Immobilien-Lexikon A-Z

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1 Immobilien-Lexikon A-Z Abgeschlossenheitsbescheinigung Damit eine Eigentumswohnung überhaupt als solche anerkannt wird, muss die Voraussetzung der "Abgeschlossenheit" erfüllt sein. Eine Wohnung gilt als in sich abgeschlossen, wenn sie baulich durch Trennwände und Trenndecken vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen getrennt ist und unter anderem einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien (Treppenhaus oder Vorraum) hat. Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan gehören inhaltlich zusammen und bestimmen die Grenzen des jeweiligen Eigentums. Sie dienen der Abgrenzung und Identifikation von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum. Abnahmeprotokoll Das Abnahmeprotokoll wird bei der Abnahme der am Bau ausgeführten Leistungen erstellt, sofern die Vertragspartner die förmliche Abnahme vertraglich vereinbart haben, oder, sofern die VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen) dem Vertrag zugrunde liegt, einer der Vertragspartner dies verlangt. In diesem Protokoll werden u.a. die vom Auftraggeber gerügten Mängel und Vorbehalte sowie die Erklärungen des Auftragnehmers hierzu festgehalten, außerdem die Entscheidung, ob die Abnahme erklärt oder abgelehnt wird. Der Termin zur förmlichen Abnahme wird vom Auftraggeber nach Fertigstellung der Bauleistung angesetzt oder von den Vertragspartnern gemeinsam festgelegt. Abtretung Übertragung von Rechten und Ansprüchen auf einen Dritten. In der Baufinanzierung erfolgt häufig die Abtretung einer Grundschuld und die Abtretung der Ansprüche aus Bausparverträgen sowie Kapitallebensversicherungen. Bei einer Umschuldung kann eine Grundschuld vom alten Darlehensgeber an den neuen Darlehensgeber abgegeben werden; von daher muß für den neuen Darlehensgeber keine neue Grundschuld eingetragen werden, (=> Kostenersparnis für Neueintrag, da Abtretung wesentlich weniger Notargebühren kostet, als Löschung der alten und Eintrag einer neuen Grundschuld) wenn dieser mit der Ausstattung (Höhe, Zinssatz, Nebenleistung, Vollstreckbarkeit usw.) der abgetretenen Grundschuld einverstanden ist. Die Abtretung der Rechte und Ansprüche aus Bausparverträgen bzw. Kapitallebensversicherungen dient als Zusatzsicherheit bzw. Tilgungsersatz (Tilgungsaussetzung) für Hypothekendarlehen. Altlasten Weist eine Fläche (Grundstück) Belastungen oder Verunreinigungen im Boden oder Untergrund auf, die Mensch und/oder Tier gefährden, spricht man von einer Altlast. Zu unterscheiden sind Altablagerungen durch ehemalige Mülldeponien, Altstandorte von ehemaligen Fabrik-, Werkstatt-, Tankstellen- oder Militärgeländen und großflächige Bodenbelastungen etwa durch Überschwemmungen oder Verrieselungen. Aufgrund der hohen Kosten für Beseitigung/ Entsorgung von Altlasten, kann sich der Preis für das Grundstück erheblich erhöhen.

2 Amtlicher Lageplan Auszug aus dem Liegenschaftsbuch; erhältlich beim Liegenschafts-/Katasteramt. Amtsgericht Dort wird u.a. das Grundbuch (Abteilung: Grundbuchamt) geführt. Die Amtsgerichte sind daher auch für mögliche Zwangsversteigerungsverfahren bei Grundstücken in ihrem Amtsgerichtsbezirk zuständig. Annuität Als Annuität bezeichnet man die monatliche bzw. vierteljährliche Rate, die für das in Anspruch genommene Darlehen zu entrichten ist. Sie setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Der Zinsanteil nimmt im Zeitverlauf ab, der Tilgungsanteil steigt immer mehr. Annuitätendarlehen Ein Annuitätendarlehen wird in konstanten, meist monatlich oder vierteljährlich anfallenden Kreditraten (sog. Annuität) zurückgezahlt. Die Annuität besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Durch die Tilgung nimmt die Restschuld laufend ab. Deshalb sinken die (auf die Restschuld zu leistenden) Zinszahlungen - entsprechend steigt der Tilgungsanteil um die "ersparten Zinsen". So erklärt sich die bei Annuitätendarlehen zu findende Bezeichnung "anfängliche Tilgung 1%". Durch dieses System ist Ihr Darlehen nicht erst in 100 Jahren, sondern bereits nach ca. 30 Jahren zurückbezahlt. Anschaffungskosten Zu den Anschaffungskosten gehören aus steuerlicher Sicht alle Kosten, die beim Erwerb eines Gegenstandes anfallen. Beim Kauf einer Wohnimmobilie sind dies beispielsweise der Kaufpreis, Gutachterkosten, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühren bezüglich des Kaufs, Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrages. Auflassung Darunter versteht man die Einigung darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück vom Verkäufer auf den Erwerber übergehen soll. Verkäufer und Erwerber müssen diese Erklärung bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar abgeben. Die Auflassung wird in Abt. II des Grundbuches eingetragen. Auflassungsvormerkung Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch auf Übertragung des Eigentums. Durch Eintragung in Abt. II des Grundbuches kündigt sie den Eigentumswechsel an, der noch nicht in Abt. I eingetragen (vollzogen) wurde. Eine Auflassungsvormerkung schützt den zukünftigen Eigentümer davor, daß der Verkäufer ein Objekt z.b. an eine weitere Person verkauft und/oder mit Grundpfandrechten belastet, die nicht mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen. Das Institut, welches den Erwerb der Immobilie finanziert, wird immer den Rücktritt der Auflassungsvormerkung hinter dem Grundpfandrecht fordern.

3 Auszuzahlender Darlehensbetrag Das ist der Darlehensbetrag abzüglich des evtl. Disagios, Bearbeitungskosten sowie der Schätzkosten. Man spricht auch vom Nettokreditbetrag. Dieser kann durch evtl. anfallender Bereitstellungszinsen sowie Überweisungskosten weiter vermindert werden. Bauabnahme Hierunter versteht man die Abnahme der am Bau ausgeführten Leistungen. Die Schlussabnahme ist eine Bescheinigung darüber, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfüllt wurden. Nach der Schlussabnahme bzw. Gebrauchsabnahme ist das Haus zum Bezug freigegeben. Baubeschreibung Detaillierte Aufstellung über alle ein Bauvorhaben umfassenden Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale. Dazu gehören auch präzise Mengen-, Leistungs- und Qualitätsangaben der verwendeten Materialien und der angewendeten Techniken. Baufortschritt Es ist bei der Finanzierung von Neubauten üblich, Darlehen entsprechend dem Bautenstand auszuzahlen. Der erreichte Bautenstand ist der Bank nachzuweisen. Baufreigabe Nachdem Sie eine Baugenehmigung vom Bauamt erhalten haben, können Sie noch nicht mit dem Bauen beginnen. Vorher müssen Sie sich noch vom Bauamt eine Baufreigabe erteilen lassen, in der z.b. die Baustellenzufahrt, die Feuerwehrzufahrt usw. geregelt ist. Baugenehmigung Bevor mit dem Bau begonnen werden kann, muss das Bauvorhaben genehmigt sein. Die Baugenehmigung erteilt die Kreisverwaltungsbehörde, sofern das Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Die Genehmigung muss öffentlich am Bau kenntlich gemacht werden. Baulast Als Ergänzung zu den dinglich gesicherten Belastungen eines Grundstücks im Grundbuch können des weiteren Belastungen in der Art von Baulasten bestehen. Diese werden im Baulastenverzeichnis eingetragen, welches die jeweilige Baubehörde führt. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Erklärung zugunsten eines Dritten, z.b. bestimmte Abstandsflächen einzuhalten, einem Nachbarn die Zufahrt über das eigene Grundstück zu genehmigen, Stellplätze für ein Nachbargrundstück auf seinem eigenen Grundstück zu dulden. Die Baulasten sind für jeden Rechtsnachfolger verbindlich. Wer ein berechtigtes Interesse hat, kann in das Baulastenbuch der Baubehörde Einsicht nehmen.

