowie die Vermittlung von Erlebniswerten und zusätzlichen Anreizen für den Kunden von großer Bedeutung. Eine professionelle und individuelle Ladengestaltung spielt zunehmend eine wichtige Rolle, da das Produkt allein nicht mehr ausreicht, um Kunden in den Verkaufsraum zu lenken. Auch das Wecken von Sympathie durch nette Aktionen und Aufmerksamkeiten ( die extra Meile gehen ) gegenüber dem Kunden, kann oftmals einen entscheidenden Faktor zur Generierung eines emotionalen Mehrwertes darstellen. Die Möglichkeiten zu einer ansprechenden Inszenierung sind dabei nicht nur auf den Verkaufsraum und die Warenpräsentation beschränkt, auch der Online Auftritt bzw. Broschüren stellen wichtige Plattformen für eine gelungene Inszenierung dar. Profilierung Durch gezielte Profilierung werden die Markenkerne des Unternehmens oder auch Einzelhandelslagen und Quartiere herausgearbeitet, um somit eine Abgrenzung und Positionierung im Vergleich zu Wettbewerbern zu verbessern. Dies kann zum Beispiel durch die spezielle Betriebshistorie oder durch Spezialisierungen z. B. über Sortiment, Personal, Service erfolgen. Es gilt ein Bild in den Köpfen der Konsumenten zu hinterlassen. 15

16 Convenience Die Faktoren Zeit und Bequemlichkeit spielen eine wichtige Rolle im Konsumverhalten der heutigen Zeit. Convenience ist somit als Anspruch der Kunden sowohl an den Einkauf als auch an das Produkt zu verstehen. Letzteres zeigt sich zum Beispiel durch das individuelle und passgenaue Angebot in Frischtheken zum schnellen Verzehr direkt zum Mitnehmen. Ebenso findet sich das Prinzip der Convenience in der Ladengestaltung, z. B. in Form von Kinderspielecken, Sitzmöglichkeiten etc.. Flagship-Stores In den Vorzeigeläden der jeweiligen Handels- oder Dienstleistungsunternehmen geht es weniger um den Umsatz, als um die Präsenz in den A-Lagen der Weltmetropolen. Ziel ist es durch Exklusivität die Bekanntmachung der Marke bspw. bei Touristen voranzutreiben, weshalb in Flaggschiffläden weder interaktive noch individuelle Elemente fehlen dürfen. Häufig werden die neuesten Produkte und Entwicklungen zunächst nur in Flagship-Stores präsentiert. Authentizität Neben den Trends zu großen Ketten und Internethandel gibt es auch eine Rückbesinnung zu Regionalität und Einzigartigkeit im Offline-Handel. Denn durch die große Konkurrenz sind kleine Einzelhandelsbetriebe zur Handlung gezwungen. Die Identifikation mit dem Produkt, das Vorweisen einer handwerklichen Tradition sowie glaubwürdiges Auftreten kann hier von Vorteil sein. Kunden legen dabei weniger Wert auf den großen Auftritt als auf Transparenz, Echtheit und eine kompetente Beratung. Warenpräsentation und Ladendesign können dabei auch puristischer anmuten. Mono-Label Store Als Mono-Label Stores werden Geschäfte bezeichnet, die auf ihrer Verkaufsfläche ausschließlich Produkte einer Marke verkaufen. War dieser Trend schon seit längerem in der Modebranche etabliert, so sind nun Firmen verschiedener anderer Branchen mit aufgesprungen. Der zentrale Vorteil dieser Läden liegt in der Nähe zwischen Verkäufer/Unternehmen und Endverbraucher. Aufgrund dieser engen Bindung kann schneller auf Vorlieben, Trends und Gewohnheiten der Kunden reagiert werden. An den guten bis sehr guten Standorten der Großstädte nimmt das Platzangebot rapide ab. Mono-Label Stores können eine Antwort des Einzelhandels auf dieses Problem darstellen. Statt der großen Markenvielfalt in Multi-Label Stores wird hier eher eine kleinere Auswahl an Waren in enger Zusammenarbeit mit den Herstellern angeboten. Cross-Selling Dem Kunden werden Zusatzangebote bereitet, die die Kundenbindung erhöhen. Dies kann durch die Ergänzung des eigenen Sortiments (Schuhe und Schuhputzcreme), durch ergänzende Serviceleistungen im Geschäft (Café, Postfiliale etc.) oder durch das Angebot von Produkten/Leistungen anderer Unternehmen erfolgen. Ein weiteres Beispiel für die erfolgreiche Umsetzung von Cross-Selling innerhalb des stationären Einzelhandels ist der Vertrieb von Serviceleistungen oder Weiterbildungsangeboten innerhalb bekannter Elektro- Fachmärkte und Filialisten. Dies kann u. a. das Anbieten von Garantieverlängerungen, den Aufbau und die Installation des Gerätes sowie das Veranstalten von Kursen zur Bedienung der erworbenen Geräte einschließlich der installierten Software, umfassen. 16

17 Die Schaffung von Zusatzleistungen ergänzend zu den angebotenen Produkten ist für den stationären Einzelhandel eine Möglichkeit, sich gegenüber dem Online-Handel zu profilieren. Digitalisierung und E-Commerce Der Haupteinflussfaktor auf das Verbraucherverhalten ist gegenwärtig die weiterhin zunehmende Digitalisierung. Für den stationären Handel kann E-Commerce sowohl Risiko als auch Chance darstellen. Einerseits verschärft sich durch die wachsende Anzahl an digitalen Angeboten und die damit einhergehenden Vorteile für den Kunden die Wettbewerbssituation für den stationären Einzelhandel. Kunden möchten sich vor dem Kauf jederzeit, überall und über alle Kanäle informieren. Dies geschieht zum einen im Geschäft durch die Beratung vor Ort, mit Laptop, PC, Tablet und Smartphone online auf Webseiten, Vergleichsportalen und in sozialen Netzwerken genauso wie analog über Printmedien. Dabei reicht es nicht mehr aus, nur einen Kanal als Händler zu bedienen, sondern möglichst alle Kanäle zu nutzen und (gleichzeitig) zu bedienen. Der Kunde kann beim sogenannten Multi- Channeling beim Kauf zwischen mehreren Vertriebskanälen wählen, z. B. zwischen Online- Shop, Katalog oder stationärem Handel. Beim Cross-Channeling kann der Kunde während des Einkaufes zwischen den Kanälen wechseln, z. B. das Produkt online bestellen und stationär im Geschäft abholen. Andererseits eröffnen die Entwicklungen im E-Commerce auch kleinen Händlern eine Chance: So wird eine Kaufentscheidung oftmals online vorbereitet jedoch im stationären Handel tatsächlich getätigt. Hierbei spricht man vom sogenannten ROPO-Effekt (= Research online, purchase offline (Suche Online Kaufe Offline) eine Chance für den stationären, mittelständischen Handel vor Ort. Essentiell für den stationären Händler ist dabei eine Online-Präsenz mit Informationen zum Ladengeschäft, um digital vom Kunden aufgefunden zu werden. Eine Webseite mit Informationen zum Geschäft, Öffnungszeiten und eine Darstellung der Produkte stellt dabei eine absolute Notwendigkeit dar. Darüber hinaus bieten Unternehmen Dienste für Händler, um sich digital zu positionieren und insbesondere bei regionalen Suchanfragen gefunden zu werden. Dies kann über Anbieter von lokalen und nationalen Online Marktplätzen (bspw. Atalanda, yatego) als auch über Plattformen globaler Internetdienstleister (Google Ad Words, Google My Business etc.) erfolgen. Ferner bieten Social Media-Plattformen wie Facebook, Twitter und Youtube die Möglichkeit, Produkte, Aktionen etc. zu bewerben. Mit der wachsenden Bedeutung des online-handels wird der stationäre Handel immer häufiger zum reinen Ausstellungsraum: Beim Showrooming informieren sich die Interessenten im Laden, kaufen anschließend aber online. Die Herausforderung für den Handel besteht darin, die Vorteile aller Vertriebskanäle zu kombinieren. Ein Ladengeschäft zum echten Fühlen, Erleben und Kontakt mit dem Produkt und einer persönlichen Beratung sowie die vorgelagerte Informationsmöglichkeit und anschließende Bestellmöglichkeit im Netz. Im Idealfall gelingt es dem stationären Händler, dass der Kunde am Ende bei ihm kauft offline im Laden oder online. 17

18 2.3 Entwicklung der Betriebsformen Bei den Betriebsformen führen die Rahmenbedingungen zu einer Fortsetzung des Wandels und einer weiteren Polarisierung und Positionierung. Folgende wesentliche Muster sind dabei marktbestimmend: Konkurrenz- und Kostendruck im Einzelhandel steigen. Die Flächenproduktivität sinkt. Weitere Spreizung zwischen discount- und premiumorientierten Angebotsformen. Die Profilierung der Anbieter wird weiter geschärft. Die Konzentration auf Anbieterseite schreitet weiter voran. Der Marktanteil von Unternehmen mit mehr als 2,5 Mrd. Jahresumsatz steigt mittelfristig auf 85 %. Abb. 6: Marktanteile nach Vertriebsformen (nominal in %) Quelle: IFH Retail Consultans, 2014; cima-bearbeitung 2016 Die Präsentation von Marken und Labels wird immer wichtiger. Monolabel-Stores sind bis in die Ebene der Mittelzentren auf dem Vormarsch. In größeren Städten repräsentieren sog. Flagship-Stores an wenigen Standorten das Prestige der Marke. Traditionelle Fachgeschäfte mit unklarem Profil und Multimarkenimage oder klassische Kaufhäuser verlieren weitere Marktanteile. Hersteller verlieren ihre Vertriebspartner und entwickeln eigene Handels- und Vertriebsnetze. Damit schließt sich der Kreis. Probleme bei der Revitalisierung der Kauf- und Warenhäuser (siehe Debatte um nicht klar positionierte Kaufhäuser). Viele Filialisten sind nach dem Top-down-Prinzip in ihrer Expansionsstrategie mittlerweile bei den Klein- und Mittelstädten angekommen. Immobilien-Experten sind sich einig, dass 18

19 eine Mischung aus bekannten Marken und Labels (Filialisten) mit individuellen, lokalen Fachgeschäften der Schlüssel für einen attraktiven Innenstadt-Einzelhandel ist. Untersuchungen zeigen, dass die Modebranche der Top-Indikator für eine attraktive Kundenbewertung der Innenstadt ist. Je vollständiger das Markenportfolio, desto mehr unterschiedliche Zielgruppen können angesprochen werden. Trading-up: Neue Qualitätsorientierung im Lebensmitteleinzelhandel bringt angepasste, neue Konzepte (spezialisierte Konzepte für verdichtete Großstadtlagen, Fachmarktzentrum oder ländliche Strukturen), Aufwertung im Ladenbau (größerer Platzbedarf) und Serviceebene (Convenience, Ausbau des Ready-to-eat-Angebots), neue Angebotsphilosophien (gesunde, regionale Lebensmittel). Größe alleine ist nicht mehr entscheidend. SB- Warenhäuser wachsen künftig nur noch langsam. Dafür folgen die Anbieter der zunehmenden Überalterung mit einer Dezentralisierungsstrategie. Auch die Discounter sichern sich über neue Sortimentsstrategien (ALDI: Frischfleisch, zunehmende Etablierung von Markensortimenten, LIDL: zunehmende Frischekompetenz und qualitative Aufwertung der Sortimente und des Ladendesigns, Convenienceprodukte, etc.). Der Online-Lebensmittelhandel befindet sich momentan in der Pionierphase und wird über die nächsten Jahre weitere Marktanteile gewinnen. Die Konzepte reichen dabei von Online Shops der etablierten Lebensmittelhändler (z. B. Edeka 24, Rewe Online) bis zu neuen, reinen Online-Anbietern wie allyouneedfresh.de, hellofresh.de oder Amazon Fresh (aktuell in der Planungs-/Testphase für Deutschland Neue Konzepte im Segment Non-Food-Fachmärkte werden auch zukünftig für eine anhaltende Flächennachfrage sorgen. Alte Konzepte müssen in naher Zukunft revitalisiert werden oder scheiden wieder aus dem Markt aus. Mit der aufgezeigten Flächenentwicklung geht eine Betriebstypenentwicklung einher, die durch einen andauernden Rückgang der Fachhandelsquote und eine Zunahme der Fachmärkte gekennzeichnet ist. Die Fachmärkte stoßen dabei in immer neue Bereiche vor und setzen so als Category Killer spezialisierte Fachhandelssparten unter Druck (z. B. MediaSaturn im Bereich Elektro, Fressnapf im Bereich Zoobedarf). Weitere ausländische Anbieter werden versuchen den deutschen Markt zu erschließen (Deutschland ist als Europas größter Einzelhandelsmarkt für internationale Händler attraktiv), z. B. Primark als sehr erfolgreiches Textil-Discount Konzept. Trend zur Vertikalisierung: Anbieter beherrschen die gesamte Wertschöpfungskette von der Produktion bis zum Einzelhandel (z. B. Eigenmarken-Anbieter wie H&M). Handelsmarken nehmen zu (store branding). Shopping mit Ambiente: Trend zum Erlebnishandel bleibt ungebrochen. Shopping-Center- Standards haben am Markt keine Chance mehr. Moderne Einkaufswelten, ob gewachsen oder geplant müssen trotz aller Markengleichheit unverwechselbar sein und die Kunden auch emotional ansprechen (z. B. Themen-Center). Factory-Outlet-Center (Fabrikverkaufs-Zentren) werden trotz anhaltender Beliebtheit, aufgrund der strengen Genehmigungspraxis für Vorhaben außerhalb gewachsener Zentren kein dichtes Netz von Standorten bilden können, aufgrund dessen werden andere Konzepte wie bspw. das Inner-City-Outlet Bad Münstereifel umgesetzt. 19

20 Versandhändler in neuer Form mit einer Multi-Channel-Strategie (Versandkatalog und Onlinehandel und stationärer Handel) werden sich weiter etablieren. Faktisch bedeuten diese Entwicklungstrends einen anhaltend hohen Verdrängungsdruck auf innerörtliche Einkaufslagen sowie integrierte Nahversorgungsstandorte in den Kommunen. 2.4 Exkurs: Aktuelle Entwicklungen im Lebensmitteleinzelhandel Vor allem beim Versorgungseinkauf, also der periodischen Bedarfsdeckung, spielen einerseits Aspekte wie Nähe und Erreichbarkeit, Zeit und Preisorientierung eine wichtige Rolle. Andererseits wird im zunehmenden Maße wieder auf Qualität und Regionalität beim Lebensmitteleinkauf geachtet. So sind mittlerweile auch in dezentralen Fachmarkt- Agglomerationen Bio-Supermärkte und Filialen lokaler Metzgereien anzufinden. Der vor allem für die Nahversorgung so bedeutsame Betriebstyp des Supermarktes erlebte in den letzten Jahren eine Renaissance, sieht sich aber nach wie vor einigen Problemen gegenübergestellt. Eines der wesentlichen Probleme für die Supermärkte im Wettbewerb mit den Discountern liegt immer noch in ihrem größeren Flächenbedarf. Ein Vollsortiment beginnt bei bis Artikeln und benötigt mindestens bis m² Verkaufsfläche. Sind diese Flächen nicht verfügbar, müssen die Händler Kompromisse eingehen und verspielen auf den häufig zu kleinen Flächen ihren wichtigsten Trumpf gegenüber den Discountern: eine ansprechende Warenpräsentation und eine umfassende Auswahl an Markenartikeln. Generell ist die Ursache für den im Vergleich zur Vergangenheit gestiegenen Flächenbedarf im Lebensmitteleinzelhandel in der Notwendigkeit zu einer verbesserten Warenpräsentation, neuen Service- und Angebotsbausteinen und in signifikanten Prozessveränderungen zu sehen: Die Ansprüche der Verbraucher an die Warenpräsentation steigen. Bei gleicher Artikelzahl entscheidet die Präsentation der Ware über die Attraktivität eines Marktes. Je großzügiger die Ware präsentiert werden kann, desto seltener muss das Regal aufgefüllt werden, wodurch das Personal entlastet wird und mehr Zeit für den bei Supermärkten besonders erwarteten Kundenservice zur Verfügung hat. Zur Verbesserung der Übersichtlichkeit der Märkte und als Reaktion auf Wünsche einer alternden Kundschaft wurde bei vielen aktuellen Supermärkten die Höhe der Regale deutlich reduziert, so dass die Kunden bequem darüber hinwegblicken können und ein beschwerliches Greifen nach Waren über der eigenen Kopfhöhe entfällt. In Konsequenz muss die früher vertikal angeordnete Ware nun horizontal auf eine größere Fläche verteilt werden. Gesetzliche Vorgaben machen einen zusätzlichen Platzbedarf erforderlich. So verlangt die Verpackungsverordnung, dass der Kunde Verpackungsmaterial sofort im Laden ent- 20

21 sorgen kann oder die Bereitstellung von Rücknahmeautomaten für Mehr und Einwegflaschen im Laden. Serviceelemente wie z. B. Automaten zur Rücknahme von Pfandflaschen und Getränkekästen oder Selbstbackautomaten für frische Backwaren benötigen zusätzlich Fläche. Durch Änderungen in der Sortimentsstruktur wie z. B. Obst sowie anderer Ready-toeat Convenience-Produkte, die erst im Markt selbst aufgeschnitten und abgepackt werden, ergibt sich ein zusätzlicher Flächenbedarf für Kühltruhen, Kühlregale, Kühlzellen etc. Großzügigere Verkehrswege tragen zu einer effizienteren Bestückung des Ladens und zur Vereinfachung von Betriebsabläufen bei. Grundsätzlich gilt für zukünftige Vorhaben, dass Standortgemeinschaften branchengleicher wie branchenungleicher Betriebe Agglomerationsvorteile bieten, die die Attraktivität und damit die Akzeptanz eines Nahversorgungsstandortes nachhaltig steigern können. Sie kommen auch dem Wunsch der Verbraucher nach einem one-stop-shopping entgegen. Ein idealtypisches Nahversorgungskonzept in diesem Sinne könnte demnach einen Vollsortimenter und Discounter als Ankerbetriebe beinhalten, die entweder unmittelbar am Standort oder im weiteren Umfeld durch verschiedene Spezialisten (Bio-Markt, Obst, Feinkost, internationale Spezialitäten) und Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Metzger) sowie einen Drogeriemarkt und weitere Branchen des kurzfristigen Bedarfsbereiches ergänzt werden. Bei aller Standardisierung kann jedoch je nach Standorttyp und Kundenstruktur der optimale, zielgruppenorientierte Angebotsmix sehr unterschiedlich sein: In Siedlungen mit hoher Sensibilität für Bio-Produkte haben sich etwa Bio-Supermärkte als neue Form des Vollsortimenters bereits bewährt. Die sog. Soft-Discounter (z. B. NETTO, PENNY) haben dagegen in stark verdichteten Gebieten und Bereichen mit niedrigerem Kaufkraftniveau erfolgreich die Funktion eines Nahversorgers übernommen. Bei diesen Betriebstypen gewinnt jedoch aufgrund der beschränkten Auswahl das individuelle Zusatzangebot im Umfeld an Bedeutung (Bäcker, Metzger, Obst, Gemüse, etc.). 21

