Ablösung eines bestehenden Kredits durch ein neues Darlehen

Transkript

1 Immobilienlexikon A Abgeschlossenheitsbescheinigung Ist die erste Voraussetzung für die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses. Sie besagt, dass die neu zu bildenden Eigentumseinheiten in sich abgeschlossen sind. (z.b.: Toilette ist nicht gemeinschaftlich auf dem Gang oder andere Eigentümer müssen nicht durch die Wohnung anderer Eigentümer um ihr Eigentum zu betreten). Ablösung Abnahmeverpflichtung Abschreibung Absetzung für Abnutzung Ablösung eines bestehenden Kredits durch ein neues Darlehen Verpflichtung des Darlehensnehmers, sich das Darlehen innerhalb der vereinbarten Frist (Abnahmefrist) auszahlen zu lassen. Unter Abschreibung versteht man die Wertminderung oder den Wertverlust eines Wirtschaftsgutes. Alle Wirtschaftsgüter eines Betriebs, deren Nettoanschaffungskosten über 410 Euro liegen, müssen auf ihre Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben werden. Diese AfA (Absetzung für Abnutzung)-Sätze werden vom Finanzamt vorgegeben. (= AfA) ist bei abnutzbaren Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens die Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die betriebliche Nutzungsdauer ( 7EstG). Je nach Art der Kostenverteilung unterscheidet man: lineare Absetzung in jährlich gleichen Beträgen. Bei ganz oder teilweise vermieteten Wohngebäuden können gemäß 7 Abs. 4 EStG (Einkommensteuergesetz) jährlich 2% (bzw. 2,5% bei vor 1925 hergestellten Gebäuden) der Herstellungs- / Anschaffungskosten (ohne den Wert des Grundstücks), die dem vermieteten Gebäudeteil zuzurechnen sind, von den Einkünften abgesetzt werden. Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die ein Bauantrag nach dem gestellt wurde, werden über 25 Jahre mit 4% jährlich abgeschrieben, vgl. 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG. Seite 1 von 47

2 degressive Absetzung in abnehmenden (fallenden) Beträgen. Bei Wohngebäuden, die der Steuerpflichtige hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft hat können gemäß 7 Abs. 5 EStG in den ersten 8 Jahren 5%, in den folgenden 6 Jahren 2 % und in den anschließenden 36 Jahren je 1,25% der auf den vermieteten Gebäudeteil entfallenden Herstellungs- / Anschaffungskosten abgesetzt werden. Ein Erwerber kann degressive Absetzung nur beantragen, wenn der Hersteller für das veräußerte Gebäude weder degressive noch erhöhte oder Sonder-AfA in Anspruch genommen hat. Soweit ein Wohngebäude nach dem und vor dem angeschafft bzw. im Falle der Herstellung ein Bauantrag bis zu diesem Datum gestellt wurde, gelten folgende Abschreibungssätze: In den ersten vier Jahren 7%, in den folgenden sechs Jahren je 5% und in den darauf folgenden Jahren je 2% und in den darauf folgenden 24 Jahren je 1,25 %. Für Betriebsgebäude im Besitz von Privatpersonen ist eine degressive Abschreibung nur noch möglich, wenn das Gebäude aufgrund eines vor dem gestellten Bauantrages hergestellt und vom Steuerpflichtigen aufgrund eines vor dem abgeschlossenen obligatorischen Vertrages angeschafft worden ist. Erfolgten die Herstellung bzw. die Anschaffung zu späteren Zeitpunkten, kann nur noch eine lineare AfA in Höhe von 4% gemäß / Abs. 4 Nr. 1 EStG in Anspruch genommen werden. Abtretung Abwicklungsnotar Afa Übertragung eines Rechtes auf einen neuen Gläubiger (Darlehensgeber). Bei der Baufinanzierung spielt die Abtretung folgender Rechte eine Rolle: Abtretung einer Grundschuld. Praktisch bedeutsam ist die Abtretung einer Grundschuld besonders bei Umschuldungen. Sie erübrigt die Eintragung einer neuen Grundschuld im Grundbuch zugunsten des neuen Darlehensgebers. Dieser wird jedoch erwarten, dass die Bedingungen der abzutretenden Grundschuld seinen Anforderungen entsprechen (Zinssatz, Nebenleistungen, Vollstreckbarkeit). Auch die Teilabtretung von Grundschulden ist möglich. Abtretung von Rechten und Ansprüchen aus Bausparverträgen oder Lebensversicherungen (Tilgungsaussetzung). Abtretung der Ansprüche aus Bausparverträgen oder Lebensversicherungen (Siehe Tilgungsaussetzung). Der Notar, bei dem der Kaufvertrag insgesamt abgewickelt wird und der die Kaufvertragsannahme und die Grundschuldbestellung durchführt. Siehe Abschreibung für Abnutzung. Seite 2 von 47

3 Allgemeine Darlehensbedingungen Von der Bank vorformulierte Vertragsbestimmungen, die grundsätzlich für alle Kunden bei der Abwicklung eines Darlehens gelten. Amortisation Allmähliche Abtragung (Tilgung) einer Schuld nach festem Plan. Dabei kann Rückzahlung erfolgen: 1. in festgelegter Höchstfrist, in der das Kapital zurückgezahlt werden muss (entweder nach Tilgungsplan oder nach freiem Ermessen des Schuldners); 2. in Annuitäten. Amtlicher Lageplan Stellt rechtmäßigen Katasterbestand, das Planungsrecht und die planungsrelevante Topographie (also Häuser, Wege, Straßen, Bäume usw.) im Maßstab 1:200 dar. Amtsgericht Anderkonto Angebotsnotar Annahmeerklärung Annuität Annuitätendarlehen Ist die unterste Stufe der deutschen Gerichte. Neben seinen gerichtlichen Aufgaben erfüllt das Amtsgericht viele andere Aufgaben, so zum Beispiel die Führung des Grundbuches. Treuhandkonto das der Notar führt. Kaufpreise werden dorthin vom Käufer bezahlt und der Notar stellt dann die Auszahlung an den Verkäufer sicher. Der Notar haftet allen Parteien gegenüber für Fehler und Missbrauch. Der Notar (neutraler Jurist, der die Beurkundung von Rechtsgeschäften vornimmt und beglaubigt), bei dem das Kaufvertragsangebot protokolliert wird. Willenserklärung, die als Antwort auf ein vorangegangenes Vertragsangebot den Vertrag zu Stande bringt. Gesamtbetrag aller Zins- und Tilgungsleistungen für ein Darlehen innerhalb eines Jahres. Bei Bauspardarlehen und Tilgungshypotheken verringert sich die Annuität von Jahr zu Jahr, da sich die Darlehenssumme, auf die die Zinsen berechnet werden, durch die Tilgung ebenfalls von Jahr zu Jahr verringert. Der Kreditnehmer zahlt bis zur vollen Rückzahlung des Darlehens eine gleich bleibende Jahresleistung (Annuität) in gleich bleibenden Raten. Diese setzen sich aus der Zinsrückzahlung an die Bank und Tilgungsleistungen des Darlehensnehmers zusammen. Im zeitlichen Verlauf vermindert sich der Anteil der Zinszahlungen und es erhöht sich der Anteil der Tilgungsleistung, da die Darlehensschuld mit jeder Zahlung geringer wird und somit die darauf entfallenden Zinsen sinken. Seite 3 von 47

