Der KaufPark Dresden. Aktualisierte Schwellenwertanalyse zur Ableitung verträglicher Verkaufsflächenerweiterungen. Wissen bewegt.

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1 Der KaufPark Dresden Aktualisierte Schwellenwertanalyse zur Ableitung verträglicher Verkaufsflächenerweiterungen Wissen bewegt. im Auftrag der Christie B.V. Hamburg, Juni 2017

2 Der KaufPark Dresden Aktualisierte Schwellenwertanalyse zur Ableitung verträglicher Verkaufsflächenerweiterungen Projektnummer: 17DLP2155 Exemplarnummer: 01 Projektleitung: Boris Böhm Bearbeitet unter Mitarbeit von: Michael Schmidt, Christian Götz im Auftrag der Christie B.V. Kabelweg 37 NL-1014 BA Amsterdam erarbeitet durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh Friedrich-Ebert-Damm Hamburg Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und unter der Projektnummer registriert. Die im Gutachten enthaltenen Karten und Daten sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht aus dem Gutachten separiert oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Ausschließlich der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten im Rahmen der Zwecksetzung an Dritte außer an Mitbewerber der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh weiterzugeben. Ansonsten sind Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe von Texten oder Grafiken - auch auszugsweise - sowie die EDV-seitige oder optische Speicherung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh erlaubt.

3 Inhalt Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis IV VI 1 Einführung Ausgangslage und Aufgabenstellung Vorgehensweise 2 2 Beschreibung des Vorhabens Vorhabenkonzeption Umstrukturierung des KaufParks Dresden Charakterisierung des spezifischen Betriebskonzepts von Decathlon Mikrostandort 10 3 Rahmendaten des Makrostandorts Lage im Raum Sozioökonomische Rahmendaten 13 4 Untersuchungsbefunde zur Angebotssituation Vorbemerkungen Vorhabenrelevante Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur an den Untersuchungsstandorten Bekleidung/Wäsche Schuhe/Lederwaren Sportbedarf Spielwaren/Babybedarf Bücher Schreibwaren 24 I

4 4.2.7 Uhren/Schmuck Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenkartikel Einzelhandelszentralitäten im Einzugsgebiet Analyse der städtebaulichen Ausgangslage in den zentralen Versorgungsbereichen Vorbemerkungen Innenstadt Dresden Ortsteilzentren Dresden Ortsteilzentrum Jacob-Winter-Platz Ortsteilzentrum Altleuben Ortsteilzentrum Wasaplatz Ortsteilzentrum Fetscherplatz/Borsbergstraße Ortsteilzentrum Schillerplatz/Körnerplatz Sonstige Ortsteilzentren im Dresdner Stadtgebiet Komplexe Einzelhandelsstandorte Seidnitz-Center und O.D.C Seidnitz-Center (SEC) Einkaufszentrum Otto-Dix-Ring (O.D.C.) Sonstige Komplexe Einzelhandelsstandorte in Dresden und Streulagen Innenstadt Pirna Innenstadt Heidenau Planvorhaben Dresden Pirna 69 5 Marktposition des Vorhabens Wettbewerb im Raum Einzugsgebiet Methodische Vorbemerkungen Ausdehnung des Einzugsgebiets Nachfragepotenzial Umsatzprognose und Flächenproduktivität 79 6 Wirkungsprognose Vorbemerkungen 83 II

5 6.2 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im Segment Bekleidung/Wäsche Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im Segment Schuhe/Lederwaren Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im Segment Sport Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im Segment Spielwaren/Babybedarf Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im Segment Bücher Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im Segment Schreibwaren Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im Segment Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im Segment Uhren/Schmuck Maximale Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur /Marktanteile des Vorhabens Umsatzherkunft Bewertung des Vorhabens Zu den Bewertungskriterien Zur zentralörtlichen Zuordnung Zur städtebaulichen Integration des Vorhabenstandorts Zu den Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und die Nahversorgung Zur Kompatibilität mit dem kommunalen Zentrenkonzept Festsetzungsvorschläge Fazit 146 III

6 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: KaufPark Dresden 4 Abbildung 2: KaufPark Dresden Mall 5 Abbildung 3: Zeltausstellung als Teil der Sportgeräte Beispiel Decathlon Hagen 7 Abbildung 4: Mikrostandort KaufPark Dresden 10 Abbildung 5: Lage im Raum 12 Abbildung 6: Untersuchungsrelevante zentrale Versorgungsbereiche und komplexe Einzelhandelsstandorte 17 Abbildung 7: Abgrenzung der Dresdner Innenstadt 30 Abbildung 8: Innenstadt Dresden: Konsumlage Prager Straße 31 Abbildung 9: Innenstadt Dresden: Shoppingcenter Centrum-Galerie 32 Abbildung 10: Innenstadt Dresden: Prager Carrèe 33 Abbildung 11: Innenstadt Dresden: Hochwertige Strukturen rund um den Neumarkt 34 Abbildung 12: Dresden Innenstadt: Teilbereich Innere Neustadt (Neustädter Markt) 36 Abbildung 13: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Jacob-Winter-Platz 38 Abbildung 14: PROHLISZENTRUM am Jacob-Winter-Platz 39 Abbildung 15: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Altleuben 41 Abbildung 16: OTZ Altleuben, Pirnaer Landstraße 42 Abbildung 17: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Wasaplatz 44 Abbildung 18: Ortsteilzentrum Wasaplatz/Lockwitzer Straße 45 Abbildung 19: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Fetscherplatz/Borsbergstraße 46 Abbildung 20: Borsbergstraße (OTZ Fetscherplatz/Borsbergstraße) 48 IV

7 Abbildung 21: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Schillerplatz/Körnerplatz 49 Abbildung 22: OTZ Schillerplatz/Körnerplatz Teilbereich Schillerplatz 50 Abbildung 23: Der Komplexe Einzelhandelsstandort SEC Seidnitz- Center 53 Abbildung 24: Seidnitz-Center (SEC), Haupteingang Enderstraße 54 Abbildung 25: Der komplexe Einzelhandelsstandort Otto-Dix-Ring O.D.C. 55 Abbildung 26: Einkaufszentrum Otto-Dix-Ring (O.D.C.), Reicker Straße 56 Abbildung 27: Abgrenzung der Innenstadt Pirna 58 Abbildung 28: Schuhgasse in der Altstadt von Pirna 60 Abbildung 29: Gartenstraße in der Innenstadt von Pirna 61 Abbildung 30: Kreuzungsbereich Breite Straße / Königsteiner Straße in der Innenstadt von Pirna 62 Abbildung 31: Standort EKZ Scheunenhof-Center, Robert-Koch- Straße/Bahnhofstraße 63 Abbildung 32: Abgrenzung der Innenstadt Heidenau 65 Abbildung 33: Ernst-Thälmann-Straße, Innenstadt Heidenau 66 Abbildung 34: Einkaufszentrum Stadtmitte, Innenstadt Heidenau 67 Abbildung 35: Vorhabenrelevante Wettbewerbsstruktur im Raum (Einkaufszentren) 70 Abbildung 36: Vorhabenrelevante Wettbewerbsstruktur im Raum (Sportanbieter ab 800 qm VF) 71 Abbildung 37: Prospektives Einzugsgebiet des KaufParks Dresden (inkl. Decathlon) 75 Abbildung 38: Umsatzherkunft 115 V

8 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Flächen- und Sortimentsstruktur KaufPark Dresden 6 Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung im Vergleich 13 Tabelle 3: Verteilung der zentrenrelevanten Sortimente im Dresdner Stadtgebiet 18 Tabelle 4: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Bekleidung 19 Tabelle 5: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Schuhe/Lederwaren 20 Tabelle 6: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Sportartikel 21 Tabelle 7: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Spielwaren/Babybedarf 22 Tabelle 8: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Bücher 23 Tabelle 9: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Schreibwaren 24 Tabelle 10: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Uhren/Schmuck 25 Tabelle 11: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke 26 Tabelle 12: Einzelhandelszentralitäten 28 Tabelle 13: Kundenpotenzial des Vorhabens 76 Tabelle 14: Nachfragepotenzial zum Zeitpunkt der Marktwirksamkeit 77 Tabelle 15: Aktuelle Flächen- und Umsatzstruktur des KaufParks Dresden 79 Tabelle 16: Prospektive Flächenproduktivität für die Einzelhandelsnutzungen im umstrukturierten KaufPark 80 Tabelle 17: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens im Segment Bekleidung/Wäsche 87 Tabelle 18: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens im Segment Schuhe/Lederwaren 90 VI

9 Tabelle 19: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens im Segment Sport 93 Tabelle 20: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens im Segment Spielwaren/Babybedarf 96 Tabelle 21: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens im Segment Bücher 99 Tabelle 22: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens im Segment Schreibwaren 102 Tabelle 23: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens im Segment Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke 105 Tabelle 24: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens im Segment Uhren/Schmuck 108 Tabelle 25: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des KaufParks (nur Erweiterung) 110 Tabelle 26: Maximale Markanteilszuwächse durch die Umstrukturierung/Erweiterung 111 Tabelle 27: Maximale Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des KaufParks (nach Umstrukturierung) 112 Tabelle 28: Maximale Markanteile des KaufParks nach der Umstrukturierung/Erweiterung 113 VII

10 1 Einführung 1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung Der KaufPark Dresden an der Bundesstraße 172 ist einer der beiden prägenden agglomerierten Einzelhandelsstandorte der sächsischen Landeshauptstadt Dresden, die sich außerhalb der Innenstadt befinden ursprünglich als reines Fachmarktzentrum konzipiert und bereits in den 2000er Jahren zu einem fachmarktorientierten Shoppingcenter umgebaut, soll das Objekt abermals umstrukturiert und neu aufgestellt werden. Dr. Lademann & Partner haben sich bereits 2014 im Rahmen einer Schwellenwertanalyse mit diesem Vorhaben beschäftigt und einen unter Verträglichkeitsaspekten maximal ausnutzbaren Flächenrahmen zur Erweiterung zentrenrelevanter Sortimente ermittelt. Mittlerweile ist das Konzept für die Umstrukturierung auf Basis der Ergebnisse der Schwellenwertanalyse aus 2014 konkretisiert worden. Die geplante Gesamtverkaufsfläche soll zwar nach wie vor bei knapp qm liegen dies ist der maximal innerhalb der Baugrenzen zu realisierende Flächenrahmen und damit in Summe den aktuellen Flächenbestand nicht übersteigen. Im Detail sind jedoch folgende Aspekte neu zu berücksichtigen: Der im KaufPark integrierte Möbeldiscounter Sconto wird den Standort doch nicht wie geplant aufgeben und hat seinen Mietvertrag unlängst sogar verlängert. Die Ursprungsplanung war noch davon ausgegangen, dass nicht nur die Fläche des B1-Baumarkts künftig wegfallen wird, sondern auch die Fläche von Sconto. Für die Belegung der Sportflächen kristallisiert sich der Betreiber Decathlon heraus. Die Ursprungsplanung war noch von einem konventionellen Sportanbieter ausgegangen. Bei Decathlon handelt es sich jedoch um ein besonderes Sportfachmarkt-Konzept, welches sich v.a. hinsichtlich des Sortiments und der Ausstrahlungskraft erheblich von konventionellen Sportanbietern unterscheidet. Es war somit zu prüfen, ob sich im Falle einer Belegung durch Decathlon noch zusätzliche Flächenspielräume im Sportsegment ergeben. Das nahversorgungsrelevante Angebot im Center soll definitiv nicht weiter ausgebaut werden. Seite 1 150

11 Im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente zeigt sich, dass eine Erweiterung im Segment Elektro/Technik nicht mehr weiter verfolgt werden soll. Die zusätzlich geplanten qm Verkaufsfläche für sonstige zentrenrelevante Sortimente waren im Rahmen der Aktualisierung des Gutachtens detaillierter bzw. konkret auf einzelne Sortimente bezogen zu analysieren und zu bewerten. Gegenüber der Ursprungsplanung sollen die neuen Flächen weniger mit kleinflächigen Shops, sondern zu einem höheren Anteil von Mittelflächen belegt werden. Hier war zu prüfen, ob die im Gutachten von 2014 angesetzten Flächenproduktivitäten noch realistisch sind. Seit der Untersuchung im Jahr 2014 haben sich auch die Rahmendaten auf der Angebots- und Nachfrageseite geändert. So ist im Rahmen der Aktualisierung der Schwellenwertanalyse aus dem Jahr 2014 die Anpassung des Plankonzepts unter Berücksichtigung der aktuellen Einwohnerentwicklung und -prognose sowie unter Berücksichtigung der aktuellen Bestandssituation an den umliegenden Einzelhandelsstandorten zu prüfen gewesen. Zudem sollten die Ergebnisse der aktualisierten Schwellenwertanalyse in konkrete Festsetzungsvorschläge für die notwendig werdende Änderung des B-Plans überführt werden. Bewertungsmaßstäbe für die Schwellenwertanalyse waren 1 Abs. 6 Nr. 4, Nr. 8a und Nr. 11 BauGB (in Verbindung mit dem Zentrenkonzept der Stadt Dresden), 2 Abs. 2 BauGB sowie 1 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit dem Landesentwicklungsplan für den Freistaat Sachsen vom 12. Juli 2013 und dem Regionalplan Oberes Elbtal/Osterzgebirge. 1.2 Vorgehensweise Das Untersuchungskonzept sieht eine grundlegende Überarbeitung und Aktualisierung der Schwellenwertanalyse aus dem Jahr 2014 vor. Im Einzelnen war damit eine Bearbeitung folgender Punkte verbunden: Aktualisierende Beschreibung und Bewertung des Vorhabenkonzepts unter besonderer Berücksichtigung des nunmehr am Standort verbleibenden Sconto-Möbelmarkts sowie der angestrebten Ansiedlung von Decathlon und der Spezifika dieses Formats; Seite 2 150

12 Aktualisierung der relevanten sozioökonomischen Rahmenbedingungen (Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraftniveau etc.) und deren Bewertung im Hinblick auf das Vorhaben; Aktualisierung bzw. Anpassung der einzelhandelsrelevanten Bestandssituation an den Untersuchungsstandorten im prospektiven Einzugsgebiet des Vorhabens nach Sortimentsgruppen; Aktualisierung der Flächenproduktivitäten und Umsätze im vorhabenrelevanten Einzelhandel; Aktualisierung der Vorhabenprognose bezüglich des prospektiven Einzugsgebiets hierbei wurden nicht nur die aktuellen Einwohnerzahlen eingespielt, sondern auch die räumliche Veränderung des Einzugsgebiets in Folge einer Decathlon-Ansiedlung thematisiert; entsprechend wurde auch das vorhabenspezifische Nachfragepotenzial (unter besonderer Berücksichtigung des Formats Decathlon) aktualisiert; Anpassung des Vorhabenumsatzes und der zu erwartenden Marktanteile (ggf. unter Berücksichtigung veränderter Flächenproduktivitäten); Aktualisierung der Wirkungsprognose sowie Ergänzung um die bisher noch nicht detailliert untersuchten Sortimente Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenkartikel, Spielwaren/Babybedarf und Uhren/Schmuck bezüglich der zu erwartenden Umverteilungseffekte durch das Vorhaben zu Lasten des bestehenden Einzelhandels unter Berücksichtigung der aktualisierten Eingangswerte auf der Angebots- und Nachfrageseite sowie des angepassten Vorhabenkonzepts; aktualisierende Bewertung der prospektiven Auswirkungen des Vorhabens vor dem Hintergrund städtebaulicher und raumordnerischer Kriterien sowie unter Berücksichtigung des Dresdner Zentrenkonzepts und der regional- und landesplanerischen Bestimmungen; Ableitung von begründeten Festsetzungsvorschlägen für den B-Plan zu den nahversorgungsrelevanten, den zentrenrelevanten und den nichtzentrenrelevanten Sortimenten. Als Prognosejahr wurde auf das Jahr 2020 als möglicher Zeitpunkt der Marktwirksamkeit abgestellt. Seite 3 150

13 2 Beschreibung des Vorhabens 2.1 Vorhabenkonzeption Umstrukturierung des KaufParks Dresden Mit einer Gesamtverkaufsfläche von derzeit etwa qm und ca. 72 Geschäften stellt der KaufPark Dresden einen der beiden prägenden agglomerierten Einzelhandelsstandorte außerhalb der Innenstadt (neben dem ELBEPARK) der sächsischen Landeshauptstadt Dresden dar. Aufgrund seiner stadträumlichen Lage ist der KaufPark dazu in der Lage, in erheblichem Maße Kunden aus dem Umland sowie aus Tschechien anzuziehen. Über kostenlose Stellplätze wirken dabei als zusätzlicher Anziehungspunkt. Abbildung 1: KaufPark Dresden Der KaufPark stellt ein zweigeschossiges Einkaufszentrum mit einer ausgewogenen Angebotsvielfalt sowie einem breiten Branchenmix dar. Neben großen Fachmarktkonzepten als Ankermieter (z.b. MediaMarkt, Adler, C&A, H&M, Kauf- Seite 4 150

