Inhaltsverzeichnis. I. Anlageformen Bauherren-Modell 3 2. Erwerber-Modell 3 3. Bauträger-Modell 3 4. Hamburger Modell 3 5.

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1 Inhaltsverzeichnis I. Anlageformen 1 1. Bauherren-Modell 3 2. Erwerber-Modell 3 3. Bauträger-Modell 3 4. Hamburger Modell 3 5. Fonds-Modelle 4 II. Wirtschaftliche Bedeutung 5 1. Immobilienmarkt 7 2. Vermögensanlage in Immobilien 7 3. Beurteilungskriterien für Immobilienanlagen 8 III. Fallgruppen und Haftungsgrundlagen 9 1. Die Bank als Kreditgeber Die Beteiligung der Bank am Projekt Die Rolle des Anlegers 12 IV. Pflichten und Risiken des Anlegers Zivilrechtliche Vertragskonstruktion Prüfungspflichten des Anlegers Vertragsrisiken bei Bauherren-/Erwerber-Modellen 17 a) Allgemeine Vertragsrisiken 17 b) Werklohn für Bauunternehmer 18 c) Zahlungspflicht bei späterem Beitritt 19 d) Bauherren als Teilschuldner 19 e) Bauherrengemeinschaft als Gesamtschuldner 20 f) Beschränkung der Haftung 20 g) Bauherrenpflichten gegenüber Bauherrengemeinschaft 21 VII

2 h) Verwendungsrisiken des Darlehens Immobilienfonds/Anlagegesellschaften 22 a) Beteiligung und Anlegerrisiko 22 b) Einlagenverpflichtung des Anlegers Leistungsfähigkeit des Anlegers 23 a) Leistungsfähigkeit und Sittenwidrigkeit 23 b) Unbeschränkte Vermögenshaftung 24 c) Einkommensentwicklung Anlagerisiken und deren Begrenzung 25 V. Haftung der Bank aus Anlagevermittlung/-vertrieb Maklervertrag/Kreditvermittlung 29 a) Maklervertrag 29 b) Doppeltätigkeit des Maklers 30 c) Makler/Kreditvermittler als Erfüllungsgehilfe Anlagevermittlung Auskunft Umfang der Pflichten 32 a) Informationspflicht 32 b) Aufklärungsbedürftigkeit Pflichteninhalt 34 a) Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben 34 b) Nachforschungspflicht 36 c) Plausibilitätsprüfung 37 d) Tatsachen und Tatsachenbewertung 38 e) Vergleichende Werbung Behandlung von Interessenkonflikten 39 a) Wahrung von Kundeninteressen 39 b) Kapitalmäßige und personelle Verflechtungen 40 c) Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse Immobilienanlagen 41 VIII

3 a) Grundstücksbelastung/Wirtschaftlichkeit bei Auslandsimmobilien 41 b) Grundstücksbelastung bei Inlandsimmobilien 42 c) Wohnfläche bei Immobilienanlagen 42 d) Persönliche Wirtschaftlichkeitsrechnung 42 e) Immobilienfonds-Anteile 43 f) Öffentliche Mittel 43 g) Innenprovision 43 h) Veräußerbarkeit der Beteiligung/Zweitmarkt 44 VI. Haftung der Bank aus Anlageberatung Rechtsgrundlagen Beratungs- und Auskunftsvertrag 47 a) Stillschweigender Beratungs- und Auskunftsvertrag 47 b) Sonstige vertragliche Beziehungen 50 c) Vermögensverwaltung/Freizeichnung 50 d) Sonderfall: Anwaltsberatung Abgrenzung Anlagevermittlung Anlageberatung Umfang der Beratungspflicht 53 a) Informationspflicht 54 b) Richtige und vollständige Information 55 c) Nachforschungspflicht 56 d) Offenbarungspflicht 57 e) Individuelle Beratung Aufklärungsbedürftigkeit 58 f) Dokumentation der Beratung Pflichteninhalt 60 a) Erhöhte Sorgfaltspflicht bei Anlageberatung 60 b) Prüfungspflicht/Plausibilitätsprüfung 62 c) Aufklärungspflicht 64 d) Auskunftserteilung 66 IX

