Anpassungen der Mieten von Wohnungen Stadt Freiburg und Freiburger Stadtbau erläutern Mietanpassungen für freifinanzierte Bestandswohnungen

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1 Anpassungen der Mieten von Wohnungen Stadt Freiburg und Freiburger Stadtbau erläutern Mietanpassungen für freifinanzierte Bestandswohnungen Freiburg, 4. Juli Anlässlich der Durchführung von Mietanpassungen haben die Stadt Freiburg und ihre kommunale Wohnungsbaugesellschaft Freiburger Stadtbau GmbH (FSB) die Fraktionen des Gemeinderates gestern zu einem gemeinsamen Gespräch ins Rathaus eingeladen. Im Rahmen des Termins wurden die Hintergründe, rechtlichen Grund- und Beschlusslagen, Abläufe sowie die Erfordernisse von Mietanpassungen ausführlich erläutert. Wie jedes Wohnungsbauunternehmen führt die FSB im Rahmen eines fortlaufenden Prozesses Mietanpassungen für ihre freifinanzierten Bestandswohnungen durch, um diese wieder in die Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes reinvestieren zu können. Ein mehrfach öffentlich thematisierter Gemeinderatsbeschluss aus dem Jahr 1994 betrifft die seinerzeit städtischen Wohnungen. Aufgrund einer Feststellung der Gemeindeprüfungsanstalt (GPA), dass bei der Vermietung von Wohnraum der maßgebende marktübliche Mietzins verlangt werden müsse, wurde eine Anpassung der Kaltmieten und die getrennte Angabe der Betriebskosten beschlossen. Für die Wohnungen der damaligen Siedlungsgesellschaft und heutigen FSB wurde im Jahr 1995 von deren Aufsichtsrat ein separater Beschluss gefasst. Dieser knüpft an die o.g. Entscheidung des Gemeinderates an und sieht ebenfalls eine Heranführung der Mieten an den Mietspiegel für die damaligen Wohnungen der Siedlungsgesellschaft und heutigen FSB- Wohnungen vor. Die FSB folgt seit Jahren einer grundsätzlichen und kontinuierlichen Beschlusslage ihrer Gremien, um erforderliche Investitionen tätigen zu können. In den Jahren 1999, 2002 und 2008 wurden durch den FSB-Aufsichtsrat weitere Beschlüsse gefasst, welche die Praxis der Heranführung von Mieten an den Mietspiegel bestätigen. Im Rahmen der jeweiligen jährlichen Wirtschaftspläne wurde somit jeweils aktuell die Heranführung der Mieten an den Mietspiegel beschlossen. Dieses Vorgehen wurde ebenfalls in der jeweiligen mittelfristigen Finanzplanung berücksichtigt. Innerhalb ihres Wohnungsbestandes hat die FSB jährlich rund fünf Prozent Neuvermietungen aufgrund von Sanierungen und Mieterwechseln zu verzeichnen. Diese 1

2 Neuvermietungen erfolgen jeweils zur aktuellen Mietspiegelmiete. Mit dieser Maßnahme verzichtet die FSB seit Jahren auf die gesetzlich zulässige Miete, die bei freifinanzierten Wohnungen bis zu zehn Prozent über der Mietspiegelmiete liegen darf. Diese im Jahr 2015 eingeführte Mietpreisbremse hat somit keine Auswirkung auf Neuvermietungen von Bestandswohnungen der FSB. Die Mietenpolitik der FSB wirkt sich daher dämpfend auf das Mietpreisniveau und den Mietspiegel aus. Die durchschnittliche Bestandsmiete aller FSB-Wohnungen liegt mit 6,24 Euro / m² ca. 25 Prozent unter der durchschnittlichen Mietspiegelmiete im Stadtgebiet von 8,25 Euro / m². Wird zudem die FSB-Durchschnittsmiete mit der durchschnittlichen Angebotsmiete der Stadt Freiburg von ca. 10 Euro / m² (Quelle: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) verglichen, wird deutlich, dass die FSB günstigster Anbieter am Freiburger Wohnungsmarkt mit freifinanzierten Mietwohnungen ist. Mietanpassungen für geförderte Wohnungen Geförderte Mietwohnungen sind grundsätzlich gesondert zu betrachten. Für diese Wohnungen erfolgen Mietanpassungen nach den Vorgaben des jeweiligen Landeswohnraumförderprogramms und führen automatisch zur einer Absenkung oder einer Erhöhung der Mieten. Geförderte Wohnungen haben darüber hinaus keinen Einfluss auf den Mietspiegel, da sie dort nicht erfasst werden. Für die Miethöhe der geförderten Mietwohnungen gilt die sogenannte Satzungsmiete. Die Mieten der geförderten Neubauwohnungen liegen aktuell 33 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete nach Mietspiegel und somit weit unter den gesetzlich vorgegebenen 25 Prozent. Um den Ausbau des geförderten Wohnungsbaus aktiv zu fördern, wird die FSB bis zum Jahr 2022 ff. rd neue geförderte Mietwohnungen errichten. Mietanpassungen für freifinanzierte Bestandswohnungen Für die insgesamt freifinanzierten Bestandswohnungen kann die FSB nach 558 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete bei Zugang des Erhöhungsschreibens seit einem Jahr 2