4 Die Annuität wird je nach vertraglicher Vereinbarung in gleichen vierteljährlichen oder monatlichen Teilbeträgen gezahlt (Vierteljahres- oder Monatsraten). Annuitätendarlehen (auch Amortisations- oder Tilgungsdarlehen genannt) sind die bei der Baufinanzierung meist verwendete Darlehensform. Anschaffungskosten Auflassung Auflassungsvormerkung Beim Erwerb von fertigen Gebäuden spricht man von Anschaffungs- oder Erwerbskosten. Aufgabe von Besitzrecht und Übertragung auf jemand anderen. Die Auflassung wird in der Regel im Rahmen des Kaufvertrages von einem Notar beurkundet. Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch bewirken den Eigentumsübergang. Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Grundstückskäufers auf Eigentumsübertragung bis zu seiner endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer sichert. Aufwendungsdarlehen/ -zuschüsse Der Staat fördert außer durch steuerliche Maßnahmen den Wohnungsbau durch zinsgünstige Darlehen (Aufwendungsdarlehen), laufende Zuschüsse (Aufwendungszuschüsse). Ausbauhaus Auszahlung Auszahlungskurs Die Immobilie wird bis zum gewünschten Grad fertig gestellt, den Rest übernimmt der Bauherr. Die Auszahlung (Valutierung) des Darlehens erfolgt erst, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Wird das Darlehen ausnahmsweise schon vorher ausgezahlt (z.b. auf Notaranderkonto oder gegen Notarbestätigung), so wird zum Ausgleich für den höheren Aufwand und das Risiko häufig ein Vorvalutierungszuschlag erhoben. Bei fertigen Gebäuden wird das Darlehen üblicherweise in einem Betrag, bei Neubauten entsprechend dem Baufortschritt in Teilbeträgen ausgezahlt. Prozentsatz des Darlehensbetrages (Siehe Nominalbetrag), den der Darlehensnehmer nach Abzug des vereinbarten Damnums (Siehe Damnum) erhält. Seite 4 von 47

5 Auszahlungsvoraussetzung Banken zahlen ein Darlehen erst dann aus, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt und entsprechende Nachweise vorgelegt worden sind. Hierzu gehören vollständige unterzeichnete Darlehensverträge, Eintragung der Grundpfandrechte (Siehe Grundpfandrechte) an vereinbarter Rangstelle (Siehe Rangstelle) im Grundbuch sowie sonstige von der Bank gemäß den jeweiligen Besonderheiten des Einzelfalls verlangten Urkunden und Nachweise, wie z.b. Grenzatteste und Bauschein (Siehe auch Auszahlung). Aval Avalgebühr Aval stellt einen Kredit dar, den ein Kreditinstitut durch Übernahme einer Bürgschaft (nach 765ff. BGB) oder Stellung einer Garantie gewährt. Das Kreditinstitut stellt somit also keinen Geldbetrag, sondern die eigene Kreditwürdigkeit zur Verfügung. Übernimmt das Kreditinstitut eine Bürgschaft, verpflichtet es sich für die Verbindlichkeiten des Kreditnehmers einem Dritten gegenüber einzugestehen. = Bürgschaftsgebühr. Seite 5 von 47

6 B BaFin Bauanzeige Baubeschreibung Baugenehmigung Bauliche Veränderungen Siehe Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht Mitteilung an die Bauaufsichtsbehörde bei geplanten baulichen Anlagen. Bei geringfügigen Anlagen kann diese Anzeige ausreichen, sonst Einholung einer Baugenehmigung. Die Baubeschreibung und die Baupläne legen den Umfang und den Inhalt dessen fest, was der Bauträger sich herzustellen verpflichtet. Diese Angaben bestimmen somit seine Leistungspflicht. Infolgedessen sind diese wesentlicher - weil geschuldeter - Inhalt. Dies bedeutet zugleich, dass sowohl die Baubeschreibung als auch der Bauplan mit zu beurkunden sind. Gerade wegen der Bedeutung dieser Unterlagen ist es von größter Bedeutung, dass sie der Erwerber einer gewissenhaften Überprüfung unterzieht. In der Regel wird er dies mangels ausreichender fachlicher Qualifikation nicht selbst können. Ratsam ist es daher, zum Zwecke der Überprüfung auf Vollständigkeit und angebotene Qualität einen Architekten zu Rate zu ziehen. Gerne wird er bereit sein, Sie auf der Basis eines Pauschalhonorars oder nach Vereinbarung eines Stundenhonorars zu beraten. Die Ausgabe lohnt sich, wollen Sie von späteren unliebsamen Überraschungen verschont bleiben. Die Baugenehmigung ist das nach der jeweiligen Bauordnung der einzelnen Bundesländer vorgeschriebene förmliche Verfahren für die Genehmigung einer Baumaßnahme (Bauschein), ohne die mit der Durchführung nicht begonnen werden darf. In einigen Bundesländern reicht für bestimmte Baumaßnahmen (insbesondere Wohnungsbau) die Bauanzeige. Eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums ist nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässig. In der Gemeinschaftsordnung kann bestimmt werden, dass bestimmte Maßnahmen, wie zum Beispiel das Anbringen von Markisen, keiner Zustimmung oder nur einer einfachen Mehrheitsentscheidung der Eigentümergemeinschaft bedarf. Manchmal wird geregelt, dass bestimmte bauliche Veränderungen mit Zustimmung des Verwalters vorgenommen werden dürfen, es somit keiner Beschlussfassung durch die Gemeinschaft bedarf. Es ist daher immer wichtig, erst in der Gemeinschaftsordnung zu lesen, was dort zu baulichen Veränderungen gesagt ist. Steht dort nichts, so bedürfen Sie bevor die Maßnahme durchgeführt wird der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Wenn Sie unsicher sind, ob es sich um eine bauliche Veränderung handelt, fragen Sie Ihren Verwalter und bitten Sie ihn um Erteilung einer schriftlichen Seite 6 von 47

7 Auskunft. Fehlt die Zustimmung und wird die bauliche Veränderung dennoch durchgeführt, so laufen Sie Gefahr, dass Sie die Veränderung auf Ihre Kosten wieder beseitigen müssen. Beispiele für eine bauliche Veränderung sind: Errichtung einer Garage, eines Carports, einer Terrassenüberdachung, einer Balkonverglasung, die Anbringung einer Außenjalousie, die Errichtung eines Maschendrahtzaunes; die Errichtung eines Schwimmbades usw. Bauschein Bauspardarlehen Bausparvertrag Diesen Schein bekommt man, wenn man die Baugenehmigung erhalten hat. In der Regel nachrangiges Baufinanzierungsdarlehen einer Bausparkasse. Vertrag mit einer Bausparkasse, durch den ein Darlehensnehmer bzw. Bausparer nach Leistung von Sparbeiträgen einen Anspruch auf ein Bauspardarlehen erwirbt. Man schließt z.b. einen Vertrag über EUR ab. Davon spart man ca. die Hälfte selbst an. Dafür werden nur geringe Guthabenszinsen gezahlt. Nach einer gewissen Frist kann man jedoch die andere Hälfte der vereinbarten Summe als Darlehen (s. Bauspardarlehen) mit günstigen Zinsen bekommen. Diese liegen bei 4 bis 4,5 %. (Bei einem Hypothekenkredit zahlen Sie derzeit bei 10-jähriger Zinsbindung ca. 6 %). Ferner fördert der Staat das Bausparen mit Wohnungsbauprämien. Diese betragen 8,8 Prozent ab 2004 auf 512 bzw Euro jährliche Sparleistung (je nach Verdienst). Bauträger Unternehmen, die Grundstücke erwerben und mit Häusern oder Eigentumswohnungen schlüsselfertig bebauen, um sie Interessenten zum Kauf anzubieten. Bauträgermodell b.a.w.-konditionen Siehe Steuermodell. Konditionen, die nur bis auf weiteres gelten. Bearbeitungsgebühr / -entgelt Von Banken einmalig erhobene Gebühr für die Bearbeitung des Darlehensantrages. Sie wird in der Regel bei der Auszahlung des Darlehens abgezogen. Bedingungen Bedingungsanpassung Umstand, mit dessen Eintritt eine bestimmte Rechtswirkung eintreten oder enden soll. Siehe Konditionsanpassung. Seite 7 von 47

