Innenentwicklung Schweiz

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1 Innenentwicklung Schweiz Möglichkeiten und Herausforderungen 6./7. Juni 2013 Innentwicklung in kleineren und mittleren Gemeinden Lukas Bühlmann, VLP-ASPAN Innenentwicklung im ländlichen Raum bisher kaum ein Thema weshalb? Die Gemeinden, vor allem im ländlichen Raum, verfügen über grosse bis sehr grosse Bauzonen. Die Baulandpreise sind entsprechend tief und sie machen das Bauen im Bestand unattraktiv. Bei Nutzungsplanänderungen legen die Gemeinden den Fokus in der Regel auf die Erweiterung des Baugebiets. Neueinzonungen waren bisher in den meisten Kantonen ohne grosse Hindernisse möglich. Die Trendmethode (Hochrechnung des durchschnittlichen Landverbrauchs der letzten Jahre auf die kommenden 15 Jahre) wies den Weg. Nicht wenige Kantone gingen sogar noch über diese Berechnungen hinaus! Die vorgängige Ausschöpfung vorhandener Nutzungsreserven war bisher kaum ein Thema. Viele Gemeinden haben kaum Kenntnis über ihre Nutzungsreserven. Die Baulandhortung ist in vielen Gemeinden stark verbreitet. Obwohl genügend Bauland eingezont wäre, kann Bauinteressierten kein Land angeboten werden. Anstatt die Baulandhortung zu bekämpfen (heikle Eigentumseinschränkung), zieht man es vor, am Siedlungsrand neu einzuzonen und damit die Zersiedelung voranzutreiben! Innenentwicklung vor Aussenentwicklung - Faktoren für den Paradigmenwechsel Das grosse Unbehagen in der Bevölkerung über die zunehmende Verbauung unserer Landschaft schafft Handlungsdruck. Ausdruck davon ist die breite Zustimmung zur Revision des Bundesgesetzes über die Raumplanung, gerade auch in ländlichen Kantonen (Ausnahme Kanton Wallis). Immer mehr Gemeinden merken, dass ihre Zukunft nicht in der stetigen Ausweitung der Bauzonen liegt. Die Schaffung neuer Wohn- und Arbeitszonen hat oft nicht die erwarteten Steuereinnahmen gebracht, sondern den Gemeinden nicht selten unverhältnismässige Infrastrukturkosten beschert. Die Brennpunkte der Innenentwicklung sind in ländlichen Gemeinden oft die Ortskerne. Hier kumulieren sich Probleme wie der zunehmende Verkehr, die im Vergleich zum Bauen auf der grünen Wiese unattraktiven Rahmenbedingungen zur Schaffung von Wohn- und Arbeitsräumen, der Auszug des Detailhandels bis hin zum Zerfall einzelner Bauten (Abwärtsspirale). Der Leidensdruck zwingt zum Handeln. Dabei kommt man nicht darum herum, die problematische Innentwicklung mit der überbordenden Aussenentwicklung in Zusammenhang zu bringen.

