Beleihungswertermittlung
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- Heinrich Kalb
- vor 8 Jahren
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1 Dr. Andreas Loy, Rolf Kreutzfeldt t, Anne-Kathrin Pecoroni, Hans Tomani, Ulrich Walter, Rainer Wörz Beleihungswertermittlung Grundlagen und Praxis der Bewertung und Beleihung von Grundstücken Zweite, neu bearbeitete Auflage Deutscher Sparkassenverlag Stuttgart
2 Inhalt Vorwort 19 Teil I Rechtliche Grundlagen 21 1 Grundstücksrecht Beleihungsobjekt Grundstück Bestimmung durch das Grundbuch Dingliche Belastung, Bestandsveränderungen Miteigentumsanteil Exkurs: Keine Belastung von Gesamthandsanteilen Wesen der Bruchteilsgemeinschaft Entstehung der Bruchteilsgemeinschaft (Miteigentum) Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft Wohnungs-/Teileigentum Wesen des Wohnungs-/Teileigentums Begründung von Wohnungseigentum Belastung des Wohnungseigentums Erbbaurecht Wesen des Erbbaurechts Wohnungs- und Teileigentumserbbaurecht Untererbbaurecht Begründung des Erbbaurechts Zustimmung zur Belastung und Veräußerung Erbbauzins Heimfall Erlöschen durch Zeitablauf (Beendigung) Heimstätte Kreditsicherung durch Grundpfandrechte Wesen der Grundpfandrechte Hypothek, Grundschuld Bestellung von Grundpfandrechten Übertragung von Grundpfandrechten Hypotheken Grundschulden Haftungsverband bei Grundpfandrechten Erstreckung auf Bestandteile und Zubehör Erstreckung auf Miet-, Pacht- und Versicherungsforderungen... 40
3 Inhalt 1.3 Rang des Grundpfandrechts und dessen Berücksichtigung in der Zwangsversteigerung Bedeutung des Rangs Grundzüge des Zwangsversteigerungsverfahrens Antragsberechtigung und Beschlagnahmewirkung Rangklassen Position des betreibenden Gläubigers Auswirkungen auf vorrangige Rechte Auswirkungen auf gleich- und nachrangige Rechte Bewertungsregelungen des ZVG Sonderregelungen zur Feststellung des geringsten Gebotes Rechtein Abteilung II des Grundbuchs und ihre Auswirkungen auf die Beleihbarkeit des Grundstücks Grunddienstbarkeiten Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten Wohnungsrecht Nießbrauch Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht Erbbaurecht als Grundstücksbelastung Reallasten Altenteil Vormerkung Vorkaufsrecht Unsichtbare Belastungen Öffentliche Lasten Gemeindliches Vorkaufsrecht Exkurs: Altlasten Definition Pflicht zur Sanierung des Grundstücks Kostentragungspflicht bei Sanierungsmaßnahmen der öffentlichen Hand Verpflichtung zum Wertausgleich (öffentliche Last) Möglichkeit zur Eintragung eines Bodenschutzlastvermerks Ermittlung von Altlastengrundstücken Beleihbarkeit 79 2 Bewertungs- und Beleihungsregelungen des Pfandbriefgesetzes und der Beleihungswertermittlungsverordnung Bedeutung des Pfandbriefgesetzes und der Beleihungswertermittlungsverordnung Exkurs: Rechtslage vor In-Kraft-Treten des Pfandbriefgesetzes Unterschiedliche gesetzliche Rahmenbedingungen für die Kreditwirtschaft Geschäftsbeschränkung für Hypothekenbanken 82
4 Inhalt Regelungen des HBG für die Bewertung und Beleihung von Grundstücken Abweichende Regelungen des ÖPG Wesentliche Inhalte des Pfandbriefgesetzes und der Beleihungswertermittlungsverordnung Pfandbriefgeschäft als Bankgeschäft Regelungen zur Beleihung und Bewertung von Grundstücken Übernahme des Vorsichtsprinzips aus dem HBG Regelungen zum Schutz der Pfandbriefgläubiger Leitbildfunktion der 13, 14, 16 PfandBG Anforderungen an das Bewertungsverfahren Gutachten zur Ermittlung des Beleihungswerts Objektbesichtigung Anforderungen an die Gutachter Erleichterungen bei überwiegend zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden im Rahmen der Kleindarlehensgrenze Überprüfung der Grundlagen der Beleihungswertermittlung Sonstige organisatorische Maßnahmen Beleihungsobjekte Grundstücke Miteigentumsanteile Wohnungs- und Teileigentum Erbbaurechte Wohnungs- und