4 Bauplan Der Bauplan ist ein Plan, in dem das Haus/die Eigentumswohnung maßstabsgerecht von einem Architekten dargestellt wird. Bauträger Bauträger sind Unternehmen, die unbebaute Grundstücke erwerben, darauf schlüsselfertige Gebäude (in der Regel Eigentumswohnungen) errichten und diese dann verkaufen. Bausparvertrag Bausparen ist zielgerichtetes Sparen, um für wohnungswirtschaftliche Verwendungen Darlehen zu erlangen, deren Verzinsung niedrig, von Anfang an fest vereinbart und von Zinsschwankungen am Kapitalmarkt unabhängig ist. Durch den Abschluß eines Bausparvertrages wird man Mitglied einer Zweckspargemeinschaft. Am Beginn steht dabei die Sparphase, also eine Leistung des Bausparers zugunsten der Gemeinschaft. Damit erwirbt der Sparer das Recht auf eine spätere Gegenleistung in Form des besonders zinsgünstigen Bauspardarlehens. Wofür Bauspardarlehen verwendet werden können, ist im Bausparkassengesetz geregelt. Der wichtigste Verwendungszweck ist der Erwerb von Wohneigentum durch Bau oder Kauf einer Wohnung oder eines Hauses. Zulässige wohnungswirtschaftliche Verwendungen sind zum Beispiel auch Aus- und Umbauten, Modernisierungen, Umschuldungen und der Erwerb von Altenwohnrechten. Bearbeitungskosten Die Bearbeitungskosten sind Kosten, die der Bank bei der Bearbeitung einer Baufinanzierung entstehen. Sie werden häufig bei Auszahlung des Darlehens dem Kunden in Rechnung gestellt und vom Darlehensbetrag abgezogen. Bei der Berechnung des anfänglichen effektiven Jahreszinses nach der Preisangabenverordnung (PAngVO) sind die Bearbeitungskosten zu berücksichtigen. Beurkundung, notarielle Formvorschrift des Gesetzgebers zum Schutz der Betroffenen bei besonders wichtigen Geschäften. Darunter fallen z.b. Grundstückskaufverträge und Grundschuldbestellungen, die eine dingliche und/oder persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung enthalten. Bei der Beurkundung muß der Notar z.b. Ihre Identität prüfen, Ihnen die Urkunde vorlesen, den Inhalt erläutern sowie Ihnen erforderliche rechtliche Hinweise geben. Der Notar dokumentiert dann in der Urkunde, die von Ihnen abgegebenen Willenserklärungen. Beschränkt persönliche Dienstbarkeit Dies wird nur einer bestimmten Person eingeräumt. Sie ist weder veräußerlich noch vererbbar. Es kann jedoch vertraglich vereinbart werden, daß sie einem anderen zur Ausübung überlassen wird (z.b. Leitungsrecht, Hochspannungsleitungen für Energieversorgungsunternehmen; Wohnrecht). Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten werden in die Abt. II des Grundbuches eingetragen. Bewirtschaftungskosten Ausgaben für den laufenden Betrieb und die Unterhaltung einer Immobilie. Bei vermieteten Immobilien gibt es zwei verschiedene Arten von Bewirtschaftungskosten:

5 Umlagefähige Bewirtschaftungskosten: Diese können dem Mieter in Rechnung gestellt werden (z.b. Grundsteuer, Müllabfuhr, Haftpflichtversicherung für Eigentümer, Hausmeister, Straßenreinigung, Entwässerung, Gartenpflege, Beleuchtung usw.) Diese sind für den Vermieter ein "durchlaufender Posten" und müssen daher bei der Ermittlung der laufend anfallenden Kosten nicht berücksichtigt werden. Nichtumlagefähige Bewirtschaftungskosten: Diese können dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden (z.b. Kosten für Verwalter, Mietausfallwagnis und Instandhaltungsrücklage). Bezugsfertigkeit Unter Bezugsfertigkeit versteht man den bautechnischen Zustand des Gebäudes, der ein Bewohnen der Wohnräume ermöglicht. Dieser Zeitpunkt muss nicht mit dem tatsächlichen Bezugszeitpunkt der Wohnung übereinstimmen. Bodenrichtwert Dieser wird amtlich festgestellt. Ist bei jeder Gemeinde einzusehen und erfragbar. Bodenwert Quadratmeterpreis (inkl. Erschließung, aber ohne Grundstückserwerbsnebenkosten) x rentabler Grundstücksgröße. Bürgschaft Eine Bürgschaft ist ein einseitig verpflichtender Vertrag, durch den sich der Bürge verpflichtet, dem Gläubiger (= der Bank) für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des Schuldners (= des Darlehensnehmers) einzustehen. Carport Ein Carport ist eine nicht rundum geschlossene, jedoch überdachte Abstellfläche für einen PKW. Courtage Anderer Begriff für Maklergebühr. Darlehenslaufzeit Die Darlehenslaufzeit ist die Zeit von der Auszahlung bis zur vollständigen Rückzahlung bzw. bis zur planmäßigen Tilgung Ihres Darlehens. Die Laufzeit kann sich ändern, wenn nach dem Ende der Zinsfestschreibung (Festschreibungszeit) die Konditionen zwischen Ihnen und der Bank neu vereinbart werden (Höherer Zins und/oder höhere Tilgung verkürzen die Laufzeit und umgekehrt). Darlehensvertrag Vertrag zwischen einer Bank als Darlehensgeber und Ihnen als Darlehensnehmer, der die Modalitäten für die Auszahlung und die Rückzahlung eines Darlehens regelt. Ihre Hauptpflichten bestehen darin, innerhalb der vereinbarten Frist die Auszahlungsvoraussetzungen zu schaffen, das Darlehen abzunehmen und ordnungsgemäß zurückzuführen. Die Bank ist verpflichtet, das Darlehen nach Schaffung der Auszahlungsvoraussetzungen an Sie auszuzahlen.

