Mieten & Vermieten. Mietrec von A- Rainer RATGEBER. Ihr Ratgeber in Mietangelegenheiten Plus: Praktische Tipps und Entscheidungshilfen. 8.

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1 RATGEBER ht Mietrec Z von A- Rainer Mieten & Vermieten Ihr Ratgeber in Mietangelegenheiten Plus: Praktische Tipps und Entscheidungshilfen 8. Auflage recht.verständlich

2 MANZ RATGEBER Mieten & Vermieten

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4 Mieten & Vermieten Ihr Ratgeber in Mietangelegenheiten von Dr. Herbert Rainer 8. Auflage

5 Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form (durch Fotokopie, Mikrofilm oder ein anderes Verfahren) ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme gespeichert, verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden. Sämtliche Angaben in diesem Buch erfolgen trotz sorgfältiger Bearbeitung ohne Gewähr; eine Haftung des Autors sowie des Verlages ist ausgeschlossen. ISBN MANZ sche Verlags- und Universitätsbuchhandlung GmbH, Wien Telefon: (01) Datenkonvertierung und Satz: BuX. Verlagsservice, Autorenfoto: Mike Ranz Covernachweis: IP Galanternik D.U. istockphoto.com Druck: Prime Rate Kft., Budapest

6 Vorwort VORWORT Das österreichische Mietrecht ist ein kompliziertes und unübersichtliches Gebiet, in dem sich auch Profis manchmal verheddern. Daher habe ich versucht, mit diesem Rechtsratgeber die Mietrechtsbestimmungen präzise und leicht verständlich, doch mit hoher Qualität des Inhalts darzustellen. Den Leserinnen und Lesern wird ein schneller und fundierter Überblick über ihr Problem geboten. Deshalb ist dieses Buch sowohl ein leicht verständlicher Ratgeber für den interessierten Leser, die interessierte Leserin, als auch ein verlässliches Nachschlagewerk für Juristen und Mietrechtsprofis. Es wird auch auf die jeweils relevanten gesetzlichen Bestimmungen verwiesen und die Rechtsprechung berücksichtigt. Die gegenständliche Auflage befindet sich auf dem Stand und beinhaltet auch die zuletzt vorgenomme Änderung des Mietrechtsgesetzes durch die Wohnrechtsnovelle 2015 (BGBl I 2014/100) und enthält die ab geltenden Beträge für den Richtwertzins. Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesem Buch eine praktische Hilfe anbieten kann. Herbert Rainer 5

7 Der Autor DER AUTOR Dr. Herbert Rainer ist Rechtsanwalt und Partner in der MAYRHOFER & RAINER Rechtsanwälte KG in Wien. Er ist Jahrgang 1957, wurde in Lienz (Osttirol) geboren und war während seines Studiums u. a. Vorsitzender der Österreichischen Hochschülerschaft. Der Bereich Mietrecht, Wohnungseigentum, Immobilien, Hausverwaltungen und Makler ist ein Schwerpunkt seiner Tätigkeit. Daneben ist er auch mit wirtschafts-, verwaltungs- und EU-rechtlichen Fragen beschäftigt. Von Dr. Rainer sind die Ratgeber Mieten & Vermieten und Wohnungseigentum im Manz Verlag erschienen. Er ist darüber hinaus Mitautor des Ratgebers Immobilien richtig weitergeben (Rainer/Stingl, 3. Auflage). Dr. Rainer ist auch Herausgeber von Handbuch des Miet- und Wohnrechts (Praxishandbuch in Loseblattform, auch in online-version erhältlich /Manz Verlag) sowie Musterverträge und -briefe des Miet- und Wohnrechts (CD-Rom/Manz Verlag). Weiters ist Dr. Rainer Schriftleiter der immolex (ebenfalls Manz Verlag), einer seit 1997 monatliche erscheinenden Fachzeitschrift zum Miet- und Wohnrecht. Dr. Rainer ist auch mit einer Vielzahl von einschlägigen Seminaren, Vorträgen und Fachartikeln zum Thema Miet- und Wohnrecht hervorgetreten und ist Lektor an der FH Wien, Studiengang Immobilienwirtschaft. Kontaktadresse: Dr. Herbert Rainer MAYERHOFER & RAINER Rechtsanwälte KG A-1060 Wien, Theobaldgasse 19 Tel: +43(1) , Fax: +43(1)

