Hier wird am Beispiel eines Wohnungskaufs eine Finanzierung optimiert. Zunächst werden dazu die Daten und der Darlehenshöhe ermittelt (Seite 2 >>).

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1 BFFM GmbH & Co KG Normannenweg Hamburg April 2013, Nr.1 Immobilienfinanzierung Wie man eine Immobilienfinanzierung wirklich optimiert Ein Musterfall aus der Praxis Was Sie auch interessieren könnte: - Baugeld von Versicherungen unser Artikel >> - Schweizer Franken - Darlehen unser Artikel >> - Lombardkredite unser Artikel >> - Unsere Leistungen zurück zu unserer Homepage >> Für den schnellen Leser vorab: Hier wird am Beispiel eines Wohnungskaufs eine Finanzierung optimiert. Zunächst werden dazu die Daten und der Darlehenshöhe ermittelt (Seite 2 >>). Angebote kommen von vier Anbietern: einer Internetbank, einer Sparkasse, einer Versicherung und einer Bausparkasse (Seite 3 >>) Eine tabellarische Übersicht über die vier Darlehensvarianten mit verschiedenen Zinsbindungen, Tilgungen etc. (Seite 5 >>) Erläuterung der häufigsten Variante Annuitätendarlehen und Erklärung von deren Merkmalen (Seite 6 >>) Zinsen der Vergangenheit als Vorgabe für die Annahmen nach der ersten Zinsbindung. Dazu ist der Durchschnitt der vergangenen Jahrzehnte interessant (Seite 7 >>) Vergleichsüberlegungen ohne Abzinsen führen nicht zum Ziel. Sie bringen verfälschte Ergebnisse (Seite 8 >>).

2 Langfristige Zinssicherheit als Kriterium sind ein Werbeargument für Bausparkassen und auch Versicherungen (Seite 9 >>) Bausparfinanzierung mit Vorausdarlehen sind kompliziert und ohne Barwertbetrachtung kaum vergleichbar. Was auch deren Ziel ist (Seite 10 >>). Wie Barwertbetrachtungen grundsätzlich funktionieren: Eine einfache Erläuterung (Seite 12 >>) Berechnung der Barwerte der vier Varianten und deren Ergebnisse (Seite 13 >>). Der niedrigste Zins ergibt oft nicht die optimale Variante. Entscheidung für die optimale Variante von der Hausbank, Fazit und was BFFM dabei für Sie tun kann (Seite 17 >>) 1. Ein praktisches Beispiel - Die Immobilie und das Eigenkapital Frau L. ist alleinstehend und möchte als sichere Altersversorgung eine Wohnung für ,- kaufen. Und sie möchte selbst darin wohnen. Sie ist 44 Jahre alt, angestellt, hat einiges gespart und eine kleine Erbschaft gemacht. So stehen Ihr ,- als einsetzbares Eigenkapital zur Verfügung. Top >> 2. Wie viel Darlehen? Sie weiß, dass bei einem Immobilienkauf neben dem Kaufpreis noch diverse Nebenkosten zu bezahlen sind (ein Tipp: Mit unserem Tool >> lassen sich diese sehr einfach berechnen):

3 Grunderwerbsteuer 4,5 % ,- (Hamburg und Niedersachsen 4,5%, Schleswig-Holstein 5,0%) Notar und Grundbuchamt ca. 1,0 % 3.000,- Immobilienmakler hier 3,57 % (3,0 % + MwSt) ,- (kann bis zu 5,0% + MwSt sein) Zwischensumme Nebenkosten , Anschaffungskosten (inkl. Kaufpreis) ,- Da ,- eigenes Geld zur Verfügung stehen, muss das Darlehen nur ,- betragen. Sie möchte das Darlehen auf ,- aufrunden, um noch etwas Liquidität frei zu haben. Für das Darlehen ist eine Grundschuldeintragung mit noch mal Notarkosten nötig: Grundschuld 0,5 %, d.h. ca ,- Darlehen ,- Summe aller Nebenkosten , Gesamtinvestition ,- Ein Darlehen von ,- entspricht dann einer Beleihung des Objektes in Höhe von 80 % (d.h ,- Darlehen zu ,- Immobilienwert). Top >> 3. Angebote Danach sucht Frau L. gute Angebote für Ihr Darlehen. Sie möchte möglichst bis zum 65. Lebensjahr mit der Finanzierung fertig sein. Sie favorisiert also eine Darlehensdauer von 21 Jahren. Und Sie sucht deshalb zunächst einmal einfach nach guten Zinsen: A. Im Internet findet sie mehrere Vergleichsportale. Sie gibt jeweils ,- als Kaufpreis und ,- als Darlehen ein. Und Sie entnimmt den Zins mit 2,55 % bei der ABC - Bank B. Sie fragt auch bei Ihrer Hausbank nach und man nennt ihr telefonisch