6 Damnum Damnum ist ein anderer Begriff für Disagio. Denkmalschutz Eigentümer eines Baudenkmals sollen dieses erhalten und in geeigneter Weise nutzen. Ob Ihr Objekt unter Denkmalschutz steht oder nicht, können Sie beim zuständigen Denkmalschutzamt erfragen. Bei Erwerb eines unsanierten denkmalgeschützten Objektes können erhebliche Auflagen bezüglich Umbau und Sanierung auf Sie zukommen. Ihre Umbau- oder Sanierungspläne sollten Sie vor Bauantragstellung mit dem Denkmalschutzamt abstimmen. Bei Baudenkmälern können im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahmen und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 10% AfA ( 7i EStG) der begünstigten Aufwendungen auf den denkmalgeschützten Teil steuerlich geltend gemacht werden. Diese Begünstigung gilt auch bei Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Voraussetzung zur steuerlichen Berücksichtigung ist in allen Fällen eine amtliche Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde. Dienstbarkeiten Dienstbarkeiten belasten ein Grundstück und stehen im Grundbuch in Abteilung II. Das BGB unterscheidet drei Typen der Dienstbarkeit: Die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und den Nießbrauch. Dingliche Sicherheiten Dingliche Sicherheiten (auch Grundpfandrechte) belasten ein Grundstück und stehen im Grundbuch in Abteilung III (Beispiel: Grundschuld). Disagio Das Disagio oder Damnum ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Nennwert und dem tatsächlichen Auszahlungsbetrag eines Darlehens. Das Disagio wird im Darlehensvertrag zwischen Bank und Kreditnehmer vereinbart. Durch die Vereinbarung eines Disagios (= im voraus gezahlte Zinsen) vermindert sich der Zinssatz und damit die regelmäßige Zinsbelastung. Effektiver Jahreszins Darunter versteht man den konstanten Zinssatz, der sich ergibt, wenn man sämtliche Kosten eines Kredits (Nominalzins, Gebühren usw.) sowie die Zahlweise der Zinsen berücksichtigt. Der Effektivzinssatz liegt somit über dem Nominalzinssatz. Der effektive Jahreszins ist nach der Preisangabenverordnung stets anzugeben. Eigenkapital Eigenkapital sind Vermögenswerte, die Sie für eine Baufinanzierung einsetzen. Dies können Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Bausparguthaben sowie Veräußerungserlöse aus Wertpapieren, Edelmetallen und Immobilien sein. Grundsätzlich ist eine Finanzierung für Sie um so sicherer, je höher das Eigenkapital ist. Bei Eigennutzern sollten in der Regel ca. 20 bis 30% der Anschaffungs- und Herstellungskosten durch Eigenkapital gedeckt sein.

7 Eigennutzung Selbstbezug eines Hauses oder einer Eigentumswohnung zu eigenen Wohnzwecken. Voraussetzung für die Zahlung der Eigenheimzulage gemäß Eigenheimzulagengesetz. Einheitswert Bemessungsgrundlage u.a. für die Grundsteuer; vom Finanzamt festgesetzter Richtwert. Erbbaurecht Hier handelt es sich um ein in der Regel auf 99 Jahre bestelltes Recht, auf einem Grundstück ein Bauwerk zu erstellen oder zu unterhalten, ohne Grundstückseigentümer zu sein. Der Erbbauberechtigte zahlt dem Grundstückseigentümer = Erbbaurechtsausgeber einen Erbbauzins für die Nutzung des Grundstücks, welcher in der Regel deutlich unter den gängigen Hypothekenzinsen liegt. Somit können Finanzierungen realisiert werden, die bei den sonst so hohen Grundstückspreisen nicht möglich wären. Üblich ist ein jährlicher Erbbauzins von etwa 4 bis 6% des Grundstückswertes. Hinsichtlich der staatlichen Förderung wird das Erbbaurecht ebenso wie das Realeigentum bezuschusst. Es gibt weder Nachteile bei der Förderung noch bei der Handhabung. Der Bauherr kann sein Gebäude vererben, verschenken und beleihen. Erschließungsbeiträge Grundstückseigentümer werden zur Bezahlung der Erschließungsbeiträge herangezogen. Die Erschließungsbeiträge werden von den Gemeinden erhoben und dienen zur Deckung des Aufwandes für Erschließungsanlagen wie öffentliche Straßen, Wege, Grünanlagen sowie Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser (öffentliche Erschließung). Die Höhe der Erschließungsbeiträge ist in einer Satzung der Gemeinde festgelegt. Die Erschließung bis zu den Grundstücksgrenzen nennt man die "äußere Erschließung", innerhalb der Grundstücksgrenzen spricht man von der "inneren Erschließung". Ein Rechtsanspruch des Grundstückseigentümers auf Erschließung seines Grundstückes besteht nicht. Erschließungskosten Erschließungskosten sind z.b. Ausgaben für den Anschluß des Grundstücks an die Kanalisation; an die Gas- und Elektrizitätsversorgung, an öffentliche Verkehrswege u.ä.; sie gehören zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens, d.h. sie können nicht abgeschrieben werden. Ertragswert einer Immobilie Der Ertragswert einer Immobilie ergibt sich aus dem Jahresreinertrag (vereinfacht: Jahresnettomiete - Bewirtschaftungskosten) multipliziert mit einem Faktor welcher von der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem gewünschten Zinsertrag abhängig ist. Expose Das Expose ist eine Kurzbeschreibung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung einschließlich der wesentlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Informationen für Interessenten.

8 Festdarlehen Ein Festdarlehen ist ein Darlehen, das Sie am Ende der Laufzeit in einer Summe tilgen. Laufend werden nur Zinsen gezahlt; die Tilgung ist ausgesetzt. Ein Festdarlehen wird z.b. gegen Abtretung der Rechte und Ansprüche aus einer Lebensversicherung abgeschlossen. Flurkarte Die Flurkarte ist eine Art Landkarte, die alle Flurstücke einer Gemarkung abbildet. Diese Karte können Sie beim zuständigen Katasteramt einsehen. Flurstück Ein Flurstück ist eine Katasterparzelle und stellt eine vermessungstechnische Einheit dar. Im Gegensatz dazu ist das Grundstück ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis des betreffenden Grundbuchblattes gesondert aufgeführt ist. Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bzw. Flurstücksnummern bestehen. Fördergebietsgesetz Dieses regelt die (zusätzliche) steuerliche Förderung des Wohnungsbaus in Berlin, Brandenburg, Mecklenburg- Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Die Förderung galt nur für Maßnahmen, die bis zum begonnen wurden. Bei vermieteten Wohngebäuden konnten zusätzlich zur linearen Abschreibung insgesamt 25% der Anschaffungs- und Herstellungskosten (40% der Ausgaben für Modernisierungsmaßnahmen) im Jahr der Fertigstellung und den folgenden vier Jahren abgeschrieben werden. Die Verteilung des Gesamtbetrages auf den Förderzeitraum war beliebig (z.b. 1 x 25% oder 5 x 5%). Bei selbstgenutzten Wohngebäuden konnten Ausgaben zur Sanierung/Modernisierung im Jahr der Zahlung und den folgenden neun Jahren zu jeweils 10% wie Sonderausgaben abgezogen werden, sofern sie u.a. nicht in die Bemessungsgrundlage der Eigenheimzulage einbezogen worden sind und DM ,-- nicht überstiegen. Diese Förderung galt nicht für Gebäude in Berlin (West). Fördermittel Diese werden von den einzelnen Bundesländern vor allem jungen, kinderreichen Familien angeboten, um ihnen zu Wohneigentum zu verhelfen. Bei den Fördermitteln handelt es sich um zinsverbilligte Darlehen. Um diese erhalten zu können, müssen bestimmte Kriterien eingehalten werden, welche sich je nach Bundesland unterscheiden. Freistellungserklärung Beim Bau von Eigentumswohnanlagen durch einen Bauträger läßt sich dessen finanzierende Bank eine Globalgrundschuld (d.h. eine Grundschuld für das gesamte Objekt) im Grundbuch eintragen. Wenn der Bauträger bereits während der Bauphase Wohnungen verkauft und Kaufpreisraten entsprechend dem Baufortschritt verlangt, möchten Sie als Käufer eventuell schon ein Darlehen aufnehmen, um die fälligen Raten begleichen zu können. Dazu braucht Ihre Bank eine Freistellungserklärung der Bank des Bauträgers: D.h. die Bank des Bauträgers stellt die entsprechende Wohnung mit Zahlung des Kaufpreises von der Globalgrundschuld frei. Gemarkung Diese setzt sich aus mehreren Fluren zusammen, wobei Flur die katastertechnische Bezeichnung (Kataster) für ein topographisch abgegrenztes Gebiet ist. Die Gemarkung entspricht meist dem Gemeindebezirk und damit in der Regel dem Grundbuchbezirk.

