Bau- und Gartenmarkt. Printzstraße 2, Karlsruhe-Hagsfeld. Eckdaten. Tel: Fax:

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1 Bau- und Gartenmarkt Printzstraße 2, Karlsruhe-Hagsfeld Eckdaten Bundesland: Landkreis: Ort: Baden-Württemberg Karlsruhe Karlsruhe-Hagsfeld Grundstücksfläche: m² Mietfläche ca m² Vergabeart: Provision: Ansprechpartner: Bieterverfahren provisionsfrei Udo Teschner Telefon: Seite 1 von 16

2 Makroökonomische Daten (Stadtkreis Karlsruhe) Einwohnerzahl ( ) BIP je Erwerbstätigen (2012) Fläche (ca.) 173 km² Kaufkraft pro Kopf (2014) Kaufkraftindex (2014) 105,1 Arbeitslosenquote (12/2014) 5,2 % Realsteur-Hebesätze für 2014 (Stadt Karlsruhe) Gewerbesteuerhebesatz 410 % Grundsteuer A 420 % Grundsteuer B 420 % Seite 2 von 16

3 Makrostandort Die am Rhein gelegene kreisfreie Stadt Karlsruhe ist die drittgrößte Stadt in Baden-Württemberg mit Sitz des Regierungsbezirkes Karlsruhe, des Landkreises Karlsruhe sowie des Bundesgerichtshofes und des Bundesverfassungsgerichts. Karlsruhe bildet ein Oberzentrum in der Region Mittlerer Oberrhein. Die Stadt liegt am Rande des Schwarzwalds ca. 15 km östlich der französischen Grenze und ca. 70 km nordwestlich der baden-württember- gischen Landeshauptstadt Stuttgart. Karlsruhe gilt als bedeutendes Zentrum der Wissenschaft und Forschung. Neben den diversen Hochschulen mit insgesamt über Studierenden und Studienschwerpunkten auf naturwissenschaftlich-technischen sowie künstlerischen Fächern sind in Karlsruhe hochrangige Forschungseinrichtungen angesiedelt. Größter Arbeitgeber in Karlsruhe und größtes Forschungszentrum Deutschlands ist das Karlsruher Institut für Technologie mit ca Studenten und rd Beschäftigten. Ca. 60% aller in Karlsruhe Beschäftigten sind im Dienstleistungssektor tätig, rd. 20% im produzierenden Gewerbe. Größter privater Arbeitgeber in der Stadt ist Siemens mit mehr als Mitarbeitern. Weitere namhafte ortsansässige Unternehmen sind unter anderem der Energiekonzern EnBW Energie Baden-Württemberg, die Drogeriemarktkette dm, der Reifenhersteller Michelin und der Kosmetikhersteller L Oréal sowie diverse Banken und Versicherungen und eine der fünf staatlichen Münzprägestätten. Als Europas drittgrößter IT-Cluster zählt die Region Karlsruhe zu den führenden Innovationsstandorten auf diesem Gebiet mit Unternehmen wie dem IT-Dienstleister Fiducia oder der United Internet AG, die durch Marken wie web.de oder gmx bekannt ist und in Karlsruhe Europas größtes Rechenzentrum betreibt. Karlsruhe ist verkehrstechnisch hervorragend angebunden. Die Stadt ist über die drei Autobahnen A 5 Frankfurt am Main - Basel, A 8 Karlsruhe Salzburg und A 65 Autobahndreieck Ludwigshafen-Süd Wörth am Rhein zu erreichen. Darüber hinaus durchqueren mehrere Bundesstraßen das Stadtgebiet. Der Karlsruher Hauptbahnhof ist Haltepunkt im europäischen Hochgeschwindigkeitsnetz mit direkten ICE- bzw. TGV-Verbindungen beispielsweise nach Berlin, Hamburg, München, Köln, Amsterdam, Marseille, Paris und Zürich sowie zum ca. 130 km entfernten Frankfurter Flughafen. Karlsruhe verfügt zudem über ein engmaschiges Netz aus Straßenbahn-, Stadtbahn- und Buslinien. Der Flughafen Karlsruhe/Baden-Baden liegt ca. 40 km entfernt. Die Rheinhäfen Karlsruhe bilden den zweitwichtigsten Binnenhafen in Baden-Württemberg. Seite 3 von 16