8 Belastung, monatliche Beleihung Beleihungsgrenze Im Rahmen der Prüfung der Bonität ermittelt die Bank, ob für den Kunden die laufende Belastung aus dem gewünschten Darlehen unter Berücksichtigung aller sonstigen Verpflichtungen tragbar ist. Ob das verbleibende Einkommen für den Lebensunterhalt ausreicht und damit die monatliche Belastung tragbar ist, hängt von der Höhe des Einkommens, der Größe der Familie, dem gewohnten Lebensstandard und nicht zuletzt davon ab, wie sicher auch in Zukunft mit diesem Einkommen gerechnet werden kann. Einen allgemein verbindlichen Satz für ein Mindesteinkommen gibt es daher nicht. das Beleihen: als Pfand nehmen und dafür Geld geben. Die Beleihungsgrenze gibt den Teil eines angefragten Darlehens wieder, welchen eine Bank bereit ist zu finanzieren. Die Beleihungsgrenze für erststellige Hypotheken beträgt 60% des vorsichtig ermittelten Grundstücksund Gebäudewerts (Beleihungswert). Die Mittel für solche Darlehen beschafft sich die Hypothekenbank durch den Verkauf von Pfandbriefen. Hypothekenbanken geben aber auch Darlehen, die diese Grenze überschreiten in der Regel bis zu 80% der Herstellungskosten oder des Kaufpreises (Nachrangfinanzierung). Beleihungsobjekt Als Beleihungsobjekt bezeichnet man Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen, die als Sicherheit für eine Baufinanzierung dienen. Beleihungswert Beirat Bereitstellungszinsen Bei der Beleihung einer Sicherheit wird vom Kreditgeber einem Vermögensgegenstand, z.b. einem Grundstück ein bestimmter Wert, der Beleihungswert zugeordnet; dieser Wert bestimmt die Höhe der möglichen Beleihung. Der Beleihungswert soll den Verkehrswert des Beleihungsobjektes nicht überschreiten Ein von der Eigentümerversammlung gewählter Vertreter, der WEG gegenüber dem Verwalter. Er ist Sprachrohr der WEG, macht die Belegprüfung und arbeitet idealerweise eng mit dem WEG-Verwalter zusammen. Zinsen die die Bank für den Fall verlangt, dass das Darlehen nicht (rechtzeitig) ausbezahlt wird. Bereitstellungszinsen fallen in der Regel zwei Monate nach Unterschrift des Darlehensvertrages an und betragen ca.0,25% des Darlehens pro Monat. Seite 8 von 47

9 Bewirtschaftungskosten Bezugsfertig Kosten für den laufenden Betrieb und die Unterhaltung einer Immobilie, z.b. Heizkosten, Grundsteuer, Feuerversicherungsbeiträge, Reparaturen. Bezugsfertig ist eine Wohnung dann, wenn das Bauwerk entsprechend seiner Funktion genutzt werden kann. So müssen die zum Bewohnen notwendigen Einrichtungen funktionsfähig vorhanden sein. Hierzu gehören: Elektro-, Sanitärund Heizungseinrichtungen. Natürlich muss auch der Zugang zum Objekt gewährleistet sein. Dieser muss jedoch sicher sein. Ein Treppenhaus ohne Geländer oder einem vergleichbaren Hilfsschutz erfüllt diese Voraussetzung wohl kaum. Im Inneren müssen die Türen und Fenster vorhanden sein. Es müssen die notwendigen Anschlüsse für die Küche bestehen. Natürlich müssen die Malerarbeiten im Wesentlichen erledigt sein. Tipp: Häufig ist streitig, ob die Eigentumswohnung bezugsfertig ist oder nicht. Davon hängt in der Regel auch die Fälligkeit der weiteren Werklohn- /Kaufpreisrate ab. Hier empfiehlt es sich, im Vertrag eine Schiedsgutachterklausel vorzusehen. Besteht Streit über die Bezugsfertigkeit so sollte ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Vertragsparteien als Schiedsgutachter entscheiden, der von der Handwerkskammer zu benennen ist, soweit man sich nicht schon bei Abschluss des Vertrages auf einen bestimmten Sachverständigen einigen kann. Die Kosten trägt dann jene Partei, die mit ihrer Auffassung unterliegt. Bodenwert Quadratmeterpreis (inkl. Erschließung, aber ohne Grundstückserwerbsnebenkosten) multipliziert mit der rentablen Grundstücksgröße. Bodenrichtwert Bonität Amtlich festgestellter Wert. Ist bei jeder Gemeinde einzusehen und erfragbar. Die Bonität ist ein Maßstab für die Kreditwürdigkeit von Schuldnern. Jede Bank prüft aufgrund gesetzlicher Vorschriften bei ihrer Kreditentscheidung die Bonität des Kunden, d.h. ob er nach Abzug der für eine angemessene Lebensführung erforderlichen Beträge von seinen regelmäßig erzielten Einkünften in der Lage ist, die laufenden Kreditkosten (Belastung) zu zahlen. Weiter prüft die Bank, ob sein bisheriges Verhalten Gewähr dafür bietet, dass er eingegangenen Verpflichtungen pünktlich nachkommt. Zu diesem Zweck werden häufig auch Auskünfte (Schufa) eingeholt. Die Bonitätsprüfung liegt nicht zuletzt auch im Interesse des Kunden. Seite 9 von 47

10 Brandversicherung Briefgrundschuld Buchgrundschuld Versicherung des Gebäudes gegen Feuerschäden. Sie soll im Schadensfall die Gesamtkosten der Wiederherstellung des Gebäudes decken. (Neuwertversicherung). Eine ausreichende Brandversicherung muss bei der Baufinanzierung nachgewiesen werden. Siehe Grundschuld. Siehe Grundschuld. Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) Wurde im Mai 2002 gegründet. Sie vereint unter ihrem Dach die drei ehemaligen Bundesaufsichtsämter für das Kreditwesen (BAKred), für das Versicherungswesen (BAV) und für den Wertpapierhandel (BAWe). Damit gibt es in Deutschland erstmals eine einheitliche staatliche Allfinanzaufsicht über Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Versicherungsunternehmen und den Wertpapierhandel. Die BaFin ist eine bundesunmittelbare, rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts und unterliegt der Rechts- und Fachaufsicht des Bundesministeriums der Finanzen. Die BaFin hat ihre Dienstsitze in Bonn und Frankfurt am Main. Ihr Hauptziel ist es, die Funktionsfähigkeit, Stabilität und Integrität des gesamten deutschen Finanzsystems zu sichern Bürgschaft Durch einen Bürgschaftsvertrag verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Darlehensgeber, für die Erfüllung der Verpflichtungen des Darlehensnehmers einzugestehen. In der Regel verlangt der Darlehensgeber eine so genannte selbstschuldnerische Bürgschaft, bei der der Bürge in Anspruch genommen werden kann, ohne dass die Zahlungsunfähigkeit des Hauptschuldners feststehen muss. Bei der Baufinanzierung werden Bürgschaften übernommen - im öffentlich geförderten Wohnungsbau durch die Wohnungsbauförderungsanstalten, die Bundesländer u.a. - durch öffentlich-rechtliche Kreditinstitute bei Nachrangfinanzierung - durch Banken, Privatpersonen u.a. als Zusatzsicherheit. Bürgschaftsgebühr Soweit im Rahmen der Wohnungsbaufinanzierungen Bürgschaften, insbesondere von Kreditinstituten, eingesetzt werden, erhebt der Bürge für die Übernahme des Risikos sowie den Prüfungs- und Verwaltungsaufwand eine einmalige oder laufende Bürgschaftsgebühr (Avalgebühr), die dem Darlehensnehmer in Rechnung gestellt wird. Seite 10 von 47