9 Gemeinschaftliches Eigentum Das gemeinschaftliche Eigentum wird beim Kauf einer Eigentumswohnung (Wohnungseigentum) miterworben. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören das Grundstück und das Gebäude mit Ausnahme der Teile, die im Sondereigentum stehen. Jeder Wohnungseigentümer darf am Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums teilnehmen. Gemeinschaftsordnung Die Gemeinschaftsordnung enthält die Bestimmungen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regeln. Sie ist vergleichbar mit der Satzung eines Vereins. Gesamtschuldner Jeder von mehreren Darlehensnehmern haftet für den gesamten Kredit. Der Gläubiger ist aber nur berechtigt, die Leistung (= Kreditrückzahlung) einmal zu fordern. Er kann die Leistung nach Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil fordern. Grenzsteuersatz Der Einkommensteuersatz in Prozent, den Sie bei einer Erhöhung Ihres zu versteuernden Einkommens auf dieses zusätzlich verdiente Einkommen zahlen müssen (bzw. den Sie durch eine Minderung sparen). Der Grenzsteuersatz ist bei Immobilienfinanzierungen wichtig, um die zusätzlichen bzw. die gesparten Steuerzahlungen im Vergleich zur Situation ohne Immobilienerwerb zu berechnen. Grundbuch Das Grundbuch ist ein amtliches Register und wird beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführt. Es ist ein Verzeichnis aller in einem Amtsgerichtsbezirk gelegenen Grundstücke. Aus dem Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse sowie die Belastungen der einzelnen Grundstücke ersichtlich. Das Grundbuch hat neben der Aufschrift und dem Bestandsverzeichnis drei Abteilungen. Auf der Aufschrift wird das Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, die Band- und Blattnummer des Grundbuches genannt. Im Bestandsverzeichnis wird das Grundstück bezeichnet (Flur, Flurstück, Größe, Wirtschaftsart und Lage) und alle Rechte eingetragen, die mit dem Eigentum verbunden sind. In Abteilung I des Grundbuches findet man den Namen der Eigentümer sowie die Grundlage und das Datum der Eintragung (z.b. Eigentümer aufgrund Zuschlag, Auflassung, Erbschein). In Abteilung II stehen die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks (z.b. Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Nacherbenvermerk usw.). In Abteilung III sind alle Grundschulden, Rentenschulden und Hypotheken eingetragen, mit denen das Grundstück belastet ist. Nur wer ein berechtigtes Interesse nachweist, darf ins Grundbuch Einsicht nehmen. Grundbuchauszug Dies ist eine Abschrift des Grundbuchblattes. Banken lassen sich als Nachweis der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld in der Regel eine beglaubigte Abschrift vorlegen. Grundbucheintragung Erst durch die Eintragung ins Grundbuch wird der Erwerber einer Immobilie deren Eigentümer. Für die Eintragung fallen Gerichtskosten an.

10 Grunderwerbsteuer Fällt einmalig beim Kauf/Erwerb von (bebauten wie unbebauten) Grundstücken an. Sie beträgt in der Regel 3,5% des Kaufpreises. Sie gehört zu den Anschaffungsnebenkosten. Grunddienstbarkeit Hierbei handelt es sich um Belastungen eines Grundstücks, die in Abteilung II des Grundbuches eingetragen werden. Grunddienstbarkeiten sind bestimmte Nutzungen Dritter am Grundstück, z.b. Geh- und Fahrrechte zugunsten Dritter. Auch können bestimmte Handlungen verboten oder die Ausübung bestimmter Rechte untersagt werden. Grundschuld Die Grundschuld ist ein dingliches Recht eines Dritten an einem Grundstück (Grundpfandrecht), welches zu seinen Gunsten in das Grundbuch eingetragen wird. Sie ist nicht an eine persönliche Forderung gebunden und stellt eine unbedingte Zahlungsverpflichtung aus dem Grundstück dar. Die Verbindung mit einer persönlichen Zahlungsverpflichtung erfolgt über eine Zweckerklärung auch Sicherungsabrede genannt. Grundschuld-Bestellung Notariell beglaubigte Urkunde, in der der Grundstückseigentümer zugunsten eines Dritten (z.b. eines Darlehensgebers) eine Grundschuld bestellt und die Eintragung in das Grundbuch beantragt. Grundschuldzins Bei Darlehen werden Grundschulden i.d.r. in Höhe des Darlehens im Grundbuch (Abteilung III) eingetragen. Allerdings kann die Forderung der Bank höher als der reine Darlehensbetrag sein, z.b. wenn ein "säumiger" Kunde mit seinen Zinszahlungen in Rückstand ist. Um diese Forderung mit abzusichern, verlangt die Bank neben dem Grundschuldnominalbetrag einen sogenannten Grundschuldzins, der den Gesamtbetrag, also den Betrag, den die Bank im Falle einer Zwangsvollstreckung erhält, erhöht. Grundsteuer Die Grundsteuer ist eine von der Gemeinde erhobene Steuer. Für jeden Grundbesitz, der im Inland liegt, muss vom Grundstückseigentümer Grundsteuer bezahlt werden. Für die Besteuerung ist der Einheitswert maßgebend. Grund-/ Splittingtabelle Diese Tabellen sind Anlagen zum Einkommensteuergesetz. Sie geben abhängig vom zu versteuernden Einkommen an, wie hoch die Einkommensteuer ist, die Sie als Unverheirateter oder Getrenntveranlagter (Grundtabelle) bzw. als zusammenveranlagtes Ehepaar (Splittingtabelle) zahlen müssen. Hausgeld Hausgelder sind Zahlungen (Vorschüsse) an den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft, damit dieser für die Verwaltung und die notwendige Instandhaltung bzw. Instandsetzung (Instandhaltungsrücklage) des gemeinschaftlichen Eigentums sorgen kann. Jeder Wohnungseigentümer ist zur Zahlung von Hausgeld verpflichtet. Die Zahlungsmodalitäten werden in der Regel vertraglich (in der Gemeinschaftsordnung oder im beschlossenen Wirtschaftsplan) festgehalten.