4 e) Steuerliche Beratungspflichten 66 f) Interessenkollision (»kick-backs«) Finanzierungsberatung Dritthaftung bei Auskünften 70 a) Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter 70 b) Sachverständigengutachten 70 c) Unrichtige Kreditauskunft Pflichten bei einzelnen Anlageformen 72 a) Immobilien/Persönliche Berechnungsbeispiele 72 b) Geschlossene Immobilienfonds 73 c) Immobilienservice 75 d) Ausländische Investmentanteile 75 e) Ausländische Gesellschaftsanteile 75 f) Stille Beteiligung 75 VII. Haftung der Bank aus Treuhandschaft Treuhandformen bei Immobilienanlagen Allgemeine Treuhandpflichten Prüfungspflichten des Treuhänders Aufklärungspflichten gegenüber Treugeber 81 a) Vertragsgrundlagen 81 b) Steuerliche Grundlagen 82 c) Prospekt Wahrung allgemeiner Treugeberinteressen 84 a) Übertragung der Treuhandschaft 84 b) Dauer der Geschäftsführung 85 c) Übernahme der KG-Anteile 85 d) Interessenkollision 85 e) Interessenausgleich zwischen Bauherren 85 f) Nachwirkende Treuepflichten 86 X

5 6. Wahrung der finanziellen Treugeberinteressen 86 a) Vertragsgestaltung 86 b) Vertragsdurchführung 87 c) Mittelverwendung/Risikoaufklärung 88 d) Rechnungslegung und Auskunft 90 e) Garantien Wahrung der steuerlichen Treugeberinteressen 91 a) Prospektierte Steuervorteile 91 b) Mehrwertsteueroption 92 c) Vermeidung von steuerlichen Nachteilen Vertragspflichten gegenüber der Bank 92 a) Bürgschaft und Pfandrecht 92 b) Treuhandkonto Fehlende Vollmacht 93 a) Kenntnis fehlender Vertretungsmacht 93 b) Haftung bei fehlender Vollmacht 93 c) Unbekannte Bauherren 94 d) Fehlerhafter Beitritt Pfandrecht am Treuhandkonto 94 VIII. Einwendungen des Anlegers gegen den Darlehensrückzahlungsanspruch der Bank PreisangabenVO Darlehensvermittlung im Reisegewerbe gemäß 56 Abs. 1 Nr. 6 GewO 99 a) Darlehensvermittlung bei Verbraucherkrediten 99 b) Darlehensvermittlung bei Immobilienanlagen 101 c) Darlehensvermittlung bei Fondsmodellen 101 d) Sonstige Kreditvermittlungen 102 XI

6 3. Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) 102 a) Haustürsituation 102 b) Widerrufsbelehrung 108 c) HWiG und VerbrKrG 110 d) Befristung des Widerrufs 112 e) Rückabwicklung 114 f) Rückabwicklung bei verbundenen Verträgen 118 g) Widerruf der Beteiligung/fehlerhafter Gesellschaftsbeitritt 119 h) Schadensersatzanspruch wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung Verbraucherkreditgesetz (VerbrKrG) 121 a) Realkredit 121 b) Schriftform und Mindestangaben 125 c) Widerrufsbelehrung 131 d) Fehlerhafte Kreditvollmacht 132 e) Verbundene Geschäfte 133 f) Einwendungsdurchgriff bei Immobilien 134 g) Einwendungsdurchgriff bei Immobilienfonds 137 h) Rückforderungsdurchgriff 140 i) Mitdarlehensnehmer/Mithaftender Rechtsberatungsgesetz (RBerG) 142 a) Geltungsbereich 142 b) Nichtigkeit vermittelter Verträge 148 c) Nichtige Vollmacht 149 d) Duldungs- und Anscheinsvollmacht 152 e) Genehmigung unwirksamer Verträge 161 f) Rückabwicklung Objektfinanzierung einer Immobilienfonds-GbR Fehlerhafter Beitritt 169 XII