11 D Damnum Darlehensantrag Darlehensbewilligung Darlehensurkunde Darlehensvertrag Deckungshypothek Dingliche Sicherheiten Disagio auch Disagio bezeichnet. Ist der Unterschied zwischen Darlehenssumme und tatsächlichem Auszahlungsbetrag Beispiel: Auszahlung 95%, Zinsen 6,3%. Der Darlehensnehmer bekommt von EUR nur EUR ausgezahlt, muss aber EUR zurückzahlen. Vorteil: Bei der Vereinbarung eines Damnums ist der Nominalzins entsprechend niedriger. Dieses Abgeld, welches für die Gewährung des Kredites erhoben wird, wird in der Regel in Prozent des Darlehensbetrages ausgedrückt und meist bereist bei der Auszahlung der ersten Rate in voller Höhe einbehalten. Das Damnum kann bei vermieteten Immobilien steuerlich abgesetzt werden, da es zu den Geldbeschaffungskosten gehört. Siehe Darlehensvertrag. Siehe Darlehensvertrag. Siehe Darlehensvertrag. Vertrag über die Gewährung und Rückzahlung einer bestimmten Geldsumme. Das Darlehen kommt zustande durch einen Darlehensantrag sowie die Zusage (Bewilligung) der Bank. Im Darlehensvertrag (Darlehensurkunde, Beleihungsvertrag) werden die Darlehenshöhe, die Konditionen, die Art der Besicherung sowie die zugrunde liegenden Allgemeinen Darlehensbedingungen vereinbart. Baufinanzierungsdarlehen werden durch Bestellung einer Grundschuld gesichert. Hypotheken, die als Sicherheit für die von den Hypothekenbanken ausgegebenen Pfandbriefe dienen. Siehe Grundschuld. Siehe Damnum. Seite 11 von 47

12 E Effektivzins Eigenheimzulage Eigenkapital Preis eines Darlehens, in dem nahezu alle Preisbestandteile berücksichtigt sind. Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren und Teilauszahlungszuschläge fließen NICHT in die Berechnung mit ein. Der Effektivzins ermöglicht den Vergleich von verschiedenen Angeboten. Die Effektivzinsberechnung ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt. Da die Höhe des Effektivzinses in der Regel nur auf eine bestimmte Laufzeit garantiert wird, kann sich nach Ablauf dieser Frist der Zinssatz ändern. Daher spricht man auch von einem anfänglichen, effektiven Jahreszins. Die Bildung von Wohneigentum wird vom Staat durch die Gewährung einer so genannten Eigenheimzulage gefördert. Die gesetzliche Grundlage bildet das Eigenheimzulagengesetz, das den früheren 10e EStG ersetzt. Die neue Förderung wird nicht in Form einer Steuervergünstigung, sondern als echte Zulage gewährt, die von den Finanzämtern an alle Bürger (innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen) acht Jahre lang in gleicher Höhe ausgezahlt wird. Die staatliche Hilfe besteht aus einer Grundförderung, der Kinderzulage und zusätzlichen Anreizen für ökologische Baumassnahmen. Bei einer Baufinanzierung gelten als Eigenkapital Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Bausparguthaben (soweit sie zuteilungsreif sind, also ohne Zwischenfinanzierung sofort zur Verfügung stehen) und der Erlös aus dem Verkauf von Wertpapieren. Im weiteren Sinne rechnen zu den Eigenmitteln das bereits bezahlte Grundstück, bezahlte Baumaterialien und Architektenleistungen, Verwandtendarlehen, Arbeitgeberdarlehen, öffentliche Zuschüsse sowie Eigenleistungen / Verwandtenhilfe. Damit die Belastung tragbar bleibt, sollten bei der Baufinanzierung ca. 20 bis 30% der Herstellungs- oder Erwerbskosten durch Eigenkapital gedeckt sein. Eigenleistungen Selbsthilfearbeiten, mit denen entsprechende Handwerkerlohnkosten eingespart werden, können der Bauherr, seine Angehörigen, Nachbarn, Arbeitskollegen und Bekannte erbringen. Eigenleistungen können andere Eigenmittel jedoch nur begrenzt ersetzen. Eigennutzung Nutzung eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung zu eigenen Wohnzwecken. Wichtig insbesondere als Voraussetzung für die Gewährung der Eigenheimzulage. Eigentumswohnung Eigentum an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Seite 12 von 47

13 Eigentümerversammlung Der WEG Verwalter ist verpflichtet mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung abzuhalten. Hier berichtet der Verwalter über das vergangene Jahr, schlägt einen Wirtschaftsplan vor, lässt Renovierungen und größere Maßnahmen genehmigen etc. Die Eigentümer haben Stimmrechte gemäß Ihrem Anteil an der Gemeinschaft (mehr Wohnungen = mehr Stimmgewicht). Einheitswert Einkommensnachweis Ein vom Finanzamt festgesetzter Richtwert für die Bemessung verschiedener Steuern, insbesondere der Grundsteuer. Zu den Einkommensnachweisen gehören Verdienstbescheinigungen des Arbeitgebers, Einkommensteuerbescheide, Bilanzen mit Gewinn- und Verlustrechnung sowie andere zum Nachweis eines Einkommens geeignete Belege. Die Einkommensnachweise dienen im Rahmen der Bonitätsprüfung zur Ermittlung der tragbaren monatlichen Belastung. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Siehe Werbungskosten. Einliegerwohnung Eintragung Erbbaurecht Erschließungskosten Ertragswert Kleinere, abgeschlossene Wohnung in einem Einfamilienhaus. Siehe Grundschuld. Ein auf bestimmte Zeit - meistens 99 Jahre - bestelltes Recht, auf einem Grundstück, dass nicht Ihr Eigentum ist, ein Bauwerk zu haben. Das Erbbaurecht kann vererbt und veräußert werden. Es muss im Grundbuch eingetragen werden; als Entgelt wird ein Erbbauzins vereinbart, der während der gesamten Nutzungszeit gezahlt werden muss. Erbbaurechte werden mit gewissen Einschränkungen von den Banken wie ein eigenes Grundstück beliehen. Siehe Herstellungskosten. Unter Ertragswert versteht man das Verhältnis der Jahresreineinnahmen zur Jahresverzinsung. Der Ertragswert orientiert sich an den auf Dauer erzielbaren Mieteinnahmen. Seite 13 von 47

