Urbanes Wohnkonzept. Im Auftrag der: RVI GmbH

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1 Urbanes Wohnkonzept Im Auftrag der: RVI GmbH

2 Impressum Ansprechpartner: Sonja Borchard, Nadine Stiens, Carina Pelz, Christian Stamer Bochum, Juli 2011 InWIS Forschung & Beratung GmbH Springorumallee Bochum Tel.: Fax: info@inwis.de Internet: InWIS, Bochum. Alle Rechte vorbehalten.

3 Inhalt 1. Kontext "Urbanes Wohnen" - Welche Nachfragertrends gibt es? Wohnwünsche und Ausstattungsmerkmale: Das sagen die Frankfurter Aktuelle und gewünschte Wohnsituation Gewünschte Wohnlage und gewünschter Stadtteil Ansprüche an die Wohnsituation Ansprüche an die Wohnungsausstattung Interesse am Urbanen Wohnen Das WohnMatrix-Modell für die Frankfurter Innenstadt Wohnkonzepte in der Frankfurter Innenstadt Zentrale Zielgruppen in der Frankfurter Innenstadt Marktchancen des RVI-Konzeptes in Frankfurt am Main Lagequalitäten Standortumfeld Gebäudekonzeption Ausstattung des Gebäudes Ausstattung der Wohnungen Preisniveau Management Summary Anhang 1: Forschungsfragen und Zielsetzung Anhang 2: Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen Anhang 3: Rahmendaten der Zielgruppenbefragung Anhang 4: Zentrale Bestandteile des RVI-Konzeptes

4 1. Kontext Der Wohnungs- und Immobilienmarkt befindet sich in Deutschland in einem strukturellen Veränderungsprozess, von dem einzelne Regionen und sachliche Teilmärkte unterschiedlich betroffen sind. In regionaler Hinsicht gibt es ein starkes Gefälle zwischen wirtschaftlich prosperierenden und konjunkturell schwächeren Regionen, zwischen Kernstädten und Umland sowie innerhalb der Städte zwischen Stadtteilen und Wohnquartieren mit unterschiedlichem sozialen Rang. Aber auch in sachlicher Hinsicht differenzieren sich die Wohnungsteilmärkte immer weiter aus. Dies hängt wesentlich damit zusammen, dass sich die Wohnungsnachfrage erheblich gewandelt hat. In den letzten Jahren haben sich aufgrund des demografischen und des gesellschaftlichen Wandels (Stichwort Wertewandel ) immer kleinere Zielgruppen mit speziellen Anforderungen an das Gut Wohnen herauskristallisiert. Auch die Beschaffenheit bzw. das Ambiente der Wohnumgebung des unmittelbaren Wohnquartiers und des Stadtteils spielen eine immer größere Rolle. In diesem Zusammenhang ist in den letzten Jahren auch ein verstärkter Trend zum "Urbanen Wohnen" zu verzeichnen, der mit einer Ausdifferenzierung der Nachfrage einzelner Lebensstilgruppen einhergeht. Die "Renaissance der Stadt" für das Wohnen findet in dynamischen Städten wie Frankfurt, Stuttgart, Mainz und Wiesbaden aber auch in Hamburg, München, Köln, Berlin und Düsseldorf sichtbaren Ausdruck in reger Investitionstätigkeit. Für den Lebensalltag der meisten Menschen hat der Wohnort eine zentrale Bedeutung. Wohn- und Alltagsmobilität stehen in einer Wechselbeziehung und müssen im Kontext individueller und gesellschaftlicher Prozesse analysiert werden. Dabei gilt es, die Faktoren, die für eine Renaissance der Innenstadt als Wohnquartier sprechen ebenso zu analysieren, wie die Wohnortpräferenzen von Bewohnern innenstadtnaher Wohnquartiere. 1 Im Rahmen einer Studie zum "Urbanen Wohnkonzept" der RVI GmbH kann mittels einer empirischen Analyse, die wissenschaftlich fundiert initiiert wird, die Situation an prosperierenden Standorten und in zentralen Lagen untersucht werden. Dabei soll der Fragestellung nachgegangen werden, wie Mietwohnungen in prosperierenden urbanen Lagen den aktuellen Bedürfnissen und soziodemografischen Trends gerecht werden. Dabei wird ein anwendungsorientiertes Vorgehen gewählt und das RVI Konzept geprüft. Die Fragestellung wird mittels einer empirischen Erhebung bearbeitet. Dabei kommt das bundeweit erprobte "Wohntrends 2020" Modell 2, eine Weiterentwicklung der Sinus-Milieus, zum Einsatz. Hier können empirisch erhobene Ergebnisse mit bundesweiten Trends in einem Benchmark verglichen und eingeordnet werden. Aufgrund mehrerer Projekte für Investoren, Wohnungsgesellschaften und Stadtverwaltung im Raum Frankfurt, aber auch in Stuttgart, Mainz und Wiesbaden, besteht jeweils ein gutes Marktwissen (v.a. zu Wohnlagen, Preisen, Nachfragertrends), auf das im Rahmen der Untersuchung - gemäß den Verschwiegenheitsabsprachen mit den einzelnen Auftraggebern - zurückgegriffen werden kann. Insbesondere die aktuell erfolgte empirische Analyse des Frankfurter Mietspiegels durch das InWIS Institut im Auftrag der Stadt Frankfurt, belegt einen sehr guten Kenntnisstand des Frankfurter Wohnungsmarktes. 1 Vgl. u.a. Schmitt, Selle (Hg. 2008): Bestand? Perspektiven für das Wohnen in der Stadt; Brühl, Echter, Frölich von Bodelschwingh, Jekel (2005): Wohnen in der Innenstadt - eine Renaissance?; Beckmann, Hesse, Holz-Rau, Hunecke (Hg. 2006): StadtLeben-Wohnen, Mobilität und Lebensstil 2GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v.(2008): Wohntrends 2020, Berlin. 4

5 2. "Urbanes Wohnen" - Welche Nachfragertrends gibt es? Nach Osterhage 2007 wird unter der Reurbanisierung die Wiederentdeckung städtischer Lebensformen und damit einhergehend ein erneuter Bedeutungsgewinn städtisch geprägter Standorte verstanden. 3 In den letzten Jahren konnte in zahlreichen deutschen Großstädten ein Bevölkerungswachstum beobachtet werden. Gleichzeitig ist die Tendenz einer abnehmenden Suburbanisierung festzustellen. In Deutschland leben aktuell rund 24 Mio. Menschen in Innenstädten. Die Renaissance der Innenstädte ist jedoch differenziert zu betrachten. Innenstädte sind vor allem für junge Erwachsene (18- bis 29-Jährige) attraktiv. Die Zahl der jungen Erwachsenen, die in Innenstädten leben, steigt in den letzten Jahren kontinuierlich. Am Stadtrand und in den Innenstädten ist hingegen sowohl in den ostdeutschen als auch in den westdeutschen Städten ein Rückgang an Kindern und Jugendlichen unter 18 Jahren festzustellen. Bei den älteren Personen über 60 Jahren ist der Trend in den westdeutschen Städten konstant. Ein deutlicher Anstieg ist im Gegensatz dazu in den Randgebieten ostdeutscher Städte zu verzeichnen. 4 Vor allem die 18- bis 39-Jähringen bevorzugen Innenstädte als Wohnort. Mehr als ein Drittel der Innenstadtbewohner zählt zu dieser Altersgruppe. Innerhalb dieser Gruppe ist jedoch eine Verschiebung der Anteile feststellbar. Der Anteil der 18- bis 29-Jährigen wächst, während der Anteil der 30- bis 39-Jährigen schrumpft. Junge Haushalte bevorzugen lebendige Innenstadtgebiete mit unverbindlichen Nachbarschaften und hohem Freizeitangebot. Die Arbeitsmarkt- bzw. Ausbildungssituation spielt ebenfalls eine Rolle. Familienhaushalte bevorzugen hingegen größere Wohnungen mit gut erreichbaren Frei- und Spielflächen. Mit der Familiengründung wächst in der Regel auch der Wunsch nach Eigentum. Dieser Wunsch lässt sich aus finanziellen Gründen in der Regel eher am Stadtrand bzw. im suburbanen Umland realisieren. 5 Für die zunehmende Bedeutung des innerstädtischen Wohnens gibt es vielfältige Gründe. Einen besonders starken Einfluss auf die Entwicklung hat die Situation der städtischen Arbeitsmärkte. So ist die Beschäftigungs- und Ausbildungssituation in der Stadt in der Regel deutlich günstiger als im suburbanen Umland bzw. im ländlichen Raum. Insbesondere bei jungen Menschen ist zu beobachten, dass sie ihren Wohn- und Lebensmittelpunkt an der Arbeitsmarktsituation orientieren. Der Zusammenhang zwischen Arbeits- und Wohnstandort ist nicht unbedingt lokal, sondern in erster Linie stadtregional. Untersuchungen haben ergeben, dass besonders wachsende Städte einen hohen Erwerbstätigenanteil aufweisen. In Hochschulstädten sorgt außerdem bildungsbedingte Wanderung für Bevölkerungswachstum und Nachfrage nach Wohnraum. Studierende bevorzugen in der Regel innerstädtisches Wohnen. Zwar suchen Studierende meist preisgünstigen Wohnraum, durch den Zusammenschluss zu Wohngemeinschaften sind sie jedoch auch in eher hochpreisigen Quartieren am Wohnungsmarkt konkurrenzfähig. Der Statuswechsel, der früher mit dem Ende der Ausbildung einherging, ist heute nicht mehr so klar abzugrenzen. Studentische Lebensstile werden durch die geforderte Flexibilität am Arbeitsmarkt in die poststudentische Lebensphase verlängert. Typische Studentenquartiere werden aber auch von anderen Lebensstilgruppen angezogen. Insbesondere allein wohnende Berufstätige bevorzugen die Nähe zur Innenstadt und werden durch die studentische Infrastruktur angesprochen. 6 Ein weiterer Faktor, der zur Stärkung des innerstädtischen Wohnens beiträgt, sind die Mobilitätskosten. Die steigenden Energiepreise führen zu steigenden Kosten für Pendler. Sowohl die Preise für Kraftstoff, als auch die Kosten für den ÖPNV sind in den letzten Jahren gestiegen. Die Pendlerpauschale kann aktuell lediglich in geringem Maße zu einem Ausgleich der Kosten beitragen. Neben dem Kostenfaktor ist auch der Zeitfaktor in Bezug auf das Pendeln zwischen Wohn- und Arbeitsort entscheidend. Der Trend geht mittlerweile dahin, Wohnen, Freizeit und Arbeit in räumlicher Nähe zu verbinden. 3 Osterhage, F. (2007): Reurbanisierung in Nordrhein-Westfalen: Von der Stadtflucht zur Renaissance der Städte. In: Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung (Hg.): Demographischer Wandel in Nordrhein-Westfalen. Dortmund (ILS-NRW-Schriften, 203), S Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2010): Fokus Innenstadt: Aspekte innerstädtischer Bevölkerungsentwicklung (= BBSR-Berichte KOMPAKT 11/2010) 5 Ebd. 6 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2010): Zurück in die Stadt oder: Gibt es einen neue Attraktivität der Innenstädte? (= BBSR-Berichte KOMPAKT 2/2011) 5

6 Als weiterer Vorteil des urbanen Lebens werden im Rahmen von Untersuchungen immer wieder die vielfäl- ge- tig vorhandenen und relativ schnell erreichbaren öffentlichen und privaten Infrastruktureinrichtungen nannt. Neben einem umfassendenn Bildungs- und Kulturangebot sind Betreuungs-, Gesundheits- und Servi- Freizeit- und celeistungen sowie Einkaufsmöglichkeiten in der Stadt vielfältig vorhanden. Das differenzierte Erlebnisangebot in den Städten wird von vielen Menschen als attraktiver empfunden. Entscheidend für die urbane Bevölkerung sind vor allem kurze Wege bei der Erfüllung der individuellen Bedürfnisse. Kurze Wege erleichtern den Umgang mit der Ressource Zeit, die in der persönlichen Wahrnehmung des Einzelnen immer knapper wird. 78 Begünstigt werden diese Entwicklungen durch veränderte Lebensstile und Wohnkonzepte. Zwar gilt das freistehende Einfamilienhaus seit Jahren als beliebteste Wohnform in Deutschland, jedoch haben gesell- lassen. schaftliche und ökonomische Veränderungsprozesse neue Wohnpräferenzen entstehenn Im Rahmen der Wohntrends 2020-Studie, die vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobiliender unter 30-Jährigen unternehmen e.v. in Auftrag gegeben wurde, hat sich gezeigt, dass rund die Hälfte sowie rund ein Drittel der 30- bis 44-Jährigen eine Wohnung in der Innenstadt bzw. in zentrumsnähe bevor- zugt. 9 Gewünschte Wohnlagen (Anteile in Prozent) Quelle: GdW (2008): Wohntrends 2020 Die Nachfrage nach den unterschiedlichen Arten von Wohnraum wird sowohl durch soziodemografische und ökonomische Merkmale der nachfragenden Haushalte, aber auch durch deren Einstellungen und Wertorien- seit jeher we- tierungen bestimmt. Während die ersten beiden "klassischen" Dimensionen der Nachfrage sentliche Aspekte der Wohnungs- und Wohnstandortwahl bestimmen und entsprechend auch im Bewuss- Dimension erst tsein der Wohnungswirtschaft einen wesentlichen Stellenwert einnehmen, ist die ideelle vergleichsweise kurz durch die immer deutlicher werdende Pluralisierung der Lebensstile in Deutschland auf der Agenda wohnungswirtschaftlichen Handelns gerückt. Neben den "traditionellen" Dimensionen konnte der Einfluss der ideellen Dimension in Form von unterschiedlichen Wohnkonzepten, die aus den milieuspezifischen Differenzierungen unserer Gesellschaft resultieren, klar nachgewiesen werden. 7 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2010): Zurück in die Stadt oder: Gibt es einen neue Attraktivität der Innenstädte? (= BBSR-Berichte KOMPAKT 2/2011) 8 Bertelsmann Stiftung (2006): Mittendrin und nicht am Rand - Urbanität zählt 9GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. (2008): Wohntrends 2020, Berlin. 6

7 Dimensionen der Wohnungsnachfrage Quelle:GdW (2008): Wohntrends 2020 Aufbauend auf milieuspezifischen Untersuchungen wurden daher im Rahmen der Wohntrends 2020-Studie sechs unterschiedliche Wohnkonzepte identifiziert, die neben den traditionellen Determinanten der Woh- der Nachfrage nungsnachfrage "Altersstruktur/Haushaltstyp" und "Wohnkaufkraft" diese ideelle Dimension bilden. Wohnkonzepte Quelle:GdW (2008): Wohntrends 2020 Bezogen auf die gewünschten Wohnlagen zeigen sich erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Wohnkonzepten. Angesichts des Umstandes, dass die Wahl des Wohnstandortes ein wesentliches Unter- Eine Differenzierung scheidungsmerkmal der unterschiedlichen Zielgruppen ist, ist das nicht überraschend. nach Siedlungstypen verdeutlicht dieses. So bevorzugen bspw. Haushalte mit kommunikativ-dynamischen Wohnkonzepten innerstädtische bzw. zentrumsnahe Wohnlagen. Ebenso zeigen Haushalte mit anspruchs- Haushalte und rund ein Drittel der anspruchsvollen Haushalte werden durch diese Wohnlagen angespro- vollen Wohnkonzepten eine Präferenz für diese Wohnlagen. Rd. 40 Prozent der kommunikativ-dynamischen chen 7

8 Gewünschtes Wohngebiet Quelle: GdW (2008). Wohntrends 2020 Für zukunftsorientierte Strategien ist es wichtig, nicht nur aktuelle Verteilungen der Wohnkonzepte zu kennen, sondern auch deren zukünftige quantitative Entwicklung zu berücksichtigen. Grundsätzlich lassen sich aber folgende Entwicklungstrends für Deutschland erwarten: Wohnkonzepte - zukünftige Entwicklungstendenzen Quelle: GdW (2008). Wohntrends 2020 Die Zahl der Haushalte mit kommunikativ-dynamischen, mit anspruchsvollen, aber auch mit einfachfunktionalen Wohnkonzepten wird wachsen. Das kommunikativ-dynamische Wohnkonzept wird an Bedeutung zunehmen, weil immer mehr ältere Haushalte diese Vorstellung aus ihren jüngeren Jahren "mitnehmen". Die Gruppe der Anspruchsvollen wird durch eine weiter zunehmende Bedeutung des Images hinzugewinnen. Auf der anderen Seite wird das einfach-funktionale Konzept sich durch die Zunahme einkommensschwacher Haushalte etwas verbreitern. Während der Anteil der Haushalte mit einem häuslich-familiär ausgerichteten Wohnkonzept stagnieren dürfte, wird die Bedeutung der konventionell-situierten und der solide-bescheidenen Wohnkonzepte im Zeitablauf abnehmen. Für den Rückgang der beiden letzten Gruppen, die stark bei den Senioren vertreten sind, sind im Wesentlichen Veränderungen bei den älteren Haushalten verantwortlich. Für die Entwicklung der Wohnungsmärkte in den Innenstädten sind vor allem Haushalte mit kommunikativdynamischen Wohnkonzepten sowie Haushalte mit anspruchsvollen Wohnkonzepten relevant. 8

9 3. Wohnwünsche und Ausstattungsmerkmale: Das sagen die Frankfurter 3.1. Aktuelle und gewünschte Wohnsituation Quelle: Eigene Erhebung Mit insgesamt 84Prozent wohnen die Befragten derzeit mehrheitlich zur Miete, was insbesondere auf jün- Wohnlagen zutrifft. gere Haushaltstypen (Singles oder Paare bis 44 Jahre) und Haushalte in zentrumsnahen Demgegenüber wünscht sich etwa die Hälfte der Befragten im Eigentum zu wohnen, was vor allem für Fami- Lagen gilt. Den lien, Singles und Paare im Alter von 30 bis 44 Jahren sowie für Personen in zentrumsfernen Wunsch zur Miete zu wohnen äußern insgesamt etwa 48%. Dieser ist vergleichsweise stark ausgeprägt unter Haushalten in zentrumsnahen Lagen sowie unter Singles und Paaren unter 30 Jahren bzw. ab 45 Jah- ren. Wohnverhältnis In Bezug auf die Wohnungsgröße leben die Befragten zu etwa zwei Dritteln in Wohnungen, die bis zu 75m² groß sind (durchschnittlich etwa 75 m²). Stellt man der aktuellen die gewünschte Wohnungsgröße gegenü- etwa 90 m²). Zumeist ber, so zeigt sich ein vermehrter Wunsch nach größeren Wohnungen (durchschnittlichh wünschen sich die Befragten Wohnungen, die größer als 75 m² sind. Besonders begehrt sind Wohnungen zwischen 75 und 100 m², was insbesondere für Singles und Paare unter 45 Jahren und Mehrpersonenhaus- halte gilt. 9

10 Wohnfläche Quelle: Eigene Erhebung Hinsichtlich der Raumaufteilung leben die Befragten aktuell zumeist in Wohnungen mit bis zu drei Räumen. Bevorzugt werden dominant Wohnungen mit drei Räumen. Dreiraumwohnungen werden dabei zumeist von Singles und Paaren unter 30 Jahren bzw. zwischen 45 und 64 Jahren gewünscht, wohingegen Singles und Paare zwischen 30 und 44 Jahren vermehrt den Wunsch nach Wohnungen mit vier Räumen äußern. Raumanzahl Quelle: Eigene Erhebung 10

11 3.2. Gewünschte Wohnlage und gewünschter Stadtteil Hinsichtlich der Frage, in was für einem Gebiet eine Wunschwohnung liegen sollte, erweist sich eine ruhige Stadtteillage zwischen Innenstadtrand und Stadtrand als die beliebteste Wohnlage. Mit etwas Abstand erfreuen sich urbane Wohnlagen (Zentrumsnähe/Innenstadtrand bzw. Stadtteilzentrum/Nähe eines Stadt- teilzentrums) ebenfalls großer Beliebtheit. Gewünschte Wohnlage Quelle: Eigene Erhebung Differenziert man dieses Ergebnis hinsichtlich der Frage, ob die Befragten derzeit zentrumsnah oder zentrumsfern wohnen, so zeigt sich, dass urbane Wohnlagen (Innenstadt, Zentrumsnähe/Innenstadtrand, Stadt- Interesse stoßen, teilzentrum/nähe eines Stadtteilzentrums) insbesondere bei jenen auf ein gesteigertes die derzeit zentrumsnah wohnen. Dies gilt insbesondere für die Innenstadt, welche insgesamt von ca. 10%, unter zentrumsnah wohnenden jedoch von etwa 14% präferiert wird. Gegenteiliges gilt für nicht-urbane Lagen, welche von jenen bevorzugt werden, die derzeit zentrumsfern leben. Eine Differenzierung nach Haushaltstypen zeigt hierbei, dass Singles und Paare unter 30 Jahren eine Lage in Zentrumsnähe/Innenstadtrand am stärksten präferieren. Diese Lage stößt bei Singles und Paaren zwi- bzw. die Nähe schen 30 und 44 Jahren auf geringeres Interesse, diese bevorzugen ein Stadtteilzentrum eines Stadtteilzentrums. Singles und Paare im Alter von 45 bis 64 Jahren zeigen im Vergleich der Haus- und Paare ab 65 haltstypen das größte Interesse an einer Wohnung in der Innenstadt, wohingegen Singles eine eindeutige Präferenz für die ruhige Stadtteillage zwischen Innenstadtrand und Stadtrand offenbaren. Familien und Mehrpersonenhaushalte interessieren sich vor allem für zentrumsnahe Lagen bzw. den Innen- zeigen die Be- stadtrand. Auf die Frage, in welchem Frankfurter Stadtteil die Befragten am liebsten wohnen möchten, fragten vor allem für die Stadtteile Sachsenhausen (vor allem Singles/Paare unter 45 Jahren Jahren) und Bornheim (ebenfalls Singles/Paaree unter 45 Jahren, Mehrpersonenhaushalte) ein besonderes Interesse. 11

12 Gewünschter Stadtteil Quelle: Eigene Erhebung Befragte, die angegeben haben, in der Innenstadt wohnen zu möchten, interessierenn sich mit Abstand am häufigsten für die Stadtgebiete Innenstadt (29 %), Eckenheim (16 %) und Gallus (14 %). Sofern Befragte eine zentrumsnahe Lage bzw. den Innenstadtrand als Präferenzstandort angegeben haben, werden als gewünschte Stadtteile mit deutlichem Abstand Sachsenhausen (38 %) und Bornheim (32 %) genannt. 12

13 3.3. Ansprüche an die Wohnsituation Merkmale, die in Bezug auf die Wohnsituation als besonders wichtig angesehen werden sind insgesamt vor allem gute Einkaufsmöglichkeiten, gute Anbindungen an den ÖPNV, Sicherheit und Sauberkeit, ein gutes Angebot an Grünflächen sowie gute Verkehrsanbindungen im Wohnumfeld. Demgegenüber wird insbesonzur gemeinschaftlichen dere dem Wohnen in einer (virtuell) vernetzten Nachbarschaft und der Möglichkeit Nutzung von Verkehrsmitteln eine vergleichsweise geringe Bedeutung beigemessen. Wohnumfeldanforderungen Quelle: Eigene Erhebung Im Folgenden soll für die einzelnenn Haushaltstypen aufgeführt werden, welche Merkmale jeweils als beson- - Singles und Paare unter 30 Jahren: gute ÖPNV-Anbindungen, gutes kulturelles Angebot - Singles und Paare zwischen 30 und 44 Jahren: kurze Wege zwischen Wohnort und Arbeitsplatz, ders bzw. im Vergleich der Haushaltstypen überdurchschnittlich wichtig eingestuft werden. Möglichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung von Verkehrsmitteln, viele Grünflächen und Naherholungsmöglichkeiten, in einer gut vernetzten Nachbarschaft zu wohnen, besonders ruhige Wohngegend - Singles und Paare zwischen 45 und 64 Jahren: Möglichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung von Verkehrsmitteln, Architektur des Wohngebäudes, gute Verkehrsanbindungen - Singles und Paare ab 65 Jahren: Image/Ansehen der Wohngegend, Image/Ansehen des Wohngebäudes, die nachbarschaftliche Gemeinschaft, in einer gut vernetzten Nachbarschaft zu wohnen, Architektur des Wohngebäudes, besonders sichere Wohngegend, besonders saubere Wohngegend, besonders ruhige Wohngegend - Familien: kurze Wege zwischen Wohnort und Arbeitsplatz, umfangreiches Angebot an Freizeit- und Sportmöglichkeiten, nachbarschaftliche Gemeinschaft, in einer gut vernetzten Nachbarschaft zu wohnen, viele Grünflächen und Naherholungsmöglichkeiten - Mehrpersonenhaushalte: Möglichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung von Verkehrsmitteln, kurze Wege zwischen Wohnort und Arbeitsplatz, umfangreiches Angebot an Freizeit- und Sportmöglichkeiten, gute Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten 13

14 3.4. Ansprüche an die Wohnungsausstattung Ausstattungsmerkmale, denen einee besondere Wichtigkeit beigemessen wird, sind insbesondere ein Balkon bzw. eine Terrasse/Dachterrasse sowie viel Licht und große Fensterflächen und Maßnahmen zur häuslichen Sicherheit. Auch ein Keller mit Wasch- und Trockenräumen sowie moderne Technologien stoßen auf ein relativ großes Interesse. Demgegenüber ist den Befragten eine offene Küche weniger wichtig. Auch ein Passivhaus ist von eher nachrangiger Bedeutung. Ausstattungswünsche Quelle: Eigene Erhebung Eine Differenzierung nach Haushaltstypen führt zu folgendem Ergebnis: - Singles und Paare unter 30 Jahren: Ausstattung mit modernen Technologien - Singles und Paare zwischen 30 und 44 Jahren: Passivhaus, offene Küche, hochwertige Bodenbeläge, viel Licht und große Fensterflächen, besonders schönes Badezimmer - Singles und Paare zwischen 45 und 64 Jahren: ökologische Baustoffe, teilweise auch Maßnahmen zur häuslichen Sicherheit - Singles und Paare ab 65 Jahren: Maßnahmen zur häuslichen Sicherheit, Einbauküche - Familien: Garage/Tiefgarage oder Stellplatz, Keller mit Wasch- und Trockenräumen, ökologische Baustoffe, Ausstattung mit modernen Technologien, offene Küche - Mehrpersonenhaushalte: ökologische Baustoffe, besonders schönes Badezimmer, Garage/Tiefgarage oder Stellplatz, Passivhaus, Einbauküche In Bezug auf die allgemeine Anspruchshaltung zeigt sich, dass diese bei Familien und Singles oder Paaren zwischen 30 und 44 Jahren im Vergleich am stärksten ausgeprägt ist. Diese Gruppen messen den aufgeführ- wären, für energe- ten Merkmalen im Schnitt eine höhere Wichtigkeit bei als andere Haushaltstypen. Im Rahmen der Studie wurde weiterhin gefragt, ob die Befragten prinzipiell dazu bereit tische Maßnahmen eine höhere Miete zu zahlen. Wie sich zeigt, sind insgesamt 65Prozent der Befragten hierzu bereit. Diesbezüglich unterscheiden sich die untersuchten Haushaltstypen allerdings mitunter deutgrößte Interesse lich. Die Gruppe der Singles und Paare zwischen 30 und 44 Jahren zeigt hierbei das sowie 14

15 Zahlungsbereitschaft (etwa 90 %). Bei den Singles und Paaren unter 30 sowie bei Mehrpersonenhaushalten ergibt sich mit 80 bzw. 85 Prozent Zustimmung ebenfalls eine hohe Bereitschaft für energetische Maßnah- geringes men Mehrkosten in Kauf zu nehmen. Haushaltstypen ab 45 Jahren zeigen ein vergleichsweise Interesse an energetischen Maßnahmen. Interesse an/zahlungsbereitschaft für Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten Quelle: Eigene Erhebung 15

16 3.5. Interesse am Urbanen Wohnen Insgesamt können sich 36Prozent der Befragten vorstellen, in eine Wohnung nach dem urbanen Wohnkonzept zu ziehen. Interesse am urbanen Wohnkonzept Singles oder Paare unter 30 Jahren Singles oder Paare 30 bis 44 Jahre Singles oder Paare 45 bis 64 Jahre Singles oder Paare 65 Jahre und älter Familien Mehrpersonenhaushalte Gesamt Ja, auf jeden Fall. Ja, vielleicht. Nein, eher nicht. Nein, auf keinen Fall. Quelle: Eigene Erhebung Wie ersichtlich wird, stößt das urbane Wohnkonzept bei den Singles und Paaren unter 30 Jahren auf das größte Interesse. Lediglich 13Prozent dieser Gruppe können sich einen Einzug in diese Wohnform nicht vorstellen. Ein ebenfalls großes Interesse wird dem Konzept von Personen entgegengebracht, die in Mehrpersonenhaushalten leben. Diese können sich einen Einzug zu 64Prozent vorstellen. An dritter Stelle sind hier die Singles und Paare zwischen 45 und 64 Jahren zu nennen, von welchen sich 39Prozent einen Einzug in ein urbanes Wohnen vorstellen können. Singles und Paare im Alter von 30 bis 44 Jahren bzw. 65 Jahren und älter können sich einen Einzug zu 28Prozent bzw. 26Prozent vorstellen. Das geringste Interesse an dem Konzept besteht unter Familien: 86Prozent können sich dies (eher) nicht vorstellen. Eine Differenzierung danach, ob ein Befragter derzeit zentrumsnah oder zentrumsfern wohnt, führt zu dem Ergebnis, dass das urbane Wohnkonzept unter zentrumsnahen Befragten auf ein tendenziell erhöhtes Interesse stößt: 41Prozent derer, die zentrumsnah wohnen können sich einen Einzug in eine Wohnung nach dem Konzept vorstellen, unter zentrumsfern lebenden Befragten liegt dieser Anteil bei 33Prozent. Diejenigen Befragten, die einen Einzug in eine urbane Wohnung nicht gänzlich ausschließen, würden sich zu 38% ein Angebot wohnungsnaher Dienstleistungen in der Wohnanlage wünschen. Hierbei sind Post- und Paketdienste sowie ein Wäscheservice besonders beliebt. Ein großes grundsätzliches Interesse an wohnungsnahen Dienstleistungen besteht vor allem unter Mehrpersonenhaushalten, Singles und Paaren zwischen 30 und 44 Jahren sowie unter Singles und Paaren ab 65 Jahren. Ferner ist das Interesse an entsprechenden Diensten unter zentrumsfern lebenden Befragten mit 43Prozent deutlich höher als unter zentrumsnah lebenden (33 %). 16

17 Gewünschte zusätzliche Serviceleistungen Quelle: Eigene Erhebung Diejenigen Befragten, die einen Einzug in eine Wohnung nach dem urbanen Wohnkonzept nicht ausschließen, würden im Schnitt etwa 6000 Euro monatliche Nettokaltmiete hierfür zahlen. Bei der Interpretation dieses Wertes ist jedoch zu berücksichtigen, dass dies eine sehr abstrakte Größe darstellt: Die Befragten haben keine genaueren Informationen über Wohnungsgröße und genaue Ausstattungsmerkmale, was die Einschätzung erschwert. Die Zahlungsbereitschaft steigt hingegen, wenn der Kunde eine konkretes Angebot besichtigt, das auch seinen Wohnwünschen entspricht. Die größte Zahlungsbereitschaft findet sich unter Singles und Paaren zwischen 30 und 44 Jahren, gefolgt von Familien und Singles und Paaren zwischen 45 und 64 Jahren. Die geringste Zahlungsbereitschaft ist unter Singles und Paaren ab 65 Jahren festzustellen. Zahlungsbereitschaft für das urbane Wohnkonzept nach Haushaltstyp Haushaltstyp Singles oder Paare unter 30 Jahren Singles oder Paare 30 bis 44 Jahre Singles oder Paare 45 bis 64 Jahre Singles oder Paare 65 Jahre und älter Familien Mehrpersonenhaushalte Gesamt Quelle: Eigene Erhebung Zahlungsbereitschaft (monatliche Nettokaltmiete) 530 Euro 725 Euro 635 Euro 460 Euro 660 Euro 560 Euro 600 Euro 17