8 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Vorwort... 5 Der Autor... 6 Abschluss eines Mietverhältnisses I. Abschluss eines Mietvertrags Zustandekommen eines Mietvertrags Formerfordernisse Mietvertragsarten Haupt- und Untermiete Bei welchen Mietgegenständen greift das Mietrechtsgesetz? Befristete Mietverträge Zulässige Ablösen Unzulässige Ablösen Vormieter und neuer Mieter Was sollte vor Abschluss eines Mietvertrags bedacht werden? II. Untermiete Untervermietung und Untermietverbote Untermietzins Auflösung eines Untermietvertrags III. Geschäftsräumlichkeiten Geschäftsraummiete Mietzins und Mietzinserhöhung bei Geschäftsräumlichkeiten Die schnelle Übersicht: Abschluss eines Mietverhältnisses Bestehendes Mietverhältnis IV. Rechte und Pflichten des Mieters und des Vermieters Rechte und Pflichten im Überblick Übergabe und Benützung des Mietgegenstands Instandhaltung des Mietgegenstands Veränderung und Verbesserung des Mietgegenstands Erhaltung und Verbesserung des Miethauses und der Gemeinschaftsanlagen Wiederherstellung des Mietgegenstands Aufwandersatz

9 Inhaltsverzeichnis 8. Abwehr von Störungen und Lärm Mietzins und Mietzinsminderung Anzeigepflichten Duldungspflichten Wohnungsvereinigung und -tausch Pfandrecht Haftungen Durchsetzung der Rechte und Pflichten vor Gericht Die schnelle Übersicht: Rechte und Pflichten V. Mietzins Mietzinsbildung Welcher Mietzins gilt für welche Mietgegenstände? Wohnungskategorien A D Richtwertmietzins Kategoriemietzins Kategorie-D-Mietzins Angemessener Mietzins Freier Mietzins Befristungsabschlag Mindestmietzins (Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag) Wertsicherung Kaution Mietzinsabrechnung Mietzinserhöhung Mietzinsminderung und Mietzinsbefreiung Mietzinsüberprüfung durch Gericht Rückforderungsansprüche bei überhöhtem Mietzins Die schnelle Übersicht: Mietzins VI. Betriebskosten Welche Betriebskosten gelten für welche Mietgegenstände? Die Betriebskosten im Einzelnen Kosten der Gemeinschaftsanlagen Aufteilung der Kosten auf die Mieter Betriebskosten bei Mieter- und Vermieterwechsel Betriebskostenabrechnung Überprüfung der Betriebskostenabrechnung durch Gericht Die schnelle Übersicht: Betriebskosten VII. Mieterwechsel Eintritt in bestehendes Mietverhältnis

10 Inhaltsverzeichnis 1. Weitergaberecht Weitergabe unter Lebenden Abtretung des Mietrechts an nahe Angehörige Eintritt naher Angehöriger in das Mietrecht nach dem Tod des Mieters Die schnelle Übersicht: Mieterwechsel Beendigung eines Mietverhältnisses VIII. Auflösung und Kündigung eines Mietvertrags Kündigungsschutz Auf welche Arten kann ein Mietvertrag aufgelöst werden? Einvernehmliche Auflösung Kündigung durch den Vermieter Kündigungsschutz Schriftliche oder gerichtliche Aufkündigung Die Kündigungsgründe im Einzelnen Fristlose Kündigung (Aufhebung des Mietvertrags) Teilkündigung Kündigung durch den Mieter Untergang des Mietgegenstands Abstehen vom Mietvertrag Zwangsweise Räumung Die schnelle Übersicht: Beendigung eines Mietverhältnisses Anhang

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12 ABSCHLUSS EINES MIETVERHÄLTNISSES I. Abschluss eines Mietvertrags 1. Zustandekommen eines Mietvertrags Ein Mietvertrag kommt grundsätzlich durch die Einigung der Parteien über Mietgegenstand (= Wohnung, Geschäftslokal usw.) und Mietzins zustande.! Der Abschluss eines Mietvertrags ist an keine Form gebunden. So kann ein Vertrag schriftlich, mündlich oder durch schlüssiges Verhalten abgeschlossen werden. (Bestimmte Abmachungen müssen jedoch schriftlich festgehalten werden, siehe dazu unten). Beispiel: Ein schlüssiger Mietvertrag liegt dann vor, wenn der Vermieter die Benutzung des Mietgegenstands duldet und den Mietzins vorbehaltlos entgegennimmt. Die wesentlichen gesetzlichen Bestimmungen über das Mietrecht finden sich im Mietrechtsgesetz (MRG) und im Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB). Es ist von großer praktischer Bedeutung, ob ein Mietverhältnis unter das MRG oder das ABGB fällt, denn viele Mieterschutzbestimmungen betreffen nur Mietverträge, die unter das Mietrechtsgesetz fallen. Zum Geltungsbereich des MRG und des ABGB siehe Kapitel I/5. 2. Formerfordernisse In bestimmten Fällen sieht das Mietrechtsgesetz vor, dass zum Schutz des Mieters einzelne Vertragsbestimmungen in Schriftform festgehalten werden müssen. Falls Vermieter und Mieter sich auf eine oder mehrere der folgenden Abmachungen einigen, dann muss dies auch schriftlich andernfalls sind sie ungültig festgelegt werden. 11