11 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) Die HOAI ist eine Verordnung, in der die Berechnung von Honoraren für Architektenleistungen und Ingenieurleistungen (soweit beschrieben) geregelt ist. Für die einzelnen Honorare gelten Mindest- und Höchstsätze. Die Höhe des Honorars wird in der Regel bei der Auftragserteilung schriftlich vereinbart. Hypothekendarlehen Das Hypothekendarlehen ist ein Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht, lastend auf einem Grundstück, abgesichert ist. Kataster Das Kataster ist ein amtliches, vermessungstechnisches Verzeichnis aller Grundstücke in einer Gemeinde. Das Liegenschaftskataster besteht aus einem beschreibenden Teil (Katasterbücher) und einem darstellenden Teil (Kataster- Kartenwerk). Katasteramt Behörde, bei der das Liegenschaftsbuch, das Gebäudebuch sowie die Flurkarten als Bestandsverzeichnis geführt werden, die über Lage, Flurnummer, Nutzungsart, Größe usw. Auskunft geben. Die Verzeichnisse können dort gebührenpflichtig eingesehen oder angefordert werden. Kaufvertrag Bei Immobilienverkäufen muss der Kaufvertrag stets notariell beurkundet werden. Privatschriftliche Verträge (auch z.b. Vorverträge u.ä.) sind deshalb unwirksam. Im Kaufvertrag wird festgehalten, um welche Flurstücke oder welche Wohnung es sich in diesem Kaufvertrag handelt und wieviel Miteigentumsanteil ggf. auf die Eigentumswohnung entfällt. Es werden neben sonstigen Regelungen der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten aufgeführt. Jeder Kaufvertrag kann anders aussehen, wobei sich die Notare in der Regel an bestimmte Vertragsmuster halten. Konditionen Die Bedingungen, zu denen ein Darlehensvertrag geschlossen wird. Die wichtigsten Konditionenbestandteile sind: Nominalzins, Auszahlungskurs, Zins, Festschreibung, (anfänglicher) Tilgungssatz, -beginn, -verrechnung, Zahlungsweise, Bereitstellungszins, Schätzkosten, Bearbeitungskosten und Sicherheiten. Konditionenanpassungen Spätestens einen Monat vor Ablauf der Festschreibung bietet die Bank dem Darlehensnehmer die Verlängerung (Prolongation, Anschlußfinanzierung) des Darlehens zu marktüblichen Bedingungen an. Wenn sich die Bank und der Darlehensnehmer nicht über die neuen Konditionen verständigen können, ist das Darlehen zum Ende der Festschreibung zurückzuzahlen. Lageplan Der Lageplan zeigt die Lage des Grundstücks, die angrenzenden Grundstücke und die Himmelsrichtung. Der Lageplan wird aufgrund eines Auszugs aus dem Liegenschaftskataster erstellt und gehört zu den einzureichenden Bauvorlagen.

12 Erhältlich ist er gegen eine geringe Gebühr beim Katasteramt des Landkreises, in dem das entsprechende Grundstück liegt, oder beim Vermessungsamt der Gemeinde. Legitimation Bei Abschluß eines Darlehensvertrages müssen Sie sich durch Vorlage eines gültigen Reisepasses oder Personalausweises legitimieren. Bei Direktbanken übernehmen üblicherweise die Filialen der Deutschen Post AG die Legitimation. Liegenschaftsbuch Das Liegenschaftsbuch ist ein beim zuständigen Katasteramt geführtes Register. Dort sind alle Grundstücke eines Bezirks erfaßt. Die angegebenen Größen sind verbindlich und entsprechen den aktuellen Vermessungsergebnissen. Liquiditätsplan Jährlich oder monatlich gegliederte Tabelle, die für eine Immobilieninvestition den Verlauf aller Zahlungen (Einnahmen und Ausgaben), die mit der Investition verbunden sind, angibt. Grundlage für die Berechnung der Rendite und des Barwerts der Gesamtinvestition. Maklerprovision Wird Ihnen ein Grundstück oder eine Finanzierung durch einen Makler vermittelt, müssen Sie eine Provision zahlen. Die Höhe der Provision kann frei vereinbart werden. Übliche Provisionssätze: Grundstücksvermittlung (auch ETW, EFH, MFH) 3-6% vom Kaufpreis; Finanzierungsvermittlung 1-5% des Darlehensnominalbetrages, Vermietungen ein bis max. zwei Monatsmieten, jeweils zzgl. MwSt. Mängelhaftung Wurde beispielsweise eine Bauleistung nicht ordnungsgemäß ausgeführt und es treten Mängel auf, haftet der Unternehmer (z.b. der Handwerker) für die auftretenden Mängel (gesetzlich geregelt, z.b. im Bürgerlichen Gesetzbuch "BGB" oder in der Verdingungsordnung für Bauleistungen "VOB"). Miteigentum Bei Eigentumswohnungen steht dem Wohnungseigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum ein Miteigentum nach Bruchteilen zu. Der Miteigentumsanteil wird meist in Tausendstel ausgedrückt. In der Teilungserklärung wird die Größe der Miteigentumsanteile festgelegt. Im allgemeinen stimmt der Wert der einzelnen Wohnungen (ausgehend von den Wohnflächen) in etwa mit dem Verhältnis der Miteigentumsanteile überein. Entsprechend der Feststellung der Miteigentumsanteile erfolgt die Eintragung ins Grundbuch (Wohnungsgrundbuch). Mitschuldner Ein Darlehensnehmer, der als Gesamtschuldner neben einem anderen Schuldner mithaftet. Modernisierung Maßnahmen, die zur Verbesserung des Wohn- oder Nutzwerts eines bestehenden Gebäudes dienen.