14 land, Drogerie Müller, Sconto) verfügt das Center auch über einige kleinflächigere Anbieter sowie ergänzende Gastronomie- und Dienstleistungsangebote. Zwar ist die Funktionalität des Centers grundsätzlich gegeben, das Objekt ist allerdings deutlich in die Jahre gekommen und weist vor dem Hintergrund des stetig fortlaufenden Strukturwandels im Einzelhandel einige konzeptionelle Schwächen auf (z.b. geringe Deckenhöhen im Erdgeschoss, wenig ansprechende Eingangsbereiche, suboptimale Wegeführung). Abbildung 2: KaufPark Dresden Mall Gegenstand der vorliegenden Untersuchung ist die geplante Umstrukturierung des KaufParks Dresden unter Beibehaltung der aktuellen Gesamtverkaufsfläche. Vielmehr geht es um die Umwidmung von Flächen, die derzeit mit nichtzentrenrelevanten Nutzungen belegt sind. In diesem Zuge soll der B1 Discount Baumarkt aufgegeben werden und durch Mieter mit zentrenrelevanten Sortimenten ersetzt werden. Der Sconto Möbeldiscounter wird jedoch anders als ursprünglich geplant am Standort bleiben. Die Umstrukturierungspläne sehen demnach keine Flächenerweiterung, sondern eine Sortimentsverschiebung von nicht-zentrenrelevanten zu zentrenrelevanten Sortimenten vor. Die nahversorgungsrelevanten Sortimente sollen auf den heutigen Status quo festgeschrieben und nicht erweitert werden. Die vorliegende Schwellenwertanalyse dient dazu, den aus städtebaulicher und raumordnerischer Perspektive maximal als verträglich einzustufenden Flächenausbau der zentrenrelevanten Sortimente sortimentsspezifisch abzuleiten. Folgende Übersicht zeigt die aktuelle Flächen- und Sortimentsstruktur des Kauf- Seite 5 150

15 Parks, die aktuell noch von einem hohen Flächenanteil des nichtzentrenrelevanten Einzelhandels geprägt ist. Flächen- und Sortimentsstruktur des KaufParks Dresden Branchenmix Tabelle 1: Flächen- und Sortimentsstruktur KaufPark Dresden Verkaufsfläche in qm Periodischer Bedarf Bekleidung/Wäsche Schuhe, Lederwaren Sportartikel 840 Elektroartikel Spielwaren/Babybedarf 510 Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke Uhren/Schmuck 290 Bücher/Schreibwaren 745 Sonstiges 270 Bau- und Gartenbedarf Möbel Gesamt (Einzelhandel) Quelle: Dr. Lademann & Partner Charakterisierung des spezifischen Betriebskonzepts von Decathlon Im Sportsegment ist keine Flächenerweiterung im konventionellen Sporteinzelhandel geplant, sondern die Neuansiedlung des Fachmarktkonzepts Decathlon. Decathlon ist durch folgende Konzeptcharakteristika gekennzeichnet und hebt sich dadurch vom konventionellen Sporteinzelhandel (z.b. InterSport) ab: Sortimentsstruktur: Ein sehr breites Angebot unter Abdeckung sämtlicher Breiten- und Randsportarten (insgesamt werden über 70 Sportarten bedient) Ein fast ausschließliches Angebot an Decathlon-Eigenmarken (z.b. Quechua), ergänzt um einige wenige Markenhersteller (Anteil Markenartikel < 5% der Gesamtfläche) Kein Angebot an typischen Streetwear-/Sportfashion-Artikeln, die in herkömmlichen Sport-Fachmärkten und Sport-Fachgeschäften einen hohen Umsatzanteil ausmachen Seite 6 150

16 Ein signifikantes Angebot an großvolumigen Gütern (Großgeräte wie Boote, Tischtennisplatten, Zelte etc.), die nur mit dem Pkw abtransportiert werden können und daher dem nicht-zentrenrelevanten Bedarf zuzuordnen sind Verkaufsraum: Überwiegend Hochregale mit systematischer Sortierung der Artikel nach Sportarten, Größen und Farben Sehr breite Gänge und hohe Hallendecken für ein angenehmes Raum- bzw. Aufenthaltsgefühl Ein hoher Anteil an Serviceflächen (Werkstatt für Fahrräder etc. auch für nicht bei Decathlon gekaufte Waren) Je nach Flächenlayout diverse Test- und Aufstellflächen (Laufparcours, Tischtennisplatten, Zelte, Fitnessgroßgeräte etc.) Oftmals Eventflächen in und vor dem Objekt Abbildung 3: Zeltausstellung als Teil der Sportgeräte Beispiel Decathlon Hagen Aufgrund der auf Eigenmarken ausgerichteten Sortimentsstruktur steht Decathlon im stationären Einzelhandel vor allem auch mit den temporären Aktionssor- Seite 7 150

17 timenten 1 der Lebensmitteldiscounter und Baumärkte sowie mit dem Format Tchibo in Konkurrenz. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass die Aktionssortimente bei Lebensmitteldiscountern und Baumärkten nur einen ergänzenden Charakter haben. Im Wettbewerb steht Decathlon darüber hinaus mit zahlreichen Internetund Versandhändlern (Generalisten wie Amazon, Multi-Channel-Händler wie Globetrotter oder Spezialversender wie Angelsport.de). Die auf Eigenmarken zugespitzte Sortimentsstruktur bei Decathlon im Gegensatz zum konventionellen Sporteinzelhandel führt letztendlich auch zu einer Differenzierung der Zielgruppen und der Käuferschaft. Auf Markenartikel fokussierte Käufer werden auch künftig eher auf den konventionellen Sporteinzelhandel orientiert bleiben, während Verbraucher mit einer geringen Markenaffinität, die Sportartikel eher als Aktionssortimente bei Tchibo oder den Lebensmitteldiscountern gekauft haben, mit Decathlon eine attraktive Einkaufsalternative bekommen. Viele der bei Decathlon angebotenen Warengruppen sind im stationären Handel zudem gar nicht mehr oder nur noch sehr selten zu finden. Dies trifft vor allem auf Randsportarten wie Bogenschießen, Cricket, Rugby oder Karate zu und gilt zudem auch für Sportgroßgeräte im Allgemeinen. Dies unterstreicht noch einmal, dass Decathlon sehr stark mit dem Onlinehandel in Konkurrenz steht. Aus den aufgeführten Konzeptbesonderheiten ergibt sich zum einen ein deutlich höherer Flächenbedarf als bei einem herkömmlichen Sport-Fachmarkt. Zum anderen resultiert aus der extensiven Flächennutzung (v.a. Sport-Großgeräte mit geringerer Umschlaggeschwindigkeit) zumeist eine geringere Flächenproduktivität ( /qm). Nach Angaben der Firma Decathlon lässt sich die Verkaufsfläche der Sportfachmärkte nach folgenden drei Hauptbranchengruppen gliedern: Kleinteilige Sportartikel, Sportbekleidung, Sportschuhe Fahrräder und Zubehör Sportgroßgeräte, Campingmöbel 1 Bei temporär angebotenen Sortimenten können naturgemäß keine Verkaufsflächen erhoben und Umsätze taxiert werden. Bei der Ermittlung der Auswirkungen ist darauf zu verweisen, dass die temporären Angebote sowie die Onlineanbieter naturgemäß in dem Rechenschritt Rückholung von Nachfrageabflüssen enthalten sind. Seite 8 150

18 Die Dresdner Sortimentsliste trifft für das Segment Sport keine differenzierten Aussagen. Sport- und Campingartikel werden mit Ausnahme von Campingmöbeln und Booten den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Waffen und Munition sind ebenfalls den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Für Fahrräder oder Sportgroßgeräte 2 (wie z.b. Tischtennisplatten oder Fitnessgeräte) werden in der Dresdner Sortimentsliste keine differenzierten Angaben gemacht. Nach Einschätzung von Dr. Lademann & Partner handelt es sich bei Fahrrädern und Sportgroßgeräten jedoch um nicht-zentrenrelevante Sortimente. Dafür sprechen folgende Aspekte: Keine Zentrenprägung Hoher Flächenbedarf aufgrund großvolumiger Waren Typische Kofferraumsortimente (Waren, die nicht problemlos ohne Auto abtransportiert werden können); sperrige Güter) Tendenziell geringe Flächenproduktivität Festzuhalten bleibt damit, dass ein großer Teil der bei Decathlon angebotenen Sortimente flächenseitig dem nicht-zentrenrelevanten Bedarf zuzuordnen ist. Der KaufPark Dresden soll umfassend umstrukturiert werden. Zwar soll dabei die Gesamtverkaufsfläche beibehalten werden, infolge von Umwidmungen soll jedoch der Anteil für zentrenrelevante Sortimente erhöht werden. Im Rahmen der Umstrukturierung ist auch die Ansiedlung eines Decathlon-Sportfachmarkts geplant. Dabei handelt es sich um ein Format, welches sich hinsichtlich seiner Sortimentsstruktur und seiner Betriebscharakteristik deutlich von konventionellen Sportanbietern unterscheidet und einen hohen Anteil nicht-zentrenrelevanter Sortimente aufweist. 2 Hierzu zählen z.b. Fitnessgeräte, Tischtennisplatten, Fußballtore, Basketballtore, Surfbretter. Seite 9 150

19 2.2 Mikrostandort Der KaufPark Dresden befindet sich im südöstlichen Stadtgebiet der Landeshauptstadt im Stadtteil Prohlis und ist im Dresdner Zentrenkonzept als Komplexer Einzelhandelsstandort ausgewiesen. Abbildung 4: Mikrostandort KaufPark Dresden Seite

20 Das Einkaufszentrum ist verkehrsgünstig direkt an der Bundesstraße 172 gelegen, welche hier als Dohnaer Straße geführt wird. In fußläufiger Entfernung wird die Haltestelle Prohlis von drei Straßenbahnlinien bedient. Zudem steuern die Buslinien 66 und 86 das Einkaufszentrum direkt an. Für den ruhenden Verkehr hält der KaufPark Dresden ein Stellplatzangebot von mehr als kostenlosen Parkplätzen vor. Insgesamt kann somit eine optimale regionale und überregionale verkehrliche Erreichbarkeit gewährleistet werden. Der Standort entspricht einer typischen Gewerbegebietslage, die jedoch als Einzelhandelsstandort seit Jahren über die Grenzen Dresdens hinaus etabliert ist. Im Umfeld befinden sich mit einem Polstermöbelfachmarkt (Multipolster) und einem Fahrrad-Fachmarkt (Fahrrad-XXL) noch weitere großflächige Fachmärkte. Auf dem Areal zwischen Tschirnhausstraße und Geberbach, welches dem KaufPark direkt gegenüberliegt, wird künftig noch ein Bauhaus-Baumarkt mit über qm Verkaufsfläche eröffnen. Das übrige Standortumfeld ist geprägt durch mehrere Autohäuser und ergänzende Kfz-Dienstleistungsbetriebe. Das weitere Umfeld ist vor allem durch homogen strukturierte Wohngebiete in Ein- und Zweifamilienhaus- sowie Reihenhausbauweise gekennzeichnet (Nickern, Lockwitz, Niedersedlitz). Nördlich schließt sich die Großwohnsiedlung Prohlis an. Der KaufPark Dresden ist verkehrsgünstig an der Bundesstraße 172 gelegen und ist einer der beiden prägenden agglomerierten Einzelhandelsstandorte der sächsischen Landeshauptstadt außerhalb der Innenstadt. Im Dresdner Zentrenkonzept ist der Standort als Komplexer Einzelhandelsstandort ausgewiesen und damit für großflächigen (auch zentrenrelevanten) Einzelhandel legitimiert. Seite

21 3 Rahmendaten des Makrostandorts 3.1 Lage im Raum Die kreisfreie Stadt Dresden befindet sich im Bundesland Sachsen und fungiert als Landeshauptstadt. Sie ist umgeben von den Landkreisen Bautzen im Nordosten, Meißen im Nordwesten und Sächsische Schweiz-Osterzgebirge im Süden. Dresden selbst unterteilt sich wiederum in zehn Ortsämter und sechs Ortschaften. Abbildung 5: Lage im Raum Seite

22 Die verkehrliche Anbindung Dresdens erfolgt über eine Vielzahl von überregionalen Verbindungen. So wird die Stadt im Nordwesten durch die A 4 sowie die A 13 erschlossen. Nach Süden verläuft die A 17 in Richtung der tschechischen Grenze. Hinsichtlich der regionalen Anbindung sind die Bundesstraßen 6, 97, 170, 172, 172a und 173 von Bedeutung. Zudem verfügt die Stadt über ein gutes öffentliches Verkehrsnetz mit mehreren S-Bahn- und Straßenbahnlinien sowie über 30 Buslinien. Für die überregionalen Verbindungen sorgen der Flughafen im Norden der Stadt sowie der zentrale Hauptbahnhof und der Bahnhof Neustadt mit Verbindungen u.a. nach Leipzig und Berlin. Von Seiten der Regionalplanung ist Dresden als Oberzentrum ausgewiesen. Die nächstgelegenen Orte mit oberzentraler Funktion sind Leipzig (110 km), Chemnitz (85 km) und Zwickau (110 km) sowie das gemeinsame Oberzentrum Bautzen-Hoyerswerda-Görlitz. Zudem liegt Dresden mit einer Entfernung von nur etwa 40 km vergleichsweise nah an der tschechischen Grenze. 3.2 Sozioökonomische Rahmendaten Die Bevölkerungsentwicklung in Dresden verlief seit 2012 mit einem Zuwachs von +1,2 % p.a. sehr positiv. Damit hebt sich die Bevölkerungsentwicklung deutlich von derjenigen der angrenzenden Landkreise ab, welche durch Bevölkerungsverluste gekennzeichnet sind. Die Entwicklung Dresdens hebt sich auch deutlich vom Schnitt des Bundeslands Sachsen ab, der durch eine weitgehend stabile Entwicklung geprägt gewesen ist. Insgesamt lebten in Dresden Anfang 2015 rd Einwohner. Einwohnerentwicklung in der Stadt Dresden und im Umland Stadt/Landkreise/ Bundesland /- 12/15 abs. in % Veränderung p.a. in % Dresden ,6 1,2 Bautzen ,2-0,8 Meißen ,0-0,3 Sächsische Schweiz- Osterzgebirge ,1 0,0 Sachsen ,0 0,0 Quelle: Statistische Berichte des Bundeslands Sachsen (Stand jeweils ). Basis Zensus Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung im Vergleich Seite

23 Für die Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Dresden kann in Anlehnung an die aktuelle Bevölkerungsprognose der Landeshauptstadt Dresden 3 von 2015 davon ausgegangen werden, dass sich die Einwohnerzahlen auch in den nächsten Jahren sehr positiv entwickeln werden. Im Jahr 2020 (prospektives Jahr der Marktwirksamkeit des Vorhabens) ist in Dresden daher mit einer Bevölkerungszahl zu rechnen von etwa Einwohnern. Dresden verfügt über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 4 von 95,3. Die Kaufkraftkennziffer fällt damit im Vergleich zum Schnitt der umliegenden Landkreise Bautzen (88,3), Meißen (91,0) und der Sächsischen Schweiz- Osterzgebirge (89,4) deutlich positiver aus. Auch im Vergleich zum Bundesland Sachsen (89,9) liegt Dresden deutlich darüber. Im regionalen Vergleich weist Dresden damit eine überdurchschnittlich hohe Kaufkraft auf. Dresden verfügt über eine besonders hohe Tourismusbedeutung. Knapp 4,5 Mio. Übernachtungen in 2014 verdeutlichen diese Einschätzung. Die Tourismuszahlen sind nach den Angaben des Statistischen Landesamts des Freistaats Sachsen in den letzten Jahren zudem stetig angestiegen. Hinzu kommen nach den Zahlen des dwif e.v. rd. 46 Mio. Tagesreisen für die Region Dresden/Sächsisches Elbland/Sächsische Schweiz. Davon kann auch der örtliche Einzelhandel (insbesondere die Dresdner Innenstadt) in erheblichem Maße in Form von zusätzlichen Nachfrageimpulsen profitieren. Einer besonderen Betrachtung bedarf zudem der Einkaufstourismus der Tschechen. Nach einer Studie der IHK Dresden von 2012 spielen tschechische Einkaufskunden für den Dresdner Einzelhandel eine erhebliche Rolle. Dabei wurde u.a. festgestellt, dass die Tschechen im Vergleich zu zurückliegenden Jahren (2009) mehr Geld im Einzelhandel ausgeben. Besonders stark nachgefragt werden laut der Studie die Sortimente Bekleidung, Lebensmittel, Drogerieartikel, Schuhe/Lederwaren und Spielzeug. Während Lebensmittel und Drogeriewaren sowie Spielzeug bevorzugt in der Peripherie des Dresdner Stadtgebiets gekauft werden (wie z.b. im KaufPark), sind Bekleidung und Schuhe/Lederwaren vor allem in der Innenstadt besonders stark nachgefragt. Aber auch bei diesen Sortimenten erreicht die Peripherie noch signifikante Werte. 3 4 Vgl. Statistische Mitteilungen Bevölkerungsprognose Vgl. GfK Geomarketing: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern Durchschnitt Deutschland=100. Seite

24 Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum induzieren insbesondere aufgrund der positiven Einwohnerentwicklung und der regional betrachtet überdurchschnittlichen Kaufkraft zusätzliche Impulse für die künftige Einzelhandelsentwicklung. Dies wurde bei der nachfolgenden Wirkungsprognose des Vorhabens berücksichtigt. Überdies sind das zusätzliche Nachfragepotenzial durch Touristen und der Einkaufstourismus der Tschechen zu berücksichtigen. Seite