4 Mikrostandort Das Verkaufsobjekt liegt im Gewerbegebiet des Stadtteils Hagsfeld im Nordosten von Karlsruhe in unmittelbarer Nähe zur Anschlussstelle Karlsruhe-Nord der A 5. Das m² große Grundstück wird von der Printzstraße aus erschlossen. Unmittelbar am Grundstück befindet sich eine Bushaltestelle. Der Bahnhof Karlsruhe-Hagsfeld (Regional- und S-Bahn) liegt rd. 1 km entfernt. Bei dem Standort handelt es sich um ein etabliertes Gewerbegebiet mit Baumarkt-, Fachmarkt- und Produktionsnutzungen. Örtlicher Wettbewerb besteht unmittelbar durch einen benachbarten Hornbach-Baumarkt sowie durch die Anbieter Max Bahr und Bauhaus. Nähere Angaben zur Lagesituation entnehmen Sie bitte dem beigefügten Lageplan. Objektbeschreibung Das zweigeschossige Gebäude wurde 1996 errichtet. Es handelt sich um einen massiven langgestreckten Baukörper. Die Gebäudekonstruktion besteht aus Stahlbetonstützen und Stahlbetondecken mit Ausfachungen aus Gasbetonsteinen und Kalksandsteinen und einer Außenverkleidung mit Trapezblech und darunter liegender Dämmung. Das Hauptgebäude ist mit einem mit Trapezblechprofilen eingedecktem Sheddach versehen, die Dachkonstruktion der Freifläche besteht aus verzinkten Stahlprofilen mit Blech- und Glaseindeckung. Das Objekt verfügt über eine Mietfläche von ca m² und weist eine für Bau- und Gartenmärkte des Mieters Praktiker übliche Ausstattung auf. Es ist eine ebenerdige Anlieferungszone mit Rolltor vorhanden. Das Obergeschoss des Gebäudes wird durch Rollsteige und einen Lastenaufzug erschlossen. Die Beheizung erfolgt über eine Warmwasser-Zentralheizung. Es stehen ca. 350 Stellplätze zur Verfügung. Seite 4 von 16

5 Sanierungsverpflichtung Das Grundstück ist aufgrund vorhandener Untergrund- und Grundwasserverunreinigungen als Altstandort im Bodenschutz- und Altlastenkataster der Stadt Karlsruhe erfasst. Es erfolgt derzeit eine Sanierung des Standorts, die bis zur Erreichung festgelegter Sanierungszielwerte im Grundwasser fortzuführen ist. Die jährlichen Kosten im Zusammenhang mit der Sanierungsmaßname belaufen sich derzeit auf rund Mietverhältnisse Das Objekt steht derzeit leer. Eine Teilfläche der Parkplatzfläche (ca. 35 Stellplätze) ist an die S&G Automobil AG zur Nutzung als Fahrzeug-Abstellfläche vermietet. Der Mietvertrag ist bis zum fest abgeschlossen. Das Mietverhältnis verlängert sich nach Ablauf der Mietzeit um jeweils 1 Jahr, wenn es nicht Von einer der Vertragsparteien unter Einhaltung einer Frist von 12 Monaten vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird. Der Mietzins beträgt jährlich rund (nettokalt). Seite 5 von 16

