Bankenhaftung bei Immobilienanlagen

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1 Bankenhaftung bei Immobilienanlagen von Rechtsanwalt Dr. Ekkehardt von Heymann, Frankfurt a. M. Rechtsanwalt Christian Merz, Frankfurt a. M. 16. aktualisierte Auflage Verlag WERTPAPIER-MITTEILUNGEN Frankfurt am Main 2005

2 Bankenhaftung bei Immobilienanlagen Seite I. Anlageformen 1 1. Bauherren-Modell 1 2. Erwerber-Modell 1 3. Bauträger-Modell I 4. Hamburger Modell 1 5. Fonds-Modelle 2 II. Wirtschaftliche Bedeutung 3 1. Immobilienmarkt 3 2. Vermögensanlage in Immobilien 3 3. Beurteilungskriterien für Immobilienanlagen 4 III. FalJgruppen und Haftungsgrundlagen 5 1. Bank als Kreditgeber 5 2. Beteiligung der Bank am Projekt 6 3. Rolle des Anlegers 6 IV. Pflichten und Risiken des Anlegers 7 1. Zivilrechtliche Vertragskonstruktion 7 2. Prüfungspflichten des Anlegers 8 3. Vertragsrisiken bei Bauherren-ZErwerber-Modellen 9 a) Allgemeine Vertragsrisiken 9 b) Werklohn für Bauunternehmer 10 c) Zahlungspflicht bei späterem Beitritt 11 d) Bauherren als Teilschuldner 12 e) Bauherrengemeinschaft als Gesamtschuldner 12 f) Beschränkung der Haftung 13 g) Bauherrenpflichten gegenüber Bauherrengemeinschaft 13 h) Verwendungsrisiken des Darlehens Immobilienfonds/Anlagegesellschaften 14 a) Beteiligung und Anlegerrisiko 14 b) Einlagenverpflichtung des Anlegers Leistungsfähigkeit des Anlegers 15 a) Leistungsfähigkeit und Sittenwidrigkeit 15 b) Unbeschränkte Vermögenshaftung 16 c) Einkommensentwicklung Anlagerisiken und deren Begrenzung 17

3 V. Haftung der Bank aus Anlagevermittlung/-vertrieb Maklervertrag/Kreditvermittlung 19 a) Maklervertrag 19 b) Doppeltätigkeit des Maklers 20 c) Makler/Kreditvermittler als Erfüllungsgehilfe Anlagevermittlung - Auskunft Umfang der Pflichten 21 a) Informationspflicht 21 b) Aufklärungsbedürftigkeit Pflichteninhalt 24 a) Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben 24 b) Nachforschungspflicht 24 c) Tatsachen und Tatsachenbewertung 26 d) Vergleichende Werbung Behandlung von Interessenkonflikten 27 a) Wahrung von Kundeninteressen 27 b) Kapitalmäßige und personelle Verflechtungen 28 c) Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse Immobilienanlagen 29 a) GrundstücksbelastungAVirtschaftlichkeit bei Auslandsimmobilien 29 b) Grundstücksbelastung bei Inlandsimmobilien 30 c) Wohnfläche bei Immobilienanlagen 30 d) Persönliche Wirtschaftlichkeitsrechnung 30 e) Immobilienfonds-Anteile 30 f) Öffentliche Mittel 31 g) Innenprovisionen 31 VI. Haftung der Bank aus Anlageberatung Rechtsgrundlagen Beratungs- und Auskunftsvertrag 33 a) Stillschweigender Beratungs- und Auskunftsvertrag 33 b) Sonstige vertragliche Beziehungen 36 c) Vermögensverwaltung/Freizeichnung Abgrenzung Anlagevermittlung - Anlageberatung Umfang der Beratungspflicht 39 a) Informationspflicht 39 b) Richtige und vollständige Information 40 c) Nachforschungspflicht 40 d) Offenbarungspflicht 40 e) Individuelle Beratung - Aufklärungsbedürftigkeit 41