25 4 Untersuchungsbefunde zur Angebotssituation 4.1 Vorbemerkungen Dr. Lademann & Partner haben zur Bestimmung der vorhabenrelevanten Wettbewerbs- und Angebotssituation 5 im Oktober 2014 eine sortimentsspezifische 6 Einzelhandelserhebung in den zentralen Versorgungsbereichen und sonstigen agglomerierten Einzelhandelsstandorten innerhalb des prospektiven Einzugsgebiets 7 des Vorhabens durchgeführt. Detailliert untersucht wurden dabei: die Dresdner Innenstadt, die im Kern- und Nahbereich des Einzugsgebiets gelegenen Dresdener Ortsteilzentren, die im Kern- und Nahbereich des Einzugsgebiets gelegenen Komplexen Einzelhandelsstandorte, die Innenstadt des Mittelzentrums Pirna, die Einzelhandelsagglomeration an der Hugo-Küttner-Straße in Pirna, die Innenstadt des Grundzentrums Heidenau. Damit wurden sämtliche im näheren Umfeld des KaufParks gelegenen Einzelhandelsstandorte untersucht, für die von Angebotsüberschneidungen mit den zu erweiternden zentrenrelevanten Sortimenten auszugehen ist. Im Zuge der Aktualisierung des Gutachtens wurden die in 2014 erhobenen Verkaufsflächenbestände nochmals plausibilisiert und um aktuelle Entwicklungen ergänzt. 5 Vorhabenrelevant sind alle Sortimente, in denen eine Erweiterung geplant ist. Dabei handelt es sich um die zentrenrelevanten Sortimente Bekleidung, Schuhe/Lederwaren, Sportartikel, Spielwaren/Babybedarf, Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenkartikel, Uhren/Schmuck, Bücher/Schreibwaren. 6 D.h. die Verkaufsflächen der einzelnen Betriebe wurden sortimentsspezifisch zugeordnet und nicht nach dem Angebotsschwerpunkt vollständig dem Hauptsortiment zugeschlüsselt. Bsp.: Die Fläche des Karstadt-Warenhauses wurde nicht vollständig dem Hauptsortiment Bekleidung zugeordnet, sondern auf sämtliche im Warenhaus angebotenen Sortimente verteilt. 7 Zur Abgrenzung des Einzugsgebiets siehe Kap Seite

26 Nachfolgende Karte gibt einen Überblick über die detailliert untersuchten Standorte: Abbildung 6: Untersuchungsrelevante zentrale Versorgungsbereiche und komplexe Einzelhandelsstandorte Im Sportsegment erfolgten darüber hinaus auch Erhebungen im übrigen Dresdner Stadtgebiet, da davon auszugehen ist, dass der geplante Decathlon- Sportfachmarkt über ein sehr großes Einzugsgebiet verfügt, welches noch über das originäre Einzugsgebiet des KaufParks hinausgeht. Im Sportsegment wurden auch große Fachmärkte (ab 400 qm Verkaufsfläche) in Solitärlagen erhoben (insbesondere Fahrradfachmärkte), da dieses Segment in signifikantem Maße auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche und der Komplexen Einzelhandelsstandorte angeboten wird. Die im Einzugsgebiet gelegenen Wohnnahen Zentren im Dresdner Stadtgebiet sind nicht detailliert untersucht worden, da diese auf Nahversorgungsfunktionen beschränkt sind. Die geplante Umstrukturierung des KaufParks sieht jedoch keine Erweiterung nahversorgungsrelevanter Einzelhandelsnutzungen vor. Eine durch das Vorhaben induzierte städtebaulich relevante Wettbewerbsverschärfung für die Wohnortnahen Zentren ist insofern nicht erwartbar. Seite

27 Dr. Lademann & Partner wurden seitens der Stadt Dresden Bestandszahlen zum Einzelhandel für die Segmente Bekleidung/Wäsche, Schuhe/Lederwaren und Sportartikel in den unterschiedlichen Standortlagen zur Verfügung gestellt. Eine Auswertung dieser Bestandszahlen in Bezug auf die jeweiligen Standorttypen verdeutlicht die untergeordnete Bedeutung dieser Sortimentsgruppen in den Wohnnahen Zentren. Verteilung der zentrenrelevanten Sortimente im Dresdner Stadtgebiet Bekleidung/ Wäsche Schuhe/ Lederwaren Tabelle 3: Verteilung der zentrenrelevanten Sortimente im Dresdner Stadtgebiet Sportartikel Innenstadt 64% 57% 78% Ortsteilzentren 10% 12% 4% Komplexe Einzelhandelsstandorte 17% 27% 8% Dezentrale Lagen 5% 2% 10% Wohnnahe Zentren 3% 2% 0% Quelle: Verkaufsflächenzahlen der Stadt Dresden Ähnliches gilt für die Grundzentren im Umland. Die Angebotsfokussierung und raumordnerisch zugewiesene Versorgungsfunktion beschränken sich in erster Linie auf die Grundversorgung bzw. auf den nahversorgungsrelevanten Bedarf. Lediglich das Grundzentrum Heidenau wurde aufgrund der unmittelbaren räumlichen Nähe zum KaufPark in die detaillierte Betrachtung miteinbezogen. Seite

28 4.2 Vorhabenrelevante Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur an den Untersuchungsstandorten Bekleidung/Wäsche An den untersuchten Einzelhandelsstandorten werden aktuell rd qm Verkaufsfläche aus dem Segment Bekleidung/Wäsche vorgehalten. Auf dieser Fläche wird ein Brutto-Umsatz von insgesamt rd. 356 Mio. generiert. Dies entspricht einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von rd je qm Verkaufsfläche, die in beträchtlichem Maße von den umsatzstarken Anbietern in der Dresdner Innenstadt getrieben wird. Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Einzelhandels im Untersuchungsraum Bekleidung Zentrenrelevanter Bedarf Verkaufsfl. in qm Tabelle 4: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Bekleidung Umsatz in Mio. OTZ Jacob-Winter-Platz ,9 OTZ Altleuben 30 0,1 Summe Zone ,0 O.D.C ,3 Seidnitz-Center ,4 OTZ Wasaplatz ,5 OTZ Fetscherplatz/Borsbergstraße 950 2,6 OTZ Schillerplatz/Körnerplatz ,8 ZVB Heidenau 850 2,3 Summe Zone ,8 GE-Hugo-Küttner-Straße Pirna ,2 ZVB Pirna ,7 Summe Zone ,9 Zone 4 - Innenstadt ,3 Gesamt ,9 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Sowohl verkaufsflächen- als auch umsatzseitig betrachtet, dominiert eindeutig die Innenstadt Dresdens. Das Angebot in den Ortsteilzentren sowie im Umland fällt dagegen deutlich geringer aus. Als sogkräftigste Anbieter im Bekleidungssegment sind dabei u.a. P&C, Karstadt, Wöhrl, C&A, Sinn Leffers, TK Maxx und Primark zu nennen, die allesamt in der Dresdner Innenstadt verortet sind. Im Umland ist vor allem das Kress Modezentrum in Gewerbegebietslage in Pirna anzuführen (Hugo-Küttner-Straße). Seite

29 4.2.2 Schuhe/Lederwaren An den untersuchten Einzelhandelsstandorten werden aktuell rd qm Verkaufsfläche aus dem Segment Schuhe/Lederwaren vorgehalten. Auf dieser Fläche wird ein Brutto-Umsatz von insgesamt rd. 50,7 Mio. generiert. Dies entspricht einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von rd je qm Verkaufsfläche, die in beträchtlichem Maße von den umsatzstarken Anbietern in der Dresdner Innenstadt getrieben wird. Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Einzelhandels im Untersuchungsraum Schuhe u. Lederwaren Zentrenrelevanter Bedarf Verkaufsfl. in qm Umsatz in Mio. OTZ Jacob-Winter-Platz 100 0,2 OTZ Altleuben 0 0,0 Summe Zone ,2 O.D.C. 40 0,1 Seidnitz-Center 670 1,5 OTZ Wasaplatz 160 0,4 OTZ Fetscherplatz/Borsbergstraße 270 0,7 OTZ Schillerplatz/Körnerplatz 370 1,0 ZVB Heidenau 80 0,2 Summe Zone ,9 GE-Hugo-Küttner-Straße Pirna 0 0,0 ZVB Pirna 930 2,3 Summe Zone ,3 Zone 4 - Innenstadt ,2 Gesamt ,7 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Tabelle 5: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Schuhe/Lederwaren Auch in diesem Segment wird das umfangreichste Angebot mit deutlichem Abstand in der Innenstadt Dresdens vorgehalten, die auch umsatzseitig dominiert. Das Angebot in den Ortsteilzentren sowie im Umland fällt dagegen deutlich geringer aus. Als sogkräftigste Anbieter sind dabei u.a. Karstadt, Leiser, Roland Schuhe und Schuhmarkt Klauser zu nennen, die allesamt in der Dresdener Innenstadt verortet sind. Seite

30 4.2.3 Sportbedarf An den untersuchten Einzelhandelsstandorten werden aktuell rd qm Verkaufsfläche aus dem Segment Sportartikel vorgehalten. Auf dieser Fläche wird ein Brutto-Umsatz von insgesamt rd. 82,6 Mio. generiert. Dies entspricht einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von rd je qm Verkaufsfläche, die vor allem von den umsatzstarken Anbietern in der Dresdner Innenstadt getrieben wird. Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Einzelhandels im Untersuchungsraum Sportartikel Zentrenrelevanter Bedarf Verkaufsfl. in qm Tabelle 6: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Sportartikel Umsatz in Mio. OTZ Jacob-Winter-Platz 0 0,0 OTZ Altleuben 200 0,4 Sonstige Lagen (außer KaufPark) ,2 Summe Zone ,6 O.D.C. 0 0,0 Seidnitz-Center 20 0,0 OTZ Wasaplatz 0 0,0 OTZ Fetscherplatz/Borsbergstraße 160 0,3 OTZ Schillerplatz/Körnerplatz 60 0,1 ZVB Heidenau 140 0,3 Sonstige Lagen 960 1,7 Summe Zone ,5 GE-Hugo-Küttner-Straße Pirna 0 0,0 ZVB Pirna ,2 Sonstige Lagen 295 0,6 Summe Zone ,8 Innenstadt Dresden ,6 OTZ Kesselsdorfer Straße Dresden 930 1,8 OTZ Äußere Neustadt Dresden ,2 OTZ Leipziger-/Oschatzer Straße Dresden 190 0,4 OTZ Königsbrücker Landstraße 120 0,2 OTZ Plauen Dresden 370 0,7 EKZ Hohenbusch 330 0,7 EKZ ElbePark ,0 Gorbitz Center 50 0,1 Sonstige Lagen ,0 Summe zone ,7 Gesamt ,6 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Seite

31 Die Dresdner Innenstadt bildet eindeutig den Angebotsschwerpunkt im Untersuchungsraum sowohl verkaufsflächenseitig als auch umsatzseitig betrachtet. Insbesondere in den Ortsteilzentren wird dagegen überwiegend ein nur geringfügiges Angebot vorgehalten. Als sogkräftigste Anbieter sind dabei u.a. Globetrotter, Karstadt Sports, Sport Scheck und Sportarena in der Dresdner Innenstadt zu nennen. In Streulagen finden sich mit den Fahrrad XXL-Märkten zudem einige große Fahrradfachmärkte im Untersuchungsraum. Zudem sind vor allem die Fachgeschäfte der Verbundgruppen Intersport und Sport 2000 relevant, die jedoch außerhalb der Innenstadt sowie im Umland verortet sind Spielwaren/Babybedarf An den untersuchten Einzelhandelsstandorten werden aktuell rd qm Verkaufsfläche aus dem Segment Spielwaren/Babybedarf vorgehalten. Auf dieser Fläche wird ein Brutto-Umsatz von insgesamt rd. 35,4 Mio. generiert. Dies entspricht einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von rd je qm Verkaufsfläche, die in erster Linie von den umsatzstarken Anbietern in der Dresdner Innenstadt getrieben wird. Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Einzelhandels im Untersuchungsraum Spielwaren/Babybedarf Zentrenrelevanter Bedarf Verkaufsfl. in qm Umsatz in Mio. OTZ Jacob-Winter-Platz 0 0,0 OTZ Altleuben 30 0,1 Summe Zone ,1 O.D.C ,2 Seidnitz-Center 0 0,0 OTZ Wasaplatz 420 0,9 OTZ Fetscherplatz/Borsbergstraße 126 0,3 OTZ Schillerplatz/Körnerplatz 340 0,9 ZVB Heidenau 200 0,5 Summe Zone ,7 GE-Hugo-Küttner-Straße 0 0,0 ZVB Pirna 560 1,3 Summe Zone ,3 Zone 4 - Innenstadt ,3 Gesamt ,4 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Tabelle 7: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Spielwaren/Babybedarf Seite

32 Auch in diesem Segment wird das umfangreichste Angebot mit deutlichem Abstand in der Innenstadt Dresdens vorgehalten, die auch umsatzseitig klar dominiert. Das Angebot in den Ortsteilzentren sowie im Umland fällt dagegen deutlich geringer aus. Als sogkräftigster Anbieter ist dabei das Karstadt-Warenhaus in der Dresdner Innenstadt anzuführen. Darüber hinaus sind die entsprechende Fachabteilung bei Drogerie Müller sowie Spielemax in der Dresdner Innenstadt als anziehungsstarke Anbieter innerhalb des Einzugsgebiets zu nennen. Im O.D.C. gibt es ferner noch einen großen Baby-Fachmarkt Bücher An den untersuchten Einzelhandelsstandorten werden aktuell rd qm Verkaufsfläche aus dem Segment Bücher vorgehalten. Auf dieser Fläche wird ein Brutto-Umsatz von insgesamt rd. 35,3 Mio. generiert. Dies entspricht einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von rd je qm Verkaufsfläche, die überwiegend von den umsatzstarken Anbietern in der Dresdner Innenstadt getrieben wird. Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Einzelhandels im Untersuchungsraum Bücher Zentrenrelevanter Bedarf Verkaufsfl. in qm Tabelle 8: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Bücher Umsatz in Mio. OTZ Jacob-Winter-Platz 0 0,0 OTZ Altleuben 0 0,0 Summe Zone 1 0 0,0 O.D.C. 70 0,3 Seidnitz-Center 0 0,0 OTZ Wasaplatz 195 0,8 OTZ Fetscherplatz/Borsbergstraße 482 2,0 OTZ Schillerplatz/Körnerplatz 300 1,2 ZVB Heidenau 0 0,0 Summe Zone ,2 GE-Hugo-Küttner-Straße 0 0,0 ZVB Pirna 410 1,4 Summe Zone ,4 Zone 4 - Innenstadt ,6 Gesamt ,3 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Seite

33 Auch in diesem Segment wird das umfangreichste Angebot mit deutlichem Abstand in der Innenstadt Dresdens vorgehalten, die auch umsatzseitig klar dominiert. Das Angebot in den Ortsteilzentren sowie im Umland fällt dagegen deutlich geringer aus. Als sogkräftigste Anbieter sind dabei Thalia und Hugendubel in der Dresdner Innenstadt anzuführen. Auch die Thalia-Filialen in den Ortsteilzentren Fetscherplatz/Borsbergstraße und Schillerplatz/Körnerplatz sowie in Pirna gehören zu den anziehungsstärkeren Anbietern Schreibwaren An den untersuchten Einzelhandelsstandorten werden aktuell rd qm Verkaufsfläche aus dem Segment Schreibwaren vorgehalten. Auf dieser Fläche wird ein Brutto-Umsatz von insgesamt rd. 9,5 Mio. generiert. Dies entspricht einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von rd je qm Verkaufsfläche, die überwiegend von den umsatzstarken Anbietern in der Dresdner Innenstadt getrieben wird. Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Einzelhandels im Untersuchungsraum Schreibwaren Zentrenrelevanter Bedarf Verkaufsfl. in qm Tabelle 9: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Schreibwaren Umsatz in Mio. OTZ Jacob-Winter-Platz 183 0,6 OTZ Altleuben 0 0,0 Summe Zone ,6 O.D.C ,5 Seidnitz-Center 83 0,4 OTZ Wasaplatz 160 0,6 OTZ Fetscherplatz/Borsbergstraße 195 0,8 OTZ Schillerplatz/Körnerplatz 225 1,0 ZVB Heidenau 65 0,1 Summe Zone ,4 GE-Hugo-Küttner-Straße 0 0,0 ZVB Pirna 320 1,1 Summe Zone ,1 Zone 4 - Innenstadt 946 4,4 Gesamt ,5 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Seite

