Fehlgeschlagene Immobilienkapitalanlagen

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1 Fehlgeschlagene Immobilienkapitalanlagen Ausstiegsmöglichkeiten, Rückabwicidung und Schadenersatz bei Bau-/Fondsfinanzierungen 3. Auflage Gilbert Hafner (Hrsg.) Vorsitzender Richter, Oberlandesgericht Dresden Dr. Claudius Arnold Rechtsanwalt Dr. Blaich & Partner, Stuttgart Jürgen Eskes, LL.M. Rechtsanwalt & Dipl. Rechtspfleger Münster Sandra Fischbeck Syndikus Rechtsabteilung HypoVereinsbank, München Stefan Kern Syndikus Sparkasse Haslach-Zell Dr. Michael Münscher Rechtsanwalt Zentraler Stab Recht Commerzbank AG, Frankfurt am Main Mathias Nittel Rechtsanwalt Witt, Nittel Rechtsanwälte, Heidelberg Dr. Hendrik Ott Rechtsanwalt Dr. Appelhagen & Partner, Braunschweig

2 INHALTSÜBERSICHT Inhaltsübersicht A. Rechtsfragen bei der Rückabwickdung von kreditfinanzierten Immobilien und Immobilienfonds - Einführung und Problemübersicht (Hafner) 1 B. Haftung der Bank aus unzureichender Aufklärung und fehlerhafter Beratung (Kern) 51 C. Ausstieg des Anlegers über Widerruf des Darlehensvertrages, des Fondsbeitritts und von Sicherheitenverträgen (Münscher) 119 D. Schadensersatzverpflichtung der Bank bei fehlender oder fehlerhafter Widerrufsbelehrung (und vom BGH aufgestellte Voraussetzungen dafür) versus Staatshaftung (Eskes) 153 E. Freiwerden des Erwerbers gegenüber der Bank über die Konstruktion des verbundenen Geschäfts: Widerruf/ Einwendungs- und Rückforderungsdurchgriff (Münscher) 193 F. Ausstieg wegen Verstoß einer Bevollmächtigung gegen das Rechtsberatungsgesetz (Arnold) 219 G. Nichtigkeit des Darlehensvertrags wegen fehlender oder fehlerhafter Angaben nach VerbrKrG (Fischbeck) 247 H. Gesellschaftsrechtlicher Ausstieg des Kreditnehmers bei Immobilien-Fonds (Ott) 307 I. Konkrete Berechnung der Rückabwicklungsforderungen anhand eines Praxisbeispiels (Arnold) 353 K. Steuerliche Konsequenzen des Ausstiegs für Kreditnehmer und Bank (Ott; 375 v

3 INHALTSÜBERSICHT L. Behandlung von Krisenengagements, Anfechtung von Vergleichen, Verjährung von Ansprüchen (Nittel) 393 M. Schadenersatz gegen Anlagevermitder/-berater und Verkäufer im Zusammenhang mit fehlgeschlagenen Immobilienkapitalanlagen (Nittel) 411 Stichwortverzeichnis 439 VI

4 Inhaltsverzeichnis A. Rechtsfragen bei der Rückabwicklung von kreditfinanzierten Immobilien und Immobilienfonds - Einführung und Problemübersicht 1 I. Einleitung 3 II. Möglichkeiten der Anleger zum Ausstieg oder zur Rückabwicklung 8 1. Ansprüche gegenüber Verkäufer/Gründungsgesellschafter 9 a) bei Kauf einer Immobilie 9 b) bei Beteiligung an einem Imrnobilienfonds Ansprüche gegenüber dem Vermittler oder Berater Ansprüche auf Rückabwicklung und Schadensersatz im Verhältnis zur finanzierenden Bank 13 a) Schadensersatzansprüche 13 b) Rückabwicklung nach Widerruf als Haustürgeschäft 23, c) Rückabwicklung wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz (RBerG) beim Treuhandmodell 31 d) Formmängel des Darlehensvertrages 40 e) Besonderheiten beim verbundenen Geschäft 41 III. Verjährung 46 IV. Rückgängigmachung von Vergleichen 47 V. Haftung des Anlegers für Kredite der Gesellschaft 47 VI. Resümee 48 B. Haftung der Bank aus unzureichender Aufklärung und fehlerhafter Beratung 51 I. Terminologie und Anspruchsgrundlagen Vertraglich geschuldete Beratung durch die Bank 55 VII

