Verwaltertage 2017 Wohnungseigentumsrecht Inhaltliche Bestimmtheit

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1 Verwaltertage 2017 Wohnungseigentumsrecht Inhaltliche Bestimmtheit Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1

2 Fröhliches Rätselraten Verwalter V hat gerade die WEG Schlawinerweg 1-3 von Berufskollegen Ahnungslos übernommen. Beirat Q pocht auf umgehende Umsetzung folgenden Beschlusses: Besprechung der Eigentümer Haus 2 am : Die Anwesenden wünschen die baldige Aufarbeitung der Balkone ihres Hauses. Der Verwalter regt an, dass in Abstimmung mit dem Beirat das Nötige alsbald veranlasst werden möge. 2

3 Der große Schweiger Eigentümer Q erhebt gegen den Beschluss über die Abrechnungsgenehmigung die Anfechtungsklage und begründet diese mit insgesamt 57 wortreich ausgeführten Beanstandungen. So lautet der Beschluss: Die Eigentümer beschließen, die vorliegende Jahresabrechnung 2015 zu genehmigen. Der Verwalter verkündet diesen Beschluss als angenommen. Wie lautet die wesentliche Passage der Urteilsbegründung? 3

4 LG Gera v S 23/14, ZMR 2015, 481 AG Dortmund v C 71/14, ZMR 2016, 401 kommt es auf die umfangreichen Einwendungen des Klägers gegen die Rechtmäßigkeit des Genehmigungsbeschlusses sowie auf den ebenso umfangreichen Vortrag der Beklagten hierzu nicht an, denn die (auch) auf die Feststellung der Nichtigkeit des Beschluss der Eigentümerversammlung vom zu TOP 5 gerichtete Klage ist ohne weiteres begründet, da der Beschluss nichtig ist 4

5 LG Gera v S 23/14, ZMR 2015, 481 AG Lüneburg v C 295/15, ZMR 2016, 578 AG Dortmund v C 71/14, ZMR 2016, 401 Die Genehmigung der Jahresabrechnung ist nur dann hinreichend bestimmt, wenn sie einen Bezug sowohl auf die Jahresgesamt- als auch auf die jeweiligen Einzelabrechnungen klar erkennen lässt. 5

6 23 Abs. 4 S. 1 WEG Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. 6

7 AG Dortmund v C 71/14, ZMR 2016, 401 Die Nichtigkeit eines Beschlusses wird grundsätzlich für und gegen alle. Sie bedarf im gerichtlichen Verfahren auch keiner besonderen Geltendmachung, da sie von Amts wegen zu berücksichtigen ist. Im Verfahren über die Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses ist daher auch ohne Antragsänderung die Nichtigkeit des Beschlusses zu prüfen. 7

8 10 Abs. 4 WEG Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß 23 und gerichtliche Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß 43 bedürfen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch. 8

9 24 Abs. 7 u. 8 WEG (7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut 1. der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, 2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und 3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien, (8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. 9

10 BGH, Urt. v V ZR 72/09, ZMR 2010, 378 Hügel/Elzer, WEG, 1. Aufl. 2015, vor 23 ff., Rn. 62 Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl. 2015, 23 Rn. 54 ff.; 162 ff. Aufgrund der Bindungswirkung des 10 Abs. 4 WEG und der Möglichkeit der auch generellen Änderung von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer durch Beschlüsse müssen diese klar und inhaltlich hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Streitig kann sein, ob ein Beschluss, der an Mängeln der Klarheit und inhaltlichen Bestimmtheit leidet, nur rechtswidrig oder nichtig, d.h. rechtsunwirksam ist. 10

11 BGH, Urt. v V ZR 315/13, ZMR 2015, 239 BGH, Beschl. v V ZB 11/98, ZMR 1999, 41 Riecke/Schmid/Drabek, WEG, 4. Aufl. 2015, 23 Rn. 17 Beschlüsse der Eigentümerversammlung müssen inhaltlich so bestimmt sein, dass die durch den Beschluss beabsichtigten Wirkungen dessen reinem Wortlaut entnommen werden können, ohne dass äußere Umstände zu seiner Auslegung herangezogen werden müssen. Sie sind auszulegen wie eine Grundbucheintragung, denn es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung gewollten Rechtswirkungen der Beschlussformulierung selbst entnehmen zu können. Ein Beschluss muss aus sich heraus verständlich sein. Eine ergänzende Auslegung kommt grundsätzlich nur bei Regelungslücken in Frage. 11