34 Auch in diesem Segment wird das umfangreichste Angebot in der Innenstadt Dresdens vorgehalten, die auch umsatzseitig klar dominiert. Das Angebot in den Ortsteilzentren sowie im Umland fällt dagegen deutlich geringer aus. Große Magnetbetriebe gibt es in diesem Segment nicht. Die Angebotsstruktur wird vor allem von McPaper-Filialen und kleineren Fachgeschäften geprägt. Zudem ist auf die entsprechende Fachabteilung des Karstadt-Warenhauses zu verweisen Uhren/Schmuck An den untersuchten Einzelhandelsstandorten werden aktuell rd qm Verkaufsfläche aus dem Segment Uhren/Schmuck vorgehalten. Auf dieser Fläche wird ein Brutto-Umsatz von insgesamt rd. 34,6 Mio. generiert. Dies entspricht einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von rd je qm Verkaufsfläche, die überwiegend von den umsatzstarken Anbietern in der Dresdner Innenstadt getrieben wird. Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Einzelhandels im Untersuchungsraum Uhren/Schmuck Zentrenrelevanter Bedarf Verkaufsfl. in qm Tabelle 10: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Uhren/Schmuck Umsatz in Mio. OTZ Jacob-Winter-Platz - - OTZ Altleuben 20 0,2 Summe Zone ,2 O.D.C. 0 0,0 Seidnitz-Center 0 0,0 OTZ Wasaplatz 80 0,6 OTZ Fetscherplatz/Borsbergstraße 111 0,9 OTZ Schillerplatz/Körnerplatz 80 0,8 ZVB Heidenau 60 0,5 Summe Zone ,7 GE-Hugo-Küttner-Straße 0 0,0 ZVB Pirna 225 1,8 Summe Zone ,8 Zone 4 - Innenstadt ,9 Gesamt ,6 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Auch in diesem Segment wird das umfangreichste Angebot mit deutlichem Abstand in der Innenstadt Dresdens vorgehalten, die auch umsatzseitig klar domi- Seite

35 niert. Das Angebot in den Ortsteilzentren sowie im Umland fällt dagegen deutlich geringer aus. Als sogkräftigster Anbieter ist dabei die entsprechende Fachabteilung des Karstadt-Warenhauses anzuführen. Darüber hinaus wird das Angebot durch eine Vielzahl von kleineren Fachgeschäften geprägt (z.t. sehr hochwertige inhabergeführte Anbieter sowie Filialisten wie Christ oder Bijou Brigitte) Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenkartikel An den untersuchten Einzelhandelsstandorten werden aktuell rd qm Verkaufsfläche aus dem Segment Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke vorgehalten. Auf dieser Fläche wird ein Brutto-Umsatz von insgesamt rd. 41,9 Mio. generiert. Dies entspricht einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von rd je qm Verkaufsfläche, die überwiegend von den umsatzstarken Anbietern in der Dresdner Innenstadt getrieben wird. Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Einzelhandels im Untersuchungsraum Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenkartikel Zentrenrelevanter Bedarf Verkaufsfl. in qm Umsatz in Mio. OTZ Jacob-Winter-Platz 487 0,9 OTZ Altleuben 53 0,1 Summe Zone ,0 O.D.C ,4 Seidnitz-Center 20 0,0 OTZ Wasaplatz 480 0,9 OTZ Fetscherplatz/Borsbergstraße 265 0,6 OTZ Schillerplatz/Körnerplatz 783 1,5 ZVB Heidenau 705 0,9 Summe Zone ,3 GE-Hugo-Küttner-Straße 500 1,2 ZVB Pirna ,0 Summe Zone ,1 Zone 4 - Innenstadt ,5 Gesamt ,9 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Tabelle 11: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke Auch in diesem Segment wird das umfangreichste Angebot mit deutlichem Abstand in der Innenstadt Dresdens vorgehalten, die auch umsatzseitig klar domi- Seite

36 niert. Das Angebot in den Ortsteilzentren sowie im Umland fällt dagegen deutlich geringer aus. Als sogkräftigster Anbieter ist dabei die entsprechende Fachabteilung des Karstadt-Warenhauses in der Dresdner Innenstadt anzuführen. Als anziehungsstarke Anbieter sind darüber hinaus vor allem die Filialisten Butlers und Depot anzuführen, die ebenfalls in der Dresdner Innenstadt ansässig sind. Auch Drogerie Müller in der Centrum-Galerie führt ein vergleichsweise großes Angebot in diesem Segment. Außerhalb der Innenstadt wird dieses Sortiment vor allem von Sonderpostenmärkten, Non-Food-Discountern sowie als Randsortiment von Möbelhäusern angeboten. Die Innenstadt Dresdens verfügt mit deutlichem Abstand und über alle untersuchungsrelevanten Sortimente hinweg über das größte Angebot im Untersuchungsraum und ist damit als der stärkste Wettbewerbsstandort für den KaufPark einzuordnen. Seite

37 4.3 Einzelhandelszentralitäten im Einzugsgebiet Aus der Analyse der Einzelhandelszentralitäten innerhalb des Einzugsgebiets lassen sich wichtige Hinweise auf die Nachfrageströme im Raum ableiten. Die nachfolgende Tabelle zeigt die branchenspezifischen Einzelhandelszentralitäten 9 in den jeweiligen Einzugsgebietszonen. Branchenspezifische Einzelhandelszentralitäten in den Einzugsgebietszonen Zentrenrelevanter Bedarf Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Sportartikel Bücher/ Schreibwaren Uhren/ Schmuck 9 Da innerhalb des Einzugsgebiets (mit Ausnahme des Segments Sportartikel) keine flächendeckende Einzelhandelserhebung durchgeführt wurde, muss davon ausgegangen werden, dass die tatsächlichen Einzelhandelszentralitäten noch etwas höher ausfallen. So finden sich auch vereinzelt vorhabenrelevante Angebote in Streulagen sowie in den Wohnnahen Zentren und in den nicht untersuchten Umlandkommunen. Als Annäherungswerte können die ermittelten Zentralitäten aber herangezogen werden, um auf Kaufkraftabflüsse und -zuflüsse zu schließen. In der Zone 4 ist mit Ausnahme des Segments Sport nur die Dresdner Innenstadt erhoben worden. Insbesondere die Zentralitätswerte in der Zone 4 werden also tatsächlich deutlich höher ausfallen. Hausrat/Wohnaccessoires/ Geschenkart. Spielwaren/ Babybedarf Summe Zone 1* 53% 63% 49% 26% 56% 61% 12% Summe Zone 2 19% 20% 11% 27% 27% 37% 20% Summe Zone 3 27% 18% 26% 13% 26% 32% 8% Summe Zone 4** 259% 150% 216% 42% 190% 147% 83% Quelle: Eigene Berechnungen. *Inkl. Bestandsumsätze des KaufParks. **Mit Ausnahme des Segments Sportartikel, sind in der Zone 4 nur die Bestände der Dresdner Innenstadt erhoben worden. Im Sportsegment ist die Zone 4 vollständig erfasst. Tabelle 12: Einzelhandelszentralitäten Es zeigt sich, dass bei allen vorhabenrelevanten Sortimenten in den Zonen 1 bis 3 nur vergleichsweise geringe Zentralitätswerte erreicht werden. Dies deutet auf erhebliche Nachfrageabflüsse aus diesen Zonen hin. In der Zone 4 werden dagegen überwiegend sehr hohe Zentralitätswerte erreicht. Dies lässt auf erhebliche Kaufkraftzuflüsse aus den umliegenden Zonen schließen, von denen in erster Linie die Dresdner Innenstadt profitiert. Dies ist bei der Wirkungsprognose zu berücksichtigen. Die Zentralitätsanalyse deutet auf signifikante Nachfrageabflüsse aus den Zonen 1 bis 3 des Einzugsgebiets in Richtung der Dresdner Innenstadt. Seite

38 4.4 Analyse der städtebaulichen Ausgangslage in den zentralen Versorgungsbereichen Vorbemerkungen Im Rahmen der Schwellenwertanalyse von 2014 haben sich Dr. Lademann & Partner bereits intensiv mit den städtebaulichen Ausgangslagen in den nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereichen auseinandergesetzt, um auf deren Leistungs- und Funktionsfähigkeit schließen zu können und ggf. vorhandene Vorschädigungen zu identifizieren. Im Mai 2017 wurden die städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Analysen der zentralen Versorgungsbereiche verifiziert und aktualisiert Innenstadt Dresden Die Dresdner Innenstadt erstreckt sich über die südlich der Elbe gelegene Innere Altstadt sowie über die nördlich der Elbe gelegene Innere Neustadt. Den Kernbereich der Innenstadt bilden der dem Bahnhof vorgelagerte Wiener Platz, die Prager Straße, die Seestraße, der Altmarkt, die Wilsdruffer Straße sowie der Neumarkt und dessen Umfeld. Der Kernbereich der Innenstadt lässt sich in zwei Teilbereiche unterschiedlicher baulich-räumlicher Gestalt und Qualität untergliedern. Während der Bereich rund um den Neumarkt nördlich der Wilsdruffer Straße vor allem durch seine bauhistorisch und architektonisch besonders herausragenden Einzelgebäude und Bauensembles sowie seine kleinteiligeren Strukturen gekennzeichnet ist, ist der südliche Bereich insbesondere im Verlauf der Prager Straße/Seestraße durch großmaßstäblichere Strukturen geprägt. Der Einzelhandel erstreckt sich schwerpunktmäßig entlang der Prager Straße bis zur Wilsdruffer Straße und ist in diesem Bereich durch einen durchgängigen, weitgehend geschlossenen Besatz gekennzeichnet. Dementsprechend ist die Passantenfrequenz in diesem Teilbereich auch am höchsten. Die Geschäftsräume sind zum einen in Form von zweigeschossigen Ladenzeilen sowie in Form von mehrgeschossigen und z.t. ausschließlich durch den Handel genutzten Geschäftshäusern (z.b. Waren- und Kaufhäuser) ausgebildet. Mit der Altmarkt- Galerie und der Centrum-Galerie verfügt die Dresdner Innenstadt auch über zwei groß dimensionierte Shoppingcenter. Darüber hinaus befindet sich am Neumarkt mit dem Quartier F (QF) noch eine deutlich kleinere sowie dem Luxussegment Seite

39 zuzuordnende Einkaufspassage (u.a. mit Flagshipstores von A. Lange & Söhne und Glashütte Original). Abbildung 7: Abgrenzung der Dresdner Innenstadt In nördlicher Richtung der Innenstadt nimmt die Handelsdichte zu Gunsten der kulturellen und gastronomischen Einrichtungen ab. Die Bereiche sind im Sinne Seite

40 des Einzelhandels als Nebenlagen zu klassifizieren und stellen eher die Luxuslage dar, während der südliche Bereich der Innenstadt als Konsumlage zu bewerten ist. Aber auch die Altmarkt-Galerie verfügt über Mieter, die dem höherwertigen Genre zuzuordnen sind. Aufgrund der touristischen Bedeutsamkeit der nördlichen Innenstadt ist aber auch dieser Teilbereich belebt und verfügt insbesondere in der Tourismussaison über eine überdurchschnittliche Frequenz. Die Innenstadt verfügt über zahlreiche Magnetbetriebe unterschiedlichster Branchen, die sich einerseits auf die beiden großen Shoppingcenter verteilen, andererseits in Form von großen Kaufhäusern in die Innenstadt entlang der Prager Straße/Seestraße integriert sind (z.b. P&C, Karstadt, Wöhrl, Sportarena). Abbildung 8: Innenstadt Dresden: Konsumlage Prager Straße Die Einzelhandelsstruktur ist insbesondere im südlichen Teilbereich durch einen sehr hohen Filialisierungsgrad gekennzeichnet und entspricht überwiegend dem mittleren Angebots- und Preisniveau. Angebotsschwerpunkt der Innenstadt ist funktionsgemäß eindeutig der zentrenrelevante Bedarf, der einen vollständigen Branchenmix abbildet. Als Innenstadtleitsortiment fungiert darunter der modische Bedarf. Rund um den Neumarkt sowie in den Nebenlagen nimmt der Anteil Seite

41 inhabergeführter Geschäfte deutlich zu. Im Bereich des Neumarkts sind zudem die Angebotsqualität und das Preisniveau deutlich höher einzuschätzen. Im Verlauf der Prager Straße finden sich noch einige aus DDR-Zeiten geprägte Bebauungs- und Gebäudestrukturen, die jedoch allesamt saniert worden sind und einer einheitlichen bzw. aufeinander abgestimmten stadträumlichen Gestaltung unterliegen. Hier befindet sich mit der Centrum-Galerie auch eines der beiden großen Shoppingcenter der Innenstadt. Die Centrum-Galerie wurde zwar erst 2009 eröffnet, musste aber aufgrund von Frequenzproblemen in den letzten Jahren bei laufendem Betrieb umstrukturiert werden. In diesem Zuge wurde auch die Fläche nochmals leicht erhöht. Abbildung 9: Innenstadt Dresden: Shoppingcenter Centrum-Galerie Mit der Umstrukturierung des Centers und der Eröffnung von Primark als neuem Frequenzbringer hat sich das Center aber deutlich stabilisiert. Hat die Centrum- Galerie seit ihrer Eröffnung stets unter einer Leerstandsproblematik gelitten, die weniger aus wettbewerblichen als vielmehr aus funktionalen und strukturellen Schwächen des Objekts resultierte, so sind heute nahezu alle Flächen vermietet. Die Umstrukturierungen (ca. 30 Mio. Projektvolumen) beinhalteten sowohl bauliche Maßnahmen als auch eine Anpassung des Mietermixes. Dabei wurde ein Seite

42 neues Konzept mit klarer Fokussierung auf junge Zielkundschaft verfolgt. Die funktionalen Mängel wurden weitgehend beseitigt. Mit Primark verfügt die Centrum-Galerie nun über einen der in Deutschland zurzeit am stärksten nachgefragtesten Textilanbieter als Ankermieter, der regelmäßig eine sehr hohe Frequenzwirkung entfaltet, von der das gesamte Center profitiert. Weitere attraktive Anbieter wie Pull & Bear, Bershka, Pepe Jeans oder Superdry, die neu im Center eröffnet haben und bislang noch nicht in Dresden vertreten waren, verdeutlichen die positive Entwicklungstendenz des Centers. Dass das Center auch in der Gunst der Mieter kontinuierlich gestiegen ist, belegt der aktuelle Shoppingcenter-Performance-Report Deutschland, in dem die Centrum-Galerie zuletzt deutlich besser abgeschnitten hat. Die Mieterstruktur weist nun hauptsächlich nationale und internationale Filialisten mit einem guten bis sehr guten Marktauftritt auf. Zudem sind die Bonität und Kundenattraktivität der einzelnen Mieter als hoch einzuschätzen. Das Center weist heute keine strukturellen Mängel auf, die eine erneut aufkommende Leerstandsproblematik erkennen lassen. Abbildung 10: Innenstadt Dresden: Prager Carrèe Seite

43 Am südlichen Ende der Prager Straße ist in 2016 das Wohn- und Geschäftsquartier Prager Carrée im Eingangsbereich der Fußgängerzone entwickelt worden. Der sechs- bis siebengeschossige Häuserkomplex mit über 240 hochwertigen Wohn- und acht bis zehn Ladeneinheiten schließt damit eine seit vielen Jahren bestehende, groß dimensionierte Baulücke ( Wiener Loch ), welche die Eingangssituation vom Bahnhof her kommend stark belastet hat. Das Prager Carrée füllt damit auch die letzte Lücke in der Wegeachse vom Bahnhof, über die Prager Straße und den Altmarkt zum Neumarkt und ist damit auch aus städtebaulicher Perspektive als eines der wichtigsten Entwicklungsprojekte der letzten Jahre in der Landeshauptstadt Dresden einzuordnen. Seit dem Mai 2014 präsentiert sich der Dresdner Hauptbahnhof als Einkaufsbahnhof. Auf rund qm befinden sich hier über 40 Ladengeschäfte. Neben klassischen Betrieben zur Deckung des Reisebedarfs der Bahnkunden bilden vor allem namhafte Schuh- und Bekleidungsfilialisten (z.b. Goertz, Esprit, Tom Tailor) neben gastronomischen Betrieben eine gut frequentierte Einzelhandelslage in der Nord- und der Südhalle des Bahnhofs. Abbildung 11: Innenstadt Dresden: Hochwertige Strukturen rund um den Neumarkt Seite

44 Der altstädtische Bereich rund um den nach historischem Vorbild wieder hergestellten Neumarkt überzeugt vor allem durch seine Vielzahl historisch besonders wertvoller Einzelgebäude (u.a. Frauenkirche, Residenzschloss). Die zu Kriegszeiten zerstörte kleinteiligere Blockrandbebauung wurde nahezu originalgetreu wiederaufgebaut und sorgt so für eine besonders hohe städtebauliche Qualität in diesem Teilbereich der Innenstadt. Die Nähe zur Elbe bietet dabei ein zusätzliches Potenzial. Der Neumarkt und Umgebung sind demnach auch für den Tourismus von großer Relevanz. Der Stadtraum zwischen der Prager Straße und dem Neumarkt ist durch den weitläufigen Altmarkt sowie durch die diesen Platz umgebenden historischen Bebauungsstrukturen geprägt. Westlich des Altmarkts befindet sich mit der Altmarkt- Galerie ein sehr gut in die vorhandene Bebauungsstruktur integriertes, hoch attraktives Shoppingcenter, welches vor einigen Jahren erweitert wurde und über eine Vielzahl sogkräftiger Anbieter verfügt (u.a. H&M, Hollister, Hugo Boss, Saturn, Sport Scheck, Apple). Die Aufenthaltsqualität in der Innenstadt ist insgesamt als sehr hoch zu bewerten. Attraktiv gestaltete Platzsituationen mit ansprechender Raumbildung sowohl historischer Bauart als auch neueren Gestaltungsmustern zu Grunde liegend finden sich im gesamten Kernbereich. Große Teile des Kernbereichs sind als breit angelegte Fußgängerzonen ausgebildet und laden in Verbindung mit den attraktiv gestalteten Plätzen sowie der vielfältigen Nutzungsstruktur zum Bummeln und Verweilen ein. Auch das Gastronomieangebot insbesondere im Hinblick auf Außengastronomieflächen trägt positiv zur Aufenthaltsqualität in der Dresdner Innenstadt bei. Die Dresdner Innenstadt ist insgesamt durch einen vielschichtigen Nutzungsmix und durch eine besonders hohe Multifunktionalität gekennzeichnet. Neben dem Einzelhandel als Hauptfrequenzbringer finden sich zahlreiche Gastronomiebetriebe, öffentliche, kulturelle und freizeitorientierte Einrichtungen im Zentrum. Zudem spielt die Innenstadt als Arbeitsplatzstandort im Dienstleistungs- und Bürosektor eine große Rolle. Insbesondere aufgrund des historischen Bauensembles und der kulturellen Einrichtungen im Bereich rund um den Neumarkt ist die Innenstadt zudem in hohem Maße tourismusrelevant (als Kunden für den Einzelhandel treten vor allem auch Touristen aus Russland in Erscheinung, wenngleich der Kundenzustrom aus Russland aufgrund der politischen Situation zuletzt deutlich abgenommen hat). Für eine Belebung, vor allem auch in den Abendstunden, sorgt die vielseitige Gastronomieszene, die sich verstärkt um die Kreuzkirche und den Neumarkt konzentriert. Seite