13 I. Abschluss eines Mietvertrags Nutzung des Mietgegenstands als Zweitwohnung Soll ein höchstens halbjähriger Mietvertrag über eine Zweitwohnung abgeschlossen werden (ein solcher Mietvertrag unterliegt nicht dem Mietrechtsgesetz siehe Kapitel I/5), muss dieser Zweck nämlich Nutzung des Mietgegenstands als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels, schriftlich vereinbart werden. Im Unterschied dazu bedarf es bei Zweitwohnungen (darunter sind solche zu verstehen, die Erholungszwecken dienen), die unabhängig von der vereinbarten Dauer ebenfalls nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegen, keiner schriftlichen Fixierung des Erholungszwecks. Befristung von Mietverhältnissen Jede Befristung von Mietverhältnissen (= befristeter Mietvertrag, siehe Kapitel I/6) muss schriftlich erfolgen. Eine mündlich vereinbarte Befristung eines Mietvertrags kann nicht durchgesetzt werden, ist daher wirkungslos. Lagezuschlag Will der Vermieter einen Lagezuschlag zum Richtwert (siehe Kapitel V/5) verlangen, hat er die dafür maßgeblichen Umstände dem Mieter spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags schriftlich mitzuteilen. Zeitlich befristete Anhebung des Mietzinses Die mit dem Vormieter vereinbarte, zeitlich befristete Anhebung des Mietzinses bleibt auch gegenüber einem späteren Mieter wirksam, wenn diesem späteren Mieter bei Abschluss des Mietvertrags das Ausmaß und der Zeitraum der Erhöhung schriftlich bekannt gegeben wurden. Vereinbarung von zusätzlichen Kündigungsgründen Das Mietrechtsgesetz sieht Kündigungsschutz in Form genau festgelegter Kündigungsgründe vor. Eine Kündigung außerhalb dieser gesetzlich festgelegten Kündigungsgründe durch den Vermieter ist nicht möglich, außer es werden bei Vertragsabschluss weitere Kündigungsgründe zwischen Mieter und Vermieter vereinbart. Eine solche vertragliche Vereinbarung von zusätzlichen Kündigungsgründen ist nur zulässig, wenn sie schriftlich festgelegt wurde. 12 Zu den Kündigungsgründen siehe Kapitel VIII/3.

14 Nachträgliche Vereinbarungen über den Mietzins 2. Formerfordernisse Bestimmte nachträgliche Vereinbarungen über den Mietzins bedürfen ebenfalls der Schriftform, nämlich die Vereinbarung über die Erhöhung des Hauptmietzinses, die bei unbefristeten Mietverträgen frühestens ein Jahr nach Übergabe des Mietgegenstands erfolgen kann, sowie die Vereinbarung über eine zeitlich begrenzte Erhöhung des Hauptmietzinses zur Deckung von Erhaltungs- und Verbesserungskosten. Einigung der Mehrheit der Mieter über nützliche Verbesserungen des Hauses Nützliche Verbesserungen durch bautechnische Maßnahmen sind vom Vermieter zu finanzieren, soweit die Kosten aus den Mietzinsreserven, dem laufenden Hauptmietzins und noch nicht verwendeten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen gedeckt werden können. Siehe Kapitel IV/5. Können die Verbesserungsarbeiten auf diese Weise nicht ausreichend finanziert werden, sind sie vom Vermieter nur dann durchzuführen, wenn eine Vereinbarung zwischen dem Vermieter und der Mehrheit der Mieter über die Finanzierung des Fehlbetrags vorliegt. Eine solche Vereinbarung muss schriftlich festgehalten werden, sonst ist sie wirkungslos. Ein wichtiger, oft unterschätzter Fall ist, dass es durch bestimmte Handlungen oder Unterlassungen auch zu einer schlüssigen Abänderung des Mietvertrags kommen kann, nämlich durch den stillschweigenden Verzicht auf die Geltendmachung bestimmter Kündigungsgründe; Beispiel: Ein Vermieter besitzt nachweislich Kenntnis davon, dass ein Hauptmieter seine Wohnung zur Gänze untervermietet, was einen Kündigungsgrund darstellt. Nachdem der Vermieter längere Zeit nichts dagegen unternommen hat, kann er den Hauptmieter aus diesem Grund später nicht mehr kündigen. 13