4 2,80 % bei Ihrer Sparkasse C. Ihr Versicherungsvertreter bietet ihr auch ein Darlehen an, und zwar für 3,14 % der Capitol-Versicherung D. Und ein von einem Bekannten empfohlener Baumania - Bausparvertreter bietet Ihr eine Zins-Fix-Finanzierung mit 2,65 % der Baumania an *). *) Aus Gründen der Vereinfachung sind die bei allen Anbietern gleichermaßen möglichen, öffentlichen Darlehen (z.b. von der KfW, der Kreditanstalt für Wiederaufbau) hier weggelassen. Ansonsten handelt es sich hier um tatsächliche Konditionen vom Aber was kann sie nun mit diesen vier Zinssätzen anfangen? Der Zins allein sagt nicht viel aus... Zunächst erscheint Frau L. das Angebot der ABC-Bank wegen des niedrigen Zinssatzes am besten zu sein. Sie hat auch schon dort angerufen und man hat ihr am Telefon das im Internet gefundene bestätigt, wollte ansonsten aber vor allem damit beginnen, ihre persönlichen Daten abzufragen. Auch der Zins des netten Bausparvertreters klingt verlockend für sie. Besonders, weil der mit Zinssicherheit über die ganze Laufzeit geworben hat. Dann hört sie noch von Bekannten, dass man neben dem Nominalzins stets auch den Effektivzins vergleichen solle (damit hätte man einen Vergleichswert inkl. Gebühren etc.). Bei Finanztest liest sie aber, dass man weniger auf den Effektivzins als vielmehr auf die Restschuld nach der ersten Zinsbindung achten solle. Um sich das genauer anzusehen, lässt sie sich die o.g. Angebote also schriftlich zukommen. Ihr fällt auf, dass neben den Zinsen auch noch diverse andere Punkte teilweise extrem unterschiedlich sind, und zwar:

5 die Zeiten, für die die Zinsen fest geschrieben sind die Höhe der Tilgungsraten und der Sondertilgungsrechte die Höhe Restschuld nach 10 Jahren Die Restschuld nach 10 Jahren sucht sie sich bei B und C aus dem Darlehensverlauf heraus. Und bei dem Bausparangebot D fragt sie den Vertreter, da der Betrag aus dem schriftlichen Angebot nicht zu entnehmen war. Top >> 4. Übersicht Finanzierungen Nachdem sie alles zusammen hat, fertigt sie sich zum leichteren Vergleichen die folgende Tabelle an: A. ABC-Bank B. Hausbank C. Capitol- Versicherung D. Baumania - Bausparkasse Darlehen / : Zins nominal: 2,55 % 2,80 % 3,14 % 2,65 % Zins effektiv: 2,62 % 2,92 % 3,20 % 3,13 % Zins bekannt für (Zinsbindung): 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre 21 Jahre Laufzeit: 21 Jahre 21 Jahre 21 Jahre 21 Jahre Tilgung (Rückzahlung): 3,61 % 3,50 % 3,37 % 3,24 % Restschuld nach 10 Jahren / : Monatliche Rate: 1.231, , , ,00 Sondertilgungen pro Jahr bis: 0 % 5 % 10 % 100 % Dabei fällt ihr auf: Bei den Angeboten A bis C sind alle Daten von der Zinsbindungsdauer abhängig (Zins, Restschuld und Rate sind bei langer Zinsbindung hoch, die Tilgung dagegen niedriger) Trotz eines niedrigen Zinses und die niedrigen Anfangs - Belastung durch den Bausparvertrag hat die Variante D die höchste Restschuld nach 10 Jahren. Und einen hohen Effektivzins. Frau L. fragt sich nun, ob deshalb die Variante A bei der Internetbank (geringste Restschuld nach 10 Jahren) die beste ist? Dann liest sie aber in einem Zeitungsartikel, dass

6 man in dieser Zeit des niedrigen Zinsniveaus besser lange Zinsbindungen wählen sollte. Das würde aber besonders für die Varianten C oder D sprechen. Und dann liest sie noch in einer anderen Finanzzeitung, dass Banken und andere Darlehensgeber seit einigen Jahren den Effektivzins durch die Wahl des Folgezinses manipulieren können. Und das auch tun... Da sie das noch nicht so recht versteht und deshalb weiterhin unsicher ist, nimmt sie sich vor, sich über die einzelnen Darlehensarten noch genauer zu informieren und dann die einzelnen Angebote noch einmal anzusehen. Top >> 5. Annuitäten - Darlehen mit kurzer Zinsbindung (A) Frau L. stellt fest, dass es sich bei A bis C um sogenannte Annuitäten - Darlehen mit einer konstanten Rate handelt. Die Höhe der Rate ergibt sich aus dem Zinssatz und dem Tilgungssatz: Sie rechnet das Angebot A von der Internet - Bank nach: Aus dem Zinssatz in Höhe von 2,55 % ergeben sich auf ,- Darlehen dann 6.120,- Zins pro Jahr beziehungsweise 510,- pro Monat (siehe Abbildung 1, unterer blauer Teil). Und damit das Darlehen aber auch in der gewünschten Zeit von 21 Jahren zurück gezahlt wird, ist der Tilgungssatz in Höhe von 3,61 % nötig. Das sind auf ,- noch einmal 8.652,23 pro Jahr beziehungsweise 721,02 pro Monat (Abbildung 1, grüner Teil). Jedes Jahr sind also zusammen ,23 für das Darlehen aufzubringen, was pro Monat die in der Tabelle genannten 1.231,02 als Rate ausmacht (in der Grafik blau und grün zusammen). Abb.1: Verlauf des Darlehens A (oberer grüner Teil = Tilgung, unterer blauer Teil = Zins) Frau L. kann sich die Rate in Höhe von 1.231,02 bei ihrem Einkommen zur Zeit monatlich leisten und findet natürlich vor allem den niedrigen Zins der Internet-Bank gut. Und sie weiß ja auch, dass die angegebene Rate bei Annuitätendarlehen konstant bleibt.