45 Problematisch für den Einzelhandel sind jedoch die montäglichen Pegida- Demonstrationen in der Innenstadt, die stets auch mit einem großen Polizeiaufgebot begleitet werden. In dessen Folge sind die Kundenfrequenzen in der Innenstadt am Montagnachmittag/-abend deutlich zurückgegangen. Dabei ist zu beobachten, dass viele Kunden auf Standorte wie den ELBEPARK ausweichen. Aufgrund der trennenden Wirkung der Elbe ist die Innere Neustadt sowohl räumlich als auch funktional nicht unmittelbar an die Kernbereiche der Altstadt angebunden. Die wesentlichen Haupteinkaufslagen in der Inneren Neustadt erstrecken sich über den als Flaniermeile konzipierten Neustädter Markt, die Neustädter Markthalle sowie die sich westlich an den Neustädter Markt anschließenden Straßenzüge. Die städtebauliche Qualität sowie das Stadtbild der gesamten, in Teilbereichen auch vom Autoverkehr beruhigten Inneren Neustadt sind besonders hochwertig ausgeprägt und sorgen für eine angenehme Aufenthaltsqualität und eine gemütliche Einkaufsatmosphäre. Abbildung 12: Dresden Innenstadt: Teilbereich Innere Neustadt (Neustädter Markt) Während am Neustädter Markt einige bekannte Filialisten aus dem Mittelpreissegment angesiedelt sind (z.b. Schuhhof, Thalia), ist die Einzelhandelsstruktur in den nördlich angrenzenden Bereichen ausschließlich inhabergeführt und kon- Seite

46 zentriert sich sehr stark auf hochpreisige und hochwertige Angebote mit teils spezialisiertem Warensortiment (z.b. Bang & Olufsen). Aufgrund der touristischen Relevanz der Inneren Neustadt finden sich hier auch zahlreiche auf hochwertiges Kunsthandwerk o.ä. spezialisierte Anbieter sowie viele hochwertige Gastronomiebetriebe. Die Markthalle erfüllt nahezu ausschließlich Nahversorgungsfunktionen. Vereinzelt sind am Neustädter Markt Leerstände zu verzeichnen. Die Dresdner Innenstadt ist seit vielen Jahren durch eine kontinuierlich positive Entwicklung gekennzeichnet und stellt neben der Leipziger Innenstadt den attraktivsten Einzelhandelsstandort Sachsens dar. Die Innenstadt weist eine große Vielfalt an unterschiedlichen Betriebstypen, Marken und Branchen auf und ist durch einen hohen Grad an Multifunktionalität gekennzeichnet. In Verbindung mit der hohen städtebaulichen Qualität und der historischen Bausubstanz ergibt sich zudem eine besonders hohe Aufenthaltsqualität, die sich auch bei Touristen großer Beliebtheit erfreut. Insgesamt ist die Dresdner Innenstadt als voll funktionsfähig zu bewerten. Alle untersuchungsrelevanten Sortimente werden in der Dresdner Innenstadt umfänglich angeboten. Seite

47 4.4.3 Ortsteilzentren Dresden Ortsteilzentrum Jacob-Winter-Platz Das Ortsteilzentrum Jacob-Winter-Platz liegt mit rund einem Kilometer Entfernung zum KaufPark Dresden von allen untersuchten Zentren dem geplanten Vorhaben am nächsten. Abbildung 13: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Jacob-Winter-Platz Das Ortsteilzentrum befindet sich in integrierter Lage inmitten der Großwohnsiedlung Prohlis. Die industrielle Großsiedlung aus den 1970er Jahren verfügt seit 2001 mit dem PROHLISZENTRUM am Jacob-Winter-Platz über ein modernes Einkaufszentrum - hier ist auch das urbane Zentrum der Siedlung Neu-Prohlis zu verorten. Ausgehend vom Jacob-Winter-Platz entwickelt sich die Geschäftslage entlang der Achse Prohliser Allee in nördlicher Richtung bis zum Albert-Wolf- Platz. Die Erschließung des Zentrums erfolgt zum einen über die Prohliser Allee, welche vor allem für die Siedlung Neu-Prohlis von wichtiger Sammelfunktion ist. Der Autoverkehr nutzt hauptsächlich die Gamingstraße, die von der Bundesstraße Seite

48 172 (Dohnaer Straße) abzweigt und so die direkte Zufahrt zum Parkplatz bzw. Parkdeck des PROHLISZENTRUMS ermöglicht. Die sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit schließt auch die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr über die Straßenbahn (Linien 1,9 und 13) ein, welche das Ortsteilzentrum über die Haltestelle Jacob-Winter-Platz direkt bedient. Aufgrund der integrierten Lage ist zudem die fußläufige Erreichbarkeit aus dem umliegenden Wohngebiet gewährleistet. Abbildung 14: PROHLISZENTRUM am Jacob-Winter-Platz Das Einkaufszentrum PROHLISZENTRUM verfügt über rund 40 Geschäfte und Dienstleistungsunternehmen und weist eine eigene Stellplatzanlage auf. Als Ankermieter fungiert ein EDEKA-Markt im Basement, weitere große Mieter sind ein Penny-Lebensmitteldiscounter und ein Rossmann-Drogeriefachmarkt. Neben der Nahversorgungsfunktion hält das PROHLISZENTRUM u.a. mit den Bekleidungsdiscountern Takko, Kik und NKD auch Angebote des aperiodischen Bedarfs vor, die auf die Nachfrage (eher kaufkraftschwache Bewohner) innerhalb des Quartiers Prohlis abgestimmt sind. Weitere kleinteilige Einzelhandelsflächen und gastronomische Betriebe runden das Angebot ab. Der Angebotsschwerpunkt liegt auf dem nahversorgungsrelevanten Bedarf sowie auf fachmarktorientierten Nutzungen aus dem Modischen Bedarf. Seite

49 Daneben treten noch weitere frequenzerzeugende Nutzungen wie z.b. Post, Kreditinstitut, medizinische Versorgungseinrichtungen, kosmetische Dienstleistungen etc. sowie im Torhaus öffentliche Einrichtungen (Ortsamt Prohlis, Stadtbibliothek) in den Vordergrund. Zudem übernimmt der Prohliser Wochenmarkt auf dem Parkplatz Prohliser Allee dreimal in der Woche eine ergänzende Nahversorgungsfunktion. Die ansprechende Gesamtgestaltung des Einkaufszentrums, welche neben dem sehr gut abgestimmten Branchenmix auch die städtebauliche Integration und die Außenraumgestaltung einbezieht, spricht für die attraktive, auf die Bedürfnisse der Menschen vor Ort abgestimmte Einkaufslage. Innerhalb des Einkaufszentrums steht eine Fläche leer. In den davor gelagerten Baukörpern stehen noch zwei weitere Flächen leer, wovon eine Fläche jedoch deutlich abgesetzt liegt und in einem mangelhaften Zustand ist. Entlang der Achse Prohliser Allee ist ein ausgedünnter Einzelhandelsbesatz festzustellen. Hier finden sich vor allem gastronomische Betriebe, ein Kreditinstitut und eine Jugendeinrichtung. Mit der ehemaligen Fläche von Teppichfreund steht südlich des PROHLISZENTRUMS auch eine größere Ladenfläche leer. Den nördlichen Abschluss der Geschäftslage bildet ein Netto-Lebensmitteldiscounter am Albert-Wolf-Platz. Das Gebiet der Großwohnsiedlung Prohlis ist seit 2000 in das Programm Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf die soziale Stadt als förmlich festgelegtes Fördergebiet aufgenommen. Das Ortsteilzentrum Jacob-Winter-Platz mit dem PROHLISZENTRUM ist ein wesentlicher Stützpfeiler für die Funktionsfähigkeit des gesamten Quartiers. Aufgrund der integrierten Lage, des Branchenmixes und einer Angebotsstruktur, die sehr gut auf die lokale Nachfrage abgestimmt ist, kann die Funktionsfähigkeit des Zentrums insgesamt als stabil bewertet werden, wenngleich sich außerhalb des PROHLISZENTRUMS auch eine größere Leerstandsfläche in einem alten Baukörper befindet. Die Funktionsfähigkeit des Zentrums lässt sich auch an der hohen Kundenfrequenz im Bereich des PROHLIS- ZENTRUMs ablesen. Von den untersuchungsrelevanten Sortimenten werden vor allem Bekleidung und Hausrat/Wohnaccessoires im OTZ in größerem Umfang angeboten. Seite

50 Ortsteilzentrum Altleuben Das Ortsteilzentrum Altleuben liegt im Stadtteil Leuben, rund vier Kilometer nordöstlich vom KaufPark Dresden entfernt. Das OTZ wird über die Pirnaer Landstraße erschlossen, welche eine Hauptverkehrsstraße im Dresdner Straßennetz darstellt. Als elbnahe Parallelstraße zur Bundesstraße 172 ist sie eine wichtige Ein- und Ausfallstraße und stellt eine Verbindung zu den östlich gelegenen Nachbarkommunen Heidenau und Pirna her. Aufgrund der hohen Frequentierung kommt es zu zeitlich begrenzten Störungen des Verkehrsstroms. Zudem besteht eine gemeinsame Nutzung der Verkehrsfläche durch die Straßenbahn, welche das Zentrum mit den beiden Haltestellen Altleuben und Berthold-Haupt-Straße in das ÖPNV-Netz einbindet. Insgesamt kann die verkehrliche Erreichbarkeit sowohl für den motorisierten Individualverkehr als auch für den öffentlichen Nahverkehr als gut bewertet werden. Abbildung 15: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Altleuben Das Umfeld ist insbesondere im Süden durch heterogen strukturierte Wohngebiete gekennzeichnet, von denen das Zentrum fußläufig erreichbar ist. Große Teile Seite

51 des ehemaligen Dorfkerns Altleuben werden von einer Wohnstätte für Menschen mit geistiger Behinderung genutzt. Das Ortsteilzentrum dehnt sich ausgehend vom historischen Dorfkern auf einer Gesamtlänge von ca. 550 m in östlicher Richtung entlang der Pirnaer Landstraße bis zur Gabelung Berthold-Haupt-Straße aus. Der Einzelhandelsbesatz konzentriert sich auf die Erdgeschosslagen entlang der Pirnaer Landstraße, ist in Teilen jedoch lückenhaft. Strukturell zeichnet sich die Geschäftslage vor allem durch kleinteilige Einzelhandelsflächen aus, welche nahezu ausschließlich inhabergeführt sind. Das Angebot deckt dabei eine eher preisorientierte Nachfrage ab. Aufgrund der verkehrsinfrastrukturellen Überprägung und daraus resultierenden Nutzungskonflikten ist die Aufenthaltsqualität entlang der Pirnaer Landstraße insgesamt als gering zu bewerten. Abbildung 16: OTZ Altleuben, Pirnaer Landstraße Als Magnetbetriebe des Zentrums fungieren vor allem die zentral gelegenen Lebensmittelmärkte Rewe und Netto, um die sich die Einzelhandelsnutzungen verdichten. Mit zunehmender Entfernung von diesem Kernbereich nimmt auch die Passentenfrequenz deutlich ab. Der Angebotsschwerpunkt liegt insgesamt vor allem auf nahversorgungsrelevanten Nutzungen. Angebote des aperiodischen Seite

52 Bedarfs sind nur sehr vereinzelt zu finden (z.b. Fachgeschäft für Uhren/Schmuck) Ergänzt wird der Einzelhandel durch diverse Dienstleistungen aus dem Finanz-, Kosmetik- und Gesundheitsgewerbe. Abgerundet wird das Angebot durch gastronomische Betriebe und kulturelle Einrichtungen (Theater). Entlang der Pirnaer Landstraße befinden sich noch einige Baulücken und Baukörper mit unsanierter Bausubstanz. Leerstehende Ladeneinheiten sind jedoch nicht zu finden. Insgesamt betrachtet ist die Einzelhandelsstruktur des OTZ Altleuben vor allem durch den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel gekennzeichnet. Die Versorgungsfunktion beschränkt sich daher auf die wohnortnahe Grundversorgung der umliegenden Wohnquartiere. Im Hinblick auf den aperiodischen Bedarf verfügt das OTZ über keine maßgebliche Bedeutung. Zwar zeigen sich einige Baulücken und unsanierte Baukörper, die die Nutzungsfolge unterbrechen, leerstehende Ladeneinheiten sind jedoch nicht zu erkennen. Die untersuchungsrelevanten Sortimente werden in keinem signifikanten Umfang vorgehalten Ortsteilzentrum Wasaplatz Das Ortsteilzentrum Wasaplatz im Stadtteil Strehlen liegt rund fünf Kilometer nordwestlich vom KaufPark Dresden entfernt und ca. vier Kilometer südöstlich der Dresdner Altstadt (Altmarkt) südlich des Großen Gartens. Die Erschließung des Ortsteilzentrums erfolgt verkehrsgünstig über die Lockwitzer Straße, eine Hauptsammelstraße, welche von der Bundesstraße 172 abzweigt. Für den ruhenden Verkehr ist in den Nebenstraßen straßenbegleitendes Parken möglich; zudem gibt es im OTZ ein Parkhaus. Über zwei Straßenbahnlinien (9, 13) sowie mehrere Buslinien ist das Zentrum direkt in das ÖPNV-Netz eingebunden. Das lineare Zentrum dehnt sich ausgehend vom Wasaplatz auf einer Gesamtlänge von ca. 600 m entlang der Lockwitzer Straße bis kurz hinter den Abzweig Mockritzer Straße aus und schließt dabei die umliegenden Nebenstraßen mit ein. Die Hauptgeschäftslage erstreckt sich entlang der Lockwitzer Straße, weist aber gleichwohl keinen durchgängigen Besatz an zentrentypischen Nutzungen auf. Im Nordosten befindet sich etwas isoliert, in einem rekonstruierten Gehöft, eine Einzelhandelslage, in der ehemals ein Netto-Discounter ansässig war. Die Fläche steht aktuell leer. Da das Objekt nicht einsehbar ist und sich auch die Erschlie- Seite

53 ßung kompliziert gestaltet, ist die Fläche für eine Einzelhandelsnutzung nur als bedingt marktfähig einzuordnen. Abbildung 17: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Wasaplatz Der großstädtisch geprägte Straßenquerschnitt, die zum Teil erhaltene gründerzeitliche Bebauung und die ergänzenden, modernen Wohn- und Geschäftshäuser repräsentieren, trotz der relativ geringen Größe des OTZ, den Charakter einer urbanen Geschäftsstraße. Die Aufenthaltsqualität ist allerdings aufgrund der begleitenden Straßenbahnlinie und des zum Teil starken Verkehrs eingeschränkt. Auch die fehlenden Querungsmöglichkeiten für Passanten wirken sich negativ aus. Die Einzelhandelsstruktur zeichnet sich durch einen kleinteiligen Besatz von vor allem inhabergeführten Geschäften aus. Anbieter des aperiodischen Bedarfs sind nur vereinzelt vorhanden und dem unteren bis mittleren Angebotsniveau zuzuordnen es überwiegt der periodische Bedarf. Als Frequenzbringer fungieren ein Frida-Frischemarkt und ein dm-drogeriefachmarkt sowie der Sonderpostenmarkt Pfennigpfeiffer. Einen besonders anziehungsstarken Magnetbetrieb weist das OTZ nicht auf, weshalb auch die die Passantenfrequenz allenfalls durchschnittlich ist. Insgesamt ist das Zentrum damit vor allem auf die Nahversorgung der umliegen- Seite

54 den Wohngebiete ausgerichtet. Daneben liegt ein Schwerpunkt des Ortsteilzentrums mit einem Ärztehaus, einem Gesundheits- und Therapiezentrum sowie ergänzenden gesundheitsorientierten Dienstleistungen in der medizinischen Versorgung. Abbildung 18: Ortsteilzentrum Wasaplatz/Lockwitzer Straße Das Ortsteilzentrum ist zwar insgesamt noch als stabil zu bewerten und erfüllt eine wichtige Versorgungsfunktion für die umliegenden Wohngebiete (Stadtteil Strehlen). Das Angebot im aperiodischen Bedarf fällt jedoch vergleichsweise gering aus. Insbesondere die medizinischen Versorgungseinrichtungen übernehmen neben dem Einzelhandel eine wichtige Magnetfunktion. Von den vorhabenrelevanten Sortimenten werden vor allem Bekleidung, Hausrat/Wohnaccessoires, Spielwaren/Babybedarf und Bücher/Schreibwaren im OTZ angeboten. Seite