2 Hindernisse der Innenentwicklung Innenentwicklung ist in der Regel sehr komplex. Sie erfordert strategisches Denken und ruft nach sorgfältigen Interessenabwägungen. Verlangt wird ein komplett neues Planungsverständnis. Die Behörden, gerade im ländlichen Raum, sind als Laien, die im Nebenamt mit breitem Aufgabenbereich tätig sind, mit diesen anspruchsvollen Aufgaben oft überfordert. Es mangelt an der notwendigen Professionalität. Die Bevölkerung steht der Innenentwicklung (Verdichtung) häufig skeptisch bis ablehnend gegenüber. Man will im Dorf und nicht in der Stadt leben. In mittleren und kleineren Gemeinden, in denen an Gemeindeversammlungen wichtige siedlungspolitische Weichenstellungen vorgenommen werden, können sich einzelne Akteure mit besonderen Eigeninteressen (Grundeigentümer, Investoren, Nachbarn) nicht selten übermässig Gehör verschaffen. Die Eigentumsgarantie geniesst in der Schweiz einen hohen Stellenwert. Dies zeigt sich beispielsweise in der zurückhaltenden Bekämpfung der Baulandhortung. Innenentwicklungsprozesse dauern relativ lange, sind in der Regel kostspielig und die Resultate sind nicht ohne weiteres sichtbar. Erfolgsfaktoren der Innenentwicklung Damit Innenentwicklungsprozesse in Gang kommen, braucht es engagierte Behördenmitglieder, weitsichtige Investoren und Gewerbetreibende oder Bürgerinnen und Bürger, welche die Initiative ergreifen. Sehr wertvoll sind Netzwerke und Kontakte zu Personen und Institutionen, die Unterstützung in fachlicher, ideeller und finanzieller Hinsicht Unterstützung bieten können. Gute Beispiele aus anderen vergleichbaren, ähnlichen Gemeinden können inspirieren und Prozesse vorantreiben. Leider gibt es erst wenige Beispiele zu gelungenen Innenentwicklungen in mittleren und kleineren Gemeinden. Innenentwicklungen sind aufwendige Prozesse. Um gute Ergebnisse zu erzielen, sind Konkurrenzverfahren wie Testplanungen oder Studienaufträge oft angezeigt, für die Gemeinden aber kostspielig. Aufklärungsarbeit tut not (auch die Infrastrukturplanung kostet viel Geld!). Unter Umständen sind weitere Finanzquellen zu suchen wie Bund und Kantone (Förderung von Pilotprojekten und Modellvorhaben, Gelder aus der Neuen Regionalpolitik) oder Dritte (Stiftungen, Patengemeinden etc.). Die Innentwicklung lässt sich allenfalls auch zu einem Projekt für Studierende machen (Dorfkernerneuerung der Gemeinde Blatten im Lötschental). Eine aktive Bodenpolitik der Gemeinde erleichtert die Innenentwicklung. Verfügt die Gemeinde über eigenes Land, erhöht dies ihren Handlungsspielraum (z.b. über Landabtausche) oder es erweitert die Einflussmöglichkeiten (z.b. über die Landabgabe im Baurecht). Angesichts der langen und kostspieligen Verfahren, ist es wichtig, immer wieder sichtbare Meilensteine zu setzen. Dies kann über das Aufzeigen von Zwischenergebnissen geschehen, über die Realisierung erster (kleinerer) Bausteine, die Ermöglichung temporärer Nutzungen im Sinne der Entwicklungsabsichten, die Organisation von Veranstaltungen und Festen oder andere Aktivitäten, welche die Sinne ansprechen. Unumgänglich ist eine frühzeitige, stufengerechte und gut vorbereitete Information und Beteiligung der Betroffenen, namentlich der unmittelbar betroffenen Eigentümer und Investoren, aber auch der breiten Bevölkerung und von lokalen Interessengruppen. Der Umstand, dass die Behörden in kleinen und mittleren Gemeinden oft im Nebenamt tätige Laien sind und die kommunalen Verwaltungen über beschränkte personelle und fachliche Ressourcen verfügen, erfordert eine kompetente Beratung durch externe Fachleute, eine Unterstützung des Kantons oder Angebote wie jenes von DIALOG SIEDLUNG der VLP-ASPAN. Es braucht oft nicht nur eine Erstberatung, die mögliche Planungs- und Entscheidungsprozesse skizziert, sondern eine enge Begleitung der Prozesse und Projekte durch eine erfahrene Fachperson (care persons, «Kümmerer»). Bern, 1. Juni 2013

3 INNENENTWICKLUNG IN KLEINEREN UND MITTLEREN GEMEINDEN Innenentwicklung Schweiz, Herausforderungen und Möglichkeiten, 6./7. Juni 2013, ETH Zürich Lukas Bühlmann, Direktor Schweiz. Vereinigung für Landesplanung

4 Innenentwicklung: Grosser Handlungsbedarf im ländlichen Raum Füllen von Baulücken Um- und Aufzonungen, wo sinnvoll Rückzonungen, wo nötig Förderung der Siedlungsqualität

5 Innenentwicklung im ländlichen Raum bisher kaum ein Thema, warum? Grosse Bauzonenreserven und entsprechend tiefe Baulandpreise machen Bauen im Bestand unattraktiv; Neueinzonungen sind ohne grosse Hindernisse möglich die Trendmethode weist den Weg! Ausschöpfung von Nutzungsreserven ist kaum ein Thema (mangelnde Kenntnis der Nutzungsreserven); Neueinzonungen am Siedlungsrand sind einfacher als die Bekämpfung der Baulandhortung!

6 Kanton Jura als Beispiel Tiefe Baulandpreise (Bauland ab 25 Franken / m2) Leerstehende und unternutzte Gebäude in den Ortskernen Unterstützungsbeiträge des Kantons für die Gebäudesanierung

7 und Zug als Gegenbeispiel Grosse Nachfrage und kleines Baulandangebot führen zu starker Urbanisierung und Verdichtung.