6 Stärken und Chancen der Immobilie - verkehrsorientierte Lage nahe der Anschlussstelle Karlsruhe-Nord der A 5 - ausreichend Stellplätze vorhanden - etabliertes Gewerbegebiet - ÖPNV Anschluss ist gewährleistet - guter baulicher Zustand des Gebäudes - Standort mit überdurchschnittlicher Kaufkraft Bebaubarkeit Im rechtsverbindlichen Bebauungsplan - Nr. 307 C Industriegebiet Tagweidwiesen wird für das Grundstück eine Nutzung als Industriegebiet (GI) ausgewiesen. Einzelhandelsbetriebe sind zulässig, wenn ausschließlich folgende Waren bzw. Warengruppen angeboten werden: Möbel, Teppiche und Fußbodenbeläge, Gartenbedarf, Gartenpflanzen und zoologischer Bedarf, Baustoffe und Bauelemente, Fahrzeuge, Boote und Zubehör. Erschließung Das Grundstück ist vollständig erschlossen und erschließungsbeitragsfrei. Seite 6 von 16

7 Lageplan Seite 7 von 16

8 Flurkartenauszug Seite 8 von 16

9 Objektfotos Seite 9 von 16

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12 Datenblatt Eigentümer Adresse Verwaltung Objekttyp Bavaria Immobilien Development GmbH & Co. KG - LBB Fonds Neun - Printzstraße 2, Karlsruhe-Hagsfeld Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbh Bau- und Gartenmarkt Baujahr 1996 Mietfläche ca m² davon Leerstand 100 % (ab dem ) Anzahl Mieteinheiten 1 Stellplätze ca. 350 Grundstücksfläche m² Dach Gebäudekonstruktion Art des Energieausweises Wert des Endenergiebedarfs Baurecht WEG vorhanden Sanierungsgebiet Denkmalschutz Baulasten Altlasten (bekannt) Lage Hauptgebäude mit einem mit Trapezblechprofilen eingedecktem Sheddach, Dachkonstruktion der Freifläche aus verzinkten Stahlprofilen mit Blech- und Glaseindeckung Stahlbetonstützen und Stahlbetondecken mit Ausfachungen aus Gasbetonsteinen und Kalksandsteinen; Außenverkleidung mit Trapezblech und darunter liegender Dämmung Bedarfsausweis 219 kwh/(m² a) Bebauungsplan Nr. 307 C Industriegebiet Tagweidwiesen nein nein nein ja ja, es besteht Sanierungspflicht am Standort im Gewerbegebiet von Karlsruhe-Hagsfeld unmittelbar an Anschlussstelle Karlsruhe-Nord der A 5 Seite 12 von 16

13 Informationsmemorandum Die Bavaria Immobilien Development GmbH & Co. KG - LBB Fonds Neun - (nachfolgend Verkäuferin) als Eigentümerin des Bau- und Gartenmarktes hat die Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbh exklusiv beauftragt, das Objekt im Rahmen eines strukturierten Bieterverfahrens zu veräußern. Das vorliegende Informationsmemorandum soll möglichen Investoren zu Informationszwecken über den Transaktionsgegenstand dienen. Eine Garantie auf Vollständigkeit und Richtigkeit der in dem Memorandum dargestellten Informationen wird nicht gegeben. Es ist Sache des Investors zu entscheiden, ob er einen eigenen Due Diligence-Prozess durchführen will. Durch den Erhalt des Informationsmemorandums begründet sich kein Rechtsanspruch auf eine Beteiligung in den späteren Phasen des Bieterverfahrens. Es gelten ferner die ausgeführten Haftungsbeschränkungen. Seite 13 von 16

14 Strukturiertes Bieterverfahren Die Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbh ( Beauftragte ) ist von der Eigentümerin ( Verkäuferin ) exklusiv beauftragt, den Verkaufsprozess durchzuführen. Der Verkauf soll im Rahmen eines strukturierten offenen Bieterverfahrens erfolgen. Für dieses gilt nach dem derzeitigen Stand Folgendes: A. Verfahrensablauf 1. Kommunikation Die Korrespondenz und die Einreichung von Unterlagen in Bezug auf den Transaktionsprozess sollen ausschließlich an den Projektverantwortlichen Udo Teschner Tel: Abteilung Ankauf/Verkauf Fax: Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbh Hallesches Ufer Berlin erfolgen. Fristwahrend sind nur Unterlagen, die an den Projektverantwortlichen adressiert und innerhalb der jeweiligen Frist dem Projektverantwortlichen zugegangen sind. Unterlagen können im Original, per Telefax oder abgegeben werden. Die direkte Ansprache von Mitarbeitern oder Organen der Verkäuferin können zu einem Ausschluss vom Bieterprozess führen. Angebote sind im Original mit dem Vermerk persönlich/vertraulich zu versenden. 2. Phase 1: Indikative Angebote Interessenten, die am Bieterverfahren teilnehmen möchten, haben die Möglichkeit auf Grundlage des Informationsmemorandums ein indikatives, nicht bindendes Kaufpreisgebot abzugeben. Dieses Angebot sollte Angaben zu folgenden Punkten enthalten: Firma/Name und Rechtsform des Bieters (bei Bieterkonsortien für alle Mitglieder) Angaben zur Gesellschafterstruktur des Bieters (bei Bieterkonsortien für alle Mitglieder, sowie die Struktur des Konsortiums selbst) Benennung der Ansprechpartner auf Bieterseite sowie der etwa beauftragten externen Berater einschließlich deren vorgesehenen Funktion im Transaktionsprozess sowie Telefonnummern und Adressen aller benannten Personen Nennung eines indikativen Kaufpreisangebotes für das schuldenfreie Objekt Darlegung der Grundzüge der beabsichtigten Finanzierungsstruktur und Finanzierungsquellen Darlegung, wie und in welchem Zeitraum die Finanzierung sichergestellt werden kann Darstellung etwa notwendiger interner Gremienzustimmungen für den Abschluss und die Erfüllung eines Kaufvertrages über das Objekt auf Seiten des Bieters und des dafür notwendigen Zeitraumes Seite 14 von 16

15 Es wird davon ausgegangen, dass die Informationen, die sich aus dem Verkaufsmemorandum ergeben, ausreichen, um ein indikatives Angebot abgeben zu können. Sofern dies im Memorandum vermerkt ist, besteht die Möglichkeit der Überlassung weiterer Informationen (insbesondere zu wirtschaftlichen Rahmendaten) gegen Abgabe einer entsprechenden Verschwiegenheitserklärung. Die entsprechenden Informationen können per unter angefordert werden. 3. Phase 2: Due Diligence Die Beauftragte wird die ihr ausreichend detailliert und attraktiv erscheinenden indikativen Angebote auswählen und den betreffenden Bietern die Teilnahme an der Phase 2 anbieten. Die Verkäuferin behält sich vor, die Teilnahme an der Phase 2 von der Abgabe einer Vertraulichkeitserklärung abhängig zu machen. Es ist geplant, den an der Phase 2 teilnehmenden Bietern in einem Zeitraum von zwei Wochen einen detaillierten Einblick in die, für den Objekterwerb relevanten Unterlagen zu gewähren (Due Diligence). Diese Detailinformationen werden in geeigneter, von der Verkäuferin festgelegter Weise (physischer Datenraum, elektronischer Datenraum oder Unterlagenversand) zugänglich gemacht. Zusätzlich zur Due Diligence soll den Bietern Gelegenheit gegeben werden, in einem strukturierten Frage-und-Antwort-Prozess nach der Due Diligence etwa noch offenen Punkten weiter nachzugehen. Die Einzelheiten zum Verfahren des Frage-Antwort-Prozesses werden von der Beauftragten rechtzeitig festgelegt. Auf Wunsch erhalten die Bieter während des Zeitraumes der Due Diligence Gelegenheit zu einer geführten Objektbesichtigung. Dazu wird die Beauftragte rechtzeitig Terminvorschläge unterbreiten. Soweit möglich, wird dem jeweiligen Bieter die Gelegenheit gegeben, vorab individuelle Besichtigungsschwerpunkte festzulegen. 4. Verbindliches Angebot Bieter, die nach der Phase 2 ein verbindliches Angebot abgeben wollen, erhalten von der Verkäuferin einen Vorschlag für den Text eines Kaufvertrages. Das verbindliche Angebot sollte Folgendes beinhalten: Firma/Name und Rechtsform des Bieters (bei Bieterkonsortien für alle Mitglieder) Angaben zur Gesellschafterstruktur des Bieters (bei Bieterkonsortien für alle Mitglieder, sowie die Struktur des Konsortiums selbst) Verbindliches Kaufpreisangebot (unter Berücksichtigung, dass der Bieter sämtliche Transaktionsnebenkosten wie Notarkosten, Grunderwerbsteuern, etc. trägt) Finanzierungsnachweis Kaufvertragsentwurf der Verkäuferin mit markierten Änderungswünschen des Bieters Erklärung, dass etwa erforderliche interne Zustimmungen sämtlicher Gremien für den Kaufvertragsabschluss erteilt wurden Seite 15 von 16

16 5. Phase 3: Vertragsverhandlungen und Abschluss des Vertrages Die Beauftragte wird die abgegebenen verbindlichen Angebote nach freiem Ermessen bewerten und ggf. mit einer geringen Anzahl von ausgewählten Bietern in abschließende Vertragsverhandlungen eintreten. Bei der Bewertung der Angebote sind die Höhe des angebotenen Kaufpreises, die Finanzierungssicherheit und das Ausmaß an Änderungswünschen zum Kaufvertragsentwurf der Verkäuferin von wesentlicher Bedeutung. B. Rechtliche Rahmenbedingungen Die Verkäuferin und die Beauftragte sind dazu berechtigt, die unter A. dargestellte Verfahrensweise jederzeit in allen Punkten nach freiem Ermessen abzuändern - ohne dies begründen zu müssen - und den Bietern diese Änderungen durch einseitige Erklärung bekanntzugeben. Die Verkäuferin und die Beauftragte sind nicht verpflichtet, ein bestimmtes Bieterangebot anzunehmen, das Bieterverfahren mit bestimmten Bietern fortzusetzen oder das Bieterverfahren bis zum Abschluss eines Verkaufsvertrages durchzuführen. Verkäuferin und Beauftragte behalten sich ausdrücklich vor, das weitere Verfahren zu jedem beliebigen Zeitpunkt mit einem, mehreren oder allen Bietern abzubrechen sowie außerhalb dieses Bieterverfahrens mit anderen Parteien zu verhandeln und einen Verkaufsvertrag über das Objekt abzuschließen, unabhängig davon, ob die jeweilige Partei am Bieterverfahren teilgenommen hat oder nicht. Machen die Verkäuferin und die Beauftragte von den vorstehenden Rechten Gebrauch, so begründet dies unter keinem in Betracht kommenden rechtlichen Aspekt irgendwelche Ansprüche der Bieter, insbesondere keinen Anspruch auf Ersatz von Kosten, die durch die Teilnahme an diesem Bieterverfahren verursacht worden sind. Sämtliche während des Transaktionsprozesses an die Bieter erteilten Informationen unabhängig davon, ob sie durch die Beauftragte oder die Verkäuferin, deren Mitarbeiter, Berater oder sonstige von ihnen betraute Personen erfolgen - dienen ausschließlich dem Zweck, den Bieter bei seiner eigenen und selbstständigen Prüfung des Objektes zu unterstützen. Für die Vollständigkeit und Richtigkeit der erteilten Informationen übernehmen daher weder die Beauftragte noch die Verkäuferin, noch ihre Mitarbeiter, Berater oder ihre sonstigen Beauftragten irgendeine Haftung, Gewährleistung oder Garantie. Sollten sich irgendwelche erteilten Informationen als nicht vollständig und/oder nicht richtig herausstellen, so begründet dies für den Bieter unter keinem in Betracht kommenden Gesichtspunkt Rechtsansprüche. Die Verkäuferin und die Beauftragte haften nur insoweit, wie sie eine solche im Rahmen von Zusicherungen, Gewährleistungen, Garantien oder durch sonstige Vereinbarungen im abgeschlossenen Kaufvertrag selbst übernehmen. Kontakt: Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbh Abteilung Ankauf/Verkauf Hallesches Ufer Berlin Seite 16 von 16