Handelsimmobilien: Status quo und aktuelle Herausforderungen

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Klaus Goldschmidt
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1 Handelsimmobilien: Status quo und aktuelle Herausforderungen Perspektiven für eine lebendige Stadt - Handelsimmobilien 14. Dezember 2016 Sebastian Russ

Ein Ausblick: Volt Berlin - erst einkaufen, dann Skydiving... 60 Shops auf 10.

2 Ein Ausblick: Volt Berlin - erst einkaufen, dann Skydiving Shops auf m² Verkaufsfläche Hotel mit 160 Zimmern Indoor-Skydiving-Zone Indoor Surfbecken 2

3 Status Quo recently in the news 3

4 Daraus abgeleitet: Trends und Herausforderungen für den Einzelhandel Online vs. Offline Demographie Brand Building and Brand Maintenance Flagship Stores, Brand Stores, Statement Stores Vertikale vs. Horizontale Einzelhändler (Zara & Co. vs. Boutique von nebenan) Beschränkungen aus Bau-und Planungsrecht 4

5 Handelsumsatzwachstum und online-handel (Quelle: GfK) 5

6 E-Commerce-Markt in Deutschland wächst seit Jahren ungebremst alles nur noch online? Das Handelsgeschäft unterliegt nicht nur dem direkten Vergleich mit anderen Händlern vor Ort, sondern steht in einem globalen Wettbewerb => Waren und Produkte sind heute jederzeit und an jedem Ort verfügbar, bei einer großen Produkt- und Preistransparenz Trotz jährlich (zweistelligen) Zuwächse beim Umsatz: online-handel erbringt erst einen Anteil von rund 12 Prozent am gesamten Einzelhandelsumsatz Deshalb sucht die Handelsbranche nicht nur nach Onlinekonzepten, sondern entwickelt gleichzeitig verstärkt neue Formate für den lokalen Handel Wichtige Treiber: demografische Veränderungen und Urbanisierung Trotz enormer Wachstumsraten im online-handel wird der weitaus überwiegende Teil des Einzelhandels auch in Zukunft noch in stationären Geschäften stattfinden 6

7 Wir werden immer weniger und müssen daher mehr kaufen Abnahme der Gesamtbevölkerung in den nächsten Jahrzehnten trifft auch den Handel - weniger Menschen = weniger potenzielle Kunden Einzelhandel kann nur wachsen, wenn der Warenkorb jedes einzelnen Kunden vergrößert wird Im Gegensatz zur Bevölkerung nimmt die Anzahl der Privathaushalte weiter zu und der Trend zu kleinen Haushaltsgrößen ist ungebrochen - diese Haushalte müssen sämtlich mit Möbeln und Elektrogeräten ausgestattet werden Die Aussicht auf insgesamt abnehmende Bevölkerungszahlen wird in den kommenden Jahren dazu führen, dass Unternehmen ihre Expansionsstrategien immer kritischer überprüfen und Anforderungen an geeignete Standorte eher verschärfen Bei der Verkaufsfläche pro Einwohner liegt Deutschland europaweit bereits jetzt in der Spitzengruppe Wir erwarten daher generell zurückhaltende Expansionsbestrebungen in einem Markt, der insgesamt nicht mehr wachsen und vor allem durch Verdrängungswettbewerb geprägt sein wird 7

8 Shoppingerfahrungen und Emotionen bitte einmal alles zum mitnehmen direkt am Point of Sale Stationärer Handel wird für Spontanität, Inspiration und das haptische Produkterleben geschätzt Store Design und Ladeneinrichtung werden zentrale Instrumente innerhalb des Marketingmix => Begehrlichkeiten wecken, Kaufanreize setzen Trend zu mehr Individualität in der Ladengestaltung - auch bei Filialunternehmen - mit Spagat zwischen Standards und individueller Note Nischenschaffung, um Kundengruppen gezielter anzusprechen: Integration nationaler oder lokaler Besonderheiten in bestehende Store-Konzepte Spezialformate für bestimmte Sortimentsbereiche Visual Merchandising an ausgewählten Standorten Spezialisierung als wirksame Strategie im Wettbewerb mit Discountkonzepten Folge: sich stetig verkürzende Renovierungszyklen der Verkaufsflächen Das Ladenlokal eines stationären Händlers ist und bleibt sein wichtigstes Marketing Tool 8