12 OLG Hamburg v Wx 149/00, ZMR 2001, 725 AG Hamburg-Blankenese v C 31/14, ZMR 2015, 813 AG Hannover v C 5633/14, ZMR 2016, 494 Auslegungsmaßstab ist der Wortlaut, wie er sich unter Außerachtlassung subjektiver Wertungsumstände für einen unbefangenen externen Dritten darstellt, der nicht an der Eigentümerversammlung teilgenommen hat. Insofern kommt es nicht darauf an, welche zusätzlichen Erläuterungen in der Eigentümerversammlung selbst gegeben wurde oder welche erläuternden Unterlagen vorlagen. Abgesehen davon können nachträgliche Erläuterungen oder Sonderwissen von Verwalter oder Eigentümern nicht zur Rettung eines Beschlusses erfolgreich ins Feld geführt werden. 12

13 49 Abs. 2 WEG Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist. 13

14 LG Bamberg, Beschl. v T 8/15, ZMR 2015, 395 AG Hamburg v d C 126/13, IMRRS 2016, 0132 Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 4. Aufl. 2015, 49 Rn. 4 d Gem. 49 Abs. 2 WEG kann das Gericht die Prozesskosten dem Verwalter auferlegen, wenn das Gericht zu der Auffassung gelangt, dass die Tätigkeit des Gerichts durch den Verwalter veranlasst wurde und diesen dabei ein grobes Verschulden trifft. Dies ist regelmäßig anzunehmen, wenn der Verwalter ersichtlich nicht zustande gekommene Beschlüsse verkündet oder grob fehlerhafte Beschlussformulierungen verwendet. 14

15 Carte Blanche Inhaltliche Bestimmtheit Die Eigentümerversammlung beschließt: Der defekte Zaun zum linken Nachbargrundstück soll zu Kosten von ca ,00 EUR erneuert werden. Der Verwalter hat hierzu mindestens noch drei Vergleichsangebote einzuholen. Nach Nachverhandeln der Angebote soll der Auftrag sodann in Abstimmung mit dem Beirat an den geeignetsten Anbieter vergeben werden. 15

16 LG Koblenz, Urt. v S 72/13, ZMR 2015, 59 LG München I, Beschl. v T 2063/07, ZMR 2008, 488 AG Offenbach v C 27/16, ZMR 2016, 1003 AG Hamburg-Blankenese v C 21/14, ZMR 2015,629 AG Dortmund v C 53/14, ZMR 2015, 628 AG Hamburg-Blankenese v C 43/09, ZMR 2010, 563 Die Kompetenz, über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung zu entscheiden, liegt gem. bei der Eigentümerversammlung. Die Delegation dieser Entscheidungsbefugnis ist grundsätzlich rechtswidrig, insbesondere wenn die Entscheidungskriterien nicht bestimmt festgelegt sind. 16

17 LG Koblenz, Urt. v S 72/13, ZMR 2015, 59 LG München I, Beschl. v T 2063/07, ZMR 2008, 488 AG Offenbach v C 27/16, ZMR 2016, 1003 AG Hamburg-Blankenese v C 21/14, ZMR 2015,629 AG Dortmund v C 53/14, ZMR 2015, 628 AG Hamburg-Blankenese v C 43/09, ZMR 2010, 563 Die Delegation von Entscheidungsbefugnissen ist insbesondere auch dann nichtig, wenn diese den Entscheidungsträgern eine Carte Blanche ausstellt und auch die Entscheidungsträger sowie das Entscheidungsverfahren nicht hinreichend bestimmt ist. 17

18 Ausweg? Die Eigentümerversammlung beschließt, den Verwalter zu beauftragen und zu ermächtigen, auf der Grundlage des vorliegenden Angebots der Firma Meier vom zu Kosten i.h.v ,00 brutto den Auftrag zur Erneuerung des defekten Gartenzauns zu erteilen. Der Verwalter wird angewiesen, mindestens zwei weitere vergleichbare Angebote einzuholen. Eine abweichende Auftragsvergabe darf nur mit der Zustimmung der Mehrheit der Mitglieder des Beirats an einen anderen Anbieter erfolgen, wenn dieser die gleiche Leistung zu einem geringeren Preis anbietet. 18

19 LG München I v S 152/14, ZMR 2015, 152 LG Hamburg v S 74/14, ZMR 2015, 143 Die Delegation von Entscheidungsbefugnissen kann ausnahmsweise rechtmäßig sein, wenn die Ermächtigung zu einem begrenzten und für die Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss über eine Maßnahme bei der Eigentümerversammlung belässt. 19