18 4. Das WohnMatrix-Modellfür die Frankfurter Innenstadt 4.1. Wohnkonzepte in der Frankfurter Innenstadt Ein wichtiger Bestandteil dieser Studie war die Bildung wohnungswirtschaftlicher Nachfragergruppen. Um die in der Realität beobachtbaren unterschiedlichen Wohn- und Lebensformen differenziert abzubilden, reichen jedoch soziostrukturelle und -ökonomische Merkmale wie Alter, Haushaltsgröße und Einkommen alleine nicht mehr aus. Daher hat die InWIS Forschung & Beratung GmbH aufbauend auf lebensstil- /milieuspezifischen Untersuchungen im Rahmen der Studie "Wohntrends 2020" 10 sechs unterschiedliche Wohnkonzepte identifiziert, die neben den traditionellen Determinanten der Wohnungsnachfrage "Altersstruktur/Haushaltstyp" und "Wohnkaufkraft" diese ideelle Dimension der Nachfrage bilden.die sechs Wohnkonzepte bilden unterschiedliche Nachfragertypen ab und tragen damit der gesellschaftlichen Pluralisierung Rechnung. Durch den Begriff "Wohnkonzept" wird ausgedrückt, dass es sich nicht um spontane Wünsche der Haushalte oder Moden handelt, sondern um eher langfristig angelegte subjektive Orientierungen, die aber auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit berücksichtigen. Aufgabe des Modells ist es dabei nicht nur diese lebensstilspezifische Segmentierung vorzunehmen, sondern damit auch eine handlungsorientierte Verknüpfung zum Wohnungsangebot zu schaffen. Die WohnMatrix ist damit vor allem für Wohnungsanbieter und Bauträger interessant, aber auch für Städte, die das Ziel einer aktiven, zielgruppenorientierten Stadtentwicklung verfolgen. Die bundesweite Studie hat dabei deutlich gezeigt, dass die quantitative Verteilung der Wohnkonzepte regional, aber auch lokal erheblich differiert. Die sechs Wohnkonzepte lassen sich wie folgt charakterisieren: Herausragendes Merkmal der Haushalte mit diesem eher konservativ geprägten Konzept ist die hohe Lebenszufriedenheit. Wirtschaftlich und gesellschaftlich wurde das erreicht, was man angestrebt hat. Das wird auch gerne nach Außen dargestellt. Obwohl eine vorsichtige Offenheit gegenüber neuen Entwicklungen besteht, ist die Zufriedenheit mit der jetzigen Situation sehr hoch und der Veränderungswunsch nicht sehr ausgeprägt. Es besteht ein großes Interesse an gesellschaftspolitischen Fragen und Entwicklungen. Die Bedeutung der konventionell-situierten und der solide-bescheidenen Wohnkonzepte wird im Zeitablauf abnehmen. Für den Rückgang der beiden Gruppen, die stark bei Senioren vertreten sind, sind im Wesentlichen Veränderungen in der Anspruchhaltung bei künftigen Älteren verantwortlich. Diese politisch eher progressive und lifestyle-orientierte Gruppe ist sehr offen gegenüber unterschiedlichen Entwicklungen und Eindrücken sowie sehr kommunikativ. Das Leben spielt sich in der Gemeinschaft ab. Dabei werden neben persönlichen Kontakten auch virtuelle Netzwerke gepflegt. Wichtig ist das urbane Umfeld, das unterschiedliche Freizeit- und Kontaktmöglichkeiten bietet. Werte wie Ordnung, Status und Religiosität sind von nachgeordneter Bedeutung. Das kommunikativ-dynamische Wohnkonzept wird an Bedeutung zunehmen, weil immer mehr ältere Haushalte diese Vorstellung aus ihren jüngeren Jahren "mitnehmen". 10 Quelle: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- undimmobilienunternehmen e.v. (2008): Wohntrends 2020, Berlin. 18

19 Diese Gruppe ist stark nach innen orientiert, jedoch auch gleichzeitig fest in (realen) Nachbarschaften und sozialen Netzwerken integriert. Familiäre Werte bilden den zentralen Bezugspunkt, sie sind bestimmend für den Bedarf an Wohnraum und Infrastruktur. Die Orientierung auf den Beruf ist nachrangig. Für die jüngeren Haushalte dieser Gruppe haben zudem klassisch konservative Werte wie Ordnung und Kontinuität an Bedeutung verloren, wobei die älteren Haushalte diese weiterhin schätzen. Der Anteil der Haushalte mit einem häuslich-familiär ausgerichteten Wohnkonzept dürfte künftig stagnieren. Leistung ist das zentrale Credo dieser in Teilen sehr intellektuell geprägten Gruppe. Es werden hohe Anforderungen an die Wohnsituation und das Wohnumfeld gestellt. Man ist vielseitig interessiert, kulturell oder sportlich unterwegs. Optimierungsbestrebungen, die auch gesellschaftlichen Aufstieg repräsentieren sollen, führen häufiger zu Veränderungen der Lebens- und Wohnsituation. Die Bedeutung der Anspruchsvollen wird künftig voraussichtlich zunehmen. Diese bürgerlich geprägten Haushalte sind zufrieden mit ihrer Lebenssituation und schätzen einen geordneten Alltag. Die Ansprüche an die Umwelt sind gering, das Leben eher nach innen gerichtet. Das Fernsehprogramm - altersabhängig Volksmusiksendungen oder modernere Trivialität - nimmt einen zentralen Platz ein. Man gibt sich gegebenenfalls. auch mit weniger zufrieden und arrangiert sich mit dem, was man hat. Die Wohnmobilität ist sehr gering. Das fortschreitende Alter vieler Haushalte wird jedoch früher oder später eine Anpassung der Wohnsituation erfordern. Diese Gruppe ist mit ihrer Lebenssituation häufig nicht zufrieden, es fehlen aber die materiellen und sonstigen Optionen zur Verbesserung der Lebenslage. Es besteht eine ausgeprägte Skepsis gegenüber Neuem und Fremdem. Das einfach-funktionale Konzept wird sich durch die Zunahme einkommensschwacher Haushalte künftig etwas verbreitern. 19

20 Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Frankfurts Derzeit verfolgen jeweils ca. 22 Prozent der ab 18-Jährigen Wohnbevölkerung ein kommunikativdynamisches bzw. häuslich-familiäres Wohnkonzept, 20 Prozent ein anspruchsvolles Wohnkonzept, 16 Prozent ein solide-bescheidenes, 13 Prozent ein konventionell-situiertes und 6 Prozent ein einfachfunktionales Wohnkonzept. Im Vergleich zur bundesweiten Verteilung fallen insbesondere der hohe Anteil an Kommunikativ-dynamischen und der niedrige Anteil an Solide-bescheidenen auf. Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Frankfurts und deutschlandweit Deutschland Gesamt Stadt Frankfurt 7,4% 15,0% 20,6% 5,7% 13,1% 20,5% 15,9% 24,9% 17,1% 21,8% 15,0% 22,2% konventionell-situiert anspruchsvoll häuslich-familiär kommunikativ-dynamisch solide-bescheiden einfach-funktional Quelle: Eigene Erhebung 20

21 4.2. Zentrale Zielgruppen in der Frankfurter Innenstadt Vor allem um zielgruppenspezifische Handlungsbedarfe zu identifizieren, wurden zunächst wohnungswirtschaftliche Ziel-/Nachfragergruppengebildet. Grundlage hierfür bildet die WohnMatrix. Diese verknüpft die drei Dimensionen (Alter/Haushaltskonstellation, Einkommen, Wohnkonzepte) miteinander und ordnet und den einzelnen Kombinationen jeweils spezifische Wohnungstypen zu. Es wird so ganz konkret aufgezeigt, welche Anforderungen jeweils im Hinblick auf Wohnungsart, Größe, Ausstattung, Wohnstandort und Serviceleistungen bestehen. Die erste Ziffer eines nachgefragten Wohnungstyps wird bestimmt durch die Wohnkonzepte. Durch die Kombination der Wohnkonzepte mit den Merkmalen Altersgruppe/ Haushaltstyp und Wohnkaufkraft können nun wohnungswirtschaftliche Zielgruppen beziehungsweise Wohntypen gebildet werden. WohnMatrix Quelle: GdW (2008): Wohntrends 2020 Im Detail impliziert dies beispielsweise, dass die anspruchsvollen Singles oder Paare zwischen 30 und 45 Jahren mit mittlerer oder hoher Kaufkraft den Wohnungstyp 403 besonders nachfragen. Dahinter verbirgt sich wiederum eine spezifische Wohnnachfrage (betrifft Wohnlage, Wohnumfeld, Preissegment, Wohnungsausstattung etc.). 21

22 Die oben aufgeführte WohnMatrix stellt eine wichtige Grundlage dar, um wohnungswirtschaftliche Ziel- /Nachfragergruppen abzubilden. Jedoch ist es nicht zielführend mit der sehr hohen Anzahl an möglichen Nachfragergruppen zu operieren. Dies kann zunächst durch die Fallzahlen begründet werden. Einige mögliche Kombinationen aus Alter, Haushaltszusammensetzung, Wohnkaufkraft, Wohnkonzept sind gering besetzt; statistisch valide Aussagen wären hier nicht möglich. Weiterhin zeigt sich, dass sich einige Nachfragergruppen - vor allem in ihren Wohnwünschen - stark ähneln. Die hohe Anzahl möglicher Ziel- /Nachfragergruppen wären kaum sinnvoll abgrenzbar. Im vorliegenden Fall wurden basierend auf allen möglichen Kombinationen 12 Ziel-/Nachfragergruppen gebildet. Zentrale Zielgruppen in Frankfurt 11 konservativ Kleinbürgerliche Mid-Ager: 5% Kleinbürgerliche Senioren: 8% Konventionellsituiert Konventionellorientierte Senioren: 9% Häuslichfamiliär Häusliche Starter: 4% Häusliche Familie: 9% Häusliche Konsolidierer: 7% Häusliche Mid-Ager: 7% Anspruchsvoll Moderne Familie: 10,5% Solidebescheiden Kommunikativdynamisch modern Quelle: Eigene Erhebung Moderne Starter: 13% Moderne Konsolidierer: 9% Moderne Mid- Familie Ager: 8% über 65 Alter Im Folgenden werden Zielgruppen mit einer überdurchschnittlichen Affinität für das urbane Wohnkonzept nach folgendem Schema charakterisiert 12 : - Kurzprofil: Zusammensetzung der Zielgruppe, momentane und gewünschte Wohnsituation; hier zur Erläuterung: kleine Mietwohnung: bis 60 m² mittelgroße Mietwohnung: ab 61 bis 80 m² große Mietwohnung: ab 81 m² - Lebensstil - Wohnwünsche - Potenziale in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzeptes zu ziehen Bei der folgenden Charakterisierung der Zielgruppen werden neben den Ergebnissen der Befragungen auch Erkenntnisse aus weiteren InWIS-Studien berücksichtigt. 11 Einfach-Funktionale (insgesamt 6% der Wohnbevölkerung) sind in dieser Grafik nicht aufgeführt, da sich diese in allen Altersgruppen finden. 12 Wenn bei einer Zielgruppe zu den aufgeführten Punkten keine Erläuterungen angegeben wurden, dann waren die diesbezüglichen Ergebnisse unauffällig. 22

23 Hauptzielgruppen Zwei sehr gut passende und anvisierte Zielgruppen sind zum einen die modernen Starterhaushalte sowie die modernen Konsolidierer. Aufgrund der Untersuchungsergebnisse ist es zu empfehlen, das Hauptaugenmerkt im Rahmen der Projektkonzeption und -vermarktung auf diesen beiden Zielgruppen zu legen. Moderne Starter - Singles/Paare unter 30 Jahre einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen Wohnkonzept (v.a. 201/202/401/402 auf der WohnMatrix) - Momentane Wohnsituation: Kleine Mietwohnungen (bis 60 m²); man wohnt mehrheitlich zentrumsnah - Bevorzugte Wohnsituation: Kleine bis mittelgroße Wohnungen; Dominanz der 3-Raumwohnung Moderne Starter, eine Gruppe mit einem hohen Bildungsniveau (häufig Studenten oder Personen am Karrierebeginn), pflegen einen lifestyle-orientierten Lebensstil. Diese Gruppe mag es wenn etwas los ist, zeigt Interesse an Szenekneipen, man ist durchaus auch bei Kulturveranstaltungen wie Lesungen und Poetry- Slams sowie bei Sportveranstaltungen zugegen. Man schätzt ein urbanes Umfeld. Ferner ist man an gesellschaftlichen und politischen Fragen interessiert. Die Anspruchsvollen unter den modernen Startern - eine Gruppe die stark an Karriere und sozialem Aufstieg interessiert ist - zeigt darüber hinaus eine vergleichsweise hohe Affinität für gehobene Kulturveranstaltungen wie zum Beispiel Theater oder klassische Musik. Die Kaufkraft dieser Gruppe ist noch unterdurchschnittlich. In Bezug auf die Ansprüche an eine Wohnung sind bei diesem Typus vor allem viel Licht/große Fensterflächen, die Ausstattung der Wohnung mit modernen Technologien und die Möglichkeit, von zuhause aus arbeiten zu können von Bedeutung. Darüber hinaus zeigt man ein hohes Interesse (inkl. Zahlungsbereitschaft) für Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten. Unkonventionellen Wohnformen (beispielsweise Maisonette-Wohnung, Loft etc.) gegenüber ist man aufgeschlossen. Die Anspruchsvollen unter den modernen Startern zeigen darüber hinaus eine hohe Präferenz für ein besonders schönes Badezimmer. Eigentlich legt diese Gruppe viel Wert auf eine urbane, zentrumsnahe Wohnlage. Verwunderlich ist in diesem Kontext, dass bei der bevorzugten Wohnlage oftmals die ruhige Stadtteillage zwischen Innenstadtrand und Stadtrand angegeben wurde. Dies lässt sich wohl dadurch erklären, dass moderne Starter nicht davon ausgehen im Zentrum oder Zentrumsnähe ein ihren Anforderungen und vor allem ihrer Zahlungsbereitschaft entsprechendes Angebot zu finden. Bezogen auf das Wohnumfeld hat diese Gruppe eine relativ große Toleranz gegenüber Beeinträchtigungen, etwa durch Lärm oder Verkehrsbelastung. Demgegenüber legt man hohen Wert auf Nahversorgungsmöglichkeiten, umfangreiche Sport- und Freizeitmöglichkeiten in der Nähe und eine gute Verkehrs-/ÖPNV-Anbindung, die ein reibungsloses und schnelles Pendeln zwischen Wohnung und Universität/Hochschule bzw. Arbeitsplatz ermöglicht. Das Potenzial in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzeptes zu ziehen ist sehr hoch, 81 Prozent der Befragten in Frankfurt am Main können sich dies vorstellen. Die Zahlungsbereitschaft hierfür ist - bedingt durch das noch vergleichsweise geringe Einkommen - unterdurchschnittlich. 23

24 Moderne Konsolidierer bis 45-jährige Singles/Paare mit einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen Wohnkonzept (WohnMatrix: zumeist 204/205/403) - Momentane Wohnsituation: Kleine bis mittelgroße Wohnungen; man wohnt mehrheitlich zentrumsnah - Bevorzugte Wohnsituation: mittelgroße bis große Wohnungen Modernen Konsolidierern ist es weitgehend gelungen, sich beruflich und privat zu etablieren. Im privaten Bereich sind Werte wie Ordnung und Kontinuität von nachrangiger Bedeutung, dafür ist man sehr aktiv und vielseitig - auch kulturell - interessiert. Die modernen Konsolidierer verfügen ihrer beruflichen Qualifikation und ihrem hohen Bildungsniveau entsprechend über eine hohe Kaufkraft, welches eine höhere Anspruchshaltung an die Wohnsituation ermöglicht. Eine Wohnung sollte repräsentativ sein, daher werden höherwertigen Ausstattungsmaterialien ein hohes Interesse und eine hohe Zahlungsbereitschaft entgegengebracht. Die Wohnung sollte vielfältige Ausstattungskriterien wie zum Beispiel energieeffiziente Ausstattungsmerkmale erfüllen, man zeigt auch eine hohe Affinität für ein Passivhaus und legt Wert auf ökologische Baustoffe. Es besteht sehr hohes Interesse an einem besonders schönen Badezimmer, viel Licht/große Fensterflächen und hochwertigen Bodenbelägen. Da es sich um einen eher progressiven Typus handelt, zeigt sich ferner eine Neigung zu eher unkonventionellen Wohnformen. Bei der bevorzugten Wohnlage möchte man häufig in einem Stadtteilzentrum bzw. in der Nähe eines Stadtteilzentrums wohnen (37 %), knapp jeder Dritte jedoch auch im Zentrum beziehungsweise zentrumsnah. Auch dieser dynamische Typ zeigt ein hohes Interesse an freizeit-, kultur- und sportorientierten Infrastrukturen. Allerdings ist es ihnen weniger wichtig im Zentrum des Geschehens zu wohnen. Vielmehr liegt ein gesteigertes Interesse an ruhigeren Lagen vor, die jedoch gute Nahversorgungsmöglichkeiten aufweisen sollten. Es gilt das Credo: Gute Unterhaltung in der Nähe, aber Ruhe vor der eigenen Haustür. Darüber hinaus gewinnen im Vergleich zu den modernen Startern Image/Prestige von Wohngebäude und Wohngegend an Bedeutung. Knapp jeder Zweite kann sich vorstellen in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzeptes zu ziehen. Die diesbezügliche Zahlungsbereitschaft ist deutlich überdurchschnittlich. Weitere Zielgruppen Aufgrund der Befragungsergebnisse konnte festgestellt werden, dass durchaus eine relevante Nachfrage bei älteren Haushalten besteht. Insbesondere die Gruppe der modernen Mid-Ager sollten ergänzend im Vermarktungsprozess berücksichtigt werden. Zudem ist mit einer geringfügigen Nachfrage aus der Gruppe der häuslichen Mid-Ager zu rechnen. Für diese Gruppe ist jedoch keine separate Vermarktungsstrategie zu empfehlen. Hier sollte an der Kernvermarktungsstrategie festgehalten werden. Moderne Mid-Ager - Ab 45-jährige Singles/Paare mit einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen Wohnkonzept (404/405/410 auf der WohnMatrix) - Momentane Wohnsituation: generell alle Wohnungsgrößen; man wohnt mehrheitlich zentrumsnah - Bevorzugte Wohnsituation: mittelgroße Wohnungen mit 3 oder vier Räumen Ein dynamischer Lebensstil, der durch Offenheit, Liberalität und vermehrte Aktivität gekennzeichnet ist, wird für gewöhnlich zumeist jüngeren Zielgruppen zugeschrieben. Dass dies nicht zwangsläufig der Fall ist und sich auch moderne Lebensstile im Zeitverlauf als weitgehend konstant erweisen, zeigt sich am Beispiel der modernen Mid-Ager. Hierbei handelt es sich um Personen, die einen dynamischen Lebensstil aus ihren 24

25 jüngeren Jahren nicht gänzlich aufgegeben haben und diesen auch im besten Alter noch pflegen. Man ist auch in erhöhtem Alter weiterhin aktiv, geht beispielsweise gerne im Restaurant Essen, fährt regelmäßig in Urlaub und geht ins Theater; auch regelmäßiger Sport wie zum Beispiel Jogging, Fahrradtouren und so weiter sind wichtige Bestandteile der Freizeitgestaltung. Darüber hinaus ist man an sozialen Kontakten stark interessiert. Moderne Mid-Ager verfügen über ein hohes Bildungsniveau, sie sind beruflich etabliert. Sie haben unter allen ermittelten Zielgruppen die höchste Kaufkraft. Entsprechend dem Einkommen hat diese Gruppe auch vergleichsweise hohe Wohnanforderungen, was sich unter anderem an einem hohen Interesse an hochwertigen Materialien wie hochwertigen Bodenbelägen, einem großzügigen Freisitz und der Architektur des Wohngebäudes zeigt. Moderne Mid-Ager haben von allen Gruppen das höchste Interesse (inkl. Zahlungsbereitschaft) für Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten und eine hohe Affinität für das Passivhaus und ökologische Baustoffe. Darüber hinaus besteht vergleichsweise hohes Interesse an modernen Technologien und der Stellplatz/die Garage hat eine hohe Relevanz. Auch in dieser Lebensphase möchte man nicht dezentral leben. 55 Prozent haben angegeben, dass sie im Zentrum oder zentrumsnah leben möchten. Weiterhin sind modernen Mid-Agern bezogen auf das Wohnumfeld kurze Wege zur Arbeitsstelle/die Verkehrsanbindung und das kulturelle Angebot in der näheren Umgebung relevant. Darüber hinaus ist es ihnen vergleichsweise wichtig, dass es Möglichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung von Verkehrsmitteln in Ihrer Wohnumgebung gibt. Die Mobilität ist geringer als bei den bisher aufgeführten Gruppen, jedoch können sich knapp 40 Prozent vorstellen in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzepts zu ziehen. Die Zahlungsbereitschaft ist hierfür deutlich überdurchschnittlich. Häusliche Mid-Ager - 45 bis 65-jährige Singles/ Paare mit einem häuslich-familiären oder einem konventionell-situierten Wohnkonzept (WohnMatrix: 303/304/102) - Momentane Wohnsituation: Leben oftmals in mittelgroßen Wohnungen - Bevorzugte Wohnsituation: Mittelgroße Wohnungen; Dominanz von 3-Raumwohnungen Das Durchschnittsalter häuslicher Mid-Ager ist höher als jenes der modernen Mid-Ager. Sie haben häufig ältere Kinder, die außer Haus wohnen. Der regelmäßige Kontakt zu den Kindern ist jedoch Vielen wichtig; gegebenenfalls wird auch die Betreuung der Enkelkinder mit übernommen. Man genießt den Lebensabend und verbringt einen großen Teil seiner Freizeit in der häuslichen Umgebung. Mit zunehmendem Alter manifestiert sich bei häuslichen Mid-Agerndie Bedeutung der Küche als Lebensmittelpunkt. Hierbei besteht hohes Interesse an der Einbauküche. Man ist sicherheitsorientiert, was sich unter anderem in einem hohen Interesse an Maßnahmen zur häuslichen Sicherheit zeigt. Wohnwünsche richten sich hauptsächlich auf den Garten, einen Stellplatz beziehungsweise innerhalb der Wohnung auf den Sanitärbereich, wobei ein Gäste-WC sowie ein komfortables Badezimmer gewünscht werden und genügend Abstellraum vorhanden sein sollte. Auch häusliche Mid-Ager zeigen ein überdurchschnittliches Interesse an Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten. Knapp jeder Zweite kann sich zumindest vorstellen in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzepts zu ziehen. Die Zahlungsbereitschaft hierfür ist überdurchschnittlich. 25

26 5. Marktchancen des RVI-Konzeptes in Frankfurt am Main 5.1. Lagequalitäten Hinsichtlich der bevorzugten Wohnlage haben verschiedene Untersuchungen bereits ergeben, dass urbanes Wohnen im Trend liegt und immer beliebter wird. Städtische Lebensformen erfahren aktuell eine Art Renaissance. Vor allem 18- bis 44-Jährige bevorzugen lebendige Innenstadtquartiere als Wohnort. Im Rahmen der Befragung konnte nachgewiesen werden, dass über die Hälfte der Befragten in Frankfurt eine innerstädtische Wohnlage wünscht. Insbesondere bei den Befragten, die bereits zentrumsnah in Frankfurt Wohnen stoßen urbane Wohnlagen auf großes Interesse. Befragte, die angegeben haben, in der Innenstadt wohnen zu möchten, interessieren sich im Speziellen auch für das Gallusviertel als innerstädtischen Wohnstandort.Moderne Starterhaushalte mit einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen Wohnkonzept legen in der Regel hohen Wert auf zentrumsnahe Lagen. Im Rahmen der Befragung hat sich hingegen gezeigt, dass die Befragten, die diesem Wohnkonzept zugeordnet werden können, angaben, oftmals eher ruhige Stadtteillagen zu bevorzugen. Es kann davon ausgegangen werden, dass hier die geringe Kaufkraft dieser Gruppe einen Einfluss auf die bevorzugte Wohnlage hat. Moderne Starter gehen in Frankfurt am Main scheinbar nicht davon aus, dass sie im Zentrum bzw. in zentrumsnähe ein ihren Anforderungen entsprechendes Angebot im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten zu finden. Eine weitere Zielgruppe, die urbane Wohnlagen schätzt, sind die modernen Mid-Ager mit einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen Wohnkonzept. Diese Gruppe der über 45-Jährigen möchte in Frankfurt zu 55 Prozent im Zentrum bzw. zentrumsnah leben. Moderne Konsolidierer im Alter von 30 bis 45 Jahren wünschen sich immerhin zu einem Drittel eine innerstädtische Wohnlage. Im Gegensatz zu den modernen Startern verfügen diese Gruppen über eine deutlich höhere Kaufkraft. Bezogen auf die Lage des Projektes "Le Quartier Parigot" im Europaviert West bedeutet dies, dass sich hier eine vorteilhafte Lage ergibt, die vor allem junge Zielgruppen sowie moderne Singles und Paare über 45 Jahren anspricht Standortumfeld Belebte Wohnlagen mit hohem Freizeitwert sowie mit einer guten verkehrlichen Anbindung erfahren eine immer größere Beliebtheit. Kurze Wege bei der Erfüllung individueller Bedürfnisse werden im Umgang mit der - in der persönlichen Wahrnehmung des Einzelnen immer knapper werden - Ressource Zeit immer wichtiger. Die schnelle Erreichbarkeit aller persönlich notwendigen Infrastruktureinrichtung gilt für viele als großer Vorteil des urbanen Wohnens. Auch im Rahmen der Befragung in Frankfurt am Main hat sich gezeigt, dass vor allem gute Einkaufsmöglichkeiten, eine gute Anbindung an den ÖPNV, Sicherheit und Sauberkeit im Quartier sowie Grünflächen in den Wohnumgebung von Bedeutung sind. Moderne Starter schätzen ein urbanes Umfeld, um ihrem lifestyle-orientierten Lebensstil nachzugehen. Nahversorgungsmöglichkeiten, umfangreiche Sport- und Freizeitmöglichkeiten sowie eine gute verkehrliche Anbindung ist für diese Gruppe attraktiv. Für die Modernen Mid-Ager sind vor allem die schnelle Anbindung zur Arbeitsstelle sowie das kulturelle Angebot im näheren Umfeld relevant. Auch Haushalte, die als moderne Konsolidierer bezeichnet werden können, finden die genannten Angebote attraktiv. Sie bevorzugen jedoch eher ruhige Wohnlagen mit guten Nahversorgungsmöglichkeiten und einer guten Erreichbarkeit dieser Angebote. Das Standortumfeld der Projektfläche kann den Anforderungen der Zielgruppen gerecht werden. Insbesondere die sehr gute verkehrliche Anbindung, vor allem für den ÖPNV, macht die Lage für die genannten Zielgruppen attraktiv. In fußläufiger Erreichbarkeit befinden sich zwei Straßenbahnhaltestellen. Zudem lässt sich der Frankfurter Hauptbahnhof (ICE-Anschluss) innerhalb von 10 Minuten fußläufig erreichen. Dank seiner Lage in unmittelbarer Nähe der Bundesstraße 44 ist der Standort sehr gut an das regionale und überregionale Verkehrsnetz angebunden. Das Zentrum von Frankfurt ist innerhalb von rd. 10 Fahrminuten un- 26

27 dder Flughafen innerhalb von rd. 15 Minuten erreichbar. Im Umfeld stehen darüber hinaus innerhalb von 10 Fahrminuten mehrere Autobahnanschlussstellen zur Verfügung. Die ÖPNV-Anbindung wird sich zudem im Zuge der geplanten Verlängerung der U-Bahn-Linie 5 mit einer Haltestelle am Projektstandort perspektivisch weiter verbessern. Kulturelle Angebote sowie Freizeit- und Gastronomieeinrichtungen in unmittelbarer Nähe des Projektstandortes sind derzeit nur wenige zu finden. Diese konzentrieren sich auf die Mainzer Landstraße, die Frankenallee sowie die Kölner Straße. Die Versorgungsstruktur wird sich auch über den täglichen Bedarf hinausgehend perspektivisch im Rahmen der Neubauvorhaben, insbesondere mit dem geplanten Einkaufsund Entertainmentzentrum Skyline Plaza (Einzelhandel, Gastronomie, Wellness, Fitnessstudio), aber auch mit einer neuen Grundschule und zusätzlichen Kinderbetreuungseinrichtungen erheblich verbessern. Ein Vorteil des Standortes ist zudem die zentrale Lage innerhalb des Stadtgebietes. Die Angebote der Frankfurter Altstadt sind innerhalb kürzester Zeit erreichbar. Die Nahversorgungssituation stellt sich am Standort aktuell noch als nicht optimal dar. Lediglich ein Lebensmitteldiscounter, ein Getränkehandel sowie zwei Bankfilialen befinden sich in einer fußläufigen Entfernung. Für eine Versorgung mit Gütern, die über den täglichen Bedarf hinausgehen, sowie ein differenziertes und breiteres gastronomisches Angebot ist die Frankfurter Innenstadt aufzusuchen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass sich dies im Zuge der Bebauung und Entwicklung des Quartiers ändern wird. Insbesondere die Nähe zu Nahversorgungseinrichtungen wurde von den Befragten als besonders wichtig gewertet. Naherholungsmöglichkeiten sind durch den nahegelegenen, vier Hektar großen Europagarten gegeben. Insgesamt verfügt das Standortumfeld des Projektes "Le Quartier Parigot" jedoch über positive Eigenschaften, die sich perspektivisch weiter verbessern werden, so dass der Standort den Anforderungen der Zielgruppe an das Wohnumfeld gerecht werden kann Gebäudekonzeption Hinsichtlich der Gebäudekonzeption sind für das "Urbane Wohnkonzept" der RVI im Rahmen des Projektes "Le Quartier Parigot" vor allem mittlere Wohnungsgrößen vorgesehen. Rd. 40 Prozent der geplanten Wohnungen sollen Wohnflächen zwischen 45 und 60 m² aufweisen. Mittelgroße Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 60 und 75 m² werden einen Anteil von rd. 28 Prozent stellen. Rund 18 Prozent sollen kleine Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 25 und 45 m² ausmachen und 14 Prozent große Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 75 und 100 m². Die Befragten in Frankfurt am Main leben aktuell zu rund zwei Drittel in Wohnungen mit Wohnflächen bis zu 75 m². Bei der Frage nach den gewünschten Wohnflächen zeigte sich jedoch, dass vermehrt der Wunsch nach größeren Wohnungen besteht. Insbesondere bei älteren Haushalten war der Wunsch nach Wohnflächen über 75 m² ausgeprägt. Moderne Starterhaushalte als eine typische Zielgruppe für urbane Wohnkonzepte bevorzugen vor allem kleine (bis 60 m²) bis mittelgroße Wohnungen (61 bis 81 m²). Moderne Konsolidierer, die auch über eine höhere Wohnkaufkraft verfügen, bevorzugen hingegen mittelgroße bis große Wohnungen (ab 81 m²). Dies gilt auch für moderne und häusliche Mid-Ager, die vor allem mittelgroße Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 61 und 80 m² bevorzugen. Erfahrungswerte zeigen jedoch, dass viele Nachfragen von urbanen Wohnformen zugunsten einer zentrumsnahen Lage auch auf eine größere Wohnung verzichten. Insbesondere Zielgruppen, die über mittlere Einkommen verfügen, aber trotzdem dem Wunsch nach einer prestigeträchtigen Adresse habe, nehmen dafür auch kleinere Wohnflächen in Kauf. 27

28 Der geplante Wohnungsmix sieht beim Projekt "Le Quartier Parigot" zum Großteil Zweizimmerwohnungen (rd. 72 %) vor. Etwas mehr als ein Viertel der Wohnungen (27 %) wird als Dreizimmerwohnungen und lediglich zwei Wohnungen werden als Einzimmerwohnungen geplant. Bei der geplanten Raumaufteilung zeigt sich eine gewisse Differenz zu den Wohnwünschen der angesprochenen Zielgruppen: Zwar leben aktuell rund 40 Prozent der Befragten in Frankfurt an Main in einer Einoder Zweizimmerwohnung, jedoch gibt lediglich rund ein Sechstel der Befragten an, dass dies der gewünschten Zimmerzahl entspricht. Bei dem größten Teil der Befragen (rd. 43 %) besteht der Wunsch nach einer Dreizimmerwohnung. Immerhin rund ein Drittel der Befragten lebt aktuell in einer Dreizimmerwohnung. Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern werden immerhin von rund 40 Prozent der Befragten gewünscht. Auch bezogen auf die anvisierten Zielgruppen zeigt sich, dass bei den modernen Starterhaushalten eine Dominanz beim Wunsch nach einer Dreiraumwohnung besteht. Aufgrund des bereits genannten geringen finanziellen Spielraums, kommen für diese Zielgruppe jedoch auch Zweiraumwohnungen in Betracht. Moderne Mid-Ager bevorzugen hingegen Wohnungen mit drei oder vier Räumen. Bei den häuslichen Mid-Agern ist wiederum eine Dominanz von Dreiraumwohnungen bezogen auf die gewünschte Wohnsituation feststellbar. Rund ein Fünftel der geplanten Wohnungen im Rahmen des Projektes "Le Quartier Parigot" ist als Maissonette-Wohnungen konzipiert. Insgesamt zeigt sich, dass vor allem Starterhaushalte eine hohe Offenheit gegenüber unkonventionellen Wohnformen (z.b. Maisonette, Loft) aufweisen. Auch moderne Konsolidierer mit kommunikativ-dynamischen sowie anspruchsvollen Wohnkonzepten haben eine Neigung zu unkonventionellen Wohnformen Ausstattung des Gebäudes Die Ausstattung der Gebäude für das Projekt "Le Quartier Parigot" legt ein besonderes Augenmerk auf ökologische Standards, z.b. durch den Einsatz von Wärmeschutz-Isolierglas oder durch die Nutzung regenerativer Energien. Die Untersuchung ergab, dass rund zwei Drittel der Befragten bereit wären für energetische Maßnahmen eine höhere Miete zu zahlen. Hinsichtlich der Altersgruppen konnten jedoch Unterschiede in der Zahlungsbereitschaft festgestellt werden: Die Gruppe der 30- bis 44-Jährigen zeigt hierbei das größte Interesse sowie die höchste Zahlungsbereitschaft (etwa 90 %). Bei den Singles und Paaren unter 30 Jahren sowie bei Mehrpersonenhaushalten ergibt sich mit 80 bzw. 85 Prozent Zustimmung ebenfalls eine hohe Bereitschaft für energetische Maßnahmen Mehrkosten in Kauf zu nehmen. Haushaltstypen ab 45 Jahren zeigen ein vergleichsweise geringes Interesse an energetischen Maßnahmen. Bezogen auf die relevanten Zielgruppen zeigt sich, dass moderne Starterhaushalte ein hohes Interesse sowie eine entsprechende Zahlungsbereitschaft für Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten haben. Moderne Konsolidierer sowie moderne Mid-Ager legen besonderen Wert auf die Verwendung ökologischer Baustoffe sowie auf Passivhäuser. Generell sollte eine Wohnung für diese Gruppen jedoch vielfältige energieeffiziente Ausstattungsmerkmale aufweisen. Auch häusliche Mid-Ager haben ein überdurchschnittliches Interesse an Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten. Ein weiteres Merkmal der Gebäudekonzeption des "Le Quartier Parigot" sind die umfassenden Maßnahmen zur häuslichen Sicherheit. Die Untersuchung hat ergeben, dass für rund zwei Drittel der Befragten Maßnahmen zur häuslichen Sicherheit wichtig sind. Insbesondere ältere Haushalte ab 45 Jahren haben ein großes Interesse an solchen Maßnahmen gezeigt. Besonderheiten der Projektkonzeption, wie Wasch- und Trockenräume mit Waschmaschine und Trockenautomat oder Fahrradabstellräume, werden von den Befragten in Frankfurt am Main ebenfalls als wichtig 28