13 Modernisierungskosten/ -aufwendungen Sind Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen oder Einrichtungen. Diese Aufwendungen können entweder sofort als Werbungskosten abgesetzt oder über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Modernisierungsaufwendungen bei Baudenkmälern und bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten können sowohl bei Eigennutzung als auch bei Vermietung mit 10% der von der Gemeinde bescheinigten Aufwendungen abgesetzt werden. Nebenkosten (laufende) Siehe auch Bewirtschaftungskosten. Nichtabnahmeentschädigung Wenn ein Kunde ein Darlehen nicht oder nicht vollständig abnimmt, entsteht der Bank meist ein Refinanzierungs- Schaden, weil sie das Darlehen bereits refinanziert hat. Deshalb verlangt die Bank in solchen Fällen eine Nichtabnahmeentschädigung. Niedrigenergiehaus Ein Niedrigenergiehaus ist ein Gebäude, das vor allem sehr wenig Heizenergie verbraucht. Der in der gültigen Wärmeschutzverordnung maximal zulässige Jahres-Heizwärmeverbrauch muss um mindestens 25 Prozent eingespart werden. Dies wird in der Regel erreicht durch eine äußerst kompakte Bauweise mit hoher Wärmedämmung, Ausstattung aller Fensterflächen mit hochdämmenden Wärmeschutzgläsern und vielem mehr. Der Staat fördert im Rahmen der Eigenheimzulage bei Neubauten das Niedrigenergiehaus acht Jahre lang zusätzlich mit einem jährlichen Förderbetrag von 205 Euro. Nießbrauch Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzung der Sache/des Rechtes/des Vermögens zu ziehen (Nießbrauch). Der Nießbrauch ist ein Recht zugunsten einer bestimmten Person; er ist nicht vererblich und nicht veräußerbar. Der Nießbrauch kann durch den Ausschluß einzelner Nutzungen beschränkt werden. Der Nießbraucher ist zum Besitze der Sache berechtigt, allerdings muß die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrecherhalten werden. Er ist nicht berechtigt, die Sache umzugestalten oder wesentlich zu verändern. Notar Der Notar ist als unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes unparteiischer Betreuer der Beteiligten. Der Notar untersteht der öffentlichen Dienstaufsicht. Die Dienstaufsicht - Landgericht, Oberlandesgericht - überprüft die ordnungsgemäße Arbeit des Notars. Diese Stelle ist auch für Beschwerden zuständig. Unabhängig hiervon steht für solche Fälle auch die Notarkammer zur Verfügung. Notaranderkonto Der Notar richtet bei seiner Bank zur vorübergehenden treuhänderischen Verwahrung von Fremdgeldern ein Konto ein. Dies ermöglicht einer Bank eine Darlehensauszahlung auf dieses Konto vorzunehmen, obwohl die dafür vorgesehene Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Der Notar darf das Geld aufgrund des von der Bank erteilten Treuhandauftrages, erst nach der Eintragung der Grundschuld, an den Verkäufer weiterleiten.

14 Notargebühren Die Notargebühren richten sich nach dem Geschäftswert einer Sache, wobei die Gebühr mit Hilfe des Gebührensatzes und einer Gebührentabelle nach gesetzlichen Vorschriften ermittelt wird. Die Höhe der Beurkundungsgebühren eines Notars richtet sich bei einem Kaufvertrag nach dem Kaufpreis, bei der Eintragung von Grundpfandrechten nach dem Sicherungswert. Nutzfläche Die Nutzfläche umfaßt die Fläche aller Räume eines Hauses oder einer Wohnung, die nicht unmittelbar zum Wohnen genutzt werden. Dazu gehören zum Beispiel Garagen, Hobbyräume, nicht ausgebaute Dachböden und sonstige Kellerräume. Das Gegenstück bildet die Wohnfläche. Pacht Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstandes und den Genuß der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter hierfür einen Pachtzins zu zahlen. Rang Bei mehreren Rechten, mit denen ein Grundstück belastet ist, bestimmt sich, wenn sie in derselben Abteilung des Grundbuchs eingetragen sind, ihr Rang nach der Reihenfolge der Eintragungen. Sind die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, so hat das unter Angabe eines früheren Tages eingetragene Recht den Vorrang; Rechte, die unter Angabe desselben Tages eingetragen sind, haben gleichen Rang. Eine abweichende Bestimmung des Rangverhältnisses bedarf der Eintragung in das Grundbuch. Rangänderung im Grundbuch Eine bestehende Rangfolge kann nachträglich geändert werden. Dies bedarf einer Einigung zwischen den Berechtigten, der Zustimmung des Grundstückseigentümers und der Eintragung in das Grundbuch. Rangrücktritt Durch notariell beglaubigte Erklärung kann ein Grundpfandrechtsgläubiger seine bisherige Rangstelle zugunsten eines anderen, bisher nachrangigen Gläubigers freiwillig verändern. Ein Rangrücktritt ist beispielsweise erforderlich, wenn ein Wohnrecht (wertmindernd) im Grundbuch eingetragen ist und somit den Beleihungswertvorschriften der Bank entgegensteht. Rangstelle/Rangverhältnis Alle Grundstücksrechte, die im Grundbuch eingetragen sind, stehen in einem Rangverhältnis zueinander. Die Gläubiger werden bei der Verwertung des Objektes z.b. in der Zwangsversteigerung nach der Rangstelle im Grundbuch befriedigt. Ein nachrangiges Recht kommt erst dann zum Zuge, wenn das vorgehende voll befriedigt ist. Sind im Grundbuch innerhalb der gleichen Abteilung mehrere Rechte eingetragen, so bestimmt sich die Rangstelle nach der Reihenfolge der Eintragungen. Sind Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, richtet sich das Rangverhältnis nach dem Tag der Eintragung. Sind Rechte am gleichen Tag ins Grundbuch eingetragen, sind diese Rechte ranggleich.

15 Rendite Maßstab für die Beurteilung der Rentabilität einer Kapitalanlage. Sie gibt in Prozent an, welcher Gewinn durchschnittlich pro Jahr mit dem eingesetzten Kapital erwirtschaftet wird. Bei Immobilieninvestitionen unterscheidet man die Objektrendite und die Eigenkapitalrendite. Bei der Objektrendite werden alle Einnahmen und Ausgaben aus der Investition berücksichtigt (Anschaffungs- und Herstellungskosten, Mieteinnahmen, Steuerzahlungen bzw. -ersparnisse usw.) - außer der Finanzierung (Aufnahme von Darlehen, Zins- und Tilgungszahlungen). Über die Objektrendite können also verschiedene Immobilien, unabhängig von der Finanzierung, miteinander verglichen werden. Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt zusätzlich die Finanzierung der Immobilie: Dem eingesetzten Eigenkapital werden die zukünftigen Einnahmen und Ausgaben (einschließlich Zins- und Tilgungszahlungen für aufgenommene Darlehen) gegenübergestellt. Restschuld Die Restschuld ist der noch zu tilgende Rest eines Darlehens. Der Darlehensnominalbetrag abzüglich der bereits geleisteten Tilgung ergibt die Restschuld. Rückauflassungsvormerkung Ist eine Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Rückübertragung eines Grundstückes. Eine Eintragung der Rückauflassungsvormerkung kommt oft in Verbindung mit der Bebauung von Grundstücken der Städte und Gemeinden unter bestimmten Voraussetzungen vor, z.b. Erstellung einer Mindestwohnflächenzahl oder Bebauung nur für gewerbliche Nutzung. Wird eine solche Auflage nicht eingehalten, so hat der frühere Eigentümer einen Anspruch auf Rückauflassung. Rückgewähransprüche Anspruch des Grundstückseigentümers gegenüber dem Gläubiger auf Löschung oder Rückübertragung der Grundschuld, sobald das mit ihr abgesicherte Darlehen zurückbezahlt wurde. Banken lassen sich in der Regel die Rückgewähransprüche an vorrangigen und gleichrangigen Grundschulden vom Grundstückseigentümer abtreten, um eine bessere Rangposition zu erhalten. Sachwert Summe aus Bodenwert und Bauwert. Bei selbstgenutzten Immobilien unter Würdigung der Gesamtsituation üblicher Anhaltswert zur Wertermittlung. Sanierung Wiederinstandsetzung eines Gebäudes. Liegt das Gebäude in einem Sanierungsgebiet oder einem städtebaulichen Entwicklungsbereich können Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Jahr der Herstellung und den folgenden 9 Jahren zu jeweils 10% abgesetzt werden. Diese Sonderabschreibung tritt an die Stelle der üblichen linearen oder degressiven Abschreibung.