20 Verwalterfalle Inhaltliche Bestimmtheit Die Eigentümerversammlung beschließt, nachdem der Verwalter drei Vergleichsangebote eingeholt und in der Versammlung vorgelegt hatte: Die Balkonsanierung soll gemäß dem in der Eigentümerversammlung vorliegenden Angebot der Firma X v zu Kosten i.h.v ,00 EUR brutto ab dem durchgeführt werden. 20

21 LG Gera v S 23/14, ZMR 2015, 481 LG Berlin v S 52/12, IMR-online AG Schwerin v C 436/15, ZMR 2016, 916 AG Oldenburg v C 2/15, ZMR 2015, 891 AG Dortmund v C 22/15, ZMR 2016, 146 Ein Instandsetzungsbeschluss ist nur dann hinreichend bestimmt, wenn dabei auch angegeben wird, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen und auf welche Art und Weise sie durchgeführt werden sollen. 21

22 BGH, Urt. v V ZR 104/15, ZMR 2016, 638 Zwar ist es für die Bestimmtheit eines Instandsetzungsbeschlusses geboten, die konkreten Maßnahme zu bezeichnen; indes kann zur Konkretisierung getroffener Regelungen auf ein außerhalb des Protokolls (besser: Beschlusswortlauts) befindliches Dokument Bezug genommen werden. Dabei muss diese Anlage aber zweifelsfrei bestimmt sein. 22

23 BGH, Urt. v V ZR 104/15, ZMR 2016, 638 AG Dortmund v C 71/14, ZMR 2016, 401 AG Dortmund v C 22/15, ZMR 2016, 146 Für die Bestimmtheit eines Instandsetzungsbeschlusses ist es somit dringend geraten, nicht nur Bezug auf das genau zu konkretisierende Dokument zu nehmen, sondern die Regelung zumindest kursorisch zu beschreiben und das im Weiteren in Bezug genommene Dokument ausdrücklich als Anlage zur Versammlungsniederschrift zu nehmen. So soll z.b. die Inbezugnahme auf die vorliegende Abrechnung nur dann genügen, wenn die diese konkret (mit Datum) bezeichnet wird und ausdrücklich als Inhalt des Beschlusses als Anlage zum Protokoll genommen wird. 23

24 LG München I v S 21342/13 WEG, ZMR 2015, 147 AG Augsburg v C 1980/15 WEG, IMR 2016, 341 Zwar besteht keine generelle Pflicht zur Übersendung eingeholter Alternativangebote, Unterlagen, die aber nach Art, Umfang und Bedeutung eine vorherige Auseinandersetzung erfordern, müssen den Eigentümern bekannt gemacht worden sein. Hierzu reicht die Übersendung eines Preisspiegels aus, sofern die Möglichkeit besteht (und kommuniziert wird), sich eingehender zu informieren. 24

25 LG Düsseldorf v S 34/14, ZMR 2016, 795 An die hinreichend bestimmte Bezeichnung insbesondere von Unterlagen, die den Eigentümern im Vorfeld der Eigentümerversammlung zu deren Information zu übersenden sind, müssen höchste Anforderungen gestellt werden. Ein Preisspiegel, der neben den Namen der Anbieter und dem Datum deren Angebots nicht auch die Angebotsnummer ausweist, reich nicht aus. 25

26 Formulierungsvorschlag Die Eigentümerversammlung beschließt, den Verwalter zu ermächtigen, namens und im Auftrage sowie auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft die Fa. X auf der Grundlage deren vorliegenden Angebots vom, welches als Anlage zum Protokoll genommen wird, zu Kosten i.h.v. EUR brutto (Festpreis) mit der Ausführung der im o.g. Angebot näher beschriebenen Arbeiten zur Abdichtung (Entfernung des vorhandenen Balkonaufbaus / der Geländer, Erneuerung der Feuchtigkeitsabdichtung und des Balkonaufbaus sowie stirnseitige Anbringung neuer Geländer) der Balkone im Bereich der Sondereigentumseinheiten und zu beauftragen. 26