7 Sie liest, dass sich bei diesem Annuitäten - Darlehen im Laufe der Jahre innerhalb der Rate das Verhältnis von Zins und Tilgung ändert: Der Zins wird (wegen des durch die Tilgung geringer werdenden Restdarlehens) auch stets geringer und bei der konstanten Rate muss dann also die Tilgung stetig größer werden. Aus dem Angebot sieht sie. dass sie nach 10 Jahren noch eine Restschuld von dann ,- haben würde. Es fällt ihr jedoch auf, dass der Darlehensverlauf in dem Angebot nur für die Zeit der ersten Zinsbindung (also für die angebotenen 10 Jahre) ausgedruckt ist. Sie hat aber gelesen, dass der Effektivzins über die ganze Laufzeit eines Darlehens (hier also über 21 Jahre) berechnet wird und dass auch die Zeit danach mit in die Berechnung eingeht. Bei dem im Angebot angegeben Effektivzinssatz von 2,62 % wird also davon ausgegangen, dass der genannte Anfangs - Zinssatz über die ganze Laufzeit von 21 Jahren konstant bleiben würde. Das ist aber bei auf dem Markt meist wöchentlich wechselnden Zinsangeboten natürlich nicht oder nur sehr selten der Fall. So könnte der Zins nämlich nach den ersten 10 Jahren, die hier als Zinsbindung angeboten sind, auf einen deutlich höheren Wert springen. Und das ist nicht unwahrscheinlich, denn der durchschnittliche Marktzins der letzten 30 Jahre lag deutlich höher als die angebotenen 2,55 %. Top >> 6. Zinsen der Vergangenheit Frau L. findet bei einer Finanzierungsplattform im Internet eine Übersicht über die durchschnittlichen Zinsen in den letzten 30 Jahren (hier mit 5 Jahren und 10 Jahren Zinsbindung). Und es ist auch der Schnitt über die gesamten 30 Jahre angegeben. Der liegt bei 10 Jahren Zinsbindung sogar bei 5,70 % und bei 5 Jahren bei 5,16 % Hier die gefundene Übersicht über die Zinsen der Vergangenheit: Abb.2: Durchschnittszins der vergangenen 30 Jahre (hell = 5-Jahres-Konditionen, dunkel = 10-Jahres-Konditionen) der 30 umsatzstärksten deutschen Banken, Quelle: Bundesbank, Aufbereitung Prohyp

8 Sie sieht, dass die Zinsen in den ersten Hälfte der letzten 30 Jahre (83 bis 98) im Schnitt sogar noch viel höher lagen als die 5,7 % und dass die Kurve erst in der zweiten Hälfte eine immer wieder mal kurzzeitig unterbrochene Talfahrt erlebt hat. Frau L. muss also damit rechnen, dass der Zins bei dem Angebot der ABC - Bank nach dem Ablauf der ersten 10 Jahre durchaus auch auf deutlich über 5,70 % springen kann (denn die gewünschte restliche Laufzeit beträgt ab dann ja sogar noch 11 Jahre und 5,70 % ist ja auch nur der Schnitt mit dem Verfall in der zweiten Hälfte der 30 Jahre). Und wenn sie auch nur mit den 5,70 % rechnet, würde sich die monatliche Rate nach ihren Berechnungen ab dem 11. Jahr auf knapp 1.450,- erhöhen. Frau L. denkt zwar, sich 1.450,- auch leisten zu können, möchte sich aber gern die Möglichkeit offen halten, ggf. weniger zu arbeiten und eigentlich keine so hohe Belastung haben. Und sie möchte vor allem nicht riskieren, dass der Zins dann womöglich tatsächlich bei über 8,0 % oder sogar 9,0 % (wie zum Beispiel um 1990 herum, siehe Zinskurve oben) liegt und sie dann bis zu 1.800,- monatlich aufbringen müsste. Überhaupt scheint ihr die Wahl des angenommenen Folgezinses nach dem Ende der ersten Zinsbindung ein sehr entscheidender Faktor zu sein (und das betrifft ja auch gerade die möglichen Manipulationen des Effektivzinses. Was sie jetzt versteht...). Frau L. möchte deshalb also aus Sicherheitsgründen lieber eine längere Zinsbindung haben als 10 Jahre (um sich den aktuell niedrigen Zins länger zu sichern). Sie achtet deswegen nicht mehr so sehr auf den Effektivzins und betrachtet als nächstes das Angebot B (von Ihrer Hausbank) genauer. Top >> 7. Annulitätendarlehen mit längerer Zinsbindung (Variante B) Bei der Variante B ihrer Hausbank (einer Sparkasse) liegt die Zinsbindung schon bei 15 Jahren, so dass Frau L. sich hier den günstigen Anfangszins 5 Jahre länger erhalten kann. Dazu rät ihr auch der dortige Berater. Sie fragt dort auch nach 20 oder 21 Jahren Zinsbindung (wie bei den Vertretern von Versicherung oder Bausparkasse). Mehr als 15 Jahre kann er aber nicht anbieten. Und er meint, dass bei so langen Zinsbindungen der Zins dann ja auch schon am Anfang sehr hoch sei. So liegt die monatliche Rate in der Variante B (die von der Hausbank) in den ersten 10 Jahren um ca. 30,- höher als bei der Variante A (d.h ,74 zu 1.231,02). Sie rechnet: was man mit einem Taschenrechner so rechnen kann...