14 F Fälligkeitsdarlehen Fertighaus, Ausbauhaus Festdarlehen Festzinshypothek Feuerversicherung Ein Darlehen, das im Gegensatz zum Annuitätendarlehen am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt wird (daher auch als Fälligkeitsdarlehen bezeichnet). Während der Laufzeit sind nur die Zinsen zu entrichten. Ein aus vorgefertigten Teilen errichtetes Gebäude. Fertighäuser werden meist schlüsselfertig geliefert, möglich ist eine Lieferung als Ausbauhaus, bei dem ein Teil des Innenausbaus vom Bauherrn in Eigenleistung erbracht wird. Fertighäuser werden, von Ausnahmen abgesehen, wie konventionell errichtete Häuser beliehen. Bei Fertighäusern erwartet die Lieferfirma üblicherweise eine so genannte Zahlungsgarantie durch die Bank. Damit soll sichergestellt werden, dass der Kaufpreis zu dem vereinbarten Termin gezahlt wird, und zwar unabhängig davon, ob die von der Bank genannten Auszahlungsvoraussetzungen gegeben sind oder nicht. Die Kosten einer solchen Zahlungsgarantie fallen zusätzlich an. Siehe Fälligkeitsdarlehen. Darlehen, dessen Konditionen die Bank für einen bestimmten Zeitraum (Zinsfestschreibung) garantiert. Im Gegensatz hierzu können sich die Zinsen bei einem Gleitzinsdarlehen jederzeit ändern. Die Festzinshypothek ist das Markenzeichen der Hypothekenbanken. Siehe Brandversicherung. Finanzierung aus einer Hand Finanzierung, die bei einer Bank beantragt wird, und die nur von dieser Bank oder aber als Paket von Krediten verschiedener Banken bereitgestellt wird (Verbundfinanzierung). Finanzierungsplan Flurkarte Zusammenstellung aller Herstellungs- oder Erwerbskosten einerseits und der zur Finanzierung dienenden Eigen- und Fremdmittel andererseits. Die Differenz zwischen Gesamtkosten und Eigenmitteln ist der Kreditbedarf. Die aufgenommenen Fremdmittel müssen den Kreditbedarf in voller Höhe decken, damit der Finanzierungsbedarf gesichert ist. Amtlicher Lageplan aus dem die Grundstücksgrenzen ersichtlich sind. Seite 14 von 47

15 Flurstück Ein Flurstück ist die kleinste vermessungstechnische Einheit der Katasterführung. Ein Flurstück wird auch als Parzelle bezeichnet. Mehrere Flurstücke bilden eine Flur. Für jede Flur führt das Katasteramt eine Flurkarte (Katasterhandzeichnung). Die zusammenhängenden Fluren eines Gebietes heißen Gemarkung. Eine Gemarkung ist das Gebiet einer Gemeinde. Für jede Gemarkung führt das Katasteramt eine Gemarkungskarte. Ein Grundstück kann mit einem Flurstück identisch sein. Es kann aber auch mehrere Flurstücke umfassen. Freistellungserklärung Fremdkapital Beim Bau von Eigentumswohnungen durch einen Bauträger sichert sich dessen Bank in der Regel durch eine Globalgrundschuld an allen Eigentumswohnungen ab. Werden einzelne Eigentumswohnungen in der Bauphase verkauft, so muss der Käufer häufig bereits vor Fertigstellung erste Teilzahlungen auf den Kaufspreis leisten. Zum Schutz des Käufers verpflichtet die Makler- und Bauträgerverordnung den Bauträger, Teilzahlungen in der Bauphase nur entgegenzunehmen, wenn durch eine entsprechende Freistellungserklärung (der Bank des Bauträgers) sichergestellt ist, dass die gekaufte Wohnung nach Zahlung des vollen Kaufpreises von der Globalbelastung durch die Bank des Bauträgers freigestellt wird. Viele Banken zahlen ein dem Käufer zugesagtes Darlehen aber erst dann aus, wenn die Globalgrundschuld auf dem Wohneigentum des Käufers gelöscht ist. In solchen Fällen ist dann eine Zwischenfinanzierung nötig. Finanzierungsmittel, die als Darlehen, in der Regel von Banken, zur Verfügung gestellt werden. Spezialisiert auf die Gewährung von langfristigen Baudarlehen sind die Hypothekenbanken. Fondsgebundene Lebensversicherung Die Fondgebundene Lebensversicherung ist eine besondere Art der Kapital- Lebensversicherung. Bei ihr werden die Sparanteile des Versicherungsbeitrags in einen Fond eingebracht. Die Höhe der Leistung dieser Versicherungsart der Lebensversicherung, hängt in einem bestimmten Maße von der Wertentwicklung der Fonds ab. Seite 15 von 47

16 G Gebäudewert Geldbeschaffungskosten Gemeinschaftseigentum Siehe Beleihungswert. Kosten, die einer Bank bei der Beschaffung von zinsgünstigen Finanzierungsmitteln entstehen. Sie werden als Damnum bei den Konditionen berücksichtigt. Ist das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. (Flur, Gemeinschaftsgarten, Dachfläche etc.) Jeder einzelne Eigentümer hat an dem Gemeinschaftseigentum einen bestimmten Miteigentumsanteil (jedem gehört ein Teil daran). Dieser richtet sich nach der Größe des Sondereigentums. Verteilung der Kosten und Lasten Soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt, sind die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Miteigentumsanteilen zu verteilen. Dies gilt auch dann, wenn die Eigentumswohnungen oder Teileinheiten von dem jeweiligen Eigentümer nicht genutzt werden. Eine Änderung der Verteilung setzt voraus, dass alle Wohnungseigentümer dieser Änderung zustimmen, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung lässt die Änderung des Verteilerschlüssels mit einer Mehrheit von 2/3 zu. Werden Beschlüsse gefasst, die der Gemeinschaftsordnung oder soweit diese keine Regelungen enthält - dem Wohnungseigentumsgesetz entgegenstehen, so ist der Beschluss anzufechten. Unterbleibt dies, so wird der eigentlich unwirksame Beschluss gleichwohl wirksam. Problematisch ist, ob die Gemeinschaftsordnung vorsehen könnte, dass der Verteilerschlüssel mit einfacher Mehrheit geändert werden kann. Gesamtfinanzierung Gesamtschuldner Gleitzinsdarlehen Globalbelastung Siehe Finanzierung aus einer Hand. Mehrere Darlehensnehmer eines Darlehens. Jeder Gesamtschuldner ist unabhängig vom anderen zur vollen Zahlung verpflichtet. Die Bank ist dabei in der Wahl des von ihr in Anspruch genommenen Gesamtschuldners frei, sie darf die Leistung jedoch nur einmal verlangen. Im Gegensatz zu einem Festzinsdarlehen kann der Darlehensgeber bei einem Gleitzinsdarlehen die Zinsen jederzeit einseitig ändern (Zinsänderungsrisiko). Siehe Freistellungserklärung. Seite 16 von 47

17 Grenzattest Grundbuch Grundbuchamt Grundbuchauszug Grundsteuer Grunderwerbsteuer Grundförderung Grundpfandrecht Siehe Auszahlungsvoraussetzungen. Beim Amtsgericht geführtes Register, in das das Grundstück, die Eigentumsverhältnisse und die auf ihm ruhenden Belastungen eingetragen sind. Das Grundbuch kann bei berechtigtem Interesse von jedermann (z.b. Käufer) eingesehen werden. Stelle innerhalb des Amtsgerichtes, bei dem die Grundbücher geführt werden. Dort sind alle wichtigen Informationen zu einer Immobilie gesammelt. Ein Grundbuchauszug bzw. Grundbuchblatt ist unterteilt in vier einzelne so genannte Handblätter: Bestandsverzeichnis Enthält die Angaben aus dem Kataster (Verzeichnis der Grundstücke), wie das Grundstück genutzt wird und wo es liegt. Abteilung I Enthält die Angaben des Eigentümers und die Rechtsgrundlage für die Eintragung des Eigentümers. Abteilung II Enthält Lasten und Beschränkungen des Grundstückes, außer den finanziellen Belastungen; z.b. Wegerechte Abteilung III Enthält alle Eintragungen über die finanziellen Belastungen des Grundstückes; z.b. Grundschulden Eine Steuer auf Grundvermögen die aufgrund des Einheitswertes festgesetzt und von der Gemeinde erhoben wird. Steuer die der Staat einmalig vereinnahmt wenn Immobilien erworben werden. Nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer, die jährlich anfällt und meist auf den Mieter umlegbar ist. Im Rahmen der staatlichen Förderung selbstgenutzten Wohnraums (Eigenheimzulage) beträgt die Grundförderung bei Herstellung / Erwerb eines Neubaus 5% der Herstellungs- / Anschaffungskosten der Immobilie, inklusive Grundstück, maximal jährlich Euro 2.556,--; beim Altbau werden 2,5% der Anschaffungskosten, maximal Euro 1.278,-- gefördert in beiden Fällen gilt dies für einen Zeitraum von acht Jahren. Siehe Grundschuld. Seite 17 von 47