3 unverändert ist, die Miete sich innerhalb der letzten drei Jahre nicht mehr als 20 Prozent erhöht hat oder die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht wird. Durch eine Rechtsverordnung des Landes, die am beschlossen wurde, darf in Freiburg die Miete von Bestandswohnungen innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 15 Prozent erhöht werden. Ein entsprechender Nachweis erfolgt in Freiburg durch den jeweils gültigen Mietspiegel. Für den Ablauf von Mietanpassungen für Bestandswohnungen der FSB hat der Aufsichtsrat in seiner Sitzung im Juli 2011 ein standardisiertes Verfahren festgelegt, welches in den Nachfolgejahren weiter ausgebaut wurde. Hier sind u.a. eine für den Mieter nachvollziehbare detaillierte Berechnung der individuellen Miete sowie die Nennung von Ansprechpartnern seitens der FSB geregelt. Über das detaillierte Mietanpassungsschreiben hinaus unternimmt die FSB umfangreiche Maßnahmen, um ihre Mieterinnen und Mieter umfassend zu informieren. Hierzu gehört das Angebot von konkreten Beratungszeiten während der Sprechstunden im zuständigen Mieterbüro, um Fragen und Probleme im Zusammenhang mit der Mietanpassung beantworten und lösen zu können. Die FSB bietet ihren Mietern eine individuelle Beratung über die Möglichkeit einer Tauschwohnung an und prüft zudem, ob eine mittelbare Belegung für die Wohnung und deren Bewohner möglich ist. Eine mittelbare Belegung bedeutet, dass die Belegungsbindung einer Wohnung auf eine andere Wohnung innerhalb des Wohnungsbestandes übertragen werden kann und nach der Übertragung der Bindung eine sogenannte geförderte Wohnung ist. Für diese geförderte Wohnung gilt dann z.b. die Satzungsmiete. 3

4 Aktuelle Mietanpassungen Im Rahmen der fortlaufenden Überprüfung der Miethöhen ihres freifinanzierten Wohnungsbestandes hat die FSB aktuell die Mieten von Wohnungen untersucht und wird bei freifinanzierten Wohnungen im Jahr 2017 die Nettokaltmieten erhöhen. Diese Mietanpassungen umfassen ausschließlich freifinanzierte Bestandsmietwohnungen der FSB und betreffen nur die Nettokaltmiete, die keine Betriebskosten und Stellplatzmieten enthält. Diese Kosten werden somit nicht von der Erhöhung beeinflusst. Weiterhin fallen keine (der insgesamt 935) Wohnungen der FSI unter die aktuellen Mietanpassungen. Die von den aktuellen Mietanpassungen betroffenen Wohnungen befinden sich in den Stadtteilen Weingarten, Brühl-Beurbarung, Stühlinger, Mooswald sowie im Streubesitz der FSB. Im Stadtteil Weingarten liegen die Bestandsmieten nach der Anpassung 1,14 Euro und damit rund 16 Prozent unter der durchschnittlichen Mietspiegelmiete im Stadtteil und 2,38 Euro (rund 29 Prozent) unter der durchschnittlichen Mietspiegelmiete für das gesamte Stadtgebiet. In Brühl-Beurbarung liegen die Bestandsmieten nach der Anpassung 1,38 Euro (rund 18 Prozent) unter der durchschnittlichen Mietspiegelmiete im Stadtteil und 1,96 Euro (rund 24 Prozent) unter der durchschnittlichen Mietspiegelmiete für das gesamte Stadtgebiet. Auch im Stühlinger liegen die Bestandsmieten nach erfolgter Anpassung mit 82 Cent (rund 10 Prozent) unter der durchschnittlichen Mietspiegelmiete im Stadtteil und für das gesamte Stadtgebiet. Im Stadtteil Mooswald liegen die Bestandsmieten nach der Anpassung 1,10 Euro und damit 16 Prozent unter der durchschnittlichen Miete im Stadtteil sowie 2,22 Euro (28 Prozent) unter der durchschnittlichen Miete für das gesamte Stadtgebiet. Die Wohnungen im Streubesitz, der FSB-Wohnungen in verschiedenen Stadtteilen zusammenfasst, liegen nach der Anpassung 1,19 Euro (rund 14 Prozent) unter der durchschnittlichen Mietspiegelmiete im Stadtteil und mit gleichem Wert ebenfalls unter der durchschnittlichen Mietspiegelmiete für das gesamte Stadtgebiet. Von insgesamt FSB-Wohnungen liegen auch nach den aktuellen Mietpassungen 98 Prozent unterhalb der vom Leistungsgeber (z.b. Jobcenter) anerkannten Unterkunftskosten für Empfänger im Sinne des Sozialgesetzbuches (SGB) II oder für Empfänger von SGB XII. 4