9 30,- pro Monat sind 360,- pro Jahr, was bei 10 Jahren ca ,- ausmacht. Wenn sie aber in der Zeit ab dem 11. Jahr bei der Variante A mit dem Durchschnittszins wie oben (5,70 %) rechnet, steigt die Rate dann um 215,- an (auf 1.446,04), während sie bei B noch 5 Jahre so bleibt. ( 1.260,74). Bei der Variante B muss sie erst ab dem 16. Jahr mit einem Folgezins kalkulieren, spart bis zwischen 11. und 15. Jahr also voraussichtlich ca. 185,- pro Monat ein ( 1.446,04 minus 1.260,74), in den 5 Jahren also ca ,- ( 185,- x 12 Monate x 5 Jahre). Und auch ab dem 16. Jahr könnte sie dann mit einem niedrigeren Durchschnittszins (z.b. mit dem 5 - Jahres - Durchschnittszins in Höhe von 5,16 % statt mit 5,70 %) rechnen und noch einmal einiges einsparen. Unter diesen Aspekten scheint Frau L. die Variante B gegenüber der Variante A trotz des höheren Zinses sowie der höheren Restschuld nun doch die bessere zu sein. Sie fragt sich jedoch, wie sich der Zeitpunkt der einzelnen Zahlungen tatsächlich auswirkt Top >> 8. Annuitätendarlehen mit der längsten Zinsbindung ( Variante C) Frau L. verfolgt nun deshalb aber trotzdem die gleiche Logik weiter. Denn dann müsste an sich die Variante C (die von der Versicherung) noch einmal besser sein als die Varianten A und B von den Banken. Und sie stellt deshalb folgende Überlegungen an: Die Zinsbindung in der Versicherungs - Variante C beträgt 20 Jahre, deckt also schon fast die ganze gewünschte Laufzeit von 21 Jahren ab. Dafür ist die Rate zu Beginn aber trotzdem noch einmal höher: Nämlich 1.301,84 pro Monat, also ca. 70,- monatlich mehr gegenüber der Variante A ( 1.231,02) und auch noch ca. 41 teurer als die Variante B ( 1.260,74). Das macht zwar gegenüber Variante A in den ersten 10 Jahren einen Mehraufwand von sogar 8.400,- aus ( 70,- x 12 Monate x 10 Jahre), bringt aber im 11. bis 20. Jahr bei Berechnung mit dem Durchschnittszins von 5,70 % dann eine Ersparnis von ca. 144,- monatlich ein (1.446,04 minus 1.301,84). Das sind zusammen ca ,- ( 144,- x. 12 Monate x 10 Jahre). Die Ersparnis gegenüber der Variante A also voraussichtlich ,- minus 8.400,-, also ca ,-. Gegenüber der Variante B von der Hausbank gibt es dagegen keinen solchen Vorteil mehr: Sie verliert in den ersten 15 Jahren ca. 41,- monatlich, also ( 41,- x 12 Monate x 15 Jahre =) 7.380,-, gewinnt aber in den letzten Jahren gegenüber dem angenommenen Durchschnittszins nur 49,- monatlich, also zusammen nur 2.940,- ( 49,- x 12 Monate x 5 Jahre). Variante C ist nach diesen Überlegungen also schelchter als Variante B. Dafür hat C eben aber auch eine vollständige Sicherheit bis fast zum Ende der Laufzeit. Nun überlegt Frau L., ob sie wegen der langfristigen Sicherheit nicht sogar die zunächst vermeintlich teuerste Variante C als die beste ansehen soll. Top >>