18 Grundschuld Grundschuldbestellung Grundsteuer Gutachterausschuss Eine Sicherheit die eine Bank auf Immobilieneintragen lässt um sicherzustellen, dass vergebene Kredite durch die Immobilie besichert sind. Meist verlangt die Bank zusätzlich zu einer Grundschuld auch die persönliche Haftung mit dem Vermögen des Darlehensnehmers. In einer notariellen Urkunde erklärte Zustimmung des Grundstückeigentümers zur Belastung seines Grundstücks, verbunden mit dem Antrag, diese in das Grundbuch einzutragen. Eine Steuer auf Grundvermögen, die aufgrund des Einheitswertes festgesetzt und von der Gemeinde erhoben wird. Ein Amt, das die Aufgabe hat Immobilienkäufe statistisch zu erfassen. Käufer bekommen hier zu von dieser Stelle einen Fragebogen zugeschickt um Details zur Wohnung anzugeben (Baujahr, Ausstattung etc.). Dies erfolgt auf freiwilliger Basis. Seite 18 von 47

19 H Herstellungskosten Hypothek Alle Kosten, die beim Bau eines Gebäudes anfallen und daher durch Eigenoder Fremdmittel finanziert werden müssen. Beim Erwerb von fertigen Gebäuden spricht man von Erwerbs- oder Anschaffungskosten statt von Herstellungskosten. Herstellungskosten sind danach im einzelnen: die Grundstückskosten einschließlich Erschließungskosten; die Kosten der Errichtung des Gebäudes (Baukosten); die Baunebenkosten (Architekten-, Ingenieur- und Behördenleistungen), während der Bauzeit anfallende Zinsen etc.; Kosten für die Außenanlagen sowie sonstige Nebenkosten (Notar- und Gerichtskosten, Makler- und sonstige Gebühren), Grunderwerbsteuer, Damnum etc. Zu den Anschaffungskosten zählen der (angemessene) Kaufpreis, eventuelle Renovierungs- und Modernisierungskosten. Hypothekenbanken beleihen Wohngebäude in der Regel bis max. 80% der angemessenen Herstellungs- / Anschaffungskosten. Im Steuerrecht sind Herstellungskosten nur diejenigen Kosten, von denen Abschreibungen vorgenommen werden können. Kurzform für Hypothekendarlehen. Hierunter versteht man ein langfristiges Darlehen, zu dessen Absicherung ein Grundpfandrecht (Grundschuld) im Grundbuch eingetragen wird. Das Hypothekendarlehen ist eine traditionsreiche und bewährte Form der Baufinanzierung. Es zeichnet sich durch einen für viele Jahre fest vereinbarten Zins aus. Der Darlehensnehmer ist damit vor kurzfristigen, überraschenden Zinsschwankungen sicher. Im rechtlichen Sinn versteht man unter einer Hypothek ein Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. In der Praxis ist die Hypothek heute weitgehend durch die Grundschuld ersetzt. Hypothekenbanken Hypothekenbanken sind seit über 100 Jahren auf langfristige, grundpfandrechtlich gesicherte Finanzierungen spezialisierte Banken (Realkreditinstitute). Sie unterliegen besonderen gesetzlichen Regelungen (Hypothekenbankgesetz). Ihr Markenzeichen ist die Festzinshypothek. Die dafür notwendigen Mittel beschaffen sie sich durch den Verkauf von Pfandbriefen. Hypothekenkredit Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht an einem Beleihungsobjekt abgesichert wird (Grundschuld). Seite 19 von 47

20 I Immobilie Immobilienfonds Unbebautes oder bebautes Grundstück; bei bebauten Grundstücken einschließlich der darauf errichteten Gebäude. Fondsart, bei der das Fondsvermögen aus Immobilien besteht. Man unterscheidet zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Bei offenen Immobilienfonds wird das Fondsvermögen in Zertifikaten verbrieft. Die Anzahl der Käufer ist unbegrenzt. Die von den Anlegern zufließenden Gelder werden größtenteils in gewerblich genutzte Grundstücke, Gebäude und eigene Bauprojekte investiert. Bei geschlossenen Immobilienfonds ist die Zahl der Anleger begrenzt. Sobald das angestrebte Kapital gezeichnet ist, gilt der Fonds als geschlossen. Inflation Prozess der anhaltenden Preisniveausteigerung und somit des Kaufkraftschwundes des Geldes. Allgemein entsteht Inflation, wenn das Güterangebot unterhalb der monetären Gesamtnachfrage liegt (inflatorische Lücke) und es somit zu Preissteigerungen kommt. In fast allen Volkswirtschaften gibt es Inflation. Instandhaltungsrücklage Die Instandhaltungsrücklage wird vom WEG Verwalter über das Hausgeld vereinnahmt. Diese Rücklage dient dazu Reserven aufzubauen um (altersbedingte) Renovierungen durchzuführen und den Wert und die Substanz der Immobilie zu erhalten. Die Instandhaltungsrücklage ist nicht auf den Mieter umlegbar und steuerlich bei Kapitalanlegern (Vermieter) erst dann absetzbar, wenn diese für Reparaturen etc. ausgegeben wurden. Investment Bezeichnung für eine langfristige Anlage von Kapital in Sachgüter, aber auch in Wertpapiere. Seite 20 von 47

21 J Jahresabschluss Jahresleistung Bestehend aus Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung, gem. 242 III. Er ist für das vergangene Geschäftsjahr innerhalb der einem ordnungsgemäßen Geschäftsgang entsprechenden Zeit aufzustellen. Bei einer Aktiengesellschaft wird der Jahresabschluss vom Vorstand aufgestellt und durch einen staatlich vereidigten Wirtschaftsprüfer auf seine Ordnungsmäßigkeit geprüft. Der Jahresbericht hat gem. 264 (2) HGB unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft zu vermitteln. Die Jahresleistung oder Annuität errechnet sich bei einem Annuitätendarlehen aus dem Darlehensnominalbetrag, dem Zinssatz und dem Tilgungssatz. Da die Jahresleistung immer gleich bleibt, vermindert sich mit fortschreitender Tilgung der Zinsteil, und der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Durch diesen Effekt der wachsenden Tilgung innerhalb der gleich bleibenden Jahresleistungen ist ein Darlehen mit 1% Tilgung bereits nach ca. 30 Jahren zurückgeführt. Seite 21 von 47