22 3 Zur rechtlichen Einordnung von Einzelhandelskonzepten 3.1 Grundsätzliche rechtliche Rahmenbedingungen Die Entwicklung des Einzelhandels ist ein mögliches Gestaltungsfeld kommunaler Entwicklungsplanung. Sie ist maßgeblich durch die in Art. 28 GG verankerte Selbstverwaltung der Gemeinden 2 abgesichert. Die konkreten räumlichen, funktionalen und strukturellen Steuerungsmechanismen leiten sich aus den Befugnissen des Bau- und Planungsrechtes ab. Dieses bewegt sich in seinen Regelungen zwischen den rahmensetzenden Bedingungen der kommunalen Selbstverwaltung und den strikten Schutzbedürfnissen des privaten Eigentums, das im Art. 14 GG verankert ist. 3 Die maßgeblichen rechtlichen Instrumente sind dabei das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Die dort verankerten Steuerungsempfehlungen haben Bezug zur Raumordnung auf bundesstaatlicher Ebene (Raumordnungsgesetz (ROG) sowie den jeweiligen Landesplanungsgesetzen. Einzelne Bundesländer haben darüber hinaus Einzelhandelserlasse mit weiteren ausführenden Bestimmungen in Kraft gesetzt. Mit der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Nordrhein- Westfalen Nr.23 vom hat nunmehr der Sachliche Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW Gesetzeskraft. Die dort enthaltenen landesplanerischen Ziele sind bei Planungsentscheidungen zu beachten, die formulierten Grundsätze sind als Abwägungsdirektiven zu berücksichtigen. Das grundgesetzliche Schutzgut des privaten Eigentums hat maßgeblichen Anteil, dass aus der Raumordnung der Bundesrepublik Deutschland per se nicht auf eine konkrete Steuerung des Einzelhandels zu schließen ist. Lediglich in den Grundsätzen zur Raumordnung ( 2 ROG) lassen sich indirekt Steuerungsanlässe hinsichtlich des Einzelhandels ableiten, in dem die Schutzbedürftigkeit von Zentrenlagen und eine Orientierung der Versorgung der Bevölkerung am Zentrale-Orte-Prinzip formuliert wird. Im 2 Abs. 3 Satz (2) und (3) ROG heißt es: Die soziale Infrastruktur ist vorrangig in zentralen Orten zu bündeln; die Erreichbarkeitsund Tragfähigkeitskriterien des Zentrale-Orte-Konzepts sind flexibel an regionalen Erfordernissen auszurichten. Es sind die räumlichen Voraussetzungen für die Erhaltung der Innenstädte und örtlichen Zentren als Zentrale Versorgungsbereiche zu schaffen. 2 Art. 28 Abs. 2: Den Gemeinden muss das Recht gewährleistet sein, alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft im Rahmen der Gesetze in eigener Verantwortung zu regeln [ ]. Die Gewährleistung der Selbstverwaltung umfasst auch die Grundlagen der finanziellen Eigenverantwortung; zu diesen Grundlagen gehört eine den Gemeinden mit Hebesatzrecht zustehende wirtschaftskraftbezogene Steuerquelle. 3 Art. 14: (1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt. (2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. (3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt [ ]. 22

23 Sowohl aus 1 Abs. 6 (4) BauGB (Abwägungsgebot), als auch 2 Abs. 2 BauGB (nachbarliches Abstimmungsgebot) kann das Erfordernis zur Ausweisung von bzw. die Auseinandersetzung mit faktischen Zentralen Versorgungsbereichen abgeleitet werden. Das Abwägungsgebot nach 1 Abs. 6 (4) BauGB fordert, dass die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung Zentraler Versorgungsbereiche bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen sind. Darüber hinaus verweist das Abstimmungsgebot bei der Bewertung von Planvorhaben des großflächigen Einzelhandels (Planvorhaben im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO) auf eine Abstimmung von Planungen zwischen Gemeinden und den ihnen durch die Raumordnung zugewiesenen Funktionen: Die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden sind aufeinander abzustimmen. Dabei können sich die Gemeinden auch auf die ihnen durch Ziele der Raumordnung zugewiesenen Funktionen sowie auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen. Kommunen können hier nur agieren, wenn sie Bezug auf in einem Konzept abgegrenzte oder faktische Zentrale Versorgungsbereiche nehmen. Der Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen vom empfiehlt den Städten und Gemeinden durch städtebauliche Konzepte, insbesondere kommunale Einzelhandelskonzepte, Zentrale Versorgungsbereiche auszuweisen. Die Notwendigkeit einer Einzelhandelskonzeption für Städte und Gemeinden in Nordrhein- Westfalen erschließt sich außerdem unmittelbar aus den nunmehr rechtskräftigen Zielen der Landesplanung. Die zehn Ziele bzw. Grundsätze enthalten Steuerungsempfehlungen, die den Grundsatz der Raumordnung aus dem 2 ROG zur Erhaltung der Innenstädte und örtlichen Zentren als Zentrale Versorgungsbereiche ausfüllen. Sie sind nunmehr grundsätzlich im Kontext regionaler und kommunaler Planungen zu beachten. Maßgebliche Relevanz zum Schutz und zur Entwicklung Zentraler Versorgungsbereiche haben die Ziele 1, 2, 3 und 5. Nachrichtlich werden nachfolgend alle Ziele und Grundsätze dokumentiert. Die entsprechende Formulierung der Ziele und Grundsätze sind kursiv gedruckt. 4 Vgl. hierzu auch Einzelhandelserlass des Landes Nordrhein-Westfalen. Gem. RdErl. d. Ministeriums für Bauen und Verkehr u. d. Ministeriums für Wirtschaft, Mittelstand und Energie vom , S

24 3.2 Ziele und Grundsätze des LEP NRW Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel Ziel 1: Standorte nur in allgemeinen Siedlungsbereichen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Mit diesem Ziel sollen die Gestaltungsspielräume für eine ressourcenschonende Flächennutzung abgesichert werden. Eigentlich für gewerbliche Nutzung vorgesehene Standortareale sollen sich nicht schleichend zu Einzelhandelsagglomerationen entwickeln. Damit werden auch die Entwicklungsspielräume für Industrie und Gewerbe abgesichert bzw. erhalten. Ziel 1 formuliert eindeutig, dass die Gebietstypen Kern- und Sondergebiete grundsätzlich nur im Regionalplan als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) ausgewiesenen Standorten dargestellt und festgesetzt werden dürfen. 5 Ziel 2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen Dabei dürfen Kern- und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur - in bestehenden Zentralen Versorgungsbereichen sowie - in neu geplanten Zentralen Versorgungsbereichen in städtebaulich integrieren Lagen, die aufgrund ihrer räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung der Bevölkerung zentrale Funktionen des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen sollen, dargestellt und festgesetzt werden. Zentrenrelevant sind - die Sortimente gemäß Anlage 1 6 und - weitere von der jeweiligen Gemeinde als zentrenrelevant festgelegte Sortimente (ortstypische Sortimentsliste). 5 Ziel 1: Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. 6 Anlage 1 weist folgende Sortimente als zentrenrelevant aus: Papier / Bürobedarf / Schreibwaren; Bücher; Bekleidung, Wäsche; Schuhe, Lederwaren; medizinische, orthopädische Artikel; Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik; Spielwaren; Sportbekleidung, Sportschuhe; Sportartikel (ohne Teilsortimente, Angelartikel, Campingartikel, Fahrräder und Zubehör, Jagdartikel, Reitartikel und Sportgroßgeräte); Elektrogeräte, Medien (=Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik, Computer, Foto ohne Elektrogroßgeräte, Leuchten); Uhren, Schmuck sowie die gleichzeitig nahversorgungsrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflegeartikel. Siehe hierzu auch den Abschnitt zur Ableitung der ortstypischen Sortimentsliste im vorliegenden Gutachten. 24

25 Ausnahmsweise dürfen Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich: - eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere der Erhaltung gewachsener baulicher Strukturen oder der Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild, nicht möglich ist und - die Bauleitplanung der Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten dient und - Zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. In Ziel 2 7 erfolgt die Zuweisung von Kern- und Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO in Zentralen Versorgungsbereichen. Darüber hinaus erfolgt für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungsrelevantem Sortiment eine Ausnahmeregel. Diese Vorhaben können auch außerhalb von Zentralen Versorgungsbereichen dargestellt werden, wenn die in der Zielfassung beschriebenen Rahmenbedingungen erfüllt sind. Somit können Einzelhandelskonzepte zusätzlich zu zentralen Versorgungsbereichen auch integrierte Nahversorgungsstandorte ausweisen. Dabei sind auch bereits existierende Standorte außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen zu berücksichtigen. Für neue Standorte ist jeweils die Verträglichkeit in Bezug auf die Versorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche zu berücksichtigen. Ausdrücklich wird hier ein Gestaltungsspielraum für Städte mit kleinparzellierter Struktur bestehender Zentraler Versorgungsbereiche oder mit historischen Ortskernen definiert. Die Ausnahmeregel dürfte überwiegend im ländlichen Raum Anwendung finden. Ziel 3: Zentrenrelevante Kernsortimente: Beeinträchtigungsverbot Durch die Darstellung und Festsetzung von Kern- und Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Sortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Eine grobe Erstprüfung, ob eine wesentliche Beeinträchtigung Zentraler Versorgungsbereiche gegeben sein könnte, stellt die Ermittlung der Umsatz-Kaufkraft-Relation dar. Dabei wird die warengruppenspezifische Umsatzerwartung eines Projektvorhabens dem warengruppenspezifischen Nachfragevolumen im relevanten Einzugsbereich (Stadtgebiet oder Stadtteil) gegenübergestellt. Liegt die Umsatz-Kaufkraft-Relation deutlich unter 100, kann häufig von einer verträglichen Dimensionierung eines Projektvorhabens ausgegangen werden, die die Versorgungsfunktion Zentraler Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt. Es wird darauf hingewiesen, dass es sich dabei lediglich um eine grobe Erstprüfung handeln sollte. 7 Vollständige Zielformulierung siehe im vorstehenden Abschnitt 25

26 Vertiefend ist der Nachweis der städtebaulichen Verträglichkeit über ökonometrische Modellrechnungen zu warengruppenspezifischen Umsatzverlagerungen zu erbringen, die durch die Ansiedlung eines Projektvorhabens ausgelöst werden. Grundsatz 4: Nicht zentrenrelevante Sortimente - Dimensionierung Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten soll der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten. Ziel 5: Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, Beeinträchtigungsverbot, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen nur dann auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der zentrenrelevanten Sortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche beträgt und es sich bei diesen Sortimenten um Randsortimente handelt. Grundsatz 4 und Ziel 5 beziehen sich auf den großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment. Für neue Standortentwicklungen ist die Verträglichkeit in Bezug auf die Versorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche nachzuweisen. Dies gilt insbesondere hinsichtlich des zentrenrelevanten Randsortiments. Grundsatz 4 fordert die maßstäbliche Dimensionierung auch von Betriebstypen mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten ein. Die Regelungen treffen insbesondere Baufachmärkte und Möbelhäuser. Der Umsatz der jeweiligen nicht zentrenrelevanten Sortimente soll das sortimentsspezifische Nachfragevolumen der Standortkommune nicht überschreiten. Bezugnehmend auf die definierte Verträglichkeitsschwelle sind die potenziellen Verkaufsflächenobergrenzen zu formulieren. Das Ziel 5 enthält den Prüfauftrag für Ansiedlungsvorhaben mit großflächigem Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment in Bezug auf die Stadt- und Regionalverträglichkeit des zentrenrelevanten Randsortiments. Dieser Anteil darf 10 % der Verkaufsfläche nicht überschreiten. Darüber hinaus sind nur zentrenrelevante Sortimente zulässig, die tatsächlich in einem Zusammenhang mit dem nicht zentrenrelevanten Kernsortiment als Randsortiment stehen. 26

27 Grundsatz 6: Verkaufsfläche zentrenrelevanter Randsortimente Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten soll außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen m² Verkaufsfläche nicht überschreiten. Der Grundsatz 6 enthält die Empfehlung, dass das zentrenrelevante Randsortiment innerhalb von großflächigen Einzelhandelsnutzungen mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment m² nicht überschreiten soll. Die Orientierung an diesem Richtwert kann im Kontext der Diskussion der möglichen wesentlichen Beeinträchtigung Zentraler Versorgungsbereiche erörtert werden. Ziel 7: Überplanung von vorhandenen Standorten Abweichend von den Festlegungen 1 bis 6 dürfen vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung als Sondergebiete gemäß 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung dargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind die Sortimente und deren Verkaufsflächen in der Regel auf die Verkaufsflächen, die baurechtlichen Bestandsschutz genießen zu begrenzen. Wird durch diese Begrenzung die zulässige Nutzung innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, sind die Sortimente und deren Verkaufsflächen auf die zulässige Verkaufsflächenobergrenzen zu begrenzen. Ein Ersatz zentrenrelevanter Sortimente durch nicht zentrenrelevante Sortimente ist möglich. Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn dadurch keine wesentliche Beeinträchtigung Zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt. Ziel 7 führt in den meisten Kommunen zu Planungserfordernissen. Das landesplanerische Ziel fordert die Begrenzung von Einzelhandelsagglomerationen mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen. Rückbau steht in jedem Fall vor einer Weiterentwicklung. In den meisten Städten und Gemeinden sind hier Bauleitpläne anzupassen oder neu aufzustellen. Im Rahmen des Bestandsschutzes sollen geringfügige Erweiterungen zur nachhaltigen Bestandssicherung erlaubt sein. Was diese geringfügigen Erweiterungen einschließt, ob z. B. die derzeit zu beobachtenden Verkaufsflächenanpassungen von Lebensmitteldiscountern darin einzuschließen sind, ist im Rahmen einer Einzelfallprüfung darzustellen. Werden im Rahmen eines Einzelhandelskonzeptes oder diesem zu zuordnenden ergänzenden gutachterlichen Stellungnahmen Erweiterungen in Bestandsagglomerationen des großflächigen Einzelhandels zugelassen bzw. empfohlen, so ist der Nachweis zu erbringen, dass keine wesentliche Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche erfolgt. Ebenso zu identifizieren sind in kommunalen Einzelhandelskonzepten Ansätze und Gefährdungspotenziale durch etablierte oder in Ansätzen vorhandene Einzelhandelsagglomerationen. Diese können sich auch durch eine Agglomeration von Betrieben mit Verkaufsflächen unterhalb der Großflächigkeit entwickeln. Solche Agglomerationsansätze dürften teilweise 27

28 eine ähnliche Sogwirkung entwickeln wie Standortagglomerationen des großflächigen Einzelhandels und somit ebenfalls eine potenzielle Gefährdung der Versorgungsfunktion Zentraler Versorgungsbereiche darstellen. Ziel 8: Vermeidung von Agglomerationen Die Gemeinden haben dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender Einzelhandelsagglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbereiche entgegenzuwirken. Darüber hinaus haben sie dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschädlicher Einzelhandelsagglomerationen mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken. Sie haben sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung Zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden durch Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird. Grundsatz 9: Regionale Einzelhandelskonzepte Regionale Einzelhandelskonzepte sind bei der Aufstellung und Änderung von Regionalplänen in die Abwägung einzustellen. Der Grundsatz 9 des Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW fordert das Einstellen von Regionalen Einzelhandelskonzepten in die Abwägung bei Aufstellung und Änderung von Regionalplänen. Für die Fortschreibung von kommunalen Einzelhandelskonzepten mit beschlossenen regionalen Einzelhandelskonzepten bedeutet dies die Berücksichtigung der in der Region vereinbarten Spielregeln zur Einzelhandelssteuerung. Ziel 10: Vorhabenbezogene Bebauungspläne Vorhabenbezogene Bebauungspläne für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung sind, soweit von 12 Absatz 3a Satz 1 Baugesetzbuch kein Gebrauch gemacht wird, nur zulässig, wenn sie den Anforderungen der Festlegungen 1, 7 und 8 entsprechen; im Falle von zentrenrelevanten Kernsortimenten haben sie zudem den Festlegungen 2 und 3, im Falle von nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten den Festlegungen 4,5 und 6 zu entsprechen. Ziel 10 des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW bindet die Ziele bzw. Grundsätze 1 bis 8 auch an Vorhabenbezogene Bebauungspläne, sofern nicht von der strikten Bindung der Regelungen an einen Durchführungsvertrag ( 12 Absatz 3a Satz 1) Gebrauch gemacht wird. 28

29 3.3 Inhalte kommunaler Einzelhandelskonzepte Die Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche ist somit als Kerninhalt von kommunalen Einzelhandelskonzepten zu begreifen. Aus den Gestaltungsspielräumen der Bauleitplanung, den Vorgaben der Landesplanung und des Einzelhandelserlasses Nordrhein-Westfalen lassen sich insgesamt folgende Aufgaben zur Erstellung kommunaler Einzelhandelskonzepte ableiten 8 : Aufbereitung des relevanten Tatsachenmaterials (Beschreibung der Gemeinde als Einzelhandelsstandort auch im Hinblick auf landes- und regionalplanerische Vorgaben, Ermittlung des konkreten Bestandes, Untersuchung der Entwicklungsmöglichkeiten im Hinblick auf potentielle Standorte und Erweiterungen, Kundenpotential im Einzugsbereich sowie zu erwartende generelle Entwicklungen im Einzugsbereich) Entwicklung konzeptioneller Darstellungen für eine funktionsgerechte Zentrenstruktur (Lage, Ausdehnung und Funktion Zentraler Versorgungsbereiche, Darstellung sonstiger Einzelhandelsagglomerationen und Nahversorgungsstandorte) 9 Ermittlungen und Vorschläge für eine ortstypische Sortimentsliste 10 Kommunale Einzelhandelskonzepte gehören zu den sonstigen städtebaulichen Konzepten gem. 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB und haben hierdurch gewichtigen Belang in der Abwägung. Einzelhandelskonzepte sind jedoch nicht rechtlich bindend, auch wenn sie von den Kommunalparlamenten mit Mehrheit beschlossen wurden. Das heißt, dass [ ] aus einer mangelnden Bindung von Zentrenkonzepten folgt, dass ihre Vorgaben im Rahmen der Abwägung aller städtebaulich erheblichen Belange zurückgestellt werden können [ ] 11 Wird jedoch ein in sich schlüssiges, nachvollziehbares Einzelhandelskonzept einer Bebauungsplanung zugrunde gelegt, so bedarf es keiner weiteren differenzierten Betrachtung. 12 Kommunale Einzelhandelskonzepte verlieren an Abwägungsrelevanz, je häufiger sie durchbrochen werden. Grundsätzlich geht aus der fehlenden rechtlichen Bindung hervor, dass sie durchbrochen werden dürfen. Konkret heißt es im BVerwG-Urteil vom (4 C 16.07): Das Ausmaß der Durchbrechungen eines städtebaulichen Konzeptes bestimmt unabhängig von ihrer städtebaulichen Rechtfertigung des Gewichts, das dem Konzept in der Abwägung zukommt: Je häufiger und umfangreicher das Konzept bereits durchbrochen worden ist, desto geringer ist sein Gewicht als Belang der Standortpolitik Die nachfolgende Auflistung dokumentiert U. Kuschnerus: Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn 2007, S Außerdem wird Bezug genommen auf vhw-skript: Die Steuerung des Einzelhandels durch Landes- und Regionalplanung, kommunale Planung und interkommunale Kooperation, Hrsg. Olaf Bischopink und Ulrich Kuschnerus, Münster 2011, S. 11. Es besteht unmittelbarer Bezug zu BVerwG, Urt. V C 1.08 und BVerwG, Beschluss vom B Zur Problematik der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche siehe entsprechenden Abschnitt im vorliegenden Gutachten 10 Zur konkreten Ableitung der ortstypischen Sortimentsliste siehe Kapitel 9 im vorliegenden Gutachten 11 BVerwG, Urteil vom C BVerwG, Urteil vom C BVerwG, Urteil vom C