4 5. Pflichteninhalt 42 a) Erhöhte Sorgfaltspflicht bei Anlageberatung 42 b) Prüfungspflicht 45 c) Aufklärungspflicht 46 d) Auskunftserteilung 47 e) Steuerliche Beratungspflichten 48 f) Interessenkollision Finanzierungsberatung Dritthaftung bei Auskünften 51 a) Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter 51 b) Sachverständigengutachten 52 c) Unrichtige Kreditauskunft Pflichten bei einzelnen Anlageformen 54 a) Immobilien/Persönliche Wirtschaftlichkeit 54 b) c) d) e) f) Geschlossene Immobihenfonds Immobilienservice Ausländische Investmentanteile Ausländische Gesellschaftsanteile Stille Beteiligung VII. Haftung der Bank aus Treuhandschaft 1. Treuhandformen bei Immobilienanlagen 2. Allgemeine Treuhandpflichten 3. Prüfungspflichten des Treuhänders 4. Aufklärungspflichten gegenüber Treugeber a) Vertragsgrundlagen b) Steuerliche Grundlagen c) Prospekt Wahrung allgemeiner Treugeberinteressen a) Übertragung der Treuhandschaft b) Dauer der Geschäftsführung c) Übernahme der KG-Anteile d) Interessenkollision e) Interessenausgleich zwischen Bauherren 0 Nachwirkende Treuepflichten Wahrung der finanziellen Treugeberinteressen a) b) Vertragsgestaltung Vertragsdurchführung c) Mittelverwendung/Risikoaufklärung d) Rechnungslegung und Auskunft 68 e) Garantien III

5 7. Wahrung der steuerlichen Treugeberinteressen 69 a) Prospektierte Steuervorteile 69 b) Mehrwertsteueroption 70 c) Vermeidung von steuerlichen Nachteilen Vertragspflichten gegenüber Bank 70 a) Bürgschaft und Pfandrecht 70 b) Treuhandkonto Fehlende Vollmacht 71 a) Kenntnis fehlender Vertretungsmacht 71 b) Haftung bei fehlender Vollmacht 71 c) Unbekannte Bauherren 72 d) Fehlerhafter Beitritt 72 lo.pfandrecht an Treuhandkonto 72 VIII. Einwendungen des Anlegers PreisangabenVO Darlehensvermittlung im Reisegewerbe 75 a) Verbraucherkredite 75 b) Immobilienanlagen 77 c) Fondsmodelle 78 d) Sonstige Kreditvermittlungen Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) 79 a) Haustürsituation 79 b) Widerrufsbelehrung 82 c) HWiG und VerbrKrG 83 d) Befristung des Widerrufs 85 e) Rückabwicklung Verbraucherkreditgesetz (VerbrKrG) 91 a) Realkredit 91 b) Mindestangaben nach 4 VerbrKrG 94 c) Fehlerhafte Kreditvollmacht 97 d) Verbundene Geschäfte 98 e) Einwendungsdurchgriff bei Immobilien 99 f) Einwendungsdurchgriff bei Immobilienfonds Rechtsberatungsgesetz (RBerG) 104 a) Geltungsbereich 104 b) Nichtigkeit vermittelter Verträge 108 c) Nichtige Vollmacht 109 d) Duldungs- und Anscheinsvollmacht 112 e) Genehmigung unwirksamer Verträge 118

6 6. Fehlerhafte Bevollmächtigung 120 a) Notarielle Vollmacht bei nichtigem Grundvertrag 120 b) Vorlage der Vollmacht 121 c) Sorgfaltspflicht der Bank 121 d) Nichtige Vollmacht 122 e) Vollmachtsmißbrauch 122 f) Beschränkung der Vollmacht 124 g) Widerruf der Vollmacht 124 h) Anscheinsvollmacht Fehlerhafte Beurkundung 126 a) Beurkundung des Treuhand-/Baubetreuungsvertrages 127 b) Beurkundung von Anlagevermittlungsverträgen 127 c) Beurkundung von Geschäftsbesorgungsverträgen 128 d) Nichtigkeit der Vollmacht 129 e) Nichtigkeit des Darlehensvertrages Auszahlung des Darlehens an Dritte 132 a) Weisung des Darlehensnehmers 132 b) Zufluß beim Dritten 132 c) Auszahlung mit Treuhandauflagen 133 d) Gutschrift auf CpD 134 e) Auszahlung durch Forderungsbegründung 134 f) Gutschrift auf verpfändetem Festgeldkonto 135 g) Überweisung ohne wirksamen Auftrag Anfechtung nach 123 BGB 136 a) Täuschung der Anleger 136 b) Anfechtbarkeit der Vollmacht 137 c) Dritter im Sinne von 123 Abs.2 BGB 137 d) Anlagevermittler als Dritte Nichtigkeit nach 134,138 BGB AGB-Gesetz 141 a) Formularmäßige Zinsanpassung 141 b) Finanzierungsvermittlungsprovision 142 c) Mietgarantie 143 d) Finanzierungsnachweis 143 e) Zwangsvollstreckungsunterwerfung Baugeldsicherungsgesetz 145 IX. Haftung der Bank aus culpa in contrahendo Vorvertraglicher Pflichtenkreis 149 a) Aufklärungspflicht 150 b) Wesentliche Umstände 150 c) Offenbarungspflicht und Erfolgsgarantie 151 V