15 I. Abschluss eines Mietvertrags zulässige Zinsvorauszahlungen, die in der Rechtsprechung häufig als Vereinbarung eines Kündigungsverzichts für die Periode, für welche der Zins vorausgezahlt wurde, interpretiert werden. Durch die stillschweigende Entgegennahme des Mietzinses nach Ablauf des Mietvertrags kann es auch zu einer stillschweigenden Erneuerung des Mietvertrags kommen. In diesem Fall empfiehlt es sich, dem Mieter schriftlich mitzuteilen, dass der von ihm bezahlte Betrag als Benützungsentgelt entgegengenommen wird, ohne dass es dadurch zum Abschluss eines Mietvertrags kommt. Von praktischer Bedeutung ist auch das Verfügungsrecht des Vermieters über den Mietgegenstand. Es sind verschiedene Varianten denkbar: Hat der Vermieter überhaupt kein Verfügungsrecht über den Mietgegenstand, kommt dennoch ein wirksamer Vertrag zustande. Der Mieter hat einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung des Vertrags. Ist der Vermieter Mitglied einer Miteigentümergemeinschaft, ist die jeweilige Gebrauchsordnung unter den Miteigentümern dafür entscheidend, ob ein Mietgegenstand vermietet werden darf. Erlaubt die Gebrauchsordnung die Vermietung, ist die Vermietung zu ortsüblichen Bedingungen eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung, zu welcher der Verwalter bzw. die Mehrheit der Miteigentümer berechtigt ist. Hat der Vermieter das Verfügungsrecht über den Mietgegenstand, ist danach zu beurteilen, ob Haupt- oder Untermiete vorliegt (siehe Kapitel I/4). Der Abschluss von Mietverträgen liegt im Rahmen einer Hausverwaltervollmacht. Bestehen zwischen Vermieter und Hausverwaltung etwaige Einschränkungen der Hausverwaltervollmacht, so sind diese dem Mieter gegenüber unwirksam, sofern sie ihm nicht zur Kenntnis gebracht worden sind. Beispiel: Schließt eine Hausverwaltung einen Mietvertrag ab, obwohl sie dazu die Einwilligung des Vermieters einholen hätte müssen, ist dieser Mietvertrag dennoch gültig. Bei Nichterfüllung des Vertrags steht dem Mieter Schadenersatz zu. 14

16 3. Mietvertragsarten In den einzelnen Bundesländern bedarf der Abschluss eines Mietvertrags unter verschiedenen Voraussetzungen einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung (etwa bei Abschluss mit Nicht-EU-Bürgern), oder der Abgabe bestimmter in den Grundverkehrsgesetzen genannter Erklärungen (etwa dass kein Zweitwohnsitz begründet wird). Zu den Details siehe die Grundverkehrsgesetze der einzelnen Bundesländer. Dies bedeutet, dass etwa bis zur Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung der Mietvertrag aufschiebend bedingt genehmigt ist. Wird die Genehmigung versagt, ist ein Mietvertrag nie zustande gekommen. Vor Genehmigung des Mietvertrags haben die Partner jedoch wechselseitige Rechte und Pflichten. So müssen sie die endgültige Entwicklung abwarten, keine der Vertragsparteien kann sich vorher einseitig lösen. Die Vertragsparteien haben weiters die Pflicht daran mitzuwirken, dass die Bedingung eintritt, und alles zu vermeiden, was zur Unmöglichkeit führen kann. 3. Mietvertragsarten Bei Abschluss des Mietvertrags ist zu bedenken, welche Art von Mietvertrag eigentlich abgeschlossen werden soll und kann. Dazu ist als Vorfrage zu klären, welchen gesetzlichen Bestimmungen der ins Auge gefasste Mietgegenstand (= Wohnung, Geschäftslokal usw.) unterliegt: ganz oder teilweise dem Mietrechtsgesetz (MRG) oder nur dem Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB). Die Klärung dieser Frage ist deshalb wichtig, weil sich daran unterschiedliche Rechtsfolgen knüpfen. So sind die Bestimmungen des MRG zugunsten des Mieters zwingend, die Bestimmungen des ABGB können vertraglich (auch zu Lasten des Mieters) abgeändert werden. Im Geltungsbereich des ABGB können Mietverträge frei nach Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter geschlossen werden. Der Großteil der Mieterschutzbestimmungen des MRG gilt nur für jene Mietverträge, die dem MRG unterliegen. In manchen Fällen sind auch Bestimmungen des Konsumentenschutzes zu beachten. Zum Geltungsbereich des MRG und ABGB siehe Kapitel I/5. Die möglichen Mietvertragsarten für Mietgegenstände, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, sind: unbefristeter Hauptmietvertrag, befristeter Hauptmietvertrag, unbefristeter Untermietvertrag, befristeter Untermietvertrag. 15