16 Schäden Hausschwamm ist ein gefährlicher, pilzartiger Schädling an verbautem Holz. Wegen seines geringen Wasserbedarfs ist er besonders widerstandsfähig und schwer zu bekämpfen. Die Bekämpfung ist meist nur durch völlige Entfernung des Holzes möglich. Schätzkosten Sind die Kosten zur Feststellung des Beleihungswertes. Schuldzinsenabzug Bei einem privaten Immobilienerwerb zur Kapitalanlage (d.h. Sie vermieten die Immobilie, keine Eigennutzung) sind die Zinsen, die Sie für die zur Immobilienfinanzierung aufgenommenen Darlehen zahlen, in der Regel als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Sie mindern also Ihr zu versteuerndes Einkommen und führen zu einer Steuerentlastung. Sonderausgaben Sind Aufwendungen, welche vom Gesamtbetrag der Einkünfte abgezogen werden können und weder Werbungskosten noch Betriebsausgaben sind. Darunter fallen im allgemeinen Aufwendungen, welche aus politischen Gründen steuermindernd berücksichtigt werden sollen, wie z.b. Versicherungsbeiträge, Kirchensteuer, Steuerberatungskosten und Absetzung für selbstgenutzte, denkmalgeschützte Gebäude. Sondertilgung Tilgung über die vereinbarte regelmäßige Leistung hinaus. Bei Darlehen mit fest vereinbarten Konditionen müssen Sondertilgungen ausdrücklich vereinbart werden. Sondereigentum Sondereigentum ist das Alleineigentum im Rahmen des Wohnungseigentums. Dazu zählen die Wohnung selbst die nicht zu Wohnzwecken dienenden und in sich abgeschlossenen Räume, soweit sie nicht für den gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer gedacht sind (z.b. die eigene Garage, wenn diese in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen wurde) zu Räumen gehörende Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigt wird (z.b. nichttragende Wände, Tapeten, Wand- und Deckenverputz, Deckenverkleidung, Einbauschränke, Innentüren, Heizkörper, Markisen, Rollläden, Küchen, Bade- und Wascheinrichtungen usw.). Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum ist oft sehr schwierig und sollte daher in der Teilungserklärung explizit geregelt sein. Sondernutzungsrechte Mit Sondernutzungsrechten belegte Flächen oder Gebäudebestandteile sind zunächst gemeinschaftliches Eigentum. Der Berechtigte erwirbt durch die Einräumung ein nicht entziehbares, alleiniges und dingliches Nutzungsrecht an beispielsweise Kfz-Abstellplätzen, Gartenanteilen und Kellerräumen. Das Sondernutzungsrecht wird im Grundbuch eingetragen. Spekulationsgewinn Differenz zwischen Veräußerungs- und Anschaffungspreis innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren.

17 Teileigentum Teileigentum ist Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (z.b. Läden, Werkstätten, Praxisräume, Büroräume usw.). Teileigentumsgrundbuch Wird von einem Eigentümer ein Hausgrundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt, so wird von Amts wegen für jedes Wohnungs- und Teileigentum ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Teilungserklärung Der Alleineigentümer eines Gebäudes gibt gegenüber dem Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Form die Erklärung ab, dass er das Eigentum an der Immobilie in Miteigentum aufteilt und dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden ist. Die Teilungserklärung ist zwingend erforderlich, wenn eine Immobilie in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Tilgung Ihre Leistung als Darlehensnehmer zur Rückzahlung des Darlehens. Die Tilgung erfolgt meist in regelmäßigen (monatlich, vierteljährlich, halbjährlich, jährlich), steigenden Raten. Von der Höhe der Tilgung hängt u.a. die Darlehenslaufzeit ab. Aus der Regeltilgung von 1 % p.a. ergibt sich eine Darlehensgesamtlaufzeit von ca. 30 Jahren. Tilgungsaussetzung Eine Tilgungsaussetzung bedeutet, daß Sie als Darlehensnehmer laufend nur Zinsen, aber keine Tilgung zahlen (Festdarlehen). Eine Tilgungsaussetzung kann bei Finanzierungen von vermieteten Objekten empfehlenswert sein. Tilgungszahlungen würden die Restschuld und damit die laufenden Zinszahlungen verringern. Dies kann nachteilig sein, weil Zinszahlungen als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können. Faustregel: Wenn die Geldanlage der (gesparten) Tilgungen eine höhere Rendite erwirtschaftet (z.b. Anlage in eine steuerbegünstigte Kapitallebensversicherung mit erwarteter Rendite von z.b. 6%) als der Kredit unter Berücksichtigung von Steuern "kostet" (z.b. 5%), lohnt sich die Tilgungsaussetzung. Es kommt aber immer auf den Einzelfall an, deshalb sollten Sie dieses mit Ihrem Steuerberater besprechen. Eine Tilgungsaussetzung wird normalerweise nur vereinbart, wenn ein Tilgungsersatz vorgesehen ist. Dies kann z.b. die Kapitallebensversicherung oder ein Bausparvertrag sein, aus deren Ablaufleistung bzw. Bausparguthaben und - darlehen der Kredit getilgt werden kann. Tilgungsfreie Jahre Zeitraum, in dem Sie als Darlehensnehmer nur Zinsen, aber keine Tilgung zahlen. Tilgungsfreie Jahre müssen im Darlehensvertrag separat vereinbart werden. Tilgungsplan Tabelle, die für ein Darlehen den Verlauf von Restschuld, Zins- und Tilgungszahlungen (jährlich oder monatlich gegliedert) angibt. Grundlage für die Berechnung des Effektivzinses eines Darlehens..