55 Ortsteilzentrum Fetscherplatz/Borsbergstraße Das mehrpolige Zentrum Fetscherplatz/Borsbergstraße liegt rund acht Kilometer vom KaufPark Dresden entfernt und ca. drei Kilometer östlich der Dresdner Altstadt (Altmarkt) zwischen den beiden Ortsteilen Johannstadt und Striesen - nördlich des Großen Gartens. Abbildung 19: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Fetscherplatz/Borsbergstraße Der Fetscherplatz bildet einen wichtigen Verkehrsknotenpunkt innerhalb des Dresdner Straßensystems. Hier kreuzen sich die beiden Magistralen Borsbergstraße und Fetscherstraße. Die Fetscherstraße ist dabei Bestandteil eines Verkehrszugs, der die östliche Umfahrung der Innenstadt ermöglicht und über die Waldschlösschenbrücke den dichtbesiedelten Südosten der Landeshauptstadt mit dem Dresdner Norden verbindet. Zudem laufen hier drei Straßenbahn- und eine Buslinie zusammen. Die Erreichbarkeit des Ortsteilzentrums kann damit sowohl für den MIV als auch für den ÖPNV als sehr gut bewertet werden. Allerdings ist dadurch auch die Verkehrsbelastung im OTZ recht hoch. Das Zentrum erstreckt sich auf einer Gesamtlänge von rund 900 m entlang der Striesener Straße, im Wesentlichen entlang der Borsbergstraße und schließt da- Seite

56 bei den umliegenden Straßenraum insbesondere den Fetscherplatz mit ein. Innerhalb des Zentrums lassen sich dabei drei Teile städtebaulich und funktional voneinander differenzieren. Der westliche Teil ist geprägt durch die Wohnsiedlung Johannstadt-Süd. Hier befindet sich im Bereich Holbeinstraße/Thomaestraße ein Nahversorgungsstandort rund um einen Edeka-Markt und ein Ärztehaus, der durch kleinere Betriebe zur Deckung des periodischen und aperiodischen Bedarfs ergänzt wird. Einen weiteren Teilbereich innerhalb des Zentrums stellt der Fetscherplatz selbst dar. Hier verläuft auch die Grenze zwischen den Stadtteilen Johannstadt und Striesen. Die zum Teil erhaltene gründerzeitliche Bebauung bildet zusammen mit arrondierenden Neubauten aus den 1990er Jahren eine geschlossene städtebauliche Komposition aus öffentlichem Raum sowie Wohn-, Arbeits- und geschäftlichen Nutzungsformen. Insbesondere im Bereich Nicolaistraße/Fetscherstraße konzentrieren sich in den Wohn- und Geschäftshäusern Einzelhandelsnutzungen in Erdgeschosslage. Neben einem Konsum-Lebensmittelmarkt und einem dm- Drogeriefachmarkt zeichnet sich die Geschäftslage vor allem durch kleinteilige Einzelhandelsflächen aus. Verschiedene medizinische Versorgungseinrichtungen, Dienstleister und Gastronomiebetriebe sowie eine Bibliothek runden das Grundversorgungsangebot ab. Der dritte Teilbereich hebt sich von den eher punktuellen Einzelhandelslagen im Westen des Zentrums rund um den Fetscherplatz ab. Die Borsbergstraße zwischen Krekelstraße und Spenstraße ist als Geschäftsstraße ausgebaut und zeichnet sich durch einen linearen und lückenlosen Einzelhandelsbesatz an beiden Straßenseiten aus. Hier findet sich ein breiter Mix aus Anbietern des periodischen und aperiodischen Bedarfs. Die überwiegend inhabergeführten Geschäfte bieten dabei ein breites Spektrum an Waren für den gehobenen und spezialisierten Bedarf und repräsentieren eine mittlere bis höhere Angebotsqualität. Mit Thalia und Rossmann sind hier aber auch einige wenige Filialisten ansässig. Dienstleister und Gastronomiebetriebe runden das Angebot ab. Den östlichen Abschluss der Geschäftslage bildet ein Kaufland-SB-Warenhaus. Insgesamt zeichnet sich die Borsbergstraße mit einem städtebaulich klar definierten Ein- bzw. Ausgangsbereich als eine geschlossene Geschäftslage aus, die auch gemeinsam vermarktet wird. Aufgrund der breiten Fußgängerwege, des funktional gestalteten Außenraums sowie der städtebaulich architektonischen Akzente in den Eingangsbereichen überzeugt die Borsbergstraße auch durch eine hohe Aufenthaltsqualität. Seite

57 In keinem der drei Teilbereiche sind erkennbare Leerstandsflächen vorhanden, was für eine funktionsfähige Einzelhandelslage spricht. Abbildung 20: Borsbergstraße (OTZ Fetscherplatz/Borsbergstraße) Das Ortsteilzentrum Fetscherplatz/Borsbergstraße erfüllt seine ihm zugewiesene Versorgungsfunktion für die Stadtteile Johannstadt/Striesen. Zwar lässt sich aufgrund der Mehrpoligkeit kein einheitliches Bild zeichnen - insgesamt ist das OTZ aber als stabil und funktionsfähig zu bewerten und weist mit dem Kaufland- SB-Warenhaus auch einen überörtlich wirkenden Magnetbetrieb auf. Der Angebotsschwerpunkt liegt im periodischen Bedarf, insgesamt zeichnet sich das OTZ aber durch einen breiten Branchenmix aus. Von den vorhabenrelevanten Sortimenten werden vor allem Bekleidung und Bücher/Schreibwaren in größerem Umfang im OTZ angeboten. Seite

58 Ortsteilzentrum Schillerplatz/Körnerplatz Das zweipolige OTZ Schillerplatz/Körnerplatz liegt rund acht Kilometer vom KaufPark entfernt und ist in einen Teilbereich südwestlich (Schillerplatz) und nordöstlich der Elbe (Körnerplatz) untergliedert. Das Zentrum liegt in den Stadtteilen Blasewitz und Loschwitz und wird über die Loschwitzer Brücke miteinander verbunden. Abbildung 21: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Schillerplatz/Körnerplatz Der Schillerplatz wird neben der Loschwitzer Brücke vor allem über die Loschwitzer Straße/Naumannstraße und die Tolkewitzer Straße (Schillerplatz) erschlossen, die als Hauptverkehrsachsen im Stadtteil Blasewitz fungieren. Dementsprechend hoch ist das Verkehrsaufkommen im OTZ, was sich in Teilbereichen einschränkend auf die Aufenthaltsqualität auswirkt. Der Körnerplatz wird neben der Loschwitzer Brücke über die Grundstraße und die Pillnitzer Landstraße erschlossen, die als Hauptverkehrswege im nordöstlich der Elbe gelegenen Stadtgebiet fungieren. Die verkehrliche Anbindung des OTZ ist damit als gut zu bewerten. Stellplätze finden sich zumindest im Teilbereich Schillerplatz neben straßenbegleitenden Parkplätzen auch in Form einer Tiefgarage der Schillergalerie. An den ÖPNV ist der Schillerplatz vor allem über eine Straßenbahnhaltestelle Seite

59 an einem ÖPNV-Knotenpunkt angebunden, die von zwei Linien bedient wird. Am Körnerplatz befindet sich eine Bushaltestelle in zentraler Lage. Der Teilbereich Schillerplatz zeichnet sich durch eine kompakte Einzelhandelslage aus und weist eine entsprechend hohe Einzelhandelsdichte sowie einen weitgehend lückenlosen Einzelhandelsbesatz auf. Als wesentlicher Anker fungiert das Einkaufszentrum Schillergalerie, in dem u.a. ein Konsum-Verbrauchermarkt, eine Rossmann-Drogerie sowie einige Anbieter des aperiodischen Bedarfs angesiedelt sind (z.b. Douglas, Esprit). Darüber hinaus verfügt das Einkaufszentrum über ein Cinemaxx-Kino, mehrere Ärzte sowie Gastronomie- und Dienstleistungsunternehmen. Das Center weist dabei vor allem kleinflächige bis maximal mittelgroße Ladeneinheiten auf. Im Untergeschoss befindet sich eine größere Leerstandsfläche. Abbildung 22: OTZ Schillerplatz/Körnerplatz Teilbereich Schillerplatz Außerhalb der Schillergalerie ist der Einzelhandelsbesatz noch kleinteiliger ausgeprägt. Neben inhabergeführten Läden, durchaus auch dem gehobenen Genre entsprechend, finden sich weitere Filialisten wie dm, Thalia und More & More. Die hohe Passantenfrequenz und das ansprechende städtebauliche Umfeld, gekennzeichnet durch eine hohe städtebauliche Dichte und die Altbausubstanz, Seite

60 sorgen insgesamt für einen urbanen, lebhaften Charakter dieser Einkaufslage. Als zusätzliche Frequenzbringer fungieren überdies vor allem ein Wochenmarkt, eine Bibliothek und ein Seniorenzentrum am Schillerplatz sowie ein Ärztezentrum an der Naumannstraße. Überdies sind hier sowie im Bereich des Elbufers (beidseitig) auch einige Gastronomiebetriebe verortet. Leerstände zeigen sich neben der Fläche im Untergeschoss der Schillergalerie vor allem in Form der ehemaligen Strauss-Fläche (Leerstand bedingt durch Insolvenz von Innovation Strauss) sowie in Form einiger weniger sehr klein dimensionierter Flächen. Die Funktionsfähigkeit des OTZ wird dadurch aber nicht beeinträchtigt, was sich auch an der hohen Passantenfrequenz ablesen lässt. Die Lage überzeugt vor allem durch ihren breiten Branchenmix, wobei in erster Linie aus dem Periodischen Bedarf und dem Modischen Bedarf eine Zentrenprägung resultiert. Der Teilbereich Körnerplatz ist dagegen völlig anders strukturiert. Die Einkaufslage ist weitaus weniger kompakt und ist vollständig von inhabergeführten Läden geprägt. Auffällig ist dabei eine starke Orientierung auf spezielle Sortimente wie Kunsthandwerk oder Antiquitäten sowie eine gehobene Angebotsorientierung. Auch mehrere Galerien finden sich hier. Aufgrund der Angebotsspezifika fällt die Kundenfrequenz aber auch deutlich geringer aus. So ist der Teilbereich Körnerplatz sehr stark von Zielkundschaft abhängig, die sich u.a. auch aus Touristen generiert, für die die Gastronomie entlang des Elbufers sowie die Seilbahnen im OTZ als Anziehungspunkte fungieren. Die Frequenz ist entsprechend deutlich geringer als im Teilbereich Schillerplatz. Das Elbufer trägt zudem zu einer erhöhten Aufenthaltsqualität bei. Als wichtige öffentliche Einrichtung ist vor allem das Ortsamt Loschwitz zu nennen. Die Orientierung der Nutzungsstrukturen auf mittelpreisige wie gehobene Sortimente resultiert vor allem aus der kaufkräftigen Bewohnerschaft der umliegenden Villenstadtteile Blasewitz und Loschwitz. Insbesondere das spezifische Angebot am Körnerplatz steht dabei nicht im Wettbewerb mit dem KaufPark. Das OTZ Schillerplatz/Körnerplatz ist differenziert zu bewerten. Während der Schillerplatz als sehr kompakte und gut frequentierte Einzelhandelslage einzuordnen ist, zeichnet sich der Körnerplatz eher durch seine hohe Angebotsspezialisierung (insbesondere auf Touristen) aus. Insgesamt ist das Zentrum aber als funktionsfähig und attraktiv einzuordnen. Von den vorhabenrelevanten Sortimenten werden vor allem Bekleidung, Hausrat/Wohnaccessoires und Bücher/Schreibwaren in größerem Umfang im OTZ angeboten. Seite

61 Sonstige Ortsteilzentren im Dresdner Stadtgebiet Die sonstigen Zentren im Dresdner Stadtgebiet werden lediglich von der geplanten Ansiedlung des großen Sportfachmarkts betroffen sein. Das OTZ Äußere Neustadt weist mit rd qm das umfangreichste Sportangebot auf. Hier finden sich jedoch ausschließlich spezialisierte Fachhändler (Fahrräder, Outdoor, Basketball) und keine vollsortimentierten Sporthändler. Auffallend ist die große Zahl an Fahrrad-Fachgeschäften, die für das OTZ durchaus prägend sind. Auch das OTZ Kesselsdorfer Straße verfügt mit rd. 900 qm noch über ein vergleichsweise großes Angebot im Sportsegment. Der Angebotsfokus liegt jedoch ausschließlich auf Spezialisten für Outdoor und Fahrräder. Zentrenprägend ist das Sportangebot nicht. Im OTZ Plauen und im OTZ Leipziger/Oschatzer Straße bewegt sich das Verkaufsflächenangebot im Sportsegment zwischen 200 und 400 qm je Zentrum. Bis auf wenige Ausnahmen verteilen sich die Flächen dabei auf Fahrrad-Fachgeschäfte. Zentrenprägend und für die Funktionsfähigkeit maßgeblich ist das Angebot jedoch nicht. Im OTZ Königsbrücker Landstraße fällt das Angebot noch geringer aus und entfaltet ebenfalls keine zentrenprägende Wirkung. In den übrigen OTZ wird überhaupt kein Sportangebot mehr vorgehalten. Für die sonstigen Ortsteilzentren lässt sich somit insgesamt festhalten, dass hier vor allem das Segment Fahrräder/Zubehör relevant ist. Ansonsten handelt es sich bei den Sportanbietern vor allem um arrondierende Angebote, die auf bestimmte Sportarten fokussiert/spezialisiert sind. Vollsortimentierte Sportanbieter, die eine breite Zielgruppe ansprechen und frequenzerzeugend wirken würden, finden sich in den Ortsteilzentren dagegen nicht. Seite

62 4.4.4 Komplexe Einzelhandelsstandorte Seidnitz-Center und O.D.C. Innerhalb des hierarchisch gestuften Zentrengefüges bilden die dezentralen Standorte eine eigenständige Kategorie und grenzen sich von den (historisch) gewachsenen Ortsteilzentren als komplexe und geplante Einzelhandelsstandorte ab. Innerhalb des Einzugsgebiets liegen mit dem Seidnitz-Center und dem Einkaufszentrum Otto-Dix-Ring zwei Komplexe Einzelhandelsstandorte, welche im Folgenden charakterisiert und bewertet werden Seidnitz-Center (SEC) Das Seidnitz-Center liegt in rund fünf Kilometer Entfernung zum KaufPark Dresden im Stadtteil Seidnitz/Dobritz in der Enderstraße 59. Die Erschließung des SEC erfolgt über die (hier) vierspurige Enderstraße, welche eine Hauptverkehrsachse im Dresdner Straßensystem darstellt und den Stadtteil in Nord-Süd-Richtung durchquert. Mit der Buslinie 65 besteht zudem eine direkte Einbindung des Einkaufszentrums in das ÖPNV-Netz. Für den ruhenden Verkehr ist ein ausreichendes Stellplatzangebot im centereigenen Parkhaus vorgehalten. Insgesamt kann die verkehrliche Erreichbarkeit als sehr gut bewertet werden. Abbildung 23: Der Komplexe Einzelhandelsstandort SEC Seidnitz-Center Seite

63 Das Einkaufszentrum SEC verfügt über eine Handelsfläche von ca qm, verteilt auf das EG und das UG. Nach dem Auszug des Marktkauf-SB-Warenhauses standen weite Teile des Objekts lange Zeit leer. Die Immobilie befand sich dabei in der Obhut eines Insolvenzverwalters, der eine umfassende Revitalisierung des veralteten Center-Konzepts angestrengt hat. Ende 2015 konnten mit Rewe und Aldi zwei wichtige Magnetbetriebe im Center angesiedelt werden, wodurch das Center seine Versorgungsfunktion wieder zurückerlangt hat. Mittlerweile ist das Center an einen neuen Eigentümer verkauft und es sind alle Flächen wieder mit neuen Mietern belegt. Das Seidnitz-Center präsentiert sich somit wieder als ein vollfunktionsfähiger Handelsstandort. Neben Rewe und Aldi sind vor allem Medimax und dm als Magnetbetriebe des Centers zu nennen. Insgesamt ist der Einzelhandelsbesatz des Centers auf das untere bis mittlere Angebots- und Preisniveau aus dem Fachmarktsegment fokussiert, was weitere Anbieter wie AWG, Deichmann, Takko oder Mister*Lady verdeutlichen. Das Angebot umfasst dabei sowohl den periodischen als auch weite Teil des aperiodischen Bedarfs. In den Obergeschossen befinden sich Büronutzungen und zahlreiche Ärzte. Abbildung 24: Seidnitz-Center (SEC), Haupteingang Enderstraße Seite