5 2. Informations- bzw. Aufklärungspflichten als Schutzpflichten Informationspflichten aufgrund eines allgemeinen Bankvertrages Schadensersatz bei Verletzung der Aufklärungspflicht 58 II. Aufklärungspflichten der finanzierenden Bank Rolle des Kreditinstitutes bei der Finanzierung 59 a) Rollenbedingte Verantwortlichkeit 60 b) Funktion von Aufklärungspflichten 61 c) Die Ansicht der Rechtsprechung: Im Grundsatz keine Aufklärungspflichten der Bank 63 d) Fazit Aufklärungspflicht bezüglich des Inhalts des Kreditvertrages 64 a) Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers 64 b) Kreditart und Inhalt des Kreditvertrages 66 c) Werthaltigkeit und Wertermittlung der Kreditsicherheiten 70 d) Weitere Einzelfragen Aufklärungsverpflichtung bezüglich der Verwendung der Darlehensmittel 71 a) Überschreitung der Rolle als Kreditgeber 73 b) Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes 76 c) Schwerwiegender Interessenkonflikt 80 d) Wissensvorsprung 84 e) Beweiserleichterung bei»institutionalisiertem Zusammenwirken«von Bank und Verkäufer: Konkretisierung der Fallgruppe»konkreter Wissensvorsprung«100 f) Aufklärungspflicht der Bank wegen geschäftlicher Unerfahrenheit des Darlehensnehmers? 109 g) Wissenszurechnung 110 h) Zurechnung des Verhaltens Dritter Kausalität und Schutzzweckzusammenhang 114 VIII

6 III. IV. Die Haftung der Bank wegen fehlerhafter (Anlage-) Beratung 115 Besonderheiten hinsichtlich des konkreten Schadensersatzanspruches 116 C. Ausstieg des Anlegers über Widerruf des Darlehensvertrages, des Fondsbeitritts und von Sicherheitenverträgen 119 I. Gegenstand des Widerrufs Immobilienkauf/Fondsbeitritt 121 a) Widerrufsrecht nach HWiG 121 b) Widerrufsrecht nach VerbrKrG 123 c) Rechtslage nach Inkrafttreten des SchuMoG Darlehensvertrag 123 a) Widerrufsrecht nach HWiG 123 b) Widerrufsrecht nach VerbrKrG 124 c) Rechtslage nach Inkrafttreten des SchuMoG Widerruf der Bestellung von Sicherheiten/ der Sicherungszweckerklärung 129 a) Grundschuld und HWiG 129 b) Bürgschaft und HWiG 129 c) Bürgschaft und VerbrKrG 130 d) Sicherheiten und SchuMoG 130 II. Haustürsituation und Widerrufsbelehrung Haustürsituation 130 a) Bestimmung zum Vertragsabschluss 130 b) Verhandlungen unter Einschaltung von Dritten 134 c) Vorherige Bestellung 137 d) Vertragsabschluss durch Vertreter 138 e) Prozessuales Inhaltliche Ausgestaltung der Widerrufsbelehrung 140 a) Alte Rechtslage 140 b) Rechtslage nach SchuMoG Rechtsfolgen der unterlassenen Belehrung 143 IX