29 erachtet. Insgesamt gaben rd. 70 Prozent der Befragten an, dass ein Keller mit Wasch- und Trockenraum wichtig für sie sei. Im Rahmen des Projektes "Le Quartier Parigot" sind Tiefgaragenstellplätz für die Bewohner vorgesehen. Die Befragung hat ergeben, dass rund 60 Prozent der Befragten eine Garage bzw. einen Tiefgaragenstelleplatz bei der Wahl einer Wohnung für wichtig hält. Vor allem ältere Haushalte, wie die modernen Mid-Ager, legen Wert auf solch ein Angebot. Jünger Haushalte, wie die modernen Starter, haben, z.t. auch aufgrund des geringen Einkommens, eine hohe Affinität zum ÖPNV. Für diese Haushalte ist die Nähe zu Haltestellen des ÖPNV bei der Wohnungswahl daher wichtiger Ausstattung der Wohnungen In der Planung des Projektes "Le Quartier Parigot" wurde ein Augenmerk auf eine hochwertige Ausstattung gelegt. Dazu zählen Bodenbeläge aus Echtholzparkett, hochwertige Bäder sowie die Ausstattung mit Einbauküchen bzw. offenen Küchen. Zusätzlich wurde Wert auf digitale Ausstattungsmerkmale gelegt. Zudem verfügen die Wohnungen über entweder eine Terrasse, einen Balkon oder eine Loggia. Die Untersuchung hat ergeben, dass für die Befragten das wichtigste Ausstattungsmerkmal ein Freisitz ist. 95 Prozent sagten, dass ein Balkon bzw. Terrasse/Dachterrasse ein relevantes Merkmal der Wunschwohnung sei. Zweitwichtigstes Merkmal sind viel Licht und große Fensterflächen. Moderne Technologien sind rd. 70 Prozent der Befragten wichtig. Rund zwei Drittel bevorzugen ein schönes Badezimmer und55 Prozent der Befragten sehen hochwertige Bodenbeläge als ein wichtiges Ausstattungsmerkmal. Hinsichtlich der Ausstattung der Küche hat sich gezeigt, dass über die Hälfte der Befragten eine Einbauküche attraktiv findet. Auffälliges Ergebnis der Befragung in Frankfurt am Main ist, dass lediglich rund ein Viertelder Befragten gesteigertes Interesse an einer offenen Küche als relevantes Ausstattungsmerkmal zeigt. Dieses Ergebnis weicht von bisherigen Erfahrungen ab. Bundesweite Studien haben ergeben, dass offene Küchen stark nachgefragt werden. Knapp die Hälfte aller Befragten (46,8 %) zeigt bei einer bundesweiten Studie ein Interesse an einer offenen Küche. Es ist daher zu vermuten, dass hier ein methodisches Artefakt vorliegt und die Befragten den Fragebogen im Kontext falsch verstanden haben. Bezogen auf die Bedeutung der Ausstattungsmerkmale ergeben sich jedoch Unterschiede zwischen den Altersgruppen sowie den Wohnkonzepten. Singles und Paaren unter 30 Jahren haben eine hohe Affinität zu modernen Technologien. Moderne Starterhaushalte mit kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen Wohnkonzepten leben gerne vernetzt. Neben der Ausstattung mit modernen Technologien, ist es ihnen wichtig von zuhause aus arbeiten zu können. Anspruchsvolle Haushalte dieses Wohnkonzeptes legen außerdem einen höheren Wert auf ein besonders schönes Badezimmer. Singles und Paare zwischen 30 und 44 Jahren legen hingegen Wert auf offene Küchen, hochwertige Bodenbeläge und ein besonders schönes Badezimmer. Moderne Konsolidierer verfügen über eine hohe Wohnkaufkraft und dadurch über eine höhere Anspruchshaltung an die Ausstattung der Wohnung. Ähnliche Anforderungen haben auch die modernen Mid-Ager, die in der Altersgruppe ab 45-Jahren vertreten sind. Neben dem Interesse an einer hochwertigen Ausstattung, wünschen sie sich einen großzügigen Freisitz. Bei den modernen Mid-Agern besteht ein hohes Interesse an Einbauküchen. Außerdem sind dieser Gruppe ein komfortabler Sanitärbereich sowie eine eher bürgerliche Ausstattung mit hochwertigem Holz wichtig. 29

30 5.6. Preisniveau Die ermittelten Mietpreise für eine Wohnbebauung auf der Projektfläche beziehen sich auf realisierbare Mietpreise im Rahmen einer zeitnahen und erfolgreichen Vermarktung der Objekte. Die angegebenen Preisniveaus verstehen sich nicht als Aufwandspreise, sondern als marktgerechte Preisobergrenzen. Grundvoraussetzung für das Erreichen der skizzierten Preiskorridore ist eine hochwertige Umsetzung der vorliegenden Planungen. Die Ermittlung der Preisniveaus basiert auf aktuellen Konkurrenz- und Marktanalysen, den Erkenntnissen aus der ImmobilienScout24-Datenbank sowie auf Expertengesprächen und eigener gutachterlicher Erfahrung. Die RVI-GmbH rechnet für das Wohnprojekt mit einem Mietpreis von 11,50 Euro pro Quadratmeter. Dieses anvisierte Preisniveau entspricht auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt dem Preisniveau für eine Wohnung mit gehobenem Wohnwert. Insgesamt wurden in der Gesamtstadt Frankfurt am Main im Angebotsjahr 2010 rund 880 Wohnungen in einer Preisspanne von 11,09 bis 12,00 Euro/m² und einem mittleren Mietpreis von 11,54 Euro/m² angeboten. Die Nachfrage kann mit rd. 510 Hits pro Monat als leicht überdurchschnittlich beschrieben werden. Bezogen auf das Gallusviertel hat die Analyse ergeben, dass ein Preis von 11,50 Euro/m² dem unteren Preisniveau entspricht. Im Angebotsjahr 2010 wurden im Gallusviertel 110 Wohnungen der Preisklasse 8,20 bis 11,50 Euro/m² angeboten. Die Nachfrage nach diesen Angeboten im Gallusviertel kann mit rd. 670 Hits pro Monat jedoch als hoch beschrieben werden. 30

31 6. Management Summary Analysierter Bereich Bewertung Fazit Makrostandort Frankfurt Prosperierender Makrostandort mit hoher Wirtschaftsdynamik und positiver Bevölkerungsentwicklung MesostandortGallus/Europaviertel Großdimensioniertes Neubauareal in zentraler Lage Frankfurts, mittelfristiger Realisierungshorizont der Gesamtmaßnahme mit einem entsprechend langen unfertigen Charakter, jedoch potenziell attraktive Mesolage mit attraktiven Infrastrukturen Mikrostandort Europaallee / westliches Zentrale, repräsentative Lage innerhalb des Europaviertel Europaviertels mit guter Verkehrsanbindung, jedoch derzeit noch eher eingeschränkter infrastruktureller Ausstattung und Verkehrsbelastungen Zielgruppen Hohe Eignung der Mikrolage für Single- und Paarhaushalte, eingeschränkte Eignung für Familien Haushalte mit kommunikativ-dynamischem und anspruchsvollem Wohnkonzept sowie mittleren Einkommen Kleinräumiger Markt und Wettbewerb für und Neubau-Mietwohnungen Gesamteinschätzung Projekt Hohe Aufnahmefähigkeit des Marktes bei insgesamt vergleichsweise hohem Preisniveau, ausgeprägte Konkurrenzsituation im Europaviertel. Jedoch hohe Nachfrage, insbesondere im Gallusviertel, nach Mietwohnungen im angestrebten Mietpreisniveau. Unter der Voraussetzung, dass sich das Europaviertel in den nächsten Jahren als urbanes Quartier mit entsprechenden Infrastrukturen etabliert, sehen wir die Realisierungschancen für das Projekt positiv. 31

32 Anhang 1: Forschungsfragen und Zielsetzung Zielsetzung der Studie ist die unabhängige, wissenschaftlich fundierte Prüfung des RVI Konzeptes "Urbanes Wohnen". Exemplarisch wird anhand von empirischen Analysen in vier Großstädten analysiert, wer dort lebt, wer dort Mietwohnraum nachfragt und welche Nachfragerwünsche hinsichtlich der Wohnung und des Umfeldes bestehen, bezogen auf diegenannten RVI-Zielgruppe. Die Ergebnisse der Analyse, die den Bedarf und die Erwartungen der Zielgruppe aufzeigen, werden mit dem RVI Konzept abgeglichen. Im Ergebnis soll das RVI Konzept verifiziert und konkrete Handlungsempfehlungen zur Optimierung ausgesprochen werden, die für die Situation in den Städten Frankfurt, Stuttgart, Mainz und Wiesbaden ermittelt wurde. Die wichtigsten Untersuchungsziele lassen sich anhand folgender Leitfragen formulieren: - Allgemein: Wer wohnt in Großstädten - demografische Struktur, Sinus-Milieus/Cluster - Wie ist die Struktur konkret in Frankfurt? Aus welchen wohnungsmarktspezifischen Ziel-/ Nachfragergruppen setzen sich die Bewohner Frankfurts zusammen? - Was charakterisiert die Wohnsituation einzelner Nachfragergruppen? - Was ist die Motivation der Zielgruppe, in eine Großstadt zu ziehen (berufliche Karriere o.ä.) bzw. warum lebt die Zielgruppe in einer Großstadt? - Welche Wohnbedürfnisse, Wohnort- und Nachfragepräferenzen lassen sich - bezogen auf die Wohnung und das Wohnumfeld - herausstellen? - Was sind Erwartungen als Mieter (z. B. an Service, Funktionalitäten)? Was sind Wünsche (was würde Wohnungen für die Zielgruppen noch attraktiver machen)? - Welche Potenziale und Voraussetzungen bestehen, um Angehörige interessanter Zielgruppen als Mieter für die urbanen Wohnprojekte zu gewinnen? - Welche Anforderungen an den Wohnungsbau lassen sich im Abgleich zwischen den Erwartungen der potenziellen Mieter und dem Angebot der RVI-GmbH ableiten? Welche Anforderungen lassen sich bezogen auf den Wohnungsbestand ableiten? Welche infrastrukturellen Anforderungen müssen erfüllt werden? 32

33 Anhang 2: Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen Geographische Einordnung Frankfurt am Main ist mit rd Einwohnern die fünftgrößte Stadt Deutschlands und die größte Stadt Hessens. Der Agglomerationsraum Frankfurt mit über 1,8 Mio. Einwohnern liegt in der polyzentrischen Metropolregion Rhein-Main, die sich von Frankfurt am Main bis Mainz und Wiesbaden erstreckt und in der rd. 5,5 Mio. Einwohner und über 2,8 Mio. Arbeitsplätze angesiedelt sind. Die Metropole entwickelte sich in einem intensiven Strukturwandel von einem Industriestandort, geprägt durch die Chemie-, Pharma-, Metall- und Elektronikindustrie, zu einem Handels- und Finanzzentrum von weltweiter Bedeutung. Heute ist das Bankenviertel mit der prägnanten Skyline international bekannt als Sitz der Europäischen Zentralbank und namhafter nationaler und internationaler Finanz- und Wirtschaftsunternehmen. Auch zahlreiche Unternehmen der IT- und Telekommunikationsbranche haben Niederlassungen in Frankfurt. Darüber hinaus findet die Stadt als Messestandort mit Veranstaltungen wie der Frankfurter Buchmesse und der Internationalen Automobilausstellung weltweit Beachtung. Sie hat zwei Universitäten und eine Fachhochschule. Mit dem Internationalen Verkehrsflughafen, dem Hauptbahnhof und dem dichten Autobahnnetz, welches in den vergangenen Jahren weiter ausgebaut wurde, ist die Stadt ein wichtiger überregionaler Verkehrsknotenpunkt.Der Frankfurter Flughafen ist mit fast Beschäftigten der größte lokale Arbeitgeber Deutschlands. Die Fraport AG rechnet mit einem anhaltenden Wachstum der Passagierzahlen und investiert 4 Mrd. Euro in den Flughafenausbau, wobei direkt am Flughafen selbst neue Arbeitsplätze entstehen sollen. Im Stadtgebiet von Frankfurt arbeiten 83,5 Prozent der über Erwerbstätigen im Dienstleistungssektor. Für nur ein Drittel der Beschäftigten ist Frankfurt gleichzeitig Arbeits- und Wohnort, dies ist der deutschlandweit niedrigste Wert. Der Einpendlerüberschuss lag im Juni 2009 bei rd Beschäftigten. Das Europaviertel auf den Flächen des ehemaligen Güterbahnareals ist als urbaner Wohnpark in Innenstadtnähe geplant. Zukünftig ist hier eine Ansiedlung von rd Wohn- und Arbeitsplätzen angedacht. Die ersten Bauabschnitte nördlich der Emser Brücke starteten bereits im Januar In den kommenden zehn Jahren wird sich die Bebauung des Geländes sukzessive von Osten nach Westen entlang der erweiterten Europaallee ausweiten. 33

34 Soziodemografische Einordnung Bevölkerungsentwicklung und -struktur Eine wichtige Determinante für die Analyse des Wohnungs- und Immobilienmarktes einer Stadt stellt die Bevölkerungszahl und ihre Veränderung dar. Hierbei ist nicht nur die Veränderung der absoluten Bevölkerungszahlen von Bedeutung, sondern in erheblichem Maße auch die der Altersstruktur. Innerhalb der letzten zehn Jahre ist die Bevölkerung Frankfurts insgesamt von Personen um (+4 %) auf Personen gestiegen. Mit Ausnahmen der Jahre 2001 und 2003 hat sich das Bevölkerungswachstum weitestgehend kontinuierlich vollzogen. Die Zuwachsraten sind in den letzten Jahren sogar noch gestiegen. Lag der Zuwachs im Jahr 2002 noch bei rd Personen, so hat im Jahr 2009 sogar eine Zunahme von rd Personen vollzogen. Damit wurde im Jahr 2009 die größte Zuwachsrate der letzten zehn Jahre erreicht. Bevölkerungsentwicklung in Frankfurt am Main Bevölkerungsstand Veränderung zum Vorjahr Quelle: Hessische Gemeindestatistik 2010 Die Entwicklung der Determinanten der Bevölkerungsentwicklung gibt Aufschluss über die Faktoren, die zum zurückliegenden Bevölkerungswachstum im Zeitraum 2000 bis 2009 beigetragen haben. Der Saldo der natürlichen Bevölkerungsentwicklung gibt das Verhältnis zwischen Geburten und Sterbefällen wieder. Der Wanderungssaldo beschreibt das Verhältnis von Zu- und Abwanderungen in der Stadt. Die positive Bevölkerungsentwicklung der Stadt resultiert insbesondere aus hohen, wenn auch schwankenden Wanderungsgewinnen. Es zeigt sich, dass die Bevölkerungsrückgänge der Jahre 2001 und 2003, insbesondere auf Abwanderungen zurückzuführen sind. Die Entwicklung der letzten drei Jahre macht deutlich, dass die Stadt zunehmend von Wanderungsüberschüssen profitiert und das starke Bevölkerungswachstum auf diese Wanderungsgewinne zurückzuführen ist. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung fällt entgegen dem Bundestrend in den letzten sieben Jahren positiv aus und trägt somit ebenfalls zum Wachstum bei. 34

35 Determinanten der Bevölkerungsentwicklung in Frankfurt Saldo natürliche Bevölkerungsentwicklung Saldo Wanderungen Saldo Gesamtentwicklung Quelle: Hessische Gemeindestatistik 2010 Der Vergleich der Bevölkerungsentwicklung zu den Städten Stuttgart, Mainz und Wiesbaden zeigt, dass sich in allen vier Vergleichsstädten in den letzten zehn Jahren ein Bevölkerungszuwachs vollzogen hat. Im positiven Sinne ist die Stadt Mainz hervorzuheben, welche in der Zeitbetrachtung von 2000 bis 2009 Bevölkerungsgewinne in Höhe von 8,2 Prozent erzielen konnte. Im Vergleich hat jedoch die Stadt Frankfurt in den letzten vier Jahren die größten Bevölkerungsgewinne verzeichnen können. Bevölkerungsentwicklung im Vergleich Stadt Einwohner 2000 Einwohner 2005 Einwohner 2009 Veränderung in % Veränderung in % Frankfurt am Main ,9 +3,1 Stuttgart ,0 +1,5 Mainz ,2 +1,8 Wiesbaden ,7 +1,0 Quelle: Statistisches Bundesamt Deutschland, 2011 Eine detaillierte Betrachtung der Altersstruktur der Bevölkerung in Frankfurt am Main zeigt, dass im Zeitraum 2000 bis 2009 entsprechend des bundesweiten Trends vor allem der Anteil der über 65-Jährigen (+11,4 %) an der Gesamtbevölkerung gestiegen ist. Zusätzlich ist in Frankfurt an Main zu beobachten, dass auch der Anteil der 25- bis 30-Jährigen (+11,7 %) zugenommen hat. Bei dieser Gruppe handelt es sich insbesondere um Personengruppen, die ausbildungs- bzw. berufsbedingt in die Stadt zugewandert ist. Ein Rückgang um -2,6 Prozent ist lediglich in der Gruppe der 50- bis 65-Jährigen zu verzeichnen. Der Anteil der 30- bis 50-Jährigen ist hingegen im Laufe der letzten Jahre weitestgehend stabil geblieben. 35

36 Veränderung der Altersstruktur in Frankfurt am Main über 65-Jährige 50- bis unter 65-Jährige 30- bis unter 50-Jährige 25- bis unter 30-Jährige 18- bis unter 25-Jährige unter 18-Jährige Quelle: Hessische Gemeindestatistik 2010 Der Anteil der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung der Vergleichsstädte im Jahr 2010 stellt sich folgendermaßen dar: Die größte Altersgruppe der 30- bis 50-Jährigen stellt in Frankfurt 33,8 Prozent der Bevölkerung. Im Vergleich zu den anderen Städten ist der Anteil in Frankfurt am höchsten. In Mainz liegt der Anteil dieser Altersgruppe lediglich bei 30,4 Prozent. Dies hängt jedoch damit zusammen, dass die Bevölkerungsstruktur der Stadt Mainz, stärker als bei den anderen Vergleichsstädten, durch Studenten geprägt ist. Insbesondere der Anteil an Personen in der Altersgruppe der 18- bis 25-Jährigen ist in Mainz auffallend hoch. Auch wenn die anderen Städte ebenfalls über Hochschulen verfügen, so wirken sie sich aufgrund der Größe der Städte weniger auf die Bevölkerungsstruktur aus. In Wiesbaden sind hingegen der Anteil der unter 18-Jährigen sowie die Anteil in den älteren Personengruppen am höchsten. Altersstruktur in den Vergleichsstädten Stadt Unter bis unter bis unter bis unter bis unter 65 Über 65 Frankfurt am Main 15,4 7,4 8,2 33,8 18,0 17,3 Stuttgart 14,8 8,3 8,2 32,6 17,2 18,9 Mainz 14,8 10,6 9,8 30,4 16,8 17,8 Wiesbaden 16,6 7,6 6,8 31,3 18,1 19,7 Quelle: Statistisches Bundesamt Deutschland, 2010 Der Anteil der ausländischen Bevölkerung an der Gesamtbevölkerung liegt in Frankfurt am Main im Jahr 2009 bei 20,8 Prozent. Dieser Wert ist im Jahr 2009 vergleichbar mit der hessischen Landeshauptstadt Wiesbaden (20,1%). In Stuttgart liegt der Wert mit 22,7 Prozent sogar noch höher. In Mainz hingegen liegt der Ausländeranteil lediglich bei 16,8 Prozent. Im Vergleich zur Stadt Mainz haben die Städte Frankfurt am Main und Stuttgart eine höchst attraktive Arbeitsmarktsituation, die auch ausländische Fachkräfte anzieht. Es ist jedoch zu beachten, dass ausländische Erwerbstätige vielfach nur für einen begrenzten Zeitraum in Deutschland arbeiten und ihren Hauptwohnsitz nicht verlegen. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass der tatsächliche Ausländeranteil vor allem in Frankfurt am Main, als globales Finanzmarktzentrum, höher liegt. 36

37 Entwicklung des Ausländeranteils im Vergleich Stadt Ausländeranteil in % 2000 Ausländeranteil in % 2009 Veränderung in % Frankfurt am Main 23,9 20,8-3,1 Stuttgart 24,3 22,7-1,6 Mainz 18,3 16,8-2,5 Wiesbaden 19,5 20,1 +0,6 Quelle: Statistisches Bundesamt Deutschland, 2011 Die Zahl der Haushalte in Frankfurt am Main ist im Zeitraum von 2006 bis 2009 um 1,95 Prozent gestiegen. Im Jahr 2006 wurden noch Haushalte gezählt, wohingegen es im Jahr 2009 bereits Haushalte waren. Bei Betrachtung der Haushaltsstruktur in Frankfurt am Main zeigt sich, dass über die Hälfte der Haushalte im Jahr 2009 Einpersonenhaushalte sind. Im Zeitraum 2006 bis 2009 ist der Anteil dieser Haushalte von 53,0 Prozent auf 53,2 Prozent leicht gestiegen. Zugenommen haben auch die Paarhaushalte ohne Kinder: Im Jahr 2006 stellten sie noch 16,9 Prozent der Haushalte in Frankfurt am Main, im Jahr 2009 waren es bereits 18,0 Prozent. In Frankfurt am Main zeichnet sich außerdem bereits der Trend ab, dass auch Familienhaushalte vermehrt in der Stadt leben. Betrug der Anteil der Familienhaushalte im Jahr 2006 noch 12,5 Prozent, so lag dieser Anteil im Jahr 2009 bereits bei 13,3 Prozent. Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist dadurch im Zeitraum 2006 bis 2009 von 1,84 Personen pro Haushalt auf 1,85 Personen pro Haushalt gestiegen. Damit liegt die durchschnittliche Haushaltsgröße in Frankfurt am Main jedoch immer noch unter den Vergleichswerten der Städte Stuttgart (1,93), Mainz (1,94) und Wiesbaden (1,99). Veränderung der Haushaltsstruktur Alleinerziehende Familien mit Kindern Sonstige Mehrpersonenhaushalte ohne Kinder Paare/Ehepaare ohne Kinder Einpersonenhaushalte Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt 37

38 Bevölkerungsprognose Die Entwicklung der Einwohnerzahl einer Stadt stellt eine wesentliche Komponente für die zukünftige Entwicklung einer Stadt dar. Eine verlässliche Bevölkerungsprognose ist im Wesentlichen durch folgende Einflussfaktoren gekennzeichnet: Geburtenniveau, Sterblichkeitsniveau und Umfang der Wanderungen. Folgende Annahmen wurden bei der Bevölkerungsvorausberechnung vom Statistischen Landesamt des Landes Hessen zugrunde gelegt: - Geburten: Altersspezifische Geburtenziffern aus dem Durchschnitt der Jahre 2004 bis Konstante Annahme über den gesamten Berechnungszeitraum. - Sterbeziffer: Sterbewahrscheinlichkeiten im Durchschnitt der Jahre 2004 bis Senkung der jeweiligen altersspezifischen Sterbeziffer bis 2030 auf ein Niveau, das einer Zunahme der Lebenserwartung bei männlichen und weiblichen Neugeborenen von gut bzw. knapp drei Jahren entspricht. - Wanderung: Errechnung der Wanderungssalden mit dem Bundesgebiet (Binnenwanderungen) durch Fortzugsziffern der anderen Bundesländer der Jahre 2005 bis Ableitung der Wanderungssalden mit dem Ausland (Außenwanderungen) aus den Annahmen für das gesamte Bundesgebiet, an die Quoten für die Berechnung der Anteile Hessens angelegt wurden. Sowohl die altersspezifischen Geburtenraten als auch die altersspezifischen Sterbewahrscheinlichkeiten haben in den letzten Jahren einen relativ gleichförmigen Verlauf angenommen. Es ist jedoch zu beachten, dass der Umfang der Wanderungen - der in der Stadt Frankfurt in der Vergangenheit entscheidend die Bevölkerungsentwicklung geprägt hat - die unsicherste Komponente darstellt. Wanderungen hängen oftmals von einer Vielzahl von Faktoren ab, z.b. wirtschaftliche oder politische Maßnahmen, die nur sehr schwer einzuschätzen sind. Die Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamtes Hessens für die Stadt Frankfurt am Main sieht bis zum Jahr 2020 einen weiteren Bevölkerungsanstieg von Einwohner auf Einwohner vor. Dies entspricht einer Bevölkerungszunahme von 4,7 Prozent. Bevölkerungsprognose Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt 38

39 Die Bevölkerungszunahme bis zum Jahr 2020 wird sich innerhalb der Altersgruppen jedoch nicht gleichmäßig vollziehen. Qualitative Veränderungen ergeben sich durch die Zu- und Abnahme der einzelnen Altersgruppen ausgehend von dem Basisjahr 2008 bis zum Jahr Schrumpfende Altersgruppen: - Die Gruppe der Berufseinsteiger und jungen Arbeitnehmer in der Altersgruppe von 20 bis 30 Jahren wird bis zum Jahr 2020 um 10 Prozent abnehmen. Diese Entwicklung hängt insbesondere mit den geringen Geburtenzahlen der 1990er Jahre zusammen. - Die Gruppe der 30- bis unter 50-Jährigen wird ebenfalls bis zum Jahr 2020 um rund 5 Prozent abnehmen. Wachsende Altersgruppen: - Die Zahl der Personen in der Altersgruppe der 50- bis 65-Jähringen wird künftig stark zunehmen (+23,4%). Im Jahr 2020 wird die Gruppe der älteren Erwerbstätigen dann rund ein Fünftel der Gesamtbevölkerung in Frankfurt stellen. Bei den Haushalten dieser Altersgruppe handelt es sich vielfach um Paar- und Singlehaushalte, die sich in der nachfamiliären Phase befinden. - Die Zahl der älteren Personen über 65 Jahren wird außerdem um rd. 10 Prozent zunehmen. Die Gruppe der Senioren wird im Jahr 2020 ebenfalls ein Fünftel der Frankfurter Gesamtbevölkerung ausmachen. Diese Haushalte werden altersbedingt spezifische Anforderungen an den Wohnungsmarkt stellen. - Die Zahl der Kinder und Jugendlichen unter 20 Jahren wird bis zum Jahr 2020 ebenfalls zunehmen. Grund dafür sind die Geburtenüberschüsse der letzten fünf Jahre. Bevölkerungsprognose über 65-Jährige 50- bis unter 65-Jährige 30- bis unter 50-Jährige 20- bis unter 30-Jährige unter 20-Jährige Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt 39

40 Wanderungsbewegungen Wanderungsverflechtungen sind neben der natürlichen Bevölkerungsentwicklung eine der entscheidenden- Determinanten der Bevölkerungsentwicklung. Im Folgenden werden daher diewanderungsverflechtungen der Stadt Frankfurt am Main betrachtet. Hierbei ist wichtig zu beachten, dass Wanderungsbewegungen in einem engen Zusammenhang mit den Pendlerbewegungenstehen und diese im Umfeld von Kernstädten in der Regel in umgekehrter Richtung zu denwanderungsbewegungen verlaufen. Im Folgenden werden die Wanderungsbewegungen der projektrelevanten Altersgruppen betrachtet. Dabei werden im Speziellen das Wanderungsverhalten der 25- bis unter 30-Jährigen sowie der 30- bis unter 50- Jährigen in den Fokus genommen. Die Wanderungsströme der 25- bis unter 30-Jährigen im Jahr 2009 zeigen, dass Frankfurt am Main insbesondere für Zuzügler aus den Großstädten Offenbach am Main, Wiesbaden und Darmstadt einen attraktiven Wohnstandort darstellt. Mit diesen Städten besteht ein intensiver Wanderungsaustausch. Gleichzeitig werden aus diesen Städten auch die größten Wanderungsgewinne erzielt. Im Jahr 2009 sind rd. 340 Personen aus Offenbach am Main nach Frankfurt zugezogen, wohingegen rd. 330Personen aus Frankfurt nach Offenbach abgewandert sind. Hohe Wanderungsintensitäten zeigen sich darüber hinaus mit den angrenzenden Städten Neu-Isenburg, Bad Homburg, Oberursel, Maintal und Bad Vilbel. Dies sind jedoch die Städte, in die Frankfurt am Main junge Erwerbstätige der Altersgruppe 25- bis unter 30-Jährigen verliert. Dies kann zwei Gründe haben: Zum einen ziehen vielfach junge Erwerbstätige schon im Vorgriff auf die Familienplanung ins Umland. Diese Haushalte bilden meist schon früh Eigentum im Umland. Zum anderen kann es aber auch ein Indiz dafür sein, dass in Frankfurt am Main zu wenig (bezahlbarer) Wohnraum für diese Altersgruppe vorhanden ist, so dass auch Mieterhaushalte in den Randbereich Frankfurts abwandern. Die Wanderungsverluste, die über größere Distanzen zu verzeichnen sind, sind in der Regel vor allem ausbildungs- und arbeitsmarktbedingt, während bei den Nahwanderungen häufig wohnwertorientierte Motive eine hohe Bedeutung einnehmen. 40

41 Wanderung der 25- bis unter 30-Jährigen Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, 2010 Bei der Betrachtung des Wanderungsverhaltens der Gruppe der 30- bis unter 50-Jährigen zeigt sich, ein negativer Wanderungssaldo mit nahezu allen angrenzenden Kommunen. Einzig auf Offenbach am Main sowie Hattersheim am Main kann die Stadt nennenswerte Wanderungsüberschüsse erzielen. Die Karte zeigt deutlich die Stadt-Umland-Wanderung, die sich zunächst auf den direkten Nahbereich zum Frankfurter Stadtgebiet konzentriert und mit zunehmender Entfernung schwächer wird. Hier handelt es sich vor allem um Familienhaushalte, die sich auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt nicht mit angemessenem Wohnraum versorgen können oder wollen, und die dadurch eine Wohnstandortverlagerung in das Frankfurter Umfeld vollziehen. Positiven Wanderungssalden kann die Stadt Frankfurt am Main auch in der Gruppe der 30- bis unter 50- Jährigen vor allem mit den Städten Darmstadt, Wiesbaden und Offenbach aufweisen. Hinzu kommen Wanderungsgewinne durch überregionale Wanderungsverflechtungen. 41

42 Wanderung der 30- bis unter 50-Jährigen Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, 2010, eigene Darstellung Interessant bei der Betrachtung der Wanderungsverflechtungen in Frankfurt ist die hohe Zahl an Wanderungen, die in andere Bundesländer sowie über das Bundesgebiet hinausgehen. Dies hängt mit der besonderen Bedeutung der Stadt als globaler Finanzstandort zusammen. Bei diesen Wanderungen ist davon auszugehen, dass es sich vor allem um Erwerbstätige handelt, die für einen gewissen Zeitraum in Frankfurt leben und für ein international agierendes Unternehmen arbeiten. Innerhalb Deutschlands fand im Jahr 2009 ein besonders starker Austausch mit den Bundesländern Baden-Württemberg (+990 Personen), Nordrhein-Westfalen (+890 Personen) und Rheinland-Pfalz (+588 Personen) statt. Zusätzlich sind im Jahr 2009 rd Personen aus dem Ausland nach Frankfurt gezogen, davon können rd Personen der Gruppe der 25- bis unter 30-Jährigen und rd Personen der Gruppe der 30- bis unter 50-Jährigen zugeordnet werden. Im Gegensatz dazu sind rd Personen aus Frankfurt ins Ausland fortgezogen. Für die zukünftige Entwicklung der Bevölkerungszahl der Stadt Frankfurt am Main ist es von Bedeutung, wie sich die Zahl der Einwohner in den Kommunen entwickelt, mit denen intensive Wanderungsbeziehungen bestehen. Aufgrund der herausragenden wirtschaftlichen Position der Stadt - sowohl national als auch international - ist davon auszugehen, dass auch künftig mit starken Wanderungsbewegungen in der Stadt zu rechnen ist. Insbesondere (junge) Arbeitnehmer der Gruppe der 25- bis unter 30-Jährigen werden durch die positive Arbeitsmarktsituation angezogen. Es ist jedoch auch zu beachten, dass die Stadt Frankfurt am Main eine hohe Zahl an Personen der Altersgruppe der 30- bis unter 50-Jährigen an die Kommunen im direkten Umland der Stadt verliert. 42

43 Pendlerverflechtungen Auf der folgenden Karte sind die Pendlerbewegungen der Altersgruppe der 20- bis unter 40-Jährigen in Stadt Frankfurt am Main bezogen auf das Jahr 2010 dargestellt. Insgesamt standen in diesem Jahr einer Zahl von rd Auspendlern rd Einpendler gegenüber. Hieraus ergibt sich ein positiver Pendlersaldo in Höhe von Personen. Bezogen auf die Altersgruppe der 20- bis unter 40-Jährigen standen rd Auspendler rd Einpendlern gegenüber, so dass sich in ein positiver Pendlersaldo von Personen ergab. Insgesamt stellt die Gruppe der 20- bis unter 40-Jährigen somit 44 Prozent aller Einpendler in die Stadt Frankfurt am Main. Dieser immense Einpendlerüberschuss gibt die starke Position der Stadt Frankfurt am Main als Arbeitsstandort wieder. Bei Betrachtung der Karte wird deutlich, dass der Pendlerüberschuss der Stadt Frankfurt am Main bezogen auf die Gruppe der 20- bis unter 40-Jährigen insbesondere durch positive Pendlersalden mit den angrenzenden Umlandkommunen und vor allem den nördlich und östlich der Stadt gelegenen Kommunen gespeist wird. So gewinnt die Stadt Frankfurt insbesondere aus dem Main-Kinzig-Kreis ( Personen), dem Landkreis Offenbach ( Personen), dem Wetteraukreis ( Personen) und dem Landkreis Groß- Gerau ( Personen) Arbeits- und Ausbildungspendler, während relevante negative Pendlersalden nicht feststellbar sind. In den Kreisen, aus denen die stärksten Pendlerströme in Richtung Frankfurt nachgewiesen konnten, sind jedoch teilweise auch die Kommunen gelegen, die die höchsten Wanderungsgewinne aus dem Stadtbereich Frankfurts generieren konnten. Pendlerverflechtungen der 20- bis unter 40-Jährigen Quelle: Statistik-Service Südwest, Regionaldirektion Hessen der Bundesagentur für Arbeit,