Teilerbbaurechte, Pfandbriefbank als Grundpfandgläubiger Beleihungswert Ausschließliche Berücksichtigung dauernder Eigenschaften Berücksichtigung wesentlicher Bestandteile und Zubehör Nebeneinander von Sach- und Ertragswert Berücksichtigung des Marktwerts Vergleichswertverfahren bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen Beleihungsgrenze und Prinzip der ersten Rangstelle Beleihungsgrenze von 60 Prozent des Beleihungswertes Prinzip der Beleihung zur ersten Rangstelle Vor- und gleichrangige Grundpfandrechte Vor- und gleichrangige Rechte in Abteilung II Bewertung der Neuregelung Übertragung von Deckungsmassen Insolvenzfestigkeit mittels Grundpfandrechtsregister Betriebswirtschaftlicher Nutzen Bedeutung der Beleihungswertermittlungsverordnung für das Immobilienkreditgeschäft Auswirkungen auf öffentlich-rechtlich organisierte Institute 99
5 3 Inhalt Auswirkungen auf privatrechtlich organisierte Universalbanken Auswirkungen auf Hypothekenbanken Novelle des Pfandbriefgesetzes Aufsichtsrechtliche Bewertungs- und Beleihungsregelungen Aufsichtsrechtliche Anforderungen an Bewertung und Beleihung Real kreditbegriff im Aufsichtsrecht Zulässigkeit des unechten Realkreditsplitting Anrechnungserleichterung im Rahmen dersolvabilitätsverordnung Vollständig durch Wohnimmobilien besicherter Kredit Anforderungen an das Objekt Beleihungswertermittlung durch unabhängigen Sachverständigen Regelmäßige Wertüberwachung Schriftliche Anweisungen zur Kreditvergabe Angemessener Versicherungsschutz Vollständig durch Gewerbeimmobilien besicherter Kredit Anforderungen an das Objekt Regelmäßige Wertüberwachung Anrechnungserleichterungen im Rahmen der Großkreditvorschriften Wohnwirtschaftliche Realkredite Anforderungen an die Nutzung Wahlmöglichkeit für Wertermittlung Überwachungsturnus Altbestandsregelung Gewerbliche Realkredite Privilegierung von Realkrediten nach 15, 18 KWG Privilegierung bei Unternehmensorgankrediten ( 15,21 Abs.3 Nr. 1 KWG) Ausnahmen von der Offenlegungspflicht nach 18, 21 Abs.3 Nr.l KWG nach 18 Satz2 KWG ' Ausnahme von der laufenden Offenlegung nach 18 Satz 3 KWG Sparkassenrechtliche Bewertungs- und Beleihungsregelungen Musterfassung der Beleihungsgrundsätze für Sparkassen Entwicklung der Beleihungsgrundsätze in den einzelnen Verbandsgebieten Exkurs: Rechtslage in Bayern Beleihungsgrenze Keine sparkassenrechtliche Unterscheidung zwischen Realkrediten und gesicherten Personalkrediten Verweis auf den aufsichtsrechtlichen Beleihungswert Dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung 123
6 Inhalt Unbeglaubigte Abtretung von Briefrechten 123 Teil II Beleihungswert und Wertschätzung Wertermittlungsgrundsätze Bewertungsmaßstäbe/Rechtsgrundlagen Allgemeine Bewertungsnormen Sparkassenspezifische Bewertungsgrundlagen Bewertungsmaßstäbe für Kreditinstitute Ermittlung des Beleihungswertes Wesensmerkmale Legaldefinition und Zielsetzung Grund- und Hilfswerte Ertragswert Wesensmerkmale Jahresrohertrag Ermittlung des Jahresrohertrages Jahresrohertrag bei Eigenheimen Jahresrohertrag bei öffentlich gefördertem und frei finanziertem Wohnungsbau Jahresrohertrag bei Mietdarlehen und Mietvorauszahlungen Jahresreinertrag der baulichen Anlagen Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Modernisierungsrisiko Pauschalierung des Bewirtschaftungskostenabzuges Gegenüberstellung der Bewirtschaftungskosten nach BelWertV, WertVO/WertR und IDW PH Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung des Bodenwertes Kapitalisierungsverfahren Restnutzungsdauer Kapitalisierungsfaktor Kapitalisierungsfaktoren Schematische Darstellung der Vorgehensweise bei der Ertragswertermittlung Sachwert Bodenwert Ermittlung des Bodenwertes Altlasten Bauwert 161