22 K Kapital Kapitalanlage Aus wirtschaftlicher Sicht, die Summe von Eigen- und Fremdkapital, mit dem ein Unternehmen wirtschaftet. Hierunter versteht man eine langfristige Anlage von Kapital, die der Werterhaltung und Erzielung von Rendite dienen soll. Denkbar ist die Anlage in Geldanlagen in Form von z.b. festverzinslichen Wertpapieren oder die Anlage in Sachwerte in Form von z.b. Beteiligungen, Grundstücken. Kapitallebensversicherung ist eine Lebensversicherung auf den so genannten Todes- und Erlebensfall. Bei dieser Form der Altersvorsorge besteht zusätzlich zu einem Kapitalansparvorgang eine Absicherung gegen das Risiko eines Todesfalls der versicherten Person. Die meist langfristigen Verträge werden überwiegend zur Altersvorsorge bzw. Finanzierung von Immobilien eingesetzt. Katasteramt Katasterpapiere Kaufkosten Kaufvertrag Kaufvertragsangebot Kaufvertragsannahme Die Katasterämter führen Verzeichnisse mit den "technischen" Daten der Grundstückeeiner Gemeinde. Die Katasterämter erstellen Auszüge aus dem Liegenschaftsbuch und amtliche Lagepläne (Flurkarten). Bei den Katasterämtern (Liegenschaftsämtern) geführte Verzeichnisse mit den technischen Daten der Grundstücke einer Gemeinde. Die Kosten die bei einem Immobilienkaufanfallen sind: Grunderwerbssteuer, Notargebühren für Ankauf und Abwicklung Notargebühren für die Grundschuldbestellung Eintragungskosten bei Ämtern. Vertrag, nach dem eine Sache durch Kauf in anderen Besitz übergeht. Bei Grundstücken, Eigentumswohnungen usw. ist der Kaufvertrag immer notariell zu beurkunden. Anstatt einer Urkunde, kann ein Kaufvertrag auch durch zwei Urkunden zustande kommen. Man spricht dann von einem Kaufvertragsangebot und einer Kaufvertragsannahme. Siehe Kaufvertrag. Siehe Kaufvertrag. Seite 22 von 47

23 Kinderzulage Konditionen Konditionsanpassung Kreditbedarf Kreditwürdigkeit Kündigung Zusätzlich zu der Grundförderung erhält der Bauherr / Erwerber eines Eigenheims während des achtjährigen Förderzeitraums pro Jahr und Kind eine Kinderzulage von Euro 767,--. Bedingungen, zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zur Verfügung zu stellen. Im Allgemeinen rechnet man hierzu: Nominalzins, Auszahlungskurs, Dauer der Zinsfestschreibung, Tilgungssatz und Tilgungsbeginn, Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren. Nur aus dem sorgfältigen Vergleich aller Einzelkonditionen lässt sich ermitteln, ob ein Darlehensangebot preisgünstiger ist als ein anderes. Von den Konditionen zu unterscheiden sind die Allgemeinen Darlehensbedingungen, die die sonstigen Rechtsbeziehungen zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer regeln. Auch Zinsanpassung, Bedingungsanpassung, Prolongation. Hypothekenbanken garantieren einen für mehrere Jahre festen Zins (Festzinshypothek). Vor Ablauf der Zinsfestschreibung müssen für einen weiteren Zeitraum neue Konditionen festgelegt werden. Zu diesem Zweck unterbreitet die Bank dem Darlehensnehmer ein Angebot, dessen Konditionen sich nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt richten. Der Darlehensnehmer kann dem widersprechen, allerdings mit der Folge, dass er dann sein Restdarlehen an die Bank zurückzahlen muss. Siehe Finanzierungsplan. Siehe Bonität. Einseitige Erklärung des Darlehensnehmers oder Darlehensgebers zur Beendigung des Darlehensvertrages. Hypothekendarlehen der Hypothekenbanken sind seitens der Bank bei vertragsgemäßer Abwicklung unkündbar. Der Kunde kann dagegen das Darlehen zu bestimmten vertraglich vereinbarten Terminen schriftlich kündigen, in der Regel bei Ablauf der Zinsfestschreibung. Seite 23 von 47

24 L Landesverbürgtes Darlehen Siehe öffentliche Förderung des Wohnungsbaus. Langfristiger Kredit Laufzeit Liegenschaftsbuch Löschungsbewilligung Siehe Laufzeit. Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung bis zur vollständigen Rückzahlung. Darlehen der Hypothekenbanken haben Laufzeiten von durchschnittlich 30 Jahren. Lange Laufzeiten sind ein Vorteil, denn sie ermöglichen eine niedrige laufende Belastung. Nicht zu verwechseln mit der Laufzeit eines Darlehens ist die Zinsfestschreibung, d.h. der Zeitraum, für den feste Zinsen vereinbart sind. Amtliches Verzeichnis aller in einem Amtsgerichtsbezirk liegenden Gebäude. Die Erklärung des Grundschuldgläubigers (Bank), dass die zu seinen Gunsten eingetragene Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden kann. Seite 24 von 47

25 M Miteigentumsanteile Mitschuldner Modernisierung Siehe Gemeinschaftseigentum. Ein Darlehensnehmer, zumeist Ehegatte, der als Gesamtschuldner mit einem anderen Schuldner haftet. Verbesserung des Wohn- oder Nutzwertes eines bestehenden Gebäudes durch Anpassung z.b. des Grundrisses oder der Ausstattung an moderne Anforderungen. Zu unterscheiden hiervon ist die Renovierung, die der Erhaltung oder Wiederherstellung des vorhandenen baulichen Zustands dient. Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen können mit Darlehen der Hypothekenbanken finanziert werden. Bestimmte Modernisierungsmaßnahmen werden durch staatliche Darlehen, Zuschüsse oder Steuervergünstigungen gefördert. Nähere Auskünfte hierzu erteilen die örtlichen Ämter für Wohnungswesen oder die Finanzämter. Seite 25 von 47

26 N Nachrang Nachfinanzierung Nachrangfinanzierung Rangstelle im Grundbuch, nach einer besser platzierten Voreintragung. Die Rangstelle kann Auswirkungen auf eine eventuell notwendige Sicherheitenverwertung (z.b. Zwangsversteigerung) haben, da möglicherweise die nachrangigen Gläubiger kein Geld mehr erhalten. Sie wird erforderlich, wenn die ursprünglich geplanten Kosten bei der Durchführung des Bauvorhabens überschritten werden. Beruhen die Mehrkosten nicht auf Wert erhöhenden Maßnahmen, ist die Nachfinanzierung möglicherweise erschwert, wenn nach dem ursprünglichen Finanzierungsplan die Beleihungsgrenzen der Darlehensgeber bereits weitgehend ausgeschöpft waren. Deshalb sollten Plan Änderungen während der Bauausführung möglichst vermieden werden. Als Nachfinanzierung bezeichnet man häufig auch die zusätzliche Darlehensaufnahme auf ein beliehenes Objekt, z.b. für Modernisierungen. Darlehen, das im Rang (Rangstelle) nach bereits bestehenden Grundpfandrechten abgesichert wird. Dabei hat sich eingebürgert, dann von Nachrangfinanzierungen zu sprechen, wenn die Finanzierung über den erststelligen Beleihungsraum, der bis zu 60% des Beleihungswerts (Beleihungsgrenze) reicht, hinausgeht. Wegen des höheren Risikos für den Darlehensgeber werden Nachrangfinanzierungen oft teurer angeboten als erststellige Finanzierungen. Nebenkostenvorauszahlung Der Mieter leistet mit seiner Miete eine Nebenkosten VORAUSZAHLUNG. Nach dem der WEG Verwalter die Abrechnung des tatsächlichen Verbrauchs- Ist-Wertes ermittelt hat, kann die Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter erfolgen. Hieraus ergibt sich, dann eine Nach- oder Rückzahlung sowie eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung. Diese darf jedoch nur im Rahmen der Nebenkostenabrechnung angepasst werden. Damit es nicht zu gewaltigen Nachzahlungen, bei z.b. steigenden Energiepreisen, kommt, ist es oft sinnvoll mit dem Mieter eine Anpassung der Vorauszahlung auf freiwilliger Basis zu vereinbaren. Nebenleistungen Nennbetrag Alle neben Zins- und Tilgungsleistungen vereinbarten Zahlungsverpflichtungen des Darlehensnehmers, insbesondere Bereitstellungszinsen und Schätzungsgebühren. Siehe Nominalbetrag. Seite 26 von 47