44 Sozioökonomische Rahmenbedingungen Die Beurteilung eines Wohnstandortes und seiner Attraktivität schließt die Betrachtung der Wirtschafts-und Beschäftigungsentwicklung ein. Aus diesem Grund werden im Folgenden die Determinantender Nachfragesituation näher beleuchtet. Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht über die wesentlichen Kennzahlen zu Frankfurt am Main, Stuttgart, Mainz und Wiesbaden. Wesentliche Kennziffern des Makrostandortes im Vergleich Kennziffer Wert Arbeitslosenquote bez. auf alle Erwerbstätigen in % (April 2011) Frankfurt am Main 7,7 Stuttgart 5,8 Mainz 6,2 Wiesbaden 7,5 Beschäftigte am Arbeitsort pro Einwohner im erwerbsfähigen Alter ( ) Frankfurt am Main 1,05 Stuttgart 1,04 Mainz 0,61 Wiesbaden 0,66 Kaufkraftindex pro Haushalt 2009 (100 = Bundesdurchschnitt) Frankfurt am Main 99,2 Stuttgart 103,9 Mainz 105,7 Wiesbaden 108,7 Zentralitätskennziffer 2010 (100 = Bundesdurchschnitt) Frankfurt am Main 115 Stuttgart 129,2 Mainz 113,0 Wiesbaden 116,9 Quellen: Bundesagentur für Arbeit, Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Gesellschaft für Konsumforschung, Industrie- und Handelskammern Der Vergleich der Kennziffern dokumentiert die überaus positive Situation Frankfurts. Im Vergleich zu Stuttgart hat Frankfurt jedoch eine leicht zurückstehende Zentralität (ursächlich hierfür ist die Einbettung in ein Ballungsgebiet mit weiteren Zentralstandorten) und Kaufkraft sowie eine gehobene Arbeitslosenquote. Die Zahl der Arbeitslosen ist seit einem Höchststand von Personen im Jahr 2006 kontinuierlich gesunken. Im April 2011 lag die Zahl der Arbeitslosen bei Personen, was einen Anteil von 7,7 Prozent bezogen auf alle Erberbstätige ausmacht. Der Kaufkraftindex liegt im Gegensatz zu den Vergleichsstandorten in Frankfurt am Main unter dem bundesdeutschen Durchschnitt. 44

45 Wohnungs- und Immobilienmarkt Wohnungsbestand und Bautätigkeit Im Betrachtungszeitraum von 2000 bis 2009 nahm der Wohnungsbestand in Wohn- und Nicht- Wohngebäuden in der Stadt Frankfurt am Main um 5,7 Prozent zu. Wie in Städten dieser Größenordnung üblich, dominiert der Geschosswohnungsbau. Die Bautätigkeit im Mehrfamilienhaussegment unterliegt seit 2002 stärkeren Schwankungen, zeigt aber in der Tendenz eine Zunahme bis auf fertiggestellten Einheiten im Jahr Die Fertigstellungszahlen im Ein- und Zweifamilienhaussegment zeigen dagegen eine vergleichsweise konstante Entwicklung mit einem Maximum bei 642 Einheiten im Jahr 2007 und aktuell 430 fertiggestellten Einheiten. Bautätigkeit in Frankfurt am Main Anzahl Fertigstellungen Wohnungsbestand Fertigstellungen Wohnungen in EFH/ZFH Fertigstellungen Wohnungen in MFH Wohnungsbestand Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, eigene Berechnung Ein Vergleich der Bauintensitäten an verschiedenen Makrostandorten, d.h. der über drei Jahre gemittelten Fertigstellungszahlen im Verhältnis zur Einwohnerzahl, ermöglicht eine Einordnung der Neubauintensität in Frankfurt am Main. Es zeigt sich, dass in Frankfurt eine wesentlich höhere Bautätigkeit zu konstatieren ist als in den Vergleichsstädten. Die Bauintensität im Geschosswohnungsbau in Frankfurt ist im Vergleich überaus stark ausgeprägt. Die Bauintensität im Ein- und Zweifamilienhaussegment entspricht hingegen dem Niveau der Vergleichsstädte. 45

46 Bauintensitäten im Vergleich 13 Stadt Bauintensität gesamt (p.a.) Bauintensität WE in EFH u. ZFH (p.a.) Bauintensität WE in MFH (p.a.) Bevölkerungsentwicklung p.a. im Mittel der letzten drei Jahre in % Frankfurt/ Main 3,5 0,8 2,7 0,98 Stuttgart 2,0 0,5 1,5 0,43 Mainz 2,2 0,8 1,4 0,56 Wiesbaden 1,8 0,8 1,0 0,26 Dynamik Bevölkerungsentwicklung Quelle: Statistische Landesämter Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Hessen, eigene Berechnung Gemäß der Statistikstelle der Stadt Frankfurt sank im ersten Halbjahr 2009 das zweite Jahr in Folge die Zahl der Wohnungen, die zur Errichtung in Neu- und Umbaumaßnahmen genehmigt wurden. Die Zahl der Genehmigungen (absolut 1.432) ging gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um 8,6 Prozent zurück. Trotz dieses Rückgangs ist die Zahl im Zehnjahresvergleich noch immer als hoch zu bewerten. Seit dem Jahrtausendwechsel wurden in der ersten Jahreshälfte nur in vier Jahren mehr neue Wohnungen genehmigt. Dementsprechend liegt der Wert im Jahr ,5 Prozent über der durchschnittlichen Genehmigungszahl der Jahre 2000 bis 2009 (1.311 Einheiten pro Halbjahr). Insgesamt bringt die konstante und starke Neubautätigkeit die hohe Dynamik des Frankfurter Wohnungsmarktes zum Ausdruck. In Verbindung mit der positiven Bevölkerungsentwicklung und -prognosen ist von einer anhaltend starken Aufnahmefähigkeit des Immobilienmarktes in Frankfurt auszugehen, so dass das Klima für die Realisierung von Wohnungsbauvorhaben auch künftig als gut bis sehr gut einzuschätzen ist. 13 Die Bauintensität gibt die über die Jahre 2007 bis 2009 gemittelten Fertigstellungszahlen pro Einwohner der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde an. Die Dynamik der Bevölkerungsentwicklung zeigt, inwiefern sich der Entwicklungstrend gegenüber dem Betrachtungszeitraum 2006 bis 2008 verändert hat (zu-/abnehmende Bevölkerungsgewinne bzw. -verluste oder konstante Entwicklung). 46

47 Bauflächenpotenziale in Frankfurt am Main Die Stadt Frankfurt am Main hat im Rahmen des Wohnbauland-Entwicklungsprogramms 2008 Wohnbaulandpotenziale für das Stadtgebiet ermittelt. Dabei wurden sämtliche in Vorbereitung und Bearbeitung befindliche Wohnbaupotenziale dargestellt, die mehr als 50 Wohneinheiten umfassen. Insgesamt wurden 46 Wohnbauflächen in 52 Teilbereichen, die Raum für rd Wohneinheiten bieten, identifiziert. Rund Wohneinheiten sind dabei in Umstrukturierungsgebieten geplant. Am Riedberg; mögl. WE Europaviertel West, Teilbereiche 1 & 2; mögl. WE Südl Rödelheimer Landstraße; 900 mögl. WE Universitätsgelände Bockenheim; mögl. WE Lahnstraße; 200 mögl. WE Rahmenplan Sommerhoffpark; 250 mögl. WE Nördl. Rand Hbf 800 mögl. WE Bürostadt Niederrad/ Lyoner Viertel; mögl. WE Quelle: Stadt Frankfurt am Main,

48 ImmobilienScout24-Datenbankanalyse Die folgenden Analyseschritte basieren auf Auswertungen der Angebotsdatenbestände des Immobilien- Scout24, die dem InWIS in vollständiger Form vorliegen. Hinweise auf die Angebotsdichte liefert dabei die Zahl der in einem Ort eingestellten Verkaufsangebote. Die tatsächliche Anzahl der Angebote ist im Gebrauchtsegment durch die Verbreitung anderer Medien höher und auch im Neubau ist durch stellvertretende oder Beispielangebote von einer höheren Zahl zum Verkauf stehender Objekte auszugehen. Für einen Vergleich der Angebotssituation unterschiedlicher Produktsegmente und unterschiedlicher Raumeinheiten sind die Zahlen jedoch geeignet. Um eine mögliche Verzerrung der Ergebnisse durch Ausreißer zu vermeiden, werden in vergleichenden Darstellungen nur jene Stadtteile bzw. Gemeinden berücksichtigt, in welchen im betrachteten Zeitraum mindestens zehn Objekte angeboten wurden. Die Nachfrage wird über die so genannten Hits, das heißt die Aufrufe einzelner Angebote im Internet, gemessen. Berechnet wird grundsätzlich ein Durchschnittswert für das einzelne Objekt. Die Hits bilden zwar nicht die tatsächliche Nachfrage ab, sie verdeutlichen jedoch das Interesse der Nachfrager an bestimmten Orten und Produkten. Zahlreiche bundesweite Marktanalysen haben gezeigt, dass starke (schwache) Märkte auf diese Weise durch entsprechend hohe (niedrige) Werte identifiziert und abgebildet werden können. Preise, Wohnflächen und Grundstücksflächen werden als gemittelte Werte dargestellt. Die Preise beziehen sich auf das jeweilige Angebot und nicht auf die eigentliche Transaktion. Durch Preisverhandlungen kommen insbesondere bei Gebrauchtimmobilien tendenziell niedrigere Verkaufspreise zu Stande, was bei der Interpretation der Werte Berücksichtigung findet. Über die Repräsentativität der ausgewerteten Daten gibt die aktuelle W3B-Studie (2009) des Marktforschungsinstitutes Fittkau& Maaß Aufschluss: Hiernach suchen mehr als 70 Prozent der Haushalte mit Internetanschluss im Netz nach Häusern und Wohnungen. Knapp über 88 Prozent der Umzugswilligen nutzen bei der Suche das Portal ImmobilienScout24. Hinzu kommen diejenigen, die nicht selbst über einen Internetanschluss verfügen, bei der Wohnungssuche aber auf die Unterstützung von Angehörigen oder Bekannten zurückgreifen können. Für vergleichende Analysen ist die Methodik somit hinreichend repräsentativ. Mietwohnungen Das Mietwohnungssegment in Frankfurt am Main besitzt das größte Angebotsvolumen aller Marktsegmente, wenngleich die Relation zwischen Angebot und Nachfrage trotz des großen Marktvolumens sehr angespannt ist. Die Übersicht der Preis- und Nachfrageentwicklung im Neubau-Mietwohnungssegment verdeutlicht die sehr hohe Nachfrage in diesem Segment. Zudem beschreibt die Entwicklung der Nachfrage über den Beobachtungszeitraum eine deutlich positive Entwicklung. Das durchschnittliche Angebotspreisniveau im Neubausegment ist im Zeitverlauf von rd. 11,70 Euro pro m² im ersten Quartal 2007 auf rd. 12,50 Euro pro m² im ersten Quartal 2011 angestiegen. Maximale Angebotspreise im Neubau-Mietwohnungssegment korrelieren hingegen stark mit der jeweiligen Lage und Ausstattung der Objekte. Im Verlauf der letzten fünf Jahre konnten auf gesamtstädtischer Ebene Spitzenpreise zwischen 19,60Euro pro m² und 24,90 Euro pro m² erzielt werden. 48

49 Preisentwicklung Neubau-Mietwohnungen (Frankfurt am Main gesamt) 25,0 23,0 Mietpreis in Euro/m² 21,0 19,0 17,0 15,0 13,0 11,0 9,0 Quartal Durchschnittlicher Preis in Euro/m² Maximalpreis in Euro/m² Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung Verglichen mit der Mietpreisentwicklung im Neubausegment bezogen auf den Stadtteil Gallusviertel wird deutlich, dass auch auf teilstädtischer Ebene ein deutlicher Preisanstieg im Neubausegment stattgefunden hat. Insbesondere das Niveau der Spitzenmieten ist von rd. 11 Euro pro m² auf maximal 19 Euro pro m² im ersten Quartal 2011 angestiegen. Diese sehr rasante Entwicklung ist zum Großteil auf die Entwicklungen des Europaviertels zurückzuführen. Die Angebotsmieten liegen hier bei Weitem über dem Preisniveau, welches bislang im Stadtteil aufgerufen werden konnte. Die im Vergleich zur Gesamtstadt stärkeren Ausreißer sind in der geringeren Fallzahl begründet. 49

50 Preisentwicklung Mietwohnungen - Neubau (Gallusviertel) 21,0 19,0 Mietpreis in Euro/m² 17,0 15,0 13,0 11,0 9,0 Quartal Durchschnittlicher Preis in Euro/m² Maximalpreis in Euro/m² Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung Im Segment der Neubau-Mietwohnungen ist mit rd. 880 Hits pro Monat in Frankfurt am Main eine starke Nachfrage nach Objekten zu konstatieren, die zu Mietpreisen bis maximal rd. 11,09 Euro pro m² angeboten werden. Oberhalb von 11,09 Euro pro m² nimmt das Interesse an den angebotenen Objekten jedoch deutlich ab. Mit rd. 500 Hits pro Monat kann die Nachfrage nach Objekten dieser Preisklasse jedoch immer noch als durchschnittlich beschrieben werden. Preisklassen für Neubau-Mietwohnungen im Angebotsjahr 2010 in Frankfurt Preisklasse Angebote Hits/ Monat (pro Obj.) Angebotspreis in /m² von bis Mittelwert in /m² Wohnfläche in m² Einfacher Wohnwert ,00 11,09 10,36 99,2 Gehobener Wohnwert ,09 12,00 11,54 100,9 Hoher Wohnwert ,00 13,81 12,74 83,9 Sehr hoher Wohnwert ,82 24,38 16,04 116,8 Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung Noch deutlicher als auf gesamtstädtischer Betrachtungsebene macht sich die Diskrepanz zwischen dem Preisniveau der angebotenen Objekte und dem Nachfrageschwerpunkt im Gallusviertel bemerkbar. Die Nachfragewerte sind jedoch einzig in der Preiskategorie A bis rd. 11,50 Euro pro m² als hoch zu bezeichnen. 50

51 Preisklassen für Neubau-Mietwohnungen im Angebotsjahr 2010 im Gallusviertel Preisklasse Angebote Hits/ Monat (pro Obj.) Angebotspreis in /m² von bis Mittelwert in /m² Wohnfläche in m² Einfacher Wohnwert ,17 11,50 10,98 85,8 Gehobener Wohnwert ,51 12,10 11,77 91,4 Hoher Wohnwert ,11 13,18 12,66 79,9 Sehr hoher Wohnwert ,23 17,29 14,44 82,7 Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung Die Übersicht über die Vergleichsstandorte zeigt deutlich, dass das Angebot für Neubau-Mietwohnungen in Frankfurt mit rd Objekten am umfassendsten ist. In Stuttgart wurden immerhin rd Wohnungen angeboten. In Mainz und Wiesbaden waren es hingegen lediglich rd. 200 bis 220 Neubauobjekte. Bei Betrachtung der Nachfrage (gemessen in Hits pro Monat) zeigt sich für die Stadt Mainz mit über Hits eine immense Nachfrage nach Mietwohnungen im Neubausegment. Die Nachfrage ist in Stuttgart und Wiesbaden mit rd Hits auf einem vergleichbaren, hohen Niveau. Für die Stadt Frankfurt am Main zeigt sich in Relation zu den Vergleichsstandorten eine durchschnittliche Nachfrage nach Neubau- Mietwohnungen. Wie bereits in den vorangegangenen Analyseschritten bereits dargestellt, hängt die Nachfrage jedoch stark vom Wohnwert der einzelnen Objekte ab. Das mittlere Preisniveau für Neubau-Mietwohnungen ist mit 12,65 Euro pro m² in Frankfurt am Main am höchsten. In Stuttgart, Mainz und Wiesbaden liegt der Mittelwert bei rd. 10,10 Euro pro m² bis 10,95 Euro pro m². Auch bezogen auf die Maximalpreise zeigt sich, dass Frankfurt hier mit Mietpreisen bis zu 24,38 Euro pro m² die Spitzenposition einnimmt. Das maximale Preisniveau in Stuttgart liegt mit 22,50 Euro pro m² jedoch nur geringfügig unter dem der Stadt Frankfurt am Main. Neubau-Mietwohnungen: Städte im Vergleich Städte Angebote Hits/ Monat (pro Obj.) Angebotspreis in /m² von bis Mittelwert in /m² Wohnfläche in m² Frankfurt am Main ,29 24,38 12,65 100,1 Stuttgart ,40 22,50 10,95 91,7 Mainz ,27 15,00 10,07 85,5 Wiesbaden ,88 16,25 10,57 97,6 Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung Eigentumswohnungen Die nachfolgende Grafik veranschaulicht die Entwicklung des durchschnittlichen und maximalen Preisniveaus für Eigentumswohnungen in der Stadt Frankfurt am Main. Das durchschnittliche Preisniveau zeichnet sich in Frankfurt am Main durch einen nahezu konstanten Anstieg, von rd Europro m² im ersten Quartal 2007 bis zu rd Euro pro m² im ersten Quartal 2011, aus. Zu Beginn des Jahres 2008 gab es einen kurzfristigen Höchstpunkt von rd Europro m², der jedoch im Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise nicht gehalten werden konnte. Der Einfluss der Wirtschaft- und Finanzkrise auf den Markt für Eigentumswohnungen ist besonders stark an der Entwicklung der Maximalpreise ablesbar. Zu Beginn des Jahres 2008 lagen die Maximalpreise noch bei 51

52 8.000 Europro m². Nach einem Rückgang auf rd Europro m² zu Beginn des Jahres 2010 sind die Preise bis zum ersten. Quartal 2011 wieder auf rd Europro m² gestiegen. Allgemein zeigt sich, dass Neubau-Mietwohnungen in guten Lagen wieder als interessante Kapitalanlage gesehen werden. Der zunehmende Wunsch nach "sicheren" Kapitalanlagen lässt die Preise für Eigentum wieder steigen. Das Anlageverhalten hat sich im Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise insofern geändert, als dass Kapitalanleger wieder mit einem höheren Eigenkapitalanteil in Immobilien investieren. Außerdem steigt der Anteil der "jungen Kapitalanleger". Zum Teil kann die Tendenz beobachtet werden, dass junge Erwerbstätige und junge Familienhaushalte in vermietete Immobilien als Bestandteil der Altersvorsorge investieren. Preisentwicklung Neubau-Eigentumswohnungen (Frankfurt am Main gesamt) Kaufpreis in Euro/m² Quartal Durchschnittlicher Kaufpreis in Euro/m² Maximalpreis in Euro/m² Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung Das durchschnittliche Preisniveau im Gallusviertel unterlag in den letzten Jahren ebenfalls einer konstanten Steigerung. Der vergleichsweise abrupte Anstieg der Maximalpreise seit dem zweiten Halbjahr 2010 ist in erster Linie durch die großdimensionierte Neubaumaßnahme Europaviertel begründet, bei der auch Eigentumswohnungen in einem gehobenen Preissegment an den Markt gebracht wurden. Die durchschnittlichen Angebotspreise erreichen im Gallusviertel zu Beginn des Jahres 2011 nahezu das gesamtstädtische Durchschnittspreisniveau (rd Euro/m²), die Maximalpreise liegen mit Europro m² jedoch noch unter den gesamtstädtischen Top-Preisen. 52

53 Preisentwicklung Neubau-Eigentumswohnungen (Gallusviertel) Kaufpreis in Euro/m² Quartal Durchschnittlicher Kaufpreis in Euro/m² Maximalpreis in Euro/m² Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung Wie der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen ist, werden Neubau-Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main im Rahmen einer sehr breiten Preisspanne angeboten. Auffällig ist die vergleichsweise starke Nachfrage nach Eigentumswohnungen sowohl im einfachen Preissegment (737 Hits/Monat) als auch im sehr hohen Preissegment (815 Hits/Monat). Preisklassen für Neubau-Eigentumswohnungen im Angebotsjahr 2010 in Frankfurt Preisklasse Angebote Hits/ Monat (pro Obj.) Angebotspreis in /m² von bis Mittelwert in /m² Wohnfläche in m² Einfacher Wohnwert ,2 Gehobener Wohnwert ,7 Hoher Wohnwert ,5 Sehr hoher Wohnwert ,1 Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung Im Gallusviertel ist der Preisrahmen für Neubau-ETW enger als auf gesamtstädtischer Ebene gesteckt. Die günstigsten Angebote beginnen hier bei rd Europro m² und erreichen ein Niveau bis rd Europro m². Entgegen dem gesamtstädtischen Trend ist hier eine eher moderate Nachfrage mit einem Schwerpunkt bei Objekten mit einem sehr hohen Wohnwert zu konstatieren. Bei den an dieser Stelle abgebildeten Preis- und Nachfrageniveaus ist zu berücksichtigen, dass sich die Neubauaktivitäten im Stadtteil Gallus fast ausschließlich auf das Europaviertel konzentrieren. 53

54 Preisklassen für Neubau-Eigentumswohnungen im Angebotsjahr 2010 im Gallusviertel Preisklassen Angebote Hits/ Monat (pro Obj.) Angebotspreis in /m² von bis Mittelwert in /m² Wohnfläche in m² Einfacher Wohnwert ,2 Gehobener Wohnwert ,5 Hoher Wohnwert ,9 Sehr hoher Wohnwert ,5 Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung Die Übersicht über die Vergleichsstandorte zeigt deutlich, dass auch in diesem Segment das Angebot in Frankfurt mit rd Objekten am größten ist. In Stuttgart und Mainz wurden im Jahr 2010 immerhin rd bzw Neubau-Eigentumswohnungen angeboten. In Wiesbaden waren es hingegen lediglich rd. 550 Objekte. Bei Betrachtung der Nachfrage zeigt sich für alle Vergleichsstandorte eine gute Nachfrage nach Neubau- Eigentumswohnungen. Insbesondere in den hessischen Städten Frankfurt und Wiesbaden kann die Nachfrage mit über 600 Hits pro Monat als relativ hoch beschrieben werden. Das mittlere Preisniveau für Neubau-Eigentumswohnungen mit rd Euro pro m² in Frankfurt am Main am höchsten ist. In Stuttgart liegt der Mittelwert für Eigentumswohnungen bei rd Euro pro m². Auch bezogen auf die Maximalpreise zeigt sich die Stadt Frankfurt mit Kaufpreisen von bis zu Euro pro m² als Top-Standort. Das maximale Preisniveau in Stuttgart liegt mit Euro pro m² weit unter dem der Stadt Frankfurt am Main. In den Städten Mainz und Wiesbaden liegen sowohl die mittleren Kaufpreise als auch die maximalen Kaufpreise unter dem Niveau der Städte Frankfurt und Stuttgart. Neubau-Eigentumswohnungen: Städte im Vergleich Städte Angebote Hits/ Monat (pro Obj.) Angebotspreis in /m² von bis Mittelwert in /m² Wohnfläche in m² Frankfurt am Main ,9 Stuttgart ,0 Mainz ,8 Wiesbaden ,0 Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung 54

55 Erkenntnisse aus dem aktuellen Mietspiegel 2010 Bei dem Mietspiegel 2010 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des 558 d BGB. Er gibt eine amtliche Auskunft über das allgemeine Mietpreisgefüge in Frankfurt am Main. Der aktuelle Mietspiegel 2010 hat eine Laufzeit vom bis zum Der neue Frankfurter Mietspiegel basiert auf etwa Interviews von Mieterhaushalten, die repräsentativ für alle Frankfurter Miethaushalte sind, und ca schriftlichen Angaben von Vermietern.Gegenüber dem Mietspiegel 2008 ist die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnraum in Frankfurt von 7,45 Euro auf 7,78 Euro (2010) gestiegen dies entspricht einer Steigerung von 2,18 Prozent pro Jahr. Innerhalb des Mietspiegels wurden verschiedene Wohnlagen abgegrenzt. Zu den bisherigen Wohnlagen, die auf den Bodenrichtwerten beruhen, sind zwei weitere Lagen im Innenstadt- bzw. innenstadtnahen Bereich hinzugekommen, um die Mietentwicklung zutreffend zu erfassen. Auf Basis des Frankfurter Mietspiegels wird das Quartier "Gallusviertel" als mittlere Wohnlage eingestuft. Diese Einstufung geht darauf zurück, dass bei der Mietspiegelerhebung lediglich Daten, die sich vor dem Zeitpunkt Dezember 2009 beziehen, betrachtet wurden. Aktuelle Entwicklungen im Bereich "Gallusviertel" konnten daher nicht mit einbezogen werden. Es ist davon auszugehen, dass im Rahmen der nächsten Mietspiegelerhebung, aufgrund der aktuellen Entwicklungen, eine höhere Einstufung der Wohnlage vorgenommen werden wird. Quelle: Amt für Wohnungswesen Frankfurt am Main, Mietspiegel

56 Anhang 3: Rahmendaten der Zielgruppenbefragung Datengrundlage, Datenerhebung, Auswertung der Daten Die Befragung wurde im Mai 2011 auf telefonischem Wege durchgeführt. Befragt wurde die Frankfurter Wohnbevölkerung ab 18 Jahren. Die Grundgesamtheit beträgt demnach circa Personen. Um statistisch aussagefähige Ergebnisse zu erhalten, wurde eine Zufallsstichprobe aus dem Frankfurter Telefonbuch gezogen. Der Umfang der Stichprobe betrug insgesamt rd Personen. Von diesen konnten letztlich 313 (gewichtet: 307) Personen befragt werden. Um zu gewährleisten, dass die Verteilung nach Alterin zentrumsnahen beziehungsweise zentrumsfernen Stadtteilen der realen Verteilung in Frankfurt entspricht, wurde vor der Datenauswertung ein mehrstufiges Gewichtungsverfahren angewandt. Letztlich ergibt sichaus den Teilnahmequoten und der resultierenden Verteilung eine ausreichende Datenbasis, um statistisch belastbare Aussagen zu gewährleisten. Im Hinblick auf das Untersuchungsziel der Abbildung der verschiedenen Nachfragestrukturen werden die Ergebnisse der Befragung differenziert nach Haushaltstyp, Wohnstandort (zentrumsnah-zentrumsfern) und wohnungswirtschaftlichen Ziel-/Nachfragergruppenausgewertet. Letzteres wird in Profilform vollzogen. Zu den Haushaltstypen zunächst folgende Erläuterungen: - Paare sind ein Zusammenschluss von zwei Personen, die in partnerschaftlicher Verbindung zusammenleben - unabhängig davon, ob verheiratet oder nicht. - Mehrpersonenhaushalte sind vor allem Haushaltskonstellationen mit zwei oder mehr Erwachsenen, die nicht partnerschaftlich verbunden sind (beispielsweise Wohngemeinschaften), Haushalte mit erwachsenen Kindern, Haushalte mit einem Elternteil beziehungsweise mehreren Elternteilen und Mehrgenerationenhaushalte. - Familien umfassen alle Haushalte mit Kindern unter 18 Jahren, also auch die Alleinerziehenden. Exkurs: Bildung wohnungswirtschaftlicher Ziel-/Nachfragergruppen Durch die Pluralisierung von Lebensformen und -stilen differenzieren sich auch diewohnwünsche immer stärker aus. Unter dem Einfluss des gesellschaftlichen Wandels reichen soziodemografische Merkmale (Alter, Haushaltstyp, Einkommen) alleine nicht mehr aus, um die Wohnungsnachfrage erklären zu können und das Wohnungsangebot darauf abzustimmen. Vielmehr ist die gegenwärtige Wohnraumnachfrage auch Ausdruck des jeweiligen Lebensstils. Im Rahmen der vorliegenden Studie wurde daher der Einfluss der Lebensstile auf die Wohnungsnachfrage berücksichtigt. Um Lebensstilgruppen bilden zu können, wurden neben soziodemografischen Merkmalen auch Angaben zum Freizeitverhalten und zu Wertorientierungen herangezogen und sogenannte "Wohnkonzepte" gebildet. Zur Bildung wohnungswirtschaftlicher Ziel-/Nachfragergruppen werden letztlich die drei Dimensionen Alters-/Haushaltszusammensetzung, Kaufkraft und die angesprochenen Wohnkonzepte miteinander verknüpft. 56

57 Rahmendaten der befragtenwohnbevölkerung Die Befragten leben mehrheitlich in Haushalten mit bis zu zwei Personen (69 %). Der Anteil berufstätiger liegt insgesamt bei 48 Prozent. Wie die nachfolgende Abbildung zeigt, sind die Berufstätigen zumeist im öffentlichen Dienst bzw. bei Gebietskörperschaften sowie im Handel und der Industrie beschäftigt. Mit etwas Abstand sind auch die Bereiche Medien/Multimedia, Finanz- und Versicherungswesen und sonstige Dienstleistungsbranchen von Relevanz. Branche Quelle: Eigene Erhebung 57

58 Anhang 4: Zentrale Bestandteile des RVI-Konzeptes Standorteigenschaften - Zentrale Lage im Frankfurter Europaviertel - Lage zwischen Bankenviertel, Frankfurter Messe und Hauptbahnhof - Innenstadtnahe Lage (in FFM rd. 6 Minuten Fußweg bis zur Innenstadt bzw. zum Römer) - Gute verkehrliche Anbindung Nähe zu Hauptbahnhof Direkte Nähe zu Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs (Bus, U-Bahn, S-Bahn) Autobahnanschluss schnell erreichbar Rd. 15 Minuten Fahrtzeit zum Flughafen Frankfurt - Freizeitmöglichkeiten im Umfeld - Naherholungsmöglichkeiten im Europagarten Projektkonzeption (Le Quartier Parigot - Frankfurt am Main) - Wohn- und Geschäftshaus mit Gewerbe-Passage an der Europaallee - 7 Vollgeschosse und 1 Staffelgeschoss - 10 Gewerbe-Einheiten (= m² Nutzfläche) Wohnungen (= m² Wohnfläche) davon 2 Einzimmerwohnungen davon 208 Zweizimmerwohnungen davon 79 Dreizimmerwohnungen - 62 Wohnungen sind als Maisonette-Wohnungen konzipiert - Folgende Wohnungsgrößen sollen umgesetzt werden 52 WE mit 25 bis 45 m² Wohnfläche 115 WE mit 45 bis 60 m² Wohnfläche 84 WE mit 60 bis 75 m² Wohnfläche 41 WE mit 75 bis 100 m² Wohnfläche Tiefgargenstellplätze Projektkonzeption Quelle: RVI GmbH 58

59 Ausstattung von Wohnungen und Wohngebäude - Ausstattung Echtholzparkett in den Wohnräumen - Küche Einbauküchen (vorhanden zum anmieten) Ein Großteil der Wohnungen wird mit offenen Küchen ausgestattet: 2 Einzimmerwohnungen (100 %) 150 Zweizimmerwohnungen (rd. 72 %) 31 Dreizimmerwohnungen (rd. 40 %) - Bäder Weiße Wandfließen und helle oder dunkle Bodenfliesen Kleinraumlüfter in innenliegenden Bädern/WCs - Digitale Ausstattung CAT-7 Verkabelung Satelliten-Aufbereitungsanlage für digitales Fernsehen - Ökologie und Umwelt Wärmeschutz-Isolierglas gemäß EnEV-Nachweis Schallschutzfenster mit Luftwechselsystem Ziel: 70 % des Jahres-Primärbedarfes und Transmissionswärmeverlustes gegenüber Referenzgebäuden nach EnEV 2009 Einsatz einer reversiblen Wärmepumpe zu Unterstützung der Brauchwassererwärmung und Kühlung der Läden über FBH Sommerlicher Wärmeschutz über Rollläden Regenerative Energien nach EEWH 2011 durch Einsatz von Fernwärme mit 82,4 % aus KWK - Sicherheit Haus- und Wohnungstüren mit Sicherheitsbeschlägen Einbruchschutz-Fenster und Terrassentürelementen nach Widerstandsklasse 2 im Erdgeschoss Videoüberwachung in exponierten Bereichen der Anlage (Hauseingang, Tiefgaragenzufahrten) Bewegungsmelder in den Verteilerfluren Außenbeleuchtungskonzept Türsprechanlage mit Display Brandmelde- und Sprinkleranlage - Besonderheiten Wasch- und Trockenräume mit Waschmaschine und Trockenautomat in jedem Wohnhaus der Anlage im Keller Fahrradabstellräume Netzersatzanlage Alle Wohnungen im Erdgeschoss werden barrierefrei gemäß DIN errichtet Mechanische Be- und Entlüftung der Tiefgaragen-Ebenen 59

60 Wohnbeispiele Atelier-Wohnungen (Bsp. A 6.04: 69,33 m² Wohnfläche, Miete p.a Euro (= 11,50 Euro/m²)) Quelle: RVI GmbH Maisonette-Wohnungen (Bsp. A 1.08: 88,98 m² Wohnfläche, Miete p.a Euro (= 11,50 Euro/m²)) Quelle: RVI GmbH Studios (Bsp. A6.15: 51,30 m² Wohnfläche, Miete p.a Euro (= 11,50 Euro/m²)) Quelle: RVI GmbH 60

61 Zweizimmerwohnung (Bsp. B 1.05: 36,59 m² Wohnfläche, Miete p.a Euro (= 11,50 Euro/m²) Quelle: RVI GmbH Zielgruppe Mieter - Für Zweizimmerwohnungen stehen vor allem Singles im Fokus 69 Prozent der aktuellen RVI-Mieter sind Singles - Für die Dreizimmerwohnungen werden Paare als relevante Zielgruppe gesehen 28 Prozent der aktuellen RVI-Mieter sind Doppelverdienerhaushalte (DINKs) - Ein Großteil der RVI-Mieter ist aktuell zwischen 26 und 40 Jahre alt - RVI-Mieter-Zielgruppen haben mittlere Einkommen; ein Großteil der RVI-Mieter haben Haushaltseinkommen zwischen und Euro pro Monat - RVI-Mieter haben den Wunsch nach anspruchsvollem Wohnen 61

62 62

63 Urbanes Wohnkonzept Im Auftrag der: RVI GmbH

64 Impressum Ansprechpartner: Sonja Borchard, Nadine Stiens, Carina Pelz, Christian Stamer Bochum, Juli 2011 InWIS Forschung & Beratung GmbH Springorumallee Bochum Tel.: Fax: info@inwis.de Internet: InWIS, Bochum. Alle Rechte vorbehalten.