7 8. Fehlerhafte Bevollmächtigung 172 a) Notarielle Vollmacht bei nichtigem Grundvertrag 172 b) Vorlage der Vollmacht 172 c) Sorgfaltspflicht der Bank 173 d) Nichtige Vollmacht 174 e) Vollmachtsmissbrauch 174 f) Beschränkung der Vollmacht 175 g) Widerruf der Vollmacht 176 h) Anscheinsvollmacht Fehlerhafte Beurkundung 178 a) Beurkundung des Treuhand-/Baubetreuungsvertrages 178 b) Beurkundung von Anlagevermittlungsverträgen 178 c) Beurkundung von Geschäftsbesorgungsverträgen 179 d) Nichtigkeit der Vollmacht 180 e) Nichtigkeit des Darlehensvertrages Auszahlung des Darlehens an Dritte 182 a) Weisung des Darlehensnehmers 182 b) Zufluss beim Dritten 183 c) Auszahlung mit Treuhandauflagen 184 d) Gutschrift auf CpD 185 e) Auszahlung durch Forderungsbegründung 185 f) Gutschrift auf verpfändetem Festgeldkonto 185 g) Überweisung ohne wirksamen Auftrag Anfechtung nach 123 BGB 186 a) Täuschung der Anleger 186 b) Anfechtbarkeit der Vollmacht 188 c) Dritter im Sinne von 123 Abs. 2 BGB 188 d) Anlagevermittler als Dritte Nichtigkeit nach 134, 138 BGB 190 XIII

8 13. AGB-Gesetz 191 a) Formularmäßige Zinsanpassung 191 b) Finanzierungsvermittlungsprovision 192 c) Mietgarantie 194 d) Finanzierungsnachweis 194 e) Zwangsvollstreckungsunterwerfung Baugeldsicherungsgesetz 197 IX. Haftung der Bank aus culpa in contrahendo Vorvertraglicher Pflichtenkreis 201 a) Aufklärungspflicht 202 b) Wesentliche Umstände 202 c) Offenbarungspflicht und Erfolgsgarantie Haftung für Vertreter/Erfüllungsgehilfen 203 a) Vermittler als Erfüllungsgehilfe der Bank 204 b) Anlagevermittler als Erfüllungsgehilfe für Dritte 207 c) Haftung für Doppelvermittler bei verbundenen Geschäften Eigenhaftung des Vertreters 208 a) Vertrauenstatbestand 208 b) Vermittler von Kapitalanlagen 209 c) Fehlender Vertrauenstatbestand Allgemeine Pflichten der Bank als Kreditgeber 212 a) Prüfungspflichten 212 b) Aufklärungspflichten 215 c) Kombinierte Finanzierungen 220 d) Nachforschungspflicht 222 e) Überwachungspflichten 222 XIV

9 5. Aufklärungspflichten beim Abzahlungskauf und sonstigen Geschäften 223 a) Abzahlungskauf 223 b) Sonstige Geschäfte Pflichten der Bank bei Immobilienanlagen 224 a) Kauf vom Bauträger 225 b) Abschreibungsgesellschaften 225 c) Bauherren-/Bauträger- und Erwerber-Modelle 225 d) Immobilienfonds/Beteiligungsfinanzierung Aufklärungspflicht bei der Finanzierungsabwicklung 227 a) Global- und Einzelfinanzierung 227 b) Zwischenfinanzierung und Finanzierungsvermittlung 228 c) Hereinnahme von Drittsicherheiten 229 d) Sicherungsabtretung Aufklärungspflicht über Projektbeteiligte 230 a) Mittelverwendung durch Treuhänder 230 b) Bonität von Projektbeteiligten 230 c) Kreditwürdigkeit von Vertragspartnern Aufklärung über Projektrisiken 231 a) Objektbewertung und Gesamtkosten 231 b) Objektprüfung und Wirtschaftlichkeit 232 c) Objektsanierung/Renovierung 232 d) Bauüberwachung und Mittelverwendung Aufklärungspflicht in Sonderfällen 234 a) Bank als Projektbeteiligte 235 b) Spezielle Gefährdung des Anlegers 238 c) Interessenkollision 241 d) Wissensvorsprung über spezielle Risiken des Projekts 245 e) Beweiserleichterung bei institutionalisiertem Zusammenwirken 254 XV