7 a) Erlöschen des Widerrufsrechts nach HWiG/VerbrKrG 143 b) Rechtslage nach SchuMoG bzw. OLG- Vertretungsänderungsgesetz 145 III. Rechtsfolgen des Widerrufs Fondsbeitritt Immobilienkaufvertrag Darlehensvertrag Widerruf der Sicherheiten und deren Verwertung 151 D. Schadensersatzverpflichtung der Bank bei fehlender oder fehlerhafter Widerrufsbelehrung (und vom BGH aufgestellte Voraussetzungen dafür) versus Staatshaftung 153 I. Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bis zu den Urteilen des EuGH vom (Rs. C-350/03 - Schulte und Rs. C 229/04 - Crailsheimer Volksbank) 155 II. Ausspruch des EuGH Bestätigung des Trennungsprinzips Vorgaben des EuGH zum Schutz des Verbrauchers vor Risiken, die durch ausbleibende Belehrung nicht vermieden werden können 159 a) Widerrufsbelehrungspflicht 159 b) Schutzzweck der Belehrung 160 III. Umsetzung der EuGH-Urteile vom in deutsches Recht Reichweite der Bindungswirkung Richtlinienkonforme Auslegung von 3 HWiG a. F.? Schadensersatzrechtliche Lösungen 166 a) Unterbliebene Widerrufsbelehrung 166 b) Nichtaufklärung über Risiken des Anlagegeschäfts 174 IV. Staatshaftung für Folgen einer unterbliebenen Widerrufsbelehrung 177 X

8 1. Umsetzungsdefizit? Gemeinschaftsrechtliche Staatshaftung Inhalt und Voraussetzungen 181 a) Individualschützende Rechtsnorm 182 b) Hinreichend qualifizierter Verstoß Verhältnis der Staatshaftung zu anderen Rechtsbehelfen 187 V. Fazit 188 E. Freiwerden des Erwerbers gegenüber der Bank über die Konstruktion des verbundenen Geschäfts: Widerruf/ Einwendungs- und Rückforderungsdurchgriff 193 I. Widerruf des grundpfandrechtlich gesicherten Darlehens Bisherige Rechtslage Die Kritik an der BGH-Rechtsprechung BGH-Rechtsprechung im Einklang mit EU-Recht? BGB n. F. 201 a) Gang des Gesetzgebungsverfahrens 201 b) 358 Abs. 3 S. 3 BGB 203 II. Widerruf eines nicht grundpfandrechtlich gesicherten Darlehens Wirtschaftliche Einheit der Geschäfte Rückabwicklung beim verbundenen Geschäft 209 III. Einwendungs-/Rückforderungsdurchgriff Das BGH-Urteil vom a) Anspruch auf Rückzahlung der Darlehensvaluta 211 b) Darlegungs-und Beweislast 211 c) Abfindungsguthaben des Fondszeichners 212 d) Adressat der Kündigung/des Widerrufs 212 e) Rückforderungsrecht für erbrachte Leistungen Die Urteile des BGH vom Die Urteile des BGH vom a) Einwendungsdurchgriff 215 XI

9 b) Anfechtung/Schadensersatzansprüche des Anlegers 216 F. Ausstieg wegen Verstoß einer Bevollmächtigung gegen das Rechtsberatungsgesetz 219 I. Einleitung 221 II. Entwicklung der BGH-Rechtsprechung zur Treuhänder- Vollmacht Grundsatzurteil des 9. Zivilsenats vom Urteil des 11. Zivilsenats vom Urteil des 3. Zivilsenats vom Urteil des 11. Zivilsenats vom Urteile vom (2. Zivilsenat) und (11. Zivilsenat) Urteil des 4. Zivilsenats vom Urteil des 11. Zivilsenats vom Urteil des 5. Zivilsenats vom Urteil des 11. Zivilsenats vom Urteil des 11. Zivilsenats vom Urteile des 11. Zivilsenats vom , und Zusammenfassung 233 III. Wirksame Verträge trotz unwirksamer Treuhänder- Vollmacht Schutzwürdiges Vertrauen der Bank 234 a) 170,171,173 BGB 234 b) 172,173 BGB 235 c) Duldungsvollmacht Genehmigung der Treuhänder-Geschäfte durch den Anleger 241 IV. Zwangsvollstreckungsunterwerfung durch den Treuhänder Urteil des 4. Zivilsenats des BGH vom XII