7 Inhalt Herstellungskosten Sicherheitsabschlag Berücksichtigung altersbedingter Wertminderungen Baunebenkosten Maschinen und Betriebseinrichtungen Außenanlagen Sonstige wertbeeinflussende Umstände Bäliwert bei besonderen Bauweisen (Fertighäuser) Schematische Darstellung der Vorgehensweise bei der Sachwertermittlung Vergleichswertverfahren Systematische Einordnung Ermittlung des Vergleichswertes Kleindarlehensgrenze Versicherungsschutz Verkehrswert Exkurs: Verkehrswert nach der Wertermittlungsverordnung (WertV) WertV-Novellierung Aufbau und Inhalt der WertV Teil I WertV Wahl des Wertermittlungsverfahrens (Schematischer Überblick) Teil II WertV Vergleichswertverfahren - Grundstücksmarkt Verkehrswertableitung Teil III WertV Teil IV WertV Verkehrswert und Beleihungswert Verkehrswert in der Zwangsversteigerung Sonstige Anhaltswerte Versicherungswert Einheitswert Bewertung von Auslandsimmobilien Beleihungen im Ausland nach der BelWertV Nationale und internationale Zertifizierungsverfahren Hyp Zert GmbH - Arrondierung Ziele der Hyp Zert GmbH Euronorm-Zertifizierung Zertifizierungsanerkennung Wertschätzung Schätzungsgrundlagen Förmliche Schätzung Schätzungsbefugnis Unabhängigkeit der Schätzer 207
8 Inhalt Objektbesichtigung Erleichterungen im Kleindarlehensbereich Praxishinweise und -beispiele zur Grundstückswertermittlung Wertermittlungsvordrucke der Sparkassen-Finanzgruppe Beispiel Beleihungswertberechnung Beleihungswertfestsetzung Zuständigkeit Ortskenntnis Beleihungsgrenze und Rangstelle Beleihungsgrenze Regulärer Beleihungsraum Überschreitungsmöglichkeiten Gewerbliche Sondergrenze Rangstelle 222 Teil III Beleihungsfähige Objekte - Grundstücks-/Nutzungsarten Legaldefinition Bewertung und Beleihung von Hausgrundstücken Klassifizierungsmerkmale Gleichgestelltes Wohnungseigentum und Erbbaurecht Beleihung von Baugrundstücken Klassifizierungsmerkmale Beleihungsausnahme Beleihungsrisiken Beleihungswert Bewertung und Beleihung von land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken Klassifizierungsmerkmale Wirtschaftliche Sonderfaktoren Beleihungswertermittlung Ertragswert Bau- und Bodenwert Schätzwesen Beleihung von Waldungen 233
9 12 Inhalt 14 Bewertung und Beleihung von gewerblich genutzten Grundstücken Klassifizierungsmerkmale Gleichgestellte Grundstücke Erbbaurechte Soziale und karitative Grundstücksnutzung Beleihungsbeschränkungen (Abbaugrundstücke) Beleihungswert Ertragswert Bauwert Gewerbliche Sondereinzelgrenze Bewertung und Beleihung von gemischt genutzten Grundstücken Klassifizierungsmerkmale Beleihungswert Beleihung von Bruchteilseigentum an Grundstücken Klassifizierungsmerkmale Beleihungsvoraussetzungen Bewertung und Beleihung von Wohnungs- und Teileigentum Wesensmerkmale Legaldefinition Sparkassenrechtliche Beleihbarkeit Beleihungswertermittlung Wohnungseigentum Teileigentum Sonderfaktoren Praxisbeispiel Ausgangssituation Lösungsvorschlag mit Erläuterungen Bewertung und Beleihung von Erbbaurechten Wesensmerkmale Legaldefinition Erbbauinhalte zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten Erbbauzins Grundbuch und Rangstelle Beleihung des Erbbaurechtes Laufzeit Beendigung (Heimfall) Beleihungsmaßstäbe Sparkassenrechtliche Entwicklung 252
10 Inhalt Beleihungsvoraussetzungen Beleihungswertermittlung Vergleichswertermittlung Finanzmathematische Methode Beleihungswertermittlung im vereinfachten Verfahren bei Kleindarlehen Bewertung und Beleihung von Reichsheimstätten Wesensmerkmale Legaldefinition Reichsheimstättenvermerk Beleihungsvoraussetzungen Gesetzesaufhebung Anhang zum Teil III Übersicht Beleihungsgrundsätze für Sparkassen (Beleihung von Grundstücken) - Musterfassung Wertermittlung für Hausgrundstücke Wertermittlung für Hausgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und gewerblich genutzte Grundstücke (Kombivordruck) 274 Teil IV Die Anwendung»Verwaltung von Vermögensobjekten und Sicherheiten«der Finanz Informatik Verwaltung von Vermögensobjekten und Sicherheiten (WS) Die Immobilie mit Beleihungswertberechnung sowie Belastungen, Abreden und Obligo in WS 285 Teil V Praxisbeispiele Hinweise mit ausgewählten Beispielen zur Beleihungswertermittlung bei den einzelnen Nutzungsarten Grundstücksgleiche und -ähnliche Rechte Erbbaurecht Allgemeine Hinweise zur Nutzungsart Erläuterungen zum Bauwert Erläuterungen zum Ertragswert Erläuterungen zum Verkehrswert Wohnungserbbaurecht 300
11 24 Inhalt Allgemeine Hinweise zur Nutzungsart Erläuterungen zum Bauwert Erläuterungen zum Ertragswert Erläuterungen zum Verkehrswert Teilerbbaurecht Allgemeine Hinweise zur Nutzungsart Erläuterungen zum Bauwert Erläuterungen zum Ertragswert Erläuterungen zum Verkehrswert Wohnungseigentum Allgemeine Hinweise zur Nutzungsart Erläuterungen zum Bodenwert Erläuterungen zum Bauwert Erläuterungen zum Ertragswert Erläuterungen zum Verkehrswert Teileigentum Allgemeine Hinweise zur Nutzungsart Erläuterungen zum Bodenwert Erläuterungen zum Bauwert Erläuterungen zum Ertragswert Erläuterungen zum Verkehrswert Heimstätte Bruchteileigentum Unbebaute Grundstücke Bauerwartungsland Allgemeine Hinweise zur Nutzungsart Erläuterungen zum Bodenwert Erläuterungen zum Ertragswert Erläuterungen zum Verkehrswert Naturschutzgebiet Allgemeine Hinweise zur Nutzungsart Erläuterungen zum Bodenwert Erläuterungen zum Ertragswert Erläuterungen zum Verkehrswert Baugrundstücke mit wohnwirtschaftlicher Nutzung Allgemeine Hinweise zur Nutzungsart Erläuterungen zum Bodenwert Erläuterungen zum Verkehrswert Baugrundstücke mit gewerblicher Nutzung (auch Lagerplatz) Allgemeine Hinweise zur Nutzungsart Erläuterungen zum Bodenwert Erläuterungen zum Ertragswert Erläuterungen zum Verkehrswert Baugrundstücke mit gemischter Nutzung 325
12 Inhalt Allgemeine Hinweise zur Nutzungsart Erläuterungen zum Bodenwert Erläuterungen zum Ertragswert Erläuterungen zum Verkehrswert Baugrundstücke mit sonstiger Nutzung Ausbeutungsfähige Grundstücke - Sand- und Kiesgrube, Steinbruch, Bergbau Allgemeine Hinweise zur Nutzungsart Erläuterungen zum Bodenwert Erläuterungen zum Ertragswert Erläuterungen zum Verkehrswert Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke - Grün- und Ackerland Allgemeine Hinweise zur Nutzungsart Erläuterungen zum Bodenwert Erläuterungen zum Ertragswert Erläuterungen zum Verkehrswert Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke - Wald Allgemeine Hinweise zur Nutzungsart Erläuterungen zum Bodenwert Erläuterungen zum Ertragswert Erläuterungen zum Verkehrswert Land-und forstwirtschaftliche Grundstücke-Teichwirtschaft Allgemeine Hinweise zur Nutzungsart Erläuterungen zum Bodenwert Erläuterungen zum Ertragswert Erläuterungen zum Verkehrswert Bebaute Grundstücke Hausgrundstücke (eigengenutzter Wohnungsbau) Allgemeine Hinweise zur Nutzungsart Erläuterungen zum Bodenwert Erläuterungen zum Bauwert Erläuterungen zum Ertragswert Erläuterungen zum Verkehrswert Renditeobjekte (vermieteter Wohnungsbau) Allgemeine Hinweise zur Nutzungsart Erläuterungen zum Bodenwert Erläuterungen zum Bauwert Erläuterungen zum Ertragswert Erläuterungen zum Verkehrswert Sozialer Wohnungsbau Gewerblich genutzte Grundstücke - Produktions-, Handels- und Dienstleistungsbetriebe sowie verpachtete gewerblich genutzte Grundstücke Allgemeine Hinweise zur Nutzungsart 345
13 15 Inhalt Erläuterungen zum Bodenwert Erläuterungen zum Bauwert Erläuterungen zum Ertragswert Erläuterungen zum Verkehrswert Gemischt genutzte Grundstücke Allgemeine Hinweise zur Nutzungsart Erläuterungen zum Bodenwert Erläuterungen zum Bauwert Erläuterungen zum Ertragswert Erläuterungen zum Verkehrswert Kriterien für die Wertfindung Energiepass (Energieausweis) Lage der Grundstücke Eckgrundstück Sonneneinstrahlung Lärm und Geruch Zufahrtsmöglichkeit Bautechnische Grundlagen 353 Literaturverzeichnis 355 Abbildungsverzeichnis 357 Tabellenverzeichnis 359 Stichwortverzeichnis 361
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