65 Inhalt 1. Kontext "Urbanes Wohnen" - Welche Nachfragertrends gibt es? Wohnwünsche und Ausstattungsmerkmale: Das sagen die Frankfurter Aktuelle und gewünschte Wohnsituation Gewünschte Wohnlage und gewünschter Stadtteil Ansprüche an die Wohnsituation Ansprüche an die Wohnungsausstattung Interesse am Urbanen Wohnen Das WohnMatrix-Modell für die Frankfurter Innenstadt Wohnkonzepte in der Frankfurter Innenstadt Zentrale Zielgruppen in der Frankfurter Innenstadt Marktchancen des RVI-Konzeptes in Frankfurt am Main Lagequalitäten Standortumfeld Gebäudekonzeption Ausstattung des Gebäudes Ausstattung der Wohnungen Preisniveau Management Summary Anhang 1: Forschungsfragen und Zielsetzung Anhang 2: Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen Anhang 3: Rahmendaten der Zielgruppenbefragung Anhang 4: Zentrale Bestandteile des RVI-Konzeptes

66 1. Kontext Der Wohnungs- und Immobilienmarkt befindet sich in Deutschland in einem strukturellen Veränderungsprozess, von dem einzelne Regionen und sachliche Teilmärkte unterschiedlich betroffen sind. In regionaler Hinsicht gibt es ein starkes Gefälle zwischen wirtschaftlich prosperierenden und konjunkturell schwächeren Regionen, zwischen Kernstädten und Umland sowie innerhalb der Städte zwischen Stadtteilen und Wohnquartieren mit unterschiedlichem sozialen Rang. Aber auch in sachlicher Hinsicht differenzieren sich die Wohnungsteilmärkte immer weiter aus. Dies hängt wesentlich damit zusammen, dass sich die Wohnungsnachfrage erheblich gewandelt hat. In den letzten Jahren haben sich aufgrund des demografischen und des gesellschaftlichen Wandels (Stichwort Wertewandel ) immer kleinere Zielgruppen mit speziellen Anforderungen an das Gut Wohnen herauskristallisiert. Auch die Beschaffenheit bzw. das Ambiente der Wohnumgebung des unmittelbaren Wohnquartiers und des Stadtteils spielen eine immer größere Rolle. In diesem Zusammenhang ist in den letzten Jahren auch ein verstärkter Trend zum "Urbanen Wohnen" zu verzeichnen, der mit einer Ausdifferenzierung der Nachfrage einzelner Lebensstilgruppen einhergeht. Die "Renaissance der Stadt" für das Wohnen findet in dynamischen Städten wie Frankfurt, Stuttgart, Mainz und Wiesbaden aber auch in Hamburg, München, Köln, Berlin und Düsseldorf sichtbaren Ausdruck in reger Investitionstätigkeit. Für den Lebensalltag der meisten Menschen hat der Wohnort eine zentrale Bedeutung. Wohn- und Alltagsmobilität stehen in einer Wechselbeziehung und müssen im Kontext individueller und gesellschaftlicher Prozesse analysiert werden. Dabei gilt es, die Faktoren, die für eine Renaissance der Innenstadt als Wohnquartier sprechen ebenso zu analysieren, wie die Wohnortpräferenzen von Bewohnern innenstadtnaher Wohnquartiere. 1 Im Rahmen einer Studie zum "Urbanen Wohnkonzept" der RVI GmbH kann mittels einer empirischen Analyse, die wissenschaftlich fundiert initiiert wird, die Situation an prosperierenden Standorten und in zentralen Lagen untersucht werden. Dabei soll der Fragestellung nachgegangen werden, wie Mietwohnungen in prosperierenden urbanen Lagen den aktuellen Bedürfnissen und soziodemografischen Trends gerecht werden. Dabei wird ein anwendungsorientiertes Vorgehen gewählt und das RVI Konzept geprüft. Die Fragestellung wird mittels einer empirischen Erhebung bearbeitet. Dabei kommt das bundeweit erprobte "Wohntrends 2020" Modell 2, eine Weiterentwicklung der Sinus-Milieus, zum Einsatz. Hier können empirisch erhobene Ergebnisse mit bundesweiten Trends in einem Benchmark verglichen und eingeordnet werden. Aufgrund mehrerer Projekte für Investoren, Wohnungsgesellschaften und Stadtverwaltung im Raum Frankfurt, aber auch in Stuttgart, Mainz und Wiesbaden, besteht jeweils ein gutes Marktwissen (v.a. zu Wohnlagen, Preisen, Nachfragertrends), auf das im Rahmen der Untersuchung - gemäß den Verschwiegenheitsabsprachen mit den einzelnen Auftraggebern - zurückgegriffen werden kann. Insbesondere die aktuell erfolgte empirische Analyse des Frankfurter Mietspiegels durch das InWIS Institut im Auftrag der Stadt Frankfurt, belegt einen sehr guten Kenntnisstand des Frankfurter Wohnungsmarktes. 1 Vgl. u.a. Schmitt, Selle (Hg. 2008): Bestand? Perspektiven für das Wohnen in der Stadt; Brühl, Echter, Frölich von Bodelschwingh, Jekel (2005): Wohnen in der Innenstadt - eine Renaissance?; Beckmann, Hesse, Holz-Rau, Hunecke (Hg. 2006): StadtLeben-Wohnen, Mobilität und Lebensstil 2GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v.(2008): Wohntrends 2020, Berlin. 4

67 2. "Urbanes Wohnen" - Welche Nachfragertrends gibt es? Nach Osterhage 2007 wird unter der Reurbanisierung die Wiederentdeckung städtischer Lebensformen und damit einhergehend ein erneuter Bedeutungsgewinn städtisch geprägter Standorte verstanden. 3 In den letzten Jahren konnte in zahlreichen deutschen Großstädten ein Bevölkerungswachstum beobachtet werden. Gleichzeitig ist die Tendenz einer abnehmenden Suburbanisierung festzustellen. In Deutschland leben aktuell rund 24 Mio. Menschen in Innenstädten. Die Renaissance der Innenstädte ist jedoch differenziert zu betrachten. Innenstädte sind vor allem für junge Erwachsene (18- bis 29-Jährige) attraktiv. Die Zahl der jungen Erwachsenen, die in Innenstädten leben, steigt in den letzten Jahren kontinuierlich. Am Stadtrand und in den Innenstädten ist hingegen sowohl in den ostdeutschen als auch in den westdeutschen Städten ein Rückgang an Kindern und Jugendlichen unter 18 Jahren festzustellen. Bei den älteren Personen über 60 Jahren ist der Trend in den westdeutschen Städten konstant. Ein deutlicher Anstieg ist im Gegensatz dazu in den Randgebieten ostdeutscher Städte zu verzeichnen. 4 Vor allem die 18- bis 39-Jähringen bevorzugen Innenstädte als Wohnort. Mehr als ein Drittel der Innenstadtbewohner zählt zu dieser Altersgruppe. Innerhalb dieser Gruppe ist jedoch eine Verschiebung der Anteile feststellbar. Der Anteil der 18- bis 29-Jährigen wächst, während der Anteil der 30- bis 39-Jährigen schrumpft. Junge Haushalte bevorzugen lebendige Innenstadtgebiete mit unverbindlichen Nachbarschaften und hohem Freizeitangebot. Die Arbeitsmarkt- bzw. Ausbildungssituation spielt ebenfalls eine Rolle. Familienhaushalte bevorzugen hingegen größere Wohnungen mit gut erreichbaren Frei- und Spielflächen. Mit der Familiengründung wächst in der Regel auch der Wunsch nach Eigentum. Dieser Wunsch lässt sich aus finanziellen Gründen in der Regel eher am Stadtrand bzw. im suburbanen Umland realisieren. 5 Für die zunehmende Bedeutung des innerstädtischen Wohnens gibt es vielfältige Gründe. Einen besonders starken Einfluss auf die Entwicklung hat die Situation der städtischen Arbeitsmärkte. So ist die Beschäftigungs- und Ausbildungssituation in der Stadt in der Regel deutlich günstiger als im suburbanen Umland bzw. im ländlichen Raum. Insbesondere bei jungen Menschen ist zu beobachten, dass sie ihren Wohn- und Lebensmittelpunkt an der Arbeitsmarktsituation orientieren. Der Zusammenhang zwischen Arbeits- und Wohnstandort ist nicht unbedingt lokal, sondern in erster Linie stadtregional. Untersuchungen haben ergeben, dass besonders wachsende Städte einen hohen Erwerbstätigenanteil aufweisen. In Hochschulstädten sorgt außerdem bildungsbedingte Wanderung für Bevölkerungswachstum und Nachfrage nach Wohnraum. Studierende bevorzugen in der Regel innerstädtisches Wohnen. Zwar suchen Studierende meist preisgünstigen Wohnraum, durch den Zusammenschluss zu Wohngemeinschaften sind sie jedoch auch in eher hochpreisigen Quartieren am Wohnungsmarkt konkurrenzfähig. Der Statuswechsel, der früher mit dem Ende der Ausbildung einherging, ist heute nicht mehr so klar abzugrenzen. Studentische Lebensstile werden durch die geforderte Flexibilität am Arbeitsmarkt in die poststudentische Lebensphase verlängert. Typische Studentenquartiere werden aber auch von anderen Lebensstilgruppen angezogen. Insbesondere allein wohnende Berufstätige bevorzugen die Nähe zur Innenstadt und werden durch die studentische Infrastruktur angesprochen. 6 Ein weiterer Faktor, der zur Stärkung des innerstädtischen Wohnens beiträgt, sind die Mobilitätskosten. Die steigenden Energiepreise führen zu steigenden Kosten für Pendler. Sowohl die Preise für Kraftstoff, als auch die Kosten für den ÖPNV sind in den letzten Jahren gestiegen. Die Pendlerpauschale kann aktuell lediglich in geringem Maße zu einem Ausgleich der Kosten beitragen. Neben dem Kostenfaktor ist auch der Zeitfaktor in Bezug auf das Pendeln zwischen Wohn- und Arbeitsort entscheidend. Der Trend geht mittlerweile dahin, Wohnen, Freizeit und Arbeit in räumlicher Nähe zu verbinden. 3 Osterhage, F. (2007): Reurbanisierung in Nordrhein-Westfalen: Von der Stadtflucht zur Renaissance der Städte. In: Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung (Hg.): Demographischer Wandel in Nordrhein-Westfalen. Dortmund (ILS-NRW-Schriften, 203), S Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2010): Fokus Innenstadt: Aspekte innerstädtischer Bevölkerungsentwicklung (= BBSR-Berichte KOMPAKT 11/2010) 5 Ebd. 6 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2010): Zurück in die Stadt oder: Gibt es einen neue Attraktivität der Innenstädte? (= BBSR-Berichte KOMPAKT 2/2011) 5

68 Als weiterer Vorteil des urbanen Lebens werden im Rahmen von Untersuchungen immer wieder die vielfäl- ge- tig vorhandenen und relativ schnell erreichbaren öffentlichen und privaten Infrastruktureinrichtungen nannt. Neben einem umfassendenn Bildungs- und Kulturangebot sind Betreuungs-, Gesundheits- und Servi- Freizeit- und celeistungen sowie Einkaufsmöglichkeiten in der Stadt vielfältig vorhanden. Das differenzierte Erlebnisangebot in den Städten wird von vielen Menschen als attraktiver empfunden. Entscheidend für die urbane Bevölkerung sind vor allem kurze Wege bei der Erfüllung der individuellen Bedürfnisse. Kurze Wege erleichtern den Umgang mit der Ressource Zeit, die in der persönlichen Wahrnehmung des Einzelnen immer knapper wird. 78 Begünstigt werden diese Entwicklungen durch veränderte Lebensstile und Wohnkonzepte. Zwar gilt das freistehende Einfamilienhaus seit Jahren als beliebteste Wohnform in Deutschland, jedoch haben gesell- lassen. schaftliche und ökonomische Veränderungsprozesse neue Wohnpräferenzen entstehenn Im Rahmen der Wohntrends 2020-Studie, die vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobiliender unter 30-Jährigen unternehmen e.v. in Auftrag gegeben wurde, hat sich gezeigt, dass rund die Hälfte sowie rund ein Drittel der 30- bis 44-Jährigen eine Wohnung in der Innenstadt bzw. in zentrumsnähe bevor- zugt. 9 Gewünschte Wohnlagen (Anteile in Prozent) Quelle: GdW (2008): Wohntrends 2020 Die Nachfrage nach den unterschiedlichen Arten von Wohnraum wird sowohl durch soziodemografische und ökonomische Merkmale der nachfragenden Haushalte, aber auch durch deren Einstellungen und Wertorien- seit jeher we- tierungen bestimmt. Während die ersten beiden "klassischen" Dimensionen der Nachfrage sentliche Aspekte der Wohnungs- und Wohnstandortwahl bestimmen und entsprechend auch im Bewuss- Dimension erst tsein der Wohnungswirtschaft einen wesentlichen Stellenwert einnehmen, ist die ideelle vergleichsweise kurz durch die immer deutlicher werdende Pluralisierung der Lebensstile in Deutschland auf der Agenda wohnungswirtschaftlichen Handelns gerückt. Neben den "traditionellen" Dimensionen konnte der Einfluss der ideellen Dimension in Form von unterschiedlichen Wohnkonzepten, die aus den milieuspezifischen Differenzierungen unserer Gesellschaft resultieren, klar nachgewiesen werden. 7 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2010): Zurück in die Stadt oder: Gibt es einen neue Attraktivität der Innenstädte? (= BBSR-Berichte KOMPAKT 2/2011) 8 Bertelsmann Stiftung (2006): Mittendrin und nicht am Rand - Urbanität zählt 9GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. (2008): Wohntrends 2020, Berlin. 6

69 Dimensionen der Wohnungsnachfrage Quelle:GdW (2008): Wohntrends 2020 Aufbauend auf milieuspezifischen Untersuchungen wurden daher im Rahmen der Wohntrends 2020-Studie sechs unterschiedliche Wohnkonzepte identifiziert, die neben den traditionellen Determinanten der Woh- der Nachfrage nungsnachfrage "Altersstruktur/Haushaltstyp" und "Wohnkaufkraft" diese ideelle Dimension bilden. Wohnkonzepte Quelle:GdW (2008): Wohntrends 2020 Bezogen auf die gewünschten Wohnlagen zeigen sich erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Wohnkonzepten. Angesichts des Umstandes, dass die Wahl des Wohnstandortes ein wesentliches Unter- Eine Differenzierung scheidungsmerkmal der unterschiedlichen Zielgruppen ist, ist das nicht überraschend. nach Siedlungstypen verdeutlicht dieses. So bevorzugen bspw. Haushalte mit kommunikativ-dynamischen Wohnkonzepten innerstädtische bzw. zentrumsnahe Wohnlagen. Ebenso zeigen Haushalte mit anspruchs- Haushalte und rund ein Drittel der anspruchsvollen Haushalte werden durch diese Wohnlagen angespro- vollen Wohnkonzepten eine Präferenz für diese Wohnlagen. Rd. 40 Prozent der kommunikativ-dynamischen chen 7

70 Gewünschtes Wohngebiet Quelle: GdW (2008). Wohntrends 2020 Für zukunftsorientierte Strategien ist es wichtig, nicht nur aktuelle Verteilungen der Wohnkonzepte zu kennen, sondern auch deren zukünftige quantitative Entwicklung zu berücksichtigen. Grundsätzlich lassen sich aber folgende Entwicklungstrends für Deutschland erwarten: Wohnkonzepte - zukünftige Entwicklungstendenzen Quelle: GdW (2008). Wohntrends 2020 Die Zahl der Haushalte mit kommunikativ-dynamischen, mit anspruchsvollen, aber auch mit einfachfunktionalen Wohnkonzepten wird wachsen. Das kommunikativ-dynamische Wohnkonzept wird an Bedeutung zunehmen, weil immer mehr ältere Haushalte diese Vorstellung aus ihren jüngeren Jahren "mitnehmen". Die Gruppe der Anspruchsvollen wird durch eine weiter zunehmende Bedeutung des Images hinzugewinnen. Auf der anderen Seite wird das einfach-funktionale Konzept sich durch die Zunahme einkommensschwacher Haushalte etwas verbreitern. Während der Anteil der Haushalte mit einem häuslich-familiär ausgerichteten Wohnkonzept stagnieren dürfte, wird die Bedeutung der konventionell-situierten und der solide-bescheidenen Wohnkonzepte im Zeitablauf abnehmen. Für den Rückgang der beiden letzten Gruppen, die stark bei den Senioren vertreten sind, sind im Wesentlichen Veränderungen bei den älteren Haushalten verantwortlich. Für die Entwicklung der Wohnungsmärkte in den Innenstädten sind vor allem Haushalte mit kommunikativdynamischen Wohnkonzepten sowie Haushalte mit anspruchsvollen Wohnkonzepten relevant. 8

71 3. Wohnwünsche und Ausstattungsmerkmale: Das sagen die Frankfurter 3.1. Aktuelle und gewünschte Wohnsituation Quelle: Eigene Erhebung Mit insgesamt 84Prozent wohnen die Befragten derzeit mehrheitlich zur Miete, was insbesondere auf jün- Wohnlagen zutrifft. gere Haushaltstypen (Singles oder Paare bis 44 Jahre) und Haushalte in zentrumsnahen Demgegenüber wünscht sich etwa die Hälfte der Befragten im Eigentum zu wohnen, was vor allem für Fami- Lagen gilt. Den lien, Singles und Paare im Alter von 30 bis 44 Jahren sowie für Personen in zentrumsfernen Wunsch zur Miete zu wohnen äußern insgesamt etwa 48%. Dieser ist vergleichsweise stark ausgeprägt unter Haushalten in zentrumsnahen Lagen sowie unter Singles und Paaren unter 30 Jahren bzw. ab 45 Jah- ren. Wohnverhältnis In Bezug auf die Wohnungsgröße leben die Befragten zu etwa zwei Dritteln in Wohnungen, die bis zu 75m² groß sind (durchschnittlich etwa 75 m²). Stellt man der aktuellen die gewünschte Wohnungsgröße gegenü- etwa 90 m²). Zumeist ber, so zeigt sich ein vermehrter Wunsch nach größeren Wohnungen (durchschnittlichh wünschen sich die Befragten Wohnungen, die größer als 75 m² sind. Besonders begehrt sind Wohnungen zwischen 75 und 100 m², was insbesondere für Singles und Paare unter 45 Jahren und Mehrpersonenhaus- halte gilt. 9

72 Wohnfläche Quelle: Eigene Erhebung Hinsichtlich der Raumaufteilung leben die Befragten aktuell zumeist in Wohnungen mit bis zu drei Räumen. Bevorzugt werden dominant Wohnungen mit drei Räumen. Dreiraumwohnungen werden dabei zumeist von Singles und Paaren unter 30 Jahren bzw. zwischen 45 und 64 Jahren gewünscht, wohingegen Singles und Paare zwischen 30 und 44 Jahren vermehrt den Wunsch nach Wohnungen mit vier Räumen äußern. Raumanzahl Quelle: Eigene Erhebung 10

73 3.2. Gewünschte Wohnlage und gewünschter Stadtteil Hinsichtlich der Frage, in was für einem Gebiet eine Wunschwohnung liegen sollte, erweist sich eine ruhige Stadtteillage zwischen Innenstadtrand und Stadtrand als die beliebteste Wohnlage. Mit etwas Abstand erfreuen sich urbane Wohnlagen (Zentrumsnähe/Innenstadtrand bzw. Stadtteilzentrum/Nähe eines Stadt- teilzentrums) ebenfalls großer Beliebtheit. Gewünschte Wohnlage Quelle: Eigene Erhebung Differenziert man dieses Ergebnis hinsichtlich der Frage, ob die Befragten derzeit zentrumsnah oder zentrumsfern wohnen, so zeigt sich, dass urbane Wohnlagen (Innenstadt, Zentrumsnähe/Innenstadtrand, Stadt- Interesse stoßen, teilzentrum/nähe eines Stadtteilzentrums) insbesondere bei jenen auf ein gesteigertes die derzeit zentrumsnah wohnen. Dies gilt insbesondere für die Innenstadt, welche insgesamt von ca. 10%, unter zentrumsnah wohnenden jedoch von etwa 14% präferiert wird. Gegenteiliges gilt für nicht-urbane Lagen, welche von jenen bevorzugt werden, die derzeit zentrumsfern leben. Eine Differenzierung nach Haushaltstypen zeigt hierbei, dass Singles und Paare unter 30 Jahren eine Lage in Zentrumsnähe/Innenstadtrand am stärksten präferieren. Diese Lage stößt bei Singles und Paaren zwi- bzw. die Nähe schen 30 und 44 Jahren auf geringeres Interesse, diese bevorzugen ein Stadtteilzentrum eines Stadtteilzentrums. Singles und Paare im Alter von 45 bis 64 Jahren zeigen im Vergleich der Haus- und Paare ab 65 haltstypen das größte Interesse an einer Wohnung in der Innenstadt, wohingegen Singles eine eindeutige Präferenz für die ruhige Stadtteillage zwischen Innenstadtrand und Stadtrand offenbaren. Familien und Mehrpersonenhaushalte interessieren sich vor allem für zentrumsnahe Lagen bzw. den Innen- zeigen die Be- stadtrand. Auf die Frage, in welchem Frankfurter Stadtteil die Befragten am liebsten wohnen möchten, fragten vor allem für die Stadtteile Sachsenhausen (vor allem Singles/Paare unter 45 Jahren Jahren) und Bornheim (ebenfalls Singles/Paaree unter 45 Jahren, Mehrpersonenhaushalte) ein besonderes Interesse. 11

74 Gewünschter Stadtteil Quelle: Eigene Erhebung Befragte, die angegeben haben, in der Innenstadt wohnen zu möchten, interessierenn sich mit Abstand am häufigsten für die Stadtgebiete Innenstadt (29 %), Eckenheim (16 %) und Gallus (14 %). Sofern Befragte eine zentrumsnahe Lage bzw. den Innenstadtrand als Präferenzstandort angegeben haben, werden als gewünschte Stadtteile mit deutlichem Abstand Sachsenhausen (38 %) und Bornheim (32 %) genannt. 12

75 3.3. Ansprüche an die Wohnsituation Merkmale, die in Bezug auf die Wohnsituation als besonders wichtig angesehen werden sind insgesamt vor allem gute Einkaufsmöglichkeiten, gute Anbindungen an den ÖPNV, Sicherheit und Sauberkeit, ein gutes Angebot an Grünflächen sowie gute Verkehrsanbindungen im Wohnumfeld. Demgegenüber wird insbesonzur gemeinschaftlichen dere dem Wohnen in einer (virtuell) vernetzten Nachbarschaft und der Möglichkeit Nutzung von Verkehrsmitteln eine vergleichsweise geringe Bedeutung beigemessen. Wohnumfeldanforderungen Quelle: Eigene Erhebung Im Folgenden soll für die einzelnenn Haushaltstypen aufgeführt werden, welche Merkmale jeweils als beson- - Singles und Paare unter 30 Jahren: gute ÖPNV-Anbindungen, gutes kulturelles Angebot - Singles und Paare zwischen 30 und 44 Jahren: kurze Wege zwischen Wohnort und Arbeitsplatz, ders bzw. im Vergleich der Haushaltstypen überdurchschnittlich wichtig eingestuft werden. Möglichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung von Verkehrsmitteln, viele Grünflächen und Naherholungsmöglichkeiten, in einer gut vernetzten Nachbarschaft zu wohnen, besonders ruhige Wohngegend - Singles und Paare zwischen 45 und 64 Jahren: Möglichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung von Verkehrsmitteln, Architektur des Wohngebäudes, gute Verkehrsanbindungen - Singles und Paare ab 65 Jahren: Image/Ansehen der Wohngegend, Image/Ansehen des Wohngebäudes, die nachbarschaftliche Gemeinschaft, in einer gut vernetzten Nachbarschaft zu wohnen, Architektur des Wohngebäudes, besonders sichere Wohngegend, besonders saubere Wohngegend, besonders ruhige Wohngegend - Familien: kurze Wege zwischen Wohnort und Arbeitsplatz, umfangreiches Angebot an Freizeit- und Sportmöglichkeiten, nachbarschaftliche Gemeinschaft, in einer gut vernetzten Nachbarschaft zu wohnen, viele Grünflächen und Naherholungsmöglichkeiten - Mehrpersonenhaushalte: Möglichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung von Verkehrsmitteln, kurze Wege zwischen Wohnort und Arbeitsplatz, umfangreiches Angebot an Freizeit- und Sportmöglichkeiten, gute Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten 13

76 3.4. Ansprüche an die Wohnungsausstattung Ausstattungsmerkmale, denen einee besondere Wichtigkeit beigemessen wird, sind insbesondere ein Balkon bzw. eine Terrasse/Dachterrasse sowie viel Licht und große Fensterflächen und Maßnahmen zur häuslichen Sicherheit. Auch ein Keller mit Wasch- und Trockenräumen sowie moderne Technologien stoßen auf ein relativ großes Interesse. Demgegenüber ist den Befragten eine offene Küche weniger wichtig. Auch ein Passivhaus ist von eher nachrangiger Bedeutung. Ausstattungswünsche Quelle: Eigene Erhebung Eine Differenzierung nach Haushaltstypen führt zu folgendem Ergebnis: - Singles und Paare unter 30 Jahren: Ausstattung mit modernen Technologien - Singles und Paare zwischen 30 und 44 Jahren: Passivhaus, offene Küche, hochwertige Bodenbeläge, viel Licht und große Fensterflächen, besonders schönes Badezimmer - Singles und Paare zwischen 45 und 64 Jahren: ökologische Baustoffe, teilweise auch Maßnahmen zur häuslichen Sicherheit - Singles und Paare ab 65 Jahren: Maßnahmen zur häuslichen Sicherheit, Einbauküche - Familien: Garage/Tiefgarage oder Stellplatz, Keller mit Wasch- und Trockenräumen, ökologische Baustoffe, Ausstattung mit modernen Technologien, offene Küche - Mehrpersonenhaushalte: ökologische Baustoffe, besonders schönes Badezimmer, Garage/Tiefgarage oder Stellplatz, Passivhaus, Einbauküche In Bezug auf die allgemeine Anspruchshaltung zeigt sich, dass diese bei Familien und Singles oder Paaren zwischen 30 und 44 Jahren im Vergleich am stärksten ausgeprägt ist. Diese Gruppen messen den aufgeführ- wären, für energe- ten Merkmalen im Schnitt eine höhere Wichtigkeit bei als andere Haushaltstypen. Im Rahmen der Studie wurde weiterhin gefragt, ob die Befragten prinzipiell dazu bereit tische Maßnahmen eine höhere Miete zu zahlen. Wie sich zeigt, sind insgesamt 65Prozent der Befragten hierzu bereit. Diesbezüglich unterscheiden sich die untersuchten Haushaltstypen allerdings mitunter deutgrößte Interesse lich. Die Gruppe der Singles und Paare zwischen 30 und 44 Jahren zeigt hierbei das sowie 14

77 Zahlungsbereitschaft (etwa 90 %). Bei den Singles und Paaren unter 30 sowie bei Mehrpersonenhaushalten ergibt sich mit 80 bzw. 85 Prozent Zustimmung ebenfalls eine hohe Bereitschaft für energetische Maßnah- geringes men Mehrkosten in Kauf zu nehmen. Haushaltstypen ab 45 Jahren zeigen ein vergleichsweise Interesse an energetischen Maßnahmen. Interesse an/zahlungsbereitschaft für Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten Quelle: Eigene Erhebung 15

78 3.5. Interesse am Urbanen Wohnen Insgesamt können sich 36Prozent der Befragten vorstellen, in eine Wohnung nach dem urbanen Wohnkonzept zu ziehen. Interesse am urbanen Wohnkonzept Singles oder Paare unter 30 Jahren Singles oder Paare 30 bis 44 Jahre Singles oder Paare 45 bis 64 Jahre Singles oder Paare 65 Jahre und älter Familien Mehrpersonenhaushalte Gesamt Ja, auf jeden Fall. Ja, vielleicht. Nein, eher nicht. Nein, auf keinen Fall. Quelle: Eigene Erhebung Wie ersichtlich wird, stößt das urbane Wohnkonzept bei den Singles und Paaren unter 30 Jahren auf das größte Interesse. Lediglich 13Prozent dieser Gruppe können sich einen Einzug in diese Wohnform nicht vorstellen. Ein ebenfalls großes Interesse wird dem Konzept von Personen entgegengebracht, die in Mehrpersonenhaushalten leben. Diese können sich einen Einzug zu 64Prozent vorstellen. An dritter Stelle sind hier die Singles und Paare zwischen 45 und 64 Jahren zu nennen, von welchen sich 39Prozent einen Einzug in ein urbanes Wohnen vorstellen können. Singles und Paare im Alter von 30 bis 44 Jahren bzw. 65 Jahren und älter können sich einen Einzug zu 28Prozent bzw. 26Prozent vorstellen. Das geringste Interesse an dem Konzept besteht unter Familien: 86Prozent können sich dies (eher) nicht vorstellen. Eine Differenzierung danach, ob ein Befragter derzeit zentrumsnah oder zentrumsfern wohnt, führt zu dem Ergebnis, dass das urbane Wohnkonzept unter zentrumsnahen Befragten auf ein tendenziell erhöhtes Interesse stößt: 41Prozent derer, die zentrumsnah wohnen können sich einen Einzug in eine Wohnung nach dem Konzept vorstellen, unter zentrumsfern lebenden Befragten liegt dieser Anteil bei 33Prozent. Diejenigen Befragten, die einen Einzug in eine urbane Wohnung nicht gänzlich ausschließen, würden sich zu 38% ein Angebot wohnungsnaher Dienstleistungen in der Wohnanlage wünschen. Hierbei sind Post- und Paketdienste sowie ein Wäscheservice besonders beliebt. Ein großes grundsätzliches Interesse an wohnungsnahen Dienstleistungen besteht vor allem unter Mehrpersonenhaushalten, Singles und Paaren zwischen 30 und 44 Jahren sowie unter Singles und Paaren ab 65 Jahren. Ferner ist das Interesse an entsprechenden Diensten unter zentrumsfern lebenden Befragten mit 43Prozent deutlich höher als unter zentrumsnah lebenden (33 %). 16

79 Gewünschte zusätzliche Serviceleistungen Quelle: Eigene Erhebung Diejenigen Befragten, die einen Einzug in eine Wohnung nach dem urbanen Wohnkonzept nicht ausschließen, würden im Schnitt etwa 6000 Euro monatliche Nettokaltmiete hierfür zahlen. Bei der Interpretation dieses Wertes ist jedoch zu berücksichtigen, dass dies eine sehr abstrakte Größe darstellt: Die Befragten haben keine genaueren Informationen über Wohnungsgröße und genaue Ausstattungsmerkmale, was die Einschätzung erschwert. Die Zahlungsbereitschaft steigt hingegen, wenn der Kunde eine konkretes Angebot besichtigt, das auch seinen Wohnwünschen entspricht. Die größte Zahlungsbereitschaft findet sich unter Singles und Paaren zwischen 30 und 44 Jahren, gefolgt von Familien und Singles und Paaren zwischen 45 und 64 Jahren. Die geringste Zahlungsbereitschaft ist unter Singles und Paaren ab 65 Jahren festzustellen. Zahlungsbereitschaft für das urbane Wohnkonzept nach Haushaltstyp Haushaltstyp Singles oder Paare unter 30 Jahren Singles oder Paare 30 bis 44 Jahre Singles oder Paare 45 bis 64 Jahre Singles oder Paare 65 Jahre und älter Familien Mehrpersonenhaushalte Gesamt Quelle: Eigene Erhebung Zahlungsbereitschaft (monatliche Nettokaltmiete) 530 Euro 725 Euro 635 Euro 460 Euro 660 Euro 560 Euro 600 Euro 17