64 Einkaufszentrum Otto-Dix-Ring (O.D.C.) Das Einkaufszentrum O.D.C. in der Reicker Straße bzw. am Otto-Dix-Ring liegt im Stadtteil Strehlen, rund vier Kilometer nordwestlich vom KaufPark Dresden entfernt. Aufgrund der Lage an einer Hauptverkehrsstraße und der direkten Einbindung in das ÖPNV-Netz über die Straßenbahnlinien 9 und 13 zeichnet sich das O.D.C. durch eine sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit aus. Für den ruhenden Verkehr ist durch eine Tiefgarage, ein Parkhaus sowie eine seitlich angelagerte Stellplatzfläche ein ausreichendes Parkplatzangebot gegeben. Abbildung 25: Der komplexe Einzelhandelsstandort Otto-Dix-Ring O.D.C. Das O.D.C. weist eine prekäre Vermietungssituation auf. Von den rund qm Gesamtverkaufsfläche stehen weite Teile leer; u.a. haben Saturn, Reno und Rossmann ihre Mietverträge auslaufen lassen und nicht verlängert. Als Ankermieter fungiert derzeit noch ein Kaufland-SB-Warenhaus. Ein Fachmarkt für Babyund Kinderartikel, ein Möbelhaus, Jeans Fritz und eine Tedi-Filiale sind als weitere Mieter zu nennen. Insgesamt ist die Angebotsstruktur damit durch eine preisorientierte Marktsegmentierung gekennzeichnet. Ergänzt wird das Einzel- Seite

65 handelsangebot durch einige wenige gastronomische Einrichtungen, Freizeitangebote (Bowlingbahn) sowie die Stadtbibliothek Strehlen. Dem Einkaufszentrum direkt gegenüberliegend, befindet sich eine Seniorenwohnanlage. Abbildung 26: Einkaufszentrum Otto-Dix-Ring (O.D.C.), Reicker Straße Das O.D.C. hat seit kurzem jedoch einen neuen Eigentümer, der eine umfassende Revitalisierung des Centers plant. Baustart soll Anfang 2018 sein. Die geplanten Umbaumaßnahmen sehen eine Verkleinerung der Verkaufsfläche vor und eine Konzentration der Handelsflächen auf das Erdgeschoss. Im Obergeschoss soll ein Fitness-Studio einziehen. Zudem soll das Möbelhaus aus dem Anbau in das OH ziehen der Anbau wird dann abgerissen. Auch das Stellplatzangebot soll redimensioniert werden. Stattdessen gibt es Pläne, den Anteil von Seniorenwohnungen und Pflegeeinrichtungen weiter auszubauen. Das Objekt soll damit künftig nur noch als Stadtteilversorger positioniert werden. Das Umfeld ist geprägt durch die Wohnsiedlung Am Koitschgraben, eine industriell gefertigte Wohnanlage aus den 1980er Jahren. Insgesamt befindet sich das Areal in einem städtebaulichen Wandel - im Zuge des Bund-Länder-Programms Stadtumbau Ost wurden weite Teile der Siedlung zurückgebaut. Auf dem gegenüberliegenden Areal, nördlich der Reicker Straße, ist mit dem»wissenschafts- Seite

66 standort Dresden-Ost«auf einer Fläche von rund 100 Hektar ein Forschungs- und Innovationsstandort geplant. Diese Entwicklung wird auch (begrenzte) Nachfragepotenziale für das O.D.C. induzieren. Angesichts der Rückbauaktivitäten im Umfeld muss das O.D.C. nach heutigen Gesichtspunkten als überdimensioniert bewertet werden. Die geplante Redimensionierung des Objekts im Zuge der Umbaumaßnahmen erscheint daher sachgerecht und sinnvoll. Während das SEC durch die erfolgte Revitalisierung wieder als voll funktionsfähiger Einzelhandelsstandort einzuordnen ist, muss die Situation im O.D.C. noch als fragil bezeichnet werden. Allerdings hat das Objekt nunmehr einen neuen Eigentümer, der für 2018 eine umfassende Revitalisierung des Objekts vorsieht, in dessen Zuge die Handelsflächen u.a. auf ein marktgerechtes Maß zurückgebaut werden sollen. Es kann somit davon ausgegangen werden, dass auch das O.D.C. künftig wieder als ein marktfähiger Einzelhandelsstandort positioniert werden kann Sonstige Komplexe Einzelhandelsstandorte in Dresden und Streulagen Die sonstigen KES im Dresdner Stadtgebiet werden lediglich von der geplanten Ansiedlung des großen Sportfachmarkts betroffen sein. Das umfangreichste Angebot findet sich dabei im ELBEPARK, wo u.a. auch ein Intersport-Händler als Sport-Vollsortimenter ansässig ist. Auch im EKZ Hohenbusch ist das Sportsegment mit einem Sport2000-Händler vertreten, fällt aber im Vergleich zum ELBEPARK bereits deutlich geringer aus. Im Gorbitz Center findet sich kein signifikanter Einzelhandelsbestand im Sportsegment. Insgesamt ist festzustellen, dass die Angebotsstrukturen an den KES funktionsgerecht weniger durch spezialisierte Fachgeschäfte geprägt sind als durch großmaßstäbliche Fachmarktstrukturen und vollsortimentierte Anbieter. In Streulagen finden sich darüber hinaus vor allem die großen XXL-Fahrrad- Fachmärkte in der Overbeckstraße in Dresden-Mickten sowie derjenige im Standortumfeld des KaufParks Dresden. Weitere Fahrradanbieter finden sich mit Little John Bikes und Fahrradladen in den Stadtteilen Nausslitz und Plauen. In der Großenhainer Straße in Dresden-Pieschen gibt es zudem noch einen Intersport-Händler. Seite

67 4.4.6 Innenstadt Pirna Die Große Kreisstadt Pirna liegt ca. 20 Kilometer südöstlich der Landeshauptstadt Dresden (bezogen auf das Stadtzentrum) und rund zwölf Kilometer - etwa 20 Autominuten - vom KaufPark Dresden entfernt. Die Innenstadt konzentriert sich dabei zu großen Teilen auf das Altstadt Karree zwischen Elbe und Schlossberg rund um den historischen Markt. Abbildung 27: Abgrenzung der Innenstadt Pirna 10 Über die Bundesstraße 172 (Dresden Bad Schandau), die Bundesstraße 172a bzw. die Anschlussstelle der Bundesautobahn 17 ist die Stadt Pirna sehr gut in das überregionale Verkehrsnetz eingebunden. Die Bundesstraße 172, welche unmittelbar durch den Ortskern verläuft, stellt dabei eine wichtige regionale Straßenverbindung dar. Insgesamt kann die Erreichbarkeit der Innenstadt für den motorisierten Individualverkehr als gut bewertet werden. Für den ruhenden Verkehr ist dabei, neben der Möglichkeit des straßenbegleitenden Parkens (Breite Straße, Gartenstraße), über mehrere Parkhäuser sowie öffentliche Parkplätze ein 10 Gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Pirna aus Seite

68 ausreichendes Stellplatzangebot gegeben, welches z.t. jedoch dezentral angeordnet ist. In ca. neun Minuten ist der Bahnhof Pirna fußläufig von der Innenstadt (Dohnaischer Platz) zu erreichen. Hier ist eine Anbindung an den regionalen Bahnverkehr und den S-Bahnverkehr nach Dresden gegeben; am zentralen Busbahnhof laufen alle regionalen Buslinien zusammen. Über die Haltestelle Breite Straße ist die Innenstadt zudem direkt in den Stadtlinien-Verkehr eingebunden. Die fußläufige Erreichbarkeit des Stadtzentrums ist in der Kernstadt ebenfalls gegeben. Insgesamt kann die verkehrliche Erreichbarkeit der Innenstadt Pirnas sowohl über den MIV als auch über den ÖPNV bzw. SPNV somit als sehr gut bewertet werden. Der zentrale Versorgungsbereich der Stadt Pirna erstreckt sich, ausgehend von der Altstadt, entlang der Entwicklungsachsen Dohnaische Straße Breite Straße sowie Markt Schuhgasse Jacobäerstraße Gartenstraße, und ist damit sehr weitläufig ausgeprägt. Der Bereich Dohnaische Straße, zwischen Dohnaischem Platz und Am Zwinger, sowie die angegliederten Nebenstraßen sind dabei als Fußgängerzone ausgestaltet. Die Haupteinkaufslage lässt sich dabei grob in drei Teilbereiche untergliedern, die jedoch nur unzureichend miteinander verknüpft sind: Dies ist zum einen die überwiegend als Fußgängerzone ausgebildete Altstadt mit den Haupteinkaufslagen Dohnaische Straße, Schuhgasse, Schmiedegasse, Barbiergasse und Jacobäerstraße. Abseits dieser Einkaufslagen finden sich nur noch wenige Einzelhandelsgeschäfte, es dominieren neben Wohnnutzungen vor allem rund um den Markt auch zahlreiche Gastronomienutzungen. Nebenlagen wie die Schössergasse oder Teilbereiche der Schmiedegasse und der Dohnaischen Straße weisen eine relativ hohe Anzahl an Leerständen auf. Dabei handelt es sich aber ausschließlich um Kleinstflächen, die z.t. als nur noch eingeschränkt marktgängig einzustufen sind. Gleichwohl die Leerstandszahlen zuletzt zurückgegangen sind, trüben sie in einigen Bereichen das Erscheinungsbild. Seite

69 Abbildung 28: Schuhgasse in der Altstadt von Pirna Als zweiter Teilbereich ist die Gartenstraße in Richtung Bahnhof mit ihrem attraktiven Straßenraum zu nennen. Hier sind nahezu ausnahmslos inhabergeführte Läden ansässig. Nur sehr vereinzelt finden sich auch Leerstände. Seite

70 Abbildung 29: Gartenstraße in der Innenstadt von Pirna Den dritten Teilbereich bildet die Breite Straße sowie der Kreuzungsbereich mit der Königsteiner Straße (B 172). Hier sind z.t. auch etwas größere Betriebe ansässig (Netto, Intersport). Die Aufenthaltsqualität entlang der B 172 ist aufgrund des starken Verkehrsaufkommens jedoch deutlich eingeschränkt, nimmt aber entlang der Breiten Straße in Richtung Altstadt wieder zu. In der Breiten Straße sind vereinzelt auch ein paar Leerstände zu konstatieren. Seite

71 Abbildung 30: Kreuzungsbereich Breite Straße / Königsteiner Straße in der Innenstadt von Pirna Aufgrund des historischen Stadtgrundrisses ist die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben nur sehr eingeschränkt möglich. Daher ist der Einzelhandelsbesatz fast ausnahmslos durch sehr kleinteilige Strukturen gekennzeichnet. Insgesamt zeichnet sich die Angebotsstruktur der Innenstadt überwiegend durch inhabergeführte Einzelhandelsbetriebe aus. Mit Thalia, NKD, Bijou Brigitte, Bonita, Ernsting s, Mayer s oder NKD finden sich aber auch einige Filialisten in der Innenstadt. Der Handelsschwerpunkt liegt im Modischen Bedarf. Zum Teil prägen aber auch regional-spezialisierte bzw. tourismusorientierte Angebote den besonderen Charakter der Innenstadt. Insgesamt weist die Innenstadt somit einen breiten Branchenmix auf. Aufgrund der kleinteiligen Strukturen gibt es allerdings nur wenige sogstarke Anbieter als Magnetbetriebe können allenfalls Intersport und ein Netto-Discounter an der B 172 angeführt werden, die sich jedoch bereits in einer Randlage der Innenstadt befinden und damit nur bedingt auf die Funktionsfähigkeit des Altstadtkerns einzahlen. Die historische Bausubstanz erzeugt in Verbindung mit der attraktiven Gestaltung des Außenraums und der Nähe zur Elbe insbesondere im Altstadtbereich Seite

72 eine hohe Aufenthaltsqualität. Nur in Nebenlagen finden sich noch vereinzelt unsanierte Häuser. Auch für Touristen spielt die Altstadt eine große Rolle. In diesem Zusammenhang ist das thematische Hinweis- und Leitsystem über Infotafeln und Wegweiser zu erwähnen, welches u.a. Kunden gezielt in die Haupteinkaufsbereiche leitet. Herauszustellen ist dabei, dass aufgrund der Elbe bzw. der Gottleube die komplette Innenstadt Pirnas in einem Hochwassergefährdungsgebiet liegt und auch beim jüngsten Elbehochwasser stark betroffen war. Im Schnittpunkt der drei Teilbereiche der Innenstadt ist südwestlich des Dohnaischen Platzes für das Quartier Scheunenhof die Entwicklung eines Einkaufszentrums um einen Edeka-Verbrauchermarkt als Ankermieter geplant. Die geplante Gesamtverkaufsfläche soll dabei ca qm betragen. Das EKZ Scheunenhof- Center wird damit künftig als ein zentral in der Innenstadt gelegener Magnet fungieren, von dessen frequenzerzeugender Wirkung alle drei Teilbereiche profitieren können. Neben der Stärkung der Innenstadt wird damit insbesondere auch eine nahversorgungsrelevante Angebotslücke geschlossen. Der Baubeginn erfolgte im Frühjahr Abbildung 31: Standort EKZ Scheunenhof-Center, Robert-Koch-Straße/Bahnhofstraße Seite

73 Außerhalb der Innenstadt gibt es im Stadtgebiet noch weitere fachmarktorientierte Einzelhandelslagen. Vorhabenrelevant ist dabei vor allem das Gewerbegebiet Hugo-Küttner-Straße, in dem mit dem Kress Modezentrum, einem Expert- Elektrofachmarkt und Möbel Graf drei großflächige Fachmärkte angesiedelt sind, die für die Versorgungssituation in Pirna eine gewichtige Rolle spielen. Gleichwohl erfüllt dieser Bereich nicht die Anforderungen an einen zentralen Versorgungsbereich. Die Innenstadt von Pirna verfügt über eine hohe städtebauliche Qualität und eine hohe Aufenthaltsqualität. Es mangelt jedoch an sogkräftigen Magnetbetrieben, deren Ansiedlung angesichts der kleinteiligen Baustrukturen innerhalb der Altstadt nur sehr schwer zu realisieren ist. Insbesondere in Nebenlagen der weitläufigen Altstadt finden sich daher auch vermehrt kleinteilige Leerstände, die auf eine schwierige Einzelhandelssituation hindeuten. Die Innenstadt ist in drei Teilbereiche untergliedert, die nur unzureichend miteinander verknüpft sind, und dehnt sich damit vergleichsweise weit aus. Das geplante Scheunenhof-Center im Schnittpunkt der einzelnen Teilbereiche wird einen wichtigen Magneten darstellen und zu einer erheblichen Stärkung der Innenstadt beitragen. Künftig kann somit von einer voll funktionsfähigen Innenstadt ausgegangen werden. Seite

74 4.4.7 Innenstadt Heidenau Die Stadt Heidenau ist rund fünf Kilometer vom KaufPark Dresden entfernt und liegt zwischen der unmittelbar nordwestlich angrenzenden Landeshauptstadt Dresden und der (süd-)östlich gelegenen Kreisstadt Pirna. Heidenau verfügt über keinen klassisch gewachsenen Ortskern. Die Innenstadt bezieht sich im Wesentlichen auf das Stadtzentrum um den neu geschaffenen Marktplatz im Ortsteil Mügeln. Abbildung 32: Abgrenzung der Innenstadt Heidenau Die Innenstadt Heidenaus ist mit der Bundesstraße 172, dem zentralen Busbahnhof sowie dem Regional- und S-Bahnhof am Platz des Friedens sehr gut in das überörtliche Verkehrsnetz eingebunden. Gleichwohl geht von der Bahnstrecke eine Barrierewirkung aus, welche die Innenstadt von den südlich gelegenen Ortsteilen abgrenzt. Der Bereich um den Platz des Friedens bildet daher einen bedeutenden verkehrsrelevanten Knotenpunkt, da hier, neben der Mühlenstraße, zudem die einzige relevante Querungsmöglichkeit der Bahnlinie zur Innenstadt besteht. Seite

75 Der zentrale Versorgungsbereich der Stadt Heidenau erstreckt sich vom Platz des Friedens in östlicher Richtung entlang der Bahnhofstraße bis zur Kreuzung Ringstraße sowie südlich entlang der parallel zur Bahnlinie verlaufenden Ernst- Thälmann-Straße bis zur Ecke Röntgenstraße. Den nördlichen Abschluss bildet die Wohnsiedlung Mügeln. Abbildung 33: Ernst-Thälmann-Straße, Innenstadt Heidenau Die Bahnhofstraße verfügt weder über einen wahrnehmbaren Ein- bzw. Ausgangsbereich, noch ist ein geschlossener Einzelhandelsbesatz vorhanden, da sich hier die Wohnnutzungen größtenteils bis in die Erdgeschossflächen ausdehnen. Aufgrund der städtebaulichen Situation in der Ernst-Thälmann-Straße - ausgeprägte horizontale Funktionstrennung, attraktive Gestaltung des Außenraums, Verkehrsberuhigung sind hier die Voraussetzungen für eine wahrnehmbare Hauptgeschäftslage wesentlich besser. Insgesamt zeichnet sich die Geschäftslage in der Ernst-Thälmann-Straße durch einen überwiegend kleinteiligen und inhabergeführten Einzelhandelsbesatz aus, mit Angebotsschwerpunkten in den Bereichen Bekleidung und Sport. Dabei handelt es sich vor allem um preisorientierte Anbieter. Arrondiert wird das Angebot durch Dienstleister und Gastronomiebetriebe. Einzelhandelsansiedlungen über Seite