30 Grundsätzlich lässt sich aus den Zielen und Grundsätzen zur Einzelhandelssteuerung im Kontext des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW die Ableitung folgender Standortkonzeption als Kernaufgabe kommunale Einzelhandelskonzepte ableiten: Abgrenzung aller relevanten zentralen Versorgungsbereiche nach den tatsächlichen Gegebenheiten. Unter Bezugnahme auf die spezifischen Siedlungsstrukturen und den daraus ableitbaren Versorgungsangeboten in einzelnen zentralen Versorgungsbereichen ist ein hierarchisches Netz Zentraler Versorgungsbereiche mit Hauptzentrum, Nebenzentren und Nahversorgungszentren abzuleiten. Dokumentation ergänzender Nahversorgungsstandorte in integrierter Standortlage. Mit Blick auf die Angebotsstrukturen in Zentralen Versorgungsbereichen und die Versorgungssituation in einzelnen Wohngebieten sind zusätzliche Ergänzungsstandorte zu definieren. Dokumentation vorhandener Nahversorgungsstandorte in nicht integrierter Standortlage. Eine Weiterentwicklung sollte sich an den Regelungen für den Bestandschutz orientieren. Berücksichtigung der Vereinbarungen Regionaler Einzelhandelskonzepte in Bezug auf die konkreten Steuerungsempfehlungen der Fortschreibung oder Neuaufstellung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes. Beurteilung von Vorhaben im Kontext vorhabenbezogener Bebauungspläne hinsichtlich ihrer Kongruenz zu den Zielen und Grundsätzen der Landesplanung und konsequenten Einordnung in die im Einzelhandelskonzept abgeleiteten Zentrenstrukturen. 30

31 4 Einzelhandelsstandort Mettmann allgemeine Strukturdaten Die Lage Mettmanns in der Region ist durch folgende Faktoren gekennzeichnet: In einem Radius von rd. 15 km um die Mettmanner Innenstadt befinden sich insgesamt acht weitere Mittelzentren (Heiligenhaus, Velbert, Wülfrath, Solingen, Haan, Hilden, Erkrath und Ratingen). Darüber hinaus wird die interkommunale Wettbewerbssituation durch die beiden Oberzentren Düsseldorf und Wuppertal, die sich ebenfalls innerhalb des 15 km-radius befinden, geprägt. Die Stadt Mettmann ist somit starken Wettbewerbswirkungen in der Region ausgesetzt. An das überregionale Straßennetz ist die Stadt Mettmann über die das Stadtgebiet querende B 7 sowie den in räumlicher Nähe verlaufenden Bundesautobahnen A 3, A 46 und A 535 gut angebunden. Darüber hinaus besteht über den S-Bahn Anschluss Mettmann Zentrum eine direkte Anbindung an die Stadt Düsseldorf. Die Fahrzeit zwischen Mettmann und dem Düsseldorfer Hauptbahnhof beträgt nur etwa 20 Minuten. Innerhalb des Mettmanner Stadtgebietes besteht zudem ein dichtes Busliniennetz. Abb. 7: Makrostandort Mettmann Quelle: Regionalplan Düsseldorf (RPD) Planentwurf, Stand Juni 2016, cima-bearbeitung 31

32 Die soziodemographischen Rahmenbedingungen des Einzelhandels in der Stadt Mettmann charakterisieren die in Abb. 8 aufgeführten Strukturdaten. Abb. 8: Strukturdaten der Stadt Mettmann Indikatoren Bevölkerungsentwicklung* Zentralörtliche Funktion ,4 % Mittelzentrum sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort* Kaufkraftindex** Pendlersaldo*** Bundesdurchschnitt = , ,6 Einpendler Auspendler Saldo Arbeitslosenquote**** 09/2016 6,5 % * IT NRW, Kommunalprofil Stadt Mettmann ** Michael Bauer Research GmbH; Nürnberg *** Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Arbeitsmarkt in Zahlen, Gemeindedaten Juni 2015 **** Kreisstadt Mettmann Quelle: cima (2015) Es wird darauf hingewiesen, dass die Stadt Mettmann auf Basis der eigenen Bevölkerungsstatistik für das Jahr 2015 eine Einwohnerzahl von (IT.NRW: ) ausweist. Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung und der darin enthaltenen Kaufkraftberechnungen berücksichtigt die cima die Einwohnerzahl der Stadt Mettmann. 32

33 5 Marktgebiet und Kaufkraftpotenzial 5.1 Marktgebiet des Mettmanner Einzelhandels Die räumliche Abgrenzung des Marktgebietes stellt eine wichtige Grundlage zur Ermittlung der zur Verfügung stehenden Kaufkraft bei der Bewertung von Einzelhandelsansiedlungen dar. Es umfasst den Bereich, aus dem die Kunden einen Handelsstandort regelmäßig aufsuchen. Unter Berücksichtigung der Angebotsstrukturen sowie der regionalen Wettbewerbssituation ist davon auszugehen, dass sich das Marktgebiet des Mettmanner Einzelhandels im Wesentlichen auf das eigene Stadtgebiet mit seinen rd Einwohnern beschränkt. Relevant sind hierbei neben der mittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Mettmann vor allem die bestehende Wettbewerbskulisse der benachbarten Oberzentren Düsseldorf und Wuppertal. Im Rahmen einer Passanten- und Geschäftsbefragung in Mettmann im Jahr 2014 durch die Industrie- und Handelskammer Düsseldorf konnte festgestellt werden, dass rd. 77 % der Befragten Kunden aus der Stadt Mettmann selbst stammen. Mit einem Kundenanteil von 8 % konnten darüber hinaus Kundenbeziehungen zur Nachbarstadt Wülfrath nachgewiesen werden. Für sonstige Nachbarstädte stellt die Stadt Mettmann keinen wesentlichen Kundenanziehungspunkt dar, hier bestehen deutlich stärkere Einkaufsorientierungen in Richtung der nahe gelegenen Oberzentren (v.a. Düsseldorf). Insgesamt bestehen für den Einzelhandelsstandort Mettmann somit nur geringe Marktwirkungen mit Kommunen außerhalb des Stadtgebietes. Abb. 9: Kundenherkunft Stadt Mettmann Quelle: Passanten- und Geschäftsbefragung Mettmann 2014 der Industrie- und Handelskammer zu Düsseldorf, cima-bearbeitung (2016) 33

34 Abb. 10: Marktgebiet der Stadt Mettmann Kartengrundlage: Geoportal Kreis Mettmann, cima-bearbeitung (2016) 5.2 Kaufkraftpotenzial in der Stadt Mettmann Das Marktpotenzial des Mettmanner Einzelhandels ergibt sich im Wesentlichen aus der vorhandenen Nachfrage innerhalb des eigenen Stadtgebietes. Die Berechnung des Nachfragepotenzials 14 erfolgt auf der Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahlen und der spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer 15. Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von für das Jahr 2016 zugrunde gelegt (Bund) 16, der an das Niveau der Stadt Mettmann mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst wurde. Nach Angaben von Michael Bauer Research (2016) beträgt die Kaufkraftkennziffer für die Stadt Mettmann (2016) 108,6; d.h., die Kaufkraft liegt um 8,6 % über dem Bundesdurchschnitt. Der Ausgabesatz eines jeden Einwohners der Stadt Mettmann entspricht einer Summe von im Jahr Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial in Mettmann auf rund 247,5 Mio.. Davon entfallen etwa 133,4 Mio. auf den täglichen Bedarf. Im aperiodischen Bedarfsbereich beläuft sich das Nachfragepotenzial auf rd. 114,1 Mio. (s. auch Abb. 11). 14 Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Bevölkerung der Stadt Mettmann, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). 15 Quelle: Michael Bauer Research GmbH (2016) 16 Quelle: cima (2016) 34

35 Abb. 11: Kaufkraftpotenzial in der Stadt Mettmann Warengruppe Kaufkraft in Mio. Täglicher Bedarf insgesamt 133,4 Nahrungs- und Genussmittel 90,9 Gesundheits- und Körperpflege 38,8 Schnittblumen, Zeitschriften 3,7 Persönlicher Bedarf insgesamt 37,9 Bekleidung, Wäsche 20,9 Schuhe, Lederwaren 6,9 Uhren, Schmuck, Optik, med.-ortho. Bedarf 10,0 Medien und Technik insgesamt 24,2 Bücher, Schreibwaren 4,5 Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC 19,7 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 12,3 Sportartikel, Fahrräder 7,2 Spielwaren 2,4 Hobbybedarf, Zooartikel 2,7 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 3,6 Einrichtungsbedarf insgesamt 16,7 Möbel, Antiquitäten 2,9 Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 13,8 Baumarktartikel, Gartenbedarf insgesamt 19,4 Gesamt 247,5 Quelle: cima (2016) 35

36 6 Einzelhandelsstruktur in Mettmann - Angebotsanalyse 6.1 Vorhandener Einzelhandelsbesatz (Gesamtstadt) Die nachfolgenden Einzelhandelsstrukturdaten basieren auf einer Einzelhandelsbestandserhebung (Vollerhebung) im Mettmanner Stadtgebiet im März Die dargestellten Umsatzvolumina wurden auf Grundlage der Inaugenscheinnahme des konkreten Warenangebots, der Angebotsqualität und der Sortimentsstruktur abgeleitet. Die Hochrechnung der Umsätze erfolgte über branchenübliche Flächenproduktivitäten. Zusätzlich wurden branchenspezifische Informationen aus Firmen- und Verbandsveröffentlichungen sowie der relevanten Fachliteratur in die Auswertung mit einbezogen. Im Rahmen der Bestandserhebung des Einzelhandels in der Stadt Mettmann wurden insgesamt 178 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von insgesamt m² erhoben. Insgesamt erwirtschaften die Einzelhandelsbetriebe im Mettmanner Stadtgebiet einen jährlichen Einzelhandelsumsatz von rd. 171,3 Mio.. Die warengruppenspezifische Differenzierung des Einzelhandelsbesatzes im gesamten Mettmanner Stadtgebiet ist in der nachfolgenden Abb. 12 dokumentiert. Folgende Befunde sind hervorzuheben: Die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel umfasst insgesamt 55 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von m². Sie realisieren einen Umsatz von 65,6 Mio.. Mit einem Verkaufsflächenanteil von rd. 24 % und einem Umsatzanteil in Höhe von knapp ca. 38 % am gesamten Mettmanner Einzelhandel stellt die Warengruppe den Verkaufsflächen- und Umsatzschwerpunkt im Stadtgebiet dar. Die Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege, die ebenfalls dem periodischen Bedarf zugeordnet wird und neben den Lebensmitteln in der Regel am häufigsten nachgefragt wird, erreicht in der Stadt Mettmann einen Verkaufsflächenanteil von 5 % am gesamten Mettmanner Einzelhandel. Das vorhandene Angebot in der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege umfasst neben den beiden Drogeriemärkten des Betreibers DM 17 in der Innenstadt auch Parfümerien, mehrere Apotheken sowie die festen Randsortimente der Lebensmittelmärkte. In den Warengruppen Bekleidung, Wäsche und Schuhe, Lederwaren, die typische Innenstadtleitsortimente darstellen, sind in der Summe 32 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von insgesamt m² in Mettmann vorhanden. Auch auf gesamtstädtischer Ebene spielen diese Sortimente mit einem Verkaufsflächenanteil von rd. 16 % eine bedeutende 17 Der DM-Drogeriemarkt am Standort Schwarzbachstraße eröffnete am 11. August 2016 und damit nach der Erhebung der Einzelhandelsbestandsdaten durch die cima. Da es sich bei dem Markt um einen strukturprägenden Einzelhandelsbetrieb handelt, der sich wesentlich auf die innerstädtische Einzelhandelsausstattung auswirkt, wurde dieser nachträglich in die Bestandserhebung aufgenommen. 36

37 Rolle. Wesentliche Verkaufsflächenanteile entfallen dabei auf die z.t. großflächigen Betriebe innerhalb der im Süden der Innenstadt bestehenden Königshof-Galerie mit u. a. H&M, C&A, ESPRIT, SHOE4YOU. Abb. 12: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in Mettmann cima Warengruppe Anzahl Betriebe* Verkaufsfläche in m²** Umsatz in Mio. ** täglicher Bedarf insgesamt ,3 Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege*** Schnittblumen, Zeitschriften ,6 21,3 1,4 Persönlicher Bedarf insgesamt ,9 Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, med.-orth. Bedarf Medien, Technik insgesamt ,8 Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,9 Sportartikel, Fahrräder Spielwaren Hobbybedarf, Zooartikel Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,6 4,4 3,9 2,5 12,4 3,4 1,2 3, ,8 Einrichtungsbedarf ,4 Möbel, Antiquitäten Heimtextilien Baumarktartikel, Gartenbedarf ,2 Einzelhandel insgesamt ,3 Quelle: cima (2016) * Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt ** bereinigte Werte, Verkaufsflächen- und Umsatzanteile der Mehrbranchenbetriebe wurden den jeweiligen Sortimenten zugeordnet *** inkl. DM-Drogeriemarkt am Standort Schwarzbachstraße /Neaderthal-Passage (Eröffnung 11. August 2016) 4,1 2,3 Mit einem Verkaufsflächenanteil von rd. 24 % ist zudem auf die Warengruppe Baumarktartikel/ Gartenbedarf hinzuweisen. In diesem Segment verfügt die Stadt Mettmann mit dem großflächigen Anbietern HELLWEG und SCHLEY`S BLUMENPARADIES über ein 37

38 umfassendes Angebot. Im Unterschied zum Lebensmittelsegment werden in dieser flächenintensiven Warengruppe jedoch deutlich geringere Umsatzleistungen erreicht. Hinsichtlich der räumlichen Verteilung des Einzelhandels im Mettmanner Stadtgebiet ist festzustellen, dass in Mettmann ein vergleichsweise hoher Anteil des gesamtstädtischen Einzelhandels in der Innenstadt verortet ist. Insgesamt sind dort rd. 66 % der Einzelhandelsbetriebe mit einem Verkaufsflächenanteil von rd. 43 % und einem Anteil an der Gesamtumsatzleistung des Mettmanner Einzelhandels in Höhe von ca. 50 % ansässig. In Kommunen vergleichbarer Größenordnung liegen v.a. die Verkaufsflächen- und Umsatzanteile außerhalb der Innenstädte häufig bei Werten um rd %. In Mettmann ist dieser hohe Wert im Wesentlichen auf die Flächenentwicklung durch die Ansiedlung der Königshof-Galerie im März 2013 zurückzuführen. Insgesamt spiegeln die Werte die hohe Versorgungsbedeutung der Mettmanner Innenstadt im gesamtstädtischen Kontext wieder. Gleichzeitig sind außerhalb der Mettmanner Innenstadt mit Ausnahme der flächenintensiven Bauund Gartenmarktbetriebe keine größeren Fachmarktagglomerationen vorhanden. Abb. 13: Räumliche Verteilung des Einzelhandelsbestandes in Mettmann (Gesamtstadt) Anteil der Betriebe 66% 34% Anteil der Verkaufsfläche 44% 56% Anteil des Umsatzes 50% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Anteil Innenstadt Mettmann Anteil restliches Stadtgebiet Quelle: cima (2016) 6.2 Kennziffern des Mettmanner Einzelhandels Indexwert Verkaufsfläche/ Einwohner Der Indexwert Verkaufsfläche/ Einwohner ist ein Indikator, der die Verkaufsflächenausstattung ins Verhältnis zur Einwohnerzahl einer Kommune setzt. Der bundesdeutsche Durchschnitt liegt bei 1,40 1,45 m² Verkaufsfläche/ Einwohner. Für die Stadt Mettmann ergibt sich auf der Grundlage der angeführten Bestandsdaten ein Index von 1,39 m²/ Einwohner. Die Stadt Mettmann weist somit im Bundesvergleich eine annähernd durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung über alle Warengruppen des Einzelhandels auf. 38

39 Für die Beurteilung der Nahversorgungsqualität in der Stadt Mettmann liefert der Index Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel (NuG)/ Ew. wichtige Hinweise: Nach verschiedenen cima-untersuchungen in unterschiedlichen Bundesländern ist davon auszugehen, dass bei einem Index zwischen 0,35-0,45 m² NuG Verkaufsfläche/ Einwohner aus quantitativer Sicht eine gute bzw. befriedigende Versorgungssituation besteht. Für die Stadt Mettmann ergibt sich ein Wert von 0,34 m² NuG Verkaufsfläche je Einwohner. Der Index Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel/ Einwohner signalisiert auch für diese Warengruppe eine leicht unterdurchschnittliche Versorgungssituation Einzelhandelszentralität in Mettmann nach Warengruppen Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Zur Berechnung der Einzelhandelszentralität für die Stadt Mettmann gilt die folgende Formel: Einzelhandelszentralität = Einzelhandelsumsatz in der Stadt Mettmann (in Mio. ) *100/ Kaufkraftpotenzial im Stadtgebiet Mettmann (in Mio. ). Nachfolgende Abb. 14 zeigt das Nachfragevolumen, den Umsatz und die Handelszentralitäten des Einzelhandels in der Stadt Mettmann. Abb. 14: Nachfragevolumen, Umsatz und Handelszentralität in Mettmann cima Warengruppe Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Handelszentralität täglicher Bedarf insgesamt 88,3 133,4 66 Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Schnittblumen, Zeitschriften 65,6 21,3 1,4 90,9 38,8 3,7 Persönlicher Bedarf insgesamt 28,9 37,9 76 Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, med.-orth. Bedarf 20,6 4,4 3,9 20,9 6,9 10,0 Medien, Technik insgesamt 14,8 24,2 61 Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto 2,5 12,4 4,5 19,7 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 7,9 12,3 64 Sportartikel, Fahrräder Spielwaren Hobbybedarf, Zooartikel Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 6,8 3,6 191 Einrichtungsbedarf insgesamt 6,4 16,7 38 Möbel, Antiquitäten Heimtextilien 3,4 1,2 3,3 4,1 2,3 7,2 2,4 2,7 13,8 2,9 Baumarktartikel, Gartenbedarf 18,2 19,4 94 Einzelhandel insgesamt 171,3 247,5 69 Quelle: cima (2016)

40 Handelszentralitäten von deutlich über 100 signalisieren Kaufkraftzuflüsse; Handelszentralitäten von unter 100 bedeuten per Saldo Kaufkraftabflüsse aus der betreffenden Raumeinheit. Handelszentralitäten werden für den Einzelhandel insgesamt sowie für einzelne Warengruppen ermittelt. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z. B. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. Die Handelszentralität von insgesamt 69 über alle Warengruppen zeigt auf, dass der örtliche Einzelhandel in Mettmann die vergleichsweise hohe Kaufkraft im Stadtgebiet nur bedingt binden kann. Mit Blick auf die Wettbewerbsstandorte (v.a. Oberzentren Düsseldorf und Wuppertal) sowie der Kundenorientierung in andere Vertriebskanäle (v.a. Onlinehandel) sind auch zukünftig nennenswerte Kaufkraftabflüsse aus dem Mettmanner Stadtgebiet zu erwarten. Es ist jedoch auch darauf hinzuweisen, dass infolge der Handelsentwicklungen in der Stadt Mettmann die Gesamtzentralität gegenüber dem Jahr 2004 um rd. 4 Prozentpunkte gesteigert werden konnte und die Gesamtzentralität für Mittelzentren in Ballungsräumen einen angemessenen Wert darstellt. In den Branchen des täglichen Bedarfs wird eine Zentralität von 66 erreicht. Für die Branche Nahrungs-/ Genussmittel (NuG) wird eine Handelszentralität von 72 dokumentiert. Einem NuG-Einzelhandelsumsatz von 65,6 Mio. steht hier ein Nachfragevolumen von 90,9 Mio. gegenüber. Der Kaufkraftabfluss per Saldo beläuft sich auf 25,3 Mio.. Trotz der bestehenden Lebensmittelmärkte und der angemessenen Netzabdeckung mit Betrieben des Lebensmitteleinzelhandels im Stadtgebiet kommt es damit auch bei der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel zu Kaufkraftabflüssen (u. a. REAL Wülfrath). Eine maßvolle Erweiterung der NuG-Einzelhandelsfläche ist daher, auch vor dem Hintergrund der noch leicht unterdurchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung im Stadtgebiet (0,34 m² je Einwohner), grundsätzlich zu befürworten. Zukünftige Flächenentwicklungen sind im Hinblick auf eine nachhaltige Sicherung der Versorgungsstruktur im Mettmanner Stadtgebiet vorrangig auf die Zentralen Versorgungsbereiche zu lenken. Darüber hinaus sind Versorgungsstandorte außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche, die aufgrund ihrer siedlungsräumlichen Lage zur Sicherung eines fußläufigen Versorgungsnetzes im Stadtgebiet beitragen (v. a. Standorte Champagne und Blumenstraße), in ihrem Bestand zu sichern und entsprechend ihrer Versorgungssituation weiter zu entwickeln. In den Branchen des mittelfristigen Bedarfs (u. a. persönlicher Bedarf) wird eine Handelszentralität von 76 erzielt. V.a. die innenstadtprägenden Sortimente des persönlichen Bedarfs (Bekleidung, Schuhe) realisieren angemessene Handelszentralitäten. Im Bekleidungssegment weist die Zentralitätskennziffer von 98 darauf hin, dass per Saldo nur ein geringer Kaufkraftabfluss aus dem Mettmanner Stadtgebiet besteht. V.a. im Bereich des persönlichen Bedarfes konnte die Stadt Mettmann im Hinblick auf eine verstärkte Kaufkraftbindung durch die Etablierung eines innerstädtischen Einkaufszentrums erheblich profitieren. Im langfristigen Bedarfsbereich können v.a. in solchen Warengruppen, die über entsprechende fachmarktorientierte Angebotsformen (Zooartikel, Bau- und Gartenmarktartikel) verfügen, hohe Zentralitätskennziffern erreicht werden. Im Möbelsegment fließt ein Großteil der örtlichen Kaufkraft aus dem Mettmanner Stadtgebiet ab. Größere strukturprägende Veränderungen sind in diesem Segment in Mettmann vor dem Hintergrund der bestehenden und zukünftigen Wettbewerbssituation (u. a. Ansiedlung IKEA Wuppertal/ verschiedene Ansiedlungsvorhaben in Düsseldorf) in der Region nicht zu erwarten. 40

41 Abb. 15: Ranking: warengruppenspezifische Handelszentralitäten in Mettmann Glas, Porzellan, Keramik, Haushalt 191 Hobbybedarf, Zooartikel 123 Bekleidung, Wäsche Baumarktartikel, Gartenbedarf Nahrungs- und Genussmittel Durchschnitt aller Warengruppen Schuhe, Lederwaren Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik Bücher, Schreibwaren Gesundheits- und Körperpflege Spielwaren Sportartikel, Fahrräder Uhren, Schmuck, med.-ortho. Bedarf Schnittblumen, Zeitschriften Einrichtungsbedarf Quelle: cima (2016) 41

42 Die nachfolgende Abb. 16 fasst die wesentlichen Kennwerte zur Charakterisierung des Mettmanner Einzelhandels zusammen Abb. 16: Übersicht Einzelhandelsrelevante Strukturdaten der Stadt Mettmann Stadt Mettmann Einwohner (Stand: ) Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2016) 108,6 Nachfragepotenzial (in Mio. ) 247,5 Einzelhandelbetriebe (Anzahl) 178 Verkaufsfläche (in m 2 ) Verkaufsfläche pro Einwohner (in m 2 / Einwohner) alle Warengruppen in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Einzelhandelsumsatz (in Mio. ) 171,3 Flächenproduktivität (in / m 2 ) Zentralität 69 Quelle: cima (2016) 1,39 0, Entwicklung des Einzelhandelsbestandes in der Stadt Mettmann Im Jahr 2004 wurde letztmals eine gesamtstädtische Verkaufsflächenerhebung im Mettmanner Stadtgebiet durchgeführt, so dass eine vergleichende Betrachtung der Bestandsdaten der Jahre 2004 und 2016 möglich ist. Aufgrund der z.t. veränderten Branchen- und Erhebungssystematik gegenüber der Einzelhandelserhebung aus dem Jahr 2004 ist die Vergleichbarkeit der Daten jedoch nicht in allen Sortimenten eindeutig darstellbar. Für das Mettmanner Stadtgebiet kann über einen Zeitraum von rd. 12 Jahren ein Rückgang der Betriebszahlen (- 31) bei einem gleichzeitigen Anstieg der Verkaufsflächenausstattung ( ) im Stadtgebiet festgestellt werden. Dabei handelt es sich um eine bundesweit zu beobachtende Entwicklung. Diese Entwicklung ist auf folgende wesentliche Ursachen zurückzuführen, die auch in der Stadt Mettmann zu beobachten sind: Rückzug des inhabergeführten Facheinzelhandels (u. a. wegen ungeklärter Nachfolge, zunehmender Wettbewerbsdruck) Nachnutzung von Einzelhandelsflächen durch Dienstleistungs- oder Gastronomiebetriebe Neuansiedlungen erfolgen häufig in Form flächenintensiver Fachmarktnutzungen Wegbrechen lokaler Versorgungsangebote (z. B. Schlecker, Ladenhandwerksbetriebe 18 ) Neben den ständig fortlaufenden Veränderungsprozessen im Einzelhandel sind die Flächenentwicklungen in der Stadt Mettmann im Wesentlichen auf die Ansiedlung der Königshof- 18 Bäckereien / Metzgereien 42

43 Galerie im März 2013 zurückzuführen. So konnte u. a. die Verkaufsfläche im Leitsortiment Bekleidung, welches wesentlichen Einfluss auf die Attraktivität eines Handelsstandort ausübt, deutlich erweitert werden und somit eine bestehendes Angebotsdefizit z.t. behoben werden. Zusammenfassen kann für die Stadt Mettmann unter Berücksichtigung des bestehenden starken Wettbewerbsumfeldes mit mehreren Mittel- und Oberzentren in räumlicher Nähe zum eigenen Stadtgebiet von einer vergleichsweise stabilen Handelsstruktur gesprochen werden. Die Stadt Mettmann hat v.a. durch die Entwicklung der Königshof-Galerie erheblich an Attraktivität als Einzelhandelsstandort gewonnen. Abb. 17: Verkaufsflächenentwicklung (ausgewählte Sortimente) Nahrungs- und Genussmittel Bekleidung. Wäsche Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik Gesundheits- und Körperpflege Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Schuhe, ledewaren Bücher, Schreibwaren Spielwaren VKF 2004 VKF 2016 Quelle: Einzelhandelsbestandserhebungen 2004 (Junker und Kruse) und 2016 (cima), cima-zusammenstellung

44 Abb. 18: Übersicht Entwicklung Kenndaten Einzelhandel Veränderungen abs. Tendenz Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² Ø - Verkaufsfläche je Betrieb in m² Umsatz in Mio. 136,7 171,3 + 34,6 Verkaufsfläche je Einwohner in m² 1,31 1,39 + 0,08 Verkaufsfläche je Einwohner bei Nahrungs- und Genussmittel in m² 0,30 0,34 + 0,04 Zentralität Quelle: Einzelhandelsbestandserhebungen 2004 (Junker und Kruse) und 2016 (cima), cima-zusammenstellung Nahversorgungssituation in der Stadt Mettmann Wie bereits in Kap. 2 dargestellt wurde, kann anhand der ökonomischen Kenndaten auf Ebene der Gesamtstadt bei einem Indexwert von 0,34 m² Verkaufsfläche im Nahrungs- und Genussmittelsegment/ Einwohner von einer leicht unterdurchschnittlichen Versorgungssituation im Mettmanner Stadtgebiet ausgegangen werden. Die Warengruppenspezifische Zentralitätskennziffer liegt im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel bei einem Wert von 72, so dass nennenswerte Kaufkraftabflüsse aus dem Mettmanner Stadtgebiet bestehen. Zur Bewertung der tatsächlichen Versorgungsstruktur wird zunächst die räumliche Netzabdeckung innerhalb des Mettmanner Stadtgebietes mit strukturprägenden Lebensmittebetrieben dargestellt. Um diese Anbieter werden in nachfolgender Abbildung 700 m-radien als Orientierungsraum für einen fußläufig erreichbaren Versorgungsraum gelegt. Als strukturprägend werden alle Lebensmittelmärkte mit einer Mindestverkaufsfläche von 400 m² eingestuft. Neben den flächenintensiven Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Supermärkte, Discounter, SB-Warenhäuser) stellen die Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien und Metzgereien) eine Grundversorgung dar. Dies gilt v.a. für Standortlagen an denen der wirtschaftliche Betrieb eines modernen Nahversorgers aufgrund fehlender Bevölkerungsund Kaufkraftpotenziale im Nahbereich nicht darstellbar ist. Da es sich bei den größeren Lebensmittelmärkten jedoch um die Hauptträger der Nahversorgung handelt, werden diese im Rahmen der nachfolgenden Ausführungen primär betrachtet. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der Steuerungsmöglichkeiten des vorliegenden Einzelhandelskonzeptes für großflächige Handelsnutzungen. 44

45 Abb. 19: Netzabdeckung der Lebensmittelmärkte in Mettmann Kartengrundlage: Stadtkarte Stadt Mettmann, cima Bearbeitung 2016 Die Analyse der Nahversorgungssituation unter Einbeziehung der räumlichen Verteilung der Nahversorger in Mettmann verdeutlicht, dass in weiten Teilen des Stadtgebietes eine flächendeckende Nahversorgungsstruktur vorgehalten werden kann. Lediglich die beiden Siedlungsbereiche Metzkausen und Obschwarzbach weisen Defizite in der räumlichen Abdeckung mit Lebensmittelbetrieben auf. Die Betrachtung der Gesamtausstattung zeigt, dass beide gängigen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Discounter und Vollsortimenter) mehrfach im Stadtgebiet vorhanden sind und durch eine Vielzahl von Betrieben des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) ergänzt werden. Der Betriebstyp des SB-Warenhauses ist in der Stadt Mettmann derzeit nicht ansässig. Trotz der überwiegend angemessenen räumlichen Netzabdeckung durch größere Lebensmittelbetriebe im Stadtgebiet weisen einzelne Betriebe objektseitige Defizite, v.a. im Hinblick auf die aktuelle Verkaufsflächendimensionierung und der damit zusammenhängenden Möglichkeit einer zeitgemäßen Warenpräsentation auf. Zur Sicherung der Versorgungsfunktion im Stadtgebiet sollten alle bestehenden Lebensmittelmärkte im Hinblick auf deren Konkurrenzfähigkeit und Versorgungsfunktion regelmäßig überprüft werden. 45

46 Defizite in der Versorgungsstruktur können für den Siedlungsbereich Metzkausen festgestellt werden. Etwa die Hälfte der insgesamt rd Einwohner verfügt derzeit über keine angemessene Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs im Nahbereich. Die Versorgungsfunktion für diesen Bereich kann durch den kleinflächigen Lebensmittelanbieter EDEKA (Florastraße) nur in Teilen gedeckt werden. Auch die am Standort Peckhauser Straße etablierten Lebensmittelmärkte REWE und ALDI können aufgrund der räumlichen Lage lediglich ein Teil der Versorgungsfunktion übernehmen. Eine langfristige Sicherung einer fußläufigen Versorgungsstruktur im Bereich Metzkausen sollte angestrebt werden. Dies könnte aus Sicht der cima mittelfristig in Form einer Neuansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Metzkausen erfolgen. Vor dem Hintergrund des vorhandenen Kaufkraftpotenzials von rd. 14,1 Mio. im Nahrungs- und Genussmittelsegment im Bereich Metzkausen (ca Einwohner) ergibt sich ein Umsatzpotenzial knapp 5,0 Mio. im Lebensmittelsegment für einen Lebensmittelmarkt (35 % der verfügbaren Kaufkraft). Bei Ansatz einer Flächenproduktivität von rd je m² Verkaufsfläche ergäbe sich eine Verkaufsfläche von rd m² im Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel. Zzgl. der festen Randsortimente (u. a. Drogeriewaren, Tierfutter) könnte ein Lebensmittelmarkt (Vollsortimenter) mit einer Gesamtverkaufsfläche von zwischen und m² als standortangemessen für die Versorgung des Bereiches Metzkausen dargestellt werden. Aufgrund des geringen Bevölkerungspotenzials in den bislang unterversorgten Siedlungsbereichen im Mettmanner Stadtgebiet sind die Chancen zur Etablierung eines Nahversorgungsangebotes in diesen Siedlungsbereichen als gering zu bewerten. V. a. die Siedlung Obschwarzbach (ca Einwohner) im Norden des Stadtgebietes erreicht nicht das erforderliche Marktpotenzial zur Etablierung eines umfassenden Lebensmittelangebotes. Für diesen Bereich übernimmt auch die Nachbarkommune Wülfrath, u. a. mit dem nahegelegenen REAL SB-Warenhaus eine gewissen Versorgungsfunktion. Aufbauend auf den angeführten Analyseergebnissen kommt die cima zu folgenden Empfehlungen für ein stabiles Nahversorgungsangebot in Mettmann: Aus planungsrechtlicher Sicht genießen die Anbieter innerhalb der dargestellten Zentralen Versorgungsbereiche einen besonderen Schutzanspruch (siehe Kapitel 8). Die vorhandenen Lebensmittelmärkte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche erfüllen darüber hinaus wichtige Versorgungsfunktionen im Stadtgebiet und sind entsprechend der gesetzlichen Rahmenbedingungen im Bestand zu sichern und ggf. weiterzuentwickeln (siehe dazu auch Kapitel 3). Bislang kleinflächige Anbieter sind im Hinblick auf deren Anpassungsmöglichkeiten an aktuelle Markterfordernisse zu prüfen. Bisher im Stadtgebiet nicht repräsentierte Angebotsformen (z. B. Biomarkt) können im Sinne einer Ergänzung des bestehenden Angebotes sinnvoll sein. Nachbelegung und ggf. Ausbau des Versorgungsstandortes an der Berliner Straße im Falle einer Schließung des derzeitigen KAISER`S-Marktes. Um ein übermäßiges Flächenwachstum im Stadtgebiet ausschließen zu können, sollten Verlagerungen bestehender Betriebe bzw. Neuansiedlungen nur dann planungsrechtlich genehmigt werden, wenn für die betroffenen Altstandorte eine Nachfolgenutzung durch einen erneuten Anbieter von Nahrungs- und Genussmitteln planungsrechtlich ausgeschlossen wird. Prüfung der Ansiedlungsmöglichkeiten eines Lebensmittelmarktes zur Sicherung der Nahversorgung im Siedlungsbereich Metzkausen. 46

47 7 Zentrale Zielsetzungen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Mettmann Um die nachfolgend formulierten Empfehlungen in den kommunalentwicklungspolitischen Kontext einzuordnen, bedarf es zunächst einer Herausstellung der wesentlichen Aufgaben eines kommunalen Einzelhandelskonzeptes. Der Einzelhandel hat für den Städtebau und die Gemeindeentwicklung einer Kommune eine hohe Bedeutung. Neben seiner Versorgungsfunktion für die Bevölkerung trägt er entscheidend zur Belebung, Gestaltung und Funktion der Ortszentren bei, sodass diese ihrer Aufgaben im Gefüge der Stadt als attraktiver Aufenthaltsort, als Ort der Kommunikation und als identifikationsbildender Bereich gerecht werden können. Daher ist auch die Sicherung der lokalen Versorgungsstrukturen so wichtig. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund des Strukturwandels im Handel und der Verlagerung der Handelsstandorte an die Peripherie. Zu berücksichtigen ist ferner, dass grundsätzlich alle Investitions- und Sachentscheidungen im Einzelhandel in privater Hand liegen. Die Stadt Mettmann kann nur die Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung als Planungsgrundlage vorgeben. Steuernd darf die Stadt mit den ihr zur Verfügung stehenden, planungsrechtlichen Mitteln nur dann eingreifen, wenn anderenfalls negative Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung oder die Entwicklung Zentraler Versorgungsbereiche zu befürchten sind. Vor dem Hintergrund der landesplanerischen und der kommunalentwicklungspolitischen Zielsetzungen sowie der Ergebnisse der eigenen Situationsanalyse wird der Stadt Mettmann empfohlen, sich hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Mettmann an den nachfolgend aufgeführten zentralen Zielsetzungen zu orientieren: Festigung und ggf. Erhöhung der Kaufkraftbindung im Stadtgebiet, Entwicklung und Sicherung der Zentralen Versorgungsbereiche, Ausschluss von zentrenrelevanten Einzelhandelsnutzungen in nicht-integrierten Lagen, planungsrechtliche Steuerung der Sonderlagen/ Fachmarktstandorte des großflächigen Einzelhandels. 47

48 Aufbauend auf diesen Zielvorstellungen kann der Einzelhandel einen wichtigen Beitrag zu einer raumordnerisch, stadtplanerisch, städtebaulich und zugleich wirtschaftlich wünschenswerten Gesamtentwicklung der Stadt Mettmann leisten, u. a. sind zu nennen: Einfügen der Stadt Mettmann in das bestehende System der zentralen Orte mit der im Rahmen des Regionalplans für den Regierungsbezirk Düsseldorf formulierten Zentrenhierarchie (Grund-, Mittel- und Oberzentren), Förderung der Stadt Mettmann als attraktiver Wohnstandort, geordnete Weiterentwicklung der Siedlungsstruktur, Schaffung geeigneter Rahmenbedingungen und Planungssicherheit für die wirtschaftliche Entwicklung vorhandener Betriebe. 48

49 8 Zentren- und Standortkonzept für die Stadt Mettmann 8.1 Zum Begriff des Zentralen Versorgungsbereichs Der Begriff des Zentralen Versorgungsbereichs ist als Planungskategorie erstmals mit der Neuregelung 34, Abs. 3 BauGB in das Baurecht eingeführt worden. Demnach ist für die Genehmigung von Ansiedlungsvorhaben im so genannten unbeplanten Innenbereich nicht nur das Einfügen in die nähere Umgebung Voraussetzung. Es wurde auch festgesetzt, dass keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der Standortgemeinde oder benachbarten Gemeinden zu erwarten sein dürfen. Was Zentrale Versorgungsbereiche konkret sind, wie sie abzugrenzen sind und worin sie sich konkret manifestieren, wurde vom Gesetzgeber nicht vorgegeben. Verwiesen wird auf die Planungspraxis und die Kommentierung durch die Rechtsprechung. Gesetzgebungsinitiativen einzelner Bundesländer bzw. die Verankerung des Begriffs Zentraler Versorgungsbereich in Landesentwicklungsprogrammen oder Einzelhandelserlässen haben ebenfalls zu einer weiteren Ausgestaltung des neuen planungsrechtlichen Instrumentariums geführt. Das Bundesverwaltungsgericht hat eine Definition des Begriffs Zentraler Versorgungsbereich erarbeitet, die bereits in zahlreichen Urteilen und Beschlüssen zitiert wurde und daher als allgemeingültig gelten kann: Zentrale Versorgungsbereiche i. S. d. 34 Abs. 3 BauGB sind nach der Rechtsprechung des Senats räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. Bei der Beurteilung, ob ein Versorgungsbereich einen zentralen Versorgungsbereich i. S. d. 34 Abs. 3 BauGB bildet, bedarf es einer wertenden Gesamtbetrachtung der städtebaulich relevanten Gegebenheiten. Auch eine räumlich konzentrierte Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben, die darauf angelegt ist, einen fußläufigen Einzugsbereich zu versorgen, kann einen zentralen Versorgungsbereich i. S. d. 34 Abs. 3 BauGB bilden. Entscheidend ist, dass der Versorgungsbereich nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat. Der Begriff ist nicht geografisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, sondern funktional zu verstehen. Zentralität kann durchaus kleinteilig sein. 19 Die Rechtsvorschriften und vorliegende Rechtsurteile liefern weitere Vorgaben für die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche: Innerhalb eines Gemeindegebietes sind entsprechend der festgelegten Zentren die Zentralen Versorgungsbereiche räumlich abzugrenzen. 19 BVerwG Urteil vom C

50 Die Rechtsprechung hat klargestellt, dass eine Stadt mehrere Zentrale Versorgungsbereiche ausweisen kann. Dies gilt insbesondere für polyzentrisch strukturierte Städte mit eigenständigen Stadtteilen und Siedlungsbereichen oder Städte mit ausgeprägten Stadtteilstrukturen und deutlicher Aufteilung von Versorgungsbereichen. 20 Zentrale Versorgungsbereiche müssen eindeutig bestimmt sein. Es reicht nicht aus, sie vage, z. B. als kreisförmige Markierung, zu definieren. Es hat eine parzellenscharfe Abgrenzung zu erfolgen, um eindeutig zu definieren, welche Betriebe oder Grundstücke im Zentralen Versorgungsbereich liegen und somit schützenswert sind. 21 Für die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sind die angeführten Kriterien zu beachten (Vielfalt und Umfang der Angebote, Nutzungsmix, integrierte Lage, verkehrliche Erreichbarkeit). Neben den vorhandenen Strukturen sind Darstellungen und Festsetzungen in Bauleitplänen bzw. in Raumordnungsplänen ebenso wie sonstige raumordnerische oder städtebauliche Konzeptionen zu berücksichtigen. Daraus ergibt sich, dass Zentrale Versorgungsbereiche zum Zeitpunkt der Festlegung nicht bereits vollständig als Zentrale Versorgungsbereiche entwickelt sein müssen; sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch bereits als Planung eindeutig erkennbar sein. Zentrale Versorgungsbereiche zeichnen sich durch ein gemischtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungseinrichtungen (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, Handwerksbetriebe, Büronutzungen, Wohnungen) aus, die städtebaulich und funktional eine Einheit bilden. Die Vielfalt der erforderlichen Angebote hängt von der Funktion eines Zentralen Versorgungsbereiches ab. In dem Hauptzentrum einer größeren Gemeinde ist das Angebot vielfältiger als in dem Hauptzentrum einer kleineren Gemeinde. Neben- und Nahversorgungszentren ordnen sich hinsichtlich Ihrer Ausstattung mit Versorgungsangeboten dem Hauptzentrum einer Gemeinde unter. Bei der Beurteilung des Einzelhandelsangebotes sind die Betriebsformen, die nach Branchen differenzierten Angebote sowie die Sortimentsbreite und -tiefe zu beachten. Eindeutig nicht als Zentraler Versorgungsbereich abzugrenzen ist die bloße Agglomeration mehrerer Einzelhandelsbetriebe (z. B. der häufige Fall eines Vollsortimenters, eines benachbarten Discounters und weiterer Fachmärkte an einer Ausfahrtsstraße). Grundsätzlich gilt es, die aktuelle Situation und die zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten gleichermaßen zu berücksichtigen. Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als Zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, hat die cima in Anlehnung an die angeführten Rechtsvorschriften folgende Bewertungsmaßstäbe angelegt: Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbesatzes, Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbesatzes, städtebaulich integrierte Lage, Erreichbarkeit (insbesondere ÖPNV, fußläufige Erreichbarkeit), vorhandene funktionale, städtebauliche und räumliche Strukturen, heutige und geplante Versorgungsfunktion, städtebauliche Planungen der Kommune. 20 Vgl. auch Berkemann, Halama (2005): Erstkommentierung zum BauGB 2004, S Vgl. Geyer (2005): Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn, Heft

51 8.2 Allgemeine Typisierung der Zentrenstruktur Typischerweise verfügen Ober- und Mittelzentren über eine Siedlungs- und Bevölkerungsstruktur, aus der sich die folgenden Standorttypen entwickeln: Hauptzentrum Das Hauptzentrum (i. d. R. die Innenstadt) übernimmt gesamtstädtische und z.t. regionale Versorgungsfunktionen mit Waren aller Art, zugleich auch die Aufgaben der Nahversorgung für die Anwohner der Innenstadt. Grundsätzlich gelten im Hauptzentrum einer Kommune keine Sortiments- oder Verkaufsflächenbegrenzungen, sofern sie nicht zu einer Beeinträchtigung anderer Zentraler Versorgungsbereiche in der jeweiligen Gemeinde oder einer Nachbargemeinde bzw. der wohnungsnahen Versorgung führt. Damit sind in einem Hauptzentrum alle Betriebe mit zentrenoder nahversorgungsrelevanten Sortimenten zulässig. Grundsätzlich sind auch Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten in Zentralen Versorgungsbereichen zulässig. In der Regel wird die Unterbringung dieser Anbieter (z. B. Gartencenter, Baumarkt) aber aus städtebaulichen und verkehrlichen Gründen nicht erfolgen Nebenzentrum Ein Nebenzentrum (häufig auch als Stadtteil- oder Stadtbezirkszentrum bezeichnet) dient überwiegend der Nahversorgung des Stadtteils oder Stadtbezirks, darüber hinaus aber auch der Grundversorgung mit Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs. Die in einem Nebenzentrum zulässigen Betriebe richten sich in Art und Umfang nach der Funktion des Zentrums. Eine Gefährdung anderer Zentren innerhalb und außerhalb des Gemeindegebietes ist auszuschließen. Hieraus folgt, dass ein Nebenzentrum entsprechend seiner Versorgungsfunktion auch über großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- oder zentrenrelevanten Kernsortimenten verfügen kann. Gerade in größeren Städten übernehmen die Nebenzentren häufig wichtige Versorgungsaufgaben für einwohnerstarke Stadtteile, die einen entsprechenden Geschäftsbesatz erforderlich machen. Innerhalb des Mettmanner Stadtgebietes ist diese Zentrenkategorie derzeit nicht vorhanden Nahversorgungszentrum Ein Nahversorgungszentrum dient i. d. R. der Versorgung der Bürger des Ortsteils/ Quartiers mit Gütern des täglichen Bedarfs; ein leistungsfähiger Lebensmittelanbieter (Discounter oder Supermarkt) ist vorhanden oder geplant sowie mindestens ein Betrieb des Lebensmittelhandwerks (Bäckerei, Metzgerei). Ergänzend findet sich meist ein weiteres Angebot des täglichen Bedarfs (Drogerie, Apotheke etc.). Hingegen sind im mittel- und langfristigen Bedarf nur einzelne Angebote mit geringer Tiefe und Breite vorhanden oder fehlen häufig gänzlich. In Nahversorgungszentren sind damit grundsätzlich auch in begrenztem Umfang bestimmte zentrenrelevante Sortimente zuzulassen, um die Versorgung der Bevölkerung sicherzustellen. 51

52 8.2.4 Solitäre Nahversorgungslagen (kein Zentraler Versorgungsbereich) Solitäre Nahversorgungslagen sollen der Versorgung der Bürger im Nahbereich mit Gütern des täglichen Bedarfs dienen. Es handelt sich dabei i. d. R. um solitäre Lebensmittelanbieter (Discounter, Supermarkt) mit zum Teil angeschlossenem Backshop oder Metzgerei. Die Zulässigkeit eines großflächigen Lebensmittelbetriebes außerhalb eines Zentralen Versorgungsbereiches ist nur unter bestimmten Voraussetzungen 22 planungsrechtlich zulässig Fachmarktstandorte (kein Zentraler Versorgungsbereich) Zusätzlich können in den Zentrenkonzepten vorhandene und befürwortete Standorte des großflächigen Einzelhandels mit nicht zentren- oder nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten als Fachmarktstandorte ohne zentren- oder nahversorgungsrelevante Kernsortimente dargestellt werden. Die räumliche Konzentration solcher Betriebe (z. B. Baumarkt, Tierfutterfachmarkt, Möbelmarkt) ist unter städtebaulichen Gesichtspunkten (u. a. Bündelung von Verkehrsströmen, Flächenverbrauch) grundsätzlich zu empfehlen. Diese Standorte sind wie in der nachfolgenden Abbildung aufgeführt zu charakterisieren: Abb. 20: Merkmale von Fachmarktstandorten des großflächigen, nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels Versorgungsfunktion Warenangebot Versorgung der Gesamtstadt und z.t. der Region mit nichtzentrenrelevanten und nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimenten Standortspezifisches Angebot aller Bedarfsstufen, meist Schwerpunkt bei Waren des langfristigen Bedarfs, nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente nur als Randsortimente Funktio- Ergänzende nen Städtebau Lage Meist nicht vorhanden, wenn überhaupt, dann nur einzelne Dienstleistungen (Geldautomaten, Tankstelle, Waschstraße) In der Regel ohne bzw. mit geringen städtebaulichen Gestaltungselementen Bevorzugung von autoorientierten Standorten Quelle: cima (2016) 22 Der LEP NRW Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel führt in Ziel 2 die zwingend zu erfüllenden Kriterien zur Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelmarktes außerhalb Zentraler Versorgungsbereiche auf (vgl. Kap. 3.). 52

53 8.3 Zentren- und Standortstruktur in der Stadt Mettmann Aufbauend auf den zuvor dargestellten Kriterien und ausgehend von den vorhandenen Einzelhandelsstrukturen im Mettmanner Stadtgebiet hat die cima die der nachfolgenden Abbildung dargestellte Zentren- und Standortstruktur entwickelt. Abb. 21: Zentrenstruktur in Mettmann Hauptzentrum Innenstadt Mettmann Nahversorgungszentrum Karpendeller Weg Berliner Straße Florastraße perspektivisches Nahversorgungszentrum Metzkausen Solitäre Nahversorgungslagen (keine Zentralen Versorgungsbereiche) Flurstraße Blumenstraße Champagne Peckhauser Straße Seibelstraße Fachmarktstandorte Düsseldorfer Straße Elberfelder Straße / Bennighofer Weg Quelle: cima (2016) In der Stadt Mettmann stellt der Innenstadtbereich den eindeutigen Handelsschwerpunkt dar. In diesem Bereich sind Angebotsformen aller Bedarfsbereiche vorhanden. Die Mettmanner Innenstadt übernimmt gesamtstädtische Versorgungsfunktion und wird im Rahmen des vorliegenden Einzelhandelskonzeptes als Zentraler Versorgungsbereich mit der Funktionszuweisung eines Hauptzentrums klassifiziert. 53

54 Unter Berücksichtigung der bestehenden Angebotssituation außerhalb der Mettmanner Innenstadt ohne nennenswerte Handelsschwerpunkte mit prägenden Versorgungseinrichtungen über den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel hinaus, wurde im Rahmen des vorliegenden Konzeptes kein Zentraler Versorgungsbereich in Form eines Nebenzentrums abgegrenzt. Innerhalb des Mettmanner Stadtgebietes erfüllen gegenwärtig die drei Standortbereiche Karpendeller Weg, Berliner Straße und Florastraße die Anforderungen an einen Zentralen Versorgungsbereich im Sinne eines Nahversorgungszentrums. 23 Ergänzend zu den Zentralen Versorgungsbereichen werden im Mettmanner Stadtgebiet bestehende Nahversorgungsstandorte als sog. solitäre Nahversorgungslagen dargestellt. Diese Standorte erfüllen in unterschiedlicher Ausprägung auch Versorgungsfunktion für den jeweiligen Nahbereich. Aufgrund fehlender oder nur gering ausgeprägter Zentrenfunktionen (u. a. ergänzende zentrenprägende Nutzungen wie Dienstleistungen oder Gastronomiebetriebe) sind diese Bereiche jedoch nicht als Zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des BauGB abzugrenzen. Aufgrund der z. T. umfassenden Bedeutung dieser Standortlagen für die Versorgung im Nahbereich sollten diese jedoch bei der Weiterentwicklung der Nahversorgungstruktur in Mettmann unter versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten ebenfalls Berücksichtigung finden. Dies gilt im Besonderen für die Standorte Champagne und Blumenstraße, die im unmittelbaren Standortumfeld größere Wohnsiedlungsbereiche aufweisen und somit auch umfassende Versorgungsfunktionen im fußläufigen Einzugsbereich sicherstellen. Auch die sonstigen Lebensmittelstandorte (Peckhauser Straße, Flurstraße, Seibelstraße) übernehmen im gewissen Umfang entsprechende Versorgungsfunktionen für den jeweiligen Nahbereich, diese sind jedoch vorrangig als autokundenorientierte Standorte zu klassifizieren. Als Fachmarktstandorte des großflächigen und nicht zentrenrelevanten Einzelhandels werden in Mettmann die Standortbereiche Düsseldorfer Straße (mit u. a. HELLWEG Baumarkt, ATU) sowie der Bereich Elberfelder Straße/ Bennighofer Weg (mit u. a. FRESSNAPF, TRINKGUT) ausgewiesen. Die genannten Standorte weisen gegenwärtig einen Besatz an Einzelhandelsnutzungen mit überwiegend nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten auf. Vor dem Hintergrund der stark autokundenorientierten Standorte, der gewerblichen Prägung des Umfeldes sowie fehlender ergänzender zentrenprägender Nutzungen sollten diese Bereiche auch zukünftig als Standortbereiche für die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsnutzungen mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten dienen. Bestehende Betriebe mit nahversorgungs- oder zentrenrelevanten Kernsortimenten (z. B. Trinkgut, Elberfelder Straße) genießen Bestandsschutz. 23 Darüber wird mit dem Ziel der langfristigen Sicherung der Versorgungsfunktion im Siedlungsbereich Metzkausen angeregt, mittelfristig ein neues Nahversorgungszentrum im Siedlungsbereich Metzkausen zu entwickeln. 54

55 Abb. 22: Übersicht Zentren- und Standortstruktur der Stadt Mettmann Quelle: cima (2016) Hauptzentrum Innenstadt Mettmann Der Zentrale Versorgungsbereich der Mettmanner Innenstadt befindet sich in zentraler Lage der Kernstadt. Es handelt sich um den Bereich der Stadt Mettmann mit dem dichtesten Besatz innenstadttypischer bzw. zentrenprägender Nutzungen wie Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomien oder öffentliche Einrichtungen. Das Zentrum erstreckt sich in westlicher Richtung entlang der Bismarckstraße bis zur Einmündung Goethestraße. Im nördlichen Verlauf stellt die Adlerstraße im Bereich des Kinos die Grenze des Zentrums dar. Im Osten umfasst das Innenstadtzentrum die Schwarzbachstraße inkl. des Bereichs des Jubiläumsplatzes und der Neaderthal-Passage sowie den Bereich der Poststraße bis zur Bahnstraße. Die südliche Begrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches der Mettmanner Innenstadt verläuft entlang der Talstraße und umfasst dort die Königshof-Galerie. Die genaue Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches ist der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen. 55

56 Abb. 23: Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Mettmann Quelle: cima (2016) Innerhalb der so abgegrenzten Mettmanner Innenstadt sind insgesamt 117 Einzelhandelsbetriebe ansässig, was etwa 66 % aller Einzelhandelsnutzungen im Mettmanner Stadtgebiet ausmacht. Bezüglich der Verkaufsfläche liegt der Anteil der Innenstadt bei m² bzw. rd. 44 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. Insgesamt erwirtschaften die in der Mettmanner Innenstadt verorteten Einzelhandelsbetriebe einen Umsatz von 86,6 Mio. (brutto) im Jahr. Bei einem gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatz von 171,3 Mio. entfällt somit die Hälfte des Umsatzes auf Betriebe innerhalb der Mettmanner Innenstadt. Als Umsatzstärkste Sortimentsbereiche in der Mettmanner Innenstadt sind Nahrungs- und Genussmittel (20,7 Mio. ) und Bekleidung/ Wäsche (20,2 Mio. ) zu nennen. Insgesamt weisen die Angebotsformen des periodischen Bedarfs, der neben dem Lebensmittelsegment auch Drogeriewaren, Arzneimittel, Schnittblumen und Zeitschriften umfasst, einem Umsatz von 34,8 Mio. im Innenstadtbereich auf (ca. 40 % des gesamten Innenstadtumsatzes). Der Verkaufsflächenschwerpunkt liegt in der Mettmanner Innenstadt mit insgesamt m² im Bekleidungssegment (ca. 29 % der innerstädtischen Gesamtverkaufsfläche). 56

57 Abb. 24: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsätze im Hauptzentrum Innenstadt cima Warengruppe Anzahl Betriebe* Verkaufsfläche in m²** Umsatz in Mio. ** täglicher Bedarf insgesamt ,8 Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Schnittblumen, Zeitschriften ,7 13,7 0,4 Persönlicher Bedarf insgesamt ,0 Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, med.-orth. Bedarf Medien, Technik insgesamt ,2 Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,4 Sportartikel, Fahrräder Spielwaren Hobbybedarf, Zooartikel Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,1 Einrichtungsbedarf insgesamt ,0 Möbel, Antiquitäten Heimtextilien Baumarktartikel, Gartenbedarf ,2 20,2 4,4 3,4 2,4 10,8 Einzelhandel insgesamt ,6 Quelle: cima (2016) * Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt ** bereinigte Werte, Verkaufsflächen- und Umsatzanteile der Mehrbranchenbetriebe wurden den jeweiligen Sortimenten zugeordnet -- kein Einzelhandelsbetrieb mit entsprechendem Kernsortiment vorhanden, Umsätze generieren sich über Randsortimente anderer Betriebe 1,6 1,2 0,6 3,1 0,4 Die hohen Verkaufsflächen-/ und Umsatzanteile im Bereich des periodischen Bedarfs sind im Wesentlichen auf insgesamt drei großflächige Lebensmittelmärkte (2 x REWE, PENNY) sowie den beiden Filialen der Drogeriemarktkette DM zurückzuführen, die eine nicht unerhebliche Kundenfrequenz in der Innenstadt generieren. Weitere Anbieter des periodischen Bedarfs sind Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien, Metzgerei), einzelne Spezialanbieter (Feinkost, Süßwaren), ein Reformhaus, Apotheken, die Parfümerien BECKER und PLATEN, ein Blumenladen sowie einige Tabak- und Zeitschriftenläden. Bezogen auf die zentrenprägenden Sortimente des persönlichen Bedarfs (v.a. Bekleidung, Schuhe) konnten in der Mettmanner Innenstadt v.a. durch die Ansiedlung der Königshof- Galerie bestehende Angebotsdefizite z.t. behoben werden. Zu den größten Anbietern zählen heute die Modegeschäfte H&M sowie C&A. Mit dem Anbieter KIK befindet sich ein weiterer großflächiger Anbieter aus dem discountorientierten Bekleidungssegment im Innenstadtbe- 57

58 reich (Neanderstraße). Des Weiteren ist eine Vielzahl kleinflächiger und inhabergeführter Fachgeschäfte in der Mettmanner Innenstadt vorhanden. Insgesamt kann eine angemessene Durchmischung an Filialisten und inhabergeführten Fachgeschäften registriert werden. Als ausgewiesenes Hauptzentrum mit einer entsprechenden Versorgungsfunktion für das gesamte Mettmanner Stadtgebiet verfügt das Innenstadtzentrum auch über ein Angebot im Bereich des langfristigen Bedarfs. Standortprägend ist hier v.a. der Elektronikfachmarkt ME- DIMAX in der Königshof-Galerie. Darüber hinaus befinden sich in der Mettmanner Innenstadt mehrere kleinflächige Anbieter aus dem Bereich des Einrichtungsbedarfes (u. a. Möbel LENSING, MATRATZEN CONCORD). Entsprechend seiner Funktion als Hauptgeschäftszentrum ist im Zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Innenstadt auch ein vielfältiges Angebot an ergänzenden Nutzungen zu finden. Zu nennen sind eine Vielzahl von Dienstleistungsnutzungen (u. a. Banken, Friseure, Sonnenstudio) und Gastronomiebetriebe die sich über den gesamten Innenstadtbereich verteilen. Darüber hinaus sind auch verschiedene öffentliche Einrichtungen innerhalb des Hauptzentrums verortet (z. B. Neanderthalhalle, Hallenbad am Lavaplatz) die zu einer Frequentierung der Mettmanner Innenstadt beitragen. Abb. 25: Hauptzentrum Innenstadt Mettmann Quelle: cima (2016) Die größte Dichte innenstadttypischer Nutzungen ist in den zentralen Lagen der Innenstadt entlang des als Fußgängerzone ausgebauten Teils der Neanderstraße, Freiheitsstraße/ Lavaplatz, dem Bereich der Schwarzbachstraße/ Jubiläumsplatz sowie der Königshof-Galerie festzustellen. Die östlichen und westlichen Randlagen des Zentrums weisen deutlich schwächere Frequentierungen und eine zunehmende Anzahl mindergenutzter oder leer stehender Ladenlokale auf (v. a. Bismarckstraße, Poststraße). Unter versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten besteht aktuell ein angemessenes Einzelhandelsangebot im Innenstadtbereich, sowohl im Bereich des periodischen, als auch im Bereich des mittel- und langfristigen Bedarfs. Insgesamt ist ein ausgewogener Betriebsty- 58

59 penmix (Supermärkte, Discounter, Fachmärkte, kleinteiliger Facheinzelhandel) im Innenstadtzentrum vorhanden Entwicklungs- und Profilierungspotenziale des innerörtlichen Einzelhandels Alle Überlegungen zur nachhaltigen Weiterentwicklung und Profilierung des Einzelhandelsstandortes Mettmann sollten auf der zentralörtlichen Funktion der Stadt als eines von mehreren Mittelzentren in der Region aufbauen, d. h. es sollte das Ziel der Stadt- und Einzelhandelsentwicklung sein, ein über die flächendeckende Nahversorgung der Bewohner mit Waren des täglichen Bedarfs hinausgehendes Angebot mit Gütern des aperiodischen Bedarfs zu erhalten und weiter zu entwickeln. Für die einzelnen Branchen werden die entsprechenden Potenziale in Kap dargestellt. Neben der Optimierung der Angebotssituation und der Schließung von Angebotslücken sind folgende weitere Handlungsfelder für eine attraktive Innenstadt zu beachten: Städtebauliche Aufwertung der verschiedenen Einzelhandelslagen gemäß den Vorgaben des Integrierten Handlungskonzeptes für die Innenstadt von Mettmann 24 Erhöhung der Aufenthaltsqualität (z. B. Möblierung, W-Lan Hotspots, Gastronomie) in der Königshof-Galerie; Überprüfung und ggf. Optimierung am Objekt (Zufahrt/ Rampen Parkhaus, Eingangstüren Mall) Wiederbelegung von leer stehenden Geschäftslokalen durch ein aktives Geschäftsflächenmanagement Förderung der Randbereiche der Innenstadt als Standorte des Wohnens, der Freizeitgestaltung und der Bildung Fortsetzung und Ausbau der bestehenden Stadtmarketingaktivitäten Aus Sicht der cima sollten alle Handlungsfelder laufend überprüft und gegebenenfalls optimiert werden, um eine nachhaltige Attraktivitätssteigerung für die Innenstadt zu erreichen. In der Vergangenheit wurde in vielen Städten und Gemeinden der Fehler gemacht, nur einzelne oder sogar nur eines der angeführten Handlungsfelder zu behandeln. Eine wirkungsvolle Attraktivierung kann z. B. nicht erreicht werden, wenn allein das optische Erscheinungsbild der Innenstadt, nicht aber die Angebote verbessert werden, wenn der Handel hinsichtlich Vielfalt, Qualität, Service etc. ein attraktives Angebot bietet, der Erlebniswert der Innenstadt aber Schwächen zeigt. 24 Integriertes Handlungskonzept für die Innenstadt Mettmann, Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Januar

60 Branchenmixoptimierung Hauptzentrum Mettmann Das bestehende Einzelhandelsangebot in der Mettmanner Innenstadt ist geprägt durch einen Mix kleinteiliger inhabergeführter Fachgeschäfte und mehreren z. T. großflächiger und bundesweit tätiger Filialisten. Zusammenfassend sind hinsichtlich der branchenbezogenen Einzelhandelsausstattung für die Mettmanner Innenstadt folgende Empfehlungen abzuleiten: Abb. 26: Branchenmixanalyse für die Innenstadt Mettmann Warengruppe heutiges Angebot Bewertung / Empfehlung Nahrungs-/ Genussmittel Gesundheits-/ Körperpflege Bekleidung Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik 2 x REWE Vollsortimenter (Neanderthalpassage und Königshof- Galerie), PENNY Discounter (Jubiläumsplatz), Reformhaus, Bäckereien, Metzgerei, Gemüseladen, ausländische Spezialitäten zwei Drogeriemärkte (DM Schwarzbachstraße und Königshof-Galerie), zwei Parfümerien, Apotheken H&M, C&A als großflächige Frequenzbringer innerhalb der Königshof-Galerie, darüber hinaus mehrere kleinflächige Filialisten (u. a. MISTER+LADY, ESPRIT, GERRY WEBER, BONITA) im Einkaufscenter; im sonstigen Innenstadtbereich discountorientierte Angeboete (KIK, ZEEMAN) sowie kleinteiliges und qualifiziertes Angebot an weiteren Fachgeschäften mehrere Schuhanbieter vorhanden; Filialisten (SCHOE4YOU, TAMARIS, DEICHMANN) und inhabergeführter Facheinzelhandel vorhanden mehrere Optiker und Schmuckanbieter in Innenstadt vorhanden; im Bereich Uhren/Schmuck mit dem inhabergeführten Fachgeschäft KORTENHAUS jedoch nur ein qualitativ hochwertiger Anbieter ansässig Ansiedlung zusätzlicher großflächiger Lebensmittelmärkten im Innenstadtbereich derzeit nicht zu erwarten, Sicherung und ggfs. Optimierung bestehender Betriebe; ergänzende Angebote in Form inhabergeführter Spezialanbieter (z. B. kleiner Biomarkt) denkbar infolge der Eröffnung des zweiten DM-Marktes an der Schwarzbachstraße derzeit angemessene Ausstattung in der Innenstadt quantitativ umfassendes Angebot im Innenstadtbereich; trotz bereits angemessener Ausstattungskennziffern ist ein weiterer Ausbau des Markenangebotes, v. a. im kleinflächigen Bereich in der Innenstadt darstellbar (ggf. als Sortimentsergänzung bestehender Anbieter); grundsätzlich ist die Stärkung des Angebotes als Innenstadtleitsortiment als Frequenzbringer für die Innenstadt zu befürworten potenzialseitig Angebotserweiterungen darstellbar; Angebote sollten sich vor dem Hintergrund der umfassenden Ausstattung im niedrigeren Preissegment der fachmarktorientierten Angebotsformen auf den höherpreisigen Facheinzelhandel konzentrieren. insgesamt angemessene Ausstattung, kein akuter Handlungsbedarf 60

61 Warengruppe heutiges Angebot Bewertung / Empfehlung Bücher Schreibwaren Elektroartikel, Unterhaltungselektronik etc. Sportartikel Spielwaren Hobbybedarf (Sammelhobbies, Musikalien etc.) Möbel/ Einrichtungsbedarf Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat Quelle: cima (2016) zwei qualifizierte Buchhandlungen vorhanden spezialisiertes Fachgeschäft für Bürobedarf (Fa. BOVENSIEPEN), hochwertiges Papiergeschäft (GUT ZU DRUCK), ansonsten als Randsortiment verschiedener Anbieter ein qualifizierter Fachmarkt in der Königshof-Galerie vorhanden (ME- DIMAX), ein Fachgeschäft (SP WOLGAST),mehrere ergänzende Nutzungen (v. a. Telekommunikation) qualifizierter Anbieter (SPORTDI- REKT LUNGWITZ) in Königshof- Galerie vorhanden, Fahrradhändler (VELO LEITNER) im Randlage der Innenstadt ansässig qualifizierter Anbieter (SPIEL&BAHN) mit zwei Filialen (Poststraße mit Schwerpunkt Modelleisenbahn und Königshof- Galerie) vorhanden, z. T. als Randsortimente der Bekleidungsund Lebensmittelmärkte keine Spezialanbieter (Münzgeschäft, Briefmarkenhandlung o.ä.) vorhanden qualifizierte Möbelgeschäfte vorhanden, (MÖBEL LENSING, BIR- KENKAMP 25, MAßLOS) umfangreiches Angebot durch filialisierte Anbieter in der Königshof- Galerie (DEPOT, CREATIVE4FUN) sowie Randsortimente der Möbelanbieter, Bekleidungsmärkte und Supermärkte. Ausbau nicht zu erwarten angemessene Ausstattung, kein Ausbau zu erwarten angemessene Ausstattung, kein Ausbau zu erwarten Ausbau in Form von Spezialanbietern (z. B. Outdoor) darstellbar insgesamt angemessenes Angebot, kein akuter Handlungsbedarf Ausbau nicht zu erwarten Ausbau in der Innenstadt nicht zu erwarten vor dem Hintergrund des umfassenden Angebotes kein Ausbau in der Innenstadt zu erwarten Gerade vor dem Hintergrund des intensiven Wettbewerbs mit den benachbarten Mittelzentren muss es das Ziel des Mettmanner Einzelhandels sein, die eigenen Stärken in Angebot und Service des Facheinzelhandels herauszustellen. Unabhängig von der gegenwärtigen 25 Wie der örtlichen Presse zu entnehmen ist wird das Traditionsunternehmen BIRKENKAMP den Handel mit Möbeln zum Jahresbeginn 2017 einstellen. 61

62 Angebotssituation sollte für bestehende Einzelhandelsbetriebe das Hauptaugenmerkt auf der Sicherung und ständigen Optimierung des Betriebes im Hinblick auf aktuelle Marktanforderungen (Warenpräsentation, Flächendimensionierung etc.) liegen Nahversorgungszentrum Karpendeller Weg Das Nahversorgungszentrum Karpendeller Weg befindet sich im Westen der Mettmanner Kernstadt. Hier befindet sich ein Zentraler Versorgungsbereich, der die Funktion eines Nahversorgungszentrums für die angrenzenden Siedlungsbereiche übernimmt. Das Versorgungsgebiet des Zentrums umfasst in etwa den Bereich zwischen Düsseldorfer Straße im Norden, Am Kolben im Osten, der Oderstraße im Süden und dem Neubaugebiet im Bereich der Käthe-Kollwitz-Straße im Westen mit einem Bevölkerungspotenzial von rd Einwohnern im unmittelbaren Nahbereich. Innerhalb eines 700 m-radius um das Nahversorgungszentrum besteht ein Bevölkerungspotenzial von etwa Einwohnern. Das Nahversorgungszentrum erstreckt sich lediglich über eine Distanz von rd. 100 entlang des Karpendeller Weges zwischen der Hubertusstraße im Westen und der Einmündung Lönsweg im Osten. Abb. 27: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Karpendeller Weg Quelle: cima (2016) Insgesamt verfügt das Nahversorgungszentrum über eine Gesamtverkaufsfläche von lediglich 945 m². Bedeutendster Anbieter ist hier der REWE Lebensmittelmarkt. Bei diesem Anbieter handelt es sich zwar um einen großflächigen Lebensmittelbetrieb, die Gesamtverkaufsfläche von etwas über 800 m² liegt jedoch bereits deutlich unterhalb der gängigen Marktauftritte moderner Lebensmittelvollsortimenter (i. d. R. ab min m² Verkaufsfläche). 62

63 Ergänzend sind im selben Gebäudekomplex ( Ring-Center ) eine Bäckerei (Vorkassenbereich des Supermarktes), die COLUMBUS-Apotheke sowie der Juwelier LAUER ansässig. Darüber hinaus befinden sich innerhalb des dargestellten Nahversorgungszentrums mit einem Blumenladen sowie einem Schreibwarengeschäft weitere Einzelhandelsnutzungen. Die Einzelhandelsfunktion wird ergänzt durch einige komplementäre Nutzungen (Versicherung, Ärzte, Friseur). Abb. 28: Nahversorgungszentrum Karpendeller Weg Quelle: cima (2016) Insgesamt erfüllt der Umfang der vorgefundenen Strukturen im Nahversorgungszentrum Karpendeller Weg die Anforderungen an einen zentralen Versorgungsbereich. Die räumliche Abgrenzung und Ausweisung dieses Standortbereiches als Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Karpendeller Weg soll dessen funktionale Bedeutung für die wohnortnahe Versorgung des Nahbereiches betonen und gleichzeitig den planerischen Willen zum Ausdruck bringen, diese Strukturen künftig zu schützen und gezielt zu stärken. Im Hinblick auf die Entwicklungsfähigkeit des Nahversorgungszentrums Karpendeller Weg sollten sich die Bemühungen vorrangig auf die langfristige Sicherung des bestehenden REWE Lebensmittelmarktes als bedeutenden Nahversorger im Nahbereich konzentrieren. Dies gilt umso mehr vor dem Hintergrund der vergleichsweise geringen Verkaufsflächendimensionierung des Marktes. In räumlicher Nähe zum Nahversorgungszentrum stehen aktuell keine Flächenpotenziale für eine Weiterentwicklung des Standortes zur Verfügung. Eine westlich des Nahversorgungszentrums gelegene Grünfläche steht aus Gründen des Naturschutzes (Landschaftsschutzgebiet) für bauliche Maßnahmen nicht zur Verfügung. Dementsprechend könnte eine Umstrukturierung innerhalb des Ring-Centers zu einer Vergrößerung der vorhandenen Verkaufsfläche des REWE-Marktes führen Nahversorgungszentrum Berliner Straße Die Zentrenstruktur der Stadt Mettmann beinhaltet mit dem Zentralen Versorgungsbereich Berliner Straße ein weiteres Nahversorgungszentrum ca. 650 m nördlich des zuvor dargestellten Nahversorgungszentrums am Karpendeller Weg. Das Nahversorgungszentrum Berliner Straße übernimmt eine Versorgungsfunktion für einen einwohnerstarken Nahbereich mit einem Einwohnerpotenzial von knapp Einwohnern. Dieser Nahbereich umfasst im Wesentlichen die Bevölkerung nördlich und südlich der Berliner Straße zwischen Düsseldorfer Straße und Nordstraße. 63

64 Abb. 29: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Berliner Straße Quelle: cima (2016) Mit einer Verkaufsflächenausstattung von insgesamt 950 m² verfügt auch das Nahversorgungszentrum Berliner Straße nur über einen geringen Einzelhandelsbestand. Der überwiegende Flächenanteil entfällt auf den ansässigen KAISER`S Lebensmittelmarkt. Das Einzelhandelsangebot wird durch eine Bäckerei (Vorkassenbereich KAISER`S), eine Apotheke sowie einen Kiosk ergänzt. Entsprechend seiner guten verkehrlichen Erreichbarkeit und der angemessenen Parkplatzsituation sollte dieser etablierte Nahversorgungsstandort auch in Zukunft erhalten werden. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der derzeit noch ungeklärten Zukunft einzelner Filialen des Handelsunternehmens KAISER`S TENGELMANN. Als ergänzende Nutzungen befinden sich mehrere Gastronomiebetriebe innerhalb des Standortbereiches die im Zusammenspiel mit den vorhandenen Einzelhandelsnutzungen einen deutlichen Zentrencharakter erkennen lassen. Abb. 30: Nahversorgungszentrum Berliner Straße Quelle: cima (2016) Hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung des Nahversorgungszentrums Berliner Straße sollte auch hier die Sicherung und ggf. Weiterentwicklung des bestehenden Lebensmittelvollsortimenters im Mittelpunkt stehen. Der vorhandene KAISER`S-Markt weist trotz seiner geringen Verkaufsfläche von unter 900 m² einen ansprechenden Marktauftritt bzgl. Außendarstellung 64