7 2. Haftung für Vertreter/Erfüllungsgehilfen 151 a) Vermittler als Erfüllungsgehilfe der Bank 152 b) Anlagevermittler als Erfüllungsgehilfe für Dritte Eigenhaftung des Vertreters 157 a) Vertrauenstatbestand 157 b) Vermittler von Kapitalanlagen 158 c) Fehlender Vertrauenstatbestand Allgemeine Pflichten der Bank als Kreditgeber 161 a) Prüfungspflichten 162 b) Aufklärungspflichten 165 c) Nachforschungspflicht 169 d) Überwachungspflichten Aufklärungspflichten beim Abzahlungskauf und sonstigen Geschäften 170 a) Abzahlungskauf 170 b) Sonstige Geschäfte 171 c) Kombinierte Finanzierungen 172 Pflichten der Bank bei Immobilienanlagen 175 a) Kauf vom Bauträger 175 b) Abschreibungsgesellschaften 175 c) Bauherren-/Bauträger- und Erwerber-Modelle 176 d) Immobilienfonds/Beteiligungsfinanzierung Aufklärungspflicht bei der Finanzierungsabwicklung 179 a) Global- und Einzelfinanzierung 179 b) Zwischenfinanzierung und Finanzierungsvermittlung 180 c) Hereinnahme von Drittsicherheiten 181 d) Sicherungsabtretung Aufklärungspflicht über Projektbeteiligte 182 a) Mittelverwendung durch Treuhänder 182 b) Bonität von Projektbeteiligten 182 c) Kreditwürdigkeit von Vertragspartnern Aufklärung über Projektrisiken 183 a) Objektbewertung und Gesamtkosten 183 b) Objektprüfung und Wirtschaftlichkeit 184 c) Objektsanierung/Renovierung 185 d) Bauüberwachung und Mittelverwendung Aufldärungspflicht in Sonderfällen 186 a) Bank als Projektbeteiligte 186 b) Spezielle Gefährdung des Anlegers 190 c) Wissensvorsprung über spezielle Risiken 191 d) Interessenkollision 199

8 11.Verfassungsmäßigkeit der BGH-Rechtsprechung 203 X. Prospekthaftung Formen der Prospekthaftung 205 a) Gesetzliche Prospekthaftung 205 b) Bürgerlich-rechtliche Prospekthaftung 205 c) Prospekthaftung im engeren Sinn 206 d) Prospekthaftung im weiteren Sinn 207 e) Prospekthaftung und Verjährung Grundsätze der Prospekthaftung 208 a) Prospektbegriff 208 b) Prospektinhalt 209 c) Prospektsinhaltskatalog 210 d) Prospektergänzung 211 e) Renditeberechnung, Zukunftsprognosen 211 f) Mieteinnahmen 212 g) Wohnflächen 212 h) Bauauflagen/Wohnungseigentum 213 i) Grundstückseigentum 213 j) Mittelrückfluß 213 k) Innenprovisionen Haftender Personenkreis 214 a) Gründer und Initiatoren 214 b) Vertrieb (Anlagevermittler/Anlageberater) 215 c) Treuhänder 216 d) Berater/Gewährspersonen 217 e) Organpersonen 218 f) Angestellte der prospekthaftenden Unternehmen Prospekthaftung der Bank 220 a) Steuersparende Kapitalanlagen 220 b) Börsenprospekt 223 c) Immobilienanlagen Strafrechtliche Prospekthaftung 225 a) Betroffene Anlageformen 225 b) Prospektinhalt 225 c) Täterkreis 226 d) Strafprozessuale Auswirkungen 206 e) Verjährung 227 f) Arrest 227 VII

9 XI. Haftungsumfang Kausalität 229 a) Haftungsbegründende Kausalität 229 b) Beweislast 232 c) Schutzbereich der Norm Verschulden Mitverschulden Schaden 238 a) Vertrauensschaden 240 b) Negatives Interesse 240 c) Vermögensschaden/Schadensberechnung 243 d) Positives Interesse 245 e) Festhalten am Vertrag 246 f) Minderwert, Steuervorteile Vorteilsausgleichung 250 a) Kausalität, Zumutbarkeit 250 b) Ersparte Steuern 250 c) Versteuerung des Schadensersatzes 251 d) Steuerminderung nach Wiederversteuerung Freizeichnung 253 a) Eingrenzung des Vertrauens 253 b) Haftungsbegrenzung durch Inkorporierung Verjährung 253 a) Vertragsansprüche 254 b) Verschulden bei Vertragsschluß 260 c) Prospekthaftung 261 d) Anlagevermittlung 262 e) Deliktische Schadensersatzansprüche Verwirkung 263 XII. Schlußbetrachtung 267 Entscheidungsregister 269 Literaturverzeichnis 345 Sachregister 359