10 11. Prozessuale Grundsätze Verfassungsmäßigkeit der BGH Rechtsprechung 261 X. Prospekthaftung Formen der Prospekthaftung 265 a) Gesetzliche Prospekthaftung 265 b) Bürgerlich-rechtliche Prospekthaftung 265 c) Prospekthaftung im engeren Sinn 266 d) Prospekthaftung im weiteren Sinn Grundsätze der Prospekthaftung 267 a) Prospektbegriff 267 b) Prospektinhalt 268 c) Prospektprüfung 270 d) Prospektergänzung Prospektmängel 271 a) Renditeberechnung, Zukunftsprognosen 271 b) Mieteinnahmen/Mietgarantie 272 c) Wohnflächen 272 d) Bauauflagen/Wohnungseigentum 273 e) Grundstückseigentum 273 f) Mittelrückfluss 274 g) Vertriebs-/Innenprovisionen 274 h) Zwischenhandelsgewinn 274 i) Weiche Kosten 275 j) Grundstückszukauf für Stellplätze 275 k) Kapitalmäßige und personelle Verflechtungen Haftender Personenkreis 276 a) Gründer, Initiatoren, Hintermänner 276 b) Vertrieb (Anlagevermittler/Anlageberater) 276 c) Treuhänder 277 XVI

11 d) Berater/Gewährspersonen 277 e) Organpersonen (Vorstand, Beirat, Aufsichtsrat) 279 f) Angestellte der prospekthaftenden Unternehmen Prospekthaftung der Bank 280 a) Steuersparende Kapitalanlagen 280 b) Börsenprospekt 284 c) Immobilienanlagen Strafrechtliche Prospekthaftung 286 a) Betroffene Anlageformen 286 b) Prospektinhalt 286 c) Täterkreis 287 d) Strafprozessuale Auswirkungen 287 e) Verjährung 287 f) Arrest Deliktische Prospekthaftung Kapitalanleger-Musterfeststellungsverfahren 289 XI. Haftungsumfang Kausalität 294 a) Haftungsbegründende Kausalität 294 b) Beweislast, Beweisaufnahme 298 c) Schutzbereich der Norm Verschulden Mitverschulden Schaden 304 a) Vertrauensschaden/Negatives Interesse 305 b) Vermögensschaden/Schadensberechnung 310 c) Positives Interesse 312 d) Festhalten am Vertrag 312 e) Minderwert, Steuervorteile 315 XVII

12 5. Vorteilsausgleichung 316 a) Kausalität, Zumutbarkeit 316 b) Ersparte Steuern 317 c) Versteuerung des Schadensersatzes 317 d) Steuerminderung nach Wiederversteuerung Freizeichnung 320 a) Eingrenzung des Vertrauens 320 b) Haftungsbegrenzung durch Inkorporierung Verjährung nach altem Recht 321 a) Vertragsansprüche 321 b) Verschulden bei Vertragsschluss 325 c) Prospekthaftung 326 d) Anlagevermittlung 327 e) Deliktische Schadensersatzansprüche Verjährung nach neuem Recht (ab ) 328 a) Anspruchsverjährung 328 b) Unterbrechung der Verjährung 330 c) Hemmung der Verjährung 330 d) Treuwidrige Berufung auf Verjährung Verwirkung 331 XII. Schlussbetrachtung 333 Entscheidungsregister 337 Literaturverzeichnis 451 Sachregister 461 XVIII