10 Und sie fragt sich immer noch, wie sich der Zeitpunkt der Zahlungen auswirkt Bausparfinanzierung mit Vorausdarlehen Frau L. möchte auch noch die Variante D von der Bausparkasse betrachten. Denn die hatte ja von vorn herein sogar mit vollständiger Zinssicherheit geworben. Dabei stellt Sie fest, dass dieses Angebot sehr stark von den anderen abweicht und auch sehr viel komplizierter und schwerer zu durchschauen ist. Bausparkassen machen vieles kompliziert... So gibt es in diesem Angebot in den ersten 10 Jahren gar keine Tilgung in das Darlehen hinein: Dieses sogenannte Vorausdarlehen bleibt also die ganze Zeit konstant bei ,-. Der Zins dafür ist mit 2,65 % auch fast so günstig wie der Zins der ABC - Bank aus Variante A (2,55 %) und die Zinsrate beträgt damit auch nur 530,- monatlich. Aber Frau L. soll dabei eben in dieser Zeit gar nicht tilgen. Dafür ist das Konzept der Bausparkasse in dieser ersten Phase so ausgelegt, dass Sie stattdessen in einem Bausparvertrag anspart. Die dahin gehende Sparrate soll bei 648,- liegen. Zusammen liegt die Rate für die ersten 10 Jahre dann bei 1.178,- ( 530,- für den Zins und 648,- für das Ansparen). In ihrer o.g. Tabelle hat Frau L. die Sparrate von 648,- quasi als Tilgung betrachtet und als solche in ihre Tabelle eingetragen ( 648,- sind 7.776,- pro Jahr und das sind die genannten 3,24 % von ,-). Mit der Sparrate von 648,- soll der Bausparvertrag dann nach den 10 Jahren Einzahlung (bei ca. 0,5 % Guthabenzins) einen angesparten Betrag von 75,818,- erreicht haben und zugeteilt werden. Mit dieser Zuteilung geht das Projekt dann in die zweite Phase über. Das heißt, dass dann die Differenz zwischen dem im Vertrag angesparten (die genannten ,-) und dem Vorausdarlehen ( ,-), das heißt also ,- als Bauspardarlehen aufgenommen werden. Das ist dann auch gleichzeitig die beim Bausparvertreter nachgefragte Restschuld, die Frau L. in ihre Tabelle eingetragen hatte. Mit beidem zusammen ( ,- plus ,- Bauspardarlehen = ,-) wird dann das Vorausdarlehen vollständig abgelöst.

11 Das Bauspardarlehen dieser zweiten Phase ist dann wieder ein Annuitätendarlehen, welches dann einen heute schon feststehenden Zinssatz von 2,90 % und einen allerdings sehr hohen Tilgungssatz von 7,73 % hat. Dieser hohe Tilgungssatz ist nötig, um die Restschuld in den Jahren 11 bis 21 auf 0,- zu bringen und nach 21 Jahren auch wirklich fertig zu sein.. Die Rate für Zins und Tilgung im Bauspardarlehen beträgt dann 1.492,74. Sie liegt wegen der hohen Tilgung also schon geplant höher als die eventuelle Folgerate bei Durchschnittszins nach den kürzeren Zinsbindungen aus den Varianten A und B. Frau B scheint das Prinzip dieser zwei Phasen auf den ersten Blick nicht sehr logisch. Denn sie leiht sich ja hier in den ersten Jahren quasi ihr eigenes Geld. Andererseits ist die Anfangsrate mit 1.178,- sogar um noch einmal 63,- günstiger als die Variante A von der Direktbank. Das wären sogar ( 53,- x 12 Monate x 10 Jahre =) ca ,- Ersparnis gegenüber der Variante A in den ersten 10 Jahren, dafür aber mindestens 46,- x 12 Monate x 11 Jahre =) über 6.000,- Mehrkosten in der zweiten Phase. Was insgesamt also fast nichts bringt... Die Bausparvariante scheint ihr nun zwar deutlich sicherer (wegen der Zinssicherheit über die ganze Laufzeit), aber trotzdem ähnlich teuer wie die bisher teuerste Variante A bei dem hohen Folgezins. Nach diesen Erkenntnissen möchte Frau L. am liebsten bei einer der beiden Varianten B oder C bleiben, obwohl beide ja die höchsten Zinsen haben. Allerdings sagt ihr ein Bekannter, dass Ihre Überlagungen zur Bausparkasse so auch nicht ganz stimmen könnten: Denn es sei besser, hohe Raten (wie in der zweiten Hälfte der Bausparvariante) möglichst erst später zu zahlen. Seine Begründung ist, dass das Geld wegen der Inflation dann weniger Wert wäre. Und 2 % jährliche Inflation seien ja auch schon weit über 20%. Und so sei die hohe Rate bei der Bausparkasse dann auch ganz gut. Jetzt ist Frau L. noch verwirrter. Denn immer wieder kommt die Frage auf, wie sich neben der Höhe der späteren Raten auch deren Zeitpunkt auswirkt. Jetzt soll die Inflation soagr noch Einfluss haben. Es muss eine objektive Bewertung her. Deshalb entscheidet sie sich für eine ihr empfohlene Barwertbetrachtung bei BFFM. Top >> 10. Was ist ein Barwert? Wir erläutern ihr zunächst einmal, wie man Finanzierungen mit einer Barwertbetrachtung objektiv bewerten kann. Wenn man über lange Zeiten unterschiedlich hohe Zahlungen aufzubringen hat oder erhält (z.b. eine steigende Rente), werden bei Investitionen in der Industrie oder Anlagen von Banken, aber z.b. auch bei steuerlichen Bewertungen von langlaufenden privaten Wohnrechten, Niesbrauchsrechten o.ä. häufig Barwertbetrachtungen vorgenommen.