65 und Warenpräsentation auf. Dennoch ist davon auszugehen, dass mittelfristig auch dieser Markt hinsichtlich der Verkaufsflächenausstattung seitens des Betreibers auf den Prüfstand gestellt wird. Unmittelbar östlich der Weimarer Straße befindet sich eine Grünfläche, welche perspektivisch ggf. als Potenzialfläche Berücksichtigung finden kann. Darstellbar wäre u. a. eine Verlagerung der Stellplätze des bestehenden Lebensmittelmarktes auf diesen Bereich, wodurch sich Flächenpotenziale für eine Flächenerweiterung des Marktes ergeben könnten Nahversorgungszentrum Florastraße Im Osten des Siedlungsbereiches Metzkausen befindet sich mit dem Nahversorgungszentrum Florastraße ein weiterer Zentraler Versorgungsbereich innerhalb des Mettmanner Stadtgebietes. Das Zentrum erstreckt sich über eine Distanz von rd. 170 m entlang der Florastraße zwischen der Hasseler Straße im Nordosten und der Einmündung Am Heimsang im Südwesten. Es handelt sich um ein sehr kompaktes Zentrum mit ausschließlich kleinteiligen Nutzungsstrukturen. Der zu versorgende Nahbereich des Zentralen Versorgungsbereiches umfasst lediglich den Osten des Siedlungsbereiches Metzkausen mit einem Potenzial von nur etwa Einwohnern. Abb. 31: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Florastraße Quelle: cima (2016) Insgesamt sind innerhalb des Nahversorgungszentrums Florastraße nur rd. 650 m² Verkaufsfläche verortet. Bedeutendster Anbieter ist ein kleinflächige EDEKA Lebensmittelmarkt. Ergänzt wird das Angebot durch eine Bäckerei (im Vorkassenbereich des Supermarktes) ein Blumengeschäft, einen Anbieter für Wohnaccessoires und Stoffe sowie einem Zeitschriftenladen. Als ergänzende Dienstleistungsnutzungen sind ein Friseur sowie die Sparkasse zu nennen. 65

66 Abb. 32: Nahversorgungszentrum Florastraße Quelle: cima (2016) Aktuell erfüllt der Umfang der vorhandenen Strukturen im Nahversorgungszentrum Florastraße die Mindestanforderungen an einen zentralen Versorgungsbereich. Der Standortbereich übernimmt die Versorgungsfunktion für den unmittelbaren Nahbereich. Nach Ansicht der cima lassen die objektseitigen Gegebenheiten keine nennenswerte Flächenentwicklung zu. Eine Erweiterung des vorhandenen EDEKA Lebensmittelmarktes scheint weder innerhalb der vorhandenen Gebäudestrukturen, noch auf einem in räumlicher Nähe gelegenen Grundstück möglich. Mittelfristig sollten demnach im Hinblick auf die Sicherung der Versorgungsstruktur im Siedlungsbereich Metzkausen alternative Standorte geprüft werden, die ggf. für die Entwicklung eines neuen Nahversorgungszentrums in Frage kommen könnten Perspektivisches Nahversorgungszentrum Metzkausen Die Aufnahme dieses perspektivischen Nahversorgungszentrums in das Zentrenkonzept stellt eine planerische Zielvorstellung für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung für den Siedlungsbereich Metzkausen dar. Hintergrund der Ausweisung eines perspektivischen Nahversorgungszentrums stellt die Zielsetzung einer langfristigen Sicherung der Nahversorgung für einen möglichst großen Teil der Bevölkerung im Siedlungsbereich Metzkausen dar. Um eine möglichst ausgewogene Versorgungsfunktion sicherstellen zu können, wird aufgrund der umfassenden Sortimentsstruktur die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters empfohlen. Vor dem Hintergrund des vorhandenen Einwohnerpotenzials im Siedlungsbereich Metzkausen (ca Einwohnern) und einer angenommenen Abschöpfungsquote von rd. 35 % der verfügbaren Kaufkraft im Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel kann von einer standortangemessenen Gesamtverkaufsfläche eines neuen Marktes von rd m² (davon rd m² Nahrungs- und Genussmittel) für den Bereich Metzkausen ausgegangen werden. Darüber hinaus sind ergänzende Nutzungen der Nahversorgung wie Bäcker (i. d. R. im Vorkassenbereich eines Vollsortimenters integriert) oder Apotheke sowie Dienstleistungs- oder Gastronomiebetriebe zur Vervollständigung eines Nahversorgungsangebotes darstellbar Solitäre Nahversorgungslagen Neben den Zentralen Versorgungsbereichen bestehen im Mettmanner Stadtgebiet weitere relevante Standortbereiche des Einzelhandels. Diese erfüllen zwar nicht die Mindestanforderungen zur Klassifizierung als Zentraler Versorgungsbereich, erfüllen jedoch eine wichtige Funktion im Bereich der Nahversorgung. 66

67 Als sog. Solitäre Nahversorgungslagen werden folgende Standorte im Stadtgebiet klassifiziert: Flurstraße (REWE, ALDI) Blumenstraße (NETTO) Champagne (PENNY) Peckhauser Straße (REWE, ALDI) Seibelstraße (LIDL) V. a. die Standorte Champagne und Blumenstraße mit entsprechenden Einwohnerpotenzialen im unmittelbaren Nahbereich sind im Sinne einer wohnortnahen Versorgungssituation zu begrüßen und im Rahmen der Sicherung der örtlichen Nahversorgung weiter zu entwickeln; im Gegensatz zu den Anbietern innerhalb eines abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiches genießen die Betriebe jedoch keine planungsrechtlichen Schutzansprüche (siehe dazu Kapitel 3.1, Grundsätzliche Rechtliche Rahmenbedingungen). Eine räumliche Abgrenzung der aufgeführten nahversorgungsrelevanten Ergänzungsstandorte wurde im Rahmen der vorliegenden Untersuchung nicht vorgenommen, da aus dieser Einstufung keine planungsrechtlichen Schutzansprüche o.ä. abzuleiten sind. Die Darstellung der Standorte im Zentrenkonzept hat ergänzenden, nachrichtlichen Charakter Fachmarktstandorte Düsseldorfer Straße und Elberfelder Straße/ Bennighofer Weg In Ergänzung zu den Zentralen Versorgungsbereichen wird die räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten (sowohl großflächige als auch nicht großflächig) an den nachfolgend dargestellten Sonderstandorten empfohlen. Da es sich dabei um autokundenorientierte Standorte handelt, können durch die Konzentration der Angebotsformen auch die entstehenden Verkehrsströme gebündelt werden. Als Sonderstandorte für groß- (und klein-)flächige Einzelhandelbetriebe ohne nahversorgungs- oder zentrenrelevante Kernsortimente werden die nachfolgend dargestellten Standortbereiche in das Einzelhandelskonzept der Stadt Mettmann aufgenommen. Mit dieser Einstufung wird dem zukünftigen Flächenbedarf von Betrieben des großflächigen Einzelhandels ohne nahversorgungs- und zentrenrelevante Kernsortimente Rechnung getragen und für die Ansiedlung von derartigen Fachmärkten (z. B. Tapeten-, Garten-, Tier- oder Fliesenfachmarkt) Flächenpotenziale geschaffen. Es wird darauf hingewiesen, dass unter Berücksichtigung der bereits vorhandenen großflächigen Handelsformate mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten im Metmmanner Stadtgebiet voraussichtlich keine nennenswerten Entwicklungen in den kommenden Jahren zu erwarten sind. 67

68 Abb. 33: Fachmarktstandort Düsseldorfer Straße Quelle: cima (2016) Abb. 34: Fachmarktstandort Elberfelder Straße/ Bennighofer Weg Quelle: cima (2016) 68

69 9 Mettmanner Sortimentsliste 9.1 Vorbemerkung Im Rahmen der Herleitung einer Sortimentsliste für die Stadt Mettmann sind die aktuellen landesplanerischen Vorgaben (LEP NRW - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel) zu berücksichtigen. Grundsätzlich gilt, dass ein pauschaler Hinweis auf die Auflistung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente des LEP NRW oder auch der Rückgriff auf andere Listen (z. B. sogenannte Kölner Liste ) im Rahmen der baurechtlichen Steuerung nicht ausreicht und rechtsfehlerhaft ist. Das OVG Münster hat mit seinen Urteilen vom und deutlich gemacht, dass baurechtliche Festsetzungen in Bezug auf Sortimentsfestsetzungen nicht unbestimmt bleiben dürfen und baurechtliche Festsetzungen sich auf aus der Örtlichkeit abgeleitete Sortimentslisten beziehen müssen. Gleichermaßen sind Ausschlüsse von Einzelhandelsnutzungen in Teilen des Stadtgebietes nur fundiert zu begründen, wenn sie auf nachvollziehbaren kommunalen Einzelhandelskonzepten bzw. städtebaulichen Entwicklungskonzepten beruhen. 26 Die nachfolgend ausgeführte Sortimentsliste definiert die nahversorgungs-, zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente für die Stadt Mettmann. Sie ist aus den aktuellen, örtlichen Standortstrukturen abgeleitet und somit eine maßgebliche Entscheidungsgrundlage zur örtlichen Einzelhandelssteuerung. Sie erfüllt damit die Bedingungen der aktuellen Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte. Die Liste der zentrenrelevanten Sortimente für die Stadt Mettmann dient dem Schutz und der Entwicklung der Zentralen Versorgungsbereiche im Stadtgebiet. Die damit verbundene Einzelhandelssteuerung soll nicht den Wettbewerb behindern, sondern eine räumliche Zuordnung vornehmen, wo dieser Wettbewerb stattfinden soll. 26 OVG Münster vom AZ 10a D 76/01.NE. Nichtigkeit eines Bebauungsplanes aufgrund nicht konkreter Sortimentsfestsetzungen in der Gemeinde Rhede; OVG Münster vom AZ: 7a D 142/02.NE: Bestätigung der baurechtlichen Festsetzungen in der Stadt Sundern auf Basis eines nachvollziehbaren Einzelhandelskonzeptes. 69

70 Kriterien zur Zentrenrelevanz einzelner Sortimente Die Fortschreibung der Sortimentsliste für die Stadt Mettmann soll transparent und nachvollziehbar sein. Dabei sind zum einen allgemeine Kriterien zu beachten und zum anderen ortsspezifische Entwicklungen bzw. Besonderheiten zu berücksichtigen. Die Einordnung der Sortimente hinsichtlich der Zentrenrelevanz kann auch vom Planungswillen der Stadt bzw. den Zielvorstellungen von Politik und Stadtverwaltung geprägt sein. Für die Zentrenrelevanz sind aus Sicht der cima folgende Faktoren mitentscheidend: Aktueller Bestand: Die Flächenverteilung des aktuellen Bestandes im Stadtgebiet sollte als wichtiger Anhaltspunkt für die Zentrenrelevanz von Sortimenten dienen. Dabei steht im Fokus der Betrachtung, ob die jeweiligen Angebote in integrierten Lagen oder nicht integrierten Lagen zu finden sind. Die aktuelle Standortverteilung (Verkaufsfläche in m²) dient dabei als Grundlage für die Bewertung der Zentrenrelevanz. Nachfrage im Zusammenhang mit anderen Nutzungen: Kopplungsmöglichkeiten mit anderen Nutzungen, die zumeist in der Innenstadt angeboten werden, sind für die Abwägung der Zentrenrelevanz mit zu berücksichtigen. Als Beispiele sind hierbei öffentliche Einrichtungen (Rathaus, Bürgerbüro etc.) oder auch konsumnahe Dienstleistungsbetriebe (u. a. Banken, Frisöre, Reisebüros, Gastronomiebetriebe) zu verstehen. Darüber hinaus sollte der Branchenmix des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt attraktiv und möglichst komplett sein. Daher können auch Branchen, die aufgrund der jeweiligen Kundenfrequenz auf den ersten Blick nicht zentrenrelevant erscheinen, ebenfalls der Innenstadt vorbehalten sein, um einen für den Kunden attraktiven, vollständigen Branchen- Mix zu gewährleisten. Beratungsintensität: Die Angebotsformen der Haupteinkaufslagen umfassen in erster Linie beratungsintensive Fachgeschäfte, die den Kunden einen Mehrwert beim Einkauferlebnis bieten können. Aus diesem Grund sind solche Betriebsformen für einen Zentralen Versorgungsbereich besonders wichtig. Frequenzbringer: Je nach Stadtgröße fungieren unterschiedliche Sortimente als Frequenzbringer für eine Innenstadt. In einer Stadt mit der Größe von Mettmann sind die Frequenzbringer vornehmlich die etablierten Nahversorger sowie größere Filialunternehmen (z. B. H&M, C&A). Einfacher Warentransport: Die Größe und Transportfähigkeit der Waren spielt eine weitere Rolle bei der Zentrenrelevanz von Sortimenten. Großformatige Waren, die einen gewissen Ausstellungsbedarf haben und meist per Auto transportiert werden müssen, sind möglicherweise für die zentralen Standorte weniger geeignet, da der Flächenbedarf und die Warenlogistik von Betrieben mit einem solchen Sortimentsschwerpunkt oftmals nicht in der Innenstadt erfüllt werden kann (z. B. Baumärkte). Im Gegensatz dazu stehen so genannten Handtaschensortimente. Diese Waren sind kleinformatig und können leicht transportiert werden (z. B. Bekleidung, Schuhe). 70

71 Möglichkeiten der Integration zukünftiger Handelsformate: Aufgrund der Handelsentwicklungen und Marktbestrebungen der Unternehmen darf eine Diskussion über die Zentrenrelevanz von Sortimenten die Anforderungen diverser Angebotsformen nicht unberücksichtigt lassen. Neben dem Flächenanspruch dieser Betriebsformen ist auch die Wirkung auf das Stadtbild zu beurteilen. Ein Gartenfachmarkt oder ein Baumarkt sind beispielsweise nur selten geeignet für einen Zentralen Versorgungsbereich. Die Flächenverfügbarkeit im innerstädtischen Zentralen Versorgungsbereich muss als weiterer Diskussionspunkt beachtet werden. Ohne die Möglichkeit zeitgemäße, moderne Flächen in der Innenstadt zu entwickeln bzw. vorhandenen Flächen zu modernisieren, sind die Entwicklungsmöglichkeiten eines Zentralen Versorgungsbereiches eingeschränkt. Planungswille der Stadt: Die aktuelle Rechtsprechung in Deutschland verlangt bei einer planungsrechtlichen Steuerung die Entwicklung einer ortsspezifischen Sortimentsliste. Der Planungswille der Stadt kann dabei Auswirkungen auf die Zentrenrelevanz von Sortimenten haben. Der Kommune sind hierfür im Rahmen der Selbstverwaltung weitreichende Kompetenzen zugesagt. Die Planungshoheit wird insoweit bestärkt. Die Herleitung und Begründung einer ortsspezifischen Sortimentsliste muss allerdings mit Bezug auf die aufgeführten Abwägungsmerkmale erfolgen. 9.2 Zur Ableitung der Mettmanner Sortimentsliste Nahversorgungsrelevant sind Sortimente, die täglich oder wöchentlich nachgefragt werden (periodischer Bedarf). Nahversorgungsrelevante Sortimente sind als spezielle Unterform der zentrenrelevanten Sortimente zu betrachten. Ihre herausgehobene Bedeutung für die wohnortnahe Versorgung des täglichen und wöchentlichen Bedarfs kann eine Ansiedlung auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen rechtfertigen, um in integrierten Lagen eine fußläufige Nahversorgung sicherstellen zu können. Zentrenrelevant sind Sortimente, die eine bestimmte, zentrenprägende Funktion am Standort erfüllen (z. B. als Frequenzbringer), vom Kunden ohne Probleme transportiert werden können, i. d. R. einer zentralen Lage bedürfen, da sie auf eine gewisse Kundenfrequenz angewiesen sind, Konkurrenz vor Ort benötigen, um positive Synergieeffekte entstehen zu lassen und vorwiegend in der Innenstadt oder in zentralen Versorgungsbereichen angeboten werden. Nicht zentrenrelevant sind hingegen vor allem Sortimente, die aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs nicht für zentrale Standorte geeignet sind, die nur sehr schwer zu transportieren sind oder eines zusätzlichen Transportmittels bedürfen und überwiegend an nicht integrierten Standorten angeboten werden. 71

72 Zudem verfügen die Betriebe, die diese Sortimente anbieten, auf den jeweiligen Verkaufsflächen in der Regel nur über eine im Vergleich zu nahversorgungs- oder zentrenrelevanten Sortimenten geringe Flächenproduktivität. Die nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick, welche Sortimente in welchen Einzelhandelslagen im Mettmanner Stadtgebiet angeboten werden. Abb. 35: Verkaufsflächenanteile nach Lagen Spielwaren Fahrräder Optik, Hörgeräteakustik Uhren, Schmuck Reformwaren Foto Schuhe Bekleidung, Wäsche Unterhaltungselektronik Schreibwaren Bücher Computer, Büro-/ Telekommunikation Lederwaren Drogerie- und Parfümeriewaren Arzneimittel (Apotheken) Elektrogeräte, Leuchten Schnittblumen, Floristik Zeitschriften, Zeitungen Möbel Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Lebensmittel Sportartikel Antiquitäten, Kunstgegenstände Heimtextilien Zooartikel Baumarktartikel Sanitätswaren 12% 65% 63% 59% 58% 47% 47% 46% 46% 38% 33% 37% 61% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 99% 99% 99% 97% 96% 95% 93% 84% 20% 24% 10% 27% 100% 4% 5% 7% 16% 35% 33% 4% 41% 17% 25% 33% 29% 44% 53% 63% 39% 51% 38% Innenstadt Mettmann Fachmarktstandorte sonstige Lagen Quelle: cima (2016) Die Stadt Mettman verfügt bereits über eine eigene Sortimentsliste aus dem Jahr 2007, die aufgrund der sich veränderten Gegebenheiten im Einzelhandel sowie der landesplanerischen Vorgaben nun fortgeschrieben wird. Zusammenfassend wird der Stadt Mettmann die nachfolgende aktualisierte Mettmanner Sortimentsliste 2016 empfohlen. Im Unterschied zur Sortimentsliste des LEP NRW werden in der nachfolgenden Mettmanner Sortimentsliste auch die nicht zentrenrelevanten Sortimente aufgeführt. Die Liste der nicht zentrenrelevanten Sortimente erfüllt lediglich darstellenden Charakter. Sie ist im Gegensatz zur Liste der zentrenrelevanten Sortimente nicht abschließend und kann um weitere Sortimente ergänzt werden. 72