10 2. Urteil des 4. Zivilsenats des BGH vom V. Folgen für das Verhältnis der Bank zum Anleger 245 G. Nichtigkeit des Darlehensvertrags wegen fehlender oder fehlerhafter Angaben nach VerbrKrG 247 I. Anwendungsbereich und Übergangsregelungen Übergangsrecht zum Inkrafttreten des VerbrKrG Begriff des Verbraucherdarlehens und gleichgestellte Verträge Anwendungsausschluss für bestimmte Verbraucherdarlehen Übergangsrecht zum Schuldrechtsmodernisierungsgesetz 257 II. Übersicht über Schriftform, Pflichtangaben und Rechtsfolgen bei deren Fehlen 257 III. Schriftformerfordemis 259 IV. Pflichtangaben im Verbraucherdarlehensvertrag Nettodarlehensbetrag, ggf. Höchstgrenze Gesamtbetrag der Teilzahlungen 263 a) Keine Gesamtbetragsangabe bei Immobiliendarlehensverträgen 264 b) Anforderungen an den anzugebenden Gesamtbetrag Art und Weise der Rückzahlung des Darlehens oder Regelung der Vertragsbeendigung Zinssatz und sonstige Kosten des Darlehens Effektiver Jahreszins, bzw. anfänglicher effektiver Jahreszins 281 a) Effektiver Jahreszins nach der Preisangabenverordnung 281 b) Anfänglicher effektiver Jahreszins und Zinsanpassungsklausel Kosten einer Restschuld- oder sonstigen Versicherung 284 XIII

11 7. Sicherheiten 286 V. Rechtsfolgen fehlender Schriftform und fehlender Pflichtangaben Nichtigkeit des Darlehensvertrags Heilung des Darlehensvertrags 287 a) Fehlende Schriftform als heilbarer Mangel 287 b) Heilung durch Empfang des Darlehens 287 c) Heilung durch Inanspruchnahme des Darlehens Sanktionen trotz Heilung 289 a) Zinssatzermäßigung 290 b) Keine Pflicht zur Zahlung nicht angegebener Kosten 296 c) Keine Zinserhöhung bei fehlender Zinsanpassungsklausel 298 d) Kein Anspruch auf die Bestellung von Sicherheiten 299 e) Sanktion bei fehlender Schriftform 300 VI. Rechtsfolge bei falschen Pflichtangaben 300 a) Zinssatzermäßigung bei falscher Angabe des effektiven Jahreszinses 301 b) Keine Rechtsfolge sonstigen falschen Pflichtangaben 302 VII. Besonderheiten bei Konditionenanpassungsvereinbarungen Schriftform und Pflichtangaben Heilung und Sanktionen 305 VIII. Besonderheiten bei Darlehensabschluss durch einen Vertreter Anforderungen an die Vollmacht Rechtsfolge bei Verstößen 306 H. Gesellschaftsrechtlicher Ausstieg des Kreditnehmers bei Immobilien-Fonds 307 I. Ausgangspunkt 309 XIV