76 400 qm konzentrieren sich auf das Einkaufszentrum Stadtmitte, welches Bestandteil des zentralen Versorgungsbereichs ist und sich in zurückgesetzter Lage in der Bahnhofstraße befindet. Neben einem Rewe-Verbrauchermarkt und einem Rossmann-Drogeriefachmarkt sind hier mit Kik und Tedi auch zwei discountorientierte Fachmärkte verortet. Das Einkaufszentrum Stadtmitte fungiert dabei als wesentlicher Frequenzbringer der Innenstadt. Abbildung 34: Einkaufszentrum Stadtmitte, Innenstadt Heidenau Etwas isoliert, liegen in der Bahnhofstraße ein Elektronikfachgeschäft (Euronics) und im Übergangsbereich vom Markplatz zur Wohnsiedlung Mügeln das Geschäftshaus Brunneneck, in dem sich neben der Stadtbibliothek und dem Geschäftssitz der Wohnungsbaugesellschaft "Elbtal" eg noch einige Dienstleister befinden. Bereits außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs liegt in der Ernst- Thälmann-Straße ein Norma-Lebensmitteldiscounter. Im Bereich der Ernst-Thälmann-Straße finden sich zwei Leerstandsflächen, eine weitere Leerstandsfläche ist in einer Nebenlage verortet. Insgesamt kann somit noch von einer weitgehend stabilen Einzelhandelssituation ausgegangen werden, wenngleich die Passantenfrequenz abseits des Einkaufszentrums Stadtmitte relativ schwach ist. Seite

77 In dezentraler Lage befindet sich in Heidenau in der Hauptstraße mit dem SB- Warenhaus real ein anziehungsstarker Einzelhandelsstandort (Agglomeration mit Roller, Hammer und Fressnapf), der aufgrund der verkehrsgünstigen Lage, der Verkaufsfläche und des Angebots (Konzessionäre im Vorkassenbereich) in Konkurrenz zur Innenstadt steht. Mit dem Einkaufszentrum Stadtmitte gibt es zwar einen stabilen Nahversorgungsstandort mit einem tragfähigen Konzept in der Innenstadt. Die Geschäftslage in der ansprechend gestalteten Ernst-Thälmann-Straße ist aufgrund fehlender Magnetbetriebe und der geringen Passantenfrequenz jedoch als fragil einzuordnen. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass Heidenau unmittelbar zwischen dem Oberzentrum Dresden und dem Mittelzentrum Pirna liegt und aufgrund der nur grundzentralen Versorgungsfunktion auch nur über eine eingeschränkte Entwicklungsperspektive für die Innenstadt verfügt. Gemessen an der Versorgungsfunktion eines Grundzentrums ist die Innenstadt noch als funktionsfähig zu bewerten. Seite

78 4.5 Planvorhaben Innerhalb des Einzugsgebiets befinden sich folgende Einzelhandelsvorhaben in Planung/Realisierung Dresden In der Tschirnhausstraße in Dresden-Prohlis ist die Ansiedlung eines Bauhaus Bau- und Gartenfachmarkts mit qm Verkaufsfläche geplant. Das Bauleitplanverfahren läuft derzeit. Das Grundstück liegt direkt gegenüber dem KaufPark. Im Kern handelt es hierbei um die Realisierung eines nicht-zentrenrelevanten Einzelhandelsbetriebs. Allerdings kann davon ausgegangen werden, dass ca. 10 % der Fläche auf zentrenrelevante Randsortimente entfallen werden (z.b. Sportartikel, Hausrat/Wohnaccessoires, Elektro/Technik, Heimtextilien). Da das Baurecht mittlerweile geschaffen ist, kann von einer zügigen Umsetzung des Planvorhabens ausgegangen werden. Die Marktwirksamkeit von Bauhaus wird jedenfalls deutlich vor der Marktwirksamkeit des umstrukturierten KaufParks liegen, weshalb hier keine kumulierenden Wirkungen zu beachten sind. Im Kernsortiment Bau- und Gartenbedarf füllt Bauhaus die Angebotslücke, die durch die Schließung des B1 Baumarkts im KaufPark aktuell besteht Pirna Auf das Planvorhaben, im Randbereich der Pirnaer Innenstadt ein Einkaufszentrum zu realisieren, wurde bereits in Kap eingegangen. Das Einkaufszentrum wird seinen Schwerpunkt im nahversorgungsrelevanten Segment haben und steht damit nicht im unmittelbaren Wettbewerb zur Umstrukturierung des Kauf- Parks, bei der nahversorgungsrelevante Sortimente ausgeklammert sind. Die Umsetzung des Vorhabens in Pirna ist damit nicht gefährdet. Das Vorhaben wird vor allem aufgrund seiner Lage im Innenstadtbereich dazu beitragen, die Funktionsfähigkeit der Pirnaer Innenstadt zu stabilisieren. Insofern wirkt dieses Planvorhaben eher kompensatorisch als wirkungsverschärfend für die Auswirkungen der geplanten KaufPark-Umstrukturierung. Die vorhabenrelevanten Planvorhaben werden durch die Umstrukturierung des KaufParks weder gefährdet noch ergibt sich daraus eine zu berücksichtigende additive Verstärkung der Wirkungen. Seite

79 5 Marktposition des Vorhabens 5.1 Wettbewerb im Raum Der KaufPark Dresden steht vor allem mit typähnlichen Einkaufszentren sowie mit den Innenstädten von Orten höherer Hierarcheebenen im Wettbewerb. Dies sind neben der Dresdner Innenstadt vor allem der ELBEPARK und der Weißeritz Park in Freital. Die übrigen im Dresdner Stadtgebiet verorteten Einkaufszentren erfüllen vor allem Nahversorgungfunktionen und sind auf den Stadtteilkontext beschränkt (z.b. das O.D.C. oder das Seidnitz-Center). Mit dem KaufPark stehen diese Center damit zumindest nicht im direkten Wettbewerb und beeinflussen daher auch die räumliche Ausdehnung des Einzugsgebiets des KaufParks nicht. Eine das Einzugsgebiet limitierende Wirkung kommt neben der Dresdner Innenstadt vor allem dem ELBEPARK zu. Abbildung 35: Vorhabenrelevante Wettbewerbsstruktur im Raum (Einkaufszentren) Für den Decathlon-Sportfachmarkt ist eine separate Wettbewerbsbetrachtung vorzunehmen. Im gesamten Raum Dresden gibt es derzeit keinen systemrelevanten Wettbewerber für Decathlon, der sich hinsichtlich des Betriebskonzepts über- Seite

80 schneiden würde. Gleichwohl steht Decathlon mit größeren konventionellen Sportartikelanbietern sowie mit Fahrradfachmärkten im Wettbewerb. Die nachfolgende Karte gibt daher einen Überblick über den Sporteinzelhandel ab 800 qm Verkaufsfläche in der Region Dresden. Abbildung 36: Vorhabenrelevante Wettbewerbsstruktur im Raum (Sportanbieter ab 800 qm VF) Als größte Anbieter sind dabei Globetrotter, Sport Scheck, Karstadt Sports und Sportarena in der Dresdener Innenstadt sowie Intersport im ELBEPARK und in der Mälzerei zu nennen. Zudem sind zwei große Fahrrad XXL-Fachmärkte im Stadtgebiet verortet. Insgesamt ist zu konstatieren, dass sich die Anbieter sehr stark auf das Oberzentrum Dresden konzentrieren. In den Umlandkommunen gibt es nur in Freiberg, Bautzen und Coswig entsprechende großflächige Anbieter. Einen typgleichen Wettbewerber gibt es jedoch im gesamten Untersuchungsraum nicht, was sich begünstigend auf die Ausdehnung des Einzugsgebiets von Decathlon auswirkt und darauf schließen lässt, dass das Einzugsgebiet von Decathlon noch über das originäre Einzugsgebiet des KaufParks hinausreicht. Seite

81 5.2 Einzugsgebiet Methodische Vorbemerkungen Zur Ermittlung des Einzugsgebiets 11 wurden die Einzugsbereiche vergleichbarer Bestandsobjekte ausgewertet und im Analogieschlussverfahren auf das Vorhaben in Dresden übertragen. Dabei wurden neben der Erreichbarkeit des Standorts auch das Agglomerationsumfeld und die Wettbewerbssituation im Raum berücksichtigt. Die Wettbewerbsstruktur im Raum kann sowohl limitierend als auch begünstigend auf die Ausdehnung des Einzugsgebiets wirken. Bei der Betrachtung des Einzugsgebiets eines Einzelhandelsbetriebs sind zwei Dimensionen zu beachten: die räumliche Ausdehnung des Einzugsgebiets und die Höhe der Nachfrageabschöpfung in diesem Gebiet. Während das Einzugsgebiet den Raum repräsentiert, aus dem ein Handelsstandort regelmäßig seine Kunden gewinnt, bezeichnet der Marktanteil den Umfang an Nachfrage, den ein Handelsstandort aus diesem Gebiet binden kann. Aufgrund der Distanzempfindlichkeit der Verbrauchernachfrage sinkt der Marktanteil mit zunehmender Entfernung zwischen Wohn- und Vorhabenstandort, weshalb das Einzugsgebiet für die weiteren Betrachtungen in unterschiedliche Zonen untergliedert wurde. Der Zonierung des Einzugsgebiets liegen Fahrzeitradien von 5 bis 10 Minuten in der Zone 1, 10 bis 15 Minuten in der Zone 2 und 15 bis 40 Minuten in der Zone 3 zu Grunde. Die Zone 4 umfasst das restliche Stadtgebiet von Dresden. Diese Routing-Distanzen wurden jedoch unter Berück- 11 Definition Einzugsgebiet gemäß gif (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.v.): Mit dem Einzugsgebiet eines stationären Handelsbetriebs ist jenes geografische Gebiet gemeint, aus dem die Kunden stammen. Bei der deterministischen Abgrenzung von Einzugsgebieten von Einzelhandelsbetrieben wird ein Quellort dem Einzugsgebiet eines bestimmten Handelsbetriebs zugeordnet, wenn kein Handelsbetrieb in einer anderen Standortlage für diesen Ort eine größere Bedeutung hat. Die Einzugsgebiete konkurrierender Einzelhandelsbetriebe können sich überlappen, d.h. Nachfrager aus bestimmten Orten kaufen mit bestimmten Wahrscheinlichkeiten in den für sie erreichbaren Angebotsorten. Die Grenzen eines Einzugsgebiets geben dann an, mit welcher Wahrscheinlichkeit die Nachfrager aus einem bestimmten Quellort ihre Einkäufe in einem bestimmten Angebotsort tätigen. Quellorte mit gleich hohen Anteilen der Kaufkraftabschöpfung werden in Einzugsgebietszonen eingeteilt. Umsätze aus Orten, in denen jeweils nur eine Kaufkraftabschöpfung unterhalb eines bestimmten Schwellenwerts erreicht wird [hier 1 %], werden unter dem Begriff Streuumsätze zusammengefasst. Seite

82 sichtigung der Wettbewerbssituation in Teilen angepasst, woraus sich das tatsächliche Einzugsgebiet ergibt. Einkaufszentren erreichen je nach Standortlage, Größe und Positionierung Einzugsgebiete mit zum Teil mehreren hunderttausend Einwohnern. Auch für den KaufPark Dresden ist von einem weiträumig ausstrahlenden Einkaufszentrum auszugehen. So stellt der KaufPark neben der Innenstadt und dem ELBEPARK einen der wichtigsten Einzelhandelsstandorte der Landeshauptstadt dar. Während der ELBEPARK aufgrund seiner Lage im Stadtgebiet vor allem über das nordwestliche Stadtgebiet sowie in das nordwestliche Umland hinein ausstrahlt, erstreckt sich das Einzugsgebiet des KaufParks vor allem auf das südöstliche Stadtgebiet sowie in das südöstliche Umland. Insgesamt gehen Dr. Lademann & Partner davon aus, dass sich das Einzugsgebiet des KaufParks infolge der geplanten Umstrukturierung nicht wesentlich verändern wird. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass mit Decathlon ein Sportfachmarktkonzept im KaufPark angesiedelt werden soll, welches es in der gesamten Region bislang noch nicht gibt. 12 Decathlon-Sportfachmärkte strahlen aufgrund ihrer Betriebsformenspezifika besonders weiträumig aus. Hinzu kommt, dass es im Raum Dresden keine typgleichen Anbieter gibt, die mit Decathlon im unmittelbaren, systemrelevanten Wettbewerb stehen. Die Einzugsgebiete von Decathlon-Märkten gehen daher regelmäßig deutlich über die Einzugsgebiete konventioneller Sportanbieter hinaus. Zumindest für das Segment Sport muss daher anders als für die übrigen Segmente von einer räumlichen Vergrößerung des Einzugsgebiets im Zuge der geplanten Umstrukturierung des KaufParks ausgegangen werden Ausdehnung des Einzugsgebiets Dr. Lademann & Partner gehen davon aus, dass die räumliche Ausdehnung des Einzugsgebiets von Decathlon die ursprünglich für den KaufPark angenommene Einzugsgebietsausprägung noch übertreffen wird. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf das nördliche und westliche Stadtgebiet von Dresden sowie für das westliche Umland von Dresden. Bislang sind die Gutachter davon ausgegangen, dass vor allem der ELBEPARK sowie der Weißeritz-Park eine weitere räumliche Ausdehnung des Einzugsgebiets des KaufParks limitieren. Für den Decathlon- 12 Die nächstgelegenen Decathlon-Sportfachmärkte befinden sich in Chemnitz, Dessau und Berlin. Seite

83 Fachmarkt gilt diese Limitierung aufgrund der besonderen Spezifika hinsichtlich des Betriebskonzepts jedoch nicht. Die höchsten Marktanteile des KaufParks sind aufgrund der räumlichen Nähe und der verkehrlichen Erreichbarkeit des KaufParks im südöstlichen Stadtgebiet (Prohlis, Leuben, Teile von Blasewitz) sowie in der Nachbarkommune Bannewitz zu erwarten (Zone 1). Diese Zone 1 entspricht dabei einer modifizierten 5 bis 10 Fahrminuten-Zone. In Richtung Stadtmitte wird die Ausdehnung der Zone 1 jedoch begrenzt aufgrund des zunehmenden Wettbewerbseinflusses der Innenstadt. Dasselbe gilt für die Ausdehnung nach Osten aufgrund des Wettbewerbseinflusses von Heidenau und Pirna. Die weitere Ausdehnung der Zone 1 ins Umland südlich der A 17 wurde ebenfalls begrenzt, da die Bewohner über die A 17 auch die deutlich sogkräftigere Dresdner Innenstadt relativ bequem erreichen können. Im angrenzenden südöstlichen Umland sowie im restlichen südlichen und östlichen (südlich der Elbe gelegenen) Stadtgebiet nimmt der Marktanteil des Kauf- Parks ab. Diese Zone 2 entspricht dabei einer modifizierten 10 bis 15 Fahrminuten-Zone; die Dresdner Innenstadt wurde hier jedoch ausgeklammert, da diese selbst einen starken Wettbewerbsstandort darstellt. Die Zone 3 ist aufgrund der geringen Wettbewerbsintensität im ländlichen Raum sehr weiträumig ausgeprägt und reicht auch in Abhängigkeit von den Verkehrsinfrastrukturen bis an die tschechische Grenze. Die Zone 3 entspricht dabei einer modifizierten 15 bis 40 Fahrminuten-Zone. In der Zone 3 ist von einem geringeren Marktanteil des KaufParks auszugehen, da hier auch der ELBEPARK und die Dresdner Innenstadt als Wettbewerbsstandorte eine große Rolle spielen. Zwar ist der KaufPark günstiger für das südöstliche Umland gelegen, die dort lebenden Verbraucher müssen aber ohnehin relativ große Fahrdistanzen für den Einkauf in Dresden in Kauf nehmen, sodass viele dann auch gleich die Innenstadt oder den deutlich größeren ELBEPARK ansteuern. Die Zone 4 umfasst das übrige Dresdner Stadtgebiet (inklusive der Dresdner Innenstadt). Zwar werden hier sowohl die Innenstadt als auch der ELBEPARK deutlich höhere Marktanteile generieren als der KaufPark. Dr. Lademann & Partner gehen jedoch davon aus, dass der KaufPark zumindest im Segment Sport aufgrund des geplanten Decathlon-Sportfachmarkts noch einen signifikanten Marktanteil in dieser Zone des Einzugsgebiets erreichen kann. In allen anderen Sortimenten wird der KaufPark aufgrund der Wettbewerbsstärke der Innenstadt und des ELBEPARKS jedoch nur noch einen vergleichsweise geringen Marktanteil in der Zone 4 generieren können. So sind z.b. die Einwohner der Innenstadt auf- Seite

84 grund der räumlichen Nähe und der deutlich größeren Auswahl naturgemäß stärker auf die Innenstadt konzentriert als auf den KaufPark. 13 Abbildung 37: Prospektives Einzugsgebiet des KaufParks Dresden (inkl. Decathlon) 13 Ein geringer Marktanteil in der Zone 4 bedeutet jedoch nicht, dass die Innenstadt nur geringfügig von Umsatzrückgängen betroffen sein wird. So ist zu berücksichtigen, dass die Umstrukturierung des KaufParks dazu führen wird, dass sich die Verbraucher aus allen Zonen künftig vermehrt auf den KaufPark (zu Lasten der Innenstadt) umorientieren werden. Seite