12 Man betrachtet dabei nicht nur die Höhe der einzelnen, zukünftigen Zahlung, sondern eben auch den Zeitpunkt, zu dem sie anfällt. Dabei überlegt man sich, wie hoch die einzelne Zahlung (die irgendwann in der Zukunft fließt) heute schon sein müsste, wenn man sie aus einem heute schon vorhandenen Konto bezahlen müsste und wenn sich dieses Konto bis dahin konstant verzinst. Man tut also so, als wenn man einen großen Sack Geld hätte aus dem nach und nach alles bezahlt werden soll. Und je mehr zu Beginn im Sack sein muss, desto schlechter ist die Finanzierung. Und je weniger zu Beginn im Sack sein muss, desto besser ist die Finanzierung... Der Guthabenzins für solche Betrachtungen, der sogenannte Zinsfuß, wird z.b. bei der Bewertung von Renten von Finanzämtern stets mit 5 % angenommen. So soll hier deshalb auch gerechnet werden. Eine Anmerkung: Die absolute Höhe des Zinsfusses ist für das Ergebnis solcher Vergleiche nicht wichtig, es kommt nur darauf an, stets den gleichen Zinsfuß zu verwenden. Top >> Ein Beispiel: Eine Darlehensrate, die in 10 Jahren anfällt und 1.000,- beträgt, hat einen heutigen Barwert von 613,91 (Zinsfuss 5 %). Das heißt, dass einem, wenn man die 613,91 heute hat und wenn diese sich 10 Jahre lang mit 5 % verzinsen, dann genau die 1.000,- zur Verfügung stehen, die man dann braucht. Sollten die 1.000,- aber erst nach 20 Jahren anfallen, bräuchte man heute nur 376,89, um sie dann aufzubringen. Man kann auf diese Art aber nicht nur gleich hohe, sondern auch unterschiedlich hohe Zahlungen zu verschiedenen Zeitpunkten vergleichen. Wenn man z.b. wissen möchte, was günstiger ist: Eine Zahlung von a ,- im 15. Jahr oder eine von b ,- im 12. Jahr hat man folgendes Ergebnis bei den Barwerten: a. 649,37

13 b. 668,20 Das überraschende Ergebnis: Die niedrigere Zahlung b. kommt einem teurer als die höhere, aber dafür 3 Jahre spätere Zahlung a.. Wenn man diese Berechnungen für alle künftigen Raten eines Finanzierungsprojektes vornimmt, kann man alle abgezinsten Raten addieren und einen Gesamtbarwert der Finanzierung errechnen. Und man kann (unabhängig von in der Realität sinnlosen Effektivzinswerte oder den wenig aussagekräftigen Restschuldbeträgen) die unterschiedlichsten Varianten wirklich bewerten. Oder man kann eben auch überlegen, unter welchen Voraussetzungen (d.h. bei welchen angenommenen Folgezinsen) welche Finanzierungsvariante wirklich die günstigste ist. Top >> 11. Berechnung der Barwerte der Varianten A bis D Eine Anmerkung vorab: Um den Aufwand gering zu halten, sind bei den folgenden Betrachtungen alle Zahlungen nicht monatlich, sondern als jährlich am Jahresende anfallend angenommen worden. Für die qualitative Bewertung der Ergebnisse ist das aber unerheblich Variante A von der ABC - Bank: Jahr Restschuld Zins Rate mtl. Aufwand pro Jahr Barwert , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Summe Aufwand: ,- / Summe Barwert: ,-

14 Der hier ermittelte Barwert von ,- ist also der Betrag, den Frau L. zu Beginn der Finanzierung auf ihrem Konto (oder in ihrem Geldsack) haben müsste, wenn sich das Konto mit 5 % verzinst und wenn sie alle künftigen Zahlungen an die ABC-Bank (den Aufwand pro Jahr) daraus bezahlen wollte. Da der erste Zins der ABC - Bank ja nur 10 Jahre fest sein sollte, wird ab dem 11. Jahr mit dem 10 - Jahres - Durchschnittszins von 5,70 % gerechnet (auch wenn es danach noch 11 Jahre sein sollten, die Ungenauigkeit ist nicht sehr erheblich) Variante B von der Hausbank Der erste Zins gilt hier 15 Jahre lang. Jahr Restschuld Zins Rate mtl. Aufwand pro Jahr Barwert , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Summe Aufwand: ,- / Summe Barwert: ,- Hier zeigt sich, wie sich ein längeres Festhalten des niedrigen Zinses auswirkt. Der Barwert ist um ca ,- geringer. Das Angebot der Hausbank ist also deutlich besser als das der ABC - Bank. Der Betrag von ca ,- ist aber nicht entscheidend (der tatsächliche Betrag ist wegen des Abzinsens auf den Barwert deutlich höher), sondern vielmehr der relative Vergleich der Varianten. sondern vielmehr der relative Vergleich der Varianten. Bei den bisherigen beiden Varianten ist natürlich zu beachten, dass die Folgezinsen nur angenommene Durchschnittswerte sind, so dass die Barwerte hier eher qualitative Schätzungen als exakte Prognosen sind. Aber trotzdem ist ihr Relation zueinander