80 4. Das WohnMatrix-Modellfür die Frankfurter Innenstadt 4.1. Wohnkonzepte in der Frankfurter Innenstadt Ein wichtiger Bestandteil dieser Studie war die Bildung wohnungswirtschaftlicher Nachfragergruppen. Um die in der Realität beobachtbaren unterschiedlichen Wohn- und Lebensformen differenziert abzubilden, reichen jedoch soziostrukturelle und -ökonomische Merkmale wie Alter, Haushaltsgröße und Einkommen alleine nicht mehr aus. Daher hat die InWIS Forschung & Beratung GmbH aufbauend auf lebensstil- /milieuspezifischen Untersuchungen im Rahmen der Studie "Wohntrends 2020" 10 sechs unterschiedliche Wohnkonzepte identifiziert, die neben den traditionellen Determinanten der Wohnungsnachfrage "Altersstruktur/Haushaltstyp" und "Wohnkaufkraft" diese ideelle Dimension der Nachfrage bilden.die sechs Wohnkonzepte bilden unterschiedliche Nachfragertypen ab und tragen damit der gesellschaftlichen Pluralisierung Rechnung. Durch den Begriff "Wohnkonzept" wird ausgedrückt, dass es sich nicht um spontane Wünsche der Haushalte oder Moden handelt, sondern um eher langfristig angelegte subjektive Orientierungen, die aber auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit berücksichtigen. Aufgabe des Modells ist es dabei nicht nur diese lebensstilspezifische Segmentierung vorzunehmen, sondern damit auch eine handlungsorientierte Verknüpfung zum Wohnungsangebot zu schaffen. Die WohnMatrix ist damit vor allem für Wohnungsanbieter und Bauträger interessant, aber auch für Städte, die das Ziel einer aktiven, zielgruppenorientierten Stadtentwicklung verfolgen. Die bundesweite Studie hat dabei deutlich gezeigt, dass die quantitative Verteilung der Wohnkonzepte regional, aber auch lokal erheblich differiert. Die sechs Wohnkonzepte lassen sich wie folgt charakterisieren: Herausragendes Merkmal der Haushalte mit diesem eher konservativ geprägten Konzept ist die hohe Lebenszufriedenheit. Wirtschaftlich und gesellschaftlich wurde das erreicht, was man angestrebt hat. Das wird auch gerne nach Außen dargestellt. Obwohl eine vorsichtige Offenheit gegenüber neuen Entwicklungen besteht, ist die Zufriedenheit mit der jetzigen Situation sehr hoch und der Veränderungswunsch nicht sehr ausgeprägt. Es besteht ein großes Interesse an gesellschaftspolitischen Fragen und Entwicklungen. Die Bedeutung der konventionell-situierten und der solide-bescheidenen Wohnkonzepte wird im Zeitablauf abnehmen. Für den Rückgang der beiden Gruppen, die stark bei Senioren vertreten sind, sind im Wesentlichen Veränderungen in der Anspruchhaltung bei künftigen Älteren verantwortlich. Diese politisch eher progressive und lifestyle-orientierte Gruppe ist sehr offen gegenüber unterschiedlichen Entwicklungen und Eindrücken sowie sehr kommunikativ. Das Leben spielt sich in der Gemeinschaft ab. Dabei werden neben persönlichen Kontakten auch virtuelle Netzwerke gepflegt. Wichtig ist das urbane Umfeld, das unterschiedliche Freizeit- und Kontaktmöglichkeiten bietet. Werte wie Ordnung, Status und Religiosität sind von nachgeordneter Bedeutung. Das kommunikativ-dynamische Wohnkonzept wird an Bedeutung zunehmen, weil immer mehr ältere Haushalte diese Vorstellung aus ihren jüngeren Jahren "mitnehmen". 10 Quelle: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- undimmobilienunternehmen e.v. (2008): Wohntrends 2020, Berlin. 18

81 Diese Gruppe ist stark nach innen orientiert, jedoch auch gleichzeitig fest in (realen) Nachbarschaften und sozialen Netzwerken integriert. Familiäre Werte bilden den zentralen Bezugspunkt, sie sind bestimmend für den Bedarf an Wohnraum und Infrastruktur. Die Orientierung auf den Beruf ist nachrangig. Für die jüngeren Haushalte dieser Gruppe haben zudem klassisch konservative Werte wie Ordnung und Kontinuität an Bedeutung verloren, wobei die älteren Haushalte diese weiterhin schätzen. Der Anteil der Haushalte mit einem häuslich-familiär ausgerichteten Wohnkonzept dürfte künftig stagnieren. Leistung ist das zentrale Credo dieser in Teilen sehr intellektuell geprägten Gruppe. Es werden hohe Anforderungen an die Wohnsituation und das Wohnumfeld gestellt. Man ist vielseitig interessiert, kulturell oder sportlich unterwegs. Optimierungsbestrebungen, die auch gesellschaftlichen Aufstieg repräsentieren sollen, führen häufiger zu Veränderungen der Lebens- und Wohnsituation. Die Bedeutung der Anspruchsvollen wird künftig voraussichtlich zunehmen. Diese bürgerlich geprägten Haushalte sind zufrieden mit ihrer Lebenssituation und schätzen einen geordneten Alltag. Die Ansprüche an die Umwelt sind gering, das Leben eher nach innen gerichtet. Das Fernsehprogramm - altersabhängig Volksmusiksendungen oder modernere Trivialität - nimmt einen zentralen Platz ein. Man gibt sich gegebenenfalls. auch mit weniger zufrieden und arrangiert sich mit dem, was man hat. Die Wohnmobilität ist sehr gering. Das fortschreitende Alter vieler Haushalte wird jedoch früher oder später eine Anpassung der Wohnsituation erfordern. Diese Gruppe ist mit ihrer Lebenssituation häufig nicht zufrieden, es fehlen aber die materiellen und sonstigen Optionen zur Verbesserung der Lebenslage. Es besteht eine ausgeprägte Skepsis gegenüber Neuem und Fremdem. Das einfach-funktionale Konzept wird sich durch die Zunahme einkommensschwacher Haushalte künftig etwas verbreitern. 19

82 Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Frankfurts Derzeit verfolgen jeweils ca. 22 Prozent der ab 18-Jährigen Wohnbevölkerung ein kommunikativdynamisches bzw. häuslich-familiäres Wohnkonzept, 20 Prozent ein anspruchsvolles Wohnkonzept, 16 Prozent ein solide-bescheidenes, 13 Prozent ein konventionell-situiertes und 6 Prozent ein einfachfunktionales Wohnkonzept. Im Vergleich zur bundesweiten Verteilung fallen insbesondere der hohe Anteil an Kommunikativ-dynamischen und der niedrige Anteil an Solide-bescheidenen auf. Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Frankfurts und deutschlandweit Deutschland Gesamt Stadt Frankfurt 7,4% 15,0% 20,6% 5,7% 13,1% 20,5% 15,9% 24,9% 17,1% 21,8% 15,0% 22,2% konventionell-situiert anspruchsvoll häuslich-familiär kommunikativ-dynamisch solide-bescheiden einfach-funktional Quelle: Eigene Erhebung 20

83 4.2. Zentrale Zielgruppen in der Frankfurter Innenstadt Vor allem um zielgruppenspezifische Handlungsbedarfe zu identifizieren, wurden zunächst wohnungswirtschaftliche Ziel-/Nachfragergruppengebildet. Grundlage hierfür bildet die WohnMatrix. Diese verknüpft die drei Dimensionen (Alter/Haushaltskonstellation, Einkommen, Wohnkonzepte) miteinander und ordnet und den einzelnen Kombinationen jeweils spezifische Wohnungstypen zu. Es wird so ganz konkret aufgezeigt, welche Anforderungen jeweils im Hinblick auf Wohnungsart, Größe, Ausstattung, Wohnstandort und Serviceleistungen bestehen. Die erste Ziffer eines nachgefragten Wohnungstyps wird bestimmt durch die Wohnkonzepte. Durch die Kombination der Wohnkonzepte mit den Merkmalen Altersgruppe/ Haushaltstyp und Wohnkaufkraft können nun wohnungswirtschaftliche Zielgruppen beziehungsweise Wohntypen gebildet werden. WohnMatrix Quelle: GdW (2008): Wohntrends 2020 Im Detail impliziert dies beispielsweise, dass die anspruchsvollen Singles oder Paare zwischen 30 und 45 Jahren mit mittlerer oder hoher Kaufkraft den Wohnungstyp 403 besonders nachfragen. Dahinter verbirgt sich wiederum eine spezifische Wohnnachfrage (betrifft Wohnlage, Wohnumfeld, Preissegment, Wohnungsausstattung etc.). 21

84 Die oben aufgeführte WohnMatrix stellt eine wichtige Grundlage dar, um wohnungswirtschaftliche Ziel- /Nachfragergruppen abzubilden. Jedoch ist es nicht zielführend mit der sehr hohen Anzahl an möglichen Nachfragergruppen zu operieren. Dies kann zunächst durch die Fallzahlen begründet werden. Einige mögliche Kombinationen aus Alter, Haushaltszusammensetzung, Wohnkaufkraft, Wohnkonzept sind gering besetzt; statistisch valide Aussagen wären hier nicht möglich. Weiterhin zeigt sich, dass sich einige Nachfragergruppen - vor allem in ihren Wohnwünschen - stark ähneln. Die hohe Anzahl möglicher Ziel- /Nachfragergruppen wären kaum sinnvoll abgrenzbar. Im vorliegenden Fall wurden basierend auf allen möglichen Kombinationen 12 Ziel-/Nachfragergruppen gebildet. Zentrale Zielgruppen in Frankfurt 11 konservativ Kleinbürgerliche Mid-Ager: 5% Kleinbürgerliche Senioren: 8% Konventionellsituiert Konventionellorientierte Senioren: 9% Häuslichfamiliär Häusliche Starter: 4% Häusliche Familie: 9% Häusliche Konsolidierer: 7% Häusliche Mid-Ager: 7% Anspruchsvoll Moderne Familie: 10,5% Solidebescheiden Kommunikativdynamisch modern Quelle: Eigene Erhebung Moderne Starter: 13% Moderne Konsolidierer: 9% Moderne Mid- Familie Ager: 8% über 65 Alter Im Folgenden werden Zielgruppen mit einer überdurchschnittlichen Affinität für das urbane Wohnkonzept nach folgendem Schema charakterisiert 12 : - Kurzprofil: Zusammensetzung der Zielgruppe, momentane und gewünschte Wohnsituation; hier zur Erläuterung: kleine Mietwohnung: bis 60 m² mittelgroße Mietwohnung: ab 61 bis 80 m² große Mietwohnung: ab 81 m² - Lebensstil - Wohnwünsche - Potenziale in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzeptes zu ziehen Bei der folgenden Charakterisierung der Zielgruppen werden neben den Ergebnissen der Befragungen auch Erkenntnisse aus weiteren InWIS-Studien berücksichtigt. 11 Einfach-Funktionale (insgesamt 6% der Wohnbevölkerung) sind in dieser Grafik nicht aufgeführt, da sich diese in allen Altersgruppen finden. 12 Wenn bei einer Zielgruppe zu den aufgeführten Punkten keine Erläuterungen angegeben wurden, dann waren die diesbezüglichen Ergebnisse unauffällig. 22

85 Hauptzielgruppen Zwei sehr gut passende und anvisierte Zielgruppen sind zum einen die modernen Starterhaushalte sowie die modernen Konsolidierer. Aufgrund der Untersuchungsergebnisse ist es zu empfehlen, das Hauptaugenmerkt im Rahmen der Projektkonzeption und -vermarktung auf diesen beiden Zielgruppen zu legen. Moderne Starter - Singles/Paare unter 30 Jahre einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen Wohnkonzept (v.a. 201/202/401/402 auf der WohnMatrix) - Momentane Wohnsituation: Kleine Mietwohnungen (bis 60 m²); man wohnt mehrheitlich zentrumsnah - Bevorzugte Wohnsituation: Kleine bis mittelgroße Wohnungen; Dominanz der 3-Raumwohnung Moderne Starter, eine Gruppe mit einem hohen Bildungsniveau (häufig Studenten oder Personen am Karrierebeginn), pflegen einen lifestyle-orientierten Lebensstil. Diese Gruppe mag es wenn etwas los ist, zeigt Interesse an Szenekneipen, man ist durchaus auch bei Kulturveranstaltungen wie Lesungen und Poetry- Slams sowie bei Sportveranstaltungen zugegen. Man schätzt ein urbanes Umfeld. Ferner ist man an gesellschaftlichen und politischen Fragen interessiert. Die Anspruchsvollen unter den modernen Startern - eine Gruppe die stark an Karriere und sozialem Aufstieg interessiert ist - zeigt darüber hinaus eine vergleichsweise hohe Affinität für gehobene Kulturveranstaltungen wie zum Beispiel Theater oder klassische Musik. Die Kaufkraft dieser Gruppe ist noch unterdurchschnittlich. In Bezug auf die Ansprüche an eine Wohnung sind bei diesem Typus vor allem viel Licht/große Fensterflächen, die Ausstattung der Wohnung mit modernen Technologien und die Möglichkeit, von zuhause aus arbeiten zu können von Bedeutung. Darüber hinaus zeigt man ein hohes Interesse (inkl. Zahlungsbereitschaft) für Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten. Unkonventionellen Wohnformen (beispielsweise Maisonette-Wohnung, Loft etc.) gegenüber ist man aufgeschlossen. Die Anspruchsvollen unter den modernen Startern zeigen darüber hinaus eine hohe Präferenz für ein besonders schönes Badezimmer. Eigentlich legt diese Gruppe viel Wert auf eine urbane, zentrumsnahe Wohnlage. Verwunderlich ist in diesem Kontext, dass bei der bevorzugten Wohnlage oftmals die ruhige Stadtteillage zwischen Innenstadtrand und Stadtrand angegeben wurde. Dies lässt sich wohl dadurch erklären, dass moderne Starter nicht davon ausgehen im Zentrum oder Zentrumsnähe ein ihren Anforderungen und vor allem ihrer Zahlungsbereitschaft entsprechendes Angebot zu finden. Bezogen auf das Wohnumfeld hat diese Gruppe eine relativ große Toleranz gegenüber Beeinträchtigungen, etwa durch Lärm oder Verkehrsbelastung. Demgegenüber legt man hohen Wert auf Nahversorgungsmöglichkeiten, umfangreiche Sport- und Freizeitmöglichkeiten in der Nähe und eine gute Verkehrs-/ÖPNV-Anbindung, die ein reibungsloses und schnelles Pendeln zwischen Wohnung und Universität/Hochschule bzw. Arbeitsplatz ermöglicht. Das Potenzial in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzeptes zu ziehen ist sehr hoch, 81 Prozent der Befragten in Frankfurt am Main können sich dies vorstellen. Die Zahlungsbereitschaft hierfür ist - bedingt durch das noch vergleichsweise geringe Einkommen - unterdurchschnittlich. 23

86 Moderne Konsolidierer bis 45-jährige Singles/Paare mit einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen Wohnkonzept (WohnMatrix: zumeist 204/205/403) - Momentane Wohnsituation: Kleine bis mittelgroße Wohnungen; man wohnt mehrheitlich zentrumsnah - Bevorzugte Wohnsituation: mittelgroße bis große Wohnungen Modernen Konsolidierern ist es weitgehend gelungen, sich beruflich und privat zu etablieren. Im privaten Bereich sind Werte wie Ordnung und Kontinuität von nachrangiger Bedeutung, dafür ist man sehr aktiv und vielseitig - auch kulturell - interessiert. Die modernen Konsolidierer verfügen ihrer beruflichen Qualifikation und ihrem hohen Bildungsniveau entsprechend über eine hohe Kaufkraft, welches eine höhere Anspruchshaltung an die Wohnsituation ermöglicht. Eine Wohnung sollte repräsentativ sein, daher werden höherwertigen Ausstattungsmaterialien ein hohes Interesse und eine hohe Zahlungsbereitschaft entgegengebracht. Die Wohnung sollte vielfältige Ausstattungskriterien wie zum Beispiel energieeffiziente Ausstattungsmerkmale erfüllen, man zeigt auch eine hohe Affinität für ein Passivhaus und legt Wert auf ökologische Baustoffe. Es besteht sehr hohes Interesse an einem besonders schönen Badezimmer, viel Licht/große Fensterflächen und hochwertigen Bodenbelägen. Da es sich um einen eher progressiven Typus handelt, zeigt sich ferner eine Neigung zu eher unkonventionellen Wohnformen. Bei der bevorzugten Wohnlage möchte man häufig in einem Stadtteilzentrum bzw. in der Nähe eines Stadtteilzentrums wohnen (37 %), knapp jeder Dritte jedoch auch im Zentrum beziehungsweise zentrumsnah. Auch dieser dynamische Typ zeigt ein hohes Interesse an freizeit-, kultur- und sportorientierten Infrastrukturen. Allerdings ist es ihnen weniger wichtig im Zentrum des Geschehens zu wohnen. Vielmehr liegt ein gesteigertes Interesse an ruhigeren Lagen vor, die jedoch gute Nahversorgungsmöglichkeiten aufweisen sollten. Es gilt das Credo: Gute Unterhaltung in der Nähe, aber Ruhe vor der eigenen Haustür. Darüber hinaus gewinnen im Vergleich zu den modernen Startern Image/Prestige von Wohngebäude und Wohngegend an Bedeutung. Knapp jeder Zweite kann sich vorstellen in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzeptes zu ziehen. Die diesbezügliche Zahlungsbereitschaft ist deutlich überdurchschnittlich. Weitere Zielgruppen Aufgrund der Befragungsergebnisse konnte festgestellt werden, dass durchaus eine relevante Nachfrage bei älteren Haushalten besteht. Insbesondere die Gruppe der modernen Mid-Ager sollten ergänzend im Vermarktungsprozess berücksichtigt werden. Zudem ist mit einer geringfügigen Nachfrage aus der Gruppe der häuslichen Mid-Ager zu rechnen. Für diese Gruppe ist jedoch keine separate Vermarktungsstrategie zu empfehlen. Hier sollte an der Kernvermarktungsstrategie festgehalten werden. Moderne Mid-Ager - Ab 45-jährige Singles/Paare mit einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen Wohnkonzept (404/405/410 auf der WohnMatrix) - Momentane Wohnsituation: generell alle Wohnungsgrößen; man wohnt mehrheitlich zentrumsnah - Bevorzugte Wohnsituation: mittelgroße Wohnungen mit 3 oder vier Räumen Ein dynamischer Lebensstil, der durch Offenheit, Liberalität und vermehrte Aktivität gekennzeichnet ist, wird für gewöhnlich zumeist jüngeren Zielgruppen zugeschrieben. Dass dies nicht zwangsläufig der Fall ist und sich auch moderne Lebensstile im Zeitverlauf als weitgehend konstant erweisen, zeigt sich am Beispiel der modernen Mid-Ager. Hierbei handelt es sich um Personen, die einen dynamischen Lebensstil aus ihren 24

87 jüngeren Jahren nicht gänzlich aufgegeben haben und diesen auch im besten Alter noch pflegen. Man ist auch in erhöhtem Alter weiterhin aktiv, geht beispielsweise gerne im Restaurant Essen, fährt regelmäßig in Urlaub und geht ins Theater; auch regelmäßiger Sport wie zum Beispiel Jogging, Fahrradtouren und so weiter sind wichtige Bestandteile der Freizeitgestaltung. Darüber hinaus ist man an sozialen Kontakten stark interessiert. Moderne Mid-Ager verfügen über ein hohes Bildungsniveau, sie sind beruflich etabliert. Sie haben unter allen ermittelten Zielgruppen die höchste Kaufkraft. Entsprechend dem Einkommen hat diese Gruppe auch vergleichsweise hohe Wohnanforderungen, was sich unter anderem an einem hohen Interesse an hochwertigen Materialien wie hochwertigen Bodenbelägen, einem großzügigen Freisitz und der Architektur des Wohngebäudes zeigt. Moderne Mid-Ager haben von allen Gruppen das höchste Interesse (inkl. Zahlungsbereitschaft) für Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten und eine hohe Affinität für das Passivhaus und ökologische Baustoffe. Darüber hinaus besteht vergleichsweise hohes Interesse an modernen Technologien und der Stellplatz/die Garage hat eine hohe Relevanz. Auch in dieser Lebensphase möchte man nicht dezentral leben. 55 Prozent haben angegeben, dass sie im Zentrum oder zentrumsnah leben möchten. Weiterhin sind modernen Mid-Agern bezogen auf das Wohnumfeld kurze Wege zur Arbeitsstelle/die Verkehrsanbindung und das kulturelle Angebot in der näheren Umgebung relevant. Darüber hinaus ist es ihnen vergleichsweise wichtig, dass es Möglichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung von Verkehrsmitteln in Ihrer Wohnumgebung gibt. Die Mobilität ist geringer als bei den bisher aufgeführten Gruppen, jedoch können sich knapp 40 Prozent vorstellen in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzepts zu ziehen. Die Zahlungsbereitschaft ist hierfür deutlich überdurchschnittlich. Häusliche Mid-Ager - 45 bis 65-jährige Singles/ Paare mit einem häuslich-familiären oder einem konventionell-situierten Wohnkonzept (WohnMatrix: 303/304/102) - Momentane Wohnsituation: Leben oftmals in mittelgroßen Wohnungen - Bevorzugte Wohnsituation: Mittelgroße Wohnungen; Dominanz von 3-Raumwohnungen Das Durchschnittsalter häuslicher Mid-Ager ist höher als jenes der modernen Mid-Ager. Sie haben häufig ältere Kinder, die außer Haus wohnen. Der regelmäßige Kontakt zu den Kindern ist jedoch Vielen wichtig; gegebenenfalls wird auch die Betreuung der Enkelkinder mit übernommen. Man genießt den Lebensabend und verbringt einen großen Teil seiner Freizeit in der häuslichen Umgebung. Mit zunehmendem Alter manifestiert sich bei häuslichen Mid-Agerndie Bedeutung der Küche als Lebensmittelpunkt. Hierbei besteht hohes Interesse an der Einbauküche. Man ist sicherheitsorientiert, was sich unter anderem in einem hohen Interesse an Maßnahmen zur häuslichen Sicherheit zeigt. Wohnwünsche richten sich hauptsächlich auf den Garten, einen Stellplatz beziehungsweise innerhalb der Wohnung auf den Sanitärbereich, wobei ein Gäste-WC sowie ein komfortables Badezimmer gewünscht werden und genügend Abstellraum vorhanden sein sollte. Auch häusliche Mid-Ager zeigen ein überdurchschnittliches Interesse an Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten. Knapp jeder Zweite kann sich zumindest vorstellen in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzepts zu ziehen. Die Zahlungsbereitschaft hierfür ist überdurchschnittlich. 25

88 5. Marktchancen des RVI-Konzeptes in Frankfurt am Main 5.1. Lagequalitäten Hinsichtlich der bevorzugten Wohnlage haben verschiedene Untersuchungen bereits ergeben, dass urbanes Wohnen im Trend liegt und immer beliebter wird. Städtische Lebensformen erfahren aktuell eine Art Renaissance. Vor allem 18- bis 44-Jährige bevorzugen lebendige Innenstadtquartiere als Wohnort. Im Rahmen der Befragung konnte nachgewiesen werden, dass über die Hälfte der Befragten in Frankfurt eine innerstädtische Wohnlage wünscht. Insbesondere bei den Befragten, die bereits zentrumsnah in Frankfurt Wohnen stoßen urbane Wohnlagen auf großes Interesse. Befragte, die angegeben haben, in der Innenstadt wohnen zu möchten, interessieren sich im Speziellen auch für das Gallusviertel als innerstädtischen Wohnstandort.Moderne Starterhaushalte mit einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen Wohnkonzept legen in der Regel hohen Wert auf zentrumsnahe Lagen. Im Rahmen der Befragung hat sich hingegen gezeigt, dass die Befragten, die diesem Wohnkonzept zugeordnet werden können, angaben, oftmals eher ruhige Stadtteillagen zu bevorzugen. Es kann davon ausgegangen werden, dass hier die geringe Kaufkraft dieser Gruppe einen Einfluss auf die bevorzugte Wohnlage hat. Moderne Starter gehen in Frankfurt am Main scheinbar nicht davon aus, dass sie im Zentrum bzw. in zentrumsnähe ein ihren Anforderungen entsprechendes Angebot im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten zu finden. Eine weitere Zielgruppe, die urbane Wohnlagen schätzt, sind die modernen Mid-Ager mit einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen Wohnkonzept. Diese Gruppe der über 45-Jährigen möchte in Frankfurt zu 55 Prozent im Zentrum bzw. zentrumsnah leben. Moderne Konsolidierer im Alter von 30 bis 45 Jahren wünschen sich immerhin zu einem Drittel eine innerstädtische Wohnlage. Im Gegensatz zu den modernen Startern verfügen diese Gruppen über eine deutlich höhere Kaufkraft. Bezogen auf die Lage des Projektes "Le Quartier Parigot" im Europaviert West bedeutet dies, dass sich hier eine vorteilhafte Lage ergibt, die vor allem junge Zielgruppen sowie moderne Singles und Paare über 45 Jahren anspricht Standortumfeld Belebte Wohnlagen mit hohem Freizeitwert sowie mit einer guten verkehrlichen Anbindung erfahren eine immer größere Beliebtheit. Kurze Wege bei der Erfüllung individueller Bedürfnisse werden im Umgang mit der - in der persönlichen Wahrnehmung des Einzelnen immer knapper werden - Ressource Zeit immer wichtiger. Die schnelle Erreichbarkeit aller persönlich notwendigen Infrastruktureinrichtung gilt für viele als großer Vorteil des urbanen Wohnens. Auch im Rahmen der Befragung in Frankfurt am Main hat sich gezeigt, dass vor allem gute Einkaufsmöglichkeiten, eine gute Anbindung an den ÖPNV, Sicherheit und Sauberkeit im Quartier sowie Grünflächen in den Wohnumgebung von Bedeutung sind. Moderne Starter schätzen ein urbanes Umfeld, um ihrem lifestyle-orientierten Lebensstil nachzugehen. Nahversorgungsmöglichkeiten, umfangreiche Sport- und Freizeitmöglichkeiten sowie eine gute verkehrliche Anbindung ist für diese Gruppe attraktiv. Für die Modernen Mid-Ager sind vor allem die schnelle Anbindung zur Arbeitsstelle sowie das kulturelle Angebot im näheren Umfeld relevant. Auch Haushalte, die als moderne Konsolidierer bezeichnet werden können, finden die genannten Angebote attraktiv. Sie bevorzugen jedoch eher ruhige Wohnlagen mit guten Nahversorgungsmöglichkeiten und einer guten Erreichbarkeit dieser Angebote. Das Standortumfeld der Projektfläche kann den Anforderungen der Zielgruppen gerecht werden. Insbesondere die sehr gute verkehrliche Anbindung, vor allem für den ÖPNV, macht die Lage für die genannten Zielgruppen attraktiv. In fußläufiger Erreichbarkeit befinden sich zwei Straßenbahnhaltestellen. Zudem lässt sich der Frankfurter Hauptbahnhof (ICE-Anschluss) innerhalb von 10 Minuten fußläufig erreichen. Dank seiner Lage in unmittelbarer Nähe der Bundesstraße 44 ist der Standort sehr gut an das regionale und überregionale Verkehrsnetz angebunden. Das Zentrum von Frankfurt ist innerhalb von rd. 10 Fahrminuten un- 26

89 dder Flughafen innerhalb von rd. 15 Minuten erreichbar. Im Umfeld stehen darüber hinaus innerhalb von 10 Fahrminuten mehrere Autobahnanschlussstellen zur Verfügung. Die ÖPNV-Anbindung wird sich zudem im Zuge der geplanten Verlängerung der U-Bahn-Linie 5 mit einer Haltestelle am Projektstandort perspektivisch weiter verbessern. Kulturelle Angebote sowie Freizeit- und Gastronomieeinrichtungen in unmittelbarer Nähe des Projektstandortes sind derzeit nur wenige zu finden. Diese konzentrieren sich auf die Mainzer Landstraße, die Frankenallee sowie die Kölner Straße. Die Versorgungsstruktur wird sich auch über den täglichen Bedarf hinausgehend perspektivisch im Rahmen der Neubauvorhaben, insbesondere mit dem geplanten Einkaufsund Entertainmentzentrum Skyline Plaza (Einzelhandel, Gastronomie, Wellness, Fitnessstudio), aber auch mit einer neuen Grundschule und zusätzlichen Kinderbetreuungseinrichtungen erheblich verbessern. Ein Vorteil des Standortes ist zudem die zentrale Lage innerhalb des Stadtgebietes. Die Angebote der Frankfurter Altstadt sind innerhalb kürzester Zeit erreichbar. Die Nahversorgungssituation stellt sich am Standort aktuell noch als nicht optimal dar. Lediglich ein Lebensmitteldiscounter, ein Getränkehandel sowie zwei Bankfilialen befinden sich in einer fußläufigen Entfernung. Für eine Versorgung mit Gütern, die über den täglichen Bedarf hinausgehen, sowie ein differenziertes und breiteres gastronomisches Angebot ist die Frankfurter Innenstadt aufzusuchen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass sich dies im Zuge der Bebauung und Entwicklung des Quartiers ändern wird. Insbesondere die Nähe zu Nahversorgungseinrichtungen wurde von den Befragten als besonders wichtig gewertet. Naherholungsmöglichkeiten sind durch den nahegelegenen, vier Hektar großen Europagarten gegeben. Insgesamt verfügt das Standortumfeld des Projektes "Le Quartier Parigot" jedoch über positive Eigenschaften, die sich perspektivisch weiter verbessern werden, so dass der Standort den Anforderungen der Zielgruppe an das Wohnumfeld gerecht werden kann Gebäudekonzeption Hinsichtlich der Gebäudekonzeption sind für das "Urbane Wohnkonzept" der RVI im Rahmen des Projektes "Le Quartier Parigot" vor allem mittlere Wohnungsgrößen vorgesehen. Rd. 40 Prozent der geplanten Wohnungen sollen Wohnflächen zwischen 45 und 60 m² aufweisen. Mittelgroße Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 60 und 75 m² werden einen Anteil von rd. 28 Prozent stellen. Rund 18 Prozent sollen kleine Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 25 und 45 m² ausmachen und 14 Prozent große Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 75 und 100 m². Die Befragten in Frankfurt am Main leben aktuell zu rund zwei Drittel in Wohnungen mit Wohnflächen bis zu 75 m². Bei der Frage nach den gewünschten Wohnflächen zeigte sich jedoch, dass vermehrt der Wunsch nach größeren Wohnungen besteht. Insbesondere bei älteren Haushalten war der Wunsch nach Wohnflächen über 75 m² ausgeprägt. Moderne Starterhaushalte als eine typische Zielgruppe für urbane Wohnkonzepte bevorzugen vor allem kleine (bis 60 m²) bis mittelgroße Wohnungen (61 bis 81 m²). Moderne Konsolidierer, die auch über eine höhere Wohnkaufkraft verfügen, bevorzugen hingegen mittelgroße bis große Wohnungen (ab 81 m²). Dies gilt auch für moderne und häusliche Mid-Ager, die vor allem mittelgroße Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 61 und 80 m² bevorzugen. Erfahrungswerte zeigen jedoch, dass viele Nachfragen von urbanen Wohnformen zugunsten einer zentrumsnahen Lage auch auf eine größere Wohnung verzichten. Insbesondere Zielgruppen, die über mittlere Einkommen verfügen, aber trotzdem dem Wunsch nach einer prestigeträchtigen Adresse habe, nehmen dafür auch kleinere Wohnflächen in Kauf. 27

90 Der geplante Wohnungsmix sieht beim Projekt "Le Quartier Parigot" zum Großteil Zweizimmerwohnungen (rd. 72 %) vor. Etwas mehr als ein Viertel der Wohnungen (27 %) wird als Dreizimmerwohnungen und lediglich zwei Wohnungen werden als Einzimmerwohnungen geplant. Bei der geplanten Raumaufteilung zeigt sich eine gewisse Differenz zu den Wohnwünschen der angesprochenen Zielgruppen: Zwar leben aktuell rund 40 Prozent der Befragten in Frankfurt an Main in einer Einoder Zweizimmerwohnung, jedoch gibt lediglich rund ein Sechstel der Befragten an, dass dies der gewünschten Zimmerzahl entspricht. Bei dem größten Teil der Befragen (rd. 43 %) besteht der Wunsch nach einer Dreizimmerwohnung. Immerhin rund ein Drittel der Befragten lebt aktuell in einer Dreizimmerwohnung. Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern werden immerhin von rund 40 Prozent der Befragten gewünscht. Auch bezogen auf die anvisierten Zielgruppen zeigt sich, dass bei den modernen Starterhaushalten eine Dominanz beim Wunsch nach einer Dreiraumwohnung besteht. Aufgrund des bereits genannten geringen finanziellen Spielraums, kommen für diese Zielgruppe jedoch auch Zweiraumwohnungen in Betracht. Moderne Mid-Ager bevorzugen hingegen Wohnungen mit drei oder vier Räumen. Bei den häuslichen Mid-Agern ist wiederum eine Dominanz von Dreiraumwohnungen bezogen auf die gewünschte Wohnsituation feststellbar. Rund ein Fünftel der geplanten Wohnungen im Rahmen des Projektes "Le Quartier Parigot" ist als Maissonette-Wohnungen konzipiert. Insgesamt zeigt sich, dass vor allem Starterhaushalte eine hohe Offenheit gegenüber unkonventionellen Wohnformen (z.b. Maisonette, Loft) aufweisen. Auch moderne Konsolidierer mit kommunikativ-dynamischen sowie anspruchsvollen Wohnkonzepten haben eine Neigung zu unkonventionellen Wohnformen Ausstattung des Gebäudes Die Ausstattung der Gebäude für das Projekt "Le Quartier Parigot" legt ein besonderes Augenmerk auf ökologische Standards, z.b. durch den Einsatz von Wärmeschutz-Isolierglas oder durch die Nutzung regenerativer Energien. Die Untersuchung ergab, dass rund zwei Drittel der Befragten bereit wären für energetische Maßnahmen eine höhere Miete zu zahlen. Hinsichtlich der Altersgruppen konnten jedoch Unterschiede in der Zahlungsbereitschaft festgestellt werden: Die Gruppe der 30- bis 44-Jährigen zeigt hierbei das größte Interesse sowie die höchste Zahlungsbereitschaft (etwa 90 %). Bei den Singles und Paaren unter 30 Jahren sowie bei Mehrpersonenhaushalten ergibt sich mit 80 bzw. 85 Prozent Zustimmung ebenfalls eine hohe Bereitschaft für energetische Maßnahmen Mehrkosten in Kauf zu nehmen. Haushaltstypen ab 45 Jahren zeigen ein vergleichsweise geringes Interesse an energetischen Maßnahmen. Bezogen auf die relevanten Zielgruppen zeigt sich, dass moderne Starterhaushalte ein hohes Interesse sowie eine entsprechende Zahlungsbereitschaft für Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten haben. Moderne Konsolidierer sowie moderne Mid-Ager legen besonderen Wert auf die Verwendung ökologischer Baustoffe sowie auf Passivhäuser. Generell sollte eine Wohnung für diese Gruppen jedoch vielfältige energieeffiziente Ausstattungsmerkmale aufweisen. Auch häusliche Mid-Ager haben ein überdurchschnittliches Interesse an Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten. Ein weiteres Merkmal der Gebäudekonzeption des "Le Quartier Parigot" sind die umfassenden Maßnahmen zur häuslichen Sicherheit. Die Untersuchung hat ergeben, dass für rund zwei Drittel der Befragten Maßnahmen zur häuslichen Sicherheit wichtig sind. Insbesondere ältere Haushalte ab 45 Jahren haben ein großes Interesse an solchen Maßnahmen gezeigt. Besonderheiten der Projektkonzeption, wie Wasch- und Trockenräume mit Waschmaschine und Trockenautomat oder Fahrradabstellräume, werden von den Befragten in Frankfurt am Main ebenfalls als wichtig 28