12 II. Lehre von der fehlerhaften Gesellschaft Überblick Anwendbarkeit Rechtsfolgen Bereichsausnahmen Sonderfall: Stille Gesellschaft Anwendungsvorrang des Haustürwiderrufsrechts Prozessuales 318 III. Verbundgeschäft Überblick Widerruf eines Realkreditvertrages 320 a) Ausgangspunkt 320 b) Schadensersatzanspruch des Realkreditnehmers bei unterbliebener Widerrufsbelehrung Widerruf eines Nicht-Realkreditvertrages 325 a) Widerruf des Darlehensvertrages 325 b) Widerruf nur des Fondsbeitritts 327 IV. Haftung der Bank für Verletzung eigener Aufklärungspflichten Ausgangspunkt Sonderfall: konkreter Wissensvorsprung der Bank 329 V. Haftung der Bank für Dritte (Vermittler, Fondsvertreiber) 333 VI. Anrechnung von Steuervorteilen Überblick Differenzierung nach Einkunftsarten 337 VII. Nachschusspflichten/Nachhaftung Gesellschaftsvertragliche Nachschusspflicht Nachschusspflicht bei Auflösung ( 735 BGB) Fehlbetragshaftung bei Ausscheiden ( 739 BGB) Nachhaftung Prozessuales 343 XV

13 6. Treuepflicht 347 VIII. Persönliche Außenhaftung des Anlegers Das Haftungskonzept von Fondsgesellschaften Fremdorganschaft und RBerG 351 I. Konkrete Berechnung der Rückabwicklungsforderungen anhand eines Praxisbeispiels 353 I. Sachverhalt 355 II. Rückabwicklungs-Ansprüche Marktübliche Zinsen 356 a) Rückabwicklungsansprüche der Bank 356 b) Rückabwicklungsansprüche der Kreditnehmer Saldierung der Forderungen 357 K. Steuerliche Konsequenzen des Ausstiegs für Kreditnehmer und Bank 375 I. Überblick 377 II. III. IV. Steuerliche Folgen eines Ausstiegs für den Gesellschafter 1. Steuerbarer Veräußerungsgewinn ( 23 EStG) a) Überblick b) Spekulationsfrist c) Beitritt vor dem d) Beitritt nach dem Gewerblicher Grundstückshandel bei Mehrfachzeichnern 3. Steuerliche Liebhaberei a) Überblick b) Beweislast Steuerliche Behandlung von Sanierungsmaßnahmen aus Sicht der Bank/ der Fondsgesellschaft Zusammenfassung XVI

14 L. Behandlung von Krisenengagements, Anfechtung von Vergleichen, Verjährung von Ansprüchen 393 I. Behandlung von Krisenengagements aus Sicht des Verbraucheranwalts 395 II. Anfechtung von Vergleichen Anfechtbarkeit des Vergleichs gem. 123 BGB Nichtigkeit des Vergleichs gem. 4 Abs. 1, 6 Abs. 1 VerbrKrG/ 491 ff. BGB Unwirksamkeit des Vergleichs gem. 779 BGB 399 III. Verjährung von Ansprüchen Subjektive Voraussetzungen beim Verjährungsbeginn auch für»altfälle« Kenntnis und grob fahrlässige Unkenntnis Einzelfallentscheidungen 406 M. Schadenersatz gegen Anlagevermitder/-berater und Verkäufer im Zusammenhang mit fehlgeschlagenen Immobilienkapitalanlagen 411 I. Anlagevermittlung und-beratung 413 II. III. 1. Abgrenzung 413 a) Anlagevermittler 414 b) Anlageberater 416 c) Einzelne Informationspflichten bei Immobilienanlagen 418 d) Folgen fehlerhafter Anlageberatung oder - Vermittlung 423 Haftung von Immobilienverkäufer und Gründungsgesellschaftern von Immobilienfonds Immobilienverkäufer Gründungsgesellschafter 425 Prospekte für Vermögensanlagen - Anforderungen und Haftung 425 XVII

15 Rechtliche Grundlagen Inhaltsanforderungen an Prospekte nach der bürgerlich-rechtliche Prospekthaftung Prospekte nach dem Verkaufsprospektgesetz Prospekthaftung a) Bürgerlich rechtliche Prospekthaftung (im engeren Sinne) b) Prospekthaftung gemäß 13 VerkProspG i. V. m. 44 _ 47 BörsG Prospekthaftung im weiteren Sinne Beispiele für fehlerhafte Prospektangaben Stichwortverzeichnis 439 XVIII

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