17 I. Abschluss eines Mietvertrags Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der Standardfall, von dem der Gesetzgeber ausgeht, nach wie vor der unbefristete Hauptmietvertrag (obwohl in der Praxis vielfach befristete Mietverträge abgeschlossen werden). Dies soll dem Mieterschutz dienen. In logischer Folge ist die Systematik des Mietrechtsgesetzes auf den unbefristeten Hauptmietvertrag ausgelegt. Für befristete Hauptmietverträge im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes bestehen insbesondere für Wohnungsmietverträge strenge Sonderregelungen, etwa bei Abschluss eines befristeten Vertrags oder bei der Vorgangsweise nach dessen Ablauf.! 16 Sollten diese Sonderbestimmungen vom Vermieter nicht eingehalten werden, verwandeln sich die befristeten Hauptmietverträge in unbefristete. Der Mieter kann dann nur noch gekündigt werden, wenn ein Kündigungsgrund gemäß 30 MRG vorliegt. Zur Kündigung siehe Kapitel VIII/3. Bezüglich befristeter Mietverträge siehe Kapitel I/6. Auch für Geschäftsräumlichkeiten bestehen im MRG einige Sonderregelungen, so hinsichtlich der zulässigen Höhe des Mietzinses und Verpachtung oder Veräußerung des in den Geschäftsräumlichkeiten untergebrachten Unternehmens oder bei einer entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Gesellschaft, die Hauptmieter der Geschäftsräumlichkeit ist. Bezüglich Geschäftsräumlichkeiten siehe Kapitel III. 4. Haupt- und Untermiete Weiters von großer praktischer Bedeutung ist die Abgrenzung zwischen Hauptmiete und Untermiete ( 2 Abs. 1 2 MRG). Die Frage, ob Hauptoder Untermiete vorliegt, ist für bestimmte Rechtsfolgen von entscheidender Bedeutung, nämlich für die zulässige Höhe des Mietzinses und die Möglichkeiten der Befristung des Mietvertrags. Hauptmieter haben auch einen etwas besseren Mieterschutz als Untermieter. Deshalb wird auch immer wieder versucht, mit Mietern, mit denen ei-

18 5. Bei welchen Mietgegenständen greift das Mietrechtsgesetz? gentlich ein Hauptmietvertrag abgeschlossen werden müsste, einen Untermietvertrag abzuschließen. Scheinuntermiete siehe Kapitel II/1. Hauptmietvertrag Ein Hauptmietvertrag muss gemäß Mietrechtsgesetz dann abgeschlossen werden, wenn als Vermieter eine der folgenden Personen auftritt: der Eigentümer des Hauses bzw. sein Vertreter (Hausverwalter), der dingliche oder obligatorisch berechtigte Fruchtnießer der Liegenschaft, der Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses, der Wohnungseigentümer des Mietgegenstands, der Wohnungseigentumsbewerber. Im zuletzt genannten Fall entsteht zunächst ein Hauptmietvertrag mit dem Eigentümer der Liegenschaft, auf der sich der Mietgegenstand befindet. Mit Eintragung des Wohnungseigentumsbewerbers in das Grundbuch, der damit Wohnungseigentümer wird, tritt der Wohnungseigentümer in die Vermieterposition ein. Untermietvertrag Ein Untermietvertrag liegt nur dann vor, wenn keine der angeführten Personen als Vermieter auftritt. Untermiete liegt also in erster Linie dann vor, wenn der Hauptmieter Vermieter ist. Bezüglich Untermiete siehe Kapitel II/ Bei welchen Mietgegenständen greift das Mietrechtsgesetz? Ob ein Mietgegenstand dem Mietrechtsgesetz unterliegt, hängt vom jeweiligen Mietgegenstand (= Wohnung, Geschäftslokal usw.) ab. Mietgegenstände unterliegen dem Mietrechtsgesetz entweder zur Gänze, teilweise oder gar nicht. Falls ein Mietgegenstand dem Mietrechtsgesetz nicht oder nur teilweise unterliegt, kommen die Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) zur Anwendung. Dies ist deshalb von Bedeutung, da im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zwingende Bestimmungen zugunsten des Mieters bestehen. Ist das ABGB anwendbar, gilt Vertragsfreiheit, d. h. Mieter und Vermieter kön- 17