73 Abb. 36: Mettmanner Sortimentsliste 2016 Zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Reformwaren, Backwaren, Fleischwaren, Getränke, Tabakwaren) Drogeriewaren (inkl. Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Parfümeriewaren, Wasch- / Putz- und Reinigungsmittel) pharmazeutische Artikel (Apothekerwaren) Schnittblumen Zeitungen / Zeitschriften Zentrenrelevante Sortimente Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren (Koffer, Taschen) Glas / Porzellan / Keramik Haushaltswaren Heimtextilien (inkl. Stoffe, Gardinen, Haus- und Tischwäsche) Kurzwaren Bücher Papier / Bürobedarf / Schreibwaren Bastelartikel / Künstlerbedarf medizinische, orthopädische Artikel (inkl. Sanitätswaren) optische und akustische Geräte Spielwaren Sportbekleidung, Sportschuhe, Sportartikel (ohne Campingartikel, Fahrräder und Zubehör, Jagdartikel, Reitartikel und Sportgroßgeräte) Uhren, Schmuck Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik, Computer, Foto Elektrokleingeräte (Haushaltsgeräte wie Mixer, Bügeleisen, Staubsauger) Musikinstrumente und Musikalien Antiquitäten, Kunstgegenstände, Bilder und Bilderrahmen Nicht zentrenrelevante Sortimente (nicht abschließend) Fahrräder und Zubehör Zooartikel (inkl. lebende Tiere) Campingmöbel, Campingartikel Elektrogroßgeräte (sog. weiße Ware wie Kühlschränke, Herde, Waschmaschinen) Lampen / Leuchten Möbel (inkl. Büromöbel, Küchenmöbel), Matratzen Baumarktsortimente (u. a. Eisenwaren, Farben, Tapeten, Bodenbeläge (Auslegewaren wie Teppiche, Parkett, Fliesen), Werkzeuge, Sanitärartikel) Gartenmarktsortiment (u. a. Gartengeräte, Topfpflanzen, Düngemittel, Pflanzgefäße) Quelle: cima (2016) Für die textlichen Festsetzungen in Bebauungsplänen kann auf die Sortimentsliste in der vorliegenden Fassung zurückgegriffen werden. Sofern im Einzelfall eine differenziertere Festsetzung der zulässigen Sortimente erfolgen soll, empfiehlt die cima einen Rückgriff auf die Systematik der Wirtschaftszweige ( WZ-Liste ). Eine Zuordnung der cima-warengruppen zu den WZ-Gruppen findet sich im Anhang. 73

74 10 Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung in Mettmann Zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes in der Praxis der Bauleitplanung und der Baugenehmigungen empfiehlt die cima die nachfolgend aufgeführten Grundsätze zu befolgen: Grundsatz 1: Die Mettmanner Innenstadt als Hauptzentrum genießt Entwicklungspriorität. Einzelhandel mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sollte bei Bedarf entsprechend der bisherigen Ansiedlungspolitik im Stadtgebiet weiterhin vorrangig innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches Hauptzentrum Mettmann etabliert werden. Kleinflächige Ergänzungen können entsprechend der jeweiligen Versorgungsfunktion auch in den ausgewiesenen Nahversorgungszentren möglich sein. Der Entwicklung an nicht integrierten Standortagglomerationen ist entgegenzuwirken. Grundsatz 2: Die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (Supermärkte, Lebensmitteldiscounter, Biomärkte, Drogeriefachmärkte etc.) soll vorrangig innerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche erfolgen. Die Verkaufsflächendimensionierung neuer oder erweiterter Betriebe darf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsfähigkeit des betreffenden oder sonstiger Zentraler Versorgungsbereiche nicht negativ beeinträchtigen. Großflächige Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten können ausnahmsweise auch außerhalb Zentraler Versorgungsbereiche zulässig sein. Diese dürfen jedoch nur dann realisiert werden, wenn aus siedlungsstrukturellen und städtebaulichen Gründen eine Entwicklung innerhalb eines Zentralen Versorgungsbereiches nicht möglich ist, die Ansiedlung oder Erweiterung der Verbesserung der wohnortnahen Versorgung dient und sonstige Zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funktion bzw. Entwicklungsfähigkeit nicht negativ beeinträchtigt werden. Grundsatz 3: An den Fachmarktstandorten sollte die Ansiedlung von Einzelhandel mit nahversorgungsund zentrenrelevanten Sortimenten planerisch ausgeschlossen werden. Diese Standortbereiche sind zukünftig Ansiedlungs- oder Erweiterungsvorhaben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten vorbehalten. Bereits bestehende Betriebe mit zentren- oder nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten genießen Bestandsschutz. Im Rahmen des Bestandsschutzes sind geringfügige Erweiterungen zur Sicherung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit möglich. Der genaue Umfang solcher Erweiterungsmaßnahmen kann grundsätzlich nur im Rahmen einer Einzelfallprüfung ermittelt und bewertet werden. Grundsatz 4: Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten sind vorrangig auf die ausgewiesenen Fachmarktstandorte zu lenken. Auch innerhalb der Mettmanner Innenstadt sind solche Vorhaben grundsätzlich möglich, aus städtebaulicher Sicht wird vor dem Hintergrund der fehlenden Zentrenrelevanz sowie des Flächenverbrauches von An- 74

75 siedlungen innerhalb des Hauptzentrums abgeraten. Vor dem Hintergrund der bereits bestehenden großflächigen Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten im Stadtgebiet (u. a. Baumarkt, Gartencenter im Stadtgebiet vorhanden) sind die Gestaltungsspielräume in Mettmann zudem als begrenzt anzusehen. Grundsatz 5: Bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten ist der Verkaufsflächenanteil der zentrenrelvanten Randsortimente 27 auf max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche zu beschränken. Es wird empfohlen, im Rahmen einer Einzelfallprüfung die Dimensionierung einzelner Randsortimentsflächen gutachterlich bewerten zu lassen. Dadurch kann sichergestellt werden, dass die Randsortimentsflächen nicht ausschließlich durch ein einziges Sortiment belegt werden und dadurch mögliche Beeinträchtigungen städtebaulich schutzwürdiger Strukturen innerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche abgewendet werden. Grundsatz 6: Grundsätzlich ist bei der Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsnutzungen (oder der Erweiterung bestehender Betriebe in die Großflächigkeit) nachzuweisen, dass die Funktionsfähigkeit und die Entwicklungsfähigkeit der Zentralen Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtig werden. Dieser Grundsatz ist nicht als Wettbewerbsschutz, sondern als Absicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zugunsten der verbrauchernahen Versorgungsstrukturen zu verstehen. 27 Als Randsortimente sind solche Waren zu verstehen, die das Kernsortiment ergänzen und eine gewisse funktionale Beziehung zu den Waren des Kernsortimentes aufweisen. Darüber muss das Angebot der Randsortimente hinsichtlich des Umfangs (bezogen auf den Verkaufsflächenanteil) und der Gewichtigkeit (bezogen auf den Umsatzanteil) deutlich gegenüber dem Kernsortiment untergeordnet sein (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom , 7 B 2023/99). 75

76 11 Standortbezogene Steuerungsempfehlungen Aufbauend auf den zuvor dargestellten Grundsätzen zur Einzelhandelsentwicklung der Zentren- und Standortstruktur werden nachfolgend konkrete Ansiedlungs- und Steuerungsempfehlungen für die verschiedenen Standortlagen im Mettmanner Stadtgebiet ausgesprochen Hauptzentrum Innenstadt Mettmann Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt ist der wichtigste Einzelhandelsstandort der Stadt Mettmann. Seine Bedeutung soll zukünftig gestärkt und nachhaltig ausgebaut werden. Die Innenstadt soll daher weiterhin der Schwerpunkt der Einzelhandelsentwicklung in Mettmann sein. Gleichzeitig sind zentrenrelevante Neuansiedlungen außerhalb der Innenstadt restriktiv zu behandeln. Aktuell liegt der Verkaufsflächenanteil der Mettmanner Innenstadt bei rd. 44 % am gesamten Einzelhandel im Stadtgebiet. Damit verfügt die Stadt Mettmann bereits über eine vergleichsweise hohe Angebotsmasse innerhalb des Hauptgeschäftsbereiches. Es besteht rein rechnerisch somit kein dringender Bedarf, weitere größere Verkaufsflächen in der Mettmanner Innenstadt zu realisieren. Vielmehr gilt es die vorhandenen Flächen im Innenstadtzentrum optimal zu präsentieren und dadurch die Attraktivität der Innenstadt als Handelsstandort weiter zu erhöhen. Bei der Realisierung neuer Vorhaben/ Verkaufsflächen im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt sollten die folgenden Punkte berücksichtigt werden: qualitativ und quantitativ ansprechende Angebotsstruktur des Vorhabens sinnvolle Ergänzung der bestehenden Angebote attraktive Anbindung an die bestehende Hauptgeschäftslage ansprechende, zeitgemäße Gestaltung Zur Verdichtung des Einzelhandelsbesatzes in der Innenstadt ist idealerweise zunächst die Nachnutzung derzeit leerstehender Immobilien anzustreben. Dies kann auch den Abriss bestehender Bausubstanz zugunsten zeitgemäßer Handelsimmobilien bedeuten, solange dadurch der Denkmalschutz und das prägende Stadtbild nicht beeinträchtigt werden. Für den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt gelten grundsätzlich keine Ansiedlungsbeschränkungen. Die städtebauliche Verträglichkeit vorausgesetzt (ggf. ist für großflächige Planvorhaben ein Verträglichkeitsgutachten erforderlich), sind sowohl zentrenrelevante, als auch nahversorgungsrelevante und nicht zentrenrelevante Neuansiedlungen zulässig. Aus Gründen einer nachhaltigen Flächenentwicklung in der Innenstadt werden großflächige Ansiedlungsvorhaben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten innerhalb des Hauptzentrums aus städtebaulichen Gründen (hoher Flächenbedarf, geringe Kopplungsbeziehungen zu sonstigen Innenstadtnutzungen) jedoch nicht empfohlen Nahversorgungszentren Die Nahversorgungszentren sollen vorrangig die Aufgabe der Nahversorgung für die wohnortnahe Bevölkerung in den jeweiligen Teilbereichen im Mettmanner Stadtgebiet sicherstellen. Das Einzelhandelskonzept sieht hierfür folgende Regelugen vor: 76

77 Nahversorgungsrelevante Kernsortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege) grundsätzlich großflächig möglich: Ziel soll der Erhalt und die Stärkung tragfähiger Nahversorgungsstrukturen für die wohnortnahe Bevölkerung sein. Dies schließt beispielsweise auch einen bedarfsgerechten Verkaufsflächenausbau der ansässigen Lebensmittelmärkte ein. Der Umfang der Verkaufsflächen für nahversorgungsrelevante Sortimente soll an der örtlichen Nachfrage ausgerichtet sein. Für Ansiedlungen von großflächigen Formaten ist eine Verträglichkeit gegenüber den übrigen Zentralen Versorgungsbereichen im Stadtgebiet nachzuweisen. Neuansiedlung zentrenrelevanter Kernsortimente kleinflächig zulässig (entsprechend der Versorgungsfunktion): Im Sinne einer wachsenden Funktionsmischung innerhalb der Nahversorgungszentren ist eine Arrondierung mit zentrenrelevanten Einzelhandelsangeboten auch hier vorstellbar. Diese sollten jedoch weder mit dem zentralen Versorgungsbereich Versorgungskern Innenstadt in Konkurrenz treten, noch den Charakter des Nahversorgungszentrums dominieren. Zulässig sind daher nur kleinflächige Betriebe, die vom Umfang her auf eine Versorgung des Einzugsbereiches des jeweiligen Nahversorgungszentrums ausgerichtet sind (z. B. Schreibwarengeschäft, Buchhandlung). Neuansiedlung nicht-zentrenrelevanter Kernsortimente kleinflächig zulässig (entsprechend der Versorgungsfunktion): Auch nicht-zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe sollten den Charakter der Nahversorgungszentren nicht beeinträchtigen, sondern allenfalls eine arrondierende Funktion für den Nahversorgungseinzelhandel übernehmen. Zulässig sind daher nur kleinflächige Betriebe, die vom Umfang her auf eine Versorgung des entsprechenden Versorgungsgebietes ausgerichtet sein sollen Solitäre Nahversorgungslagen Solitäre Nahversorgungslagen können auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche sinnvoll sein, wenn sich die Standorte in integrierten Wohn- und Mischgebieten befinden und dort eine Versorgungsfunktion für ansonsten unterversorgte Bereiche im Stadtgebiet übernehmen können. Auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche soll die Nahversorgungsfunktion in den bestehenden solitären Nahversorgungsstandorten gesichert und gestärkt werden. Daher gelten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche die folgenden Ansiedlungsvoraussetzungen: Neuansiedlung / Erweiterung von großflächigen Betrieben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten nach Einzelfallprüfung ausnahmsweise zulässig, wenn folgende Kriterien erfüllt sind: Standort weist ein dichtes Wohnumfeld auf (Nahversorgungsfunktion!), möglichst mit ÖPNV-Anbindung, vorhabenbezogenes Gutachten weist die Verträglichkeit für die zentralen Versorgungsbereiche sowie den Gebietsversorgungscharakter nach und Nachweis der Verbesserung der wohnortnahen Versorgung in dem betreffenden Gebiet. 77

78 Im Hinblick auf die bestehende Standortstruktur im Mettmanner Stadtgebiet kommen für die Weiterentwicklung bestehender Nahversorgungslagen v. a. die Standorte Champagne (mit PENNY) und Blumenstraße (mit NETTO) in Betracht, da diese über entsprechende fußläufige Einzugsgebiete im unmittelbaren Nahbereich verfügen. Diese Betriebe tragen bereits heute wesentlich zur Sicherung der wohnungsnahen Versorgung im Mettmanner Stadtgebiet bei. Keine Neuansiedlung zentrenrelevanter Kernsortimente in Streulagen: Zentrenrelevante Betriebe sind den zentralen Versorgungsbereichen (vornehmlich der Innenstadt und in begrenztem Umfang den Nahversorgungszentren) vorbehalten Fachmarktstandorte Für zentrenrelevante Kernsortimente gilt die Regelung, dass deren Ansiedlung im Hauptsortiment ausschließlich in den zentralen Versorgungsbereichen (vornehmlich in der Innenstadt und in begrenztem Umfang in den Nahversorgungszentren) erfolgen soll. Daraus ergibt sich, dass großflächige Einzelhandelsansiedlungen in den Fachmarktstandorten eine Fokussierung auf nicht-zentrenrelevante Sortimente haben sollen. Zum Schutz der Einzelhandelsstrukturen in den Zentralen Versorgungsbereichen gelten für die Fachmarkt-Standorte bei der Ausweisung neuer Sondergebiete folgende Ansiedlungsregeln: Ansiedlungsvorhaben für großflächige und nicht-zentrenrelevante Kernsortimente im Hauptsortiment sollten prioritär auf die Fachmarkstandorte fokussiert sein, um dort möglichst eine Konzentration entsprechender Angebote zu erreichen. Auf diese Weise können sie eine größere Strahlkraft entfalten als einzelne, über das Stadtgebiet verstreute Fachmärkte. Nicht zulässig sind Neuansiedlungen mit zentrenrelevanten oder nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten, da es sich bei den Fachmarktstandorten um städtebaulich nicht integrierte Standorte handelt. Innerhalb der Fachmarktstandorte befinden sich z. T. großflächige Einzelhandelsnutzungen mit nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten Kernsortimenten. In der Stadt Mettmann betrifft dies im Wesentlichen den bestehenden TRINKGUT Getränkemarkt am Standort Elberfelder Straße. Bestehende Betriebe mit nahversorgungs- oder zentrenrelevanten Kernsortimenten genießen Bestandsschutz. Diesen Betrieben ist lediglich zur Sicherung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit 28 geringfügige Erweiterungsmöglichkeiten einzuräumen. Bei Neuansiedlungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten ist darauf zu achten, dass innenstadt- und nahversorgungsrelevante Randsortimente maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche umfassen (siehe dazu auch Grundsatz 5 LEP NRW). 28 Der Umfang einer geringfügigen Erweiterung stellt keine allgemeingültige Größenordnung dar, sondern ist aus der Untersuchung des jeweiligen Einzelfalls abzuleiten. 78

79 11.5 Sonstige nicht integrierte Lagen und Gewerbegebiete Zur Stärkung und Verdichtung der Einzelhandelszentrenstruktur sollen zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente in Mettmann prioritär dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt sowie in begrenztem Umfang den Nahversorgungszentren sowie den solitären Nahversorgungsstandorten vorbehalten sein. Nicht-zentrenrelevante Sortimente im Kernsortiment sind prioritär an den Fachmarktstandorten fokussiert. Daraus ergeben sich die folgenden restriktiven Ansiedlungsregelungen für Gewerbegebiete und sonstige nicht-integrierte Standorte: In Gewerbegebieten ist grundsätzlich kein Einzelhandel zulässig. Die Gewerbegebiete sollen der Unterbringung von gewerblichen Betrieben vorbehalten bleiben. Um die Flächenpreise für Gewerbebetriebe auf einem angemessenen Niveau halten zu können, sollen Gewerbegebiete in Mettmann daher grundsätzlich von Einzelhandelsnutzungen freigehalten werden. Ausnahmsweise zulässig in Gewerbegebieten ist der sog. Annexhandel, also der Verkauf von vor Ort hergestellten oder weiterverarbeiteten Produkten im räumlichen Zusammenhang der Betriebsstätte ansässiger Produktions- und Dienstleistungsbetriebe. An sonstigen nicht-integrierten Standorten (außerhalb von Gewerbegebieten) sind Betriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten generell auszuschließen. Nichtzentrenrelevante Sortimente sind an sonstigen nicht integrierten Standorten ausnahmsweise zulässig, wenn innerhalb der Fachmarktstandorte und der Innenstadt nachweislich keine Ansiedlung möglich ist oder aus anderen Gründen eine integrierte Lage planerisch nicht gewollt ist bzw. verzichtbar erscheint (bspw. Verkehrsaufkommen, großer Flächenbedarf, keine positiven Agglomerationseffekte zu erwarten) und nur, wenn schädliche Auswirkungen auf die bestehenden Einzelhandelsstrukturen nachweislich ausgeschlossen werden können. Zentren- und nahversorgungsrelevante Randsortimente sind auf maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche zu begrenzen. 79

80 Abb. 37: Übersicht Branchen- und Standortkonzept Mettmann Quelle: cima (2016) Erforderliches Beteiligungsverfahren und förmliche Beschlüsse Abschließend sei an dieser Stelle darauf verwiesen, dass das vorliegende Einzelhandelskonzept vom Rat der Stadt Mettmann förmlich beschlossen werden muss, damit es als Grundlage für zukünftige Bauleitverfahren und Ansiedlungsentscheidungen dienen kann. Im Einzelnen sind folgende Schritte zu empfehlen: Durchführung eines geeigneten Beteiligungsverfahrens der Nachbarkommunen, der relevanten Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit Förmlicher Beschluss des Mettmanner Einzelhandelskonzeptes als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des 1, Abs. 6, Nr. 11 BauGB durch den Rat der Stadt Mettmann Förmlicher Beschluss der Zentralen Versorgungsbereiche in der vorgeschlagenen räumlichen Abgrenzung durch den Rat der Stadt Mettmann Förmlicher Beschluss der Mettmanner Sortimentsliste in der vorgeschlagenen Fassung durch den Rat der Stadt Mettmann Unabhängig von diesen Empfehlungen zur Umsetzung des planungsrechtlichen Teils des Einzelhandelskonzeptes sind die Vorschläge zur Weiterentwicklung der Mettmanner Innenstadt und der Nahversorgungszentren durch aktives Handeln von Politik, Verwaltung und Unternehmen aufzugreifen. 80