15 natürlich aussagekräftig, denn selbst wenn der Folgezins von hier der herangezogenen Durchschnittswerten deutlich abweichen sollte, werden sich ja beide Folgezinssätzen ähnlich nach oben oder unten verschieben und damit bleibt die Aussage über den voraussichtlich höheren Preis der Variante A qualitativ trotzdem gültig Variante C von der Capitol - Versicherung Jahr Restschuld Zins Rate mtl. Aufwand pro Jahr Barwert , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Summe Aufwand: ,- / Summe Barwert: ,- Wie erwartet liegt der Barwert der Versicherung C nicht so gut wie die Variante B der Hausbank, aber eben auch noch deutlich besser als das Angebot A der ABC - Bank. Im letzten Jahr musste hier nur mit einer 1- Jahres - Kondition gerechnet werden (die in Relation zu den anderen Durchschnittswerten mit 4,5 % angenommen wurde). Deren Höhe ist aber relativ unwichtig, da sie eben nur 1 Jahr betrifft. Diese Variante ist damit natürlich wesentlich unabhängiger von einem vom Durchschnittswert abweichenden Folgezins (da der nur noch auf 1 Jahr und nicht auf 6 oder 11 Jahre Einfluss hat). Die Reihenfolge der Summen des jeweiligen Aufwandes liegt bisher qualitätiv in der gleichen Reihenfolge (beste Variante ist B, zweitbeste C und schlechteste ist A) Variante D von der Bausparkasse Baumania:

16 Hier sind die Raten für die ganzen 21 Jahre schon vorher bekannt: Jahr Restschuld Zins Rate mtl. Aufwand pro Jahr Barwert , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Summe Aufwand: ,- / Summe Barwert: ,- Die Variante D der Bausparkasse unterscheidet sich im Barwert also nur gering von der Variante C der Versicherung. Obwohl der Gesamtaufwand über ,- höher ist ( ,- zu ,-) Entgegen den überschlägigen Berechnungen, die Frau L. zuvor selbst gemacht hatte, ist die Variante D dem Barwert nach auch bei weitem nicht so teuer wie die Variante A mit dem hohen Zinsrisiko. Echte Barwertbetrachtungen können also anders ausfallen, als man es überschlägig erwartet. Top >> Es zeigt sich zusätzlich auch, dass solche überschlägigen Berechnungen (wie von Frau L.) oder der einfach addierte Gesamtaufwand auch kaum aussagekräftig sind (denn danach müsste z.b. die Versicherungsvariante viel günstiger sein als die der Bausparkasse. Was der Barwert aber anders zeigt...). Beide Varianten (C und D) sind auch ähnlich unabhängig von einer künftigen Zinsentwicklung, sind also tatsächlich voll vergleichbar. Frau L. gefällt an der Bausparvariante jedoch nicht, dass sie dabei zu Beginn auch noch eine Abschlussgebühr von 2.400,- an die Bausparkasse bezahlen soll. Und dass das ganze Konstrukt so unübersichtlich ist. Und es gefällt ihr auch besser, lieber zu Beginn ein paar höhere Raten zu haben als am Ende (wegen Ihres o.g. Wunsches, evtl. doch früher fertig zu sein...)

17 Gut findet sie an der Bausparvariante die jederzeitige vollständige Rückzahlbarkeit ohne Gebühren, die aber auch nur mit sehr geringer Wahrscheinlichkeit zum Tragen kommt. Außerdem informieren wir sie, dass man bei jeder länger als 10 Jahre laufenden Zinsbindung nach 10,5 Jahren bei jedem Darlehensgeber ein gesetzlich vorgeschriebenes, einseitiges Kündigungsrecht hat (ebenfalls ohne Gebühren). Und da die Versicherung aber auch zusätzlich noch 10 % Sondertilgungen pro Jahr (d.h ,-) erlauben würde, reichen ihr die gegebenen Rechte dort völlig aus. Hätte sie also nur die Wahl zwischen C und D würde sie C wählen. Top >> 12. Entscheidung Frau L. schwankt nun aber zwischen der preiswerteren Lösung B von der Hausbank (mit 15 Jahren Zinsbindung) oder der zweitbesten Variante C von der Versicherung (mit 20 Jahren Zinsbindung). Risiko oder nicht, das ist die Frage... Die Variante C von der Versicherung hat zu Anfang eine etwas höhere Rate und ist insgesamt etwas teurer, bietet dafür aber die fast vollständige Zinssicherheit über die ganze Laufzeit. Und die Variante B kann natürlich ab dem 16. Jahr bei einem dann sehr hohen Marktzins auch recht teuer werden. Die Raten findet Frau L. aber in beiden Konstellationen über die ganze Laufzeit akzeptabel - auch in den letzten Jahren, wo die Bankvariante möglicherweise eine um einiges höhere Rate hat als die der Versicherung. Zu einer endgültigen Entscheidung führt dann eine zusätzlich von uns vorgenommene Berechnung, wie hoch der Zins ab dem 16. Jahr bei der Hausbank denn liegen müsste, damit die Variante B der Hausbank teurer sein würde als die der Versicherung C.