91 erachtet. Insgesamt gaben rd. 70 Prozent der Befragten an, dass ein Keller mit Wasch- und Trockenraum wichtig für sie sei. Im Rahmen des Projektes "Le Quartier Parigot" sind Tiefgaragenstellplätz für die Bewohner vorgesehen. Die Befragung hat ergeben, dass rund 60 Prozent der Befragten eine Garage bzw. einen Tiefgaragenstelleplatz bei der Wahl einer Wohnung für wichtig hält. Vor allem ältere Haushalte, wie die modernen Mid-Ager, legen Wert auf solch ein Angebot. Jünger Haushalte, wie die modernen Starter, haben, z.t. auch aufgrund des geringen Einkommens, eine hohe Affinität zum ÖPNV. Für diese Haushalte ist die Nähe zu Haltestellen des ÖPNV bei der Wohnungswahl daher wichtiger Ausstattung der Wohnungen In der Planung des Projektes "Le Quartier Parigot" wurde ein Augenmerk auf eine hochwertige Ausstattung gelegt. Dazu zählen Bodenbeläge aus Echtholzparkett, hochwertige Bäder sowie die Ausstattung mit Einbauküchen bzw. offenen Küchen. Zusätzlich wurde Wert auf digitale Ausstattungsmerkmale gelegt. Zudem verfügen die Wohnungen über entweder eine Terrasse, einen Balkon oder eine Loggia. Die Untersuchung hat ergeben, dass für die Befragten das wichtigste Ausstattungsmerkmal ein Freisitz ist. 95 Prozent sagten, dass ein Balkon bzw. Terrasse/Dachterrasse ein relevantes Merkmal der Wunschwohnung sei. Zweitwichtigstes Merkmal sind viel Licht und große Fensterflächen. Moderne Technologien sind rd. 70 Prozent der Befragten wichtig. Rund zwei Drittel bevorzugen ein schönes Badezimmer und55 Prozent der Befragten sehen hochwertige Bodenbeläge als ein wichtiges Ausstattungsmerkmal. Hinsichtlich der Ausstattung der Küche hat sich gezeigt, dass über die Hälfte der Befragten eine Einbauküche attraktiv findet. Auffälliges Ergebnis der Befragung in Frankfurt am Main ist, dass lediglich rund ein Viertelder Befragten gesteigertes Interesse an einer offenen Küche als relevantes Ausstattungsmerkmal zeigt. Dieses Ergebnis weicht von bisherigen Erfahrungen ab. Bundesweite Studien haben ergeben, dass offene Küchen stark nachgefragt werden. Knapp die Hälfte aller Befragten (46,8 %) zeigt bei einer bundesweiten Studie ein Interesse an einer offenen Küche. Es ist daher zu vermuten, dass hier ein methodisches Artefakt vorliegt und die Befragten den Fragebogen im Kontext falsch verstanden haben. Bezogen auf die Bedeutung der Ausstattungsmerkmale ergeben sich jedoch Unterschiede zwischen den Altersgruppen sowie den Wohnkonzepten. Singles und Paaren unter 30 Jahren haben eine hohe Affinität zu modernen Technologien. Moderne Starterhaushalte mit kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen Wohnkonzepten leben gerne vernetzt. Neben der Ausstattung mit modernen Technologien, ist es ihnen wichtig von zuhause aus arbeiten zu können. Anspruchsvolle Haushalte dieses Wohnkonzeptes legen außerdem einen höheren Wert auf ein besonders schönes Badezimmer. Singles und Paare zwischen 30 und 44 Jahren legen hingegen Wert auf offene Küchen, hochwertige Bodenbeläge und ein besonders schönes Badezimmer. Moderne Konsolidierer verfügen über eine hohe Wohnkaufkraft und dadurch über eine höhere Anspruchshaltung an die Ausstattung der Wohnung. Ähnliche Anforderungen haben auch die modernen Mid-Ager, die in der Altersgruppe ab 45-Jahren vertreten sind. Neben dem Interesse an einer hochwertigen Ausstattung, wünschen sie sich einen großzügigen Freisitz. Bei den modernen Mid-Agern besteht ein hohes Interesse an Einbauküchen. Außerdem sind dieser Gruppe ein komfortabler Sanitärbereich sowie eine eher bürgerliche Ausstattung mit hochwertigem Holz wichtig. 29

92 5.6. Preisniveau Die ermittelten Mietpreise für eine Wohnbebauung auf der Projektfläche beziehen sich auf realisierbare Mietpreise im Rahmen einer zeitnahen und erfolgreichen Vermarktung der Objekte. Die angegebenen Preisniveaus verstehen sich nicht als Aufwandspreise, sondern als marktgerechte Preisobergrenzen. Grundvoraussetzung für das Erreichen der skizzierten Preiskorridore ist eine hochwertige Umsetzung der vorliegenden Planungen. Die Ermittlung der Preisniveaus basiert auf aktuellen Konkurrenz- und Marktanalysen, den Erkenntnissen aus der ImmobilienScout24-Datenbank sowie auf Expertengesprächen und eigener gutachterlicher Erfahrung. Die RVI-GmbH rechnet für das Wohnprojekt mit einem Mietpreis von 11,50 Euro pro Quadratmeter. Dieses anvisierte Preisniveau entspricht auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt dem Preisniveau für eine Wohnung mit gehobenem Wohnwert. Insgesamt wurden in der Gesamtstadt Frankfurt am Main im Angebotsjahr 2010 rund 880 Wohnungen in einer Preisspanne von 11,09 bis 12,00 Euro/m² und einem mittleren Mietpreis von 11,54 Euro/m² angeboten. Die Nachfrage kann mit rd. 510 Hits pro Monat als leicht überdurchschnittlich beschrieben werden. Bezogen auf das Gallusviertel hat die Analyse ergeben, dass ein Preis von 11,50 Euro/m² dem unteren Preisniveau entspricht. Im Angebotsjahr 2010 wurden im Gallusviertel 110 Wohnungen der Preisklasse 8,20 bis 11,50 Euro/m² angeboten. Die Nachfrage nach diesen Angeboten im Gallusviertel kann mit rd. 670 Hits pro Monat jedoch als hoch beschrieben werden. 30

93 6. Management Summary Analysierter Bereich Bewertung Fazit Makrostandort Frankfurt Prosperierender Makrostandort mit hoher Wirtschaftsdynamik und positiver Bevölkerungsentwicklung MesostandortGallus/Europaviertel Großdimensioniertes Neubauareal in zentraler Lage Frankfurts, mittelfristiger Realisierungshorizont der Gesamtmaßnahme mit einem entsprechend langen unfertigen Charakter, jedoch potenziell attraktive Mesolage mit attraktiven Infrastrukturen Mikrostandort Europaallee / westliches Zentrale, repräsentative Lage innerhalb des Europaviertel Europaviertels mit guter Verkehrsanbindung, jedoch derzeit noch eher eingeschränkter infrastruktureller Ausstattung und Verkehrsbelastungen Zielgruppen Hohe Eignung der Mikrolage für Single- und Paarhaushalte, eingeschränkte Eignung für Familien Haushalte mit kommunikativ-dynamischem und anspruchsvollem Wohnkonzept sowie mittleren Einkommen Kleinräumiger Markt und Wettbewerb für und Neubau-Mietwohnungen Gesamteinschätzung Projekt Hohe Aufnahmefähigkeit des Marktes bei insgesamt vergleichsweise hohem Preisniveau, ausgeprägte Konkurrenzsituation im Europaviertel. Jedoch hohe Nachfrage, insbesondere im Gallusviertel, nach Mietwohnungen im angestrebten Mietpreisniveau. Unter der Voraussetzung, dass sich das Europaviertel in den nächsten Jahren als urbanes Quartier mit entsprechenden Infrastrukturen etabliert, sehen wir die Realisierungschancen für das Projekt positiv. 31

94 Anhang 1: Forschungsfragen und Zielsetzung Zielsetzung der Studie ist die unabhängige, wissenschaftlich fundierte Prüfung des RVI Konzeptes "Urbanes Wohnen". Exemplarisch wird anhand von empirischen Analysen in vier Großstädten analysiert, wer dort lebt, wer dort Mietwohnraum nachfragt und welche Nachfragerwünsche hinsichtlich der Wohnung und des Umfeldes bestehen, bezogen auf diegenannten RVI-Zielgruppe. Die Ergebnisse der Analyse, die den Bedarf und die Erwartungen der Zielgruppe aufzeigen, werden mit dem RVI Konzept abgeglichen. Im Ergebnis soll das RVI Konzept verifiziert und konkrete Handlungsempfehlungen zur Optimierung ausgesprochen werden, die für die Situation in den Städten Frankfurt, Stuttgart, Mainz und Wiesbaden ermittelt wurde. Die wichtigsten Untersuchungsziele lassen sich anhand folgender Leitfragen formulieren: - Allgemein: Wer wohnt in Großstädten - demografische Struktur, Sinus-Milieus/Cluster - Wie ist die Struktur konkret in Frankfurt? Aus welchen wohnungsmarktspezifischen Ziel-/ Nachfragergruppen setzen sich die Bewohner Frankfurts zusammen? - Was charakterisiert die Wohnsituation einzelner Nachfragergruppen? - Was ist die Motivation der Zielgruppe, in eine Großstadt zu ziehen (berufliche Karriere o.ä.) bzw. warum lebt die Zielgruppe in einer Großstadt? - Welche Wohnbedürfnisse, Wohnort- und Nachfragepräferenzen lassen sich - bezogen auf die Wohnung und das Wohnumfeld - herausstellen? - Was sind Erwartungen als Mieter (z. B. an Service, Funktionalitäten)? Was sind Wünsche (was würde Wohnungen für die Zielgruppen noch attraktiver machen)? - Welche Potenziale und Voraussetzungen bestehen, um Angehörige interessanter Zielgruppen als Mieter für die urbanen Wohnprojekte zu gewinnen? - Welche Anforderungen an den Wohnungsbau lassen sich im Abgleich zwischen den Erwartungen der potenziellen Mieter und dem Angebot der RVI-GmbH ableiten? Welche Anforderungen lassen sich bezogen auf den Wohnungsbestand ableiten? Welche infrastrukturellen Anforderungen müssen erfüllt werden? 32

95 Anhang 2: Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen Geographische Einordnung Frankfurt am Main ist mit rd Einwohnern die fünftgrößte Stadt Deutschlands und die größte Stadt Hessens. Der Agglomerationsraum Frankfurt mit über 1,8 Mio. Einwohnern liegt in der polyzentrischen Metropolregion Rhein-Main, die sich von Frankfurt am Main bis Mainz und Wiesbaden erstreckt und in der rd. 5,5 Mio. Einwohner und über 2,8 Mio. Arbeitsplätze angesiedelt sind. Die Metropole entwickelte sich in einem intensiven Strukturwandel von einem Industriestandort, geprägt durch die Chemie-, Pharma-, Metall- und Elektronikindustrie, zu einem Handels- und Finanzzentrum von weltweiter Bedeutung. Heute ist das Bankenviertel mit der prägnanten Skyline international bekannt als Sitz der Europäischen Zentralbank und namhafter nationaler und internationaler Finanz- und Wirtschaftsunternehmen. Auch zahlreiche Unternehmen der IT- und Telekommunikationsbranche haben Niederlassungen in Frankfurt. Darüber hinaus findet die Stadt als Messestandort mit Veranstaltungen wie der Frankfurter Buchmesse und der Internationalen Automobilausstellung weltweit Beachtung. Sie hat zwei Universitäten und eine Fachhochschule. Mit dem Internationalen Verkehrsflughafen, dem Hauptbahnhof und dem dichten Autobahnnetz, welches in den vergangenen Jahren weiter ausgebaut wurde, ist die Stadt ein wichtiger überregionaler Verkehrsknotenpunkt.Der Frankfurter Flughafen ist mit fast Beschäftigten der größte lokale Arbeitgeber Deutschlands. Die Fraport AG rechnet mit einem anhaltenden Wachstum der Passagierzahlen und investiert 4 Mrd. Euro in den Flughafenausbau, wobei direkt am Flughafen selbst neue Arbeitsplätze entstehen sollen. Im Stadtgebiet von Frankfurt arbeiten 83,5 Prozent der über Erwerbstätigen im Dienstleistungssektor. Für nur ein Drittel der Beschäftigten ist Frankfurt gleichzeitig Arbeits- und Wohnort, dies ist der deutschlandweit niedrigste Wert. Der Einpendlerüberschuss lag im Juni 2009 bei rd Beschäftigten. Das Europaviertel auf den Flächen des ehemaligen Güterbahnareals ist als urbaner Wohnpark in Innenstadtnähe geplant. Zukünftig ist hier eine Ansiedlung von rd Wohn- und Arbeitsplätzen angedacht. Die ersten Bauabschnitte nördlich der Emser Brücke starteten bereits im Januar In den kommenden zehn Jahren wird sich die Bebauung des Geländes sukzessive von Osten nach Westen entlang der erweiterten Europaallee ausweiten. 33

96 Soziodemografische Einordnung Bevölkerungsentwicklung und -struktur Eine wichtige Determinante für die Analyse des Wohnungs- und Immobilienmarktes einer Stadt stellt die Bevölkerungszahl und ihre Veränderung dar. Hierbei ist nicht nur die Veränderung der absoluten Bevölkerungszahlen von Bedeutung, sondern in erheblichem Maße auch die der Altersstruktur. Innerhalb der letzten zehn Jahre ist die Bevölkerung Frankfurts insgesamt von Personen um (+4 %) auf Personen gestiegen. Mit Ausnahmen der Jahre 2001 und 2003 hat sich das Bevölkerungswachstum weitestgehend kontinuierlich vollzogen. Die Zuwachsraten sind in den letzten Jahren sogar noch gestiegen. Lag der Zuwachs im Jahr 2002 noch bei rd Personen, so hat im Jahr 2009 sogar eine Zunahme von rd Personen vollzogen. Damit wurde im Jahr 2009 die größte Zuwachsrate der letzten zehn Jahre erreicht. Bevölkerungsentwicklung in Frankfurt am Main Bevölkerungsstand Veränderung zum Vorjahr Quelle: Hessische Gemeindestatistik 2010 Die Entwicklung der Determinanten der Bevölkerungsentwicklung gibt Aufschluss über die Faktoren, die zum zurückliegenden Bevölkerungswachstum im Zeitraum 2000 bis 2009 beigetragen haben. Der Saldo der natürlichen Bevölkerungsentwicklung gibt das Verhältnis zwischen Geburten und Sterbefällen wieder. Der Wanderungssaldo beschreibt das Verhältnis von Zu- und Abwanderungen in der Stadt. Die positive Bevölkerungsentwicklung der Stadt resultiert insbesondere aus hohen, wenn auch schwankenden Wanderungsgewinnen. Es zeigt sich, dass die Bevölkerungsrückgänge der Jahre 2001 und 2003, insbesondere auf Abwanderungen zurückzuführen sind. Die Entwicklung der letzten drei Jahre macht deutlich, dass die Stadt zunehmend von Wanderungsüberschüssen profitiert und das starke Bevölkerungswachstum auf diese Wanderungsgewinne zurückzuführen ist. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung fällt entgegen dem Bundestrend in den letzten sieben Jahren positiv aus und trägt somit ebenfalls zum Wachstum bei. 34

97 Determinanten der Bevölkerungsentwicklung in Frankfurt Saldo natürliche Bevölkerungsentwicklung Saldo Wanderungen Saldo Gesamtentwicklung Quelle: Hessische Gemeindestatistik 2010 Der Vergleich der Bevölkerungsentwicklung zu den Städten Stuttgart, Mainz und Wiesbaden zeigt, dass sich in allen vier Vergleichsstädten in den letzten zehn Jahren ein Bevölkerungszuwachs vollzogen hat. Im positiven Sinne ist die Stadt Mainz hervorzuheben, welche in der Zeitbetrachtung von 2000 bis 2009 Bevölkerungsgewinne in Höhe von 8,2 Prozent erzielen konnte. Im Vergleich hat jedoch die Stadt Frankfurt in den letzten vier Jahren die größten Bevölkerungsgewinne verzeichnen können. Bevölkerungsentwicklung im Vergleich Stadt Einwohner 2000 Einwohner 2005 Einwohner 2009 Veränderung in % Veränderung in % Frankfurt am Main ,9 +3,1 Stuttgart ,0 +1,5 Mainz ,2 +1,8 Wiesbaden ,7 +1,0 Quelle: Statistisches Bundesamt Deutschland, 2011 Eine detaillierte Betrachtung der Altersstruktur der Bevölkerung in Frankfurt am Main zeigt, dass im Zeitraum 2000 bis 2009 entsprechend des bundesweiten Trends vor allem der Anteil der über 65-Jährigen (+11,4 %) an der Gesamtbevölkerung gestiegen ist. Zusätzlich ist in Frankfurt an Main zu beobachten, dass auch der Anteil der 25- bis 30-Jährigen (+11,7 %) zugenommen hat. Bei dieser Gruppe handelt es sich insbesondere um Personengruppen, die ausbildungs- bzw. berufsbedingt in die Stadt zugewandert ist. Ein Rückgang um -2,6 Prozent ist lediglich in der Gruppe der 50- bis 65-Jährigen zu verzeichnen. Der Anteil der 30- bis 50-Jährigen ist hingegen im Laufe der letzten Jahre weitestgehend stabil geblieben. 35

98 Veränderung der Altersstruktur in Frankfurt am Main über 65-Jährige 50- bis unter 65-Jährige 30- bis unter 50-Jährige 25- bis unter 30-Jährige 18- bis unter 25-Jährige unter 18-Jährige Quelle: Hessische Gemeindestatistik 2010 Der Anteil der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung der Vergleichsstädte im Jahr 2010 stellt sich folgendermaßen dar: Die größte Altersgruppe der 30- bis 50-Jährigen stellt in Frankfurt 33,8 Prozent der Bevölkerung. Im Vergleich zu den anderen Städten ist der Anteil in Frankfurt am höchsten. In Mainz liegt der Anteil dieser Altersgruppe lediglich bei 30,4 Prozent. Dies hängt jedoch damit zusammen, dass die Bevölkerungsstruktur der Stadt Mainz, stärker als bei den anderen Vergleichsstädten, durch Studenten geprägt ist. Insbesondere der Anteil an Personen in der Altersgruppe der 18- bis 25-Jährigen ist in Mainz auffallend hoch. Auch wenn die anderen Städte ebenfalls über Hochschulen verfügen, so wirken sie sich aufgrund der Größe der Städte weniger auf die Bevölkerungsstruktur aus. In Wiesbaden sind hingegen der Anteil der unter 18-Jährigen sowie die Anteil in den älteren Personengruppen am höchsten. Altersstruktur in den Vergleichsstädten Stadt Unter bis unter bis unter bis unter bis unter 65 Über 65 Frankfurt am Main 15,4 7,4 8,2 33,8 18,0 17,3 Stuttgart 14,8 8,3 8,2 32,6 17,2 18,9 Mainz 14,8 10,6 9,8 30,4 16,8 17,8 Wiesbaden 16,6 7,6 6,8 31,3 18,1 19,7 Quelle: Statistisches Bundesamt Deutschland, 2010 Der Anteil der ausländischen Bevölkerung an der Gesamtbevölkerung liegt in Frankfurt am Main im Jahr 2009 bei 20,8 Prozent. Dieser Wert ist im Jahr 2009 vergleichbar mit der hessischen Landeshauptstadt Wiesbaden (20,1%). In Stuttgart liegt der Wert mit 22,7 Prozent sogar noch höher. In Mainz hingegen liegt der Ausländeranteil lediglich bei 16,8 Prozent. Im Vergleich zur Stadt Mainz haben die Städte Frankfurt am Main und Stuttgart eine höchst attraktive Arbeitsmarktsituation, die auch ausländische Fachkräfte anzieht. Es ist jedoch zu beachten, dass ausländische Erwerbstätige vielfach nur für einen begrenzten Zeitraum in Deutschland arbeiten und ihren Hauptwohnsitz nicht verlegen. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass der tatsächliche Ausländeranteil vor allem in Frankfurt am Main, als globales Finanzmarktzentrum, höher liegt. 36

99 Entwicklung des Ausländeranteils im Vergleich Stadt Ausländeranteil in % 2000 Ausländeranteil in % 2009 Veränderung in % Frankfurt am Main 23,9 20,8-3,1 Stuttgart 24,3 22,7-1,6 Mainz 18,3 16,8-2,5 Wiesbaden 19,5 20,1 +0,6 Quelle: Statistisches Bundesamt Deutschland, 2011 Die Zahl der Haushalte in Frankfurt am Main ist im Zeitraum von 2006 bis 2009 um 1,95 Prozent gestiegen. Im Jahr 2006 wurden noch Haushalte gezählt, wohingegen es im Jahr 2009 bereits Haushalte waren. Bei Betrachtung der Haushaltsstruktur in Frankfurt am Main zeigt sich, dass über die Hälfte der Haushalte im Jahr 2009 Einpersonenhaushalte sind. Im Zeitraum 2006 bis 2009 ist der Anteil dieser Haushalte von 53,0 Prozent auf 53,2 Prozent leicht gestiegen. Zugenommen haben auch die Paarhaushalte ohne Kinder: Im Jahr 2006 stellten sie noch 16,9 Prozent der Haushalte in Frankfurt am Main, im Jahr 2009 waren es bereits 18,0 Prozent. In Frankfurt am Main zeichnet sich außerdem bereits der Trend ab, dass auch Familienhaushalte vermehrt in der Stadt leben. Betrug der Anteil der Familienhaushalte im Jahr 2006 noch 12,5 Prozent, so lag dieser Anteil im Jahr 2009 bereits bei 13,3 Prozent. Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist dadurch im Zeitraum 2006 bis 2009 von 1,84 Personen pro Haushalt auf 1,85 Personen pro Haushalt gestiegen. Damit liegt die durchschnittliche Haushaltsgröße in Frankfurt am Main jedoch immer noch unter den Vergleichswerten der Städte Stuttgart (1,93), Mainz (1,94) und Wiesbaden (1,99). Veränderung der Haushaltsstruktur Alleinerziehende Familien mit Kindern Sonstige Mehrpersonenhaushalte ohne Kinder Paare/Ehepaare ohne Kinder Einpersonenhaushalte Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt 37

100 Bevölkerungsprognose Die Entwicklung der Einwohnerzahl einer Stadt stellt eine wesentliche Komponente für die zukünftige Entwicklung einer Stadt dar. Eine verlässliche Bevölkerungsprognose ist im Wesentlichen durch folgende Einflussfaktoren gekennzeichnet: Geburtenniveau, Sterblichkeitsniveau und Umfang der Wanderungen. Folgende Annahmen wurden bei der Bevölkerungsvorausberechnung vom Statistischen Landesamt des Landes Hessen zugrunde gelegt: - Geburten: Altersspezifische Geburtenziffern aus dem Durchschnitt der Jahre 2004 bis Konstante Annahme über den gesamten Berechnungszeitraum. - Sterbeziffer: Sterbewahrscheinlichkeiten im Durchschnitt der Jahre 2004 bis Senkung der jeweiligen altersspezifischen Sterbeziffer bis 2030 auf ein Niveau, das einer Zunahme der Lebenserwartung bei männlichen und weiblichen Neugeborenen von gut bzw. knapp drei Jahren entspricht. - Wanderung: Errechnung der Wanderungssalden mit dem Bundesgebiet (Binnenwanderungen) durch Fortzugsziffern der anderen Bundesländer der Jahre 2005 bis Ableitung der Wanderungssalden mit dem Ausland (Außenwanderungen) aus den Annahmen für das gesamte Bundesgebiet, an die Quoten für die Berechnung der Anteile Hessens angelegt wurden. Sowohl die altersspezifischen Geburtenraten als auch die altersspezifischen Sterbewahrscheinlichkeiten haben in den letzten Jahren einen relativ gleichförmigen Verlauf angenommen. Es ist jedoch zu beachten, dass der Umfang der Wanderungen - der in der Stadt Frankfurt in der Vergangenheit entscheidend die Bevölkerungsentwicklung geprägt hat - die unsicherste Komponente darstellt. Wanderungen hängen oftmals von einer Vielzahl von Faktoren ab, z.b. wirtschaftliche oder politische Maßnahmen, die nur sehr schwer einzuschätzen sind. Die Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamtes Hessens für die Stadt Frankfurt am Main sieht bis zum Jahr 2020 einen weiteren Bevölkerungsanstieg von Einwohner auf Einwohner vor. Dies entspricht einer Bevölkerungszunahme von 4,7 Prozent. Bevölkerungsprognose Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt 38

101 Die Bevölkerungszunahme bis zum Jahr 2020 wird sich innerhalb der Altersgruppen jedoch nicht gleichmäßig vollziehen. Qualitative Veränderungen ergeben sich durch die Zu- und Abnahme der einzelnen Altersgruppen ausgehend von dem Basisjahr 2008 bis zum Jahr Schrumpfende Altersgruppen: - Die Gruppe der Berufseinsteiger und jungen Arbeitnehmer in der Altersgruppe von 20 bis 30 Jahren wird bis zum Jahr 2020 um 10 Prozent abnehmen. Diese Entwicklung hängt insbesondere mit den geringen Geburtenzahlen der 1990er Jahre zusammen. - Die Gruppe der 30- bis unter 50-Jährigen wird ebenfalls bis zum Jahr 2020 um rund 5 Prozent abnehmen. Wachsende Altersgruppen: - Die Zahl der Personen in der Altersgruppe der 50- bis 65-Jähringen wird künftig stark zunehmen (+23,4%). Im Jahr 2020 wird die Gruppe der älteren Erwerbstätigen dann rund ein Fünftel der Gesamtbevölkerung in Frankfurt stellen. Bei den Haushalten dieser Altersgruppe handelt es sich vielfach um Paar- und Singlehaushalte, die sich in der nachfamiliären Phase befinden. - Die Zahl der älteren Personen über 65 Jahren wird außerdem um rd. 10 Prozent zunehmen. Die Gruppe der Senioren wird im Jahr 2020 ebenfalls ein Fünftel der Frankfurter Gesamtbevölkerung ausmachen. Diese Haushalte werden altersbedingt spezifische Anforderungen an den Wohnungsmarkt stellen. - Die Zahl der Kinder und Jugendlichen unter 20 Jahren wird bis zum Jahr 2020 ebenfalls zunehmen. Grund dafür sind die Geburtenüberschüsse der letzten fünf Jahre. Bevölkerungsprognose über 65-Jährige 50- bis unter 65-Jährige 30- bis unter 50-Jährige 20- bis unter 30-Jährige unter 20-Jährige Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt 39

102 Wanderungsbewegungen Wanderungsverflechtungen sind neben der natürlichen Bevölkerungsentwicklung eine der entscheidenden- Determinanten der Bevölkerungsentwicklung. Im Folgenden werden daher diewanderungsverflechtungen der Stadt Frankfurt am Main betrachtet. Hierbei ist wichtig zu beachten, dass Wanderungsbewegungen in einem engen Zusammenhang mit den Pendlerbewegungenstehen und diese im Umfeld von Kernstädten in der Regel in umgekehrter Richtung zu denwanderungsbewegungen verlaufen. Im Folgenden werden die Wanderungsbewegungen der projektrelevanten Altersgruppen betrachtet. Dabei werden im Speziellen das Wanderungsverhalten der 25- bis unter 30-Jährigen sowie der 30- bis unter 50- Jährigen in den Fokus genommen. Die Wanderungsströme der 25- bis unter 30-Jährigen im Jahr 2009 zeigen, dass Frankfurt am Main insbesondere für Zuzügler aus den Großstädten Offenbach am Main, Wiesbaden und Darmstadt einen attraktiven Wohnstandort darstellt. Mit diesen Städten besteht ein intensiver Wanderungsaustausch. Gleichzeitig werden aus diesen Städten auch die größten Wanderungsgewinne erzielt. Im Jahr 2009 sind rd. 340 Personen aus Offenbach am Main nach Frankfurt zugezogen, wohingegen rd. 330Personen aus Frankfurt nach Offenbach abgewandert sind. Hohe Wanderungsintensitäten zeigen sich darüber hinaus mit den angrenzenden Städten Neu-Isenburg, Bad Homburg, Oberursel, Maintal und Bad Vilbel. Dies sind jedoch die Städte, in die Frankfurt am Main junge Erwerbstätige der Altersgruppe 25- bis unter 30-Jährigen verliert. Dies kann zwei Gründe haben: Zum einen ziehen vielfach junge Erwerbstätige schon im Vorgriff auf die Familienplanung ins Umland. Diese Haushalte bilden meist schon früh Eigentum im Umland. Zum anderen kann es aber auch ein Indiz dafür sein, dass in Frankfurt am Main zu wenig (bezahlbarer) Wohnraum für diese Altersgruppe vorhanden ist, so dass auch Mieterhaushalte in den Randbereich Frankfurts abwandern. Die Wanderungsverluste, die über größere Distanzen zu verzeichnen sind, sind in der Regel vor allem ausbildungs- und arbeitsmarktbedingt, während bei den Nahwanderungen häufig wohnwertorientierte Motive eine hohe Bedeutung einnehmen. 40

103 Wanderung der 25- bis unter 30-Jährigen Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, 2010 Bei der Betrachtung des Wanderungsverhaltens der Gruppe der 30- bis unter 50-Jährigen zeigt sich, ein negativer Wanderungssaldo mit nahezu allen angrenzenden Kommunen. Einzig auf Offenbach am Main sowie Hattersheim am Main kann die Stadt nennenswerte Wanderungsüberschüsse erzielen. Die Karte zeigt deutlich die Stadt-Umland-Wanderung, die sich zunächst auf den direkten Nahbereich zum Frankfurter Stadtgebiet konzentriert und mit zunehmender Entfernung schwächer wird. Hier handelt es sich vor allem um Familienhaushalte, die sich auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt nicht mit angemessenem Wohnraum versorgen können oder wollen, und die dadurch eine Wohnstandortverlagerung in das Frankfurter Umfeld vollziehen. Positiven Wanderungssalden kann die Stadt Frankfurt am Main auch in der Gruppe der 30- bis unter 50- Jährigen vor allem mit den Städten Darmstadt, Wiesbaden und Offenbach aufweisen. Hinzu kommen Wanderungsgewinne durch überregionale Wanderungsverflechtungen. 41

104 Wanderung der 30- bis unter 50-Jährigen Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, 2010, eigene Darstellung Interessant bei der Betrachtung der Wanderungsverflechtungen in Frankfurt ist die hohe Zahl an Wanderungen, die in andere Bundesländer sowie über das Bundesgebiet hinausgehen. Dies hängt mit der besonderen Bedeutung der Stadt als globaler Finanzstandort zusammen. Bei diesen Wanderungen ist davon auszugehen, dass es sich vor allem um Erwerbstätige handelt, die für einen gewissen Zeitraum in Frankfurt leben und für ein international agierendes Unternehmen arbeiten. Innerhalb Deutschlands fand im Jahr 2009 ein besonders starker Austausch mit den Bundesländern Baden-Württemberg (+990 Personen), Nordrhein-Westfalen (+890 Personen) und Rheinland-Pfalz (+588 Personen) statt. Zusätzlich sind im Jahr 2009 rd Personen aus dem Ausland nach Frankfurt gezogen, davon können rd Personen der Gruppe der 25- bis unter 30-Jährigen und rd Personen der Gruppe der 30- bis unter 50-Jährigen zugeordnet werden. Im Gegensatz dazu sind rd Personen aus Frankfurt ins Ausland fortgezogen. Für die zukünftige Entwicklung der Bevölkerungszahl der Stadt Frankfurt am Main ist es von Bedeutung, wie sich die Zahl der Einwohner in den Kommunen entwickelt, mit denen intensive Wanderungsbeziehungen bestehen. Aufgrund der herausragenden wirtschaftlichen Position der Stadt - sowohl national als auch international - ist davon auszugehen, dass auch künftig mit starken Wanderungsbewegungen in der Stadt zu rechnen ist. Insbesondere (junge) Arbeitnehmer der Gruppe der 25- bis unter 30-Jährigen werden durch die positive Arbeitsmarktsituation angezogen. Es ist jedoch auch zu beachten, dass die Stadt Frankfurt am Main eine hohe Zahl an Personen der Altersgruppe der 30- bis unter 50-Jährigen an die Kommunen im direkten Umland der Stadt verliert. 42

105 Pendlerverflechtungen Auf der folgenden Karte sind die Pendlerbewegungen der Altersgruppe der 20- bis unter 40-Jährigen in Stadt Frankfurt am Main bezogen auf das Jahr 2010 dargestellt. Insgesamt standen in diesem Jahr einer Zahl von rd Auspendlern rd Einpendler gegenüber. Hieraus ergibt sich ein positiver Pendlersaldo in Höhe von Personen. Bezogen auf die Altersgruppe der 20- bis unter 40-Jährigen standen rd Auspendler rd Einpendlern gegenüber, so dass sich in ein positiver Pendlersaldo von Personen ergab. Insgesamt stellt die Gruppe der 20- bis unter 40-Jährigen somit 44 Prozent aller Einpendler in die Stadt Frankfurt am Main. Dieser immense Einpendlerüberschuss gibt die starke Position der Stadt Frankfurt am Main als Arbeitsstandort wieder. Bei Betrachtung der Karte wird deutlich, dass der Pendlerüberschuss der Stadt Frankfurt am Main bezogen auf die Gruppe der 20- bis unter 40-Jährigen insbesondere durch positive Pendlersalden mit den angrenzenden Umlandkommunen und vor allem den nördlich und östlich der Stadt gelegenen Kommunen gespeist wird. So gewinnt die Stadt Frankfurt insbesondere aus dem Main-Kinzig-Kreis ( Personen), dem Landkreis Offenbach ( Personen), dem Wetteraukreis ( Personen) und dem Landkreis Groß- Gerau ( Personen) Arbeits- und Ausbildungspendler, während relevante negative Pendlersalden nicht feststellbar sind. In den Kreisen, aus denen die stärksten Pendlerströme in Richtung Frankfurt nachgewiesen konnten, sind jedoch teilweise auch die Kommunen gelegen, die die höchsten Wanderungsgewinne aus dem Stadtbereich Frankfurts generieren konnten. Pendlerverflechtungen der 20- bis unter 40-Jährigen Quelle: Statistik-Service Südwest, Regionaldirektion Hessen der Bundesagentur für Arbeit,