18 Umschuldung Rückführung eines Darlehens durch Aufnahme eines neuen Darlehens. Unbedenklichkeitsbescheinigung Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Erst mit dieser Bescheinigung ist die Eintragung des neuen Grundstückseigentümers ins Grundbuch möglich. Unterwerfungsklausel Die Grundschuld-Bestellung enthält üblicherweise eine Unterwerfungsklausel. Damit "unterwirft" sich der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück (= dingliche Unterwerfung). Darüber hinaus übernimmt der Eigentümer sowie eventuell ein abweichender oder weiterer Darlehensnehmer (Mitverpflichteter) üblicherweise die persönliche Haftung (= persönliche Unterwerfung) für die Zahlung eines Geldbetrages in Höhe der Grundschuld. Verjährung Mit der Abnahme der Arbeiten an einem Bauwerk beginnt die Verjährungsfrist hinsichtlich der Sachmängelhaftung des Unternehmers. Grundsätzlich dauert die Frist nach 638 BGB 5 Jahre. Wurde eine wirksame Vereinbarung nach VOB getroffen ( 13 VOB, Teil B), dauert die Frist 2 Jahre. Bestimmt das Gesetz kürzere Fristen, so gelten diese. Verkehrswert Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Bei vermieteten Objekten wird der Verkehrswert i.d.r. im Ertragswertverfahren ermittelt; bei eigengenutzten Objekten häufig nach dem Sachwertverfahren. Verwandtendarlehen Sind Darlehen, die Sie von Verwandten, z.b. zum Zwecke des Kaufes Ihrer Immobilie erhalten. Sie können als Eigenkapital dienen. Verwandtendarlehen sollten ebenfalls schriftlich festgehalten werden. Verzugszinsen Verzugszinsen sind Zinsen, die einem Schuldner, z.b. dem Kreditnehmer, berechnet werden, wenn er seinen Zahlungsverpflichtungen nicht rechtzeitig nachkommt. Vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuld Ist eine öffentliche Urkunde, in der sich der Schuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft, bzw. zwangsweise unterworfen wird (z.b. bei einem vollstreckbaren Endurteil). Eine Zwangsvollstreckung wird auf Grund einer mit der Vollstreckungsklausel versehenen Ausfertigung eines Urteils / einer Urkunde durchgeführt. Die Ausfertigung wird von der Geschäftsstelle des Gerichts erteilt. Weitere Ausfertigungen sind erhältlich, werden jedoch als solche gekennzeichnet. Dabei ist festzuhalten, wer eine Ausfertigung erhalten hat. Erfüllt der Schuldner seine Leistung bei Zustellung der vollstreckbaren Ausfertigung, so hat der Gerichtsvollzieher die vollstreckbare Ausfertigung nebst einer Quittung auszuliefern. Bei teilweiser Leistung ist dies auf der vollstreckbaren Urkunde zu vermerken und dem Schuldner Quittung zu erteilen.

19 Vorfälligkeitsentschädigung Immobiliendarlehen werden von den Kreditinstituten fest refinanziert. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung eines festkonditionierten Darlehens können der Bank Nachteile entstehen (je nach Kapitalmarktlage). Diese bewirken die Forderung nach einer Vorfälligkeitsentschädigung, die je nach Festschreibung und Restlaufzeit sehr hoch ausfallen kann. Vorkaufsrecht Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist. Das Vorkaufsrecht kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden. Der Vorkaufsberechtigte kann bei einem Verkauf an einen Dritten Einspruch erheben, sofern seine Zustimmung nicht eingeholt wurde. Derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, kann beanspruchen, daß ihm das Grundstück im Verkaufsfall an einen Dritten zu gleichen Bedingungen übertragen wird. Wegerecht Recht zum Gehen, Fahren, Reiten und Viehtreiben auf einem anderen Grundstück. Bei einer Beleihung oder Bewertung sind die wertmindernden Auswirkungen des Rechts zu prüfen. Werbungskosten Bei der Einkunftsart "Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung" dürfen diverse Ausgaben den Einnahmen gegenübergestellt werden, wie z.b. Schuldzinsen während der Bauzeit, Geldbeschaffungskosten, Schuldzinsen nach Fertigstellung, Abschreibung aus den Anschaffungs- und Herstellungskosten, Erhaltungsaufwendungen (Instandhaltungskosten), Verwaltungskosten. Der Überschuß aus der Saldierung von Einnahmen/Werbungskosten kann positiv oder negativ sein und ist im Rahmen der Gesamteinkünfte bei der Besteuerung zu berücksichtigen. Wertermittlung Bewertung einer Immobilie nach festgelegten Kriterien. Es werden verschiedene Werte unterschieden, z.b. der Verkehrswert und der Beleihungswert. Grundlagen der Bewertung sind z.b. der aktuelle Gebäudezustand, Lage und Beschaffenheit des Grundstücks und/oder die nachhaltig erzielbaren Erträge (Ertragswert) sowie die Drittverwendbarkeit. Wiederkaufsrecht Beim Wiederkaufsrecht sind nur der Käufer und Wiederkäufer (Verkäufer) beteiligt. Die Ausübung des Rechts setzt keinen Verkauf voraus. Bereits bei Einräumung des Rechts wird ein Wiederkaufpreis festgesetzt. Zweck der Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts bei einem Grundstück ist es, dem Käufer bei der Verwendung des Grundstücks gewisse Bindungen aufzuerlegen. Wohnfläche Die Wohnfläche umfaßt die Fläche der Räume eines Hauses oder einer Wohnung, die ausschließlich zum Wohnen dienen. Sie wird anhand der Rohbaumaße abzüglich drei Prozent für Innenputz ermittelt. Räume, die zur Nutzfläche zählen, werden mit der halben Grundfläche angerechnet. Bei ausgebauten Dachgeschossen zählt die Fläche unter den

20 Schrägen ebenfalls nur anteilig. Die genaue Berechnung hängt jedoch von den jeweiligen Bestimmungen der Landesbauordnungen ab. Wohnungseigentum Das Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Haus. Die Einzelheiten sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Wohnungsgrundbuch Sofern ein Grundstückseigentümer sein Gebäude in Eigentumswohnungen aufteilen möchte, reicht er beim Grundbuchamt die nach Wohnungseigentumsgesetz hierfür erforderlichen Unterlagen ein. Das Grundbuchamt schließt sodann das bisherige Grundbuch und legt je Miteigentumsanteil ein besonderes Grundbuchblatt ( Wohnungsgrundbuch ) an. In diesem ist der entsprechende Miteigentumsanteil an dem Gebäude aufgeführt, in Verbindung mit dem zugehörigen Sondereigentum ( z.b. Wohnung Nr. 1 ) und den evtl. eingeräumten Sondernutzungsrechten (z.b. Garten SN 1). Wohnrecht Ein Berechtigter darf unter Ausschluß des Eigentümers eine Wohnung, eine ETW oder ein EFH entgeltlich oder unentgeltlich nutzen. Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesgemäßen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen. Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen. Kosten wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen usw. trägt der Eigentümer. Zahlungsweise Angabe, wann laufende oder einmalige Zahlungen (z.b. Zins- und Tilgungszahlungen) erfolgen. Dabei ist u.a. folgende Formulierung möglich: "Rate zahlbar monatlich am Monatsende". Zins Preis für die Überlassung von Geld. Bei Immobilienfinanzierungen sind der Nominalzins und der Effektivzins zu unterscheiden. Der Nominalzins ist ein vertraglich vereinbarter Zins, mit dem ein Darlehen zu verzinsen ist. Nicht zu verwechseln mit dem Effektivzins. Durch den Effektivzins sollen die Konditionen der Darlehensgeber für Sie transparenter (vergleichbarer) werden. Deshalb hat der Gesetzgeber die Angabe des anfänglichen effektiven Jahreszinses nach der Preisangabenverordnung = PAngVO im Darlehensvertrag vorgeschrieben. Dieser berücksichtigt folgende Konditionenbestanteile bei der Berechnung: Zinssatz, Auszahlungskurs, Zinsfestschreibungszeit, Tilgungssatz, -verrechnung, -freijahre, Ratenzahlungsweise, Verwaltungskosten, Bearbeitungskosten und Disagioverteilung. Nicht in die Berechnung fließen dagegen ein: Bereitstellungszinsen und Schätzkosten. Zwangsvollstreckung Ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren, das zum Ziel hat, privatrechtliche Ansprüche gegen einen Schuldner durch staatliche Organe zwangsweise durchzusetzen. Voraussetzung für die Zwangsvollstreckung ist ein vollstreckbarer Titel.