5 Somit bleiben die Wohnungen auch nach den Mietanpassungen für die Mehrheit der betroffenen SGB II- oder SGB XII-Empfänger weiterhin bezahlbar. Auch haben fiktive Wohngeldberechnungen unter Anwendung des Wohngeldrechners des zuständigen Bundeministeriums auf der Grundlage der aktuellen Mietanpassungen ergeben, dass durch erhöhte Wohngeldleistungen zwischen 44 % bis 66 % der Mieterhöhung je nach Fallbeispiel (z.b. Familie) abdecken. Verwendung der Mieteinnahmen Die Mieterhöhungen im freifinanzierten Mietwohnungsbau fließen, wie auch in der Vergangenheit, in voller Höhe in die Investitionen für Neubau, Modernisierung und Instandhaltung der Wohnungsbestände. Bis zum Jahr 2022 ff. wird die FSB über neue Mietwohnungen errichten, davon rd geförderte Wohnungen. Weiterhin investiert die kommunale Wohnungsbaugesellschaft jährlich ca. 10 Mio. Euro in die Instandhaltung und Instandsetzung ihrer Bestände. Um diese Investitionen tätigen zu können, wird die FSB auch nach den Mieterhöhungen ca. 80 Prozent der Investitionssummen am Kapitalmarkt aufnehmen müssen. Im Stadtteil Weingarten hat die FSB seit dem Jahr 2000 ca. 80 Mio. Euro in den Neubau von geförderten Mietwohnungen und in die Modernisierung ihrer Bestände investiert. Bis zum Jahr 2022 ff. wird die FSB über 560 Mio. Euro in den Mietwohnungsneubau und die Modernisierung investieren. Würde die FSB auf genau diese Einnahmen aus der Vermietung und damit auf Mieterhöhungen verzichten, würden dem Unternehmen am Beispiel der aktuellen Mieterhöhungen jährlich Einnahmen in Höhe von rund Euro fehlen. Im Rahmen der jährlichen Prüfungen der Jahresabschlüsse wurde von den jeweiligen externen Wirtschaftsprüfern der FSB attestiert, dass das Unternehmen große Anstrengungen unternehme, die Wohnungsbestände zeitgemäß zu modernisieren. Gleichzeitig bestehe das Risiko in steigenden Kosten für Modernisierung und Neubau von Mietwohnungen, mit der Folge, dass die erzielbaren Mieten bei Neuvermietung und Modernisierungsmietanpassung 5

6 in der Regel nicht ausreichen, um die Bewirtschaftungskosten zu decken. Für das Unternehmen bedeutet dies, dass eine fortlaufende Überprüfung und Anpassung der Mieten aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten auch in Zukunft unumgänglich sein wird, um als kommunale Wohnungsbaugesellschaft bezahlbaren Wohnraum für die Freiburger Bürgerinnen und Bürger schaffen und erhalten zu können. Facts: Die FSB hat geförderte Mietwohnungen in ihrem Wohnungsbestand Bis zum Jahr 2022 ff. wird das Unternehmen rund neue geförderte Mietwohnungen errichten Die aktuellen Mietanpassungen betreffen ausschließlich die Nettokaltmiete von freifinanzierten Bestandswohnungen 98 Prozent der insgesamt FSB-Wohnungen liegen nach der Anpassung unterhalb der vom Leistungsgeber anerkannten Unterkunftskosten Über die Freiburger Stadtbau: Die Freiburger Stadtbau GmbH (FSB) gehört dem Unternehmensverbund an, zu dem auch die Freiburger Stadtimmobilien GmbH & Co. KG (FSI), die Freiburger Kommunalbauten GmbH & Co. KG (FKB) und die Regio Bäder GmbH (RBG) gehören. Der FSB-Verbund deckt die Bereiche Wohnungs- und Städtebau, Wohnungs- und Grundstücksverwaltung, Gebäudesanierung und Führung von städtischen Bädern und Parkgaragen ab. Mit über Wohnungen, davon ca eigene Wohnungen, ist die FSB die größte Wohnungsbaugesellschaft in Südbaden. Pressekontakt: Freiburger Stadtbau GmbH René Derjung Am Karlsplatz 2, Freiburg i.br. Tel.: 0761 / , Mobil: 0176/ rene.derjung@fsb-fr.de 6