19 I. Abschluss eines Mietvertrags nen im Rahmen der Schranken des ABGB (z. B.: Sittenwidrigkeit, Wucher etc.) freie Vereinbarungen treffen. So prüfen Sie, ob auf Ihren Mietgegenstand das MRG (ganz oder teilweise) anwendbar ist: Schritt 1: Ist Bestandrecht überhaupt anwendbar? Im ersten Schritt ist zu prüfen, ob die Nutzung eines Mietgegenstands überhaupt aufgrund einer bestandrechtlichen Vereinbarung erfolgt. Bestandrecht ist der Überbegriff für Miete und Pacht. Die Nutzung könnte auch auf zahlreichen anderen Rechtsgrundlagen erfolgen. Ist dies der Fall, greift das MRG nicht. Mögliche andere Rechtsgrundlagen können sein: Wohnrecht (nur Wohnen), Fruchtgenussrecht an der Wohnung (Wohnen und Vermieten), Benützungsregelung zwischen Miteigentümern, Leihe, Prekarium (auf jederzeitigen Widerruf), familienrechtliches Wohnverhältnis etc. Schritt 2: Liegt Miete oder Pacht (v. a. Unternehmenspacht) vor? Liegt (Unternehmens-)Pacht vor, greift das MRG nicht. Wichtige Kriterien für das Vorliegen von Unternehmenspacht sind: Lebendes Unternehmen samt Räumen und Betriebsmitteln (Einrichtung und Warenlager), Kundenstock und Gewerbeberechtigung, Vereinbarung einer Betriebspflicht, Unternehmenspacht kann etwa bei Mietgegenständen in Einkaufszentren, Bahnhöfen etc. vorliegen. Schritt 3: Falls Miete, liegt ein Anwendungsbereich des MRG vor? Regelung in 1 MRG: Das MRG gilt grundsätzlich nur bei der Miete von Räumen (Loggia gilt als Raum), nicht aber für die Miete von Flächen, Ausnahme 1: mitgemietete Fläche (diese teilt immer das Schicksal der Hauptsache), 18

20 5. Bei welchen Mietgegenständen greift das Mietrechtsgesetz? Ausnahme 2: Miete einer Liegenschaft samt Gebäude (wenn auf dieses das MRG anwendbar ist), Ausnahme 3: Flächenmiete zur Errichtung eines Superädifikats (wenn auf dieses das MRG anwendbar ist). MRG gilt nur bei Raummiete zu Wohn- oder Geschäftszwecken, daher nicht bei neutralen Objekten, wie Bastelraum, Proberaum etc. Sind diese Kriterien(Raummiete zu Wohn- oder Geschäftszwecken) erfüllt, legt 1 MRG fest, für welche Mietgegenstände das MRG anwendbar ist, nicht anwendbar ist (Voll-Ausnahmen vom MRG), teilweise anwendbar ist (Teil-Ausnahmen vom MRG). Das Mietrechtsgesetz gilt für: Wohnungen, einzelne Wohnungsteile, Geschäftsräumlichkeiten aller Art, wie insbesondere Geschäftsräume, Magazine, Werkstätten, Arbeitsräume, Amts- oder Kanzleiräume; mitgemietete Haus- oder Grundflächen, wie insbesondere Hausgärten, Abstell-, Lade- oder Parkflächen; genossenschaftliche Nutzungsverträge über Wohnungen, einzelne Wohnungsteile, Geschäftsräumlichkeiten oder mitgemietete Haus- oder Grundflächen. Das Mietrechtsgesetz gilt nicht für folgende Mietgegenstände (Voll-Ausnahmen vom MRG): Gewerbe: Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebs eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs- Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens vermietet werden; Heime: Mietgegenstände, die im Rahmen eines hierfür besonders eingerichteten Heims für ledige oder betagte Menschen, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder Studenten vermietet werden; 19