27 Wunschkonzert Inhaltliche Bestimmtheit Eigentümer Q erhebt gegen den Beschluss über die Abrechnungsgenehmigung die Anfechtungsklage. So lautet der Beschluss: Die Eigentümer beschließen, die vorliegende Jahresabrechnung 2015 vorbehaltlich der Überprüfung der Heizkostenabrechnung durch den Verwaltungsbeirat zu genehmigen. Der Verwalter verkündet diesen Beschluss als angenommen. Wie lautet die wesentliche Passage der Urteilsbegründung? 27

28 LG München I, Urt. v S 22442/15 AG Lüneburg v C 295/15, ZMR 2016, 578 AG Hamburg-Blankenese v C 44/15, ZMR 2016, 911 Die Genehmigung der Jahresabrechnung ist bedingungsfeindlich. Änderungsvorbehalte führen zur Beschlussnichtigkeit. Ist der Beschluss deswegen nichtig, sind dem Verwalter gem. 49 Abs. 2 WEG die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. 28

29 Laberbacke Inhaltliche Bestimmtheit Eigentümer Q erhebt gegen den Beschluss über die Durchführung einer kostenintensiven Instandsetzungsmaßnahme die Anfechtungsklage. Der Beschluss lautet u.a.: Die Kostenverteilung erfolgt nach dem gültigen Kostenverteilerschlüssel für Reparaturen. 29

30 LG Hamburg v T 61/15, ZMR 2016, 307 AG Hamburg-Blankenese v C 21/14, ZMR 2015, 629 Wiederholt eine Beschlussfassung nur den gesetzlichen Verteilerschlüssel unklar mit anderen Worten, ist sie überflüssig und unbestimmt. LG Hamburg v S 109/15, ZMR 2016, 484 Ist der Beschluss über die Finanzierung der Folgekosten einer Maßnahme nichtig, ist im Zweifel der gesamte Beschluss nichtig. 30

31 Laberbacke II Inhaltliche Bestimmtheit Eigentümer Q erhebt gegen den Beschluss über die Durchführung einer kostenintensiven Instandsetzungsmaßnahme die Anfechtungsklage. Der Beschluss lautet u.a.: Die Kostenverteilung erfolgt nach tatsächlich genutzter Wohnfläche. 31

32 LG Frankfurt/Oder v S 85/16, IMR-online Ausgehend vom natürlichen Sprachgefühl dürfen nur tatsächlich genutzte Flächen einbezogen werden. Leerstehende Wohnungen würden dann nicht einbezogen werden, wobei nicht geregelt ist, wer dies feststellt. Der Verwalter kann es ohne weiteres nicht wissen. 32

33 Wo wir schon mal dabei sind Beirat Q regt an, den Kostenverteilerschlüssel für die Kosten des Kaltwasserverbrauchs sowie für die Kosten der Treppenhausreinigung zu ändern. Sein Vorschlag Personentage findet in der Eigentümerversammlung begeisterte Zustimmung. Der weniger euphorisch gestimmte Verwalter V fragt sich, ob er den gewünschten Beschluss wohl verkünden soll. 33

34 AG Dortmund v C 108/14, ZMR 2016, 234 Der Beschluss der Wohnungseigentümer ist wegen Unbestimmtheit nichtig. Unklar ist schon, in welchem Verhältnis die Personen(-zahl?) zur Zeit stehen soll. Unklar ist zudem, wer als Person zu rechnen sein soll und wer dies festlegt bzw. ermittelt. 34

35 Da langen wir mal zu Beirat Q regt an, den Kostenverteilerschlüssel für die Wartungskosten der WEG sowie die Kosten der Müllbeseitigung nicht mehr nach MEA, sondern nach qm-wohnfläche zu verteilen. 35

36 LG Frankfurt a.m. v S 5/14, IMR 2015, 239 LG München I v S 13821/13, ZMR 2014, 920 Inhaltlich unklar sind Begriffe wie Wartungskosten Müllbeseitigungskosten, da nicht konkret umrissen ist, ob und gegebenenfalls welche Kosten über die hinaus, welche die BetriebskostenV nennt, inbegriffen sein können. 36

37 In die Hose gegangen Die WEG möchte das Verwaltungsverhältnis mit Verwalter V fortsetzen. Hierzu wird beschlossen: Die V-GmbH wird für den Zeitraum vom bis wiederbestellt. Die Vergütung beträgt 23,00 EUR pro Monat pro Einheit zzgl. der jeweiligen gesetzlichen Mehrwertsteuer. Im Übrigen gelten die Konditionen des bislang bestehenden Verwaltervertrags fort. 37