27 Nichtabnahmeentschädigung Entgelt, das bei Nichtabnahme (Abnahmeverpflichtung) des Darlehens zu zahlen ist. Die Nichtabnahmeentschädigung dient dem Ausgleich des Schadens, der der Bank vor allem dadurch entsteht, dass sie die für das Darlehen vorgesehenen Mittel bereits beschafft hatte. Nominalbetrag Nominalzins Notaranderkonto Notarbestätigung Notarielle Beglaubigung Notarielle Beurkundung Der im Darlehensvertrag vereinbarte Nennbetrag eines Darlehens. Der Auszahlungsbetrag liegt häufig unter dem Nominalbetrag (Auszahlungskurs). Zinssatz, mit dem ein Darlehen zu verzinsen ist. Er wird auf den Nominalbetrag des Darlehens berechnet. Er ist nicht zu verwechseln mit dem Effektivzins. Auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto zur vorübergehenden treuhänderischen Verwahrung von Fremdgeldern. Das Notaranderkonto ermöglicht die vorzeitige Darlehensauszahlung (Valutierung) zur Kaufpreisabwicklung, solange die Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Hierfür wird von der Bank in der Regel ein so genannter Vorvalutierungszuschlag erhoben. Bestätigung des Notars gegenüber der Bank, dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld nichts im Wege steht. Die Notarbestätigung ermöglicht die vorzeitige Auszahlung des Darlehens, bevor die Eintragung im Grundbuch vollzogen ist. Hierbei beglaubigt der Notar lediglich die Unterschrift des Unterzeichners unter ein Schriftstück, ohne auf den Inhalt einzugehen. Er bestätigt die Richtigkeit der Unterschrift. Bei besonders wichtigen Geschäften sieht der Gesetzgeber zum Schutz der Betroffenen eine Beurkundung durch den Notar vor. Dies gilt insbesondere für Grundstückskaufverträge und die Belastung von Grundstücken mit einer Grundschuld (Grundschuldbestellung). Seite 27 von 47

28 Notarverwalter Bestellung als Notarverwalter: Beschluss wird erst nach Ablauf der Rechtsmittelfrist von 2 Wochen wirksam. Dies bedeutet: Der Verwalter kann als Notverwalter erst nach Ablauf dieser Frist tätig werden, da das Amtsgericht nicht im Wege der einstweiligen Anordnung die Bestellung mit sofortiger Wirkung für wirksam erklärt hat. Für die Rechtskraft der Entscheidung ist die Zustellung des Beschlusses an die Beteiligten maßgeblich. Anregung: Bitte bei der Geschäftsstelle nachfragen, wann die Rechtskraft des Beschlusses eingetreten ist. Wichtig: Da die gerichtliche Entscheidung über die Bestellung des Notverwalters nicht den Abschluss des Verwaltervertrages ersetzt, muss der Notverwalter die Annahme des Amtes unter Hinweis auf die gerichtliche Entscheidung ausdrücklich erklären. Die Annahme ist dem Gericht gegenüber zu erklären. Ich empfehle, sie auch den Beteiligten zuzuleiten. Maßnahmen des Notarverwalters: Dauer: Das Gericht hat keine Bestellungszeit bestimmt. Gemäß 26 Abs. 3 WEG wird der Notverwalter bis "zur Behebung des Mangels" tätig. Dies ist dann der Fall, wenn ein Verwalter wirksam von den Wohnungseigentümern bestellt wurde. Maßnahme: Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung mit der Tagesordnung: Bestellung des Verwalters sowie Abschluss des Verwaltervertrages. Ist der Verwalter gewählt, so bleibt der Notarverwalter bis zur Rechtskraft des Beschlusses im Amt. Aufgaben Die Tätigkeit des Notarverwalters ist diejenige, die der üblichen und gebotenen Verwaltung entspricht, solange sie nicht durch gerichtliche Entscheidung eingeschränkt wurde. Soweit es dringender Maßnahmen bedarf, die der Beschlussfassung bedürfen, sind auch diese in die Tagesordnung aufzunehmen. Seite 28 von 47

29 Gilt es, dringende bauliche Maßnahmen durchzuführen und kommt eine Beschlussfassung hierüber nicht zustande, so sollte der Verwalter ausdrücklich zu Protokoll der Versammlung erklären, dass die Maßnahme äußerst dringend ist und der Verwalter keinerlei Haftung für den Fall der verzögerten Durchführung oder gar des Unterlassens der Instandsetzungsmaßnahmen übernimmt. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat dann das Recht, Notmassnahmen ausführen zu lassen. Im Übrigen wäre er darauf angewiesen, den übrigen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zur Durchführung gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Nutzung Der Charakter einer Wohnanlage wird neben ihrer Lage und Ausstattung insbesondere durch ihre Nutzung bestimmt. Ist jede Art der Nutzung zulässig, so können sich dort Ladengeschäfte, Praxen, Kanzleien, Gaststätten, sonstige gewerbliche Einrichtungen etablieren, soweit die öffentlich rechtlichen Bestimmungen z. B. des Baurechts dem nicht entgegenstehen. Derjenige, der eine ruhige Wohnanlage bevorzugt, wird hier nicht wohnen wollen. Sie ist zu laut und aller Wahrscheinlichkeit nach auch mit hohen laufenden Unterhaltungskosten belastet. Wird eine Einheit erworben, um sie beruflich zu nutzen oder gewerblich zu vermieten, so ist wichtig zu wissen, ob diese Nutzungsart mit der Gemeinschaftsordnung in Einklang steht. Dient nämlich eine Anlage ausschließlich Wohnzwecken, so scheidet eine Nutzung als Ladengeschäft, Gaststätte von vornherein aus. In unserem Wohnungseigentumsgesetz ( WEG ) findet man in 15 eine Bestimmung, die sich mit der Gebrauchsregelung befasst. Danach können die Wohnungseigentümer den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. Ist nun in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass eine Wohnung nur zu Wohnzwecken genutzt werden darf, so fragt es sich, ob es dieser Gebrauchsregelung widerspricht, wenn der Nutzer der Wohnung in seinen Räumen nicht nur wohnt, sondern diese auch beruflich nutzt. Auf der einen Seite soll natürlich der Wohnungseigentümer nicht schlechter stehen als jener, der sich in der glücklichen Lage sieht, ein Einfamilienhaus sein eigen zu nennen. Andererseits kann eine Nutzung schon deshalb nicht schrankenlos erfolgen, da es gilt, auch auf die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer Rücksicht zu nehmen. Diese Interessen werden jedoch dann nicht berührt, wenn unser Versicherungsvertreter in seinen Räumen Bürotätigkeiten entfaltet, sie aber in erster Linie als Wohnung nutzt. Eine Tätigkeit, die mit Publikumsverkehr verbunden wäre, die Einrichtung eines Bürobetriebes mit Angestellten wären hingegen mit dem vereinbarten Nutzungscharakter nicht in Einklang zu bringen. Ein solcher Gebrauch wäre unzulässig. Seite 29 von 47