21 I. Abschluss eines Mietvertrags betreutes Wohnen: Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden; Dienstwohnung : Wohnungen, die aufgrund eines Dienstverhältnisses oder im Zusammenhang mit einem solchen als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen werden; Halbjahresvertrag: Mietvertrag über eine Geschäftsräumlichkeit auf höchstens ein halbes Jahr befristet; Halbjahresvertrag: auf höchstens ein halbes Jahr befristeter Mietvertrag über eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B, wenn der Mieter diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet; Ferienwohnung: Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden; Zwei-Objekt-Gebäude: Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen. Das MRG gilt für folgende Mietgegenstände nur teilweise (Teilausnahmen vom MRG): Nicht geförderte Neubauten: Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel aufgrund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind; Dachbodenausbauten oder Aufbauten: Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau aufgrund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass darin wenn auch zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter entweder in ihnen oder in einem an ihrer Stelle durchgeführten Aufbau eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet werde; Zubau: Mietgegenstände, die durch einen Zubau aufgrund einer nach dem 30. September 2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind; Wohnungseigentum: Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist; 20

22 6. Befristete Mietverträge Wirtschaftspark: Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark, das ist eine wirtschaftliche Einheit von ausschließlich zu Geschäftszwecken genutzten Gebäuden und Liegenschaften, in (auf) denen jedoch nicht überwiegend Handelsgewerbe im Sinn der Gewerbeordnung betrieben werden (es gelten die 14 und 29 bis 36 MRG). Bei diesen Mietgegenständen gelten nur folgende Bestimmungen des MRG: 14 MRG: Mietrecht im Todesfall (siehe auch Kap. VII/3), 16b MRG: Kaution (siehe auch Kap. V/12) 29 MRG: Auflösung und Erneuerung des Mietvertrags, Zurückstellung des Mietgegenstands (siehe Kap. VIII), 30 36: Kündigungsbeschränkungen, Verfahren, Räumung (siehe Kap. VIII), 45: Wertbeständigkeit des Mietzinses (siehe auch Kap. V/10), 46: Hauptmietzins bei Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag über eine Wohnung (siehe auch Kap. VII). 49: Kündigungsrechtliche Übergangsregelungen! Liegt keine dieser Voll- oder Teilausnahmen vor, gilt das MRG zur Gänze. 6. Befristete Mietverträge Die Bestimmungen über die Befristung von Mietverträgen, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, haben sich seit Inkrafttreten des Mietrechtsgesetzes mehrfach geändert. Befristungen nach ABGB siehe Kapitel I/6. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG (siehe dazu voriges Kapitel I/5) können befristete Mietverträge nur im Rahmen des 29 MRG abgeschlossen werden (siehe dazu unten stehende Tabelle). Für die Durchsetzbarkeit von Befristungen ist die Rechtslage zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgebend. Es ist also zu prüfen, ob zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags die vorgenommene Befristung wirksam vereinbart werden konnte. Aufgrund zahlreicher Novellen des Mietrechtsgesetzes bedeutet dies: Eine nach den damaligen Bestimmungen rechtswirksame Befristung eines Mietvertrags behält weiterhin ihre Gültigkeit. Eine nach den damaligen Bestimmungen unwirksame Befristung bleibt unzulässig und ist damit nicht durchsetzbar. 21