106 Sozioökonomische Rahmenbedingungen Die Beurteilung eines Wohnstandortes und seiner Attraktivität schließt die Betrachtung der Wirtschafts-und Beschäftigungsentwicklung ein. Aus diesem Grund werden im Folgenden die Determinantender Nachfragesituation näher beleuchtet. Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht über die wesentlichen Kennzahlen zu Frankfurt am Main, Stuttgart, Mainz und Wiesbaden. Wesentliche Kennziffern des Makrostandortes im Vergleich Kennziffer Wert Arbeitslosenquote bez. auf alle Erwerbstätigen in % (April 2011) Frankfurt am Main 7,7 Stuttgart 5,8 Mainz 6,2 Wiesbaden 7,5 Beschäftigte am Arbeitsort pro Einwohner im erwerbsfähigen Alter ( ) Frankfurt am Main 1,05 Stuttgart 1,04 Mainz 0,61 Wiesbaden 0,66 Kaufkraftindex pro Haushalt 2009 (100 = Bundesdurchschnitt) Frankfurt am Main 99,2 Stuttgart 103,9 Mainz 105,7 Wiesbaden 108,7 Zentralitätskennziffer 2010 (100 = Bundesdurchschnitt) Frankfurt am Main 115 Stuttgart 129,2 Mainz 113,0 Wiesbaden 116,9 Quellen: Bundesagentur für Arbeit, Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Gesellschaft für Konsumforschung, Industrie- und Handelskammern Der Vergleich der Kennziffern dokumentiert die überaus positive Situation Frankfurts. Im Vergleich zu Stuttgart hat Frankfurt jedoch eine leicht zurückstehende Zentralität (ursächlich hierfür ist die Einbettung in ein Ballungsgebiet mit weiteren Zentralstandorten) und Kaufkraft sowie eine gehobene Arbeitslosenquote. Die Zahl der Arbeitslosen ist seit einem Höchststand von Personen im Jahr 2006 kontinuierlich gesunken. Im April 2011 lag die Zahl der Arbeitslosen bei Personen, was einen Anteil von 7,7 Prozent bezogen auf alle Erberbstätige ausmacht. Der Kaufkraftindex liegt im Gegensatz zu den Vergleichsstandorten in Frankfurt am Main unter dem bundesdeutschen Durchschnitt. 44

107 Wohnungs- und Immobilienmarkt Wohnungsbestand und Bautätigkeit Im Betrachtungszeitraum von 2000 bis 2009 nahm der Wohnungsbestand in Wohn- und Nicht- Wohngebäuden in der Stadt Frankfurt am Main um 5,7 Prozent zu. Wie in Städten dieser Größenordnung üblich, dominiert der Geschosswohnungsbau. Die Bautätigkeit im Mehrfamilienhaussegment unterliegt seit 2002 stärkeren Schwankungen, zeigt aber in der Tendenz eine Zunahme bis auf fertiggestellten Einheiten im Jahr Die Fertigstellungszahlen im Ein- und Zweifamilienhaussegment zeigen dagegen eine vergleichsweise konstante Entwicklung mit einem Maximum bei 642 Einheiten im Jahr 2007 und aktuell 430 fertiggestellten Einheiten. Bautätigkeit in Frankfurt am Main Anzahl Fertigstellungen Wohnungsbestand Fertigstellungen Wohnungen in EFH/ZFH Fertigstellungen Wohnungen in MFH Wohnungsbestand Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, eigene Berechnung Ein Vergleich der Bauintensitäten an verschiedenen Makrostandorten, d.h. der über drei Jahre gemittelten Fertigstellungszahlen im Verhältnis zur Einwohnerzahl, ermöglicht eine Einordnung der Neubauintensität in Frankfurt am Main. Es zeigt sich, dass in Frankfurt eine wesentlich höhere Bautätigkeit zu konstatieren ist als in den Vergleichsstädten. Die Bauintensität im Geschosswohnungsbau in Frankfurt ist im Vergleich überaus stark ausgeprägt. Die Bauintensität im Ein- und Zweifamilienhaussegment entspricht hingegen dem Niveau der Vergleichsstädte. 45

108 Bauintensitäten im Vergleich 13 Stadt Bauintensität gesamt (p.a.) Bauintensität WE in EFH u. ZFH (p.a.) Bauintensität WE in MFH (p.a.) Bevölkerungsentwicklung p.a. im Mittel der letzten drei Jahre in % Frankfurt/ Main 3,5 0,8 2,7 0,98 Stuttgart 2,0 0,5 1,5 0,43 Mainz 2,2 0,8 1,4 0,56 Wiesbaden 1,8 0,8 1,0 0,26 Dynamik Bevölkerungsentwicklung Quelle: Statistische Landesämter Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Hessen, eigene Berechnung Gemäß der Statistikstelle der Stadt Frankfurt sank im ersten Halbjahr 2009 das zweite Jahr in Folge die Zahl der Wohnungen, die zur Errichtung in Neu- und Umbaumaßnahmen genehmigt wurden. Die Zahl der Genehmigungen (absolut 1.432) ging gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um 8,6 Prozent zurück. Trotz dieses Rückgangs ist die Zahl im Zehnjahresvergleich noch immer als hoch zu bewerten. Seit dem Jahrtausendwechsel wurden in der ersten Jahreshälfte nur in vier Jahren mehr neue Wohnungen genehmigt. Dementsprechend liegt der Wert im Jahr ,5 Prozent über der durchschnittlichen Genehmigungszahl der Jahre 2000 bis 2009 (1.311 Einheiten pro Halbjahr). Insgesamt bringt die konstante und starke Neubautätigkeit die hohe Dynamik des Frankfurter Wohnungsmarktes zum Ausdruck. In Verbindung mit der positiven Bevölkerungsentwicklung und -prognosen ist von einer anhaltend starken Aufnahmefähigkeit des Immobilienmarktes in Frankfurt auszugehen, so dass das Klima für die Realisierung von Wohnungsbauvorhaben auch künftig als gut bis sehr gut einzuschätzen ist. 13 Die Bauintensität gibt die über die Jahre 2007 bis 2009 gemittelten Fertigstellungszahlen pro Einwohner der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde an. Die Dynamik der Bevölkerungsentwicklung zeigt, inwiefern sich der Entwicklungstrend gegenüber dem Betrachtungszeitraum 2006 bis 2008 verändert hat (zu-/abnehmende Bevölkerungsgewinne bzw. -verluste oder konstante Entwicklung). 46

109 Bauflächenpotenziale in Frankfurt am Main Die Stadt Frankfurt am Main hat im Rahmen des Wohnbauland-Entwicklungsprogramms 2008 Wohnbaulandpotenziale für das Stadtgebiet ermittelt. Dabei wurden sämtliche in Vorbereitung und Bearbeitung befindliche Wohnbaupotenziale dargestellt, die mehr als 50 Wohneinheiten umfassen. Insgesamt wurden 46 Wohnbauflächen in 52 Teilbereichen, die Raum für rd Wohneinheiten bieten, identifiziert. Rund Wohneinheiten sind dabei in Umstrukturierungsgebieten geplant. Am Riedberg; mögl. WE Europaviertel West, Teilbereiche 1 & 2; mögl. WE Südl Rödelheimer Landstraße; 900 mögl. WE Universitätsgelände Bockenheim; mögl. WE Lahnstraße; 200 mögl. WE Rahmenplan Sommerhoffpark; 250 mögl. WE Nördl. Rand Hbf 800 mögl. WE Bürostadt Niederrad/ Lyoner Viertel; mögl. WE Quelle: Stadt Frankfurt am Main,

110 ImmobilienScout24-Datenbankanalyse Die folgenden Analyseschritte basieren auf Auswertungen der Angebotsdatenbestände des Immobilien- Scout24, die dem InWIS in vollständiger Form vorliegen. Hinweise auf die Angebotsdichte liefert dabei die Zahl der in einem Ort eingestellten Verkaufsangebote. Die tatsächliche Anzahl der Angebote ist im Gebrauchtsegment durch die Verbreitung anderer Medien höher und auch im Neubau ist durch stellvertretende oder Beispielangebote von einer höheren Zahl zum Verkauf stehender Objekte auszugehen. Für einen Vergleich der Angebotssituation unterschiedlicher Produktsegmente und unterschiedlicher Raumeinheiten sind die Zahlen jedoch geeignet. Um eine mögliche Verzerrung der Ergebnisse durch Ausreißer zu vermeiden, werden in vergleichenden Darstellungen nur jene Stadtteile bzw. Gemeinden berücksichtigt, in welchen im betrachteten Zeitraum mindestens zehn Objekte angeboten wurden. Die Nachfrage wird über die so genannten Hits, das heißt die Aufrufe einzelner Angebote im Internet, gemessen. Berechnet wird grundsätzlich ein Durchschnittswert für das einzelne Objekt. Die Hits bilden zwar nicht die tatsächliche Nachfrage ab, sie verdeutlichen jedoch das Interesse der Nachfrager an bestimmten Orten und Produkten. Zahlreiche bundesweite Marktanalysen haben gezeigt, dass starke (schwache) Märkte auf diese Weise durch entsprechend hohe (niedrige) Werte identifiziert und abgebildet werden können. Preise, Wohnflächen und Grundstücksflächen werden als gemittelte Werte dargestellt. Die Preise beziehen sich auf das jeweilige Angebot und nicht auf die eigentliche Transaktion. Durch Preisverhandlungen kommen insbesondere bei Gebrauchtimmobilien tendenziell niedrigere Verkaufspreise zu Stande, was bei der Interpretation der Werte Berücksichtigung findet. Über die Repräsentativität der ausgewerteten Daten gibt die aktuelle W3B-Studie (2009) des Marktforschungsinstitutes Fittkau& Maaß Aufschluss: Hiernach suchen mehr als 70 Prozent der Haushalte mit Internetanschluss im Netz nach Häusern und Wohnungen. Knapp über 88 Prozent der Umzugswilligen nutzen bei der Suche das Portal ImmobilienScout24. Hinzu kommen diejenigen, die nicht selbst über einen Internetanschluss verfügen, bei der Wohnungssuche aber auf die Unterstützung von Angehörigen oder Bekannten zurückgreifen können. Für vergleichende Analysen ist die Methodik somit hinreichend repräsentativ. Mietwohnungen Das Mietwohnungssegment in Frankfurt am Main besitzt das größte Angebotsvolumen aller Marktsegmente, wenngleich die Relation zwischen Angebot und Nachfrage trotz des großen Marktvolumens sehr angespannt ist. Die Übersicht der Preis- und Nachfrageentwicklung im Neubau-Mietwohnungssegment verdeutlicht die sehr hohe Nachfrage in diesem Segment. Zudem beschreibt die Entwicklung der Nachfrage über den Beobachtungszeitraum eine deutlich positive Entwicklung. Das durchschnittliche Angebotspreisniveau im Neubausegment ist im Zeitverlauf von rd. 11,70 Euro pro m² im ersten Quartal 2007 auf rd. 12,50 Euro pro m² im ersten Quartal 2011 angestiegen. Maximale Angebotspreise im Neubau-Mietwohnungssegment korrelieren hingegen stark mit der jeweiligen Lage und Ausstattung der Objekte. Im Verlauf der letzten fünf Jahre konnten auf gesamtstädtischer Ebene Spitzenpreise zwischen 19,60Euro pro m² und 24,90 Euro pro m² erzielt werden. 48

111 Preisentwicklung Neubau-Mietwohnungen (Frankfurt am Main gesamt) 25,0 23,0 Mietpreis in Euro/m² 21,0 19,0 17,0 15,0 13,0 11,0 9,0 Quartal Durchschnittlicher Preis in Euro/m² Maximalpreis in Euro/m² Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung Verglichen mit der Mietpreisentwicklung im Neubausegment bezogen auf den Stadtteil Gallusviertel wird deutlich, dass auch auf teilstädtischer Ebene ein deutlicher Preisanstieg im Neubausegment stattgefunden hat. Insbesondere das Niveau der Spitzenmieten ist von rd. 11 Euro pro m² auf maximal 19 Euro pro m² im ersten Quartal 2011 angestiegen. Diese sehr rasante Entwicklung ist zum Großteil auf die Entwicklungen des Europaviertels zurückzuführen. Die Angebotsmieten liegen hier bei Weitem über dem Preisniveau, welches bislang im Stadtteil aufgerufen werden konnte. Die im Vergleich zur Gesamtstadt stärkeren Ausreißer sind in der geringeren Fallzahl begründet. 49

112 Preisentwicklung Mietwohnungen - Neubau (Gallusviertel) 21,0 19,0 Mietpreis in Euro/m² 17,0 15,0 13,0 11,0 9,0 Quartal Durchschnittlicher Preis in Euro/m² Maximalpreis in Euro/m² Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung Im Segment der Neubau-Mietwohnungen ist mit rd. 880 Hits pro Monat in Frankfurt am Main eine starke Nachfrage nach Objekten zu konstatieren, die zu Mietpreisen bis maximal rd. 11,09 Euro pro m² angeboten werden. Oberhalb von 11,09 Euro pro m² nimmt das Interesse an den angebotenen Objekten jedoch deutlich ab. Mit rd. 500 Hits pro Monat kann die Nachfrage nach Objekten dieser Preisklasse jedoch immer noch als durchschnittlich beschrieben werden. Preisklassen für Neubau-Mietwohnungen im Angebotsjahr 2010 in Frankfurt Preisklasse Angebote Hits/ Monat (pro Obj.) Angebotspreis in /m² von bis Mittelwert in /m² Wohnfläche in m² Einfacher Wohnwert ,00 11,09 10,36 99,2 Gehobener Wohnwert ,09 12,00 11,54 100,9 Hoher Wohnwert ,00 13,81 12,74 83,9 Sehr hoher Wohnwert ,82 24,38 16,04 116,8 Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung Noch deutlicher als auf gesamtstädtischer Betrachtungsebene macht sich die Diskrepanz zwischen dem Preisniveau der angebotenen Objekte und dem Nachfrageschwerpunkt im Gallusviertel bemerkbar. Die Nachfragewerte sind jedoch einzig in der Preiskategorie A bis rd. 11,50 Euro pro m² als hoch zu bezeichnen. 50

113 Preisklassen für Neubau-Mietwohnungen im Angebotsjahr 2010 im Gallusviertel Preisklasse Angebote Hits/ Monat (pro Obj.) Angebotspreis in /m² von bis Mittelwert in /m² Wohnfläche in m² Einfacher Wohnwert ,17 11,50 10,98 85,8 Gehobener Wohnwert ,51 12,10 11,77 91,4 Hoher Wohnwert ,11 13,18 12,66 79,9 Sehr hoher Wohnwert ,23 17,29 14,44 82,7 Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung Die Übersicht über die Vergleichsstandorte zeigt deutlich, dass das Angebot für Neubau-Mietwohnungen in Frankfurt mit rd Objekten am umfassendsten ist. In Stuttgart wurden immerhin rd Wohnungen angeboten. In Mainz und Wiesbaden waren es hingegen lediglich rd. 200 bis 220 Neubauobjekte. Bei Betrachtung der Nachfrage (gemessen in Hits pro Monat) zeigt sich für die Stadt Mainz mit über Hits eine immense Nachfrage nach Mietwohnungen im Neubausegment. Die Nachfrage ist in Stuttgart und Wiesbaden mit rd Hits auf einem vergleichbaren, hohen Niveau. Für die Stadt Frankfurt am Main zeigt sich in Relation zu den Vergleichsstandorten eine durchschnittliche Nachfrage nach Neubau- Mietwohnungen. Wie bereits in den vorangegangenen Analyseschritten bereits dargestellt, hängt die Nachfrage jedoch stark vom Wohnwert der einzelnen Objekte ab. Das mittlere Preisniveau für Neubau-Mietwohnungen ist mit 12,65 Euro pro m² in Frankfurt am Main am höchsten. In Stuttgart, Mainz und Wiesbaden liegt der Mittelwert bei rd. 10,10 Euro pro m² bis 10,95 Euro pro m². Auch bezogen auf die Maximalpreise zeigt sich, dass Frankfurt hier mit Mietpreisen bis zu 24,38 Euro pro m² die Spitzenposition einnimmt. Das maximale Preisniveau in Stuttgart liegt mit 22,50 Euro pro m² jedoch nur geringfügig unter dem der Stadt Frankfurt am Main. Neubau-Mietwohnungen: Städte im Vergleich Städte Angebote Hits/ Monat (pro Obj.) Angebotspreis in /m² von bis Mittelwert in /m² Wohnfläche in m² Frankfurt am Main ,29 24,38 12,65 100,1 Stuttgart ,40 22,50 10,95 91,7 Mainz ,27 15,00 10,07 85,5 Wiesbaden ,88 16,25 10,57 97,6 Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung Eigentumswohnungen Die nachfolgende Grafik veranschaulicht die Entwicklung des durchschnittlichen und maximalen Preisniveaus für Eigentumswohnungen in der Stadt Frankfurt am Main. Das durchschnittliche Preisniveau zeichnet sich in Frankfurt am Main durch einen nahezu konstanten Anstieg, von rd Europro m² im ersten Quartal 2007 bis zu rd Euro pro m² im ersten Quartal 2011, aus. Zu Beginn des Jahres 2008 gab es einen kurzfristigen Höchstpunkt von rd Europro m², der jedoch im Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise nicht gehalten werden konnte. Der Einfluss der Wirtschaft- und Finanzkrise auf den Markt für Eigentumswohnungen ist besonders stark an der Entwicklung der Maximalpreise ablesbar. Zu Beginn des Jahres 2008 lagen die Maximalpreise noch bei 51

114 8.000 Europro m². Nach einem Rückgang auf rd Europro m² zu Beginn des Jahres 2010 sind die Preise bis zum ersten. Quartal 2011 wieder auf rd Europro m² gestiegen. Allgemein zeigt sich, dass Neubau-Mietwohnungen in guten Lagen wieder als interessante Kapitalanlage gesehen werden. Der zunehmende Wunsch nach "sicheren" Kapitalanlagen lässt die Preise für Eigentum wieder steigen. Das Anlageverhalten hat sich im Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise insofern geändert, als dass Kapitalanleger wieder mit einem höheren Eigenkapitalanteil in Immobilien investieren. Außerdem steigt der Anteil der "jungen Kapitalanleger". Zum Teil kann die Tendenz beobachtet werden, dass junge Erwerbstätige und junge Familienhaushalte in vermietete Immobilien als Bestandteil der Altersvorsorge investieren. Preisentwicklung Neubau-Eigentumswohnungen (Frankfurt am Main gesamt) Kaufpreis in Euro/m² Quartal Durchschnittlicher Kaufpreis in Euro/m² Maximalpreis in Euro/m² Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung Das durchschnittliche Preisniveau im Gallusviertel unterlag in den letzten Jahren ebenfalls einer konstanten Steigerung. Der vergleichsweise abrupte Anstieg der Maximalpreise seit dem zweiten Halbjahr 2010 ist in erster Linie durch die großdimensionierte Neubaumaßnahme Europaviertel begründet, bei der auch Eigentumswohnungen in einem gehobenen Preissegment an den Markt gebracht wurden. Die durchschnittlichen Angebotspreise erreichen im Gallusviertel zu Beginn des Jahres 2011 nahezu das gesamtstädtische Durchschnittspreisniveau (rd Euro/m²), die Maximalpreise liegen mit Europro m² jedoch noch unter den gesamtstädtischen Top-Preisen. 52

115 Preisentwicklung Neubau-Eigentumswohnungen (Gallusviertel) Kaufpreis in Euro/m² Quartal Durchschnittlicher Kaufpreis in Euro/m² Maximalpreis in Euro/m² Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung Wie der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen ist, werden Neubau-Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main im Rahmen einer sehr breiten Preisspanne angeboten. Auffällig ist die vergleichsweise starke Nachfrage nach Eigentumswohnungen sowohl im einfachen Preissegment (737 Hits/Monat) als auch im sehr hohen Preissegment (815 Hits/Monat). Preisklassen für Neubau-Eigentumswohnungen im Angebotsjahr 2010 in Frankfurt Preisklasse Angebote Hits/ Monat (pro Obj.) Angebotspreis in /m² von bis Mittelwert in /m² Wohnfläche in m² Einfacher Wohnwert ,2 Gehobener Wohnwert ,7 Hoher Wohnwert ,5 Sehr hoher Wohnwert ,1 Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung Im Gallusviertel ist der Preisrahmen für Neubau-ETW enger als auf gesamtstädtischer Ebene gesteckt. Die günstigsten Angebote beginnen hier bei rd Europro m² und erreichen ein Niveau bis rd Europro m². Entgegen dem gesamtstädtischen Trend ist hier eine eher moderate Nachfrage mit einem Schwerpunkt bei Objekten mit einem sehr hohen Wohnwert zu konstatieren. Bei den an dieser Stelle abgebildeten Preis- und Nachfrageniveaus ist zu berücksichtigen, dass sich die Neubauaktivitäten im Stadtteil Gallus fast ausschließlich auf das Europaviertel konzentrieren. 53

116 Preisklassen für Neubau-Eigentumswohnungen im Angebotsjahr 2010 im Gallusviertel Preisklassen Angebote Hits/ Monat (pro Obj.) Angebotspreis in /m² von bis Mittelwert in /m² Wohnfläche in m² Einfacher Wohnwert ,2 Gehobener Wohnwert ,5 Hoher Wohnwert ,9 Sehr hoher Wohnwert ,5 Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung Die Übersicht über die Vergleichsstandorte zeigt deutlich, dass auch in diesem Segment das Angebot in Frankfurt mit rd Objekten am größten ist. In Stuttgart und Mainz wurden im Jahr 2010 immerhin rd bzw Neubau-Eigentumswohnungen angeboten. In Wiesbaden waren es hingegen lediglich rd. 550 Objekte. Bei Betrachtung der Nachfrage zeigt sich für alle Vergleichsstandorte eine gute Nachfrage nach Neubau- Eigentumswohnungen. Insbesondere in den hessischen Städten Frankfurt und Wiesbaden kann die Nachfrage mit über 600 Hits pro Monat als relativ hoch beschrieben werden. Das mittlere Preisniveau für Neubau-Eigentumswohnungen mit rd Euro pro m² in Frankfurt am Main am höchsten ist. In Stuttgart liegt der Mittelwert für Eigentumswohnungen bei rd Euro pro m². Auch bezogen auf die Maximalpreise zeigt sich die Stadt Frankfurt mit Kaufpreisen von bis zu Euro pro m² als Top-Standort. Das maximale Preisniveau in Stuttgart liegt mit Euro pro m² weit unter dem der Stadt Frankfurt am Main. In den Städten Mainz und Wiesbaden liegen sowohl die mittleren Kaufpreise als auch die maximalen Kaufpreise unter dem Niveau der Städte Frankfurt und Stuttgart. Neubau-Eigentumswohnungen: Städte im Vergleich Städte Angebote Hits/ Monat (pro Obj.) Angebotspreis in /m² von bis Mittelwert in /m² Wohnfläche in m² Frankfurt am Main ,9 Stuttgart ,0 Mainz ,8 Wiesbaden ,0 Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung 54

117 Erkenntnisse aus dem aktuellen Mietspiegel 2010 Bei dem Mietspiegel 2010 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des 558 d BGB. Er gibt eine amtliche Auskunft über das allgemeine Mietpreisgefüge in Frankfurt am Main. Der aktuelle Mietspiegel 2010 hat eine Laufzeit vom bis zum Der neue Frankfurter Mietspiegel basiert auf etwa Interviews von Mieterhaushalten, die repräsentativ für alle Frankfurter Miethaushalte sind, und ca schriftlichen Angaben von Vermietern.Gegenüber dem Mietspiegel 2008 ist die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnraum in Frankfurt von 7,45 Euro auf 7,78 Euro (2010) gestiegen dies entspricht einer Steigerung von 2,18 Prozent pro Jahr. Innerhalb des Mietspiegels wurden verschiedene Wohnlagen abgegrenzt. Zu den bisherigen Wohnlagen, die auf den Bodenrichtwerten beruhen, sind zwei weitere Lagen im Innenstadt- bzw. innenstadtnahen Bereich hinzugekommen, um die Mietentwicklung zutreffend zu erfassen. Auf Basis des Frankfurter Mietspiegels wird das Quartier "Gallusviertel" als mittlere Wohnlage eingestuft. Diese Einstufung geht darauf zurück, dass bei der Mietspiegelerhebung lediglich Daten, die sich vor dem Zeitpunkt Dezember 2009 beziehen, betrachtet wurden. Aktuelle Entwicklungen im Bereich "Gallusviertel" konnten daher nicht mit einbezogen werden. Es ist davon auszugehen, dass im Rahmen der nächsten Mietspiegelerhebung, aufgrund der aktuellen Entwicklungen, eine höhere Einstufung der Wohnlage vorgenommen werden wird. Quelle: Amt für Wohnungswesen Frankfurt am Main, Mietspiegel

118 Anhang 3: Rahmendaten der Zielgruppenbefragung Datengrundlage, Datenerhebung, Auswertung der Daten Die Befragung wurde im Mai 2011 auf telefonischem Wege durchgeführt. Befragt wurde die Frankfurter Wohnbevölkerung ab 18 Jahren. Die Grundgesamtheit beträgt demnach circa Personen. Um statistisch aussagefähige Ergebnisse zu erhalten, wurde eine Zufallsstichprobe aus dem Frankfurter Telefonbuch gezogen. Der Umfang der Stichprobe betrug insgesamt rd Personen. Von diesen konnten letztlich 313 (gewichtet: 307) Personen befragt werden. Um zu gewährleisten, dass die Verteilung nach Alterin zentrumsnahen beziehungsweise zentrumsfernen Stadtteilen der realen Verteilung in Frankfurt entspricht, wurde vor der Datenauswertung ein mehrstufiges Gewichtungsverfahren angewandt. Letztlich ergibt sichaus den Teilnahmequoten und der resultierenden Verteilung eine ausreichende Datenbasis, um statistisch belastbare Aussagen zu gewährleisten. Im Hinblick auf das Untersuchungsziel der Abbildung der verschiedenen Nachfragestrukturen werden die Ergebnisse der Befragung differenziert nach Haushaltstyp, Wohnstandort (zentrumsnah-zentrumsfern) und wohnungswirtschaftlichen Ziel-/Nachfragergruppenausgewertet. Letzteres wird in Profilform vollzogen. Zu den Haushaltstypen zunächst folgende Erläuterungen: - Paare sind ein Zusammenschluss von zwei Personen, die in partnerschaftlicher Verbindung zusammenleben - unabhängig davon, ob verheiratet oder nicht. - Mehrpersonenhaushalte sind vor allem Haushaltskonstellationen mit zwei oder mehr Erwachsenen, die nicht partnerschaftlich verbunden sind (beispielsweise Wohngemeinschaften), Haushalte mit erwachsenen Kindern, Haushalte mit einem Elternteil beziehungsweise mehreren Elternteilen und Mehrgenerationenhaushalte. - Familien umfassen alle Haushalte mit Kindern unter 18 Jahren, also auch die Alleinerziehenden. Exkurs: Bildung wohnungswirtschaftlicher Ziel-/Nachfragergruppen Durch die Pluralisierung von Lebensformen und -stilen differenzieren sich auch diewohnwünsche immer stärker aus. Unter dem Einfluss des gesellschaftlichen Wandels reichen soziodemografische Merkmale (Alter, Haushaltstyp, Einkommen) alleine nicht mehr aus, um die Wohnungsnachfrage erklären zu können und das Wohnungsangebot darauf abzustimmen. Vielmehr ist die gegenwärtige Wohnraumnachfrage auch Ausdruck des jeweiligen Lebensstils. Im Rahmen der vorliegenden Studie wurde daher der Einfluss der Lebensstile auf die Wohnungsnachfrage berücksichtigt. Um Lebensstilgruppen bilden zu können, wurden neben soziodemografischen Merkmalen auch Angaben zum Freizeitverhalten und zu Wertorientierungen herangezogen und sogenannte "Wohnkonzepte" gebildet. Zur Bildung wohnungswirtschaftlicher Ziel-/Nachfragergruppen werden letztlich die drei Dimensionen Alters-/Haushaltszusammensetzung, Kaufkraft und die angesprochenen Wohnkonzepte miteinander verknüpft. 56

119 Rahmendaten der befragtenwohnbevölkerung Die Befragten leben mehrheitlich in Haushalten mit bis zu zwei Personen (69 %). Der Anteil berufstätiger liegt insgesamt bei 48 Prozent. Wie die nachfolgende Abbildung zeigt, sind die Berufstätigen zumeist im öffentlichen Dienst bzw. bei Gebietskörperschaften sowie im Handel und der Industrie beschäftigt. Mit etwas Abstand sind auch die Bereiche Medien/Multimedia, Finanz- und Versicherungswesen und sonstige Dienstleistungsbranchen von Relevanz. Branche Quelle: Eigene Erhebung 57

120 Anhang 4: Zentrale Bestandteile des RVI-Konzeptes Standorteigenschaften - Zentrale Lage im Frankfurter Europaviertel - Lage zwischen Bankenviertel, Frankfurter Messe und Hauptbahnhof - Innenstadtnahe Lage (in FFM rd. 6 Minuten Fußweg bis zur Innenstadt bzw. zum Römer) - Gute verkehrliche Anbindung Nähe zu Hauptbahnhof Direkte Nähe zu Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs (Bus, U-Bahn, S-Bahn) Autobahnanschluss schnell erreichbar Rd. 15 Minuten Fahrtzeit zum Flughafen Frankfurt - Freizeitmöglichkeiten im Umfeld - Naherholungsmöglichkeiten im Europagarten Projektkonzeption (Le Quartier Parigot - Frankfurt am Main) - Wohn- und Geschäftshaus mit Gewerbe-Passage an der Europaallee - 7 Vollgeschosse und 1 Staffelgeschoss - 10 Gewerbe-Einheiten (= m² Nutzfläche) Wohnungen (= m² Wohnfläche) davon 2 Einzimmerwohnungen davon 208 Zweizimmerwohnungen davon 79 Dreizimmerwohnungen - 62 Wohnungen sind als Maisonette-Wohnungen konzipiert - Folgende Wohnungsgrößen sollen umgesetzt werden 52 WE mit 25 bis 45 m² Wohnfläche 115 WE mit 45 bis 60 m² Wohnfläche 84 WE mit 60 bis 75 m² Wohnfläche 41 WE mit 75 bis 100 m² Wohnfläche Tiefgargenstellplätze Projektkonzeption Quelle: RVI GmbH 58

121 Ausstattung von Wohnungen und Wohngebäude - Ausstattung Echtholzparkett in den Wohnräumen - Küche Einbauküchen (vorhanden zum anmieten) Ein Großteil der Wohnungen wird mit offenen Küchen ausgestattet: 2 Einzimmerwohnungen (100 %) 150 Zweizimmerwohnungen (rd. 72 %) 31 Dreizimmerwohnungen (rd. 40 %) - Bäder Weiße Wandfließen und helle oder dunkle Bodenfliesen Kleinraumlüfter in innenliegenden Bädern/WCs - Digitale Ausstattung CAT-7 Verkabelung Satelliten-Aufbereitungsanlage für digitales Fernsehen - Ökologie und Umwelt Wärmeschutz-Isolierglas gemäß EnEV-Nachweis Schallschutzfenster mit Luftwechselsystem Ziel: 70 % des Jahres-Primärbedarfes und Transmissionswärmeverlustes gegenüber Referenzgebäuden nach EnEV 2009 Einsatz einer reversiblen Wärmepumpe zu Unterstützung der Brauchwassererwärmung und Kühlung der Läden über FBH Sommerlicher Wärmeschutz über Rollläden Regenerative Energien nach EEWH 2011 durch Einsatz von Fernwärme mit 82,4 % aus KWK - Sicherheit Haus- und Wohnungstüren mit Sicherheitsbeschlägen Einbruchschutz-Fenster und Terrassentürelementen nach Widerstandsklasse 2 im Erdgeschoss Videoüberwachung in exponierten Bereichen der Anlage (Hauseingang, Tiefgaragenzufahrten) Bewegungsmelder in den Verteilerfluren Außenbeleuchtungskonzept Türsprechanlage mit Display Brandmelde- und Sprinkleranlage - Besonderheiten Wasch- und Trockenräume mit Waschmaschine und Trockenautomat in jedem Wohnhaus der Anlage im Keller Fahrradabstellräume Netzersatzanlage Alle Wohnungen im Erdgeschoss werden barrierefrei gemäß DIN errichtet Mechanische Be- und Entlüftung der Tiefgaragen-Ebenen 59

122 Wohnbeispiele Atelier-Wohnungen (Bsp. A 6.04: 69,33 m² Wohnfläche, Miete p.a Euro (= 11,50 Euro/m²)) Quelle: RVI GmbH Maisonette-Wohnungen (Bsp. A 1.08: 88,98 m² Wohnfläche, Miete p.a Euro (= 11,50 Euro/m²)) Quelle: RVI GmbH Studios (Bsp. A6.15: 51,30 m² Wohnfläche, Miete p.a Euro (= 11,50 Euro/m²)) Quelle: RVI GmbH 60