8 Wenig Kenntnis über die Nutzungsreserven Flächenpotenzialanalyse der ETH liefert wichtige Erkenntnisse Baulücken, Innenentwicklungs- und Nachverdichtungspotenziale, Aussenreserven Baulandhortung hauptsächlicher Grund für die Nichtüberbauung; Beispiel Kanton St. Gallen Knapp ein Drittel der Reservefläche von Baulandhortung betroffen (rund 500 ha). überwiegend kleinere Flächen mit weniger als m 2 Grundfläche. Gehortete Grundstücke liegen mehrheitlich innerhalb des bestehenden Siedlungsgebiets, das heisst da, wo in der Regel auch die höhere Nachfrage besteht. Flächenpotenzialanalyse Kanton St. Gallen 2011

9 Massnahmen gegen die Baulandhortung Art. 15a Abs. 2 RPG Auftrag an die Kantone Art. 11a Baugesetz OW Gesetzliches Kaufrecht des Gemeinwesens Art. 86 Ausführungsgesetz zum RPG NE Enteignungsrecht des Gemeinwesens Art. 56 Baugesetz AR Automatische und entschädigungslose Rückzonung Art. 19 Kantonales Raumplanungsgesetz GR Art. 49 Baugesetz Appenzell Innerrhoden AI Rechtsgrundlage und Auftrag an die Gemeinden für eine aktive Boden- und Baulandpolitik Vor allem ländliche Kantone haben Regelungen getroffen. Indiz für grossen Handlungsbedarf!

10 «Handlungsdruck» neues RPG fördert Innenentwicklung Neueinzonungen nur ausnahmsweise, nach Ausschöpfung der Nutzungsreserven

11 «Leidensdruck» fördert Innenentwicklung Ortskerne als Brennpunkte der Innenentwicklung Entleerung der Ortskerne, Verkehrsprobleme, Wegzug des Detailhandels.. Wohnen, Arbeiten und Einkaufen finden ausserhalb der Ortskerne statt.

12 Ortskerne Brennpunkte der Innenentwicklung Vielerorts grosse Entwicklungspotenziale!

13 Wunsch nach mehr Qualität!

14 Wo liegen die Hindernisse und Erfolgsfaktoren der Innenentwicklung?

15 Hindernisse der Innenentwicklung Komplexität der Aufgaben überforderte Behörden (Laien, oft im Nebenamt mit breitem Aufgabenbereich) skeptische Bevölkerung («Wir sind ein Dorf und keine Stadt») Akteure mit Eigeninteressen, die sich übermässig Gehör verschaffen können hoher Stellenwert der Eigentumsgarantie, ausgebauter Rechtsschutz lange Prozesse, hohe Kosten, unsichere Resultate (Resultate sind erst mittel- und langfristig sichtbar) schwierige Gemeindefinanzen.

16 Erfolgsfaktoren der Innenentwicklung Schlüsselpersonen (Behördenmitglieder, engagierte Bürgerinnen und Bürger, weitsichtiger Investor.) Netzwerke - Kontakte zu Personen und Institutionen, die Unterstützung bieten können (fachlich, ideell und finanziell) Gute Beispiele (es gibt für den ländlichen Raum noch sehr wenige) Geeignete (bezahlbare) Instrumente (Testplanungen, Studienaufträge gehen oft ins Geld ) Aktive Bodenpolitik (gemeindeeigenes Land erhöht den Handlungsspielraum und erweitert die Einflussmöglichkeiten)

17 Erfolgsfaktoren der Innenentwicklung Sichtbare Meilensteine im Planungsprozess (Aufzeigen von Zwischenergebnissen, Realisierung erster (kleinerer) Bausteine. Ermöglichung temporärer Nutzungen im Sinne der Entwicklungsabsichten. Organisation von Veranstaltungen/Festen. Ansprechen der Sinne.) frühzeitige, stufengerechte, gut vorbereitete Partizipationsmöglichkeiten für die Betroffenen (Eigentümer, Investoren, Bevölkerung, Interessengruppen) Kompetente Beratung (externe Fachleute, Kanton.. VLP-ASPAN mit Angebot DIALOG SIEDLUNG) Projektbegleitung (care person, care team, «Kümmerer»).

18 Die Chancen für die Innenentwicklung stehen gut! gerade auch im ländlichen Raum! Grosser Druck von unten! Landwirte als Verbündete:

19 Gesellschaftliche Trends begünstigtigen Innenentwicklung Wunsch nach Wohnen an zentralen Lagen mit guter Grundversorgung Auto verliert bei Jungen an Bedeutung Mikrozensus Mobilität/Verkehr 2010

20 Materielle Enteignung? Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit