Mein Zuhause. OKB-Eigenheimindex Preisentwicklung Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Kanton Obwalden

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1 Mein Zuhause. OKB-Eigenheimindex Preisentwicklung Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Kanton Obwalden April 2018

2 Impressum Der «OKB-Eigenheimindex» wird halbjährlich vom Immobilienberatungsunternehmen IAZI AG (Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG) im Auftrag der Obwaldner Kantonalbank erstellt. Als Grundlage für die Indexberechnung dienen der IAZI AG anonymisierte Angaben von Banken, Versicherungen und Pensionskassen zu effektiven Handänderungen. Der «OKB-Eigenheimindex» ist auch online verfügbar unter

3 Wissenswertes zum Thema Eigenheimsuche «Vertrauen Sie bei der Suche nach Ihrem Eigenheim auf das Wissen und die Erfahrung der Obwaldner Kantonalbank.» Hans-Ruedi Durrer Leiter Firmen Mitglied der Geschäftsleitung Was ist besser? Die Traumimmobilie finden und dann die Finanzierung regeln? Oder zuerst das Finanzielle klären und dann suchen? In der Praxis erlebe ich natürlich beides, doch meine Empfehlung ist: Klären Sie zuerst mit Ihrer Bank den finanziellen Spielraum, bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrer Traumimmobilie machen. Dadurch können Sie bei der Suche zielorientierter vorgehen. Nebst Ihrem finanziellen Rahmen erfahren Sie während eines solchen Gesprächs, mit welchen Kosten Sie zusätzlich zum Kaufpreis rechnen müssen. Und Sie erhalten weitere wertvolle Tipps rund um das Thema «Immobilienerwerb». Sollten Sie bereits einen Kaufvertragsentwurf haben, nehmen Sie ihn mit, damit Ihr Kundenberater das Dokument überprüfen kann. Aufgrund seiner Marktkenntnisse wird er zudem eine Plausibilisierung des Kaufpreises vornehmen. Sie kaufen in der Regel nur einmal im Leben ein Eigenheim, deshalb nutzen Sie die Erfahrung von Experten zu Ihren Gunsten. Wie lange dauert es durchschnittlich, bis das passende Eigenheim gefunden wird? Von unmittelbar bis zu mehreren Jahren. Einen Regelwert existiert dafür nicht, denn das Finden ist abhängig von der Flexibilität des Suchenden bezüglich Ort, Art und Preis. Je enger die Suchkriterien definiert sind, desto länger kann die Suche dauern. Insbesondere das Angebot an freistehenden Einfamilienhäusern ist in Obwalden sehr begrenzt. Wo wird eine Immobiliensuche am besten platziert? Nutzen Sie Ihr privates Netzwerk. Informieren Sie Ihren Bekanntenkreis darüber, dass Sie eine Immobilie suchen. Mit Mund-zu-Mund-Propaganda haben sich schon oft Verkäufer und Käufer direkt gefunden. Kontaktieren Sie Immobilienspezialisten vor Ort oder erfassen Sie auf einer Online-Immobilienplattform wie zum Beispiel newhome.ch ein Suchabonnement. Sie erwähnen newhome.ch? Ja, weil die Obwaldner Kantonalbank Mitträgerin des Immobilienportals newhome.ch ist. Sie steht gemeinsam mit 17 weiteren Kantonalbanken mit ihrer Kompetenz und Erfahrung hinter dem Portal, das sowohl bei Anbieten den wie auch bei Suchenden eines der meistbeachteten Immobilienportale der Schweiz ist. In Obwalden ist es die Nr. 1. Die Qualitätssicherung der Inserate geschieht durch die jeweils zuständige Kantonalbank. 3

4 Preisindex für Einfamilienhäuser Einfamilienhäuser Schweiz Einfamilienhäuser Kanton Obwalden Das Preiswachstum am Schweizer Immobilienmarkt geht unvermittelt weiter. Anhand der neuesten Auswertungen lässt sich für die Einfamilienhäuser im letzten Halbjahr landesweit eine Wertzunahme von 1.4 % beobachten. Innerhalb des Kantons Obwalden sind die Preissteigerungen gar noch etwas höher: Während die Region für den gleichen Zeitraum ein Plus von 2.4 % aufweist, resultiert auf Jahresbasis eine Wachstumsrate von beachtlichen 5.7 %. Nach einigen Quartalen mit Seitwärtstendenzen ist damit die Preisdynamik in den letzten zwölf Monaten wieder zurückgekehrt. Preisindex für Einfamilienhäuser Einfamilienhäuser Obwalden Schweiz bis % 1.4 % (letzte 6 Monate) bis % 3.1 % (letzte 12 Monate) Seit % 78.5 % Trotz der aktuell starken Wertzunahmen liegt die hiesige Preisentwicklung im langfristigen Vergleich klar unter derjenigen der Schweiz. Wie die Grafik zeigt, beträgt der nominale Wertanstieg im Kanton Obwalden über den Zeithorizont von zwanzig Jahren rund 67 %. Derweil haben die Hauspreise im nationalen Mittel, ohne Berücksichtigung von Inflation oder Alterungseffekten, um beinahe 79 % zugelegt. 4

5 Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser Giswil Sarnen Lungern Alpnach Sachseln Einfamilienhauspreise Obwalden 1Q 2018 > < Kerns Engelberg Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser Definition Musterhaus Objekttyp Freistehend Alter 5 Jahre Lage im Ort* Gut Grundstücksfläche in m² 600 Nettowohnfläche in m² 180 Anzahl Zimmer 6 Anzahl Badezimmer 2 Raumvolumen in m³ Norm SIA 116 Dachstockausbau möglich Bauqualität Gut Zustand des Gebäudes Gut Letzte Renovation Keine Parkplätze in separater Garage 1 Parkplätze in der Tiefgarage 0 Anzahl Abstellplätze 0 Luxusobjekt Ferienhaus Baurecht Servituten * Die Lagebeurteilung «Gut» bezieht sich auf den Objektstandort innerhalb der Ortschaft und setzt eine ruhige Wohnlage mit durchschnittlicher Aussicht und Besonnung voraus. Der Wert einer Liegenschaft hängt neben den Objekteigenschaften nicht zuletzt von deren Lage ab. Um die regionalen Preisunterschiede visualisieren zu können, wurde ein typisches Musterhaus mit einer Wohnfläche von 180 m 2 und Baujahr 2013 definiert. Während das Objekt in den preiswerteren Gemeinden wie Giswil oder Lungern unter einer Million Schweizer Franken gehandelt wird, sind für das identische Haus in anderen Teilen des Kantons bis zu 40 % mehr Kapital nötig. Als Spitzenreiter gelten die Gemeinden Sarnen und Engelberg. Trotz dieser beträchtlichen Unterschiede ist das Obwaldner Preisniveau im ausserkantonalen Vergleich eher gemässigt. Wird das Musterhaus beispielsweise in Luzern oder in umliegenden Gemeinden am Vierwaldstättersee gehandelt, sind Preise über CHF 1.8 Mio. keine Seltenheit. In Städten wie Zürich oder Genf liegt das Niveau für ein Objekt mit denselben Eigenschaften gar weit über zwei Millionen Schweizer Franken. Preise in ausgewählten Gemeinden Gemeinde Kanton Preis in CHF Alpnach OW Engelberg OW Giswil OW Kerns OW Lungern OW Sachseln OW Sarnen OW Stans NW Luzern LU Meiringen BE

6 Preisindex für Eigentumswohnungen Eigentumswohnungen Schweiz Eigentumswohnungen Kanton Obwalden Auch im Segment der Eigentumswohnungen zeigen sich in der unmittelbaren Vergangenheit wieder positive Wertentwicklungen. In den letzten sechs Monaten beträgt der Preisanstieg im Kanton Obwalden 2.1 %, womit in Kombination mit dem vorhergehenden Semester ein Jahreswert von 3.4 % zu Buche steht. Deutlich gemässigter sind die aktuellen Wachstumsraten auf gesamtschweizerischer Ebene und gleichzeitig auch tiefer als diejenigen bei den Einfamilienhäusern. Preisindex für Eigentumswohnungen Eigentumswohnungen Obwalden Schweiz bis % 1.2 % (letzte 6 Monate) bis % 1.6 % (letzte 12 Monate) Seit % 89.5 % Die langfristige Betrachtung der Indexreihen bringt hingegen ein differenziertes Bild zutage. Mit Ausnahme einer gewissen Erholungsphase nach der Finanzkrise 2008 lassen sich über die letzten Jahre sowohl regional wie national enorme Preiszunahmen beobachten. Seit 1998 haben sich die Wohnungspreise schweizweit beispielsweise fast verdoppelt (+90 %). Im Kanton Obwalden ist die Entwicklung zwar etwas moderater, mit einer Zunahme von rund 76 % jedoch ebenfalls bemerkenswert. 6

7 Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen Giswil Sarnen Lungern Alpnach Sachseln Kerns Eigentumswohnungspreise Obwalden 1Q 2018 > < Engelberg Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen Definition Musterwohnung Wohnungstyp Etagenwohnung Alter 5 Jahre Lage im Ort* Gut Qualität Standort der Wohnung im Gebäude Gut Nettowohnfläche in m² 140 Anzahl Zimmer 4,5 Anzahl Badezimmer 2 Balkon-/Terrassenfläche in m² 25 Anzahl Wohnungen im Gebäude 10 Wertquote in 100 Bauqualität Gut Zustand des Gebäudes Gut Letzte Renovation Keine Parkplätze in separater Garage 0 Parkplätze in der Tiefgarage 1 Anzahl Abstellplätze 0 Luxusobjekt Ferienwohnung Baurecht Servituten * Die Lagebeurteilung «Gut» bezieht sich auf den Objektstandort innerhalb der Ortschaft und setzt eine zentrumsnahe Wohnlage mit durchschnittlicher Aussicht und Besonnung voraus. Anhand der Auswertung der bezahlten Preise lassen sich auch im Segment der Eigentumswohnungen erhebliche Unterschiede erkennen. Für die typische 4,5-Zimmer- Musterwohnung mit den nebenstehenden Eigenschaften sind im Kanton Obwalden durchschnittlich rund Schweizer Franken aufzuwenden. Für ein identisches Objekt an den günstigsten Lagen in der Region beträgt der Abschlag ungefähr 15 %. Nochmals deutlich unter dieser Marke liegt das Preisniveau jenseits der Kantonsgrenze in Meiringen (BE). Wie anhand der Grafik ersichtlich, sorgen eine gute Erreichbarkeit, ein breites Dienstleistungsangebot oder eine hochwertige Infrastruktur für einen beachtlichen Anstieg der Wohnungspreise. Insbesondere Sarnen und Engelberg schwingen oben aus, wobei es in Abhängigkeit der spezifischen Mikrolage wie beispielsweise der Aussicht oder der Lärmbelastung auch innerhalb der Ortschaften weitere Preisdifferenzen geben kann. Preise in ausgewählten Gemeinden Gemeinde Kanton Preis in CHF Alpnach OW Engelberg OW Giswil OW Kerns OW Lungern OW Sachseln OW Sarnen OW Stans NW Luzern LU Meiringen BE

8 Zusammenfassung Preisindex Eigenheime Eigenheime Schweiz Eigenheime Kanton Obwalden Begünstigt durch die weiterhin vorteilhaften Hypothekarzinsen und die stabilen Konjunkturaussichten zeigen die Preisentwicklungen im Schweizer Immobilienmarkt weiter nach oben. Trotz einer Seitwärtsbewegung im ersten Quar tal 2018 weist der OKB-Eigenheimindex für das vergangene Jahr ein Preiswachstum von 4.5 % aus. Im landesweiten Mittel liegt der Wert mit 2.4 % für diese Zeitperiode zwar etwas tiefer. Über einen längeren Betrachtungshorizont setzt sich der stetige Wertzuwachs jedoch unvermittelt fort. Zusammenfassung Preisindex Eigenheime Eigenheime Obwalden Schweiz bis % 1.3 % (letzte 6 Monate) bis % 2.4 % (letzte 12 Monate) Seit % 83.4 % Ob dieser Trend auch in den kommenden Jahren anhalten wird, bleibt abzuwarten. Aufgrund der hohen Bautätigkeit haben die Leerstandquoten in einigen Regionen bereits zugenommen. Gleichzeitig sind teilweise sinkende Preise bei Mietwohnungen zu beobachten, welche als Wohnform in Konkurrenz zu den Eigenheimen stehen. Solange die Zinsen in Europa aber nicht merklich anziehen und damit eine Abkehr der Negativzinspolitik durch die Schweizerische Nationalbank ermöglichen, scheint eine robuste Entwicklung wahrscheinlich. 8

9 Kurzbeschrieb OKB-Eigenheimindex Grundidee von Indizes Gemäss Definition ist ein Index ein statistisch erzeugtes Produkt, welches einen Pool von Daten zusammenfasst und in einer Grafik darstellt. Diese Grafik kann schliesslich als Massstab für die Messung von Veränderungen in der Datenbasis über einen bestimmten Zeitraum herangezogen werden. Üblicherweise wird der Index bei 100 an - gesetzt und alle Daten dann zu dieser Zahl in Relation gebracht. Im Alltag lässt sich bei unterschiedlichsten Fragestellungen auf dieses Konzept zurückgreifen. So kann beispielsweise die Preisentwicklung eines Warenkorbes am Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) oder diejenige des Schweizer Aktienmarktes am Swiss Market Index (SMI) verfolgt werden. Spezialfall Immobilienindizes Die Berechnung von Immobilienindizes ist im Vergleich zur Berechnung von Preis- und Performanceindizes für andere Anlageformen wie Aktien oder Obligationen komplex. Keine einzige Immobilie gleicht genau einer anderen. Zudem ist die Liquidität der Märkte relativ gering, die regionalen Unterschiede sind hingegen erheblich. Die klassischen Berechnungsarten, basierend auf Durchschnittspreisen oder auf Schätzungen, weisen deshalb gewisse Probleme auf. Um mögliche systematische Verzerrungen zu vermeiden, wird für den OKB- Eigenheimindex die sogenannte hedonische Methode als Berechnungsgrundlage angewendet. Hedonische Methode Die Transparenz auf den Schweizer Immobilienmärkten hat sich vor allem dank der hedonischen Preis- und Performanceindizes, die 1994 von der IAZI AG eingeführt wurden, erheblich verbessert. Die hedonische Bewertung ist die Anwendung der statistischen multiplen Regressionsanalyse auf effektive Immobilienhandänderungen. Der Immobilienpreis wird dabei durch ca. 20 Eigenschaften zum Gebäude und ca. 50 Faktoren zur Lage erklärt. Als Datengrundlage für die Modelle dienen ausschliesslich Freihandtransaktionen, wobei über die Hälfte der schweizweit erfolgten Handänderungen einfliessen. Der Vorteil dieser Methode liegt insbesondere darin, dass mit der Aufspaltung der Immobilie in die einzelnen Eigenschaften der Markt abgebildet wird und keine Glättung der Preisentwicklung entsteht. Ebenso verändert sich der Index nicht durch den Umstand, dass in einer Periode übermässig viele Objekte einer bestimmten Preislage gehandelt werden. Gewisse Grenzen sind der Methode bei der Beurteilung von Spezialobjekten gesetzt, da für diese in der Regel die Zahl der beobachteten Transaktionen limitiert ist. 9

10 Ihre Ansprechpersonen MarktgebieT Sarnen Daniela Calamita Norbert Sigrist Guido Amstalden Jorge Guerreiro Christina Hug MarktgebieT Kerns Markus Häcki Rahel Kathriner

11 Einfach vertraut. MarktgebieT Alpnach Carmine Cusano Raphael Mattli MarktgebieT Engelberg Alois Hurschler Sven von Holzen MarktgebieT Giswil MarktgebieT Lungern MarktgebieT Sachseln Andrea Krummenacher Gaby Britschgi Thomas Fischbacher

12 Das Immobilienportal der Schweiz, das sogar für Inserenten gratis ist. Ein Angebot der Obwaldner Kantonalbank. Obwaldner Kantonalbank Rütistrasse 8 Postfach 6061 Sarnen info@owkb.ch