9 auch hinsichtlich neuer Supermarkt- und Discount-Konzepte 9

10 Flachbildschirme, Videowände, Kiosksysteme Visual Merchandising als Optimierung der Warenpräsentation und ihrer Verkaufsumgebung (Layout, Wegesystem, Raumstrukturen, Farb-, Material-, Beleuchtungskonzept, Warenträger) Visual Merchandising kommuniziert Informationen über Bilder, die das Angebot verkaufsfördernd inszenieren: Laden- und Warenbilder gelangen schneller ins Gedächtnis der Kunden und verbleiben dort langfristiger Insbesondere in den lifestyleorientierten Branchen Mode und Sport Beauty Dekoration und Einrichten Ermöglicht häufige Wechsel der Warenpräsentation in kurzen Abständen für neue Eindrücke und Kaufimpulse - ohne dabei die Verkaufsflächen grundlegend zu ändern Einrichtung und Visual Merchandising werden sich künftig noch stärker miteinander verzahnen - schon bei der Planung eines neuen Store-Konzepts 10

11 und innovative Produktpräsentationen zum Brand Building in Concept Stores 11

12 sowie in Flagship Stores über Brand Stores hin zu Statement Stores 12

13 Vertikal gewinnt! Ein wesentlicher Trend der letzten Jahre: Entwicklung eigener Einzelhandelsaktivitäten der Markenartikelhersteller insbesondere dort, wo Hersteller aus den eigenen Produktionsstätten ein kompetentes Sortiment anbieten können und gleichzeitig eine starke Marke haben Beginn mit Nike in den USA zu Beginn der 1990er-Jahre Adidas, Hugo Boss oder WMF haben massiv eigene Geschäfte eröffnet und dadurch eine Strategie entwickelt, ständige Konflikte mit dem Einzelhandel zu umgehen Diese Labels sind vollständig vertikal integriert - vom Design über die Produktion zur Logistik bis hin zum Verkauf an den Endkonsumenten Ergebnis: die volle Marge als Mono-Brand-Kette und somit ein überdurchschnittlicher Vorteil gegenüber kleinen Einzelhändlern Nachdem Unternehmen wie Hennes & Mauritz und Zara mit einer Vertikalisierungsstrategie so erfolgreich sind, ist die Integration eines eigenen Einzelhandels in den Fokus zahlreicher Hersteller gerückt nicht nur im Textileinzelhandel Folge 1: Im Multi-Brand-Anbieterbereich wird es immer schwieriger, ein attraktives Markenangebot zusammen zu tragen Folge 2: Reduzierung der Händler-Margen bei gleichzeitig steigenden Anforderungen (Präsenz der starken Brands am POS) =>Zusammenarbeit mit den Marken-Eignern wird immer weniger interessant Mittelfristig werden sich die selbständigen Händler verstärkt in Nischenmärkten mit kleineren Marken zurückziehen und ggfs. Standortsuche für einen eigenen Mono-Brand-Store betreiben 13

14 Baurechtliche Rahmenbedingungen als Restriktion bei der Entwicklung neuer Einzelhandelsimmobilien In den vergangenen Jahren haben viele Gemeinden neue Bebauungspläne aufgestellt oder bestehende Pläne geändert, um die Möglichkeiten zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben einzuschränken oder ganz auszuschließen Gilt auch bei der Erweiterung bestehender Ladenlokale oder bei einer geplanten Sortimentsänderung in Folge einer Neuvermietung Damit sollen Innenstädte und gewachsene Versorgungsbereiche vor unerwünschter Konkurrenz auf der grünen Wiese geschützt werden Keine Auswirkungen haben diese Änderungen auf bereits erteilte Genehmigungen für Einzelhandelsbetriebe, bestehende Einzelhandelsnutzungen dürfen in dem Rahmen fortgeführt werden, den die Baugenehmigung zulässt Wie dieser Rahmen genau abgesteckt ist, wird zur entscheidenden Frage, wenn Änderungen an der ausgeübten Nutzung vorgenommen werden sollen Veränderungen des genehmigten Sortiments sind regelmäßig planungsrechtlich relevant und damit grundsätzlich (neu) genehmigungsbedürftig Prüfung von Bebauungsplänen, BauNVO, Regelungen nach 34 BauGB, negative oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sowie die Prüfung von Zentren- und Einzelhandelskonzepten werden bei fast allen Einzelhandelsprojekten im Vordergrund stehen 14

15 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Sebastian Russ JLL Retail Asset Management GmbH Senior Consultant Tel: +49 (30) Mail: sebastian.russ@eu.jll.com 15

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