18 Es zeigte sich, dass das erst bei nahezu 9,0 % Folgezins für die restlichen Jahre der Fall wäre. Was ja in den letzten 30 Jahren laut dem o.g. Diagramm nur einmal und nur für sehr kurze Zeit aufgetreten ist. Was also nicht so sehr wahrscheinlich ist. Dieses Risiko ist Frau L. deshalb bereit, einzugehen, zumal sie bei der Hausbank auch noch die bis zu 5 % Sondertilgungsrechte nutzen, das Darlehen verkürzen und damit ihre mögliche Belastung und das Risiko der letzten Jahren drücken möchte. Frau L. entscheidet sich insgesamt also für die Variante B von der Hausbank. Top >> 13. Fazit Fazit 1: Die zunächst als günstigste vermutete Variante A der ABC-Bank hat sich als die unsicherste und teuerste herausgestellt. Fazit 2 und 3: Die Varianten C von der Versicherung und D von der Bausparkasse sind die sichersten und teuersten. Und sie sind auch beide (fast) gleich teuer. Die Variante der Bausparkasse nimmt aber ein zusätzliche Gebühr, ist auch extrem kompliziert und hat gegen Ende ungewünschte hohe Raten. Fazit 4: Am günstigsten ist die Variante der Hausbank. Sie enthält zwar auch noch ein gewisses Zinsrisiko, was aber beherrschbar bleibt. Hierhin fällt die Entscheidung. Fazit 5: Barwertberechnungen ergeben objektive, aber oft unerwartete Ergebnisse. Und andere Betrachtungen wie einfach aufaddierter Aufwand bringen manchmal abwegige Ergebnisse. 14. Was BFFM für Sie tun kann Wir betrachten Ihre Finanzierungen genau. Aber natürlich bieten wir nicht nur solche oder andere Entscheidungshilfen an, sondern können Ihnen bis zu 300 verschiedene Darlehensgeber (Banken, Versicherungen, Bausparkassen) vermitteln. Ohne Vermittlung nehmen wir für die Optimierung ein kleines Honorar, kommt es jedoch zu einer Vermittlung über uns, bleibt die Optimierung stets kostenfrei. Und es gibt natürlich auch noch diverse andere Darlehensvarianten (z.b. über endfällige Darlehen mit freien Sondertilgungsrechten, Verwandtendarlehen, Fremdwährungsdarlehen oder anderen Spezialitäten ), die den Barwert in bestimmten Konstellationen ganz erheblich um mehrfach 5-stellige Beträge drücken können. Was noch höhere Ersparnisse für Sie bedeutet.

19 Besonders interessant ist aber für Sie, dass wir über unsere Wege meist auch bessere Konditionen bekommen, als wenn sie direkt zu der entsprechenden Bank gehen. Und das gilt sogar auch für Ihre Hausbank!! FRAU L. HÄTTE SICH ALSO VIELES EINFACHER UND PREISWERTER MACHEN KÖNNEN, WENN SIE DIREKT UND ALS ERSTES ZU UNS GEKOMMEN WÄRE. Auch von Ihrer Hausbank hätten wir ein noch besseres Angebot gehabt. Wenn Sie zu uns kommen, gestalten wir mit Ihnen zunächst das optimale Konzept für Ihre persönliche Konstellation, z.b. im Bezug auf diverse wichtige Nebenaspekte wie geplante Darlehensdauer, Abbruchrechte Tilgungshöhen, Sondertilgungen, Zuzahlungen gewünschte Raten in bestimmten Zeiträumen, Staffelungen der Zinsbindungen, Teildarlehen, Arbeitgeberdarlehen, Öffentliche Mittel, Vermietung, steuerliche Optimierung, Einbeziehen von Lebensversicherungen und vieles anderes mehr... Und wir treten danach erst mit Ihnen zusammen an die geeigneten Darlehensgeber heran, (inklusive Ihrer eigenen Bank). Und wir helfen bei den Verhandlungen oder führen sie Für Sie. Und wir setzen natürlich dann auch unsere Konditionen für Sie durch. Und natürlich sind bei uns auch die günstigen Internetbanken oder die derzeit besonders bei niedrigen Beleihungen sehr günstigen Versicherungen dabei. Sowie selbstverständlich auch eine größere Anzahl von Bausparkassen. Top >> Rufen Sie uns an Wir beraten Sie gern Ihr BFFM Team Weitere Informationen: - Schufa, was machen die eigentlich? Link zu Focus >> - Mieten oder Kaufen? Unser Artikel >> - KfW - Förderung erweitert Unser Artikel >>

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