38 BGH, Urt. v V ZR 114/14, ZMR 2015, 393 Trotz der anerkannten Trennung von Verwalteramt und Verwaltervertrag hält es der Senat für erforderlich, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters erfolgt, zumindest die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden. 38

39 OLG Düsseldorf v I-3 Wx 70/06, NZM 2007, 488 Beschlüsse der Eigentümerversammlung müssen inhaltlich so bestimmt sein, dass die durch den Beschluss beabsichtigten Wirkungen dessen reinem Wortlaut entnommen werden können, ohne dass äußere Umstände zu seiner Auslegung herangezogen werden müssen. Im vorliegenden Fall ist für einen Dritten aus dem Wortlaut des Beschlusses nicht bestimmbar, auf welche angeblich bislang geltenden Regelungen welchen konkreten Verwaltervertrags Bezug genommen wird. 39

40 Der gestörte Eigentümer Eigentümer E hat den Balkon seiner Wohnung ohne Genehmigung überdacht. Beirat Q verlangt nun gemeinschaftliches Vorgehen gegen den E. Folgender Beschluss wird verkündet: Es wird beschlossen, die den einzelnen Eigentümern gegen den E zustehenden Ansprüche auf Beseitigung der Balkonüberdachung auf die Gemeinschaft zu übertragen. E wird vom Verwalter unter Fristsetzung aufgefordert, die Überdachung zu entfernen. Im Fall fruchtlosen Fristablaufs ist der Verwalter ermächtigt, Rechtsanwalt R damit zu beauftragen, die Ansprüche der Gemeinschaft gegen den E gerichtlich durchzusetzen. 40

41 10 Abs. 6 S. 3 WEG Sie [die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer] übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. 41

42 BGH, Urt. v V ZR 125/10, NZM 2011, 807 AG Ratingen, Urt. v C 294/15, ZMR 2016, 408 AG Ratingen, Urt. v C 296/14, ZMR 2015, 645 Bei der Bestimmung des 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG handelt es sich um eine Kompetenznorm, die es der Wohnungseigentümergemeinschaft nur gestattet, die Individualrechte zur Ausübung an sich zu ziehen; anderslautende Beschlüsse sind nichtig. 42

43 Auf ihn mit Gebrüll Wegen diverser Baumängel am Gemeinschaftseigentum wollen die Eigentümer gemeinsam gegen den Bauträger vorgehen. Folgender Beschluss wird verkündet: Es wird beschlossen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausübung der zur ordnungsmäßigen Herstellung des Gemeinschaftseigentums notwendigen rechtlichen Schritte gegen den Bauträger an sich zieht. Gegen den Verkäufer soll ein gerichtliches selbständiges Beweisverfahren eingeleitet und sodann Klage erhoben werden. 43

44 BGH, Urt. v VII ZR 63/88, NJW-RR 1989, 1269 AG Hamburg-Blankenese v C 17/15, ZMR 2016, 151 AG Dortmund, Urt. v C 13/14, ZMR 2015, 412 Der Beschluss ist mangels inhaltlicher Bestimmtheit nichtig. Es wird nicht klar, gegen wen und woraus mit welchem Ziel vorgegangen werden soll. Die Hemmung der Verjährung durch Beweisantrag oder Klage tritt nur ein, wenn der Anspruchsberechtigte Klage erhebt. Der rechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer ist nicht Vertragspartner des Bauträgers, dies sind die einzelnen Erwerber. Wird die Klageerhebung nachträglich genehmigt, so ist wird diese nicht rückwirkend zulässig, denn die Genehmigung wirkt nur ex nunc, nicht ex tunc. 44

45 Individualrechte und die WEG Vergemeinschaftung von Individualansprüchen Die Eigentümerversammlung beschließt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (rechtsfähiger Verband) die den einzelnen Wohnungseigentümern individuell gegenüber [ ], zustehenden Ansprüche aus [ ], insbesondere gerichtet auf [ ], zur Ausübung an sich zieht ( 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG). Die Verwaltung wird ermächtigt, namens und im Auftrage sowie auf Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft Rechtsanwalt [ ] mit der außergerichtlichen / gerichtlichen Durchsetzung der o.g. Ansprüche zu beauftragen. Vor einer gerichtlichen Durchsetzung der o.g. Ansprüche soll [ ] durch den beauftragten Rechtsanwalt schriftlich unter Fristsetzung zu deren Erfüllung aufgefordert werden. Im Falle fruchtlosen Fristablaufs soll Klage erhoben werden. Kosten- und Finanzierungsbeschluss. 45

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