23 I. Abschluss eines Mietvertrags 22 Wird ein nach früheren Bestimmungen wirksam befristeter Vertrag nach neuen Bestimmungen verlängert, gelten die neuen Bestimmungen, damit der Vermieter nicht Gefahr läuft, insgesamt eine unwirksame Befristung zu vereinbaren.! Bei Unklarheiten sollte ein Rechtsanwalt konsultiert werden, da bei Abschluss eines befristeten Mietvertrags zahlreiche Fehler mit weitreichenden Konsequenzen möglich sind. Unzulässige Befristungen eines Mietvertrags sind für den Vermieter nicht durchsetzbar. Der Vermieter kann die Räumung des Mietgegenstands nach Ablauf einer Befristung nur dann verlangen, wenn diese Befristung dem Mietrechtsgesetz nach zulässig ist. Ist die Befristung nach dem Mietrechtsgesetz unzulässig, bleibt die Aufforderung des Vermieters, den Mietgegenstand zu räumen, wirkungslos. Während der Befristung kommt mangels gegenteiliger Vereinbarung eine Kündigung grundsätzlich nicht in Betracht. Eine Ausnahme besteht für den Haupt- oder Untermieter einer Wohnung: Er kann nach Ablauf eines Jahres den Mietvertrag zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Darüber hinaus ist eine vorzeitige Auflösung durch den Vermieter aus den Gründen des 1118 ABGB (qualifizierter Mietzinsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch) möglich. Der Mieter kann vom Vertrag nach 1117 ABGB zurücktreten, wenn er aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, vom Bestandobjekt nicht den bedungenen Gebrauch machen kann. Bei Vereinbarung einer unzulässigen Befristung eines Mietvertrags gilt Folgendes: Bis zum Ablauf der Befristung sind Vermieter und Mieter an den Mietvertrag gebunden. Nach Ablauf der (an sich unzulässigen) Befristung erneuert sich der Mietvertrag laufend neu, wenn der Vermieter nicht tätig wird und der Mieter im Mietgegenstand verbleibt. Der Mieter kann die Erneuerung des Vertrags durch eine einfache Erklärung verhindern, während der Vermieter dann, wenn der Mietvertrag unbefristet wird, nur bei Vorliegen von Kündigungsgründen im Sinn des Mietrechtsgesetzes ( 30 MRG) kündigen kann. Bezüglich der Kündigungsgründe siehe Kapitel VIII/3.

24 6. Befristete Mietverträge Um die Vereinbarung einer zulässigen Befristung eines Mietvertrags zu erreichen, sind folgende wesentliche Voraussetzungen zu berücksichtigen: Vereinbarung einer nach dem Mietrechtsgesetz zulässigen Befristung (siehe anschließend); Schriftform: Die gewählte Befristung des Mietvertrags muss schriftlich festgelegt werden; Festlegung eines unbedingten Endtermins (durch Datum oder Fristablauf eindeutig ausgewiesen).! Auch bei befristeten Mietverträgen kann die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung während der Vertragsdauer vereinbart werden. Zugunsten des Vermieters kann jedoch nur die vorzeitige Kündigung aufgrund der Kündigungsgründe im Sinn des Mietrechtsgesetzes vereinbart werden. Wird ein ursprünglich befristet abgeschlossener Mietvertrag befristet verlängert ( Kettenmietvertrag ), ist für die Durchsetzbarkeit der Befristung die Dauer der ursprünglichen und die verlängerte Befristung maßgebend. Ergibt dies eine unzulässige Befristung, ist diese nicht mehr durchsetzbar, der Mietvertrag wird unbefristet. Das Gleiche gilt im Falle der stillschweigenden Erneuerung. Auch die befristete Verlängerung hat in Schriftform zu erfolgen. Die zulässigen Befristungen nach dem MRG Für Mietverträge über Mietgegenstände, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, sind ausschließlich die folgenden Befristungen zulässig und damit auch durchsetzbar: Zulässige Befristungen bei Haupt- oder Untermietverträgen über Wohnungen Vertragsdauer mindestens drei Jahre, jede über die Mindestdauer hinausgehende Befristung ist zulässig, Verlängerung: wieder mindestens drei Jahre, Obergrenze: keine Obergrenze für die Vertragsdauer, Schriftform: für ursprüngliche Befristung und jede Verlängerung erforderlich. 23

25 RATGEBER MANZ Ratgeber geben klare Antworten auf die Rechtsfragen des Alltags. Einfach und verständlich erklärt, mit vielen Beispielen, Hinweisen & Zusammenfassungen. AUS DEM INHALT: Vom Abschluss eines Mietvertrags über Fragen der Mietzinshöhe bis zu Vertragsablauf oder zur Kündigung dieser Ratgeber gibt Antwort auf alle Fragen: Wie kommt ein Mietvertrag zustande? Wie darf ein Mietvertrag befristet werden? Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter und Mieter? Wie viel Mietzins darf verlangt werden? Wann besteht ein Recht auf Mietzinsminderung? Wie werden die Betriebskosten verrechnet? Wer ist für die Erhaltung zuständig? Wann ist die Wohnungskündigung zulässig? Und vieles mehr! Jetzt aktuell mit den seit 1. April 2017 geltenden Richtwerten! DER AUTOR: Dr. Herbert Rainer ist Rechtsanwalt und Partner der Mayrhofer & Rainer Rechtsanwälte KG in Wien. Wohnrechts- und Immobilienangelegenheiten sind die Schwerpunkte seiner Tätigkeit. ISBN recht.verständlich